廣州某豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃_銷(xiāo)售執(zhí)行策略課件

1、正本清源 理順一條線一個(gè)被修改了3次的文本空談?wù)`“城”以可執(zhí)行性為第一原則金燕達(dá)觀與您深入探討卓越蔚藍(lán)城邦的執(zhí)行之道現(xiàn)在開(kāi)始蔚藍(lán)城邦的項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)總建面57萬(wàn)平方，內(nèi)外圍城。規(guī)模較大，容積率較高；外城以城市功能為主：商務(wù)/商業(yè)/多元/開(kāi)放內(nèi)城為封閉式別墅社區(qū)：安全/尊重/獨(dú)立/私密區(qū)位板塊：處于相對(duì)欠發(fā)達(dá)的東站片區(qū)；位置相對(duì)邊緣；資源條件一般。產(chǎn)品布局：南低北高，分區(qū)明確，形成組團(tuán)景觀，沿街區(qū)域布置小戶型洋房產(chǎn)品；建筑風(fēng)格：西班牙南加州；社區(qū)配套：優(yōu)質(zhì)水景園林、尊貴會(huì)所、幼兒園，社區(qū)大型商業(yè)。物業(yè)類(lèi)型建筑面積（平米）容積率面積區(qū)間戶型該類(lèi)型戶型的建筑面積（平米）占整體比例雙拼21000.5280-

2、3805房3廳4衛(wèi)21000.38%聯(lián)排500000.7180-2504房3廳3衛(wèi)500008.94%疊加130001180-2303/4房3廳3衛(wèi)130002.32%情景洋房200001.370-802房2廳1衛(wèi)35290.63%85-903房2廳1衛(wèi)47060.84%115-1203房2廳2衛(wèi)55530.99%130-1353房2廳2衛(wèi)62121.11%高層246288570-802房2廳1衛(wèi)369436.61%95-1103房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)369436.61%120-1303房2廳2衛(wèi)7388613.21%140-1604房2廳2衛(wèi)6157211.01%160以上4房2廳3衛(wèi)369436

3、.61%北地塊227908445-501房1廳1衛(wèi)113952.04%65-702房2廳1衛(wèi)455828.15%80-903房2廳1衛(wèi)7976814.26%95-1053房2廳1衛(wèi)/2衛(wèi)5697710.19%110-1203房2廳2衛(wèi)227914.07%140-1604房2廳2衛(wèi)113952.03%蔚藍(lán)城邦的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以近60萬(wàn)大城體量，輸出領(lǐng)導(dǎo)性品牌的傳統(tǒng)豪宅進(jìn)化觀，建立特有的價(jià)值體系當(dāng)我們把目標(biāo)定于常平領(lǐng)袖的時(shí)候，就已經(jīng)決定了我們的不同。既要與本土親和，又要與土豪劃清界限，才是我們應(yīng)有的姿態(tài)。戰(zhàn)前思考依托集團(tuán)“追求卓越、不斷超越”的品牌理念再造蔚藍(lán)系列“ 以人為本、美學(xué)筑家”的高端形象以全方

4、位的視角“機(jī)會(huì)分析/策略體系/推廣執(zhí)行”帶領(lǐng)消費(fèi)者認(rèn)知蔚藍(lán)城邦的沉甸甸含金量真正施行“整合營(yíng)銷(xiāo)”的全方位攻勢(shì)給常平一點(diǎn)藍(lán)色瞧瞧PART1機(jī)會(huì)分析蔚藍(lán)城邦SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的差異界定目標(biāo)人群的心理洞悉區(qū)域板塊的全局觀察項(xiàng)目品牌的層次規(guī)劃蔚藍(lán)城邦的SWOT優(yōu)勢(shì)：規(guī)模宏大，57萬(wàn)平方米，內(nèi)外成城；主干線交匯，高速隘口，車(chē)行方便；東莞火車(chē)東站規(guī)劃，片區(qū)前景看好；卓越與蔚藍(lán)的母子品牌價(jià)值強(qiáng)大；無(wú)可比擬的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：片區(qū)發(fā)展落后，不是有錢(qián)人置業(yè)首選；地塊現(xiàn)有價(jià)值無(wú)法支撐絕對(duì)豪宅形象;欠缺生活配套、自然山水、教育資源；機(jī)會(huì)：東站規(guī)劃發(fā)展帶動(dòng)項(xiàng)目的關(guān)注；政府政策：常平由鎮(zhèn)到城的大趨勢(shì)；常平消費(fèi)模式和居住

5、觀念的改變。威脅：傳統(tǒng)豪宅的市場(chǎng)沖擊市場(chǎng)政策的可變因素新型產(chǎn)品的市場(chǎng)教育常平從來(lái)不平常常平曾經(jīng)是東莞地產(chǎn)的標(biāo)桿鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)?shù)厝藢?duì)豪宅有強(qiáng)烈的固化認(rèn)知常平高端市場(chǎng)供應(yīng)量少，存有機(jī)會(huì)點(diǎn)。（別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟與聯(lián)排為主，主打生態(tài)環(huán)境，目前市場(chǎng)在售的別墅項(xiàng)目只有東坑尚河園、譽(yù)景名居、萬(wàn)科城新推長(zhǎng)島別墅組團(tuán)。）卓越蔚藍(lán)城邦，如此規(guī)模，如此素質(zhì)，必然占位區(qū)域豪宅第一陣營(yíng)。此陣營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目常平萬(wàn)科城/東田翠湖灣/譽(yù)景名居/御苑花園光大錦繡山河/萬(wàn)科松山湖一號(hào). 他們?cè)谡f(shuō)什么，在做什么？常平萬(wàn)科城推廣節(jié)奏：“常平從此不平常” “萬(wàn)科再造一座城”“世界珠三角，萬(wàn)科別墅城”“家族原墅” 東田翠湖灣推廣節(jié)奏：“定制名流生活”

6、 “最純粹的階層” “大宅、大公園、大人生” 譽(yù)景名居推廣節(jié)奏：“純別墅社區(qū)” “只有368戶”錦繡山河推廣節(jié)奏：“光大松山湖史詩(shī)巨著”“中國(guó)人的山河夢(mèng)”“博觀者，鑒藏山河” “從偉大到卓越” “壯麗，一統(tǒng)山河”錦繡山河山河高度東田翠湖灣階層氣度譽(yù)景名居純粹之尊？蔚藍(lán)城邦怎么說(shuō)常平萬(wàn)科城大城原墅前有圍堵，后有追兵，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都占據(jù)的自身的豪宅高位。蔚藍(lán)城邦需要一種豪宅的占位。高調(diào)入市，界定為一線品牌。形成自我高度，傲視群雄成為主角。卓越蔚藍(lán)城邦常平萬(wàn)科城譽(yù)景名居金凱水都東田翠湖灣中央公園一號(hào)世紀(jì)康城中惠金士柏山要走高，項(xiàng)目就必然以別墅形象入市。理清競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)，集結(jié)別墅的產(chǎn)品特征，差異化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔。別

7、墅區(qū)間洋房區(qū)間以別墅形象讓蔚藍(lán)城邦成為一個(gè)符號(hào)訂在市場(chǎng)的最高位上。讓后期的產(chǎn)品有勢(shì)可依，就能以高帶低、形成順勢(shì)。合轉(zhuǎn)承起（高度）：我最（眾力）：我能（形象）：我是（復(fù)合）：我有雙拼聯(lián)排疊加情景洋房小高層/高層/公寓南地塊北地塊確定“別墅最大化”的產(chǎn)品定位以博取利潤(rùn)最大化，分解容積率后，一、二期以低密度別墅/類(lèi)別墅產(chǎn)品啟動(dòng)，建立項(xiàng)目高端物業(yè)形象主動(dòng)化營(yíng)銷(xiāo)：確立王者形象，強(qiáng)調(diào)“以我為主”主動(dòng)策略。本案在面對(duì)整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力時(shí)，大可不必將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手泛化。而更應(yīng)該堅(jiān)定不移的發(fā)掘和強(qiáng)調(diào)自身獨(dú)特性，強(qiáng)調(diào)“以我為主”的主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)策略。制定新標(biāo)準(zhǔn)：強(qiáng)化產(chǎn)品素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)“區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)”的影響力。充分利用區(qū)域市場(chǎng)新老交替的

8、真空時(shí)期，憑借產(chǎn)品素質(zhì)和品牌實(shí)力，迅速奠定本案在區(qū)域地產(chǎn)陣營(yíng)中的領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，從而擺脫低層面的產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)附加值的增加，使項(xiàng)目進(jìn)入到一個(gè)高端無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)領(lǐng)域。城市之間既有差異聯(lián)系，又在各自發(fā)展變化。深圳的尖端產(chǎn)品，到了東莞也要因地制宜的思變，找到適合的平衡點(diǎn)。如果我們沒(méi)有清楚認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，那么“水土不服”的結(jié)果必然。我們的房子賣(mài)給誰(shuí)？他們分別在哪里？構(gòu)成比例又如何？我們只能以一個(gè)專業(yè)的廣告公司來(lái)進(jìn)行感性地判斷?？v觀今年房貸新策寒流：對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款

9、首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。市場(chǎng)信心受挫、樓市觀望漸濃投資嚴(yán)重縮水、消費(fèi)理性回歸短期內(nèi)新政影響較大，自住客觀望情緒濃厚，投資客快速退場(chǎng)。政策影響的深度和廣度客觀存在。（目前常平高端別墅市場(chǎng)月均消化不超過(guò)10套，即使是萬(wàn)科也同樣如此。本項(xiàng)目發(fā)展商預(yù)期目標(biāo)與市場(chǎng)現(xiàn)狀之間存在很大矛盾。）市場(chǎng)帶動(dòng)目標(biāo)人群的轉(zhuǎn)變：投資少了，房子當(dāng)然屬自住型。買(mǎi)家當(dāng)然更多在本地人中挖掘。1.對(duì)同區(qū)域客戶的輻射能力較強(qiáng)，地緣優(yōu)勢(shì)使得本項(xiàng)目能夠強(qiáng)勢(shì)牽引東站片區(qū)客戶群。2.本項(xiàng)目能夠輻射常平鎮(zhèn)中心及其它弱鎮(zhèn)區(qū)域的客戶，但他們對(duì)本片區(qū)區(qū)域前景更為關(guān)注。3.周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的客戶對(duì)置業(yè)常平缺乏核心驅(qū)動(dòng)力，加上各鎮(zhèn)區(qū)均

10、有高端別墅物業(yè)供應(yīng)，因此本項(xiàng)目對(duì)其它鎮(zhèn)區(qū)牽引較弱。4.深圳投資客受政策影響明顯，客戶群體極不穩(wěn)定。對(duì)本項(xiàng)目而言可以爭(zhēng)取但不做重點(diǎn)考慮。蔚藍(lán)城邦的客戶分析常平地區(qū)黃江/橋頭/東坑/塘廈/大朗延伸到大東莞輻射到東莞外圍（深圳、廣州等）輻射區(qū)域財(cái)富實(shí)力在第一位意識(shí)品位在第二位圈定這群人鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)的金領(lǐng)缺失，人群結(jié)構(gòu)斷層，主力客群必然：原住民/老板/公務(wù)員/行業(yè)領(lǐng)袖無(wú)論學(xué)歷高低，他們?cè)诔Ｆ剿?，社?huì)上層駕馭這片城市，主見(jiàn)是閱讀生活的最高形式。關(guān)鍵詞：主見(jiàn)/最高形式有足夠的財(cái)富和能力令生活優(yōu)越，不會(huì)輕易受擺布個(gè)人修養(yǎng)都表現(xiàn)出“身份”意識(shí)。他們有著“簡(jiǎn)單的生活、奢侈的愛(ài)好” 往往與奢侈品為伴，在消費(fèi)上追求極

11、尊極貴， 不一定真正明白某一事物，但一定有自己的獨(dú)特見(jiàn)解。非常自信，善于思考和總結(jié)，有自己的思想、觀點(diǎn)。社交圈子穩(wěn)定而且具有排斥性，羊群效應(yīng)與俱樂(lè)部心態(tài)交錯(cuò)，圈子內(nèi)的消費(fèi)示范作用遠(yuǎn)大于任何推銷(xiāo)。在飛速發(fā)展中，東莞人完成了一次又一次的思維蛻變。但在居住品味的選擇上，他們只是一群好學(xué)習(xí)、儒子可教的學(xué)生。同時(shí)也是沾染了不良習(xí)氣，好惡不分，需要引導(dǎo)的問(wèn)題學(xué)生。假如你把他們想得過(guò)于成熟，那你明顯錯(cuò)了。東莞人繼承了廣東人優(yōu)良的務(wù)實(shí)作風(fēng)，擺事實(shí)、講道理，進(jìn)行更直接的對(duì)話。假若只教條化地告訴他們所謂建筑理念、人性化等。別玩的太玄?！爸S刺老子看不懂還是怎的？”請(qǐng)看三組人群訪談，細(xì)分人群需求本地老板任總：萬(wàn)科城C

12、003棟獨(dú)立別墅業(yè)主，常平本地人，辦工廠四代同堂，兩個(gè)兒女（小學(xué)、初中）購(gòu)房前住自建房，十個(gè)房間；主要想買(mǎi)別墅，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)的C003棟別墅還不是十分滿意，主要是房間太少，至少要五間臥室，認(rèn)為本地人都要求房間多，市面上的三房別墅根本不適合；身邊辦廠的朋友們很多都想買(mǎi)別墅，但認(rèn)為常平?jīng)]有好的別墅可選，高端產(chǎn)品不多，如果有，本地老板是愿意在常平買(mǎi)別墅的。如果獨(dú)棟別墅太貴，可考慮退之選擇雙拼。非常關(guān)注別墅車(chē)位問(wèn)題，認(rèn)為兩個(gè)以上的車(chē)位最適合，認(rèn)為室外停車(chē)場(chǎng)更適用。認(rèn)為綠化不夠，相對(duì)其自己住在村里，花園大空間大，萬(wàn)科城的綠化做得很差。別墅花園一定要大，300平米可以接受。教育有配套很好，如果有名校，本人及身

13、邊的朋友一定會(huì)將子女送過(guò)來(lái)讀書(shū)。本地公務(wù)員鄧曉峰先生、付小芬女士：東田麗園業(yè)主，鄧先生是交警，付女士是西餐廳老板東田受歡迎的原因主要是環(huán)境優(yōu)越、配套齊全、遠(yuǎn)觀有前景；小區(qū)周?chē)尼t(yī)院就比較有必要。小區(qū)中最重要做到的是交通、環(huán)境好等。關(guān)于東田麗園的購(gòu)房主力群體：以本地人為主七成以上（公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、村民等），另外還有兩成外地移民（經(jīng)商），幾乎云集了常平所有的高端人群，圈層效應(yīng)好。對(duì)高端產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)上：別墅為主力，也是未來(lái)市場(chǎng)上最需要的。常平本地含有一定的高端別墅客戶。約300平米的獨(dú)立別墅，總價(jià)250-300萬(wàn)會(huì)比較會(huì)更受歡迎。但是只是針對(duì)一部分的人群，而且要對(duì)園林環(huán)境和管理提出更高端的要求。1

14、30-180平米的平層（9-18層小高層）也受當(dāng)?shù)厝藲g迎。本地客戶更喜歡群居生活，在130-180平米的大社區(qū)中選擇上會(huì)有更大可能性。對(duì)于萬(wàn)科城的看法：萬(wàn)科的品牌，但是本地人并不重視，因?yàn)椴徽J(rèn)識(shí)這個(gè)牌子。而且樓盤(pán)門(mén)口的招牌不夠醒目，產(chǎn)品中的樓間距不夠，綠化不夠，居住氛圍欠缺，太冷清。戶型設(shè)計(jì)不適合本地人。聯(lián)排別墅不受本地人歡迎，主要是因?yàn)閯e墅私密度不高，給人感覺(jué)很擁擠，鄰里之間太近挺難接受。專業(yè)人士陳文強(qiáng)先生：華港代理策劃總監(jiān)、金凱水都、金美花園代理商常平本地有一批最高端的客戶，對(duì)獨(dú)棟別墅的需求非常強(qiáng)烈，金凱水都11套獨(dú)棟別墅推出后馬上售空，供不應(yīng)求；但是，這樣的客戶也不是說(shuō)應(yīng)有盡有，因此獨(dú)棟

15、別墅的量并不適宜多，一個(gè)占地10萬(wàn)平米的項(xiàng)目獨(dú)棟別墅在30套左右最為理想，建多了則不矜貴。但是可以用雙評(píng)或四孖產(chǎn)品來(lái)補(bǔ)充。常平市場(chǎng)對(duì)連排別墅存在很大的抗性，金凱水都同樣存在這樣的問(wèn)題，但雙拼、四孖客戶是可以接受的；獨(dú)棟別墅一定要針對(duì)常平這些高端客戶的需求來(lái)建，比如房間（非功能房）要五間以上（金凱水都的獨(dú)棟別墅面積在530-560平米，客戶并沒(méi)有反應(yīng)認(rèn)為面積過(guò)大）、車(chē)位要有兩個(gè)，花園面積在300平米以上至500平米（花園也可以用來(lái)停車(chē)）；洋房一定要帶電梯，本地人住了一輩子的三層自建樓，如果買(mǎi)房子一定要有電梯，因此6層帶電梯的洋房是有市場(chǎng)前景和市場(chǎng)空白點(diǎn)的。本地客戶并不抗拒高層，金美花園的31層高

16、層，仍有很多人希望買(mǎi)在最頂樓住，視野夠開(kāi)闊；總得來(lái)說(shuō)，獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售沒(méi)有壓力，并且能拉升項(xiàng)目的檔次，帶動(dòng)洋房的消化，未來(lái)市場(chǎng)最看好獨(dú)棟、雙拼別墅產(chǎn)品和帶電梯的6層洋房產(chǎn)品。人群心理主見(jiàn)/最高形式稀缺私密低密品牌圈子價(jià)值因此我們當(dāng)直面利益，對(duì)話需求大別墅/高私密/多臥室/雙車(chē)位/大花園/高配套絕對(duì)身份的標(biāo)簽認(rèn)同潛移默化、循循善誘和他的熟悉的生活發(fā)生關(guān)系和他的孩子、愛(ài)人、家庭發(fā)生關(guān)系和他喜聞樂(lè)見(jiàn)的事物發(fā)生關(guān)系和他的職業(yè)發(fā)生關(guān)系和他的年齡發(fā)生關(guān)系我們要告訴他：聽(tīng)好了，這則新聞和你有關(guān)。我們還要告訴他：聽(tīng)好了，這則廣告說(shuō)的就是你。當(dāng)我們的產(chǎn)品、我們的廣告和他們充分發(fā)生關(guān)系的時(shí)候，深度溝通和有效溝通成立了

17、。Touch怎樣將一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，處理城市新中心到居住新中心的關(guān)系？怎樣引導(dǎo)客戶接受非傳統(tǒng)豪宅板塊的價(jià)值，快速樹(shù)立我們的市場(chǎng)影響？就區(qū)域前景來(lái)看，我們處在最有利的位置。就區(qū)域的居住現(xiàn)狀，我們還要悉心的描繪和營(yíng)造。我們目前還只是形式意義的城市交通與物流的樞紐。面對(duì)即將啟動(dòng)的東莞東站的片區(qū)開(kāi)發(fā)。正解東站片區(qū)價(jià)值用3-5年的眼光，考核南北地塊功能；思考它對(duì)于內(nèi)城形象的意義，對(duì)于整體城邦的意義。東站板塊新中心區(qū)商貿(mào)中心區(qū)南城片區(qū)麗城片區(qū)工業(yè)園火車(chē)東站作為長(zhǎng)途客運(yùn)站，主要帶來(lái)是外地過(guò)境人流。人群低端，著眼于東站本身很難找到傳統(tǒng)價(jià)值體系里的優(yōu)勢(shì)。習(xí)慣了靠山說(shuō)山，靠水賣(mài)水的豪宅市場(chǎng)營(yíng)

18、銷(xiāo)。凡是稍有價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)，房子都要主動(dòng)攀親，然而我們不會(huì)拿火車(chē)東站去炫耀。因?yàn)楫吘怪皇且粋€(gè)捷運(yùn)坐標(biāo)罷了。無(wú)可否認(rèn)，單一資源的輸出顯然毫無(wú)新意。對(duì)于別墅客戶，我們也無(wú)需強(qiáng)賣(mài)交通是如何優(yōu)異。東站規(guī)劃的未來(lái)藍(lán)圖，真的就有政府所描繪的那么美好嗎？未來(lái)是看不見(jiàn)，摸不著，消費(fèi)者怎么想都可以。對(duì)于短時(shí)間要銷(xiāo)售兩個(gè)億的高指標(biāo)。我們?nèi)绾蝺冬F(xiàn)一個(gè)如此長(zhǎng)期的愿景？！僅僅局限單一資源的搏殺似乎沒(méi)有太大的意義，我們不能流于表象的事物，我們比什么？要比就比真正的內(nèi)功！常平作為東部支點(diǎn)的大東莞格局逐步形成，卓越面臨的并非是東站價(jià)值的兜售，而是區(qū)域板塊的占位。這是兩個(gè)層次上的事，只有優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商才明白，因此，我們的策略，一定是

19、基于提升板塊熱度而破局的 從戰(zhàn)術(shù)上我們需要借助它來(lái)引導(dǎo) 東站規(guī)劃的短期利好提升片區(qū)板塊的市場(chǎng)關(guān)注度；改變目前臟亂差的落后現(xiàn)狀；火車(chē)東站片區(qū)，通過(guò)現(xiàn)代化的立體化交通體系的打造，被視作常平城市對(duì)外昭示的一個(gè)樣板窗口。 從戰(zhàn)略上我們需要借助它來(lái)造勢(shì) 東站規(guī)劃的長(zhǎng)期價(jià)值代表常平由鎮(zhèn)到城的轉(zhuǎn)變；新城市名片，聚合新區(qū)效應(yīng)；常平作為京九第一鎮(zhèn)、聚合的新區(qū)價(jià)值常平常平借用短期利好，對(duì)話長(zhǎng)期價(jià)值我們不妨用 “城市新中心的 新造城模式”，來(lái)定義一種城市發(fā)展的意向。(政府東遷/環(huán)城路/高速路/高鐵/R3輕軌/城際鐵路）鼎級(jí)的居住應(yīng)該在所有的中心之上。少數(shù)建筑占有多數(shù)資源。別處的極品標(biāo)準(zhǔn)，在這里只是生活的基本。真正的

20、富人區(qū)不應(yīng)是很偏遠(yuǎn)之地，正因?yàn)槌鞘杏懈玫奈搅?，所以富人?yīng)該絕對(duì)占領(lǐng)城市的中央。奢侈的土地交集權(quán)力半徑。居住圈、商務(wù)圈、商業(yè)圈、餐飲圈、娛樂(lè)圈、文化圈成就了東莞東部的第一生活圈。城市功能商務(wù)/商業(yè)/多元/開(kāi)放/外城開(kāi)放的城市功能社區(qū)功能封閉/景觀/尊享/私密/內(nèi)城封閉的別墅社區(qū) 卓越集團(tuán) 卓越商務(wù)品牌蔚藍(lán)住宅品牌深圳CBD建設(shè)專家營(yíng)造身心歸屬的空間外 街院內(nèi) 花園內(nèi)外相加的新都市典范東莞東中心，聯(lián)合示范區(qū)缺乏外城的呼應(yīng)，內(nèi)城只是一個(gè)無(wú)山水、無(wú)配套的價(jià)值洼地關(guān)于板塊炒作，是長(zhǎng)期價(jià)值的輸出，不僅需要前期一跑而紅，更需要后期的直效執(zhí)行經(jīng)營(yíng)相配合，它可能在短期內(nèi)對(duì)別墅客戶的影響頗微，但對(duì)長(zhǎng)期復(fù)合城邦

21、的客群還是有很大意義。以新城市愿景對(duì)傳統(tǒng)豪宅進(jìn)行的思想顛覆，對(duì)抗土豪產(chǎn)品，打擊山水別墅。聯(lián)合城邦、世界等級(jí)大觀別墅、城市榜樣板塊利好具體演繹，請(qǐng)看P215/216少數(shù)富裕階層通過(guò)市場(chǎng)方式占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。(傳統(tǒng)豪宅價(jià)值：依山傍水/城市中心/豪宅片區(qū)/頂級(jí)配套)豪宅用現(xiàn)有豪宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目：缺乏自然資源和頂級(jí)配套；容積率偏高，受限條件頗多。對(duì)于本項(xiàng)目一期來(lái)說(shuō)， 豪宅從我們開(kāi)始發(fā)生本質(zhì)的變化，“新空間關(guān)系”和“舊豪宅觀念”如何尋找平衡點(diǎn)。60萬(wàn)平方，建造一個(gè)城邦。區(qū)域的大小，并不能說(shuō)明品質(zhì)。而沒(méi)有區(qū)域，則失去了談?wù)撈焚|(zhì)的資本。一個(gè)社區(qū)的大小，有時(shí)就恰能說(shuō)明人的生活品質(zhì)，及其尺度

22、。60萬(wàn)平方，必集結(jié)多種復(fù)合物業(yè)、服務(wù)配套，形成自成一城的板塊規(guī)模效應(yīng)。豪宅形象和城邦形象的二元價(jià)值。項(xiàng)目規(guī)模很大，帶動(dòng)片區(qū)，打造片區(qū)是一種必然結(jié)果。這也是對(duì)別墅產(chǎn)品的價(jià)值前景昭示。說(shuō)到高端占位，項(xiàng)目又不只是一個(gè)大盤(pán)，更是代表一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越常平現(xiàn)有居住水平的豪宅新標(biāo)準(zhǔn)。別墅高度與規(guī)模寬度不可分割，沒(méi)有前后。別墅形象勢(shì)必代言城邦形象，成就項(xiàng)目的高度。城邦配套也必要催化別墅的價(jià)值，成為項(xiàng)目的能量。蔚藍(lán)系列位列：最受客戶信賴的住宅品牌，中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值TOP10。通過(guò)溝通，我們已經(jīng)深刻的體會(huì)到發(fā)展商對(duì)產(chǎn)品所傾注的心力，這將成為廣告營(yíng)銷(xiāo)的核心支柱之一。深圳卓越蔚藍(lán)海岸/長(zhǎng)沙卓越蔚藍(lán)海岸/武漢卓越蔚藍(lán)海

23、岸/青島卓越蔚藍(lán)群島深圳卓越淺水灣/深圳卓越城市中心花園/深圳卓越維港/長(zhǎng)沙卓越麓山別墅深圳卓越大廈/深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)/深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)二期/深圳卓越世紀(jì)中心廣州卓越地王商業(yè)廣場(chǎng)/重慶卓越萬(wàn)州光彩大市場(chǎng)真正憑借好產(chǎn)品取勝的時(shí)代到了！17年歷程，用蔚藍(lán)標(biāo)記城邦。根系蔚藍(lán)，一件偉大的作品。蔚藍(lán)系列在深圳成功了，在武漢成功了，在長(zhǎng)沙也成功了。假如有人認(rèn)為蔚藍(lán)系列在東莞落戶，只是成功范本的簡(jiǎn)單臨摩，他肯定錯(cuò)了。他肯定沒(méi)認(rèn)識(shí)到其中暗藏著卓越人何等的大智大慧！卓越?jīng)]有模塊化復(fù)制的習(xí)慣，而是悉心的應(yīng)對(duì)每一次挑戰(zhàn)，繼承更發(fā)揚(yáng)。所以，蔚藍(lán)城邦就是遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的產(chǎn)物。是把脈城市的特性和趨勢(shì)之后的產(chǎn)物。是絕對(duì)引領(lǐng)時(shí)代、

24、前瞻未來(lái)、又恰到妙處的產(chǎn)物。在產(chǎn)品方面的自信和堅(jiān)持，將讓我們的營(yíng)銷(xiāo)以及傳播走得更遠(yuǎn)。 對(duì)產(chǎn)品的自信（產(chǎn)品豪，才是真的豪）外來(lái)的和尚會(huì)念經(jīng)產(chǎn)品英雄的品牌昭示在這里，我們始終要說(shuō)的是“卓越”卓越是誰(shuí)？卓越做了什么？卓越怎么做的？卓越地產(chǎn)的形象附體，就是蔚藍(lán)城邦。打好品牌形象的第一站，將母子品牌發(fā)揮到淋漓盡致。在買(mǎi)東西的時(shí)候能考慮買(mǎi)的是“誰(shuí)的東西”，絕對(duì)是強(qiáng)大的價(jià)值附加。初建形象不易細(xì)述產(chǎn)品，所以從人文，品質(zhì)，歷史等方面入手卓越與蔚藍(lán)的品牌品牌軌跡，顯得重要而必要。開(kāi)發(fā)商對(duì)品質(zhì)的孜孜追求，必須最高限度的放大，這里的形象直接建立消費(fèi)者信心。從尖端豪宅的領(lǐng)跑者到升級(jí)城市的推動(dòng)者卓越地產(chǎn)不僅僅是開(kāi)發(fā)常平首

25、個(gè)多元型生活城邦更要引發(fā)出一場(chǎng)東莞東部新經(jīng)濟(jì)和新居住的升級(jí)運(yùn)動(dòng)品牌落地概念提議讓東莞更卓越產(chǎn)品英雄主義尋找英雄 英雄輩出 英雄所在 我主英雄跨越觀念紅海、邁向品牌藍(lán)海為品牌發(fā)展商打造產(chǎn)品“品質(zhì)精神”卓越品牌形象的強(qiáng)化（責(zé)任/理念）蔚藍(lán)品牌形象的高度強(qiáng)化（背景/規(guī)模/品質(zhì)）產(chǎn)品品質(zhì)、片區(qū)價(jià)值博取項(xiàng)目附加值高度 前期廣告任務(wù) PART2策略體系廣告行銷(xiāo)的目標(biāo)判定建立城邦的價(jià)值體系目標(biāo)的關(guān)鍵不在于多高，在于聚焦是否清晰。對(duì)目標(biāo)的預(yù)期是從上而下，但行為上，卻要自下而上。示范東莞東未來(lái)新生活代言常平頂極居住模式圈層客戶樂(lè)于接受并引以為豪豪宅形象高端客戶卓越蔚藍(lán)產(chǎn)品承諾：產(chǎn)品英雄主義興邦立城規(guī)模示范：自成

26、一城生活60萬(wàn)平方的復(fù)合影響東站板塊的前景昭示蔚藍(lán)高端品質(zhì)血脈相承西班牙風(fēng)情的貴族印記別墅的豪宅站位塔尖的圈層迎合世界級(jí)別墅城邦形象定位市場(chǎng)人群板塊品牌別墅的豪宅站位塔尖的圈層迎合模塊的前景昭示卓越的產(chǎn)品承諾級(jí)別屬性規(guī)模世界級(jí)別墅城邦體系拆分別墅城邦，通行世界的新豪宅表情形象定位（備選）“世界豪宅”全面提升項(xiàng)目第一高端的形象，充分建立客戶身份標(biāo)簽和認(rèn)同感?！皠e墅城邦”點(diǎn)明項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型和大盤(pán)形象。備選二：新城市主義，60萬(wàn)榜樣實(shí)體備選三：別墅之城邦、中心之卓越。備選四：大城 、美墅、新中心。直面消費(fèi)者的需要最高級(jí)稀缺當(dāng)財(cái)富可以換取稀缺資源的時(shí)候，本質(zhì)上，富人不是在炫耀他們的財(cái)富，而是在炫耀他們可

27、以支配、揮霍的資源。稀缺的戶型、稀缺的產(chǎn)品、稀缺的園林規(guī)劃；以及借助城市升級(jí)、東站大勢(shì)而生的稀缺區(qū)位。當(dāng)然我們還可以補(bǔ)充欠缺的：稀缺的教育/商業(yè)/配套將賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為客戶的利益點(diǎn)事實(shí)上，私密性的要求并非豪宅專屬。而對(duì)于少數(shù)先富起來(lái)的人們，為了自身的安全也會(huì)對(duì)陌生人緊緊捂住門(mén)牌，同時(shí)藏富的傳統(tǒng)觀念也或多或少推動(dòng)了強(qiáng)調(diào)私密性功能的新風(fēng)尚。 直面消費(fèi)者的需要最高級(jí)私密高舒適度的別墅級(jí)生活享受，封閉式社區(qū)特征。在私密的維護(hù)上，管家與物業(yè)公司就顯得尤為重要。將賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為客戶的利益點(diǎn)有人說(shuō)：豪宅容積率太低是在浪費(fèi)土地資源?？梢?jiàn)低容積與傳統(tǒng)豪宅的關(guān)系。買(mǎi)豪宅為什么，就是為了自主空間，享受居住的舒適度和可支配空間

28、的最大化占有。直面消費(fèi)者的需要最高級(jí)低密新空間關(guān)系、分拆容積率；打造低密度別墅社區(qū)的印象。容積率0.8容積率4.0整個(gè)內(nèi)城的容積是2.2.太高了，這對(duì)別墅市場(chǎng)可謂毫無(wú)噱頭。如果告訴市場(chǎng)別墅區(qū)的容積率只有“0. 8”是不是就能有效地區(qū)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。將賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為客戶的利益點(diǎn)每一個(gè)富豪所居住的豪宅則代表了這個(gè)富豪的精神與符號(hào)。符號(hào)是這個(gè)時(shí)代區(qū)別階層的標(biāo)簽。直面消費(fèi)者的需要最高級(jí)品牌奢侈品，價(jià)錢(qián)并不那么重要，人文形象才是第一。導(dǎo)入話題/故事，展現(xiàn)卓越高端居住品牌，商務(wù)品牌。將賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為客戶的利益點(diǎn)“成就越大，圈子越小” 這句話的背后根本隱含著同質(zhì)而居的圈層認(rèn)同，暗示一群身份相近的人，在消費(fèi)意識(shí)、經(jīng)濟(jì)條件

29、、文化審美、生活習(xí)慣和品位等方面有諸多相通。直面消費(fèi)者的需要最高級(jí)圈子卓越生活圈的“圈層營(yíng)銷(xiāo)”，展現(xiàn)一個(gè)圈子，一種生活。VIP卡的資源庫(kù)建立，圈層消費(fèi)的專屬性打造。將賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為客戶的利益點(diǎn)選擇豪宅的一個(gè)重要原因，就是看中豪宅的保值功能。真正的豪宅，因其卓越品質(zhì)足以流傳后世而不落伍貶值；真正的豪宅，會(huì)隨著地段的日益繁華而不斷增值。直面消費(fèi)者的需要最高級(jí)價(jià)值集大城優(yōu)勢(shì)，塑造復(fù)合價(jià)值，借勢(shì)城市升級(jí)，提升區(qū)域特性?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，我們必須有能力塑造一個(gè)財(cái)富階層的生活愿景。將賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為客戶的利益點(diǎn)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)性品牌的占位，就是對(duì)豪宅客群心理的占位。用不斷進(jìn)步的建筑文明對(duì)位不斷上升的居住文化；以別墅城邦的姿態(tài)，

30、向市場(chǎng)討個(gè)說(shuō)法。城邦是什么？城邦，即文明“人是趨向城邦生活的動(dòng)物, 城邦存在的目是為了優(yōu)良的生活”亞里士多德1、城邦，城市的中心領(lǐng)地(公民在城市中享有的特權(quán)，城邦孕育生命，撫養(yǎng)和教育人民)2、城邦，文明聯(lián)合體(城邦的形式特征，在文化上是一個(gè)牢固的團(tuán)體，與人群的極少數(shù)與占有有關(guān))3、城邦，國(guó)人彼此面識(shí)為度(柏拉圖理想國(guó)觀點(diǎn)，知性智慧，人與人的適度關(guān)系)最早的城邦可追溯到三千多年前非利士人所居住的地中海東海岸。非利士人的城邦在圣經(jīng)中都有許多的佐證。歐洲城邦起源于地中海海岸的現(xiàn)象，隨著在希臘文化熏陶下成長(zhǎng)為最杰出、最典型的城邦形態(tài)，它們被柏拉圖和亞里士多德視為完美的國(guó)家類(lèi)型。羅馬在亞平寧半島完成了這

31、個(gè)理想城邦向帝國(guó)文明的過(guò)渡，這種延續(xù)到了文藝復(fù)興時(shí)期，地中海佛羅倫薩和米蘭的繁榮前所未有。它們成為近代歐洲文明復(fù)興的媒介，文藝復(fù)興首先是城邦文明，”城邦象征一種文明的延續(xù)一處城邦文明，締造一處卓越人生。文明，存在于時(shí)光的每一角落。一處城池就是一片文明的載體！任何一個(gè)細(xì)節(jié)，任何一個(gè)生活體驗(yàn)，給他賦予文化、藝術(shù)與審美，都應(yīng)能感動(dòng)人，哪怕是一塊磚，一束光，一段歸家的路。1、從別墅古堡中來(lái)，尋求可扣和的設(shè)計(jì)觀、文化觀。2、故事的引進(jìn)，在文學(xué)藝術(shù)、歷史典故、傳說(shuō)神話中，對(duì)項(xiàng)目全方位情境包裝?；陧?xiàng)目的西班牙南加州風(fēng)情，我們找到了僅次于凡爾賽宮和維也納皇宮的歐洲第三大皇宮。馬德里城皇宮建在曼薩萊斯河左岸的

32、山崗上， 是世界上保存最完整而且最精美的宮殿之一。它建于十八世紀(jì)中葉卡洛斯三世，是波旁王朝代表性的文化遺跡，其豪華壯麗程度，在歐洲各國(guó)皇宮中堪稱數(shù)一數(shù)二。內(nèi)墻上的刺繡壁畫(huà)及天花板的繪畫(huà)都經(jīng)常維修，保存情況相當(dāng)好。整個(gè)宮殿豪華絕倫。里面藏有無(wú)數(shù)的金銀器皿和珍寶級(jí)的繪畫(huà)、瓷器、皮貨、壁毯、樂(lè)器及其他皇室用品?，F(xiàn)在西班牙皇宮已被辟為博物院，專供游人參觀。西班牙皇家城堡：塞哥維亞城堡之外則被茂密的植被包圍。是一座歷史悠久的西班牙皇家城堡，塞哥維亞城堡始建于12世紀(jì)，在14世紀(jì)上半葉經(jīng)過(guò)了大規(guī)模的擴(kuò)建。在城堡中，摩爾文化的痕跡處處可見(jiàn)，在許多房間都常?？梢钥吹揭悦鼷惖念伾谑嗟谋尘吧侠L制的摩爾文化中常

33、見(jiàn)的繁復(fù)的裝飾。經(jīng)過(guò)了幾個(gè)世紀(jì)的不斷改建，現(xiàn)在整座城堡已經(jīng)成為一個(gè)融宮殿建筑和軍事防御建筑為一體的古典建筑。名人與豪宅向來(lái)是相互輝映的，建於加州海濱的赫氏古堡(Hearst Castle)曾是廿世紀(jì)媒體大亨威廉-魯?shù)婪?赫斯特（William Randolph Hearst）的私人古堡，赫氏古堡在上個(gè)世紀(jì)的50年代是國(guó)際名人往來(lái)的上流社交場(chǎng)合：英國(guó)首相邱吉爾、影星克拉客蓋博、葛麗泰嘉寶、都曾受邀在此作客。赫氏古堡共包括4座城堡，在面海的山丘建築了樹(shù)立希臘羅馬風(fēng)格的海神游泳池，還包括一座裝飾了威尼斯玻璃與鍍金馬賽克的室內(nèi)游泳池羅馬游泳池?？偣灿谐潜?nèi)共有165個(gè)房間，到處充滿了富豪的古董收藏。赫

34、氏古堡美國(guó)加州最豪華的私人住宅文化與故事是我們的帽子，它的任務(wù)在引起消費(fèi)者關(guān)注故事后面“城邦、別墅與人”之間的關(guān)系?！俺前睢弊钪匾暮x是精神上而非物質(zhì)上的，“圈層”應(yīng)該是最接近其原意的。城邦是什么？城邦，即圈層城邦，即圈層尊貴Men are the polis.修昔底德內(nèi)斂Men are the polis.修昔底德城邦，即圈層專屬M(fèi)en are the polis.修昔底德城邦，即圈層城邦，即圈層權(quán)勢(shì)Men are the polis.修昔底德城邦，即圈層城市的圈子串連東站商圈與捷運(yùn)交通，以城市性，主動(dòng)享用城市。文化的圈子來(lái)源于西班牙的城邦原型，以蔚藍(lán)視野，為常平人帶來(lái)一股源鄉(xiāng)式生活。生活

35、的圈子以60萬(wàn)平方體量?jī)?nèi)外圍城，復(fù)合業(yè)態(tài)，多重景觀，生活隨心所遇。F（Features/fact）項(xiàng)目?jī)?nèi)涵及產(chǎn)品屬性 世界級(jí)別墅城邦L（Local /Brand）卓越地產(chǎn)本地品牌形象 頂級(jí)圈層生活運(yùn)營(yíng)商FAB分析法，理順一條線：A（Advantages）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)別墅之上是城邦別墅規(guī)模的二元價(jià)值B（Benefits/value）帶給用戶的利益感受 城邦，即圈層絕對(duì)身份的標(biāo)簽認(rèn)同立足產(chǎn)品，對(duì)話品牌，建立圈層社區(qū)項(xiàng)目別墅形象樹(shù)立的最大支撐和系列利好打造“具有強(qiáng)輻射力的別墅大盤(pán)”,通過(guò)“產(chǎn)品+品牌+展示”撬動(dòng)市場(chǎng) 全案小結(jié) 統(tǒng)領(lǐng)推廣語(yǔ)之一：興邦，城大器劃界立邦，大于城。這樣的高度，競(jìng)爭(zhēng)者絕

36、對(duì)無(wú)法攀比。搶占了第一話語(yǔ)權(quán)，就搶占了先機(jī)。當(dāng)項(xiàng)目將至高點(diǎn)歸屬到城邦名下時(shí)候，留給生活的是一種用來(lái)被頂禮膜拜的身影。統(tǒng)領(lǐng)推廣語(yǔ)之二：墅立風(fēng)范,城服大方墅立范本，美于心。這樣的高度，卻是階層領(lǐng)袖的共鳴。對(duì)頂級(jí)生活的向往，對(duì)圈層高度的執(zhí)著，是“權(quán)貴階級(jí)”深入骨髓的氣質(zhì)。在至高點(diǎn)上，無(wú)須叫囂吶喊，就足以撥動(dòng)心弦，彼此和鳴。備選標(biāo)語(yǔ)墅立城邦,領(lǐng)主人生品牌立邦，大于城別墅人生，美于心一座卓越之城 系列利好的廣告語(yǔ)拆分墅立一個(gè)圈子，傳承一種文明。圈層人群：敬羨中世紀(jì)之美。建筑風(fēng)情：興邦，城大器。別墅城邦：條條大路通城邦。捷運(yùn)交通：建所未見(jiàn)，享所未想。產(chǎn)品英雄：新中心，興城邦在城市中央，打造卓越之城在城市的

37、方向圍城一座城邦，為城市而生興中心，城聯(lián)邦大城之上，新豪宅表情盛世之盛，望族所望心照不宣，巨賈家園帶一抹蔚藍(lán)，建一處城邦通往60萬(wàn)平方米高尚疆界百年大宅，城邦別墅一方巨頭，共聚城邦 蔚藍(lán)城邦（階段）廣告語(yǔ)合集 蔚藍(lán)城邦（階段）廣告語(yǔ)合集你的圈層，你的疆界城邦，決定視野，改變生活一群人的聯(lián)合，一群人的城邦叱詫風(fēng)云，隱于城邦縱橫四海，歸隱城邦大墅在歷史風(fēng)煙之外，開(kāi)啟圈層歸屬名利之間最短的距離：城邦大墅回到城邦別墅，回憶多年味道你的城邦別墅，你的身份王國(guó)城邦風(fēng)調(diào)雨順，大墅圈層榮耀閱盡世間繁華，結(jié)緣大墅人生去任何地方，做任何事情PART3廣告推廣項(xiàng)目LOGO與VI系統(tǒng)廣告推廣的階段執(zhí)行備選字體備選組合

38、12月份新出的城邦塔尖的抽象演譯項(xiàng)目四大價(jià)值的輸出備選LOGO 多種方向的嘗試、讓東莞更卓越。 品牌啟市、引領(lǐng)市場(chǎng)。、興邦，城大器城邦構(gòu)建、世人所望。前期推廣主題劃分：春節(jié)形象銷(xiāo)售III、墅立風(fēng)范,城服大方 城市樣板、高端人居。公開(kāi)發(fā)售酒店展場(chǎng)VIP招募樣板房開(kāi)放持續(xù)熱銷(xiāo)（熱炒期）卓越生活圈新城市示范區(qū)的重點(diǎn)演譯聯(lián)合政府，進(jìn)行片區(qū)板塊的造勢(shì)新聞/軟文/名人話題/公關(guān)事件第一階段：讓東莞更卓越（品牌啟市）主題：承接品牌，啟動(dòng)圈層營(yíng)銷(xiāo)，引發(fā)期待任務(wù)：建立一個(gè)比較高的起步平臺(tái)，不僅有利于迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，更能積攢注意力，為后續(xù)推廣打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)前期蓄客的工作。階段重點(diǎn)：蔚藍(lán)品牌與卓越商務(wù)

39、品牌的全城巡展卓越客戶會(huì)與蔚藍(lán)城邦VIP客戶圈層的搭建讓東莞更卓越卓越地產(chǎn)，中國(guó)藍(lán)籌企業(yè)讓東莞更卓越卓越15年，為中國(guó)營(yíng)造身心歸屬的美好空間走過(guò)8個(gè)城市，卓越來(lái)到東莞768個(gè)日日夜夜，卓越讀懂東莞讓卓越的東莞更卓越邀請(qǐng)函/手袋/展板/易拉寶第二階段：興邦，城大器（概念灌輸）時(shí)間： 2月上旬4月中旬主題：城邦形象，板塊平臺(tái)，文明高度任務(wù)：踏在品牌階段所累積的領(lǐng)袖形象上，迅速切入到對(duì)于規(guī)模城邦內(nèi)核的塑造工程，綜合利用新聞?shì)浾撏緩?，針?duì)東站片區(qū)進(jìn)行新城市示范區(qū)的炒作，取得聚焦眼球的效應(yīng)。媒體資源：現(xiàn)場(chǎng)/新聞/軟文/名人話題/公關(guān)事件城邦 開(kāi)始了新中心，興城邦興邦，城大器一座卓越之城新增加新增加從蔚藍(lán)

40、看未來(lái)城邦高于城市條條大道通城邦在城市中央，打造卓越之城在城市的方向圍城一座城邦，為城市而生興中心，城聯(lián)邦標(biāo)題：看準(zhǔn)一座城市的財(cái)富區(qū)域新城市中心崛起小標(biāo)1：你的環(huán)城路，環(huán)財(cái)富而來(lái)（環(huán)城路） 小標(biāo)2：僅在咫尺的現(xiàn)代R3輕軌，不過(guò)是私家專列（ R3輕軌）小標(biāo)3：政府東遷，不僅僅是城市方向（政府東遷）小標(biāo)4：強(qiáng)勢(shì)城城相通，讓世界變小（東站改建）軟文賣(mài)點(diǎn)分拆軟文炒作大綱（關(guān)于“新都市示范區(qū)”三個(gè)層次價(jià)值）第一層次：常平未來(lái)看東站常平的立意：作為“京九第一鎮(zhèn)”，依托交通樞紐的核心戰(zhàn)略意義，在珠三角乃至全國(guó)都具有卓越影響力，常平必然面臨形象升級(jí)和城市升級(jí)的需求，東站片區(qū)憑借先天的地緣優(yōu)勢(shì)和政府重點(diǎn)規(guī)劃，必

41、將成為城市化升級(jí)的核心區(qū)域。常平東站，新城示范（世界新城巡禮：如同日本多摩、上海浦東）配合直效利好輸出：R3輕軌，政府東遷，環(huán)城路春節(jié)開(kāi)通，東站啟動(dòng)。形成大東莞大型居住配套的新興城市示范區(qū)。第二層次：品牌發(fā)展商對(duì)區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力只有品牌發(fā)展商才能夠擔(dān)負(fù)起區(qū)域運(yùn)營(yíng)的使命。常平給了卓越一個(gè)機(jī)會(huì)，卓越也必將給常平一個(gè)奇跡。第三層次：卓越蔚藍(lán)城邦將帶動(dòng)片區(qū)價(jià)值的成形，代言常平都市化進(jìn)程憑借60萬(wàn)平米至尊體量成為常平“城市名片”，是常未來(lái)新中心，區(qū)域價(jià)值呼之欲出?！靶鲁鞘痉?別墅別墅”意味著“區(qū)域前景+產(chǎn)品稀缺價(jià)值”，體現(xiàn)在居住上對(duì)客戶意義重大。新城模式的重點(diǎn)論述暫缺內(nèi)容，后續(xù)執(zhí)行補(bǔ)充帶一抹蔚藍(lán),建一處城

42、邦標(biāo)題 : 帶一抹蔚藍(lán)，建一處城邦內(nèi)文：卓越者。凌駕于高度之上，從容的智慧，不以財(cái)富衡量尊貴；遠(yuǎn)見(jiàn)于未來(lái)之外，超越的品質(zhì)，不以成功度量成就。卓越蔚藍(lán)城邦，置身東莞東軸之上，60萬(wàn)M2定義新城市時(shí)代，為卓越者擁有而建，以超越時(shí)代的經(jīng)典，向卓越者致敬。帶一抹蔚藍(lán)，建一處城邦（形象）讓東莞更卓越（品牌）從蔚藍(lán)看未來(lái)（前景）興邦 , 城大器（人文）城邦圈層的N種權(quán)力（圈層）附錄板塊：城邦圈層的N種權(quán)力 小標(biāo)題：國(guó)際視野：放眼世界的權(quán)力（區(qū)位/交通）小標(biāo)題：高尚品位：與大師對(duì)話的權(quán)力（園林/建筑）小標(biāo)題：極致享受：領(lǐng)主人生的權(quán)力（物業(yè)管理）小標(biāo)題：睦鄰合作：與鄰居做生意的權(quán)力（圈層）小標(biāo)題：未來(lái)潛力：遠(yuǎn)

43、見(jiàn)明天的權(quán)力（投資回報(bào)率）外圍墻內(nèi)圍墻現(xiàn)場(chǎng)展板外圍墻:集團(tuán)：卓越logo & 卓越集團(tuán)，生活美學(xué)項(xiàng)目：蔚藍(lán)城邦logo & 東莞東60萬(wàn)M2新城市榜樣實(shí)體城邦：城邦精神膜拜 城邦，即圈層。別墅：經(jīng)典不為時(shí)間遺忘，卻一定忽視歲月。風(fēng)情：地中海皇家風(fēng)尚，禮遇大宅榮華人生。內(nèi)部展板:1、卓越集團(tuán)，生活美學(xué)2、世界級(jí)別墅城邦3、興邦，60萬(wàn)平方米大器杰作4、常平名片，升級(jí)城市新繁華5、雄踞新城市功能核心區(qū)第三階段：墅立風(fēng)范,城服大方（圈層推崇）時(shí)間： 4月下旬6月中旬主題：大城別墅，豪宅榜樣，階層領(lǐng)地任務(wù)：高舉別墅形象區(qū)隔偽豪宅。匯聚新派豪宅勢(shì)力，以城市性對(duì)位別墅品質(zhì)、展現(xiàn)服務(wù)。針對(duì)五月開(kāi)盤(pán)/黃金銷(xiāo)售

44、期，全面展現(xiàn)奢華的別墅血統(tǒng)。墅立風(fēng)范，城服大方通行世界的新豪宅表情大城之上，新豪宅表情盛世之盛，望族所望建所未見(jiàn)，享所未想新增加新增加用別墅占有城市主標(biāo)題：用別墅占有城市1. 大城，大墅，誰(shuí)影響了誰(shuí)（城市趨勢(shì)；升值潛質(zhì)）2. 新豪宅，讓這座城市更有表情（卓越給東莞帶來(lái)的先進(jìn)理念）3. 新豪宅，別墅的進(jìn)化（硬件品質(zhì)和軟性優(yōu)勢(shì)；卓越打造豪宅的決心）4. 用別墅占有城市，誰(shuí)效仿了誰(shuí)（滿足身份需求價(jià)值等）附加數(shù)字例證：從陽(yáng)臺(tái)到疊臺(tái)，卓越用了11年。（產(chǎn)品進(jìn)化與卓越用心）12568秒更新一次產(chǎn)品，不是誰(shuí)都能做到。（建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃）15萬(wàn)M2水景池體的潔凈，需要168人與12臺(tái)德國(guó)進(jìn)口水泵為其服務(wù)。（國(guó)際化

45、物管）小標(biāo)題：一處黃山石的園林修改，要經(jīng)過(guò)6位大師的推敲。（園林設(shè)計(jì)）城邦所在, 即是城市趨勢(shì)所在（城市區(qū)位）建所未建（產(chǎn)品品質(zhì)）最純正的豪宅血統(tǒng)，來(lái)自中世紀(jì)（文化風(fēng)情）三五鄰里相聚，就是一場(chǎng)國(guó)際峰會(huì)（圈層人居）城邦所在, 即是城市趨勢(shì)所在（城市區(qū)位）城邦者, 昭示時(shí)代的歷史榮衰，以墅立風(fēng)范。城邦別墅與大地之間有著互相欣賞的潛質(zhì)。東莞東中心，城市大勢(shì)所趨，國(guó)際化都市情節(jié)將一一上演，繁華如錦，相慕百年。今日得見(jiàn)，惺惺相惜。建所未建（產(chǎn)品品質(zhì)）城邦別墅，始終排擠想像的細(xì)節(jié)，時(shí)刻尊重公民的欲望。把城邦公民對(duì)品質(zhì)的苛刻向往，用泛著銀光的鋼、溫暖的千年巖石、前廳中溜進(jìn)的陽(yáng)光撫慰，一眼，足以傾心。不茍舊俗

46、，建所未建。今日得見(jiàn)，惺惺相惜。最純正的豪宅血統(tǒng)，來(lái)自中世紀(jì)（人文風(fēng)情）西班牙古典詩(shī)性建筑，中世紀(jì)最美的神韻，注定要在這里張揚(yáng)。西班牙皇家園林，喬木亦是貴族，微風(fēng)夾著新葉初長(zhǎng)的氣味，在城邦綠遍，由嶺南，到馬德里，由階前，到萬(wàn)水千山。家是中世紀(jì)藝術(shù)的盛典，園是800年芳菲的盛宴。今日得見(jiàn)，惺惺相惜。三五鄰里相聚，就是一場(chǎng)國(guó)際峰會(huì)（圈層人居）左右時(shí)代，挑逗世界資本波瀾，何必另?yè)袼亍Ｈ遴徖锵嗑?，就是一?chǎng)國(guó)際峰會(huì)。道瓊斯指數(shù)、恒生指數(shù)，變化萬(wàn)千，不過(guò)高低消長(zhǎng)。生而不流平庸之士，在此相與為鄰，讓人生多了幾甲子的精彩。都市愈顯繁華，際遇彌足珍惜。相睦為伴，惺惺相惜。城服天下并非所有豪宅都能與蔚藍(lán)城邦看

47、齊并非所有豪宅都能擁有歐洲純正血統(tǒng)并非所有豪宅都能與世界豪宅峰會(huì)60萬(wàn)M2定義新城市時(shí)代，為卓越者擁有而建，其區(qū)內(nèi)擁有五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)展中心，以及其他集游、購(gòu)、娛、食旗艦配套的配套設(shè)施，同時(shí)還配有國(guó)際尊貴專屬會(huì)所，歐韻風(fēng)情商業(yè)街，在這里，如果還不曾習(xí)慣適度的奢侈，你只能仰望這個(gè)高度。蔚藍(lán)城邦，取天下之美，城服大方。城服天下卓越蔚藍(lán)城邦，置身東莞東軸之上20多位國(guó)際大師純手工打磨，集世界建筑智慧于一身，以國(guó)際人本空間設(shè)計(jì)理念規(guī)劃設(shè)計(jì)，其間融揉西班牙帕提斯庭院元素，建立以人為核心，空間與人自然互動(dòng)的建筑內(nèi)涵，水景、自然、空間與人對(duì)影呈景，將尊崇享受與空間想象完美結(jié)合，步移，景異情逸。蔚藍(lán)城邦，取

48、天下之美，城服大方。并非所有豪宅都能與蔚藍(lán)城邦看齊真正的豪宅，一定放懷天下而小天下。建筑萃取歐洲純正空間符號(hào)，以獨(dú)特的建筑語(yǔ)言，皇家的園林風(fēng)情，全新定義都市豪宅經(jīng)典。以水為靈魂的別墅群落，連環(huán)延接歐式親水生活；庭院生活，更能成就自成天地的私家領(lǐng)地。每一處建筑空間，每一段別墅線條，都在流動(dòng)中，表現(xiàn)出精彩的歐式美學(xué)質(zhì)感蔚藍(lán)城邦，取天下之美，城服大方。并非所有豪宅都能擁有歐洲純正血統(tǒng)只有大師，才能收藏的歐洲居住藝術(shù)品，就在蔚藍(lán)城邦。蔚藍(lán)城邦，引進(jìn)五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)，提供一對(duì)一的金鑰匙管家服務(wù)，從傳統(tǒng)的禮儀、佳肴名酒鑒賞、器具保管等高CLASS的素質(zhì)，到無(wú)微不至的生活細(xì)節(jié)打理，從社區(qū)五星級(jí)酒店式管理，

49、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系，到前所未有的八重安防系統(tǒng)都為您的氣質(zhì)所折服。蔚藍(lán)城邦，取天下之美，城服大方。并非所有豪宅都能與世界豪宅峰會(huì)顯赫背后，人生所得，源自放眼世界的人生氣質(zhì)。外圍墻內(nèi)圍墻現(xiàn)場(chǎng)展板外圍墻：東莞東，60萬(wàn)平方新城邦榜樣實(shí)體（定位語(yǔ)）卓越，讓東莞更卓越（延續(xù)品牌）蔚藍(lán)城邦，城服天下（強(qiáng)化城邦）詩(shī)性別墅，新豪宅表情（說(shuō)別墅）皇家血統(tǒng)，純正西班牙風(fēng)情（講風(fēng)情）內(nèi)圍墻：（生活感受對(duì)應(yīng)賣(mài)點(diǎn)）由建筑聯(lián)排疊加引出的生活情趣:有趣的建筑令人振奮，在這里，四周皆是所愛(ài)的事物。在園林中的游玩場(chǎng)景:每一棵樹(shù)木都受到隆重禮遇，令人懷想西班牙后花園的時(shí)光。在頂級(jí)社區(qū)會(huì)所中的場(chǎng)景:1648年西班牙皇室擁有之疆土史無(wú)

50、前例，那一晚，貴族們?cè)谶@里。在家中的天倫之樂(lè):在這里，從童年開(kāi)始記憶就將如此豐富，溫馨滿溢。社區(qū)高雅的文化氛圍:沐浴藝術(shù)大師光影,不如悄悄考察社區(qū)小店的奇異裝飾,或者執(zhí)畫(huà)筆做一個(gè)社區(qū)的梵高。風(fēng)情裝飾展示小品A / 標(biāo)題：達(dá)芬奇用畫(huà)筆,印證西班牙的想象力B / 標(biāo)題：信奉地中海藝術(shù)的高迪，讓建筑進(jìn)化一個(gè)世紀(jì)C / 標(biāo)題：卡門(mén)式舞蹈的熱情，融化了幾千年的世界D / 標(biāo)題：勇氣與睿智,正是斗牛士禮遇世界的方式E / 標(biāo)題：腳步與時(shí)間一起緩慢,正是西班牙的美德別墅賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容展示展板A / 區(qū) 位 / 標(biāo)題：與世界速度領(lǐng)馭全球展板B / 風(fēng) 情 / 標(biāo)題：最純正的血統(tǒng) 來(lái)自中世紀(jì)展板C / 品 質(zhì) / 標(biāo)

51、題：平凡不能仰望的高度展板D / 國(guó)際化 / 標(biāo)題：三五鄰人小聚，就是一場(chǎng)國(guó)際峰會(huì)形象樓書(shū)綱要(附錄)1卓越：品牌、企業(yè)文化、決心2區(qū)位：從東莞東部板塊說(shuō)起3盛世，興邦（城市區(qū)位）盛世，塑造億萬(wàn)同胞的日常生活，蔚藍(lán)城邦，與盛世同行，標(biāo)記一城邁向國(guó)際化胸襟的歷史，有史以來(lái)，看得見(jiàn)的繁華里程，于此，興邦。4墅立風(fēng)范，建所未建（產(chǎn)品品質(zhì)）蔚藍(lán)城邦之筑邦理念，一個(gè)時(shí)代的私房書(shū)，藏納新豪宅的不凡品質(zhì)秘密。5西班牙皇家血統(tǒng)（風(fēng)情社區(qū)）詩(shī)人為皇室傳誦久遠(yuǎn)史詩(shī)，百變而浪漫。由原野到都市，由庶民到皇室。那一彎粉黃色悠悠的西班牙門(mén)廊弧度，在棕櫚的綠枝之下，昭示了人們一旦擁有了物質(zhì)資源后，會(huì)讓心情滋長(zhǎng)怎樣的浪漫。6比肩世界的溫柔（國(guó)際化人居）考究居所的先驅(qū)，在5000年前成了“有巢氏”；流放對(duì)品質(zhì)要求的碌碌人士，不過(guò)擁有避雨之所；安家于今日之城邦者，盡享比肩世界的溫柔呵護(hù)，是外城的國(guó)際繽紛，還是皇室管家的日日如常體貼，令您如此心動(dòng)？現(xiàn)場(chǎng)報(bào)紙戶外