新編物業(yè)管理案例PPT資料

1、新編(xn bin)物業(yè)管理案例PPT共二十一頁(yè)案例(n l)一、買(mǎi)房尚未取得產(chǎn)權(quán)證，我是業(yè)主嗎？某小區(qū)在準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)核定業(yè)主代表時(shí)，一些工作人員對(duì)張先生的代表資格存在異議(yy)，認(rèn)為房子雖然可能事實(shí)上是張先生買(mǎi)的，但是張先生沒(méi)有取得房產(chǎn)證，沒(méi)有證據(jù)證明張先生就是業(yè)主，請(qǐng)問(wèn)，買(mǎi)房暫時(shí)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，張先生能不能被稱(chēng)為業(yè)主？ 共二十一頁(yè)案例(n l)二、不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會(huì)嗎？某小區(qū)在準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)核定業(yè)主代表時(shí)，工作人員對(duì)一位老太太存有異議，認(rèn)為她不是小區(qū)的業(yè)主，不能參加業(yè)主大會(huì)。事后了解，原來(lái)(yunli)這個(gè)老太太是本小區(qū)某業(yè)主的岳母，該業(yè)主認(rèn)為，自己的岳母退休在

2、家，身體也不錯(cuò)，平時(shí)又熱心，而自己平時(shí)工作忙，由岳母代表自己參加業(yè)主代表大會(huì)，甚至參加業(yè)主管理委員會(huì)，是完全可以的。請(qǐng)問(wèn)，不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會(huì)嗎？ 共二十一頁(yè)案例三、未滿(mǎn)18歲的業(yè)主(yzh)能否參加業(yè)主(yzh)（代表）大會(huì)？有沒(méi)有選舉權(quán)與被選舉權(quán)？某大廈成立業(yè)主委員會(huì)過(guò)程中，在核定產(chǎn)權(quán)人出席會(huì)議參加投票時(shí)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人是一位17歲的孩子，經(jīng)過(guò)了解才知道，父母考慮自己年歲已高，購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)遲早要留給孩子的，讓孩子作為產(chǎn)權(quán)人，可免除以后繳遺產(chǎn)稅等繁瑣之事。請(qǐng)問(wèn)(qngwn)，17歲的孩子能否參加業(yè)主（代表）大會(huì)？她有沒(méi)有選舉權(quán)與被選舉權(quán)呢？共二十一頁(yè)案例四、物業(yè)交給物業(yè)管理公司管理后，業(yè)

3、主除房屋產(chǎn)權(quán)外，就沒(méi)有(mi yu)其他權(quán)利了嗎？某小區(qū)已開(kāi)始物業(yè)管理了。在討論物業(yè)管理問(wèn)題時(shí)，一些(yxi)業(yè)主（使用人）堅(jiān)持認(rèn)為，住宅小區(qū)交給物業(yè)管理公司管理之后，除了產(chǎn)權(quán)歸自己以外，業(yè)主再?zèng)]有其他權(quán)利了。請(qǐng)問(wèn)這種觀點(diǎn)對(duì)嗎？ 共二十一頁(yè)案例五、業(yè)主(yzh)栽的樹(shù)，處置權(quán)應(yīng)是業(yè)主(yzh)自己，物業(yè)公司無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，對(duì)嗎？某舊住宅小區(qū)沒(méi)有開(kāi)始物業(yè)管理前，不少業(yè)主都在自己家里后院栽種樹(shù)木或蔬菜，開(kāi)始物業(yè)管理后，物業(yè)管理公司辦理手續(xù)后，對(duì)這些問(wèn)題作了一些處理，其中保留了一些樹(shù)木，但不久，小區(qū)內(nèi)一幢樓房的底層住戶(hù)要將自己家后院的一棵樹(shù)鋸掉，其理由是該樹(shù)擋住了他家里的陽(yáng)光(ynggung)。物業(yè)公司得

4、知消息后，多次上門(mén)勸解，此業(yè)主不聽(tīng)，他認(rèn)為樹(shù)栽在自家后院，而且是幾年前自己栽的，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)管理，這個(gè)業(yè)主的觀點(diǎn)正確嗎？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁(yè)案例六、個(gè)別(gbi)業(yè)主有要求，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)嗎？某住宅小區(qū)業(yè)主張某因在住宅裝修(zhungxi)過(guò)程中與物業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭(zhēng)吵，以致對(duì)物業(yè)管理公司不滿(mǎn)，于是就向業(yè)主委員會(huì)主任提出書(shū)面申請(qǐng)，請(qǐng)求立即召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論物業(yè)管理公司服務(wù)水平及解聘問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主張某的這一做法，新上任的業(yè)主委員會(huì)主任感到有些為難。請(qǐng)問(wèn)，個(gè)別業(yè)主有要求，就可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)嗎？ 共二十一頁(yè)案例七、業(yè)主沒(méi)有參加管理公約的制訂(zhdng)，但卻要遵守，這合理嗎？某業(yè)主接到

5、入住通知后趕去辦理手續(xù)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司告訴他，要先簽訂管理公約，然后才能把鑰匙給他。該業(yè)主認(rèn)為自己沒(méi)有參加制訂管理公約，管理公約是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司制訂的，并且自己不同意管理公約中的某些條款，因此不肯簽訂管理公約，而開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司因此拒絕交付鑰匙，請(qǐng)問(wèn)：1、簽訂管理公約能否(nn fu)作為交付房產(chǎn)的前提條件？ 2、業(yè)主能否以自己沒(méi)有參加制訂管理公約為由而拒簽？ 共二十一頁(yè)案例八、業(yè)主沒(méi)有參加業(yè)主（代表）大會(huì)投票，可以不接受(jishu)大會(huì)通過(guò)的決議文件嗎？ 某大廈成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，某業(yè)主因病住院，因此沒(méi)有參加業(yè)主（代表）大會(huì)，也沒(méi)有投票。等到病愈出院回到家中，得知業(yè)主（代表）大會(huì)已經(jīng)開(kāi)過(guò)

6、，并通過(guò)了業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等有關(guān)(yugun)自治管理文件。他找到了業(yè)主委員會(huì)主任及物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢(xún)，聲稱(chēng)本人生病住院，沒(méi)有得到參加業(yè)主（代表）大會(huì)通知，所以對(duì)業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)的一切決議及文件概不接受。該業(yè)主的觀點(diǎn)正確嗎？共二十一頁(yè)共二十一頁(yè)案例一：某業(yè)主劉某新買(mǎi)一套商品住宅，開(kāi)發(fā)商很快便把房子交付給他，劉某非常高興?？墒窃诮邮辗课轀?zhǔn)備入住時(shí)，住宅小區(qū)物業(yè)管理公司告訴(o s)他，需要先辦理一系列手續(xù)，其中包括裝修申報(bào)手續(xù)。劉某非常不解，住宅是自己買(mǎi)的，為什么自己裝修自己的住房，還要先向物業(yè)管理公司申報(bào)呢？ 房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁(yè)坍樓：與住戶(hù)有關(guān)說(shuō)到坍樓事故，人們往往只歸咎于房產(chǎn)

7、開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)缺失和建筑的施工粗濫，殊不知坍樓也與住戶(hù)有關(guān)。破壞性的過(guò)渡裝修，無(wú)異與釜底抽薪，潛伏著樓坍屋毀、人員傷亡的隱患。這種人為造成(zo chn)的“豆腐渣工程”，其危害不亞于白蟻的內(nèi)里駐空，居住在這樣的生活空間，不啻身居“空中樓閣”，頭頂上時(shí)時(shí)懸著一把達(dá)摩克利斯之劍，令旁觀者發(fā)出“噫吁兮，危乎高哉”的驚呼。如何加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)裝修的管理是當(dāng)前居住物業(yè)管理中的一個(gè)突出問(wèn)題。一家一戶(hù)自行其是的室內(nèi)裝潢，處于放任自流的無(wú)序狀態(tài)，形成了對(duì)居住環(huán)境的極大干擾，甚至危及住宅的質(zhì)量和安全共二十一頁(yè)舉其種種危害，主要表現(xiàn)在這些方面：有的在裝修中“開(kāi)膛剖肚”，“傷筋動(dòng)骨”，擅自拆除墻體或?qū)⒊兄貕σ莆?，改變平?/p>

8、布局，影響整體結(jié)構(gòu)。“乾坤大挪移”終將“天地大沖撞”，這并非危言聳聽(tīng)。有的在敷設(shè)暗線(xiàn)暗管時(shí)鑿墻打洞，殃及左鄰右舍，在與鄰居共有的隔墻上多“掘進(jìn)”一寸一分便以為自家的“容積率”提高了一些，為此不惜用沖擊鉆“開(kāi)邊拓疆”，而不顧(bg)墻穿頂塌的風(fēng)險(xiǎn)。特別是衛(wèi)生間動(dòng)的“外科手術(shù)”問(wèn)題最大，滲漏水的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。共二十一頁(yè)有的改換門(mén)窗，封閉陽(yáng)臺(tái)，為達(dá)成居室打通的“一體化”、“共享性”，每每敲掉承重墻，動(dòng)搖“擎天柱”，使支撐房間的作用力不均衡地落實(shí)到不勝重荷地支點(diǎn)上。以致戶(hù)外刮大風(fēng)、卡車(chē)開(kāi)過(guò)、室內(nèi)也會(huì)發(fā)生“共振”、“房顫”，平添了不穩(wěn)定因素。綜觀這些住戶(hù)及其花錢(qián)請(qǐng)來(lái)的施工隊(duì)，大都不懂得建筑力學(xué)，也不懂得

9、裝潢(zhunghung)美學(xué)，只圖外觀上的花架子，不講內(nèi)質(zhì)上的安全性，“金玉其外、敗絮其中”，危機(jī)四伏，險(xiǎn)象環(huán)生，自以為躺在“安樂(lè)窩”，未曾想坐在“火山口”。對(duì)此，有必要向他們大喊一聲：在住房裝修時(shí)，你想過(guò)明天的安全嗎？ 共二十一頁(yè)為什么裝修會(huì)“異化”為“出了大錢(qián)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)”？這還與不少住戶(hù)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)有關(guān)。有的住戶(hù)認(rèn)為，自己買(mǎi)了房，取得(qd)了產(chǎn)權(quán)，就擁有了處置權(quán)，可以在裝修中隨心所欲地“自由”行事了。實(shí)際上買(mǎi)房取得(qd)的房產(chǎn)權(quán)只是一種不完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種不完全性是表現(xiàn)在房產(chǎn)依附的土地使用權(quán)是有時(shí)限的；二是表現(xiàn)在多層或高層建筑的住宅中，每一套住房的墻體、樓面和屋頂都是與相鄰人家所共有而不可

10、分解。房屋產(chǎn)權(quán)的這種不完全性決定了房產(chǎn)權(quán)在很多情況下并非一種完全的、純粹的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，住戶(hù)于情、于理、于法都不可能對(duì)房產(chǎn)擁有完全的自由處置權(quán)，因而在裝修過(guò)程中受到某種限制是必要的、合理的、合法的。 房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁(yè)案例二：李某住某小區(qū)一樓，由于該樓六層業(yè)主張某裝修，將裝修殘余物等倒入下水道，形成堵塞。樓上各單元排出的污水不能流出，逐漸由李某的房間的漏冒出，造成了損失。李某認(rèn)為物業(yè)管理公司(n s)未盡到管理職責(zé)，遂向其提出索賠要求。物業(yè)管理公司(n s)是否應(yīng)該賠償？ 共二十一頁(yè)案例三：業(yè)主劉某投訴：隔壁裝修施工噪音過(guò)大，一天到晚不停地打墻、鋸木，噪音很大，請(qǐng)物業(yè)管理公司盡快處理。物業(yè)管理

11、公司趕忙派人去查看，發(fā)現(xiàn)劉某反映的情況屬實(shí)，于是提醒施工單位注意文明施工，不要影響他人工作。次日，劉某又打電話(huà)來(lái)，說(shuō)打墻聲音(shngyn)小了，但鋸木聲音(shngyn)不停，而且還不時(shí)傳來(lái)施工人員的吵鬧聲，簡(jiǎn)直令他們無(wú)法正常生活與休息，如果再這樣下去，他們將拒交以后的管理費(fèi)，并且將向有關(guān)行政主管部門(mén)投訴。物業(yè)管理公司回話(huà)說(shuō)，已經(jīng)告知他們了，但裝修單位現(xiàn)在要趕工，沒(méi)辦法。裝修噪音肯定會(huì)有的，新入住的住戶(hù)都有這樣的經(jīng)歷，誰(shuí)也沒(méi)有辦法。劉某聽(tīng)后很生氣。業(yè)主裝修影響他人，物業(yè)管理公司就不能有效協(xié)調(diào)或制止嗎？共二十一頁(yè)案例(n l)四：國(guó)慶將至，某寫(xiě)字樓經(jīng)理要求管理員小劉出一份通知告知業(yè)主，通知內(nèi)容

12、有以下幾點(diǎn)：1、告知放假時(shí)間：10月1日7日2、國(guó)慶期間需裝修及加班的單位于26日前提出申請(qǐng)辦理3、提醒用戶(hù)做好防火、防盜等方面的檢查工作4、請(qǐng)住戶(hù)登記緊急聯(lián)系人姓名及聯(lián)系方式房地產(chǎn)E網(wǎng)共二十一頁(yè) 關(guān)于國(guó)慶節(jié)放假安排的通知 全體住戶(hù)： 國(guó)慶節(jié)將至，根據(jù)省政府辦公廳的放假規(guī)定并經(jīng)大廈業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，大廈今年國(guó)慶節(jié)放假7天（即10月1日7日），9月30日正常上班。 特殊情況需加班或裝修的單位，請(qǐng)于9月26日前向我公司提交(tjio)書(shū)面加班申請(qǐng)。放假期間大廈辦公樓區(qū)域?qū)和？照{(diào)供應(yīng)，如需加班使用空調(diào)的用戶(hù)，也請(qǐng)于26日前提前交書(shū)面申請(qǐng)，并按規(guī)定預(yù)繳空調(diào)附加費(fèi)。節(jié)假日期間如需回大廈辦理公務(wù)，請(qǐng)協(xié)助大廈保安做好出入登記手續(xù)。共二十一頁(yè) 請(qǐng)各用戶(hù)做好節(jié)日期間的室內(nèi)安全及防火、防盜工作，鎖好門(mén)窗，關(guān)閉室內(nèi)電源、空調(diào)、氣窗，認(rèn)真(rn zhn)看室內(nèi)有無(wú)留下火種。貴重物品、大量現(xiàn)金請(qǐng)不要放在室內(nèi)。需在節(jié)日期間遷離大廈或搬出批量辦公用品的用戶(hù)請(qǐng)于26日前到服務(wù)中心辦理放行手續(xù)，節(jié)日期間不受理改類(lèi)申請(qǐng)。 為了便于遇到緊急情況時(shí)能盡快與貴公司取得聯(lián)系，請(qǐng)貴公司將已變更的放假期間的緊急聯(lián)系人姓名及電話(huà)于26日前書(shū)面通知我公司服務(wù)中心。 節(jié)假日期間，大廈管理公司的管理部、保安部、工程部和清潔部門(mén)將安排部門(mén)員工正常辦公，如需協(xié)助請(qǐng)致電聯(lián)系。電話(huà)：（略）