房地產(chǎn)市場發(fā)展分析預(yù)測報告

1、 . . 6/6房地產(chǎn)市場發(fā)展分析預(yù)測報告 日期：2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測報告2006年的房地產(chǎn)無疑是一個政策調(diào)控年，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向 公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。展望2007年的房地產(chǎn)，我們認(rèn)為：1、2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。面對主要大中城市不斷上漲的住房價格

2、，在2005年政府出臺一系列調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，2006年國務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺國六條與其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價和投資投機(jī)性需求，此后并針對外資準(zhǔn)入、土地控制、等出臺諸多相關(guān)政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢來看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以與房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務(wù)院更是組織多部委赴全國檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況和調(diào)控效果，相信2007年將進(jìn)一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺可能性就比較大。2、2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩。在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加

3、強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長動力從投資和出口向個人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以與從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以與部分資金鏈緊的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到15左右。3、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多。2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提

4、出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。4、土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的國十五條中對加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知,主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面

5、存在的問題進(jìn)行有效治理與嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知，這些豆顯示了中央對土地管理改革的決心和深意，是對04年國務(wù)院28號文（國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定），05年國八條、144號文（關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)事件以與不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以與土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項目用地地管理將更加

6、嚴(yán)格。預(yù)計隨著土地供應(yīng)閘門的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。5、政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期不會變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力不容小視。2006年18月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16285億元，相比去年同期增長28.1，其中國貸款3584億元，增長51，國貸款在資金來源中占比由2

7、005年的18上升到22以上，而來自于定金和預(yù)收款的比重則開始大幅降低，從過去4年來的40左右下降到2006年的約27。更值得注意的是，2006以來，定金與預(yù)收款首現(xiàn)負(fù)增長，這反映出的現(xiàn)實是房地產(chǎn)預(yù)銷售同比開始出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)企業(yè)未來資金回籠的壓力在加大。預(yù)計，2007年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風(fēng)險加大。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資中對于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經(jīng)濟(jì)的角度來看，投資和信貸增長過快是2006年中國經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)過熱局面的直接原因。也因此控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點。從前8個月的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來看，雖然增速有所放緩，但依

8、然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期不會變化。在這種背景下，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來面臨的資金壓力不容小視。6、2007年住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心要點，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是2007年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2007年的實際供應(yīng)量增長將有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計2007年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，而房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始