信托學習資料(共11頁)

1、1. 信托公司(xn tu n s) 信托公司是受銀監(jiān)會監(jiān)管(jingun)的非銀行類金融機構。 根據(jù)信托公司管理辦法第八條，設立信托公司，必須具備符合銀監(jiān)會規(guī)定的入股(r )資格的股東。信托公司的股東必須是“境內非金融機構、境內金融機構、境外金融機構和銀監(jiān)會認可的其他出資人”。此外，根據(jù)該辦法的規(guī)定，信托公司的最低注冊資本要求是3億元人民幣，并且不得分期繳納，必須以貨幣一次性付清。信托牌照是銀監(jiān)會通過審核合格后發(fā)放的，信托公司必須要有信托牌照才能發(fā)放產品。因此，信托公司背景雄厚，牌照稀缺，平臺可靠。信托公司管理信托財產應恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。信托公司依據(jù)信托合同約定

2、管理信托財產所產生的風險，由信托財產承擔；信托公司違背信托合同、處理信托事務不當使信托財產受到損失，由信托公司以固有財產賠償。不足賠償時，由投資者自擔。2. 固定收益類信托產品 固定收益類信托產品是指由信托公司發(fā)行的，收益率和期限固定的信托產品。融資方通過信托公司向投資者募集資金，并通過將資產（股權）抵押（質押）給信托公司、以及第三方擔保等措施，保證到期歸還本金及收益。信托產品的架構 ：委托人：是信托的投資者。 受托人：通常指發(fā)行信托的信托公司。 受益人：由于現(xiàn)階段我國信托產品都是自益信托，投資者本身就是受益人。 擔保人：受托人將信托資金投資于某一項目時，都需要第三方對此次投資的收益做擔保，對

3、這個項目附有連帶責任，該第三方就是擔保人。一般來說，擔保人可以是公司企業(yè)也可以是自然人，可以為項目發(fā)起者的母公司，實際控制人，也可以是專門的第三方擔保機構，等等。 抵押、質押：保人在對投資項目擔保時，會將其持有的股權、債權抵押、質押給受托人，抵押物、質押物的變現(xiàn)價值必須大于受托人的投資額和預期收益額，如果投資項目失敗，受托人可以將抵押、質押物變現(xiàn)以保證收益。3. 信托產品和銀行理財?shù)膮^(qū)別4. 信托產品(chnpn)如何保證資金安全第一，設立(shl)信托產品時資金進入托管銀行的專一的信托賬戶，信托資金不會與其他資金混合；第二，信托財產的所有權、管理權、受益權相分離，信托資金只能按信托合同進行調

4、用，即使信托公司出現(xiàn)破產，信托財產還可以完整地交由其他信托公司繼續(xù)管理，因此，在法律上最大限度地保護了信托財產的獨立與安全；第三，信托公司會將信托產品發(fā)行和運行狀況定期到銀監(jiān)會備案，信托資金的募集和兌付是銀監(jiān)會重要的監(jiān)管要點。5. 信托(xntu)產品是怎么控制風險的根據(jù)不同的產品有不同的風險控制措施，主要有：抵押、質押、擔保和結構化設計等 。有的產品只采用一種風控措施，有的產品同時采用多種風控措施。 (1) 抵押或質押：融資方將其動產或不動產（房產、股權等）抵押或質押給信托公司，若融資方無法按期支付信托產品的本金及收益，信托公司可以拍賣抵押或質押物，以保障投資人的利益； (2) 擔保：對于沒

5、有抵押（或質押）或者抵押率比較高的，信托公司往往會要求融資方對信托財產提供相應的擔保。比如，擔保公司擔保、第三方擔保（融資方的母公司或關聯(lián)公司）、公司法人無限連帶擔保等； (3) 結構化設計：所謂結構化設計就是將信托收益權進行分層配置，購買優(yōu)先級的投資者享有優(yōu)先收益權，購買次級和劣后級的投資者享有劣后收益權。在固定收益類信托理財產品中，劣后級投資一般由融資方投資，信托期滿后，投資收益在優(yōu)先保證優(yōu)先級受益人本金、預期收益及相關費用后的余額全部歸劣后級受益人；若出現(xiàn)投資風險，也先由劣后級投資者承擔； 以房地產信托為例：房地產信托貸款，風險控制措施一般為土地或現(xiàn)房抵押，保證擔保；房地產股權投資，風險

6、控制措施一般為信托持股，股權質押，派駐人員，監(jiān)控資金，回購安排等6. 信托產品分為哪幾類 按照資金投放性質劃分，信托產品主要可分為貸款類、股權投資類、權益投資類、組合投資類。 貸款類信托：以向融資企業(yè)發(fā)放貸款的方式來完成的。貸款作為一種傳統(tǒng)業(yè)務，業(yè)務流程相對簡單，風險控制方法比較成熟，所以信托公司在展業(yè)初期，選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。 股權投資信托：股權投資信托是指自然人、法人或者依法成立的其他組織(即委托人)基于對信托公司(即受托人)的信任，將其資金或財產委托給受托人，受托人以受益人的利益最大化為原則、按委托人的意愿以自己的名義對項目公司進行的股權投資。股權投資信托的

7、優(yōu)勢是委托人不必以自己的身份出現(xiàn)在項目公司的股東名單上，而由受托人代為出面和管理。股權投資信托適應了那些想獲取高回報而愿承擔投資風險類型的投資者的需要，同時也特別適合籌集回報率穩(wěn)定的基礎設施建設項目的中長期資金，尤其是長期資金。 債權(zhiqun)投資信托：以金融企業(yè)及其他具有大金額(jn )債權的企業(yè)作為委托人，以委托人難以或無暇收回的大金額債權作為信托標的的一種信托(xntu)業(yè)務。它通過受托人的專業(yè)管理和運作，實現(xiàn)信托資產的盤活和變現(xiàn)，力爭信托資產最大限度地保值增值。 組合投資信托：是將上述投資方式結合起來，部分資金以發(fā)放貸款的形式完成，部分資金投資于企業(yè)的股權或債權。7. 信托小常識

8、1、1987年，國家副主席榮毅仁獲鄧小平支持創(chuàng)辦第一家信托公司-中信信托。2、信托公司和銀行股東同為大型國企、央企、地方政府、金融機構或者大型民企，甚至全球性商業(yè)銀行及國際投資公司入股。3、銀行全稱為“中國*銀行股份有限公司”，同屬股份公司性質，只是中國人觀念里把它叫“銀行”，透過現(xiàn)象看本質。4、信托理財1987年開始，銀行理財2000年后開始借鑒信托模式來做理財，并與信托合作，稱為“銀信合作”。5、2013年底，信托理財資產 10.13萬億，銀行理財資產9.06萬億，保險資產8.05萬億，券商3.90萬億，排名你懂的。6、為什么大多數(shù)人沒聽過信托？信托理財起點300萬，100萬以下一個項目只

9、有50個名額，只針對高端客戶，所以普通大眾并不了解，不了解導致對其安全性的質疑。7、資產放在銀行，屬于債權關系，銀行倒閉，資產最多賠付50萬，屬于其清算范圍。資產放在信托，屬于獨立財產，信托公司破產，信托財產不屬于其清算范圍。8、銀行投資信托套利，所有理財皆有好與不好，在于選擇。9、針對風險事件：聯(lián)盛案影響到很多人對信托的看法，對于發(fā)展歷史27的信托，這種兌付風險是個案，并且，信托目前并未打破“剛性兌付”，銀監(jiān)會及山西省政府及代銷銀行(建行)也在積極處理此事，最大程度挽回其不良影響。10、也正是基于聯(lián)盛案件，銀監(jiān)會也又一步限制信托的發(fā)行，審批更嚴格、監(jiān)管更嚴厲，各大信托公司也對融資方資質要求更

10、高，對于風控措施做的更加完善。11、銀行理財保本保息嗎？NO！絕大多數(shù)銀行理財合同中寫明“不保證本金及預期收益”，銀行也有個別保本的理財，但所謂“保本”也是保證“百分之多少”的本金，并非100%，中國的文字游戲你永遠都得琢磨。8. 信托文件 投資信托(xntu)產品，投資者必然要接觸到各種信托計劃的文件，比如信托計劃說明書、信托合同等。尤其是信托計劃說明書和信托合同，對于投資者來說，里面包括的內容最為重要。 完整的信托計劃文件應當包含認購風險申明書、信托計劃說明書、信托合同(h tong)以及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他內容。 其中，信托計劃說明書至少(zhsho)應當包括以下內容：信托

11、公司的基本情況； 信托計劃的名稱及主要內容； 信托合同的內容摘要； 信托計劃的推介日期、期限和信托單位價格； 信托計劃的推介機構名稱； 信托經(jīng)理人員名單、履歷； 律師事務所出具的法律意見書； 風險警示內容； 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他內容。 而一份信托合同里還應當載明下列事項：(1)信托目的；(2)受托人、保管人的姓名(或者名稱)、住所；(3)信托資金的幣種和金額；(4)信托計劃的規(guī)模與期限；(5)信托資金管理、運用和處分的具體方法或安排；(6)信托利益的計算、向受益人交付信托利益的時間和方法；(7)信托財產稅費的承擔、其他費用的核算及支付方法；(8)受托人報酬計算方法、支付期間及方法

12、；(9)信托終止時信托財產的歸屬及分配方式；(10)信托當事人的權利、義務；(11)受益人大會召集、議事及表決的程序和規(guī)則；(12)新受托人的選任方式；(13)風險揭示；(14)信托當事人的違約責任及糾紛解決方式；(15)信托當事人約定的其他事項。有了這些內容才是比較正規(guī)完善的信托合同。9. 信托產品主要投資于哪些領域 信托產品一般投資于基礎設施，房地產，工商企業(yè)等。組合投資類信托還會投資于低風險的債券市場、貨幣市場等。10. 什么是工商企業(yè)信托什么是工商企業(yè)信托？工商企業(yè)信托是指信托資金的用途是為生產、服務和貿易等類型企業(yè)提供并購資金、流動資金以及項目資金的信托計劃，一般可采用股權、債權及夾

13、層融資等多種方式運用信托資金。工商企業(yè)信托與基礎產業(yè)信托、房地產信托、金融類信托等并列，組成了當前我國主要的信托產品類型，為企業(yè)提供了一條解決短期資金需求的融資渠道。工商企業(yè)信托產品框架工商企業(yè)信托，通過信托公司發(fā)行產品來募集資金，信托資金用于補充借款人日常生產經(jīng)營周轉(zhuzhun)的流動資金需求或用于借款人固定資產投資的固定資產貸款需求。信托到期后通常以公司經(jīng)營收入作為還款本息的來源。工商企業(yè)信托(xntu)發(fā)展現(xiàn)狀工商企業(yè)信托發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，工商企業(yè)信托由2010年1季度的不足4千億到2012年1季度的首次突破1萬億；再由自2012年2季度開始的占比持

14、續(xù)第一，到2014年2季度達到頂峰的3.22萬億規(guī)模，工商企業(yè)信托發(fā)展態(tài)勢良好，堪稱我國資金信托的第一大配置領域。工商企業(yè)信托資金占比中國信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年3季度末，信托資產規(guī)模余額達12.95萬億元，資金信托為12.19萬億元，其中工商企業(yè)信托規(guī)模為3.15萬億元，占比為25.82%。但是，跟上個季度相比，占比下降趨勢明顯，顯然，由于經(jīng)濟下行的影響，信托業(yè)對工商企業(yè)的資金運用開始偏向謹慎。但不可否認的是，工商企業(yè)類信托無論規(guī)模余額還是占比，均居投向中首位，如右圖所示。工商企業(yè)信托年度平均收益率與房地產信托相比，房地產信托由于能承受較高的融資成本及業(yè)務可復制性強等優(yōu)勢，工商

15、企業(yè)信托一般對成本的承受能力相對較低，因而工商企業(yè)收益率通常居中；與基礎產業(yè)信托相比，基礎產業(yè)信托通常背靠地方政府平臺，所以工商企業(yè)信托在擔保和增信方面與之無法(wf)抗衡。如圖所示，工商企業(yè)信托2014年平均(pngjn)收益率為9.11%，低于基礎產業(yè)(j ch chn y)信托的9.22%和房地產信托的9.34%。工商企業(yè)信托優(yōu)勢如何選擇工商企業(yè)信托看融資主體實力財務實力需要關注企業(yè)的資本實力和資產質量方面。如總資產、固定資產大小及占比、無形資產大小及內容等。財務結構應重點關注財務杠桿水平，包括資產負債率，資產負債率一般不得高于60%。需關注資本結構與資產結構的匹配程度。詳細了解每筆對外

16、擔保的被擔保人、擔保事項及擔保金額，對外擔保原則上不得超過凈資產。盈利能力因較好的盈利能力會在一定程度上賦予企業(yè)較好的融資稟賦及選擇，使其在應對財務困局時，可以通過調整項目或產品的預期盈利水平來應對困局?？疾煊芰π柚攸c關注營業(yè)利潤、利潤總額以及凈利潤。看風控設計(shj)抵押(dy)抵押物的市場價值應是貸款(di kun)本息的3倍以上。由于工商企業(yè)類信托多使用廠房、設備、存貨等進行抵押， 多為動態(tài)質押，需要關注存貨的變現(xiàn)能力、價格波動、是否易儲存等問題。股權質押及派駐董事對于信托計劃占項目主要融資份額的情況，需要融資方提供項目公司股權質押、實際控制人的保證擔保等增信措施，并設置向項目公司

17、派駐董事或其他實質管理人員等控制措施。擔保需要關注擔保方的資產實力和信用記錄，若為擔保公司，擔保公司的評級需為A級及以上。看還款能力融資企業(yè)償債能力需要企業(yè)存貨質量好、變現(xiàn)能力強，應收賬款可回收性好。看項目流動性短期流動性根據(jù)經(jīng)驗判斷，信托期間內每季度預計現(xiàn)金流入均能覆蓋現(xiàn)金流出，且在銷售受到影響，現(xiàn)金流入較正常減少20%以上時，仍能覆蓋現(xiàn)金流出的企業(yè)，其短期現(xiàn)金流較充裕，經(jīng)營風險較小。長期流動性若在現(xiàn)金流預測合理的前提下，信托本息的現(xiàn)金保障倍數(shù)大于150%，則證明到期時現(xiàn)金流量較充裕；對于信托本息的現(xiàn)金保障倍數(shù)小于150%，則應重點關注融資主體是否有其他可靠資金來源。抵押物流動性關于抵押物的

18、流動性，一般來說，要求抵押物需為易處置變現(xiàn)、流動性好的資產（如股票、房產等）、抵押率（貸款本息/抵押物合理評估價值）小于等于50%、抵押物所在地對抵押物的處置無限制性規(guī)定等?？词袌鲲L險經(jīng)濟周期經(jīng)濟周期一般分為衰退、谷底、擴張和頂峰四個階段。擴張和頂峰階段市場需求旺盛，商品暢銷，企業(yè)處于較為寬松有利的外部環(huán)境中，因此投資者可以側重選擇信托資金投向處于擴張和頂峰階段企業(yè)的工商企業(yè)信托。產業(yè)政策產業(yè)政策反映了一定階段政府的經(jīng)濟和社會目標，國家對某產業(yè)的政策導向直接決定了該產業(yè)的發(fā)展方向，因此在選擇此類信托時，需要了解融資主體或項目的產業(yè)政策背景。具體而言，需要關注市場供需狀況和替代品的威脅。工商企業(yè)

19、產品在市場上的供需狀況直接決定了該產品的銷量和銷售速度，投資者可以通過網(wǎng)絡、電話、實地考察等，了解工商企業(yè)產品的供需情況。如果企業(yè)的創(chuàng)新能力較強，能率先推出其他企業(yè)無法替代的產品，則該企業(yè)可能在競爭中保持領先優(yōu)勢，可以優(yōu)先考慮投資該類企業(yè)的信托資金。11.房地產信托(xntu)框架結構所謂房地產信托，簡單來說就是委托人將資金委托給信托公司，信托公司通過信托計劃的形式(xngsh)將資金投向房地產領域。為保障信托資金的安全，信托公司會要求融資房企提供(tgng)抵質押、擔保等一系列增級措施，還會聘請第三方銀行對信托資金進行托管及監(jiān)管。信托產品到期后，由融資房地產公司償還信托本金并支付利息。產品分

20、類按用資階段分前期拿地：指開發(fā)商處于土地獲取階段的融資需求，此時項目尚不符合銀行及信托貸款要求，一般會通過股權投資類信托來實現(xiàn)融資。這類項目要重點關注土地款的繳納中信托融資與自有資金的配比比例、項目規(guī)劃以及各種證照的獲取時間點等要素。建筑施工：處于建筑施工階段的房產項目融資途徑較多，融資方式也相對靈活。此類房產項目已進入正軌，要更加關注房地產規(guī)劃的執(zhí)行情況以及預售情況。資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等因素會影響還款來源。裝修經(jīng)營：一般指成熟的房產項目的升級改造或者經(jīng)營所需資金，常見于商業(yè)地產項目，還款來源多為商業(yè)物業(yè)的租金。此類項目基于已經(jīng)建成且成功經(jīng)營的房產基礎上

21、，其主要考察點為項目本身的經(jīng)營情況，比如入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經(jīng)營回款等。按房產種類分住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓等。此類項目要優(yōu)選人口凈流入、房產庫存較低的城市，其次看其市場定位，一般剛需型房產（小戶型）優(yōu)于改善型住房（大戶型）優(yōu)于高端住宅（洋房、別墅等），再看項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。商業(yè)地產：包括集中商業(yè)、寫字樓等。對集中商業(yè)來說，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成區(qū)域規(guī)模效應、當?shù)亟?jīng)濟水平如何、人流量大小等因素。對寫字樓來說，則主要看其招商入住率。旅游(lyu)地產：旅游地產指依托于旅游資源，集旅游、度假、居住為一體(yt)的房產項目。其顯

22、著特點即旅游與傳統(tǒng)地產的結合，因此此類項目要更加注重區(qū)域位置與品位，首當其沖的就是當?shù)氐臍夂蚺c人文環(huán)境。特殊(tsh)公用：除上述類別外，還有些特殊公用的項目，如醫(yī)院、學校、展覽館等，以及屬于特殊住宅的安置房等，因有國家、政府等信用支持，不涉及到后期市場銷售問題，這類房地產信托的風險相對較小。按投資方式分貸款：貸款類信托操作相對成熟，運行成本較低，但融資項目要滿足四三二條件，即四證齊全（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）、自有資本金投入達到30%、開發(fā)商或其控股股東具有二級及以上開發(fā)資質。股權投資：股權投資是信托計劃優(yōu)于銀行貸款的一大特色，資金通過收購

23、股權或者增資擴股的方式向項目公司注入，信托公司往往會向項目公司派駐董事以及監(jiān)管人員。此類模式在項目運作初期運用較多，能起到過橋融資的功能，使項目達到銀行或者信托的貸款要求。組合運用：通常是指債權以及股權相結合的模式，具備貸款類和股權類房產信托的特點，融資方案設計靈活，但交易結構也相對復雜。股權部分可在項目初期進入，改善融資方資產負債結構，一般都設有回購條款；債權部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤。財產權模式：指融資方將其持有的能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的已建成物業(yè)房產信托給信托公司，設立財產權信托，然后由信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買融資方持有的財產權信托的受益權。融資方在不喪失財產所有權的前提下實現(xiàn)了融

24、資，在條件成熟時，可以過渡到標準的REITS產品。風控措施抵押：一般包括土地、在建工程、房產抵押三種，抵押率低于50%為優(yōu)，且越低越好?？剂康盅何飼r，除抵押率外，抵押物的區(qū)位、保值能力以以及其到期時的可變現(xiàn)性也十分重要。通常情況下現(xiàn)房最優(yōu)，在建工程次之，純土地最差。質押：包括股權質押、應收賬款質押等，其中股權又分為非上市股權、上市公司限制流通股及流通股。對非上市股權來說，其重點是關注公司資本實力及其運營能力；上市公司股票則要結合公司基本面及股票在二級市場的表現(xiàn)綜合考慮。應收賬款則應充分考察債務企業(yè)的資本實力、資產運營及償債等能力。保證：擔保方一般選擇實力強勁、背景雄厚的企業(yè)或財富積累較高的個人

25、，企業(yè)以信用評級高、償債能力強為佳，個人以社會地位高、信譽好的為佳。擔保責任又分一般保證擔保及連帶責任保證擔保，連帶保證的法律責任大于一般保證的法律責任。其他：除正常擔保外，信托公司一般還會設立其他輔助措施保證項目安全，包括：結構化設計，劣后級保證優(yōu)先級安全；派駐人員監(jiān)管，掌管公司印鑒；派駐董事，擁有一票否決權；設立資金監(jiān)管賬戶，保證?？顚Ｓ?；設立資金歸集賬戶，提前開始資金歸集。行業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀：2010年以來，我國房地產信托(xntu)規(guī)模呈快速增長模式，截至2014年3季度末，房地產信托(xntu)余額達12653億元，5年增長近6倍。從房地產信托余額占比來看，從2010年1季度末的10.64%一路升至2011年3季度末的17.24%的歷史最高點。而之后隨著國家對房地產宏觀調控政策的體現(xiàn)以及銀監(jiān)會對房地產信托監(jiān)管政策的趨嚴，2012年開始，房地產信托占比開始逐步下降，并維持