宿遷市天星花園項(xiàng)目策劃書

1、天星花園項(xiàng)目策劃書宿遷綜述中國江蘇省宿遷市。一個擁有悠久歷史的年輕城市，這里曾被清代皇帝乾隆盛贊為“第一江山春好處”。境內(nèi)有江蘇省發(fā)現(xiàn)最早的古人類活動遺址“下草灣文化遺址”，是中國歷史上唯一不以成敗論英雄的英雄西楚霸王項(xiàng)羽的故里。現(xiàn)代宿遷是江蘇重要和新興的中心城市，也是新亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中一朵艷麗的新葩，作為江蘇、安徽、山東三省的通衢，她人杰地靈、資源豐富、交通發(fā)達(dá)、區(qū)位優(yōu)勢突出。地理位置宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯3383425，東經(jīng)1175611910之間（洪澤湖與駱馬湖之間），東連淮陰，西鄰徐州，北接連云港，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)?？傮w呈西北高，東南

2、低，最高點(diǎn)海拔高度71.2m，最低點(diǎn)海拔2.8m。行政區(qū)劃地級宿遷市1996年建市，下轄四個縣級市沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿豫縣和一個市轄區(qū)宿城區(qū)，據(jù)資料顯示，2002年宿遷市總面積8555平方公里，人口515萬。宿遷市設(shè)立宿豫縣和宿城區(qū)。 2004年，宿遷市行政區(qū)劃部分調(diào)整，、撤銷宿豫縣，設(shè)立宿遷市宿豫區(qū)；將原的9個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng)劃歸宿城區(qū)管轄。即調(diào)整后的宿遷市規(guī)劃面積達(dá)2100平方公里，150萬人口。截止到2002年宿城區(qū)總面積156平方公里，人口約26萬。交通動線宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達(dá)。京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達(dá)897公里。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通

3、車，新長鐵路、205國道、305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。西距徐州觀音國際機(jī)場60公里，北離連云港白塔埠機(jī)場100公里，南至南京祿口國際機(jī)場260公里，空港優(yōu)勢十分明顯。自然資源宿遷地處蘇北平原中部，境內(nèi)平原遼闊，土地肥沃，河湖交錯，擁有水域面積350多萬畝，水域面積占國土面積27%，被專家譽(yù)為“煙波水世界，綠色夢田園”，素有“華東地區(qū)凈土城市”之美譽(yù)。洪澤湖煙波浩淼，毗鄰市區(qū)的駱馬湖，水質(zhì)清純，是我國為數(shù)不多的二級水質(zhì)湖（部分水域達(dá)一級水質(zhì)）；座落在馬陵山脈上的省級嶂山森林公園，郁郁蔥蔥，風(fēng)景秀麗；大運(yùn)河、古黃河穿境而過。古黃河原為黃河故道，如今古黃

4、河風(fēng)光帶即沿古黃河兩岸建設(shè)的濱河綠地，全長5.3公里，有中心城市綠肺之稱，是宿遷市區(qū)一道炫麗的自然景觀帶；和萬里長城齊名的京杭大運(yùn)河，穿過宿遷市全境，如今，它仍是宿遷重要的“黃金水道”，更是宿遷城區(qū)一條亮麗的風(fēng)光帶。這種擁有“兩個著名湖泊、兩條著名河流、一座森林公園”的城市地理結(jié)構(gòu)在全省乃至全國都是獨(dú)一無二的，加之完好的生態(tài)環(huán)境，為宿遷寫真式地建設(shè)“生態(tài)城市”提供了獨(dú)特的有利條件。城市規(guī)劃宿遷市總體規(guī)劃設(shè)計（20012010年）說明，在城鎮(zhèn)功能組織體系中，宿遷市區(qū)作為一級中心城市，其功能定位是蘇北地區(qū)新興中心城市，徐州都市圈東南部的重要節(jié)點(diǎn)城市；宿遷市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新

5、的中心。主城區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃建設(shè)用地80平方公里 規(guī)劃人口不少于80萬人?？傮w布局分圍四個片區(qū)：宿豫新區(qū)水上交通樞紐，綜合性片區(qū)中心； 舊城區(qū)全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心；市府新區(qū)全市行政、文化中心，現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)中心； 宿城新區(qū)全市工業(yè)中心，綜合性片區(qū)中心。近年來城市建設(shè)取得新進(jìn)展。中心城市按照“四區(qū)聯(lián)動”的總體格局，大力實(shí)施“引湖納山”戰(zhàn)略，積極啟動“北擴(kuò)西進(jìn)、南拓東延”工程，中心城市的框架初步形成，城市功能日臻完善。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年，宿遷市經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展：全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值278.26億元，比上年增長12.1%，高于上年增速0.6個百分點(diǎn)，達(dá)到近幾年的最好水平。私營個體

6、經(jīng)濟(jì)入庫稅收達(dá)5.03億元，比上年增長26.9%，占全部工商稅收的44.1%，比重比上年提高3.2個百分點(diǎn)。對外經(jīng)濟(jì)高漲。全年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額7750萬美元，比上年增長20.0%。實(shí)際利用外資2199萬美元。其中外商直接投資1819萬美元，比上年增長40.2%。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資142.06億元，比上年增長25.5。全年城市居民人均可支配收入5591元，比上年增長10.9%；城市居民人均消費(fèi)支出3975元，比上年增長14.8 %。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1948元，比上年增長4.4%。由以上兩表可以看出：宿遷市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)定快速的增長勢頭，年均增長率在10%左右，尤其是自2001年

7、以后，年均增長率超越11%。小結(jié)：自1999年以來，宿遷市經(jīng)濟(jì)一直處于上升通道中，尤其是進(jìn)入“十五”期間，城市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，隨著當(dāng)?shù)卣芭e社會之力建中心城市”戰(zhàn)略的提出，“項(xiàng)目推進(jìn)年”活動的強(qiáng)勢開展，經(jīng)濟(jì)將有更大程度的漲幅。蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢為宿遷房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有利的保障。據(jù)統(tǒng)計，2003年宿遷市第一產(chǎn)業(yè)增加值82.60億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值114.79億元，增長18.1%。二產(chǎn)中工業(yè)增加值84.31億元,增長15.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值80.86億元，增長15.0%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5401元，比上年增長11.1%。全市三次產(chǎn)業(yè)比例為29.7:41.2:29.1。 小結(jié)

8、：2002年，宿遷市二產(chǎn)比重已超一產(chǎn)，順利實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)順序由“一二三”到“二一三”的歷史性轉(zhuǎn)變。2003年，一、二產(chǎn)業(yè)比重差距繼續(xù)拉大，一產(chǎn)比重比上年降低4.7個百分點(diǎn),二、三產(chǎn)業(yè)比重分別提高3.9個和 0.8個百分點(diǎn)。表明宿遷市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)增長的活力和動力進(jìn)一步增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個嶄新且重要的時期。人口環(huán)境截止到2003年末宿遷市戶籍人口517.26 萬人，比同年初增加4.26萬人。全年人口出生率為7.8，計劃生育率為90.4%,比上年提高1.2個百分點(diǎn)，其中市區(qū)人口有26萬人，與2000年相比，增長了1.08%。根據(jù)2000年宿遷市人口普查數(shù)據(jù)，比照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，判別當(dāng)前宿遷市

9、人口年齡構(gòu)成類型為成年型，并逐步向老年型城市過渡；其人口再生產(chǎn)類型對照表顯示，宿遷市屬穩(wěn)定型城市；19902000年的10年間，宿遷市勞動適齡人口的增長速度快于被撫養(yǎng)人口的增長速度，使社會總負(fù)擔(dān)系數(shù)由63.22降低到53.52，即每百名勞動適齡人口需要負(fù)擔(dān)的人口比1990年減少了近10人；總戶數(shù)有126.25萬戶，其中家庭戶為125.33萬戶，共498.35萬人，戶均人口3.98人，戶均人口水平位居全省省轄市之首。其中市區(qū)有家庭戶6.32萬戶，戶均人口3.67人；按家庭戶類別分，兩代戶最多，共77.21萬戶，占總戶數(shù)的61.61%;三代戶次之,共30.85萬戶，占總戶數(shù)的24.62%。小結(jié)：隨

10、著城市人口和勞動適齡人口的逐年遞增，將引起房產(chǎn)需求市場容量擴(kuò)大，必然是成為未來房地產(chǎn)向大規(guī)模發(fā)展的利好因素；社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使城市家庭規(guī)模趨向縮小，在總?cè)丝诤涂倯魯?shù)同步增長的情況下，戶均人口卻明顯下降，其家庭規(guī)模逐漸縮小，幾世同堂的大家庭大幅減少，這說明家族觀念趨向淡化，青年人的獨(dú)立意識逐步增強(qiáng)。以上資料將為宿遷房地產(chǎn)住宅消費(fèi)市場的發(fā)展方向提供信息。居民收入上表數(shù)據(jù)表明，近年來宿遷城鄉(xiāng)居民收入水平逐年提高，自1999年以來，在職職工的年均工資基本以10%的增長率遞增，市民人均可支配收入和支出也有不同程度的增幅。小結(jié)：隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市居民生活水平逐年提高。居民個人收入的不斷增加，預(yù)

11、示其對生活質(zhì)量的要求將不斷提高，對于包含居住條件在內(nèi)的所有消費(fèi)需求的熱情也將進(jìn)一步高漲，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場和其它消費(fèi)市場的發(fā)展和繁榮。三、宿遷市區(qū)房地產(chǎn)概況發(fā)展概況隨著收入水平的提高和福利分房制度的停止，住房商品化消費(fèi)觀念在宿遷城市居民心中基本確立，同時隨著老城區(qū)改造的逐步加快，通過購買商品房、二手房等渠道擁有住房的家庭已占大多數(shù)，購房信貸消費(fèi)已成為絕大多數(shù)家庭購房的首選。房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長， 眾多當(dāng)?shù)亍惖胤慨a(chǎn)企業(yè)紛紛擁入宿遷房產(chǎn)開發(fā)大軍，全市房產(chǎn)開發(fā)商已由2000年的11家發(fā)展壯大到53家。商品房保持旺銷勢頭 商品房銷售態(tài)勢良好，尤其是商品住宅銷售成績顯著，2002年宿遷市房產(chǎn)銷售市場

12、異常火暴。2003年是宿遷房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的一年。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有53家，比上年凈增17家。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.06億元，比上年增長86.6。商品房施工面積151.07萬平方米，比上年增長44.1。市場現(xiàn)狀及特征施工面積增加較多。2003年底，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計在建施工的商品房建筑面積151.07萬平方米，同比增加52.91萬平方米，增長53.9%。其中當(dāng)年新開工商品房建筑面積106.74萬平方米，增加42.52萬平方米，增長66.2%。在建施工面積中，用于住宅施工面積112.60萬平方米，增長43.8%；用于商業(yè)營業(yè)用房施工面積30.43萬平方米，增長1.1倍。資金供應(yīng)情況較好。今年

13、以來，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金相對較好，資金增長快于房地產(chǎn)投資增長。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)累計到位資金12.90億元，同比增長129.9%,比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高16.8個百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款、自籌資金和定金及預(yù)收款是支撐房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源，分別到位2.02億元、5.05億元和4.34億元，同比分別增長3.5倍、1.6倍和1.2倍。房地產(chǎn)投資前景廣闊。宿遷市2003年一季度的住宅投資增速低于房地產(chǎn)投資增速，但二、三季度末的住宅投資累計增速則分別比去年同期房地產(chǎn)投資增速高27和14個百分點(diǎn)。同時房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地購置面積增長明顯。至年底，全市本年購置土地面積93.45萬平方米，同比增長1.5倍。

14、前期土地交易市場的順利發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。隨著老城區(qū)改造步伐加快，宿遷市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步調(diào)整。在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中，住宅開發(fā)投資完成7.61億元，增長1.2倍；辦公樓完成2340萬元，增長86.5%；商業(yè)用房完成2.97億元，增長1.0倍。上述幾類投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重分別為 64.3%、2.0%和25.1%，標(biāo)志著住宅投資占主導(dǎo)地位，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨向合理。居住消費(fèi)追求寬敞，城市居民購、建房支出增長迅猛。2003年宿遷居民人均購、建房支出660元，同比增長62.2%。增幅居八大類消費(fèi)第二。家庭私有產(chǎn)權(quán)房比例達(dá)92.1%，人均住房建筑面積達(dá)23.

15、12平方米，同比增長3.3%。住房成套率由上年的24.1%，提高到46.5%。一方面是由于收入水平日益提高，城市居民改善居住條件的愿望日趨強(qiáng)烈；另一方面經(jīng)過多年的積累，居民家庭已為購、建房積聚了一定的資金。 商品住宅市場銷售價格上揚(yáng)，據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年宿遷市商品住宅市場平均銷售價格為1271.97元/平米，同年上半年人均可支配收入為2830元，房價收入比為6.5：1，高于江蘇省平均水平（6.18：1）。比例略高，但尚屬合理范圍內(nèi)，即不致形成阻礙市民居住消費(fèi)的誘發(fā)因素。市場發(fā)展和預(yù)測由于宿遷建市較晚，其房產(chǎn)市場起步較遲，受周邊城市房產(chǎn)市場的輻射作用，發(fā)展較快，供需兩旺，整體市場的房產(chǎn)呈現(xiàn)

16、良好態(tài)勢。近年來國家為擴(kuò)大內(nèi)需，積極培育住房消費(fèi)市場，改善住房消費(fèi)環(huán)境，推行了如按揭購房等一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的配套措施。預(yù)計隨著宿遷市住房制度改革不斷深入，特別是老城區(qū)的更新改造力度加大，區(qū)劃調(diào)整新區(qū)建設(shè)和城市化步伐加快，激發(fā)更多市民的購房熱情，引起強(qiáng)勁購房需求，房地產(chǎn)市場將更加活躍。住宅商品市場價格體系的形成和發(fā)展更趨理性化，價格指數(shù)有一定上幅空間，同時要求商品住宅品質(zhì)和居住環(huán)境向更高、更優(yōu)化方向發(fā)展。片區(qū)簡介概況江蘇省宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是江蘇省人民政府1998年11月批準(zhǔn)成立的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是與國內(nèi)著名學(xué)府東南大學(xué)合作共建的高科技工業(yè)園。開發(fā)區(qū)位于宿遷市新城區(qū)南側(cè)，緊臨寧宿徐高速公路和城

17、區(qū)主干道徐淮路。距市政府僅1.5公里，地理位置優(yōu)越。開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制區(qū)面積近100平方公里，中期規(guī)劃面積39平方公里，建成區(qū)面積8平方公里。 開發(fā)區(qū)實(shí)行以開放型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以利用外資和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)園為目標(biāo)，重點(diǎn)發(fā)展生物工程、新型材料、精細(xì)化工、醫(yī)藥、機(jī)電、輕紡等工業(yè)行業(yè)，力爭成為集工業(yè)、金融、商貿(mào)等行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)。規(guī)劃建設(shè)區(qū)位及規(guī)劃范圍宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于宿遷市河西片、新城片南部，其規(guī)劃范圍東起發(fā)展大道、古黃河、西至十一支渠，南到南環(huán)路以南1公里，北至規(guī)劃中的青海湖路，總用地19.08平方公里。自然地理?xiàng)l件區(qū)內(nèi)地勢東高西低，東部為黃河高漫灘，

18、地面高程25.7-26.3米，西面為淮北平原地貌單元區(qū)，地面高程19.5-20.3米，兩種地貌交匯于古城磚瓦場北側(cè)，形成陡坎、斜坡。區(qū)內(nèi)主要河流有南北向古黃河十一支渠、順堤河，東西向民便河，另外眾多小河流蜿蜒而過，水域總面積85.18公頃。用地現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀用地主要為農(nóng)田，建設(shè)用地僅占20%，農(nóng)田占76%，水域占4%?，F(xiàn)狀建設(shè)用地中農(nóng)村居民點(diǎn)和開發(fā)商品住宅用地占建設(shè)用地62%，而工業(yè)用地僅占建設(shè)用地3%。人口現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀人口為城市人口和農(nóng)村人口，共有居住人口23450人。經(jīng)濟(jì)發(fā)展截止2002年底，開發(fā)區(qū)累計進(jìn)駐81個項(xiàng)目，落戶協(xié)議總投資19.95億元，匯集了晨風(fēng)時裝、東聯(lián)動力、新天年

19、、朗力福等投資均超過千萬元的大型工業(yè)項(xiàng)目，并吸引了宿遷市內(nèi)外眾多實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的龍頭房產(chǎn)企業(yè)來此投資建造商貿(mào)中心和居住社區(qū)城宇商業(yè)廣場、項(xiàng)王小區(qū)、通成山莊、天星花園等。2003年以來，仍不斷有包括房產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的各類項(xiàng)目簽定進(jìn)區(qū)協(xié)議。隨著區(qū)內(nèi)投資優(yōu)惠政策的有效推行、硬件配套設(shè)施的進(jìn)一步完善。區(qū)內(nèi)人氣的進(jìn)一步激增，開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)市場將迎來發(fā)展的春天。區(qū)域市場分析和個盤比較區(qū)塊列示：宿城區(qū)塊宿豫新區(qū)開發(fā)區(qū)塊各區(qū)塊樓盤列示：開發(fā)區(qū)塊：項(xiàng)目名稱占地面積(畝)開發(fā)面積（）綠化率建筑風(fēng)格價格（元/）城宇商業(yè)廣場506500035%現(xiàn)代商業(yè)建筑均：1600通成山莊6174650040%無明顯特點(diǎn)均：1600

20、項(xiàng)王小區(qū)51440000045%歐式建筑均：1650金色水岸20014000045%現(xiàn)代時尚風(fēng)格均：1850富麗萊嘉苑121211600035%清新時尚主義均：2300宿城區(qū)塊：項(xiàng)目名稱占地面積(畝)開發(fā)面積（）綠化率建筑風(fēng)格價格（元/）項(xiàng)里花園664433344.7%無明顯特點(diǎn)均：1450運(yùn)河花園34226000045.8%歐式風(fēng)格均：1380豪域花園16115000035%古典復(fù)興、歐美經(jīng)典18002050金谷花園403500038%現(xiàn)代風(fēng)格、時尚主義售完（時價1500）金谷盛世康城635248238%歐式風(fēng)格預(yù)約未售宿豫新區(qū)：項(xiàng)目名稱占地面積(畝)開發(fā)面積（）綠化率建筑風(fēng)格價格（元/）錦

21、華名園35030000043.16%歐式、現(xiàn)代12201348文昌花園1601300058%現(xiàn)代和傳統(tǒng)結(jié)合均：1100重點(diǎn)樓盤詳介：豪域花園廣告語成功人士的選擇豪域花園住宅小區(qū)是宿遷成立地級市以來，首家房地產(chǎn)開發(fā)招商引資項(xiàng)目，總投資為2億元人民幣，建筑面積約15萬平方米，占地161畝，計劃2004年底全部投入使用。北臨黃河風(fēng)光帶，南臨市府大道，西臨人民路，東接河濱新村，周邊無工業(yè)污染。小區(qū)以超越小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)加以營建，博采中外建筑之長，首次導(dǎo)入古典復(fù)興民俗維多利亞為主旋律的歐美經(jīng)典設(shè)計思想，同時遵循“以人為本”的設(shè)計理念。宿遷首家電氣化示范小區(qū)，江蘇省首批寬帶網(wǎng)啟動試點(diǎn)小區(qū)，江蘇省環(huán)保節(jié)能試點(diǎn)

22、小區(qū)。2002年被評為省優(yōu)揚(yáng)子杯工程，2002年度省、市安全文明模范小區(qū)。小區(qū)配套有：光電互補(bǔ)式太陽能、雙層中空玻璃塑鋼門窗、中央防盜可視對講系統(tǒng)、紅外線周界監(jiān)控（設(shè)九個防區(qū)五個出入口，配五臺彩色錄象機(jī)，三十九個畫面）、中央電子地圖報警、背景音樂、中心廣場、中央水池、自動變頻供水，雙電源環(huán)網(wǎng)供電、四季常青草坪配有桂花、茶花、紫薇、樟樹、含笑、紅楓、青楓、棕櫚等100多種名貴花木，小區(qū)設(shè)幼兒園、中央超市、居民活動室、物業(yè)管理中心等公建設(shè)施。物業(yè)管理采用現(xiàn)代化管理模式，保安、保潔、維修24小時全天候服務(wù)。豪域花園住宅小區(qū)套型從二室二廳一衛(wèi)100平方米，三室二廳二衛(wèi)130平方米、五室二廳二衛(wèi)170平

23、方米到躍層式269平方米等套型。結(jié)論：該項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)境及地段優(yōu)勢明顯，戶型設(shè)計缺乏特點(diǎn)，面積偏大。該項(xiàng)目受到眾多宿遷市民的關(guān)注和好評，當(dāng)在地市場美譽(yù)度較高。目前銷售率90%以上，余房售價均在2000元左右。 金谷盛世康城廣告語21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地金谷盛世康城位于宿遷市主要城市道路環(huán)城北路南側(cè)，黃河北路西側(cè)，地段優(yōu)勢突出?？傆玫孛娣e3.88 Ha，總建筑面積52482 M2， 建筑容積率1.27，西側(cè)與南側(cè)分別有一條13米規(guī)劃道路。另外，環(huán)城北路與黃河北路交叉口，有一三角形公共綠地-國土廣場，隔張莊路與本小區(qū)相對，形成相互借景之勢。金谷盛世康城樓盤戶型多樣化，戶型設(shè)計經(jīng)濟(jì)舒適，以三室兩廳為主力戶型

24、，采光通風(fēng)良好。小區(qū)內(nèi)擁有安保系統(tǒng)，包括：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界紅外線防越系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，電子對講系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，包括：綜合通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，綜合布線系統(tǒng)，衛(wèi)星電視及有線電視接收系統(tǒng)；三重信息管理系統(tǒng)，包括：車輛出入管理系統(tǒng)，緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)，社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)；消防監(jiān)控報警系統(tǒng)，包括：中心會所溫控、煙控自動噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)。除此之外，金谷盛世康城還增加了夜景燈光控制系統(tǒng)、住戶緊急報警系統(tǒng)和一卡通系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)生活配套齊全，商業(yè)步行街區(qū)、現(xiàn)代休閑會所、中心庭院、游泳池及知名幼兒園。結(jié)論：開發(fā)商資金雄厚計劃建造3個項(xiàng)目金谷花園（已售完）、金谷盛世康城（已建未售）、金谷月亮灣（待建），

25、該項(xiàng)目是宿遷市一相對高檔的樓盤，。除了地段的絕對優(yōu)勢外，項(xiàng)目的單體戶型、建筑規(guī)劃及環(huán)藝系統(tǒng)的設(shè)計水準(zhǔn)在當(dāng)?shù)厍缚蓴?shù)。據(jù)銷售員介紹該項(xiàng)目將于9月底推向市場，均價每平米售價在2000元左右。項(xiàng)王小區(qū)廣告語溫馨的家 項(xiàng)王小區(qū)由宿遷市中興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)?？傉嫉孛娣e為514畝，規(guī)劃建筑面積為40萬平方米，可居住人口2萬余人，是宿遷市規(guī)模最大、居住人口最多的住宅小區(qū)，共分三期施工，計劃在204年全部建成。項(xiàng)王小區(qū)東臨人民路大道和霸王舉鼎廣場，南臨客運(yùn)中心，北望市政府，是宿遷市政治文化中心和商業(yè)中心交匯地段，位置十分優(yōu)越。區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育、生活和社區(qū)活動中心等設(shè)施一應(yīng)俱全，小區(qū)智能化配套有：可視樓

26、宇對講電子報警防盜系統(tǒng)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，預(yù)留寬頻網(wǎng)絡(luò)接口。景觀設(shè)計以“十字”型軸線、景觀廊柱及水景的多層次營造和退疊型建筑布局相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)景與人的融合。2002年被省建設(shè)廳評為為蘇北地區(qū)唯一的“創(chuàng)文明工地，創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程”達(dá)標(biāo)工程2003年竣工工程通過“揚(yáng)子杯”省優(yōu)工程驗(yàn)收，成為宿遷市住宅小區(qū)的精品工程、示范工程目前，項(xiàng)目在售二期工程丹桂園，住宅價格區(qū)間為每平米15001850元，商業(yè)鋪面價格區(qū)間為每平米25004800元。主力戶型85110平米二房二廳及小三房戶型。結(jié)論：該項(xiàng)目位處宿遷市開發(fā)區(qū)的中心位置，規(guī)劃、戶型、環(huán)境等設(shè)計指標(biāo)與上述兩項(xiàng)目相近，但均價之間有較大落差，充分表示住房作為商品的鮮

27、明特性地域性。項(xiàng)目同質(zhì)異地，地塊成熟程度必將關(guān)系到其經(jīng)濟(jì)附加值大小。城宇商業(yè)廣場廣告語廣聚人氣 成就不凡城宇商業(yè)廣場位于人民大道和西湖路交匯處，北眺宿遷市人民政府，南臨聚龍花園，隔人民大道與西側(cè)的項(xiàng)王小區(qū)和汽客總占咫尺相望。項(xiàng)目總投資為1.5億元，占地面積和建筑面積分別是3.3萬和6.5萬平方米，是集商鋪、住宅、旅店、商場超市、寫字樓、星級賓館于一體的綜合性商業(yè)步行街。景觀系統(tǒng)有：西側(cè)45米大型引入式綠地，半圓形入口廣場，中心休閑廣場。所有商業(yè)鋪面通過門前回廊融會貫通，使之全部沿街，目的在于吸納過往客戶，制造延時消費(fèi)、臨時消費(fèi)的可能。住宅結(jié)構(gòu)為全框和底框結(jié)構(gòu)，主力戶型90115平米小三房戶型，

28、另有小面積投資型住宅（面積35平米，一室一衛(wèi)）設(shè)計。城宇商業(yè)廣場商業(yè)售價每平米6880元左右；住宅房均價為1600元/平米，樓層系數(shù)大，同單元3層單價為1820元/平米，四樓單價為1680元/平米，頂樓1280元/平米。（一、二層為商鋪）。結(jié)論：該項(xiàng)目與上述樓盤的共同特點(diǎn)是相對優(yōu)越的地理位置。但項(xiàng)目定位不清，建筑產(chǎn)品種類紛綸復(fù)雜，目標(biāo)市場不易發(fā)掘更難以維護(hù)，且開發(fā)進(jìn)程、銷售步驟也沒有因產(chǎn)品種類不同而分別安排，現(xiàn)場比較混亂。據(jù)銷售員說銷量過半，真?zhèn)吻闆r有待進(jìn)一步辨識。通成山莊廣告語讓每個宿遷人輕松安個家通成山莊是宿遷通成房產(chǎn)公司開發(fā)，計劃分四期完成。2002年完成一期工程梅園的建設(shè)和銷售?，F(xiàn)階段

29、二期工程蘭園主體接近完成。通成山莊蘭園總占地61.7畝，總建筑面積46500平方米。其中住宅為43100平米，商業(yè)鋪面3400平米。住宅戶型設(shè)計多樣，面積從56141平米。小區(qū)環(huán)境規(guī)劃常規(guī)無新意。由青島路將小區(qū)與北面的天星花園自然分界。擱人民大道，西側(cè)是順堤河風(fēng)光帶。綠化系數(shù)高。目前，項(xiàng)目住宅市場銷售均價為：1600元/平米。商鋪售價2800元/平米左右。據(jù)現(xiàn)場銷售人員反映，銷售情況良好，原因是一期的“口碑效應(yīng)“。據(jù)市調(diào)人員現(xiàn)場探看，一期綠化系統(tǒng)無宣傳優(yōu)勢；建筑立面的墻體顏色開始褪敗，部分墻皮已經(jīng)剝落。如此工程情況也令人擔(dān)憂；住宅一樓贈送的院子實(shí)際意義不大，因室內(nèi)與院子高差大，設(shè)有相通的鐵藝樓

30、梯，但階梯很陡，兒童、老人行動不宜，更由于日曬雨淋的緣故，扶手表面銹跡班駁。結(jié)論：該項(xiàng)目缺乏強(qiáng)勢賣點(diǎn)和個性特點(diǎn)。目標(biāo)客戶可能是區(qū)域范圍內(nèi)的中低消費(fèi)階層。如遇房產(chǎn)需求市場飛速發(fā)展的時機(jī)，能制定競爭性價格并大力度的銷售宣傳，將有迅速去化的可能。小結(jié)：由于宿豫新區(qū)房產(chǎn)板塊地處宿豫區(qū)（原宿豫縣），其地理位置，交通動線與宿遷市區(qū)差別很大，房產(chǎn)項(xiàng)目的客戶群體的關(guān)聯(lián)性和交叉性甚微，項(xiàng)目可比價值小，故不重點(diǎn)考慮，普通了解，僅視作全面考察市場的補(bǔ)充部分。宿城區(qū)塊包含舊城區(qū)塊和宿城新區(qū)，是傳統(tǒng)的商貿(mào)中心和綜合性片區(qū)，區(qū)域內(nèi)擁有多條公交線路，可直通市區(qū)各個區(qū)域，生活配套設(shè)施齊全，自然環(huán)境優(yōu)美，該板塊目前集中了宿遷最

31、高檔的的居住區(qū)。近年來，該區(qū)域的土地批租嚴(yán)格控制，而且新建項(xiàng)目多以商業(yè)類型比重為大，使得該地區(qū)的房屋價格一直上升，例代表樓盤：豪域花園，主力總價在22萬26萬間。同質(zhì)異地的樓盤如開發(fā)區(qū)塊的項(xiàng)王小區(qū)主力總價在20萬以下。可見不同區(qū)塊的同質(zhì)樓盤價格因素?zé)o法等同起來，只可作參考之用。開發(fā)區(qū)塊是宿遷市新興的行政文化和生產(chǎn)服務(wù)區(qū)塊，在建項(xiàng)目天星花園位于開發(fā)區(qū)塊，其地理位置與與通成山莊接近，但產(chǎn)品品質(zhì)（整體規(guī)劃、單體設(shè)計、綠化環(huán)境及建筑結(jié)構(gòu)等方面）遠(yuǎn)勝于它；天星花園總體設(shè)計和規(guī)劃環(huán)藝方面可與項(xiàng)王小區(qū)一較高低，但社區(qū)規(guī)模、綠化率等硬性指標(biāo)上略遜一籌，知名度方面短期內(nèi)也難較長短；與城宇商業(yè)廣場相比，天星花園的

32、住宅建設(shè)有明顯的優(yōu)勢，但城宇商業(yè)廣場的產(chǎn)品組合與定位有明顯差別，住房銷售中更加注重投資的概念，與天星花園住宅產(chǎn)品側(cè)重點(diǎn)不同。產(chǎn)品定價是錯綜復(fù)雜的事情，尤其是房地產(chǎn)商品，影響價格的除了土地成本、建筑成本之外有更多更細(xì)節(jié)的影響因素，因此，除了考慮傳統(tǒng)的成本問題，宏觀的經(jīng)濟(jì)問題，更多關(guān)注需求市場的變化和競爭市場的變化。以上列示的樓盤以同區(qū)塊的樓盤的價格因素最有參考價值，參透競爭者與自身的差異，靈活掌握和調(diào)控這差異在價格中變化的尺度和時機(jī)，才能相對準(zhǔn)確的制定目標(biāo)價格。六、天星花園項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目概況天星花園（在建項(xiàng)目）位于宿遷市開發(fā)區(qū)市府廣場的主軸線上，人民路東側(cè)，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷，威海路、

33、發(fā)展大道、人民路、青島路四圍環(huán)繞。自然人文景觀優(yōu)越，西靠順堤河風(fēng)光帶，南臨通成山莊，東臨開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一的農(nóng)貿(mào)商城萬福隆農(nóng)貿(mào)商城。整個地塊共分三期開發(fā)，一、二期約99畝，建筑規(guī)模93615平方米左右，綠化率為35.5%，容積率是1.4，建筑密度28%，三期擬建15.8畝。工程進(jìn)度2003年3月，天星花園已完成一期4棟住宅樓的開發(fā)和銷售。計劃于2004年56月開始二期8棟樓的開發(fā)，總建面積約30000平米（含2000平米的商業(yè)部分），到2005年6月完成二期開發(fā)。二期開發(fā)的住宅將推出6種戶型，面積80140平米。價格提示結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，并參考市場調(diào)查的數(shù)據(jù)及結(jié)論，比照競爭樓盤之間的差異（所處區(qū)塊差

34、異化 產(chǎn)品品質(zhì)差異化 項(xiàng)目定位差異化）準(zhǔn)確把握影響產(chǎn)品定價的因素的差異度，以找出相應(yīng)的價格誤差幅度，擬對天星花園二期提示市場銷售價格：建議天星花園二期住宅市場銷售總體均價為1680元/平米。（具體每戶價格由后期資料提供）七、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）小區(qū)位于宿遷市開發(fā)區(qū)的南側(cè)，緊鄰長途汽車站，極大的方便了小區(qū)業(yè)主的出行。距離市區(qū)10分鐘左右的車程，交通狀況十分便利。小區(qū)位處開發(fā)新區(qū)，是未來宿遷市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，作為現(xiàn)代化城市發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)與要求，新區(qū)將作為以政治、文化、體育、商務(wù)等多功能的中心。小區(qū)在市政府的中軸延長線上，地理位置的優(yōu)勢明顯。且新區(qū)的住房銷售價格，在近幾年中逐年上升

35、，這必將吸引大量的市民購房。房地產(chǎn)保值增值的特性，在這里表現(xiàn)得尤其突出。新區(qū)的開發(fā)已經(jīng)初具規(guī)模，目前在小區(qū)的周邊，已經(jīng)形成了一定的生活氛圍。市政配套設(shè)施完善，生活配套設(shè)施也十分齊全。醫(yī)院、銀行、菜場、超市里小區(qū)的距離很近，小區(qū)業(yè)主步行就可以到達(dá)。小區(qū)在新區(qū)中屬于中檔次的小區(qū)，但是規(guī)劃、戶型面積配比都十分合理，有利于把握住小區(qū)準(zhǔn)業(yè)主的眼球。小區(qū)西側(cè)一路之隔的未來城市森林順堤河風(fēng)光帶，是小區(qū)的又一個吸引市民的地方。它可供小區(qū)居民健身、納涼、休閑、娛樂。而且，大面積的綠化，將是居住在城市中的業(yè)主們所期待的。小區(qū)采用“自由式”設(shè)計布局，形成“一個整體，二條軸線，三個市場，四條綠帶，五個組團(tuán)”的整體結(jié)構(gòu)

36、框架，符合居住者對于家的設(shè)想。發(fā)展商隸屬于江蘇邗建集團(tuán)，為小區(qū)的建設(shè)提供了質(zhì)量保證和信譽(yù)的保證。2、項(xiàng)目劣勢分析（W）周邊環(huán)境不理想：小區(qū)位于新區(qū)的南端，處于新區(qū)的邊緣地帶。周邊成熟的配套設(shè)施與小區(qū)有一定的距離，小區(qū)目前已經(jīng)建成一期，小區(qū)自帶的配套設(shè)施不多，業(yè)主的生活起居不很便利。小區(qū)的建筑規(guī)模較大，且有三面沿街，使得小區(qū)的沿街店面比較多。在小區(qū)的周邊，商業(yè)氛圍不濃，人流量不大，商業(yè)店鋪的有效客戶流小。根據(jù)調(diào)查，目前在售的項(xiàng)目中均存在著店鋪銷售困難的問題。在二期銷售中，所面對的銷售店面數(shù)量較多，占小區(qū)總店面數(shù)的2/3，這也在不同程度上的加大了銷售的難度。從小區(qū)一期成功銷售到二期的面市，中間相隔

37、時間較長，也將流失掉部分小區(qū)一期所吸引到的準(zhǔn)業(yè)主。3、項(xiàng)目機(jī)會分析（O）項(xiàng)目在銷售推廣之初，加大宣傳力度，采用不同的宣傳方式輔助宣傳。提高小區(qū)售樓部的人流量，從而提高有效客流量，促進(jìn)廣大準(zhǔn)業(yè)主對本項(xiàng)目的認(rèn)知度。再以報紙廣告的方式加強(qiáng)廣大受眾對小區(qū)認(rèn)可度，從而促進(jìn)小區(qū)的銷售，提高小區(qū)的銷售效率。4、項(xiàng)目威脅分析（T）小區(qū)的競爭對手眾多。小區(qū)將于7月底8月上旬正式面向公眾，而同時在售的和推出的項(xiàng)目較多。新區(qū)中有：金陵名府，仁恒公寓，通成山莊，項(xiàng)王小區(qū)、金色水岸、歐洲花園；城中有：恒佳花園，亞方花園，金鼎名座，項(xiàng)里花園二期；宿豫城區(qū)有：珠江花園，錦華名園，運(yùn)河花園，京杭人家，天一苑。同時出現(xiàn)同質(zhì)同價

38、的競爭對手，必將分離眾多的主客戶，提高了小區(qū)銷售的難度，延長了小區(qū)銷售的周期。天星花園價格策略1、定價策略除了進(jìn)行常規(guī)性的定價，為突出樓盤價格的優(yōu)勢，還可以進(jìn)行一系列的定價策略，考慮到本項(xiàng)目的特點(diǎn)，建議采取如下策略：1）、滲透定價策略開盤初期以較有競爭力的房價進(jìn)入市場，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速打開銷路，先發(fā)制人，阻止競爭者的進(jìn)入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，此策略適合于入市初期。對于數(shù)量建議控制在10%以內(nèi)，價格下降幅度建議控制在10%以內(nèi)。2）、折扣定價策略折扣定價策略是不論采取何種付款方式，均給予購買者部分價格優(yōu)惠以吸引顧客購買，主要采取以下幾種形式：（1）時間折扣：為刺激購買

39、者一次性付款，加快資金回籠，可對一次性付款進(jìn)行最大的折扣處理。（2）數(shù)量折扣：根據(jù)顧客購買房屋的數(shù)量多少給予大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大。3）、“特價單位”策略以部分位置極差且難以銷售的單位以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。4）、消化風(fēng)險單位定價策略在一定時期對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達(dá)到暢銷的目的。2、價格實(shí)施策略1）、投石問路 實(shí)施時間：售樓處建好、售樓人員進(jìn)場之時 實(shí)施要點(diǎn)：對樓盤進(jìn)行廣告宣傳和現(xiàn)場包裝，吸引買家前往現(xiàn)場了解。不向購樓人士提供具體的樓價表，只是通過部分宣傳資料及現(xiàn)場氣氛感染購樓人士，有意向購買的客戶可留下誠意金。正式開盤時以抽簽的形式讓客戶去挑選單位，如果客戶挑選不到合意單位或價格無法接受，誠意金可退還。配合措施：售樓處修建大氣，與樓盤品質(zhì)相符；一期現(xiàn)樓可供參觀；開盤價低于預(yù)期均價；優(yōu)點(diǎn)：迅速聚集人氣，并通過制造神秘感，擴(kuò)大樓盤知名度；根據(jù)誠意金的數(shù)量可推斷樓盤在市場上的定位與客戶對樓盤的歡迎程度，因此可在開盤之前更加了解市場反應(yīng)，及時對銷售價格作出適度的調(diào)整。2）、限量折價制訂價格折扣的時間，吸引客戶在折扣期間購買，主要針對兩類客戶：一是普通購房客戶，通過大眾媒體得知；另一類是特定的對象，例如關(guān)系客戶。實(shí)施要點(diǎn)：折扣時間不宜太長或太短，以開