房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例

1、5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 “臨界點”籌劃法費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法靈活運用優(yōu)惠政策法代收費用計價籌劃法成本核算對象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法核算方式籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “20%的增值額”就是 “臨界點”?！芭R界點”籌劃法某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200

2、萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5、教育費附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10% ?！芭R界點”籌劃法籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元；應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元；實際盈利金額=收入成本費用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬元“臨界點”籌劃法籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變。 允許扣除的稅金18005%

3、（17%3%）99（萬元） 扣除項目金額合計200+900+110+220+991529（萬元） 增值額271萬元，增值率為17.72% 實際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元“臨界點”籌劃法雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。 認真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章?！芭R界點”籌劃

4、法北京市：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（1999）210號所規(guī)定的有關(guān)政策?！庇纱丝梢?，北京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下?！芭R界點”籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔(dān)。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費用分

5、攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情

6、況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。收入分散籌劃法假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場價值是800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。收入

7、分散籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。建筑行業(yè)3的營業(yè)稅，其稅負較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。建房方式籌劃法為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建

8、房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。建房方式籌劃法合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用

9、繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。建房方式籌劃法確定合適的利息扣除方式財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10扣除。如果借用了大量資金，利息費用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分攤的利息支出，

10、或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。靈活運用優(yōu)惠政策法 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及

11、他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。靈活運用優(yōu)惠政策法 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。靈活運用優(yōu)惠政策法 利用加計扣除進行稅務(wù)籌劃從事房地產(chǎn)開發(fā)的企

12、業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。靈活運用優(yōu)惠政策法 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當(dāng)事人，和該個人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地

13、產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準，可以免征土地增值稅。靈活運用優(yōu)惠政策法 財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。代收費用計價籌劃法 在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各

14、項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。代收費用計價籌劃法 土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負下降。某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。分開核算甲房產(chǎn)增值率=（250-200）200100%=25%應(yīng)納土地增值稅=（250-200）30%=15乙房

15、產(chǎn)增值率=（400-100）100100%=300%應(yīng)納土地增值稅=（400-100）60%-10035%=145甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計=15+145=160成本核算對象籌劃法 合并核算收入總額=250+400=650扣除項目金額=200+100=300增值率=（650-300）300100%=117%應(yīng)納土地增值稅=（650-300）50%-30015%=130把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。成本核算對象籌劃法 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成

16、本價格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用3.4萬元。應(yīng)納稅額計算如下：應(yīng)納營業(yè)稅12005%60（萬元） 應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加60（7%3%）6（萬元） 應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）12000.50.6（萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 應(yīng)納土地增值稅計算： 房產(chǎn)評估價格=110060%=660（萬元）； 扣除項目金額合計=6606060.63.4=730（萬元）； 增值額=1200-730=470（萬元）； 增值率=470730100%=64.38%； 應(yīng)納稅額=47040%7305%=18836.5151.5（萬元）應(yīng)納所得稅（12008006060.6151.53

17、.4）33%=58.91（萬元） 應(yīng)納稅額合計6060.6151.558.91277.01（萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東A、B組建的有限責(zé)任公司，股東A、B所占股份比例為60%40%。投資前，乙公司資本總額為2000萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的30%。股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資8000000 累計折舊2000000 貸：固定資產(chǎn)10000000 乙公司應(yīng)確認甲企業(yè)實收資本為：200030%/(1-30%)=8

18、57.14（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn)12000000 貸：實收資本甲公司8571400 資本公積資本溢價3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東A和B，其中轉(zhuǎn)讓給A股東18%，轉(zhuǎn)讓給B股東12%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款12000000 貸：長期股權(quán)投資8000000 投資收益4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實收資本甲公司8571400 貸：實收資本A 5142840(857140060%) 實收資本B 3428560（857140040%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅40033%132（萬元） 節(jié)省稅收：277.01132145.01 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。 先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨立核