商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃主要理論

1、目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 主要理論一：?jiǎn)蔚昝娣e極限理論1 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document 主要理論二：商圈理論2 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 主要理論三：城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點(diǎn)布局理論4 HYPERLINK l bookmark1 o Current Document 主要理論四：數(shù)量與行為地理學(xué)7主要理論一：?jiǎn)蔚昝娣e極限理論規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益， 最佳規(guī)模產(chǎn)

2、生最佳效益，過(guò)度規(guī)模就會(huì)產(chǎn)生零效益或負(fù)效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè) 的規(guī)模的主要指標(biāo)之一是商店的營(yíng)業(yè)面積，影響商店?duì)I業(yè)面積確定的因素很多， 而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某 種活動(dòng)。顧客在商店游覽購(gòu)物，同樣存在著疲勞度，超過(guò)這個(gè)度，不僅使一部分 設(shè)施空置，導(dǎo)致部分購(gòu)物區(qū)無(wú)人光顧，而且會(huì)直接影響購(gòu)物情緒，甚至產(chǎn)生“恐 懼感”。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40 60分鐘，成人為 90 150分鐘。按此推算：1、顧客在商場(chǎng)（店）的時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)兩個(gè) 半小時(shí)超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處于疲勞狀態(tài)，終止購(gòu)物；2、普通人休閑步速

3、為30 40米/分，顧客在店內(nèi)瀏覽購(gòu)物步行距離一般不會(huì)超出8000米；3、每平方 米營(yíng)業(yè)面積的顧客通過(guò)距離為0.35 0.4米，因此，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的 心理最大承受量為：150分鐘X 40米/分鐘；0.35米/平方米Q 17143平 方米。而經(jīng)測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的最大生理承受極限一般在2.2 2.3 萬(wàn)平方米，超過(guò)這一限度，顧客就會(huì)因“累”而不再繼續(xù)。因此，單體商場(chǎng)面積一般以不超過(guò)2.5 3萬(wàn)平方米為宜。主要理論二：商圈理論商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢(shì)圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈 對(duì)企業(yè)而言，則是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間，在這個(gè)空間范圍內(nèi)向消費(fèi)者提供商品和服 務(wù)。對(duì)消費(fèi)者而言，

4、則是他們方便的購(gòu)買行為的空間。一個(gè)設(shè)定的商圈，從市場(chǎng)勢(shì)力范圍這一角度考察，其構(gòu)成為點(diǎn)、線、面、流 四個(gè)方面。點(diǎn)是指商圈的中心點(diǎn)，又指市場(chǎng)區(qū)域據(jù)點(diǎn)的中心點(diǎn)。線是指區(qū)域間相 互依存關(guān)系以線相聯(lián)結(jié)，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點(diǎn)的吸引力的范 圍。它是市場(chǎng)區(qū)域廣度，表明市場(chǎng)區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)， 或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的動(dòng)向。上述四個(gè)方面的側(cè)重點(diǎn)是不同的：點(diǎn)反映集 中化的問(wèn)題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地 區(qū)性和同質(zhì)性；流反映的是活動(dòng)的態(tài)勢(shì)和職能性。從實(shí)際工作而言，商圈，是由 店、消費(fèi)者購(gòu)買行為空間和銷售活動(dòng)空間三者構(gòu)成。影響商圈設(shè)定的因素主要有

5、：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢(shì)；購(gòu)買潛力與 已有企業(yè)的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無(wú)化的程度；區(qū)域內(nèi) 交通、運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信用、保險(xiǎn)、物業(yè)等狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)條件；法律、 工商行政管理因素；民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施，如公 園、劇院、博物館、紀(jì)念場(chǎng)所、學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)等。商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有：1、構(gòu)成。零售商業(yè)圈是以商店為中心，向四周擴(kuò)展與輻射，形成一定范圍。零 售商圈分為四個(gè)層次：核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言， 核心商圈能吸55% 70%的顧客；次級(jí)商圈為15% 25% ；邊緣商圈則最小， 比較稀疏。但商店

6、的規(guī)模不同、類型不同，對(duì)顧客的吸引也不同。一般而言，中 心商業(yè)區(qū)和大型商店對(duì)次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對(duì)要大。商圈通常 不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。2、限度。1929年，美國(guó)人威廉雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國(guó)150個(gè)以上 的城市，終于在1931年提出了 “零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認(rèn)為， “具有零售中心的兩個(gè)城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場(chǎng)的距離的自乘成反比例。”該法則主要地 證實(shí)一個(gè)城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。雷利法則有兩項(xiàng)假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道， 不包括

7、交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的 城市，乃是由于該城市商業(yè)設(shè)施好，商品品種多等因素的影響。3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開(kāi)辦新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。通過(guò)商圈飽和度可以 確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計(jì)算公式如下：IRS = C X RE / RF其中：C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客 平均購(gòu)買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類 商品零售飽和指數(shù)。4、制約零售商圈的主要因素有：商店經(jīng)營(yíng)類型；同類型競(jìng)爭(zhēng)商店的位 置；商品種類；5商店規(guī)模；店址周圍的條件；促銷活動(dòng)的開(kāi)展情況。主要理論三:城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點(diǎn)

8、布局理論城市區(qū)位理論對(duì)于城市區(qū)位問(wèn)題的論述，主要有以下幾種理論模式：（一）杜能的土地價(jià)值理論在對(duì)城市經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）指出， 不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)特殊空間位置的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng) 實(shí)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它對(duì)某些土地進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)地租高低，完全取 決于它對(duì)這塊土地所能帶給它的預(yù)期利潤(rùn)的大小。對(duì)于與商品供給企業(yè)和廣 大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有便利交通條件和密集 消費(fèi)群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利 潤(rùn)。因此，商業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地區(qū)的土地投標(biāo)地租就較高。而對(duì)于工業(yè)企 業(yè)來(lái)說(shuō)，土地投入的地理位置是

9、否居中往往并不重要，重要的是與其前、后 序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運(yùn)輸條件等。因此， 工業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地帶土地的投標(biāo)地租一般并不高。這樣，城市中心地帶 就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的 商業(yè)中心。而商業(yè)中心乂可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不 同的幾個(gè)級(jí)別。（二）加納模式將土地價(jià)值理論思想應(yīng)用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis ） 在1961年通過(guò)揭示總零售量隨離開(kāi)地價(jià)最高的中心地帶距離的增加而逐漸 減小的規(guī)律，證實(shí)了城市土地地租變動(dòng)及其與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間關(guān)系的規(guī)律。 到1966年，加納（B . J . Garne

10、r ）進(jìn)一步對(duì)商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn) 行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)商業(yè) 中心的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻” threshold，是指 一個(gè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付 能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實(shí)踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為 其周圍的居民服務(wù)，所以可用維持其正常經(jīng)營(yíng)所需的最低人口數(shù)代替最低收入下 限，以人口門檻（Population Threshold ）作為門檻高低的簡(jiǎn)明指標(biāo)。當(dāng)然， 某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關(guān)的。此外，通過(guò)對(duì)美

11、國(guó)芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結(jié)出商業(yè)區(qū)空間布局的 幾個(gè)特征：1、經(jīng)濟(jì)規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價(jià) 峰值區(qū)，占據(jù)著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職 能活動(dòng)（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。2、任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)中心最高級(jí)別的職能經(jīng)濟(jì)單 位所占據(jù)。3、隨著整個(gè)商業(yè)中心級(jí)別的增高，低級(jí)別經(jīng)濟(jì)職能單位將被排斥到低地價(jià)地區(qū)， 在商業(yè)中心的邊緣地帶布局。4、在任何一級(jí)商業(yè)中心的典型職能內(nèi)，每一項(xiàng)職能的次序也是按門檻高低的順 序系列排出的。加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離 有

12、關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點(diǎn)的距離來(lái)決定的。針對(duì)這些 不足，道寧(P . B . Downing )進(jìn)一步闡述了土地面積、人口分布、經(jīng)濟(jì) 收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對(duì)城市商用土地地租的影響，使加 納模式更加合理客觀。中心位置理論中心位置理論是由沃爾特克里斯泰勒(Walter . Christaller )于1933 年創(chuàng)立的，后經(jīng)奧古斯特廖什(August . Losch )補(bǔ)充和修正。這一理論 從分析不同生產(chǎn)點(diǎn)之間的相互作用出發(fā)，推證了每一種貨物的市場(chǎng)區(qū)實(shí)際為六邊 形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應(yīng) 職能之間的特征差別。一般情

13、況下，凡門檻較低的貨物，其相應(yīng)的銷售范圍也較 小，這類貨物稱為低級(jí)貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級(jí)貨 物。但是，往往由于門檻的限制，每個(gè)商業(yè)中心并不能提供所有的貨物和服務(wù)， 而且，貨物供應(yīng)點(diǎn)出現(xiàn)的實(shí)際頻率，還與貨物的等級(jí)成反比。低級(jí)貨物在很多中 心地都可購(gòu)到，而高級(jí)貨物只能在少數(shù)地主得到供給。由此，史里斯泰勒認(rèn)為， 中心位置貨物供給點(diǎn)都能排列成有序的等級(jí)序列。按照中心位置理論學(xué)說(shuō)，城市商業(yè)區(qū)主要由中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)和鄰 里性商業(yè)區(qū)共同有序構(gòu)成。對(duì)于中央商業(yè)區(qū)地域范圍的界定，墨菲(R E . Murphy )和萬(wàn)斯(J . E . Vance )提出以建筑物高度及 其商業(yè)職能來(lái)劃分。在實(shí)踐中，有些城市以零售商營(yíng)業(yè)額的大小為中央商業(yè)區(qū)內(nèi) 外分界的標(biāo)準(zhǔn)；有些城市則以土地價(jià)格來(lái)劃定其中心商業(yè)區(qū)的范圍。國(guó)外城市商業(yè)區(qū)位理論的研究是以完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以完整的領(lǐng)