傳統(tǒng)小商品商圈定位及規(guī)劃設(shè)計建議報告課件(PPT 44頁)

1、定位及規(guī)劃設(shè)計建議報告匯報稿第1頁，共44頁。目 錄第一部分 項目定位分析一、項目整體定位二、項目經(jīng)營分區(qū)三、項目招商可行性分析四、項目銷售可行性分析五、項目經(jīng)營風(fēng)險分析第二部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議一、鋪位形式及分割標(biāo)準(zhǔn)二、項目建筑規(guī)劃及室內(nèi)裝修設(shè)計建議第三部分：項目銷售均價制定及收益預(yù)算一、項目銷售均價制定二、項目整體收益預(yù)算第2頁，共44頁。第一部分 項目定位分析1、項目整體經(jīng)營定位5萬平米常州傳統(tǒng)小商品商圈升級版，現(xiàn)代化小商品批發(fā)采購中心本項目旨在打造現(xiàn)代化的小商品市場，從市場規(guī)模、建筑格局、業(yè)態(tài)布局、商戶 質(zhì)量及市場配套等各方面入手，進(jìn)行市場升級，最終成為常州核心區(qū)小商品市場升級代表作。

2、第3頁，共44頁。 規(guī)模升級：5萬平米常州核心區(qū)最大小商品批發(fā)采購中心；硬件升級：現(xiàn)代化商場式經(jīng)營，中央空調(diào)、消防系統(tǒng)、升降電梯等現(xiàn)代化設(shè)備一應(yīng)俱全；配套升級：倉儲中心、物流中心、升降貨梯等配套設(shè)施為市場經(jīng)營提供便利；規(guī)劃升級：進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)配比和經(jīng)營分區(qū)，一改老市場雜亂、同質(zhì)化經(jīng)營現(xiàn)象；營銷模式升級：本項目將在保持傳統(tǒng)交易模式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建網(wǎng)絡(luò)平臺，將現(xiàn)貨交易、網(wǎng)絡(luò)交易及代理加盟等多種交易模式有機(jī)結(jié)合，拓寬生意機(jī)會；管理升級：組建專業(yè)市場經(jīng)營管理公司，引進(jìn)具有成熟市場操作經(jīng)驗的的管理人才，為市場提供全方位服務(wù)。第4頁，共44頁。 2、項目經(jīng)營定位SWOT分析1）優(yōu)勢和機(jī)會分析（SO分析）項目

3、地處小商品成熟商圈核心區(qū)域項目區(qū)域內(nèi)有九龍小商品市場、金三角小商品批發(fā)市場等小商品市場，市場規(guī)模達(dá)28000平米，商戶總數(shù)逾1200戶，該部分市場經(jīng)營穩(wěn)定，商戶總體實力較強(qiáng)，在常州及周邊地區(qū)具有較大的知名度。老市場亟待升級改造常州現(xiàn)有小商品市場經(jīng)營環(huán)境差、配套設(shè)施不完善、經(jīng)營分散、缺乏統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理和推廣，市場發(fā)展已進(jìn)入瓶頸期。項目定位為現(xiàn)代化小商品批發(fā)采購基地，立足本地現(xiàn)有市場，從硬件設(shè)施及軟件配套等方面進(jìn)行升級改造，順應(yīng)市場需求。第5頁，共44頁。 項目所處區(qū)域交通便捷 項目位于青龍西路，周邊公交系統(tǒng)較為完善，公交線路遍布常州市區(qū)的各個主要商業(yè)中心及居民集中區(qū)域，項目公交通達(dá)性強(qiáng)。另外

4、，本項目臨近城市快速公交紅梅新村站，附近人車流密集，從而使本項目擁有優(yōu)越的地理位置及交通條件。常州市小商品消費基礎(chǔ)龐大常州市轄5個區(qū)、2個縣級市。截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口）總量達(dá)440.71萬人，比上年末增加5.48萬人，增長1.3%。2009年常州市完成社會消費品零售總額901.4億元，增速居長三角16城市的第3位。小商品與人們的日常生活息息相關(guān)，常州市龐大的人口基數(shù)及消費能力為本項目立足常州，輻射周邊的有力保障。第6頁，共44頁。 2）劣勢和威脅分析（WT分析）項目周邊現(xiàn)有小商品市場形象對本項目的影響提起九龍、金三角

5、市場，市民的第一反應(yīng)就是：都是低檔貨、便宜；而商戶則反映，檔次高、價格貴的貨不好銷；由于九龍、金三角等老市場整體形象較差，無法承載商品檔次的提升。導(dǎo)致九龍、金三角市場內(nèi)的商家好貨不好賣，消費者不愿來的惡性循環(huán)。逐步形成“低檔市場”的形象。未來本項目建成后，難免會受到這些不良形象的影響。政府對本項目小商品市場定位認(rèn)同度不高任何產(chǎn)業(yè)受到當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)同或者支持就已經(jīng)成功了一半，尤其是當(dāng)今熱點房地產(chǎn)業(yè)。而常州政府對本項目小商品市場的定位認(rèn)同度并不是很高，這樣一來，在本項目的開發(fā)過程中難免多走一些彎路，在一定程度上限制了本項目更好的發(fā)展。第7頁，共44頁。 清洋路高架橋的開通，導(dǎo)致萬都義烏小商品城給本項

6、目帶來一定的競爭壓力萬都義烏小商品城開業(yè)至今已一年多時間，雖然目前市場生意慘淡，采購客戶稀少，在營業(yè)商鋪不到一半，但其擁有足夠大的市場規(guī)模，在市場配套方便占有一定的優(yōu)勢，加上萬都義烏乃常州市政府重點支持的項目，能享受一定的稅務(wù)優(yōu)惠政策，更具有義烏品牌的優(yōu)勢。然而，市場東側(cè)的青洋路高架橋即將開通，屆時該市場在經(jīng)營狀況上定能出現(xiàn)一定的好轉(zhuǎn)，將在一定程度上分享本項目的采購客戶流，從而與本項目形成強(qiáng)有力的競爭關(guān)系。第8頁，共44頁。 3、項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1）業(yè)態(tài)定位大眾化小商品+服裝鞋包的批發(fā)與零售2）各業(yè)態(tài)經(jīng)營品種分析業(yè)態(tài)經(jīng)營品種小類范例日用百貨家居清潔用品家居清潔用品（洗潔精、清潔劑、洗衣粉等）個

7、人清潔用品洗發(fā)水、沐浴路、牙膏、牙刷等紙品紙巾、尿布、婦女衛(wèi)生用品第9頁，共44頁。 業(yè)態(tài)經(jīng)營品種小類范例日雜百貨廚房用具杯壺、餐具、一次性用品、廚房用品（鍋、刀、碗、筷子等）清規(guī)用具衣架、衣刷、衣罩、儲物袋、衣刷、熨衣板，熨衣配件、洗衣球、洗衣袋等清潔用具拖把、垃圾桶、盆桶、門墊等浴室用具鏡子、梳子、沐浴球、掛鉤等雨具雨衣、雨傘等一次性用品一次性杯子、塑料袋、一次性筷子等勞保用品安全帽、口罩、手套、安全帶、工作服等酒店用品酒店清潔用品、酒店餐具、大堂用品、客房用品、餐飲設(shè)備、酒店廚房設(shè)備等第10頁，共44頁。 業(yè)態(tài)經(jīng)營品種小類范例大針織床上用品被子、枕頭、席子、蚊帳等窗簾布藝窗簾、電器套等布

8、藝制品等小針織內(nèi)衣文胸、內(nèi)褲睡衣睡衣毛巾毛巾襪子襪子服飾配件領(lǐng)帶、領(lǐng)結(jié)、領(lǐng)夾、方絲巾、圍巾等電器日用小電器電話、吹風(fēng)筒、小電扇等廚用電器電飯鍋、電磁爐等家電類電視、DVD機(jī)、音響等第11頁，共44頁。 業(yè)態(tài)經(jīng)營品種小類范例工藝品鐘表電子表、手表陶瓷品藝術(shù)(陳列)陶瓷等花藝干花、花瓶相框畫框相框、畫框文物古玩字畫、古董等珠寶玉器珠寶、樂器玻璃制品水晶球、玻璃杯等水族魚缸、水草等喜慶用品節(jié)日裝飾品、婚慶用品對聯(lián)、禮炮、利市封飾品服裝配飾領(lǐng)帶、絲巾、圍巾、帽子、手套等首飾、頭飾、掛件胸花、手機(jī)鏈、發(fā)夾、太陽鏡、手鏈、項鏈等第12頁，共44頁。 業(yè)態(tài)經(jīng)營品種小類范例小五金電器附件開關(guān)、插座、燈炮等工具

9、類電鉆、螺絲刀、扳手、鉗子等五金配件螺絲、釘子等家庭防護(hù)鎖玩具毛絨玩具公仔、布娃娃等電動玩具四驅(qū)車、遙控車、遙控飛機(jī)等塑料玩具模仿玩具、卡通模型文體用品體育用品球類、拍類、健身器材、其他辦公文具文件夾、文件袋、訂書機(jī)等學(xué)生文具本子、筆、小黑板、筆盒等嬰幼用品/童裝嬰兒服飾嬰兒衫、嬰兒褲、嬰兒袍、連體內(nèi)衣等嬰兒用品嬰兒鞋/帽、嬰兒襪、圍兜/口水肩/尿褲/抱毯、睡袋/嬰兒被/嬰兒床、搖籃等童裝三歲以上小孩服裝鞋第13頁，共44頁。 業(yè)態(tài)經(jīng)營品種服裝男裝：男正裝（西裝襯衣）、男休閑裝、男運動裝、男式青少年潮流裝；女裝：女正裝（上班族穿的西褲襯衣）、女休閑裝、女運動裝、女式青少年潮流裝；中老年裝：中老

10、年人休閑服裝；其他：唐裝、婚紗等；鞋一般包括男裝皮鞋、男式休閑鞋、女潮流鞋、女式休閑鞋、童鞋、運動鞋、布鞋、拖鞋等；箱包一般包括旅行箱、公文包、休閑挎包、手袋、背包、夾包、錢包、皮帶等。第14頁，共44頁。 4、項目輻射商圈定位1）小商品類：核心商圈：常州市城區(qū)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)440萬人口消費市場次級商圈：毗鄰常州的其他周邊縣市及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如鎮(zhèn)江丹陽、揚中，蘇州江陰等第15頁，共44頁。 業(yè)態(tài)常州市場輻射范圍服裝、鞋常州本地以及區(qū)域內(nèi)零售餐具廚具、化妝品、喜慶用品、文體用品、窗簾布藝、小針織、副食品 主要以輻射本地為主日常用品、勞保用品、塑料制品、酒店用品、飾品、花藝、玩具、小電器、小五金、床上用品、

11、箱包皮具以常州本地客戶為主，并能輻射到周邊縣如溧陽、金壇、江陰、丹陽、揚中等區(qū)域設(shè)定依據(jù)1：目前常州小商品輻射范圍主要局限為本地，部分業(yè)態(tài)輻射能力有一定差異。第16頁，共44頁。 設(shè)定依據(jù)2：常州周邊同類地級市均有較成熟的批發(fā)市場，市場輻射商圈仍以本地為主，與常州市場形成鼎足之勢。本項目商圈范圍將受競爭環(huán)境的影響，很難有大的擴(kuò)展。業(yè)態(tài)分類鎮(zhèn)江蘇州無錫餐具廚具鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無錫地區(qū)、少量江陰市日常用品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無錫市、江陰及蘇北地區(qū)勞保用品鎮(zhèn)江本地蘇州地區(qū)無錫地區(qū)、蘇北地區(qū)化妝品鎮(zhèn)江本地蘇州地區(qū)無錫本地飾品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無錫地區(qū)、蘇北地區(qū)文體用品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無錫地區(qū)玩具鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州

12、地區(qū)無錫本地小電器鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)床上用品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無錫市小針織無錫地區(qū)第17頁，共44頁。 2）服裝鞋包類：核心商圈： 市區(qū)居民零售采購消費次級商圈： 下轄縣鎮(zhèn)經(jīng)營戶批發(fā)采購設(shè)定依據(jù)：常州九龍市場服裝類業(yè)態(tài)主要以零售為主，主要目標(biāo)群體為本區(qū)域居民，批發(fā)份額僅局限在下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分服裝經(jīng)銷商：常州距離杭州、上海、常熟等服裝鞋包一級批發(fā)市場距離較近，將對本項目的服裝類業(yè)態(tài)形成打壓之勢，本項目該類業(yè)態(tài)無論從價格、款式、商品更新速度都無法跟一級市場抗衡。因此，未來市場輻射只能局限在本地，并且批發(fā)份額占比將相對較少。第18頁，共44頁。 經(jīng)營品類批零比例零售客戶批發(fā)客戶批發(fā)零售客戶地區(qū)采購交通方式

13、客戶地區(qū)客戶群采購方式說明采購交通方式男裝5%95%常州市各個轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車、自駕摩托車、電動車揚中、小河、 湖塘、 新橋、 等小批發(fā)商、零售店、百貨店送貨、電話訂購、上門采購，以上門采購為主自駕車、公交車、長途客車男裝5%95%常州市各個轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車、自駕摩托車、電動車揚中、小河、 湖塘、 新橋、 等小服裝店送貨、電話訂購、上門采購，以上門采購為主公交車、長途客車女裝5%95%常州市各個轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車、自駕摩托車、電動車揚中、小河、 湖塘、 新橋、 等服裝零售店、百貨店送貨、電話訂購、上門采購，以上門采購為主自駕車、公交車、長途客車女裝5%95%常州市各個轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公

14、交車、自駕摩托車、電動車揚中、小河、 湖塘、 新橋、 等服裝零售店、百貨店送貨、電話訂購、上門采購，以上門采購為主自駕車、公交車、長途客車第19頁，共44頁。第三部分：項目銷售均價制定及收益預(yù)算一、項目銷售均價制定1、銷售均價制定原則通過本地同類市場商鋪比較；通過本地同區(qū)域市場商鋪比較；根據(jù)租金來確定合理的鋪位價格；商場內(nèi)部根據(jù)人流走向、客戶消費心理來確定各個鋪位的價值；預(yù)留升值空間，吸引投資客購買。第20頁，共44頁。2、商場部分價格制定1）以九龍、金三角老市場租金作為參照標(biāo)準(zhǔn)：使用面積租金（元/月）建筑面積租金（按其70%的使用率換算）按8%的租金回報率返算對應(yīng)售價（元/）金三角市場一區(qū)最

15、高租均租金1208412600最低租金90639450九龍市場最高租均租金12587.513125最低租金64456750第21頁，共44頁。將九龍、金三角老市場與我項目比較，進(jìn)行分值預(yù)算評估類比項分值九龍、金三角老市場本項目人流量1298車流量776商業(yè)規(guī)劃715業(yè)態(tài)組合746商業(yè)氛圍1088區(qū)域發(fā)展?jié)摿?15市場管理817建筑形態(tài)726交通通達(dá)度947區(qū)域常住人口966輻射范圍846目標(biāo)客戶消費能力946總計10051 76第22頁，共44頁。九龍、金三角老市場一樓平均售價=（12600+13125）/2=12863元/本項目與老市場分值

16、相比高25，按每分247元計（12863/51=247），推算：本項目一樓平均實際售價：19152元/第23頁，共44頁。2）以常州目前在售專業(yè)市場售價作為參照：常州在售專業(yè)市場的售價參照：樓盤名稱樓層公開售價（元/m2）實際售價（元/m2）美吉特科技五金城1層1258095602層695052823層55954252銀河灣電腦城4層5000022000高力常州國際汽車博覽城1-3層連體銷售70005880中國湖塘紡織城1-2層連體銷售1500010350新陽光國際食品城1-3層連體銷售85006460第24頁，共44頁。目前常州在售專業(yè)市場項目中，僅美吉特科技五金城、銀河灣電腦城兩個項目各層

17、獨立銷售。其他項目均為1-2或1-3層連體銷售項目，跟本項目差異較大。銀河灣電腦城售價1樓達(dá)到10萬元，而目前租金只有200元/月，推算回報率只有2%，既不符合常州整體商鋪價值規(guī)律，也不符合其租金回報規(guī)律，本項目價格測算也不考慮。因此僅以美吉特科技五金城為參考：第25頁，共44頁。常州在售專業(yè)市場與本項目分值評估：類比項分值美吉特科技五金城本項目人流量1228車流量726商業(yè)規(guī)劃735業(yè)態(tài)組合746商業(yè)氛圍1017區(qū)域發(fā)展?jié)摿?35市場管理836建筑形態(tài)746交通通達(dá)度967區(qū)域常住人口926輻射范圍835目標(biāo)客戶消費能力945總計1003772第26頁，共44頁。根據(jù)美吉特科技五金城測定本項

18、目價格：本項目與美吉特科技五金城相比，分值高35分，按一樓（美吉特實際售價為9560元）每分258元計：本項目一樓實際售價：18576元/第27頁，共44頁。綜合以上兩項測評，初步判斷本項目一樓實際銷售均價為：18864 元/（19152+18576）2=18864元/第28頁，共44頁。3）S1，S2兩棟商場一樓均價確定:S1、S2兩棟商業(yè)分值測評：類比項分值S1S2本項目人流量128.57.58車流量76.55.56商業(yè)規(guī)劃7555業(yè)態(tài)組合7666商業(yè)氛圍107.56.57區(qū)域發(fā)展?jié)摿?555市場管理8666建筑形態(tài)7666交通通達(dá)度9957區(qū)域常住人口9666輻射范圍8555目標(biāo)客戶消費

19、能力9555總計10075.568.572第29頁，共44頁。通過上表分值測算可以看出，S1商業(yè)比S2高7分，項目商業(yè)一樓均價18864元/，推算每分為262元，則S1S2一樓均價為：價格（元/）S1商業(yè)19781S2商業(yè)17947整體一樓均價18864第30頁，共44頁。4）項目商場部分各區(qū)域均價確定：S1商業(yè)各樓層價格制定：注：采取兩年或者三年返租模式銷售公開售價樓層銷售面積銷售均價（元/）銷售總價（萬元）一層70571978113959二層74241483611014三層7424111278261合計219051517233234第31頁，共44頁。樓層按8%回報率返租三年公開發(fā)售價格（

20、元/）按8%回報率返租兩年公開發(fā)售價格（元/）實收均價（元/）一層260282354919781二層195211766214836三層146411324611127（為使目銷售收益最大化，各樓層按差價最低值0.75測算）第32頁，共44頁。S2商業(yè)各樓層價格制定：采取兩年或者三年返租模式銷售公開售價樓層銷售面積銷售均價（元/）銷售總價（萬元）一層5024179479017二層5263134607084合計1028716101樓層按8%回報率返租三年公開發(fā)售價格（元/）按8%回報率返租兩年公開發(fā)售價格（元/）實收均價（元/）一層236142136517947二層177111602413460第3

21、3頁，共44頁。3、社區(qū)商業(yè)部分均價確定1）以項目周邊在售社區(qū)商業(yè)的售價為參照體系以上三個社區(qū)商業(yè)為本項目周邊在售社區(qū)商業(yè)，與本項目同處相同的區(qū)域商圈內(nèi)，具備一定的代表性及參考價值。樓盤名稱樓層公開售價凱旋城1-2F連體銷售10000新城尚東區(qū)花園1-2層連體銷售13000-15000東方明珠花園（商鋪）1、2層連體銷售15000第34頁，共44頁。2）分值預(yù)算售價法類比項分值（分）凱旋城新城尚東區(qū)東方明珠花園本項目項目消費基礎(chǔ)109776人流量151011912商業(yè)氛圍15910812交通通達(dá)度131011911宣傳推廣力度73445商鋪使用率101010109營銷策略對價格影響42332商

22、業(yè)規(guī)劃64454商戶資源64445區(qū)域發(fā)展?jié)摿?06677項目建筑形象43332總計10070736975第35頁，共44頁。 凱旋城實際銷售價格與分值的比10000/70，可以計算出，凱旋城其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為143元/分。按照凱旋城與本項目分值比較，相差75-70=5分，則本項目一樓參考售價為：10000+（1435）=10715元/（參考銷售價格一）第36頁，共44頁。新城尚東區(qū)實際銷售價格與分值的比為15000/73，可以計算出，新城尚東區(qū)其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為205元/分。按照新城尚東區(qū)與本項目分值比較，相差75-73=2分，則本項目一樓參考售價為：15000+（2052）=15410元/（參考銷售價格二）第37頁，共44頁。東方明珠花園實際銷售價格與分值的比為15000/69，可以計算出，東方明珠花園其所得分值對應(yīng)售價標(biāo)準(zhǔn)為217元/分。按東方明珠花園與本項目分值比較，相差75-69=6分，則本項目一樓參考售價為：15000+（2176）=16302元/（參考銷售價格三）第38頁，共44頁。3）本項目社區(qū)商業(yè)