留仙洞總部基地城市設(shè)計

1、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院Urban Design For Liuxiandong Headquarters留仙洞總部基地城市設(shè)計CHAPTER 01 前言1.1 規(guī)劃背景-011.2 規(guī)劃過程-02CHAPTER 02 條件認(rèn)知2.1 區(qū)位條件2.1.1 交通環(huán)境-032.1.2 周邊城市功能-052.1.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件-072.1.4 生態(tài)景觀資源-092.1.5 直升機(jī)場要求-112.2 基地條件2.2.1 土地利用現(xiàn)狀-132.2.2 土地資源現(xiàn)狀-152.2.3 建筑物現(xiàn)狀-172.2.4 高壓燃?xì)夤芫€-192.3 規(guī)劃條件-21CHAPTER 04 目標(biāo)與

2、定位4.1 規(guī)劃定位4.1.1 相關(guān)要求-234.1.2 功能定位-254.1.3 產(chǎn)業(yè)定位-264.1.4 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向-264.2 規(guī)劃目標(biāo)4.21 特征分析-274.2.2 規(guī)劃目標(biāo)-274.2.3 發(fā)展目標(biāo)-274.2.4 規(guī)?？刂?27目錄CHAPTER 05 規(guī)劃方案5.1 集聚效應(yīng)+特色差異5.1.1 土地集約利用-295.1.2 空間集約利用-315.1.3 產(chǎn)業(yè)集聚綜合體-395.1.4 特色產(chǎn)業(yè)街坊-405.1.5 產(chǎn)業(yè)社區(qū)-415.1.6 立體城市-425.2 多元科技+低碳生態(tài)5.2.1 多元產(chǎn)業(yè)需求的空間單元-435.2.2 空間綠色生態(tài)設(shè)計-495.2.3 生態(tài)綠廊

3、系統(tǒng)-535.2.4 低碳生態(tài)體驗(yàn)區(qū)-575.2.5 綠色生態(tài)慢行系統(tǒng)-615.2.6 智慧“e”園區(qū)-655.3 專享平臺+便利生活5.3.1 高端一條龍生產(chǎn)服務(wù)平臺-675.3.2 互補(bǔ)的單元科技服務(wù)-685.3.3 分散的綠廊生活服務(wù)設(shè)施-695.3.4 集中的單元商業(yè)及公寓-70CHAPTER 06 開發(fā)實(shí)施6.1 開發(fā)方式與土地出讓方式-716.2 開發(fā)時序-73附錄：專題研究（一） 公共配套支撐專題（二）交通支撐專題（三）市政支撐專題CHAPTER 01 前言1.1 規(guī)劃背景1.2 規(guī)劃過程1.1 規(guī)劃背景2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出臺“關(guān)于提升城市發(fā)展質(zhì)量的

4、決定”，留仙洞總部基地成為深圳市近期建設(shè)的60個標(biāo)志性項(xiàng)目之一。2011年9月29日，深圳市政府印發(fā)深圳市“十二五”規(guī)劃綱要實(shí)施方案，留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地列為2011年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，要求深圳市規(guī)劃和國土資源委員會開展留仙洞片區(qū)總部基地的規(guī)劃研究和前期工作。鑒于留仙洞總部基地的重要性和建設(shè)要求，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會啟動留仙洞總部基地的規(guī)劃編制工作，于2011年10月20日啟動留仙洞總部基地城市設(shè)計招標(biāo)工作。2011年12月8日，深圳市政府出臺深圳國家創(chuàng)新型城市總體規(guī)劃實(shí)施方案（20112013年），要求加快留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地建設(shè)。2012年5月8日，深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)深圳市

5、土地管理制度改革總體方案近期實(shí)施方案（20122015年），“實(shí)行差別化土地供應(yīng)和地價管理標(biāo)準(zhǔn)”、“健全土地節(jié)約集約機(jī)制”等內(nèi)容均對留仙洞的開發(fā)建設(shè)提出具體要求。由此，留仙洞總部基地有了雙重身份：深圳市六大總部基地之一，深圳市十二五重點(diǎn)建設(shè)的23個產(chǎn)業(yè)基地/產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。同時在開發(fā)建設(shè)上具有示范引領(lǐng)的使命。一、前言1.2 規(guī)劃過程2012年2月26日，我院收到深圳市政府采購中心關(guān)于留仙洞總部基地城市設(shè)計的中標(biāo)通知書。2012年3月27日，與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會簽訂合同。在此之前已完成展開現(xiàn)場踏勘、部門訪談、資料收集等工作。2012年3月30日，在院內(nèi)召開項(xiàng)目的輸入評審會議。會議要求采用

6、“綜合規(guī)劃”的技術(shù)手段來解決地區(qū)復(fù)雜問題。2012年5月-10月，先后5次向城市設(shè)計處匯報過程方案，進(jìn)行多次修改完善。2012年10月9日，向陳彪副市長匯報過程方案。2012年10月18日，向委主任業(yè)務(wù)會匯報，會議要求深化項(xiàng)目定位、街坊開發(fā)模式等內(nèi)容。2012年11月27日，向許重光副秘書長和科創(chuàng)委等部門匯報整體方案，要求深化實(shí)施操作。2013年1月9日，呂銳鋒副市長主持召開市政府會議，探討軌道15號線線位調(diào)整的可能性。2013年4月7日，向許重光副秘書長匯報，要求按照容量的高中低進(jìn)行多種空間方案比較。2013年4月11日，向許勤市長匯報整體方案，要求留仙洞應(yīng)該以國際一流的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，充分體現(xiàn)綠

7、色、生態(tài)、智慧等理念，深化土地出讓模式。2013年5月6日，向許重光副秘書長匯報土地開發(fā)模式方案，要求結(jié)合現(xiàn)有土地出讓模式進(jìn)行創(chuàng)新探索。2013年5月8日，向許勤市長匯報修改方案，要求進(jìn)行總體規(guī)模再論證、突出特色，深化開發(fā)模式。將項(xiàng)目名稱調(diào)整為留仙洞總部基地控制性詳細(xì)規(guī)劃，報市政府審批。0102光明中心總部區(qū)龍崗中心總部區(qū)龍華核心區(qū)總部基地鹽田中心總部區(qū)機(jī)場空港總部區(qū)前海中心總部核心區(qū)羅湖中心總部核心區(qū)+留仙洞片區(qū)總部基地福田中心區(qū)總部基地+后海中心區(qū)總部基地深圳灣高新區(qū)總部基地+深圳灣超級總部基地深圳市六大總部基地位置示意圖CHAPTER 02 條件認(rèn)知2.1 區(qū)位條件2.2 基地條件2.3

8、 規(guī)劃條件1.1 區(qū)位條件1.1.1 交通環(huán)境（1）道路交通基地周邊現(xiàn)狀交通條件優(yōu)越，對外交通聯(lián)系較為便利，外圍“兩橫兩縱”主干路和快速路的交通骨架已形成。據(jù)現(xiàn)狀交通量調(diào)查，周邊主要道路的交通量不大，車流穩(wěn)定，服務(wù)水平為B或者C級，交通運(yùn)行質(zhì)量良好。從長遠(yuǎn)來看，沙河西路與同樂路相距2400米，需要增加一條主干路，可以將同發(fā)路與科苑路接通，建立與高新區(qū)深圳灣園區(qū)的交通聯(lián)系，將為地區(qū)產(chǎn)學(xué)研融合創(chuàng)造便利條件。二、條件認(rèn)知基地周邊道路交通圖高速路快速路主干道次干道圖例：（2）軌道交通基地周邊軌道交通比較完善，5號線（環(huán)中線）已經(jīng)建成，留仙洞站距離地塊約200米。5號線加強(qiáng)了地塊與前海樞紐、龍華火車站、

9、布吉火車站之間的快速聯(lián)系，同時聯(lián)系沿線的寶安、南山、西麗、龍華拓展區(qū)、坂田、布吉、布心、羅湖蔡屋圍等片區(qū)。依據(jù)深圳市軌道交通規(guī)劃（修編）2012-2040，5號線、7號線、7號線支線、15號線、前海線以及深惠城際線形成均衡的網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成四大樞紐，支撐總部基地的開發(fā)建設(shè)。基地周邊軌道交通圖樞紐站一般站一般站樞紐站一般站一般站樞紐站一般站Line5深惠城際前海線Line15Line7地鐵站200m范圍500m范圍規(guī)劃范圍圖例：03041.1 區(qū)位條件1.1.2 周邊城市功能留仙洞總部基地周邊以工業(yè)為主，地區(qū)城市服務(wù)功能較弱、檔次低，需大幅改造提升。基地內(nèi)部以發(fā)展備用地為主，也有少量工業(yè)用地、居住用地

10、、教育科研用地以及倉儲用地。工業(yè)用地主要集中在東南部的南灣工業(yè)區(qū)，用地面積5.46ha；居住用地面積1.85ha，主要為二類居住用地，集中在東北部的石鼓花園，面積為1.53ha；教育科研用地為西麗二中和深圳市第二高級中學(xué)；倉儲用地為南側(cè)的曙光物流。基地周邊城市功能圖深圳大學(xué)城深圳灣園區(qū)北區(qū)尖崗山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中興通訊TCL第二高級中學(xué)中興宿舍深職院西麗二中茶光工業(yè)區(qū)(規(guī)劃)波頓科技園集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園煙草物流中心一本物流新圍、石嶺和官龍工業(yè)區(qū)西麗工業(yè)區(qū)文光村文光村留仙洞村新圍村九祥嶺村官龍村麗雅苑留仙居南國麗城留仙洞總部基地現(xiàn)狀深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院中興通訊公司基地位置0506二、條件認(rèn)知總部

11、基地周邊產(chǎn)業(yè)分布示意圖1.1 區(qū)位條件1.1.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件（1）宏觀層面留仙洞總部基地位于大沙河創(chuàng)新走廊關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、深圳灣園區(qū)北拓區(qū)域、前海與后海中心區(qū)的功能互補(bǔ)區(qū)與良好互動區(qū)。未來，留仙洞總部基地將是深圳西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一增長極，比肩前海、蛇口共同形成城市新的經(jīng)濟(jì)增長軸。（2）中觀層面總部基地周邊產(chǎn)業(yè)集聚與分工明顯：尖崗山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為主；大學(xué)城片區(qū)以智慧產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；龍珠僑城片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；高新區(qū)形成了以電子信息、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料新能源為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。后海中心區(qū)蛇口地區(qū)大學(xué)城片區(qū)龍珠片區(qū)高新園區(qū)寶安舊城工業(yè)區(qū)前海物流中心區(qū)前海中心

12、深圳灣超級總部基地SITE寶安中心區(qū)經(jīng)濟(jì)增長軸深圳西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)分布示意圖總的來說，基地周邊具有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在深圳市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中起到很強(qiáng)的示范作用，對總部基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到引領(lǐng)和帶動作用。0708龍珠-僑城片區(qū)大學(xué)城片區(qū)尖崗山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)高新區(qū)深圳灣園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級智慧產(chǎn)業(yè)優(yōu)化完善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)改造提升新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)507家，其中屬于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的有129家，比如世界500強(qiáng)企業(yè)IBM、艾默生、3M等。近期十大建設(shè)項(xiàng)目涵蓋了道路交通、水環(huán)境整治、學(xué)校、醫(yī)院、文體中心等。西麗中心片區(qū)留仙洞總部基地二、條件認(rèn)知1.1 區(qū)位條件1.1.4 生態(tài)景觀資源

13、基地周邊擁有優(yōu)越的區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀資源?；乇眰?cè)的錢崗水庫、西瀝水庫及其周邊大面積的生態(tài)保育地是留仙洞片區(qū)最優(yōu)越的自然生態(tài)資源。另外東西向的綠廊把西側(cè)的山體公園和東側(cè)的石鼓山公園、塘朗山郊野公園連接起來；南北向的道路綠化，實(shí)現(xiàn)了基地與北側(cè)生態(tài)保育地、南側(cè)松坪山公園的有機(jī)聯(lián)系。石鼓山公園中興山體公園深職院山體公園塘朗山公園鐵崗水庫西瀝水庫基地周邊生態(tài)景觀資源分布圖0910二、條件認(rèn)知區(qū)位認(rèn)知總結(jié)：1、基地周邊現(xiàn)狀交通條件優(yōu)越，對外交通聯(lián)系較為便利；基地周邊軌道交通比較完善，5號線、7號線、7號線支線、15號線、前海線以及深惠城際將支撐總部基地的開發(fā)建設(shè)；2、基地周邊以工業(yè)為主，地區(qū)城市服務(wù)功能

14、較弱、檔次低，需大幅改造提升；3、基地周邊具有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在深圳市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中起到很強(qiáng)的示范作用，對總部基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到引領(lǐng)和帶動作用；4、基地周邊擁有優(yōu)越的區(qū)域生態(tài)環(huán)境和景觀資源，為總部基地的生態(tài)建設(shè)及融入周圍環(huán)境創(chuàng)造了很好的條件；5、直升機(jī)場限高對基地有一定的影響。50米25米45米100米名家富居90米豪方現(xiàn)代豪園70米中興宿舍120米大沖舊改200米波頓100米留仙洞直升機(jī)場周邊高度控制圖1.1 區(qū)位條件1.1.5 直升機(jī)場要求按照中國民航中南機(jī)場設(shè)計研究院編制的深圳南頭直升機(jī)場使用手冊，機(jī)場凈空障礙物限制在1955米范圍限高45米，3055米范圍限高100米。高度影響：按照直升機(jī)

15、場限高，留仙洞整體限高100米（僅2街坊局部可突破100米）。建設(shè)模式：近期按單個項(xiàng)目申報，遠(yuǎn)期搬遷。情況說明：周邊多個建設(shè)項(xiàng)目已突破限高要求，如中興、波頓、大沖等。人大代表多次建議搬遷，目前規(guī)土委已開展相關(guān)研究。二、條件認(rèn)知1112土地利用現(xiàn)狀圖2.2 基地條件2.2.1 土地利用現(xiàn)狀項(xiàng)目地處西麗中心區(qū)，整體以生產(chǎn)功能為主，而城市服務(wù)水平低，需大幅改造提升。本片區(qū)以城市儲備用地為主，用地面積為96.81公頃，占總用地面積的71.45%。城市建設(shè)用地包括居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地和交通設(shè)施用地共6大類。見表*用地性質(zhì)用地面積(公頃)占建設(shè)用地比例(

16、%)大類中類大類中類大類中類大類中類RR2居住用地二類居住用地1.851.531.371.13R3三類居住用地0.320.24 GICGIC5公共管理與服務(wù)設(shè)施用地教育設(shè)施用地2.362.361.741.74MM1工業(yè)用地一類工業(yè)用地5.460.714.030.52M3三類工業(yè)用地4.753.51WW1物流倉儲用地普通倉儲用地1.601.601.181.18SS1交通設(shè)施用地城市道路用地27.4227.4220.2420.24EE9水域和其它用地發(fā)展備用地96.8196.8171.4571.45合計規(guī)劃區(qū)總用地135.5100.00100.00現(xiàn)狀土地利用匯總表1314二、條件認(rèn)知土地資源現(xiàn)狀

17、圖2.2 基地條件2.2.2 土地資源現(xiàn)狀土地按照現(xiàn)有宗地可劃分為產(chǎn)權(quán)合同、合同和用地方案三類。其中T501-0007宗地為產(chǎn)權(quán)合同，T501-0006宗地為合同，T501-0012宗地為用地方案。根據(jù)已收集的資料，按照上述分類，本片區(qū)的用地權(quán)屬情況詳見表x-x，表x-x。地籍調(diào)查統(tǒng)計表一現(xiàn)狀用地權(quán)屬匯總表類別名稱宗地數(shù)(宗)面積(ha)比例(%)已審批用地合同產(chǎn)權(quán)用地11.50.59%在審批用地合同用地11.50.59%用地方案12.40.94%規(guī)劃區(qū)合計35.42.12%分類序號宗地號單位名稱土地用途土地用途編碼用地面積宗地權(quán)屬宗地關(guān)聯(lián)紅線號合同辦理最近時間產(chǎn)權(quán)合同1T501-0007深圳

18、市深秦實(shí)業(yè)有限公司工業(yè)用地-15001.8產(chǎn)權(quán)合同用地94-2411995-6-15合同2T501-0006深圳市天地混凝土有限公司工業(yè)用地-15004合同用地92-0371992-11-18用地方案3T501-0012深圳市南山區(qū)教育局教育用地-23990用地方案93-2632002-6-18地籍調(diào)查統(tǒng)計表二1516二、條件認(rèn)知1718建筑物概況圖2.2 基地條件2.2.3 建筑物概況現(xiàn)狀建筑主要為南灣工業(yè)、石鼓花園以及西麗二中，總建筑量約為3.23萬平方米，毛容積率為0.03。其中，建筑以多層為主。現(xiàn)狀建筑質(zhì)量整體較好，一類建筑0.32萬平方米，占總建筑面積的10%；二類建筑0.40萬平方

19、米，占總建筑面積12.5%；三類質(zhì)量建筑2.5萬平方米，占總建筑面積77.6%。根據(jù)片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)需要，建議拆除南灣工業(yè)區(qū)內(nèi)廠房建筑以及石鼓花園居住建筑。建筑質(zhì)量分類統(tǒng)計表建筑類型建筑面積（平方米）比例（%）簡單描述一類建筑32289.99鋼筋砼結(jié)構(gòu)；近期開發(fā)的成片居住小區(qū)、沿街商業(yè)，新建工業(yè)區(qū)、中小學(xué)、幼兒園等。二類建筑403812.5鋼筋砼結(jié)構(gòu)；較早期開發(fā)的居住小區(qū)、沿街商業(yè)、公共建筑，新村及舊村原有住宅較好的部分等。三類建筑2506877.6磚混或鋼筋砼結(jié)構(gòu)；爛尾樓、舊工業(yè)區(qū)等。合計3234100二、現(xiàn)狀概況1920高壓燃?xì)夤芫€位置圖2.2 基地條件2.2.4 高壓燃?xì)夤芫€本片區(qū)南側(cè)

20、沿茶光路布設(shè)一條城市高壓燃?xì)夤芫€，根據(jù)橙線管理規(guī)定，城市高壓燃?xì)夤芫€兩側(cè)15米范圍（控制范圍）內(nèi)不得規(guī)劃建設(shè)其他地面設(shè)施；管線兩側(cè)27米范圍（限制范圍）內(nèi)不得規(guī)劃建設(shè)居民、大型廠房等設(shè)施；管線兩側(cè)50米范圍（影響范圍）內(nèi)不得規(guī)劃建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校、商場、敬老院等人口高度密集且疏散難度大的重要公共設(shè)施。影響范圍對軌道交通站點(diǎn)布局、茶光路沿線功能布局產(chǎn)生一定影響。二、現(xiàn)狀概況50米27米15米50米27米15米高壓燃?xì)夤芫€深圳市深秦實(shí)業(yè)有限公司 深圳市天地混凝土有限公司 2.3 規(guī)劃條件2.3.1 深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020）根據(jù)本規(guī)劃要求，基地屬于深圳市高新區(qū)的范圍，以產(chǎn)業(yè)功能為主，以教

21、育科研、集成電路、通訊設(shè)備、軟件、生物醫(yī)藥、新材料及光機(jī)電一體化為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是深圳市重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)的重要組成部分，基地中保留了部分山體。2.3.2 深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2002-2010）深圳市南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2002-2010）中確定以集成電路為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在用地規(guī)劃中保留大部分的山體，只有北側(cè)的為產(chǎn)業(yè)用地。2.3.3 深圳市南山區(qū)【西麗中心區(qū)】地區(qū)法定圖則（在編、暫緩）法定圖則在編制過程中結(jié)合當(dāng)時的大規(guī)模集成電路用地需求，以大地塊的工業(yè)用地為主，無經(jīng)營性用地?；卦诳傄?guī)中的位置示意圖基地在分區(qū)規(guī)劃中的位置示意圖2122基地在總規(guī)中的位置示意圖2.3.4 大沙河創(chuàng)新走廊重點(diǎn)更新片區(qū)城市

22、更新專項(xiàng)規(guī)劃該規(guī)劃對基地的定位為：西麗中心區(qū)重要組成部分；為周邊提供城市服務(wù)和產(chǎn)學(xué)研服務(wù)；內(nèi)部增加經(jīng)營性用地和教育科研用地。二、條件認(rèn)知CHAPTER 04 目標(biāo)與定位4.1 規(guī)劃定位4.2 規(guī)劃目標(biāo)留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地 新能源（核電）產(chǎn)業(yè)基地 大沙河創(chuàng)新走廊新興產(chǎn)業(yè)基地平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地華為科技城新一代通信產(chǎn)業(yè)基地新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地坪山國家生物產(chǎn)業(yè)基地 大芬油畫產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生物育種創(chuàng)新基地光明中心總部區(qū)龍崗中心總部區(qū)龍華核心區(qū)總部基地鹽田中心總部區(qū)機(jī)場空港總部區(qū)前海中心總部核心區(qū)羅湖中心總部核心區(qū)+留仙洞片區(qū)總部基地福田中心區(qū)總部基地+后海中心區(qū)總部基地深圳灣高新區(qū)總部基地+深

23、圳灣超級總部基地深圳灣超級總部基地：世界級企業(yè)總部基地福田中心區(qū)總部基地：打造深圳總部經(jīng)濟(jì)航母后海中心區(qū)總部基地：名企結(jié)對、企業(yè)家云集之地留仙洞片區(qū)總部基地：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地深圳灣高新區(qū)總部基地：建設(shè)中國最大科技總部基地龍華核心區(qū)總部基地：綜合型的城市副中心六大總部基地：四、目標(biāo)與定位4.1 規(guī)劃定位4.1.1 相關(guān)要求2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出臺“關(guān)于提升城市發(fā)展質(zhì)量的決定”，留仙洞總部基地成為深圳市近期建設(shè)的60個標(biāo)志性項(xiàng)目之一。 2011年12月8日，深圳市政府出臺深圳國家創(chuàng)新型城市總體規(guī)劃實(shí)施方案（20112013年），要求加快留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地建設(shè)。

24、留仙洞是深圳市六大總部基地之一留仙洞是深圳近期建設(shè)9大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。九個戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)：大沙河創(chuàng)新走廊新興產(chǎn)業(yè)基地留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地新能源（核電）產(chǎn)業(yè)基地新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地華為科技城新一代通信產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生物育種創(chuàng)新基地坪山國家生物產(chǎn)業(yè)基地大芬油畫產(chǎn)業(yè)基地23242011年9月29日，深圳市政府印發(fā)深圳市“十二五”規(guī)劃綱要實(shí)施方案，留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地列為2011年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。4.1 規(guī)劃定位4.1.2 功能定位根據(jù)相關(guān)文件要求，留仙洞承擔(dān)總部基地、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地兩大使命。因此，本規(guī)劃確定留仙洞片區(qū)總體功能定位為：四、目標(biāo)與定位戰(zhàn)略性新

25、興產(chǎn)業(yè)總部基地即集戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)總部特征的新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是深圳未來引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展的重要基地!研發(fā)孵化類產(chǎn)業(yè)園區(qū)臺灣新竹科技園印度班迪加爾軟件園一般類產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)北京豐臺總部基地上海浦江智谷香港科技園?街坊式開發(fā)高品質(zhì)配套生態(tài)化環(huán)境目標(biāo)導(dǎo)向4.1.3 產(chǎn)業(yè)定位留仙洞以集成電路設(shè)計、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算和高端軟件五大產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，發(fā)展新一代信息技術(shù)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、目標(biāo)與方向如下：以集成電路設(shè)計作為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先發(fā)驅(qū)動力，以移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)驅(qū)動力，以高端軟件為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的價值增長極，通過“四驅(qū)一極”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，將留仙洞打造

26、成為國際化新一代技術(shù)研發(fā)中心國家新一代信息技術(shù)轉(zhuǎn)化與應(yīng)用示范基地區(qū)域性新一代信息技術(shù)輻射帶動極4.1.4 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（1）承接需求，聚焦發(fā)展集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)（2）依托龍頭，突破發(fā)展移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)（3）扎根優(yōu)勢，提速發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)（4）整合資源，錯位發(fā)展云計算產(chǎn)業(yè)（5）推動升級，協(xié)調(diào)發(fā)展高端軟件產(chǎn)業(yè)留仙洞總部基地產(chǎn)業(yè)定位25264.2 規(guī)劃目標(biāo)4.2.1 特征分析通過相關(guān)案例分析并結(jié)合總部基地、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，確定戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)具有以下三個特征：四、目標(biāo)與定位4.2.2 規(guī)劃目標(biāo)本片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)：依托良好的區(qū)位條件和自然資源，將本片區(qū)建設(shè)成為深圳市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施完善的

27、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地。集聚效應(yīng)+特色差異多元科技+低碳生態(tài)專享平臺+便利生活123高端人才集聚科技信息交匯特色形象差異化分區(qū)企業(yè)需求多元化空間設(shè)計多元化大型開敞空間低碳生態(tài)技術(shù)綠色交通出行一站式高端生產(chǎn)性服務(wù)（酒店、會議、展覽等）便利分散生活性服務(wù)（餐飲、娛樂、休閑等）集聚效應(yīng)+特色差異多元科技+低碳生態(tài)專享平臺+便利生活融合4.2.3 發(fā)展目標(biāo)到2015年，留仙洞將實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：擁有1500家入駐企業(yè)產(chǎn)值規(guī)模達(dá)到1000億元稅收到達(dá)100億元提供14萬就業(yè)崗位擁有4萬研發(fā)人員引進(jìn)5-10個國家省市工程（技術(shù)）中心、重點(diǎn)（工程）實(shí)驗(yàn)室及企業(yè)技術(shù)中心擁有4個創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)4.2.4 規(guī)?？刂疲?）用

28、地規(guī)模及開發(fā)規(guī)模本片區(qū)總用地面積為172.31萬平方米。開發(fā)規(guī)模遵循“彈性控制、整體形態(tài)控制”的原則。通過城市空間研究以及交通和市政設(shè)施支撐分析，確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)模總量為583.6-683.6萬平方米（不包括公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）。創(chuàng)科路以東片區(qū)為留仙洞總部基地的核心區(qū)，總用地面積為135.52萬平方米，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模總量為500-600萬平方米（不包括公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施）。（2）人口規(guī)模按照經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測試，本項(xiàng)目本片區(qū)規(guī)劃就業(yè)人口為15-18萬人，約4.7-5.1萬人在本片區(qū)內(nèi)居住，其中約2-2.4萬人在核心區(qū)內(nèi)居住。2728CHAPTER 05 規(guī)劃方案5.1 集聚效應(yīng)+特色

29、差異5.2 多元科技+低碳生態(tài)5.3 專享平臺+便利生活2930五、規(guī)劃方案土地利用規(guī)劃圖5.1 集聚效應(yīng)+ 特色差異5.1.1 土地集約利用本片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)用地由6類用地組成，包括工業(yè)用地（M）、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（C）、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地（GIC）、交通設(shè)施用地（S）、綠地與廣場用地（G），規(guī)劃總用地面積為135.52公頃。（1）工業(yè)用地（M）:規(guī)劃工業(yè)用地面積57.32公頃，占總用地面積的42.30%。工業(yè)用地主要為新型產(chǎn)業(yè)用地M0。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（C）:規(guī)劃商業(yè)服務(wù)用地面積3.59公頃，占總用地面積的2.65%。商業(yè)服務(wù)用地主要布局茶光路、留仙大道與同發(fā)南路交叉口，結(jié)合軌道5號線

30、留仙洞站、軌道15號線茶光站進(jìn)行綜合開發(fā)。（3）公共管理與服務(wù)設(shè)施用地（GIC）:規(guī)劃公共管理與服務(wù)設(shè)施用地面積2.40公頃，占總用地面積的1.77%。規(guī)劃保留片區(qū)內(nèi)部的深圳市西麗第二中學(xué)。（4）交通設(shè)施用地（S）:規(guī)劃交通設(shè)施用地面積47.39公頃，全部為城市道路用地（S1），占總用地面積的34.97%。（5）綠地與廣場用地（G）:規(guī)劃區(qū)綠地面積24.18公頃，占總用地面積的18.32%。綠地主要有兩種用地形態(tài)：G1和G1+C1。其中公共綠地(G1)7.51公頃，主要為道路外側(cè)的公共綠地、街頭綠地等；公共綠地+新型產(chǎn)業(yè)用地（G1+C1）呈“H”形綠廊，綠廊內(nèi)部可設(shè)置零售、文化、康體、休閑等小

31、型商業(yè)服務(wù)功能。序號用地代碼用地性質(zhì)用地面積(公頃)占總用地比例(%)大類中類大類中類大類中類大類中類1 C商業(yè)服務(wù)業(yè)用地3.59 3.592.652.652 GICGIC5公共管理與服務(wù)設(shè)施用地教育設(shè)施用地2.402.401.771.773MM0工業(yè)用地新型產(chǎn)業(yè)用地57.32 57.3242.3042.304SS1交通設(shè)施用地城市道路用地47.3947.3934.9734.975GG1綠地與廣場用地公共綠地24.187.6418.32 5.64G1+C1公共綠地+商業(yè)用地17.18 12.686合計城市總用地135.52 100.00 100.00 規(guī)劃用地匯總表31325.1 集聚效應(yīng)+

32、特色差異5.1.2 空間集約利用總規(guī)劃面積135.5公頃，規(guī)劃建筑面積500600萬，毛容積率3.74.4，地塊凈容積率8.09.6，控制建筑高度小于等于300m。規(guī)劃區(qū)可提供就業(yè)人口15萬18萬，容納居住人口22.4萬人。按照集約化空間利用的要求，留仙洞產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃毛容積率為3.7-4.4，產(chǎn)業(yè)用地凈容積率為8.5-10.2，整體建筑高度不超過300米。其中1街坊容積率為7.0-9.1，2街坊容積率為10.4-12.0，3街坊容積率為6.1-7.1，4街坊容積率為9.1-10.2，5街坊容積率為6.3-7.2，6街坊容積率為6.5-8.3，7街坊容積率為10.3-12.7（圖5）。規(guī)劃通過超

33、高層建筑結(jié)合公共開敞綠地共同塑造地區(qū)特色差異性空間：4街坊為標(biāo)志性地區(qū)，為基地綜合性生產(chǎn)服務(wù)平臺；2街坊和7街坊依托軌道站點(diǎn)，構(gòu)建高端產(chǎn)業(yè)綜合體，形成南北標(biāo)志性入口；1街坊和6街坊構(gòu)成了基地內(nèi)南北兩側(cè)的形象界面；3街坊和5街坊均三面臨綠廊，是基地環(huán)境最好的地區(qū)。項(xiàng)目容量(萬)比例（%）總建筑面積（萬平方米）500600100其中產(chǎn)業(yè)用房（辦公）3554317172商業(yè)35-427人才公寓50-6010服務(wù)綜合體45-549生活服務(wù)設(shè)施152.22.6規(guī)劃建筑功能一欄表五、規(guī)劃方案城市設(shè)計效果圖各街坊規(guī)模示意圖33345.1 集聚效應(yīng)+ 特色差異5.1.2 空間集約利用結(jié)合片區(qū)周邊現(xiàn)有景觀資源，

34、構(gòu)筑“綠廊+慢行系統(tǒng)”的整體空間結(jié)構(gòu)，形成東西向由城市空間到自然山體的引導(dǎo)，營造總部基地與自然山體景觀的融合。本片區(qū)城市空間組織為“三廊七街坊”的空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建總部基地的環(huán)境特色和空間特色。 “三廊”為各街坊之間形成具有綠色生態(tài)休閑服務(wù)功能的高品質(zhì)公共空間，從各街坊內(nèi)部步行5分鐘（200米）即可到達(dá)綠色服務(wù)生態(tài)廊道，享受就近服務(wù)。中部為捷運(yùn)動力廊，通過一系列沿街商業(yè)服務(wù)功能的布置，形成豐富、親切的街道景觀界面，打造一條現(xiàn)代、高效、復(fù)合的活力走廊；北側(cè)是創(chuàng)新服務(wù)廊，通過地景建筑形成綠色、立體、慢行的坡地景觀系統(tǒng)，并賦予文化設(shè)施、休閑設(shè)施、商業(yè)設(shè)施以及首末站等服務(wù)設(shè)施形成一體化服務(wù)廊道；南側(cè)為生活

35、休閑廊，通過大量公共綠地及多樹種的植物景觀形成豐富的步行流線打造一條綠色、安靜的休閑走廊。“七街坊”即由主要道路和綠化分隔而成的七個街坊，每個獨(dú)立的街坊以研發(fā)和總部辦公為主，融合商業(yè)、休閑等配套功能。按照立體城市的設(shè)計構(gòu)想，規(guī)劃七個高強(qiáng)度密集街坊，容積率為7-12不等。通過超高層建筑結(jié)合公共開敞綠地共同塑造地區(qū)特色差異性空間：4街坊為標(biāo)志性地區(qū)，為基地綜合性生產(chǎn)服務(wù)平臺；2街坊和7街坊依托軌道站點(diǎn)，構(gòu)建高端產(chǎn)業(yè)綜合體，形成南北標(biāo)志性入口；1街坊和6街坊構(gòu)成了基地內(nèi)南北兩側(cè)的形象界面；3街坊和5街坊均三面臨綠廊，是基地環(huán)境最好的地區(qū)。五、規(guī)劃方案“三廊七街坊”示意圖城市設(shè)計總平面圖大型產(chǎn)業(yè)綜合體

36、（2街坊）服務(wù)綜合體（4街坊）大型產(chǎn)業(yè)綜合體（6、7街坊）塘朗山前期方案城市天際線最終方案城市天際線5.1 集聚效應(yīng)+ 特色差異5.1.2 空間集約利用城市天際線的塑造經(jīng)歷了兩個過程，前期方案中央服務(wù)綜合體控制高度為100m，后期將服務(wù)綜合體打造為標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，將高度提高到300m，從而使城市天際線形態(tài)更加豐富。五、規(guī)劃方案優(yōu) 化35365.1 集聚效應(yīng)+ 特色差異5.1.2 空間集約利用為了增加空間集約利用效率，對地下空間進(jìn)行了一定的開發(fā)，堅持開發(fā)與保護(hù)相結(jié)合的原則、地上與地下相協(xié)調(diào)的原則、堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的原則。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，地下空間開發(fā)分為淺層、次淺層、次深層和深層四個層次：（1）

37、淺層（0至-10米）主要功能為地下商業(yè)、餐飲、文化娛樂、商業(yè)步行街、停車場、高層建筑附屬設(shè)施及防空地下室、城市水、電、氣、通訊管網(wǎng)的市政公用設(shè)施；（2）中層（-10至-30米）主要功能為地下軌道交通、停車場、高層建筑附屬設(shè)施及防空地下室，其它部分應(yīng)限制開發(fā)；（3）深層（-30米以下）主要功用為軌道交通，其它地區(qū)應(yīng)保護(hù)控制，基本不作開發(fā)。建議規(guī)劃區(qū)內(nèi)的地下空間目前以020m淺層地下空間開發(fā)為主，而深層作為保護(hù)性資源，為以后重大基礎(chǔ)設(shè)施地下化留有余地。地下空間功能布局：（1）軌道交通站：結(jié)合軌道交通站點(diǎn)及周邊的商業(yè)用地形成地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，建議軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)（約500米半徑）統(tǒng)一規(guī)劃、整體設(shè)計確

38、定地下各層標(biāo)高，并預(yù)留地下人行過街通道。各地塊應(yīng)根據(jù)建設(shè)時序進(jìn)行通道銜接。（2）街坊內(nèi)部：根據(jù)需求設(shè)置地下商業(yè)和地下停車庫，其中地下商業(yè)應(yīng)該處理好與軌道站點(diǎn)之間，以及與綠廊之間的銜接關(guān)系，合理的組織人流和車流。（3）地下通道：在綠廊下方、街坊主要道路下方設(shè)置地下人行通道；并通過地下車行通道串接各街坊地下停車空間，形成地下口字環(huán)路。五、規(guī)劃方案3738地下空間連接示意圖街坊內(nèi)部地下空間街坊內(nèi)部地下空間地下連接通道5.1 集聚效應(yīng)+ 特色差異5.1.3 產(chǎn)業(yè)集聚綜合體留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地內(nèi)的2街坊和7街坊，依托軌道站點(diǎn)，構(gòu)建高端產(chǎn)業(yè)綜合體，形成南北標(biāo)志性入口。其中2街坊以互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，

39、7街坊以云計算為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。五、規(guī)劃方案5.1.4 特色產(chǎn)業(yè)街坊各個街坊根據(jù)各自產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)承擔(dān)不同的科技服務(wù)功能，具體為：1街坊和2街坊配備物聯(lián)網(wǎng)綜合應(yīng)用開放實(shí)驗(yàn)平臺、移動互聯(lián)網(wǎng)軟件開發(fā)測試公共平臺、產(chǎn)品展示平臺、智慧管理服務(wù)平臺；3街坊配備云計算服務(wù)平臺；4街坊配備酒店、會議中心、展示中心、綜合管理平臺、投融資服務(wù)平臺、政府資金申請平臺、稅務(wù)服務(wù)平臺等，是為其他街坊提供一站式生產(chǎn)性服務(wù)的大型綜合體；5街坊配備IC設(shè)計公共服務(wù)平臺、IC測試公共服務(wù)平臺；6街坊配備軟件測試平臺；7街坊配備云服務(wù)平臺。各街坊的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套相互支持、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)集聚綜合體功能示意圖特色產(chǎn)業(yè)街坊產(chǎn)業(yè)分布

40、圖2街坊7街坊1街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊39405.1 集聚效應(yīng)+ 特色差異5.1.5 產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)社區(qū)是以研發(fā)為主導(dǎo)，融合商業(yè)、居住、休閑等綜合配套功能的新型城市化形態(tài)。傳統(tǒng)的生產(chǎn)性空間規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)為主，空間載體多為產(chǎn)業(yè)園區(qū)；隨后產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始向街區(qū)化發(fā)展，成為生產(chǎn)、生活的整體；未來產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃需要此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，要利用新技術(shù)對園區(qū)進(jìn)行全方位提升，形成“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三位一體的新理念?！吧a(chǎn)”是產(chǎn)業(yè)基地的主體，其核心就是效益，新理念下的效益包括：經(jīng)濟(jì)效益，也就是通過信息技術(shù)的不斷升級，提高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出；社會效益，是新技術(shù)下對于人才的需求和培養(yǎng)，指向促進(jìn)就業(yè)、利于交流和教育?！吧?/p>

41、活”體現(xiàn)在配套設(shè)施的完善，以及環(huán)境品質(zhì)的提升，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到產(chǎn)業(yè)社區(qū)的轉(zhuǎn)變。五、規(guī)劃方案5.1.6 立體城市總部基地本著土地集約利用、整體形態(tài)控制、市政交通可支撐的原則，既要有充分人性化的服務(wù)空間，又要有相對清靜的研發(fā)空間和高密度的總部大樓，還要有利于快速建造和避免高強(qiáng)度的壓迫感。有效的做法，是將有限的地皮掰成幾層來利用，取名為“立體街坊”。立體街坊由三重的公共、半公共空間組成。包括地下車庫層、街巷廣場層、平臺花園層和塔樓層。街區(qū)之間公共空間滿足高可達(dá)性、多元、連通；街坊內(nèi)部滿足多層次的立體交流等，通過廣場、平臺花園、綠色街道將各個地塊聯(lián)系在一起，配合垂直交通設(shè)施使整個街坊呈現(xiàn)出一種多層次、

42、復(fù)合的立體街區(qū)形象。規(guī)劃通過增加軌道線路，加密支路網(wǎng)，均勻布局公交設(shè)施，完善步行網(wǎng)絡(luò)，以提高交通支撐能力；完善周邊市政主干管網(wǎng)，擴(kuò)容現(xiàn)有給水廠容量，以提高市政支撐能力。立體街坊局部透視圖產(chǎn)業(yè)社區(qū)透視圖4142生態(tài)化Soho辦公集中式產(chǎn)業(yè)總部庭院式產(chǎn)業(yè)總部街坊廣場平臺花園綠色街道五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.1 適應(yīng)多元產(chǎn)業(yè)需求的空間單元通過對問卷及訪談的分析，本文把企業(yè)對入駐留仙洞總部基地的需求分兩大類、七小類，具體如下表所示；目標(biāo)層準(zhǔn)則層指標(biāo)層企業(yè)需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境需求產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套需求產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新需求產(chǎn)業(yè)空間需求公共服務(wù)配套需求產(chǎn)業(yè)建筑空間需求工作環(huán)境需求標(biāo)志性需求（

43、1） 產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境需求總部基地未來都會有哪些產(chǎn)業(yè)聚集，周圍的企業(yè)是否能與自身企業(yè)良好互動是他們關(guān)心的首要問題。毫無疑問，良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是企業(yè)健康成長的關(guān)鍵因素，尤其是某些關(guān)鍵性企業(yè)（“第一粒種子”）是決定總部基地是否成功的基礎(chǔ)。這類企業(yè)的入駐不但能把產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢輻射到產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)鏈的各個產(chǎn)業(yè)中去，帶動相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，而且也能助其快速增長。盡管沒人能準(zhǔn)確預(yù)測出第一粒樹種何時會落地，但該樹種一旦入土，它就可能會長出一片森林。因此，留仙洞總部基地的規(guī)劃設(shè)計首先要考慮入駐意愿強(qiáng)烈、行業(yè)中有影響力、產(chǎn)業(yè)帶動力強(qiáng)的企業(yè)，可采取“私人定制”的方式量身定做，以此吸引其入住，以此來促使產(chǎn)業(yè)聚集；其次從空間的

44、多元化、可變性等來吸引不同規(guī)模和類別的企業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的多元化；鼓勵各企業(yè)之間互動、錯位和協(xié)調(diào)發(fā)展，避免類型單一的企業(yè)入駐造成惡性競爭；通過上下游企業(yè)的協(xié)作實(shí)現(xiàn)其核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化，形成外部勞動分工，把總部基地及其周邊地區(qū)打造成戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部集群。產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套需求盡管“第一粒種子”的到來可能是偶然的，但形成產(chǎn)業(yè)中心最重要的是偶然事件之后的累積過程，而產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套就是累積過程中必備的基礎(chǔ)?？v觀世界成功的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套是產(chǎn)業(yè)社區(qū)的綜合品質(zhì)、持續(xù)活力的重要評價指標(biāo)。產(chǎn)業(yè)配套不局限于提供食堂、交通，更主要的是針對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的交流、展示等服務(wù)平臺。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大部分企業(yè)有技術(shù)提升、產(chǎn)品發(fā)布與

45、展示、企業(yè)交流等需求，需要相應(yīng)的測試平臺、實(shí)驗(yàn)平臺、展示平臺、智慧管理平臺等空間支撐，但多數(shù)企業(yè)對這類空間使用率不高，企業(yè)自建容易造成浪費(fèi)，而且部分中小企業(yè)沒有自建平臺的能力。因此，企業(yè)希望在留仙洞總部基地能集中建設(shè)一個面向全社會開放、共享的多學(xué)科、多用戶、多功能的科技資源保障與服務(wù)系統(tǒng)，為中小企業(yè)提供技術(shù)信息、咨詢、開發(fā)、試驗(yàn)、推廣以及產(chǎn)品研制、設(shè)計、加工、監(jiān)測等服務(wù)。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新需求調(diào)查發(fā)現(xiàn)，良好的創(chuàng)新環(huán)境也是企業(yè)關(guān)心的主要因素，這是關(guān)系企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要問題。創(chuàng)新環(huán)境的培育可以通過企業(yè)與周邊大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)長期的交流與合作完成，也可以通過企業(yè)之間的互動實(shí)現(xiàn)。比如，在奧地利的集群發(fā)展中，為促進(jìn)企

46、業(yè)互動而提供很多公共服務(wù)：信息通信平臺、培訓(xùn)、資助合作項(xiàng)目、發(fā)展?fàn)I銷和公共關(guān)系、為有興趣參與合作者召開圓桌會議等。因此，留仙洞總部基地的規(guī)劃中應(yīng)該搭建企業(yè)之間的交流平臺，預(yù)留籌辦產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟、展會、論壇等大型會議、展示空間，為企業(yè)之間、員工之間提供隨時隨地的交流機(jī)會與空間，從而激發(fā)創(chuàng)意的火花，提高產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力。（2） 產(chǎn)業(yè)空間需求空間需求的滿足是企業(yè)發(fā)展的重要推動力，一方面不同行業(yè)、類型、階段的企業(yè)對建筑單體、組合及綜合配套等需求不同，另一方面由于總部基地內(nèi)的人群特點(diǎn)為高學(xué)歷、年輕化，對空間舒適性的需求也高于一般產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 如下表所示，通過對“企業(yè)是否入駐留仙洞總部基地首先考慮的因素是哪些”這一

47、問題調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各種類型企業(yè)對交通、配套服務(wù)、空間使用等均提出了較高的要求。企業(yè)類型交通便捷性配套服務(wù)方便性空間使用舒適度外觀及位置標(biāo)識性空間使用靈活性景觀環(huán)境舒適度大型28% 22%17%17% 11% 6% 中型31%25%25%8% 8% 3% 小型33% 22%22%0% 22% 0% 公共服務(wù)配套需求調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，公共配套服務(wù)主要包括餐飲、購物、休閑娛樂、醫(yī)療、教育等，其中對餐飲的需求最為強(qiáng)烈，82%的被訪者對企業(yè)目前的餐飲現(xiàn)狀不滿意，希望增加餐飲配套的比例。據(jù)筆者在深圳市高新區(qū)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，園區(qū)內(nèi)配備食堂的企業(yè)較少，沿街的小飯館也不多，且檔次低、衛(wèi)生條件差，企業(yè)員工不得不去很遠(yuǎn)的地方

48、就餐。除基本的生活服務(wù)配套外，通過對企業(yè)管理人員和行業(yè)協(xié)會訪談發(fā)現(xiàn)：總部基地內(nèi)還承擔(dān)對外交流、商務(wù)洽談等多種外向型功能，及部分行業(yè)骨干、國外技術(shù)人員、企業(yè)高層短期的生活居住、家庭辦公、商務(wù)會議等功能。因此，留仙洞總部基地內(nèi)部也需配備一定面積的酒店、大型商業(yè)、公寓、文化體育等配套設(shè)施。產(chǎn)業(yè)用房空間需求企業(yè)目前的餐飲企業(yè)由于規(guī)模、產(chǎn)業(yè)類型等不同對產(chǎn)業(yè)用房的總建筑面積、平面形式、單層建筑面積的要求也各異。如下圖2-3所示，辦公面積需求在200-1000的企業(yè)占62%，需求大于10000的僅占14%。大型企業(yè)需求一般大于10000，希望購地自建或者購買物業(yè)；中型企業(yè)的需求為2000至10000，希望半

49、租半買；小企業(yè)需求為200-1000，以租賃為主。企業(yè)對建筑體量的需求也不同，對單層建筑面積小于1000的建筑需求較多，約占總需求的57%，對單層建筑面積大于2500的建筑需求較少，僅占19%。4344五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.1 適應(yīng)多元產(chǎn)業(yè)需求的空間單元另外調(diào)查發(fā)現(xiàn)：和塔式高層相比，80%的企業(yè)更愿意入駐7至11層的院落式小高層；口字型和U字型的建筑公共空間多樣、層次豐富，能方便企業(yè)員工之間的合作交流，是比較受歡迎的建筑組合模式。不同大小辦公面積的需求比例不同建筑體量的需求比例工作環(huán)境需求產(chǎn)業(yè)總部應(yīng)當(dāng)是什么樣子的，和商務(wù)中心有什么區(qū)別，這是在規(guī)劃設(shè)計之初面臨的最重要問

50、題?？偛渴歉咧腔鄣膭?chuàng)造性工作，是理性加激情的思維活動，需要能夠激發(fā)激情的場所；創(chuàng)新離不開集體合作和思維碰撞，需要利于交流、促進(jìn)合作的場所，這是對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地空間設(shè)計的巨大挑戰(zhàn)。另外調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目標(biāo)企業(yè)的員工呈現(xiàn)“高學(xué)歷、低齡化”的趨勢。如圖2-5和圖2-6所示：53%的被訪者擁有本科學(xué)歷，14%的被訪者擁有研究生及以上學(xué)歷；30歲以下占被訪者總數(shù)的61%。此類人群對工作環(huán)境的要求更高，不僅要求環(huán)境的快捷性與便利性，更強(qiáng)調(diào)環(huán)境的舒適性。訪談發(fā)現(xiàn)：大部分被訪者對現(xiàn)狀辦公環(huán)境基本滿意，但渴望更生態(tài)、現(xiàn)代、科技的辦公形式。留仙洞總部基地作為高端產(chǎn)業(yè)的研發(fā)辦公空間，規(guī)劃將引入“創(chuàng)意辦公”、“SO

51、HO辦公”和“自然式辦公”等規(guī)劃理念，通過“立體分層”的空間設(shè)計，打造多層次的辦公空間和室外公共空間，營造一種高效率、高收益的生態(tài)型綠色辦公環(huán)境，從而建立一個個孕育經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和旺盛生命力的中小企業(yè)集群。被訪者的學(xué)歷構(gòu)成被訪者年齡構(gòu)成標(biāo)志性需求調(diào)查還發(fā)現(xiàn)：部分企業(yè)特別是大型企業(yè)對建筑的標(biāo)志性也有一定的要求，希望能提供昭示性強(qiáng)的建筑體量、特色鮮明的空間形象，起到良好的宣傳效應(yīng)。比如深南大道的NEO企業(yè)大道，通過“最高、最大、最長、最現(xiàn)代”四項(xiàng)之最，使得其形象卓越，讓每一個來到深圳的人們印象深刻，過目不忘。因此，規(guī)劃將在基地核心或者主要道路交叉口設(shè)置高層塔樓，并打造成區(qū)域地標(biāo)，以此為總部基地的企業(yè)帶

52、來最佳的廣告效應(yīng)。方案A：U字型方案B：E字型方案C：“口”字型方案D：“Z”字型方案E：風(fēng)車型方案ABCDE百分率19%5%43%5%5%目標(biāo)企業(yè)對戶型的喜好分析4546五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.1 適應(yīng)多元產(chǎn)業(yè)需求的空間單元根據(jù)以上分析發(fā)現(xiàn)，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套需求決定了各街坊的產(chǎn)業(yè)類型與布局；對公共服務(wù)需求決定了街坊的用地布局、各街坊的功能配比、交通支撐類型；對產(chǎn)業(yè)空間、工作環(huán)境和標(biāo)志性等需求決定了總部基地的街坊尺度、空間結(jié)構(gòu)及公共空間組織等，以此為基礎(chǔ)就形成了留仙洞總部基地規(guī)劃設(shè)計方案。典型建筑平面示意圖典型街坊布局示意圖4748本規(guī)劃選取了五種典型的

53、研發(fā)辦公建筑平面，作為總部基地規(guī)劃布局的基本模塊（如圖3-1所示）。另外結(jié)合企業(yè)的需求，選取2-3種不同的建筑平面進(jìn)行建筑群體的空間組合，并從空間形象、視覺美觀、單層建筑面積等方面對街區(qū)尺度進(jìn)行推敲，最后確定留仙洞總部基地基本單元的街坊尺度為150200米左右。小街坊布局不僅利于交通資源的綜合利用和整體效率提升，而且更易營造舒適的工作和休閑環(huán)境。五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.2 空間綠色生態(tài)設(shè)計秉承綠色宜居、低碳健康的空間發(fā)展策略，通過環(huán)境模擬等技術(shù)手段規(guī)劃空間布局，調(diào)節(jié)園區(qū)微氣候；推廣低碳生活理念，通過合理的規(guī)劃布局塑造碳匯網(wǎng)絡(luò)；采用低沖擊開發(fā)的方式盡可能減少對環(huán)境的影響；

54、另外，大力推廣綠色建筑，打造宜居舒適精品化綠色園區(qū)。調(diào)節(jié)微氣候規(guī)劃采用通風(fēng)布局，建筑群體布局方式采用結(jié)合夏季主導(dǎo)風(fēng)向設(shè)置的“梳式布局”，通過建筑排列組合形成比較窄的巷道，或者在建筑一側(cè)留出一條小廊道。當(dāng)巷道一側(cè)有建筑形成陰影區(qū)，巷道內(nèi)就會形成溫度差，因而形成的熱壓通風(fēng)冷巷能夠降低整個區(qū)域的戶外溫度。建筑組合內(nèi)部天井的設(shè)置，使建筑內(nèi)外形成冷熱空氣的交換，從而降低建筑內(nèi)部溫度。沿主要商業(yè)界面的裙房設(shè)置騎樓，為行人避雨遮陽提供舒適的全天候戶外步行交往空間。通過通風(fēng)模擬實(shí)驗(yàn)，調(diào)整規(guī)劃布局，完善空間方案，最終得到的空間環(huán)境整體風(fēng)環(huán)境良好，主要區(qū)域未形成不良靜風(fēng)區(qū)，通風(fēng)廊道效果明顯。底層騎樓二層騎樓街區(qū)冷

55、巷形式示意圖 地塊冷巷形式示意圖 熱空氣上升熱空氣上升街區(qū)風(fēng)速模擬 街區(qū)風(fēng)向模擬構(gòu)建碳匯網(wǎng)絡(luò)把城市社區(qū)層面的植被作為城區(qū)生態(tài)提升的基本單元,首先，基于城市整體生態(tài)格局，構(gòu)建微碳匯網(wǎng)絡(luò)的核心骨架；其次，通過立體綠化、復(fù)層綠化、強(qiáng)調(diào)木本植物及高固碳效率的本地植物的使用，在擴(kuò)大碳匯規(guī)模的同時，實(shí)現(xiàn)碳匯品質(zhì)的提升；最后，通過植入多元功能提升微碳匯的復(fù)合生態(tài)效益。一方面，通過剛性落實(shí)公共綠地空間布局及要求、彈性控制公共空間面積及范圍，保證微碳匯網(wǎng)絡(luò)有足夠的承載空間；另一方面，通過設(shè)定屋頂綠化率、木本普及率、本地植物指數(shù)及綠容率等四項(xiàng)控制性指標(biāo)，保證微碳匯網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。服務(wù)綠廊服務(wù)綠廊CO2CO2CO2

56、CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2服務(wù)綠廊SERVICE GREEN GALLERY服務(wù)綠廊SERVICE GREEN GALLERY街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠廊BLOCK GREEN GALLERYBLOCK GREEN GALLERY街坊綠廊街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE街坊綠地BLOCK GREEN SPACE49505152五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+

57、低碳生態(tài)5.2.2 空間綠色生態(tài)設(shè)計低沖擊開發(fā)通過有效的水文設(shè)計，綜合采用入滲、過濾、蒸發(fā)和蓄流等方式減少徑流排水量，使城市開發(fā)區(qū)域的水文功能盡量接近開發(fā)之前的狀況。綠色建筑運(yùn)用四大綠色技術(shù)板塊、十八大綠色技術(shù)系統(tǒng)。按照國家級低碳生態(tài)示范園標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，主要建筑均采用綠色建筑技術(shù)。兩級綠色技術(shù)控制體系：園區(qū)規(guī)劃的指標(biāo)體系、單體建筑的技術(shù)體系。通過多重技術(shù)手段建造節(jié)能綠色建筑。雨水調(diào)蓄、滯留（流）設(shè)施綠化屋頂及其他Ecological Roof雨水地面入滲設(shè)施自然排水系統(tǒng) Natural drainage systemPours pavement生態(tài)表皮生物通道有效降低熱島效應(yīng)綠容率達(dá)到1Rain

58、Garden5354五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.3 生態(tài)綠廊系統(tǒng)城市綠廊基地位于新安-南山城市綠廊與大沙河城市綠廊之間，外圍生態(tài)環(huán)境良好。緊鄰兩條市級生態(tài)廊道，周邊有多處山體景觀，北部有靈性十足的兩處水庫?！俺鞘芯G廊和山體為基地提供了優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。通過外圍城市綠廊、山體、水庫、公園等自然空間有機(jī)滲透，內(nèi)部沿同發(fā)路、打石一路、打石二路形成三條綠色廊道。綠廊沿線重點(diǎn)塑造山體公園等節(jié)點(diǎn)空間，建立連續(xù)步行網(wǎng)絡(luò)。街區(qū)綠廊為加強(qiáng)本片區(qū)與東西兩側(cè)四個山體的聯(lián)系，形成慢行廊道，規(guī)劃兩條橫向綠廊，同時在同發(fā)南路兩側(cè)加強(qiáng)兩條橫向綠廊的連接，形成“H”型綠廊系統(tǒng)。通過“服務(wù)谷”+“休閑谷”兩條

59、綠廊連接周邊大型開敞空間, 5分鐘（200米）可達(dá)綠色服務(wù)型生態(tài)廊道，享受就近服務(wù), 10分鐘（500米）可到達(dá)周邊的山體公園，與大自然相融合。5556五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.3 生態(tài)綠廊系統(tǒng)服務(wù)谷北側(cè)綠廊服務(wù)谷采用地景建筑構(gòu)建綠色、立體、慢行、界面豐富的坡地，結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施打造服務(wù)走廊。通過界面豐富的地景建筑形成綠色、立體、慢行的坡地景觀系統(tǒng)，并賦予特色學(xué)院、圖書館、首末站以及企業(yè)管理等服務(wù)設(shè)施形成一體化服務(wù)綜合體。豐富親切的街道景觀界面使行人享受舒適的步行體驗(yàn)，結(jié)合各種綜合服務(wù)設(shè)施的融合，打造一條高品質(zhì)環(huán)境的服務(wù)型綠色走廊。休閑谷南側(cè)綠廊休閑谷內(nèi)部設(shè)置小型休閑娛樂

60、設(shè)施，打造一條全天候的綠色、安靜、舒適的公共廊道。廊道內(nèi)部通過大量公共綠地及多樹種的植物景觀形成豐富的步行流線，廊道中布置一些小體量的休閑餐飲娛樂建筑，打造一條綠色、安靜的休閑走廊。服務(wù)谷休閑谷休閑健身娛樂餐飲餐飲5758五、規(guī)劃方案5.2 多元科技+ 低碳生態(tài)5.2.4 低碳生態(tài)技術(shù)體驗(yàn)區(qū)致力于實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展、清潔發(fā)展的高密度發(fā)展中心城區(qū)，在能源、資源可持續(xù)利用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面引進(jìn)先進(jìn)理念、運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)手段，將有機(jī)會實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮和城市發(fā)展的同時大幅度減少溫室氣體排放。低碳與可持續(xù)發(fā)展正在成為全球共識，留仙洞地區(qū)將作為密集開發(fā)地區(qū)具有示范意義的引領(lǐng)區(qū)。垃圾分類收集垃圾是城市中放錯位置的資源，