偷面積的好辦法(共23頁(yè))

1、PAGE PAGE 28偷面積(min j)的好辦法目前偷面積(min j)的辦法很多比如說：0 Z# u5 _8 h!1、低于2.2米的飄窗，2、低于2.2米的壁柜(b u)，3、開放陽(yáng)臺(tái)計(jì)算半面積，你可以送客戶2個(gè)、3個(gè)開放陽(yáng)臺(tái)， 3 w& fh, 4、三房當(dāng)做兩房賣，報(bào)規(guī)的時(shí)候當(dāng)陽(yáng)臺(tái)報(bào)5、陽(yáng)臺(tái)高于5.8米， 5 U) E. e. hk& L/ U& H+ B- n這些都是在偷面積。請(qǐng)問目前還有沒有更多的偷面積的辦法？半地下室、壁柜、花園，都可以偷面積住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的一招是“偷面積”。 所謂“偷面積”，就是鉆建筑面積計(jì)算方法的空子，將可以不計(jì)如建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買家。6 L

2、- ) f$ c1 _3 r現(xiàn)在繼“大露臺(tái)”、“入戶花園”、“送夾層”、“凸窗”、“步入式凸窗”后，開發(fā)商和建筑師們又有了“偷面積”的新招。 , K: j; s ! F: z# E9 ; I+ V) L& w& _! XcG; c（1） 萬科“萬科城”、“17英里”的半地下室 1 z3 D* f3 x+ Q+ o7 p- z0 H, f6 s（2） 佳兆業(yè)“桂芳園”、“可園”的可拆除凸窗 0 q2 M2 Z* p( C, N7 p（3） 佳兆業(yè)“可園”的壁柜 & j& B2 Z$ n3 Y+ n（4） 招商“城市主場(chǎng)”的可打掉步入式凸窗梁! H! p) Q& L! u% v（5） 京地“海世界

3、”的過道花園和露臺(tái)花園 4 V* ; w0 A4 ?* |* X HYPERLINK /bbs/attachment.php?aid=13190&k=d4a2c6f0e8c22db35f5e6d3ccc50c1e6&t=1245222081¬humb=yes t _blank 1.jpg (49.79 KB)2009-1-14 17:132 s6 i! v, u2 K( x. L（1）萬科“萬科城”的半地下室 6 W R) v2 E1 O萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送。在TOWNHOUSE一層，有樓梯可以(ky)直下半地下室。 半地下室可以(ky)采光。 半地下室層凈高(jn

4、 o)約2.4米，估計(jì)層高在2.6米。 其鉆的空子(kng zi)是住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)入面積。 由于(yuy)室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件。 室內(nèi)(sh ni)采光很不錯(cuò)。室內(nèi)(sh ni)采光很不錯(cuò)。 “萬科城”的寬景HOUSE的一樓、二樓單位(dnwi)，也都有可“送”的半地下室。半地下室的天井(tinjng)。 寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)從天井看，每戶就象是一樓的復(fù)式房。 寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)的半地下室有兩房一廳的面積。 寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)半地下室之一房。 寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)半地下室之一廳。 寬景HOUS

5、E的一樓單位(dnwi)半地下室之一廳。 寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)半地下室之一廳。帖子(ti zi)182積分(jfn)524閱讀權(quán)限30在線時(shí)間14 小時(shí)注冊(cè)時(shí)間2008-9-20最后登錄2009-5-30 HYPERLINK /bbs/space-uid-11.html t _blank 查看詳細(xì)資料寬景HOUSE的一樓單位半地下室之一廳。寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)半地下室之二房。寬景HOUSE的一樓單位(dnwi)半地下室之二房。帖子(ti zi)182積分(jfn)524閱讀(yud)權(quán)限30在線時(shí)間14 小時(shí)注冊(cè)時(shí)間2008-9-20最后登錄2009-5-30

6、HYPERLINK /bbs/space-uid-11.html t _blank 查看詳細(xì)資料寬景HOUSE的一樓單位140多平方米，居然又送了半地下室約80多平方米加兩個(gè)天井，超爽！帖子182積分524閱讀權(quán)限30在線時(shí)間14 小時(shí)注冊(cè)時(shí)間2008-9-20最后登錄2009-5-30 HYPERLINK /bbs/space-uid-11.html t _blank 查看詳細(xì)資料寬景HOUSE的二樓單位，居然也有專用樓梯直下半地下室（穿過一樓）！被送了半地下室約 50多平方米。 寬景HOUSE的二樓單位通過直下兩層室內(nèi)(sh ni)樓梯，到達(dá)被送的半地下室。 寬景HOUSE的二樓單位(dn

7、wi)被送的半地下室。 寬景HOUSE的二樓單位(dnwi)被送的半地下室。附件(fjin) HYPERLINK /bbs/attachment.php?aid=13217&k=b716a42ad6e32d0ffde58868690f2e0b&t=1245222611¬humb=yes t _blank 25.jpg (72.61 KB) 2009-1-14 17:30 萬科“17英里(yngl)”的半地下室7 H3 $ H8 n4 n7 k. a萬科實(shí)際上在東海岸的TOWNHOUSE戶型(h xn)中，已經(jīng)出現(xiàn)過大面積地贈(zèng)送半地下室空間的案例。 P在“17英里”TOWNHOUSE戶型(

8、h xn)中，萬科仍然樂此不疲，對(duì)TOWNHOUSE戶型大送特送半地下室。 深圳幾乎所有創(chuàng)新戶型都有價(jià)格回報(bào)，所以發(fā)展商對(duì)戶型創(chuàng)新樂此不疲。% N+ av$ K! k3 B! q V深圳幾乎所有創(chuàng)新戶型都受到了市場(chǎng)追捧，其理由也是覺得實(shí)惠尤其是“偷面積”的創(chuàng)新戶型。 * h: |8 S# k0 D) O“偷面積”的戶型創(chuàng)新，一不小心實(shí)現(xiàn)了雙贏，這是大家都希望出現(xiàn)的局面。 萬科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的層高，達(dá)到了2.8米，已經(jīng)(y jing)和住宅的標(biāo)準(zhǔn)層高相% 0 D0 K2 A( m5 4 I3 F同，在使用上將與標(biāo)準(zhǔn)住宅樓層一樣(yyng)便利。萬科“17英里(yngl

9、)”TOWNHOUSE所送的半地下室。帖子(ti zi)182積分(jfn)524閱讀(yud)權(quán)限30在線時(shí)間14 小時(shí)注冊(cè)時(shí)間2008-9-20最后登錄2009-5-30 HYPERLINK /bbs/space-uid-11.html t _blank 查看詳細(xì)資料地下室 不客氣，正好看到這個(gè)帖子，自己也對(duì)這個(gè)比較感興趣，萬科的偷面積確實(shí)值得學(xué)習(xí)，包括他們金域藍(lán)灣偷面積的辦法。有什么好東西大家一起分享吧！ 如果您開發(fā)的房子90平米的看上去像100多平米的，客戶肯定會(huì)“一見傾心”！. 0 x c- F/ E1 i# s 如果您開發(fā)的房子還附帶有大量的“免費(fèi)贈(zèng)送”，客戶當(dāng)然會(huì)“怦然心動(dòng)”！4

10、 ?: s2 J6 l& N9 T( m1 H1 X5 i4 b 特別是當(dāng)前“90平米”政策限制下，按常規(guī)戶型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品差異化將很難體現(xiàn)，如何在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，偷面積成了眾多開發(fā)商的選擇。5 p3 w* 7 N* 9 z, | 房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，很多圍繞“偷”字展開，其中深圳的“偷功”最為精妙：7 _5 j( 0 r6 ( ij8 U ! K# p r$ r) k1 t: 一、低臺(tái)凸窗和落地凸窗$ k2 $ q8 p4 |6 W9 V c- Y C6 o/ S 主要招數(shù)：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建

11、筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效到面積。0 |$ Y& k/ i3 m 目前“偷術(shù)”又有了很大改進(jìn)，在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。; Y5 Z0 f4 CM2 o. j 注意事項(xiàng)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。$ ?. s0 ! G1 Q8 ?1 E# Y0 w1 L7 A5 t4 W8 B 4 V2 二、超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái): E) I/ r, Fl- w. r, l 主要招

12、數(shù)：入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽(yáng)臺(tái)“偷面積”屬于偷功中的重招，這一招不但能偷到很大面積，甚至能“搶”搶出一個(gè)房間！$ K; |3 D) t* _/ n) I9 T+ E 注意事項(xiàng)：凸陽(yáng)臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。3 T! m: A1 % j$ l4 i7 O0 y: Y1 b, Q. F 三、贈(zèng)送大露臺(tái)* I; O* K% L6 u0 Jh, i 主要招數(shù)：無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)

13、到或超過二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)也視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，是能偷到的面積最大的方式。在贈(zèng)送大露臺(tái)中，開發(fā)商往往將大露臺(tái)與客廳或者臥室相連。7 V l2 D2 % N 注意事項(xiàng)：退臺(tái)式大露臺(tái)，相關(guān)的防漏水、外墻保溫等就需要特別設(shè)計(jì)，以防止大露臺(tái)漏水、外墻保溫達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。此外，盡量保證私密性的露臺(tái)才具有實(shí)用性。試想，您在露臺(tái)上的活動(dòng)完全暴露。挑高兩層的露臺(tái)必須保證一定私密性，曾有樓盤由于設(shè)計(jì)缺陷，樓下露臺(tái)完全暴露在樓上的視野中，使用起來極不舒適。2 C3 e! Ws0 u$ D5 5 o. T6 - n) F. b X+ X 四、贈(zèng)送半地下室、地下室: ?1 N! ) m$ W( Z, A 主要招數(shù)：

14、一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間。4 m* ?- k: x$ d, M 注意事項(xiàng)：贈(zèng)送地下室存在一定爭(zhēng)議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。所以，一定要讓律師做一份嚴(yán)密的解釋條款。8 S0 z3 p9 f6 |- W$ g& W2 f# H( bU! g, g6 t4 : k/ f 五、共享梯廳. M! J! A9 B+ 1 i1 Uk 主要招數(shù)：電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待

15、區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。8 ( K/ D# U2 C) k6 n+ B: g 注意事項(xiàng)：共享梯廳無疑增加了業(yè)主對(duì)樓梯、過道的使用率，多出部分會(huì)為客戶節(jié)省很多空間，但對(duì)電梯的配置要求較高。% F( N: F9 yd6 i, Z* P7 A3 g* V$ b0 J5 W# S% V 六、隱藏式衣櫥. B. L7 T+ R+ n/ Q9 q( z/ m 主要招數(shù)：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室

16、。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。3 X5 n% M* k8 q2 X8 a 注意事項(xiàng)：偷得不好可能會(huì)影響室內(nèi)空間的舒適度。* 9 l* j2 ?6 e( h+ h/ 8 8 gT: C! a 七、層高做大，增加豎向可利用空間F4 l, |+ q8 l1 g7 R 主要招數(shù)：這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個(gè)層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。3 o2 o h# V4 p$ v% ?5 0 注意事項(xiàng)：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規(guī)劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個(gè)項(xiàng)目的建筑

17、面積可能減少。3 ?2 S* h8 m8 ag, L, H% K/ i0 |, 6 U- h3 H% m: T# X: n 八、空中單元連廊* Q- s T( 3 |1 c8 c 主要招數(shù)：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，房屋驗(yàn)收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個(gè)休閑空間。) H5 i4 + s6 a r1 V; d1 Y+ GE 注意事項(xiàng)：通過“空中連廊”偷面積使得兩單元連接起來，兩單元業(yè)主的生活私密性有可能受到影響。# Q4 k; Y/ u8 F K; z3 O3 A8 2 _- y8 B& E1 + % y F. 戶型偷面積作為在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要手段，對(duì)客戶的打擊力

18、非常強(qiáng)大，在06年深圳市場(chǎng)，基本上是家家偷、戶戶偷，偷得精彩紛呈。樂極生悲，本來是一種極富創(chuàng)新精神的做法，政府卻宣判為房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)字?，隨之頒布嚴(yán)密的面積測(cè)量規(guī)范。但對(duì)于中國(guó)大部分地方，以上偷法依然有效，相信隨著90政策推行，偷面積必將是有效的競(jìng)爭(zhēng)手段，沒辦法，都是給逼的。把深圳偷面積(min j)的絕招全泄密了!呵呵在TOWNHOUSE一層，有樓梯(lut)可以直下半地下室。. e) h Ir7 . s2 X. B+ q這套房子，當(dāng)時(shí)就是把建好的地下室地面用砂土提高(t go)30CM，呵呵2 Y/ % ! % i Z& b, C+ K業(yè)主購(gòu)房時(shí)告訴業(yè)主，地下室采光效果很好，實(shí)用性強(qiáng)，

19、并且地面可以再下降30CM.學(xué)習(xí)了，原來有這么多學(xué)問，有意思，有的繼續(xù)補(bǔ)充啊，/ J, : p, M7 h f; P具我所知的，有的獨(dú)棟別墅在一層設(shè)車庫(kù)，故意將車庫(kù)地面抬高，使凈高小于2.2米，該車庫(kù)不記面積; R& c7 c; W. C/ p i/ Q, t- _呆業(yè)主入住后，可剔除7 w! 6 ?8 N$ 建筑面積計(jì)算新規(guī)：夾層閣樓地下室均要計(jì)入廣州市城市規(guī)劃局正式下發(fā)了廣州市實(shí)施建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范辦法(下簡(jiǎn)稱實(shí)施辦法)及廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(下簡(jiǎn)稱計(jì)算辦法)，同時(shí)，還對(duì)以上實(shí)施辦法和計(jì)算辦法進(jìn)行了詳細(xì)的條文說明。這個(gè)由建設(shè)部在2005年就發(fā)布，并被業(yè)界稱為遏制發(fā)展商“偷面積

20、”的“鐵腕”政策，終于兩年后在廣州正式落地，并于今年5月1日開始正式實(shí)施。這兩個(gè)政策所影響到的包括有小復(fù)式、地下室、閣樓等多種產(chǎn)品，而且別墅、復(fù)式的容積率計(jì)算也有所變化，同時(shí)飄窗日后也不再計(jì)算建筑面積。I* / E9 S* nJ2 Q$ S+ A: x4 _9 A* C# d$ L8 R: K2 wN新規(guī)定針對(duì)“偷面積”6 q1 T$ W1 U6 k7 i; |7 L/ W3 9 L! l5 l, ! U+ w$ c$ Q : M; J) E i4 5 e+ A B由于以往對(duì)房屋面積測(cè)算的規(guī)范存在漏洞，為發(fā)展商“偷面積”提供了空間。像小復(fù)式二層、地下室、閣樓等，對(duì)于發(fā)展商來說是不計(jì)入容積率的建

21、筑面積，對(duì)買家來說則是不計(jì)入銷售價(jià)格的建筑面積，因此買家在購(gòu)買這些創(chuàng)新產(chǎn)品時(shí)，即使單價(jià)較高，也大多樂于接受用高單價(jià)來購(gòu)買更多的使用面積。+ 9 / N2 r) m, l7 Lp0 r7 n0 g# e/ v不過，新的計(jì)算規(guī)范部分條文明顯是針對(duì)這些“偷面積”的形式而制定，各類“偷面積”產(chǎn)品日后都會(huì)不同程度地計(jì)算全部或一半面積，這意味著發(fā)展商不再有“偷面積”的空子可鉆。0 ZA6 l3 |$ p% n% X! c- n6 4 E. _( G! Y% XT5 J9 今年5月1日起開始實(shí)施4 W; t6 N0 A5 l- J0 f: h0 E W, J+ x4 I0 q! O; w按照廣州實(shí)施細(xì)則，新

22、的實(shí)施辦法和計(jì)算辦法在2007年5月1日起實(shí)施，這意味著5月1日以后批出的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑單體的面積計(jì)算，都要按照新辦法來執(zhí)行。據(jù)了解，建設(shè)部在2005年就已經(jīng)發(fā)布了建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，但廣州一直未出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則。對(duì)此，中山大學(xué)博士生導(dǎo)師、國(guó)家注冊(cè)城市規(guī)劃師袁奇峰認(rèn)為，由于廣州屬于夏熱冬暖地區(qū)，對(duì)建筑產(chǎn)品有特殊要求，所以對(duì)建筑工程、建筑面積的地方性規(guī)范制定需要一定時(shí)間。. Z h/ Z+ N) ! l c8 |* B3 p3 8 q( |; t+ 不過，據(jù)記者了解，雖然廣州一直未有實(shí)施細(xì)則，其實(shí)規(guī)劃部門在個(gè)別“偷面積”產(chǎn)品的審批上，兩年來已經(jīng)有所嚴(yán)控。不少發(fā)展商都表示，自從建設(shè)部頒布新

23、規(guī)范以來，廣州規(guī)劃部門對(duì)于小復(fù)式項(xiàng)目的審批一直很嚴(yán)格，甚至一度傳出小復(fù)式項(xiàng)目已經(jīng)停批。# M- B( m6 $ 5 u& f: k2 jh, G4 k; L9 d8 _對(duì)房?jī)r(jià)影響不大7 c5 W% K3 S4 x j* l% u o6 K2 1 a& 袁奇峰分析，廣州實(shí)施新的建筑面積計(jì)算規(guī)范和容積率計(jì)算辦法，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)造成很大影響，最主要的影響體現(xiàn)在部分“偷面積”的產(chǎn)品會(huì)逐漸消失，像小復(fù)式、地下室等。袁奇峰認(rèn)為，廣州實(shí)施新的計(jì)算辦法，是市場(chǎng)管理更加規(guī)范的體現(xiàn)，讓建筑面積的數(shù)據(jù)更實(shí)事求是。其實(shí)，發(fā)展商“偷面積”是部分規(guī)避土地出讓金的行為，對(duì)此國(guó)家更應(yīng)出臺(tái)新辦法來嚴(yán)管。1 l* i+ #

24、 F. ?/ Y W; 8 i5 I! w6 v7 x而對(duì)于以往發(fā)展商通過“偷面積”產(chǎn)品來變相提高房?jī)r(jià)，新計(jì)算規(guī)范實(shí)施后會(huì)否成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施之一？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新計(jì)算規(guī)范對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，因?yàn)楣こ探ㄖ杀驹诜績(jī)r(jià)所占比例越來越少，只要供不應(yīng)求的情況依然存在，即使發(fā)展商沒有“偷面積”，房?jī)r(jià)也一樣上漲。, Y3 4 f7 o5 Y* T% | B, V2 L& f8 J# S/ b$ B % E/ e市場(chǎng)影響5 T4 , z W! U0 L- k6 P8 ( ?8 1 L0 L a: n( z1、小復(fù)式、夾層沒有面積可“偷”5 _3 r! S2 |% l; o( r0 B9 U. e! a& L3

25、 S. v$ i- T# Y要點(diǎn)：復(fù)式結(jié)構(gòu)2.2米層高以下要計(jì)算一半建筑面積5 p1 h0 f7 I7 j 5 q% V. b) & ( h9 以前發(fā)展商做小復(fù)式、夾層等類似的產(chǎn)品，主要是走了建筑面積計(jì)算方法的空子來“偷面積”的。因?yàn)榘凑找郧胺课萁ㄖ娣e的測(cè)算方法，房屋內(nèi)的夾層、插層等如果層高不足2.2米是不計(jì)建筑面積的，于是就產(chǎn)生了很多發(fā)展商通過做小復(fù)式、夾層來增加銷售亮點(diǎn)，更重要的是可以提高售價(jià)。1 s6 J W; R. G0 y: + x! E! R8 - M6 O- A6 + O但根據(jù)實(shí)施辦法規(guī)定，建筑內(nèi)部設(shè)局部復(fù)式的，其層高2.2米及以上的計(jì)算全部建筑面積；不足2.2米的部分計(jì)算一半

26、建筑面積。這樣對(duì)發(fā)展商來說，就沒有了“偷面積”的空間。對(duì)于買家來說，小復(fù)式原來不計(jì)算建筑面積的部分是沒有產(chǎn)權(quán)的，一旦計(jì)算一半的建筑面積，買家購(gòu)買此類產(chǎn)品的話就擁有產(chǎn)權(quán)。但是消費(fèi)者買樓時(shí)更關(guān)心的是價(jià)格，小復(fù)式之所以受歡迎是因?yàn)樵诳們r(jià)與平層單位相當(dāng)?shù)那闆r下能買到更多的使用面積，但如果小復(fù)式因?yàn)橐?jì)算的建筑面積增多導(dǎo)致總價(jià)提高，消費(fèi)者在購(gòu)買這類產(chǎn)品時(shí)將會(huì)有所考量。8 c; U( p3 R7 b) T( _ _, t2 m, x C8 l W$ W$ Y- |& h而且今后做小復(fù)式，對(duì)發(fā)展商來說更意味著同一容積率下比現(xiàn)在建更少面積。根據(jù)計(jì)算辦法規(guī)定，住宅建筑層高超過4.5米的，按投影面積的2倍計(jì)算建筑

27、面積。也就是說，如果小復(fù)式的中空部分超過4.5米層高，在容積率計(jì)算中，將“占據(jù)”更多建筑面積。按照以往容積率的計(jì)算辦法，中空部分是按單層建筑面積計(jì)算的。如以往計(jì)入容積率的建筑面積是：0.50.51平方米；而現(xiàn)在計(jì)入的建筑面積則是：0.50.520.550%1.75平方米(如上圖)。袁奇峰表示，現(xiàn)在政策清晰后，面積可“偷”的空間沒有了，發(fā)展商做小復(fù)式可圖利潤(rùn)不多，這種產(chǎn)品自然會(huì)慢慢減少甚至消失。! E: u/ x2 q! _3 x; i4 T$ J* X9 O5 f8 V2、別墅、復(fù)式中空計(jì)入面積增多一倍1 E: V9 t# e% E( R+ f; u2 Y1 b/ D) T5 X要點(diǎn)：層高超過

28、4.5米要按投影面積2倍計(jì)算建筑面積. J& Z7 H7 B x/ e% W# K( n v! , J. ?5 a5 R6 sm一般別墅和復(fù)式單位在中空挑高的層高都超過4.5米，因?yàn)檫@樣才能營(yíng)造“豪氣”的感覺。而以往別墅、復(fù)式單位在計(jì)算容積率時(shí)，多層房屋是按各層建筑面積的總和計(jì)算。但計(jì)算辦法規(guī)定，住宅建筑層高超過4.5米的，按投影面積的2倍計(jì)算建筑面積。如以往計(jì)入容積率的建筑面積是：0.50.50.51.5平方米，而按照新辦法計(jì)入的建筑面積則是：0.50.50.522平方米(如右圖)。6 e) u1 q1 D7 X5 A, F) W: a% t! Z& S對(duì)于別墅容積率計(jì)算的變化，袁奇峰表示，

29、目前獨(dú)立別墅已經(jīng)禁批，加上未來別墅產(chǎn)品都是作為奢侈品進(jìn)入市場(chǎng)，買家在購(gòu)買時(shí)更關(guān)注的是一套的總價(jià)，對(duì)于幾平方米的面積差距不會(huì)很關(guān)心，因此這個(gè)計(jì)算方法的變化對(duì)別墅市場(chǎng)影響不大。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，因?yàn)轫?xiàng)目的容積率都是規(guī)定好的，現(xiàn)在復(fù)式單位中空要多計(jì)面積，那發(fā)展商可能會(huì)更多地開發(fā)平層產(chǎn)品。% h+ X t& U4 v& Z8 g2 ?2 Y( - I Z G% 9 n3、贈(zèng)送的地下室也要算面積2 x, zL9 o p. . i4 , j5 X) h) Ev2 E* t6 y/ W8 S3 # n5 E要點(diǎn)：四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的用房，層高2.2米以下算一半面積3 ?8 ! _8 ) V8 c: Q0 d)

30、 v: y3 1 d+ ?: e送地下室，也是發(fā)展商的一種“偷面積”的營(yíng)銷手法。據(jù)了解，發(fā)展商送的地下室一般層高都不會(huì)超過2.2米，雖然住著不舒服，但如果一樣的總價(jià)就能多“送”幾十平方米的使用面積，對(duì)買家來說還是十分實(shí)惠的。& O) f1 P, F5 ( , j9 Y+ |( N& G; J但根據(jù)實(shí)施辦法規(guī)定，建筑物層高2.2米及以上、四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的用房計(jì)算全部建筑面積；層高2.2米以下的計(jì)算一半建筑面積。這意味著無論地下室層高多少，始終會(huì)有一半或全部計(jì)算建筑面積。業(yè)內(nèi)人士分析，以往個(gè)別發(fā)展商經(jīng)常用“送”地下室來變相提高房?jī)r(jià)，這種營(yíng)銷手段可能會(huì)慢慢消失，但因?yàn)檫@種產(chǎn)品會(huì)減少，不排除市場(chǎng)可能出現(xiàn)炒高地下室產(chǎn)品的現(xiàn)