湖南湘潭北歐童話項(xiàng)目策劃報(bào)告XXXX

1、PAGE PAGE 58北歐童話項(xiàng)目策劃報(bào)告項(xiàng)目基本情況用地面積：20470.8（30.7畝）建面：81680容積率：3.99建筑密度：28%綠地率：35%開發(fā)商需求南面臨街9F棟整棟持有，其它回現(xiàn)。產(chǎn)品創(chuàng)新，提高項(xiàng)目附加價(jià)值，營(yíng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)格局。本報(bào)告核心解決問題項(xiàng)目市場(chǎng)定位物業(yè)發(fā)展建議地塊基本概況：位置：雙擁南路與曉塘路交匯處以東位置城市次級(jí)交通節(jié)點(diǎn)目前狀況：除一個(gè)待拆廠棚及一棟兩層小樓外，其于部分都為空地。地貌特征：土地四方四正，地貌地形平整。本案項(xiàng)目四周概況：沿曉塘路南向沿雙擁南路西向雙向四車道、德國(guó)工業(yè)園（工廠集中區(qū)域）雙向四車道、帝景國(guó)際、新府華城創(chuàng)新科技園區(qū)（正在開發(fā)中的大型住宅

2、小區(qū)）沿本案東向沿本案北向馨鋼花園二期（待開發(fā)狀態(tài)，項(xiàng)目即將面世）馨鋼花園二期范圍，晶都公館，本項(xiàng)目報(bào)告思路一、宏觀及市場(chǎng)分析二、片區(qū)及客戶研究三、項(xiàng)目定位四、物業(yè)發(fā)展建議2010年2011年，宏觀及區(qū)域背景= 1 * Arabic1宏觀及市場(chǎng)分析宏觀大勢(shì)市場(chǎng)分析視角一：宏觀大視角政策面將決定樓市中短期態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)面仍是房地產(chǎn)長(zhǎng)期的關(guān)鍵及決定因素。房地產(chǎn)現(xiàn)狀政策： 國(guó)家經(jīng)濟(jì)與發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)務(wù)院新政： 國(guó)家發(fā)展現(xiàn)狀：90平米以上的普通住宅首付至少在30%以上中國(guó)經(jīng)濟(jì)已成為世界經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力二套房貸，基準(zhǔn)利率上浮10%，首付需5成以上中國(guó)已經(jīng)入城市化發(fā)展中期，正在加速對(duì)于房?jī)r(jià)較高的城市可考慮停辦3套房貸。城

3、市年輕化人口凈增長(zhǎng)四大行取消首套房貸7折優(yōu)惠一季度經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，GDP增幅為11.9%房地產(chǎn)的遠(yuǎn)期：長(zhǎng)期前景看好目前對(duì)于市場(chǎng)長(zhǎng)期向上發(fā)展的趨勢(shì)基本沒有爭(zhēng)論房地產(chǎn)的近期：樓市拐點(diǎn)即將來(lái)臨空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策將對(duì)快漲的樓市產(chǎn)生立竿見影的抑制效果，預(yù)計(jì)不出3個(gè)月樓市將陷入拐點(diǎn)時(shí)代，全面進(jìn)入中短期調(diào)整。視角二：宏觀大視角政府遏制房?jī)r(jià)的新舉措對(duì)于湘潭樓市的影響相比國(guó)內(nèi)一二線城市較低。由于大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，投資型買家較多，且來(lái)自全國(guó)各地，同時(shí)由于長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)相比3線城市高出幾倍以上，二次購(gòu)房客戶中有很大一部分其第一套住房為貸款方式，而湘潭市場(chǎng)恰好相反，投資型買家相對(duì)較少，同時(shí)二次購(gòu)房客戶其首套房基本為一

4、次性付款，從而首付比例相應(yīng)要求要低，另外各種政策的執(zhí)行力度在三線城市也會(huì)有所松懈，所以其影響相比一線城市較低。視角三：宏觀大視角湘潭2010年1季度中期至2季度，量?jī)r(jià)持續(xù)攀升。從二月份開始網(wǎng)上簽約成交套數(shù)有明顯的提高，估計(jì)4月份的最終成交量將突破1000套以上，另外從該圖表上所顯示的成交量相比2009年同期有較大的增幅。然而以上數(shù)據(jù)仍為不完全統(tǒng)計(jì)，因市場(chǎng)部分樓盤在預(yù)售證未拿到的情況下，已有較多房源被先行下定，且定金方式為“死定”。從圖表上顯示，自2009年12月份開始價(jià)格有明顯上漲態(tài)勢(shì)，而根據(jù)本人對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際了解，除2份外，其它月份，市內(nèi)各大樓盤均對(duì)價(jià)格做出了不少于一次以上的價(jià)格上調(diào)，每次調(diào)價(jià)

5、空間至少在50元/以上。視角四：宏觀大視角湘潭將在2010年下半年進(jìn)入房地產(chǎn)高速發(fā)展期。長(zhǎng)株潭城市一體化進(jìn)程的加快、湘潭城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，必將引入更多的外來(lái)投資，城市整體經(jīng)濟(jì)水平將大幅提高。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析從2009年下半年開始，大體量樓盤的占比越漸加大，20萬(wàn)方以上的樓盤頻頻亮相。市場(chǎng)供應(yīng)的品牌化及產(chǎn)品綜合素質(zhì)的快速提升，明顯可見。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析2010年下半年的供應(yīng)量將超2009年全年。本人觀點(diǎn)：1. 政策面將決定樓市中短期態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)面仍是房地產(chǎn)長(zhǎng)期的關(guān)鍵及決定性因素。2.政府遏制房?jī)r(jià)的新舉措對(duì)于湘潭樓市的影響相比國(guó)內(nèi)一二線城市較低。3.湘潭2010年1季度中期至2季度，量?jī)r(jià)持續(xù)攀

6、升。4.湘潭將在2010年下半年進(jìn)入房地產(chǎn)高速發(fā)展期。市場(chǎng)分析市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量分析市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)類型分析視角一：河西板塊供應(yīng)量稀缺，河?xùn)|板塊供應(yīng)量持續(xù)放大，大盤頻頻亮相，中大戶型仍為市場(chǎng)主力產(chǎn)品，品牌效應(yīng)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器。云盤香郡尚玲瓏湖湘林雨友誼一號(hào)春滿江南霞光山莊中地凱旋城納帕溪谷德仁聚星城書香庭院盤龍名府東方名苑馨鋼花園一品陽(yáng)光建 鑫新府華城華雅花園西城上筑瀟湘明珠香樟園南院白石古蓮城2010年2011年目前在售及將售樓盤基本概況區(qū)域樓盤名稱建筑面積建筑形式容積率主力產(chǎn)品類型核心賣點(diǎn)入市時(shí)間河?xùn)|中地凱旋城25萬(wàn)小高層、高層2.542房95 3房105 3房133-143大盤+配套+社區(qū)2

7、007年?yáng)|方名苑80小高層2.22房93-105、 3房115、143大盤+配套+社區(qū)2007年3季度納帕溪谷30.54萬(wàn)高層2.522房88、3房120、140、4房160大盤+配套+綠化2007年建鑫國(guó)際150萬(wàn)高層4.72房81、3房109-120、4房130大盤+配套+綠化2007年金僑書香庭院27.6萬(wàn)小高層、高層2.652房78、3房103、130大盤+產(chǎn)品2007年一品陽(yáng)光16萬(wàn)高層2房89 、3房120、130大盤+品牌2010年3季度盤龍名府23.4高層2房78、3房120大盤2007年尚玲瓏5萬(wàn)高層4.02房90 3房130品牌+公共景觀2010年2月新府華城30小高層、高

8、層3.02房89、3房134143大盤+品牌+配套2009年12月馨鋼花園40預(yù)估高層2房8090、3房120大盤+品牌+社區(qū)2010年6月霞光山莊北苑27萬(wàn)小高層2.152房90、3房120-140、4房140大盤+品牌2009年1月華雅花園30萬(wàn)小高層、高層3.02房90、3房120-130大盤+品牌2009年11月湖湘林雨25萬(wàn)小高層、多層2.32房90、3房130-140大盤+公共景觀2008年友誼一號(hào)25萬(wàn)小高層、高層2.82房90、3房125、137大盤+產(chǎn)品2010年6月春滿江南30萬(wàn)多層、小高層2.12房94、3房128大盤+產(chǎn)品2010年2月德仁聚星城11萬(wàn)高層片區(qū)2010年

9、河西香樟園南院15萬(wàn)小高層、高層2.82房88 3房128大盤+品牌2009年2季度瀟湘明珠30萬(wàn)高層大盤+江景2011年年初白石古蓮城100萬(wàn)高層2房88 、3房137大盤+品牌+景觀2009年2季度西城上筑11萬(wàn)小高層1.653房 128-134 4房140-148大盤+品牌+產(chǎn)品2009年年初備注：一：上述表格中所統(tǒng)計(jì)的樓盤都為代表性較強(qiáng)的，其他建面較小樓盤并未統(tǒng)計(jì)。二：上述表格中所統(tǒng)計(jì)的建筑面積只為樓盤規(guī)劃建筑面積。視角二：未來(lái)2年湘潭市區(qū)超380萬(wàn)供應(yīng)量（320萬(wàn)已明確）河?xùn)|總供應(yīng)量約為340萬(wàn)（290萬(wàn)已確定），占全市總供應(yīng)量的86.9%，后續(xù)供應(yīng)將成井噴式格局，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。以市

10、政府為中心的供應(yīng)集團(tuán)，供應(yīng)總量約為220萬(wàn)白石公園+沙子嶺組團(tuán)供應(yīng)約為23萬(wàn)方（已確定）熙春路沿線總供應(yīng)約為26萬(wàn)方（11萬(wàn)方已確定）以瀟湘明珠、香樟園南院，及城郊置業(yè)待征地塊為代表。以體育廣場(chǎng)為中心的組團(tuán)總供應(yīng)約為43萬(wàn)方（27萬(wàn)方已確定）以鴻勝一品、德仁、宜華為代表以友誼廣場(chǎng)為中心的供應(yīng)組團(tuán)供應(yīng)總量約為70萬(wàn)方（40萬(wàn)方已確定）另有30萬(wàn)無(wú)法市府板塊沙子嶺白石公園友誼廣場(chǎng)板塊熙春路沿線板塊體育中心板塊備注：以上數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，并未包括九華板塊、湘大板塊、板塘板塊、與大河西的部分樓盤。視角三：由于河西市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)稀少，河?xùn)|市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)已形成密集型廝殺格局，從而對(duì)各大樓盤差異化營(yíng)銷要求更高

11、。在售和將售樓盤已達(dá)到25個(gè)河?xùn)|板塊備注：以上數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)未來(lái)供應(yīng)河?xùn)|板塊將在2010年下半年與2011年上半年集中供應(yīng)。2010年2011年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度東方名苑預(yù)計(jì)推出8萬(wàn)方左右，主力戶型2房93-105、 3房115、143，房源供應(yīng)連續(xù)性較強(qiáng)。 納帕溪谷直至2011年底將陸續(xù)推出10萬(wàn)方以上，主力戶型2房88、3房120、140、4房160 一品陽(yáng)光預(yù)計(jì)將于2010年三季度推出8萬(wàn)方左右，主力戶型3房120130 盤龍名府將于2010年6月推出6棟電梯高層，主力戶型2房78，3房120左右 新府華城于2010年一季度推出10萬(wàn)方左右，主力戶型80、

12、130，直到2011年放量將持續(xù)推出 馨鋼花園將于2010年6月-7月推出10萬(wàn)方左右，主力戶型2房80、3房120左右 尚玲瓏將于2010年34季度 推出后期一棟約合3萬(wàn)方左右，主力戶型90130，2房，3房。 霞光山莊北苑將于2010年3季度推出13萬(wàn)方左右主力戶型2房90 ，3房120左右 國(guó)信坡地庭院將于2010年5月推出3萬(wàn)方左右，主力戶型2房89，三房120140 中地凱旋城將于2010年3季度度加推3期新品，主力戶型1房50 2房95，3房105130 華雅花園正在洽談中的新征地塊預(yù)計(jì)加推20萬(wàn) 德仁聚星城將于2010年四季度推出6萬(wàn)方左右 湖湘林雨將于除存量房源外將于2010年

13、下半年-2011年加推十萬(wàn)方，主力戶型2房90，3房130-140 春滿江南除現(xiàn)推出6萬(wàn)方房源將于2010年3-4季度加推6萬(wàn)方左右 鴻勝一品將于2011年1季度推出8萬(wàn)方左右，主力戶型90130 友誼一號(hào)將于2010年6月推出6萬(wàn)方左右主力戶型2房90-、3房120130 河?xùn)|板塊2010年下半年至2011年上半年供應(yīng)將持續(xù)推出，供應(yīng)量將達(dá)到至少140萬(wàn)以上的供應(yīng)量（已確定且不完全估計(jì)），主力戶型以2房90平米、3房120平米左右為主。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)視角如何突破未來(lái)湘潭激烈競(jìng)爭(zhēng)與市府板塊密集競(jìng)爭(zhēng)廝殺的格局？ 大盤頻頻亮相，品牌效應(yīng)已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器，消費(fèi)者更愿意為品牌買單?。ǔ墙贾脴I(yè)，湘電置業(yè)）

14、未來(lái)一年左右河?xùn)|總供應(yīng)量將超140萬(wàn)！河?xùn)|板塊將在2010年下半年至2011年上半年集中供應(yīng)！ 90平米左右的兩房，120左右的三房將成為未來(lái)主力供應(yīng)產(chǎn)品類型，而此區(qū)域面積的產(chǎn)品所遭受的競(jìng)爭(zhēng)壓力是空前的！項(xiàng)目機(jī)會(huì)線索隨著供應(yīng)量的不斷的加大，新推樓盤綜合素質(zhì)的提高，消費(fèi)者品牌意識(shí)的加強(qiáng)，供應(yīng)產(chǎn)品基本類型2房88平米 3房120平米，從而更低總價(jià)，高得房率，小面積的緊湊型居家產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，項(xiàng)目應(yīng)可立足于全市，必將需求旺盛！2片區(qū)及客戶研究區(qū)域認(rèn)知現(xiàn)狀區(qū)域客戶研究市府印象1：城市發(fā)展先導(dǎo)區(qū)、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，公務(wù)員居住區(qū)1城市發(fā)展先導(dǎo)區(qū)隨著湘潭城市發(fā)展的東擴(kuò)，政府大力發(fā)展的舉措背景下，市府板塊已成

15、為市民眼中湘潭城市發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)。2環(huán)境優(yōu)美公共配套設(shè)施不斷完善，15萬(wàn)平米的東方紅廣場(chǎng)和10萬(wàn)平米的錦源廣場(chǎng)以及正在開發(fā)中的湖湘公園，為河?xùn)|新區(qū)增添了更多綠色，一棟棟正在開發(fā)中的電梯高層住宅小區(qū)，更為城市的現(xiàn)代都市化進(jìn)程增添了活力。3. 公務(wù)員居住區(qū)隨著政府機(jī)關(guān)由河西搬遷至河?xùn)|，公務(wù)員小區(qū)隨之不斷開發(fā)，小區(qū)越漸成熟，入住率大幅提高，配套設(shè)施也逐步完善。 客戶語(yǔ)錄這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大的，環(huán)境宜人，我的朋友大部份都把房子買在這了。政府5大行政首腦機(jī)關(guān)都在這里，周邊小區(qū)也越漸成熟，配套設(shè)施不斷完善，相信以后物業(yè)升值空間會(huì)很大的。這里挺好，公共綠化面積是全湘潭最大的，環(huán)境宜人，我 的朋友

16、大部份都 把房子買在這了。市府印象2：1.房地產(chǎn)發(fā)展水平較高，20萬(wàn)方以上樓盤目前均價(jià)在3000元每平米以上，是目前湘潭房?jī)r(jià)最高的片區(qū)。2.現(xiàn)售及將售項(xiàng)目規(guī)?？偭炕驹?5萬(wàn)方以上，綜合配套較為齊全，樓盤品質(zhì)較高，品牌化程度較強(qiáng)。（除個(gè)別2007開發(fā)的小體量項(xiàng)目外）。3市府區(qū)域樓盤相比其他區(qū)域均價(jià)高出300600元左右。4.由于產(chǎn)品供應(yīng)基本以大平面為主，總價(jià)過高，導(dǎo)致部分客戶已被友誼廣場(chǎng)中心板塊及個(gè)別價(jià)格偏低或戶型較小的樓盤截流。本案區(qū)域印象：1.工業(yè)區(qū)以機(jī)械加工為代表（典型的工業(yè)地產(chǎn)）典型代表：湘潭德國(guó)工業(yè)園（海諾電梯、威斯特儀表）、創(chuàng)新科技（LED產(chǎn)業(yè)基地），園區(qū)內(nèi)企業(yè)主要以機(jī)械加工為主，

17、噪音不大，但從宜居的角度上說，不太適宜，客戶有一定程度上的反感，然而政府規(guī)劃中的東方紅南廣場(chǎng)在一定程度上可改變客戶對(duì)該區(qū)域工業(yè)化的心理抗拒。2.因該區(qū)域離城市主干道存在一定距離，離商業(yè)配套設(shè)施較遠(yuǎn)，心里位置相對(duì)周邊樓盤略差一點(diǎn)。東方紅南廣場(chǎng)本案 創(chuàng)新科技園德國(guó)工業(yè)園客戶研究該板塊客戶基本立足于全市，覆蓋面較廣，以本地客戶為主?？蛻舴诸愔脴I(yè)需求特征需求戶型需求面積關(guān)注要素公務(wù)員群體宜家、舒居政府公務(wù)員，事業(yè)單位員工、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，需改善生活，戶型面積要求較大，對(duì)區(qū)域位置較了解，對(duì)綜合素質(zhì)要求高，對(duì)價(jià)格承受力較強(qiáng)3房120130左右社區(qū)、景觀、配套、品牌大型廠礦中高層宜家、舒居他們是社會(huì)的精英份子，

18、在大型廠礦身?yè)?dān)重任，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，戶型面積要求較大，價(jià)格敏感度低，物業(yè)要有尊貴感，承受能力較強(qiáng)。3房、4房120130社區(qū)、規(guī)模、品牌、配套大型廠礦普通職工宜家、舒居大型廠礦普通職工，已在單位工作多年，現(xiàn)有單位分房，有一定積蓄，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限2房3房90、110、120社區(qū)、交通便利、生活方便、性價(jià)比較高私營(yíng)企業(yè)老板舒居、投資經(jīng)過多年拼搏事業(yè)已有一定成就，需改善目前居住質(zhì)量，而有兼具投資，一部分已有一套房，兩套房，對(duì)價(jià)格敏感，精打細(xì)算，面積跨度大1房2房3房40、80、110社區(qū)、升值、地段、普通生意人宜家、舒居他們是城市中最忙碌的一份子，起早貪黑，有一定積蓄，買房只因改善現(xiàn)在的居住環(huán)境3房8

19、0120社區(qū)、環(huán)境、交通返鄉(xiāng)置業(yè)者投資、養(yǎng)老在外地拼搏多年，回鄉(xiāng)置業(yè)，以作養(yǎng)老準(zhǔn)備，或作為投資，對(duì)價(jià)格敏感度低。2房、3房80、120、130地段，環(huán)境，升值退休職工養(yǎng)老子女已長(zhǎng)大參加工作，或在外地落戶，現(xiàn)已分居，購(gòu)房目的僅為養(yǎng)老，對(duì)面積要求較小2房，小3房70、110左右環(huán)境，生活便利，交通方便年青一族結(jié)婚首次置業(yè)他們年紀(jì)不大，進(jìn)入社會(huì)不久，分布于各行各業(yè)，積蓄較少，購(gòu)置房產(chǎn)資金來(lái)源基本靠父母，對(duì)面積要求不大，對(duì)總價(jià)較為敏感。2房、小三房70、80、90、110、120交通方便，生活便利，總價(jià)要低。1.購(gòu)置總價(jià)較低的小戶型產(chǎn)品的客戶價(jià)格敏感度較低。小戶型產(chǎn)品總價(jià)基本控制在30萬(wàn)以內(nèi)，價(jià)格提高

20、300400對(duì)其總價(jià)區(qū)間影響并不大，在單價(jià)與總價(jià)之間，客戶更為關(guān)注總價(jià)是多少，首付高不高，月供壓力是否過大。2.購(gòu)置大平面的3房客戶相比購(gòu)置中小戶型產(chǎn)品的客戶對(duì)其樓盤綜合素質(zhì)要求較高。在市府這個(gè)高價(jià)位板塊范圍內(nèi)，購(gòu)置一套130左右的3房總價(jià)區(qū)間在38萬(wàn)45萬(wàn)之間，如果考慮后期的裝修與配置家電的投入，總花費(fèi)將在53萬(wàn)60萬(wàn)左右，該類物業(yè)很有可能作為終極置業(yè)的選擇，故對(duì)其樓盤綜合素質(zhì)要求較高3. 不同客戶對(duì)于品質(zhì)形象檔次溢價(jià)體系的接受度。收入較高客戶，因購(gòu)房資金充裕相對(duì)來(lái)說對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)檔次溢價(jià)接受度較高。返鄉(xiāng)置業(yè)客戶相對(duì)本地購(gòu)房客戶對(duì)精神層次的需求更明顯，對(duì)更前沿、檔次較高的，設(shè)計(jì)藝術(shù)感更強(qiáng)的產(chǎn)品

21、溢價(jià)接受度更高。城市中高階層相比中低階層素眼光更高，收入頗豐，同時(shí)視野高度不一樣，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)檔次溢價(jià)接受度更高。市場(chǎng)的探問？QUESTION:試問如果本項(xiàng)目戶型基本以市場(chǎng)供應(yīng)量較少的緊湊型中小戶型為主，且具有很大程度上的附加價(jià)值與特色，但單價(jià)略高于周邊大體量的樓盤，然而總價(jià)相對(duì)較低，你會(huì)更愿意接受嗎？QUESTION:試問如果本項(xiàng)目小3房產(chǎn)品面積緊湊且得房率相當(dāng)高，各空間面積舒適且合理，總價(jià)基本控制在2833萬(wàn)你會(huì)更樂意購(gòu)買嗎？3：項(xiàng)目定位客戶定位形象定位產(chǎn)品戶型定位客戶定位目標(biāo)客戶群概述及價(jià)值觀分析 客戶分析結(jié)論客戶描述目標(biāo)客戶群概述 綜合考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目實(shí)際情況，基于剛性需求的城市主流

22、居家客戶是項(xiàng)目的核心客戶?？蛻舳x與客戶價(jià)值觀分析他們是社會(huì)的主流人群，中等或中低收入。他們對(duì)于面積要求以中小戶型為主，要求房型緊湊，且功能齊全，如果空間處理巧妙，他們會(huì)很樂于接受。他們易于接受新的理念，對(duì)于時(shí)尚，高雅，推陳出新的東西接受速度較快。時(shí)代在不斷進(jìn)步，他們的思想從不落伍，緊跟著時(shí)代的步伐。充滿矛盾的一群人，他們注重自我空間，同時(shí)又追求生活的歸屬感，讓自己感覺到自己的同類，自己的圈子。他們追求生活樂趣，拒絕重復(fù)單調(diào)。從眾心理較強(qiáng)，受圈層影響較大。一、“青年一族”客戶類型描述1、年齡30歲以內(nèi)，接近結(jié)婚狀態(tài)：或結(jié)婚不久 2、高學(xué)歷、高文化；3、工作繁忙，日常生活高速運(yùn)轉(zhuǎn)；4、進(jìn)入社會(huì)不

23、久，積蓄較少，購(gòu)房資金有一部分來(lái)源于父母,但也有一部分社會(huì)精英份子其購(gòu)房資金完全自己支付。5、對(duì)前衛(wèi)、時(shí)尚的事物有認(rèn)同感，易受感性的東西打動(dòng)；6、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)欠豐富，具有從眾的心理。7、本次置業(yè)大部分為首次。二 “小太陽(yáng)家庭”客戶類型描述1、有知識(shí)、有文化、城市的中等及中低收入階層為主。2、年齡在30-40歲左右，家庭結(jié)構(gòu)一般為三口之家；3、正在通過自身的努力拼搏，爭(zhēng)取更高的認(rèn)同感，經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)較好。4、懂得欣賞一些高品味的事物，但不會(huì)過于苛求；易于接受一些新的事物。5、工作比較忙，閑暇的時(shí)間不多；6、大多數(shù)已首次置業(yè)。7、本次置業(yè)的目的以改善居住環(huán)境為主。 二 “后太陽(yáng)家庭”客戶類型描述1、以城

24、市的中等及中低收入階層為主。2、年齡在40-50歲，家庭結(jié)構(gòu)一般為三口之家；3、工作較忙。4、已奮斗多年，已有一定程度上的積累，壓力不大。5、主要目的以改善生活或?yàn)榱讼乱淮?、目前基本擁有一套物業(yè)。三 “老年一代”客戶類型描述1、年齡55歲以上。2、家庭結(jié)構(gòu)一般二口之家；屬于空巢家庭。3、小孩已長(zhǎng)大，在本地或在外地已有居所，目前處于分居狀態(tài)。4、目前居住的房子多為樓梯房。5、他們基本處于退休狀態(tài)，對(duì)于事業(yè)的追求已是過去式，余下時(shí)光只為安享晚年。6、他們的購(gòu)房資金來(lái)源，以自有儲(chǔ)蓄，或由子女購(gòu)買。四“投資客”客戶類型描述1、年齡35-48歲左右。2、家庭結(jié)構(gòu)一般三口之家。3、他們是城市的精英階層

25、，收入較高。4、目前已有多套物業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目而言基本以選擇公寓。5、置業(yè)目的以純投資為主。6、對(duì)樓盤的地理位置，片區(qū)發(fā)展前景很看重。目標(biāo)客戶分析結(jié)論：客戶對(duì)本項(xiàng)目地塊屬性的看法“靠近市府中央板塊，環(huán)境宜人，生活氛圍良好！”“未來(lái)升值空間也比較大！”“小區(qū)規(guī)模較小”，為項(xiàng)目的銷售樹立了障礙。打造樓盤特色化理念，成為客戶購(gòu)買的重要因素。“項(xiàng)目周邊工廠較多，從宜居角度上不是很合適！”這就要求小區(qū)綠化與小區(qū)整體布局更科學(xué)，做到如何淡化和規(guī)避這個(gè)問題！二.客戶對(duì)本小區(qū)規(guī)劃的需求關(guān)于園林，客戶更關(guān)注的是“協(xié)調(diào)”而不是價(jià)值昂貴，園林配套面積也是客戶很看重的地方，“而本小區(qū)園林面積并不大”，如何解決這個(gè)問題，

26、或如何消除客戶心理上單純追求大面積綠化配套的觀念了？客戶對(duì)于外立面要求特色鮮明，有品位有個(gè)性! 但對(duì)風(fēng)格不刻意追求。如果小區(qū)完全做到人車分流客戶會(huì)更樂意接受。小區(qū)周邊樓盤配套較為齊全，配套面積較大，這就對(duì)小區(qū)打造特色化個(gè)性化的配套設(shè)施提出了要求。三.客戶對(duì)戶型的需求他們對(duì)于戶型的創(chuàng)新意識(shí)越趨強(qiáng)烈，比如入戶花園，飄窗等設(shè)計(jì)，如果本小區(qū)在這個(gè)基礎(chǔ)上做得更為新穎或更具創(chuàng)意，必定受到他們熱捧?！皩?duì)于空間的得房率有一定程度上的要求”，但客戶很希望把它更為放大?！昂芟Ｍ臻g的整體布局更為緊湊，這樣面積少了，總價(jià)低了，空間的合理性也提高了?！迸缘馁?gòu)房決擇權(quán)越來(lái)越強(qiáng)，她們要求空間具有獨(dú)立而感性的氣質(zhì)，如衣帽

27、間，廚房，儲(chǔ)物間的設(shè)計(jì)。形象定位概述時(shí)代的藝術(shù)Art in the Age綠色低碳科技Green low-carbon technology全新的空間設(shè)計(jì)The new space時(shí)尚而有品位Fashion and good taste全新的產(chǎn)品，一切的源泉于創(chuàng)新集時(shí)尚、科技、低碳、創(chuàng)新、于一體以此制造爭(zhēng)議，既契合客戶，又能吸引眼球。形象定位價(jià)值分析根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行核心價(jià)值分析1.地段：市府中央板塊、未來(lái)的CBD與CLD。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)：前沿的規(guī)劃理念，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)手法。立面設(shè)計(jì)新穎，他是區(qū)域板塊的亮點(diǎn)。3生活理念：綠色的、低碳的、閑適的、時(shí)尚的、活潑的。4小區(qū)配套：特色

28、化較強(qiáng)。5物業(yè)管理：人性化服務(wù)。6戶型設(shè)計(jì)：全新的空間設(shè)計(jì)，幻變的空間。命名：糖果時(shí)代廣告主題語(yǔ)一：糖果多姿多彩，生活也該這樣！廣告主題語(yǔ)二：品糖果，生活越品越甜！備注：1.此案名詮釋一種積極向上的生活方式，給人的第一感覺是一種“有趣且快樂的生活感受”，同時(shí)也符合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)于甜蜜、幸福、美好生活的向往。 2.此案名是在本項(xiàng)目立面建議方案一的假設(shè)基礎(chǔ)上（見下文），及項(xiàng)目客戶定位的基礎(chǔ)上設(shè)定的，建議應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體定位的完全確定后再做定奪。產(chǎn)品定位基于剛性需求下，以現(xiàn)金流作為基礎(chǔ)（創(chuàng)新+高附加）作為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)70110占到85%（住宅） 3842占到80%(公寓)住宅部分：70110為主力戶

29、型。公寓部分：3865為主力戶型。物業(yè)類型面積房型套數(shù)比公寓38421房80%55652房 20%住宅7080左右2房 25%89 2+1房 35% 100110左右3房 25% 120左右3房 15%產(chǎn)品定位方向：創(chuàng)新型的緊湊居家空間（住宅部分）投資兼自住型的酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品配比理由分析一：1.目前市場(chǎng)在售的大平面三房相比兩房其銷售速度較慢，三房產(chǎn)品相比兩房產(chǎn)品市場(chǎng)議價(jià)較大，且優(yōu)惠幅度高，實(shí)際成交單價(jià)相比較低。2未來(lái)一年河?xùn)|地區(qū)市場(chǎng)放量將達(dá)到100萬(wàn)方左右，其產(chǎn)品主要以大平面的兩房、三房為主（90平兩房、120140平三房），且有絕大部分新上市的樓盤體量規(guī)模在20萬(wàn)方以上，可見該類區(qū)間面積

30、的產(chǎn)品未來(lái)其競(jìng)爭(zhēng)激烈度。3. 國(guó)家新政的出臺(tái)嚴(yán)重抑制改善居住型買家（二套房貸首付比例需5成以上，且利率上浮10%，購(gòu)置90平米以上的住宅其首付比例不低于3成）4.同時(shí)隨著近段時(shí)間湘潭樓市均價(jià)的提升，特別是市府板塊，目前均價(jià)已達(dá)到3100元/平米以上，對(duì)于購(gòu)置一套市場(chǎng)較常見面積的三房，其總價(jià)也在40萬(wàn)上下。如頭一套住房曾有過貸款記錄，首付將達(dá)到20萬(wàn)，如沒有貸款記錄，首付至少也要三成以上，大約為12萬(wàn)上下，相比以前的2成首付大約為8萬(wàn)，無(wú)形之中增加了購(gòu)房者的首付壓力。5.小戶型產(chǎn)品雖開發(fā)成本高，但由于面積較小，總價(jià)低，首付少，單價(jià)的大幅提高相比面積的加大對(duì)總價(jià)的影響不大，然而總價(jià)的高低卻是客戶更

31、為關(guān)注的一個(gè)重要因素。產(chǎn)品配比理由分析二：面積7080平米的2房2廳1衛(wèi)市場(chǎng)供應(yīng)量較少，屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)，如通過空間的巧妙設(shè)計(jì)，提高得房率，必將需求旺盛，同時(shí)總價(jià)上相比90平的兩房要低一些。2. 面積89平方米3房2廳1衛(wèi)的2+1產(chǎn)品（2房可變3房），順應(yīng)國(guó)家新政（90平米以上的住宅首付3成以上），而89平米的戶型首付正好只需兩成，同時(shí)空間的巧妙設(shè)計(jì)能讓2房變3房，可很好的解決市場(chǎng)中低收入階層對(duì)于大平面3房高總價(jià)的尷尬。3.100110平米左右的（3房2廳2衛(wèi)）這種緊湊型三房相比前者，舒適度相應(yīng)提高，而且具備一定的功能空間。4. 120左右的3房2廳2衛(wèi)舒適度較高，將配置一定的功能空間，空間尺寸

32、相應(yīng)加大，巧妙設(shè)計(jì)將達(dá)到其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤120130的使用面積。但因總價(jià)已達(dá)到34萬(wàn)以上，且與市場(chǎng)上主力產(chǎn)品供應(yīng)面積接近，建議配比套數(shù)在15%左右較為合適。5.公寓部分在湘潭基本以投資為主，自主為輔，建議80%的戶型控制在3842平米左右，該面積的投資回報(bào)率對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說相應(yīng)較高，20%的戶型控制在5565平米已滿足小部分客戶對(duì)于大套公寓的需求。4：物業(yè)發(fā)展建議基于本項(xiàng)目定位方向下的物業(yè)發(fā)展建議 規(guī)劃與配套綠色低碳科技 戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃與配套要求一：項(xiàng)目如何跳出周邊工廠聚集對(duì)本項(xiàng)目的影響？要求二：樓盤體量較小，如何為項(xiàng)目添加附加價(jià)值與特色？要求三：周邊小區(qū)綠化配套面積較大，小區(qū)如何規(guī)避和淡化該問題？

33、要求四：周邊樓盤配套較齊全，小區(qū)配套該如何打造其配套特色化？項(xiàng)目配套規(guī)劃建議入戶大堂建筑風(fēng)格商業(yè)車庫(kù)園林泛會(huì)所會(huì)所總體建議“泛會(huì)所”概念的引入由于本案占地面積較小，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，或設(shè)置獨(dú)立會(huì)所是很不現(xiàn)實(shí)的，雖然小區(qū)沿街商鋪在一定程度上能滿足小區(qū)業(yè)主未來(lái)的日常生活配套需要，但運(yùn)動(dòng)與休閑類的配套設(shè)施是不可能得到滿足的，然而該類配套設(shè)施已成為目前市場(chǎng)較為注重的購(gòu)房關(guān)鍵因素，同時(shí)從周邊樓盤的對(duì)比分析來(lái)說，本小區(qū)配套不足且綠化面積不大，故建議本案可考慮在首層架空部分引入“園林式泛會(huì)所”的功能，從而在解決小區(qū)配套不足的劣勢(shì)及提高項(xiàng)目附加價(jià)值的同時(shí)，給本小區(qū)業(yè)主的日常生活帶來(lái)更多的樂趣與生活上

34、的方便?！胺簳?huì)所”設(shè)計(jì)理念會(huì)所檔次與小區(qū)物業(yè)檔次應(yīng)相匹配。根據(jù)市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目客戶定位基本以中等及中低等收入的客戶為主，故建議小區(qū)會(huì)所檔次不宜過高，走平民化，大眾化的道路應(yīng)是本項(xiàng)目會(huì)所檔次定位的基本思路。規(guī)模應(yīng)控制在合理的面積范圍內(nèi)。本小區(qū)建面相對(duì)周邊樓盤較小，小區(qū)戶數(shù)不多，所以建議會(huì)所規(guī)模不宜過大。會(huì)所配套設(shè)施功能應(yīng)區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且符合項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的生活喜好。會(huì)所功能的特色化將有利于形成項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，而配套設(shè)施的趣味化必將引起市場(chǎng)的共鳴，且接受度較為廣泛。泛會(huì)所設(shè)計(jì)主題架空層園林式“泛會(huì)所”“文化”和“運(yùn)動(dòng)”雙主題功能性質(zhì)功能位置泛會(huì)所泛會(huì)所突出“文化”和“運(yùn)動(dòng)”雙主題，具備藝術(shù)文化氛

35、圍，營(yíng)造、鄰里聚會(huì)閑聊、老年活動(dòng)、兒童活動(dòng)、休閑健身等功能。區(qū)域功能劃分有：藝術(shù)長(zhǎng)廊（定期藝術(shù)展、活動(dòng)展）、藝術(shù)涂鴉、社區(qū)小院落、兒童天地、住宅首層架空層1、室內(nèi)兒童沙灘 把沙灘引入到室內(nèi)，從而大大提高其利用效率，同時(shí)也可把冒險(xiǎn)城安放其中，供兒童玩耍。 2、藝術(shù)涂鴉 公示社區(qū)最新信息，業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、體育互動(dòng)比賽的一個(gè)空間。 擺放位置：均勻分布于架空層各個(gè)位置 3、室內(nèi)小型乒乓球室乒乓球競(jìng)技活動(dòng)對(duì)室內(nèi)面積要求不大，且廣受各年齡層次的普通大眾喜愛。5.社區(qū)小院落4.小型臺(tái)球室 住戶希望在院落一角有一塊鄰里交往的歡樂、溫馨的空間，小院落可適當(dāng)放置休閑桌椅，供老人棋牌與閑聊等。 臺(tái)球是目前中青年群體較

36、為喜愛的一種競(jìng)技娛樂活動(dòng)，可少量投放，且利用效率較高。 6、藝術(shù)展示架空層融入藝術(shù)長(zhǎng)廊、定期藝術(shù)展、與交流、藝術(shù)涂鴉等對(duì)泛會(huì)所功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，提升開放空間的參與度、體現(xiàn)社區(qū)的品味；項(xiàng)目的園林表現(xiàn)園林設(shè)計(jì)理念：遵循項(xiàng)目整體定位（案名：糖果時(shí)代）的思路,建議本案不走市場(chǎng)上較為泛濫的異域風(fēng)情（歐式園林、東南亞園林、泰式園林.）的園林設(shè)計(jì)主題，在本案園林設(shè)計(jì)思路上以現(xiàn)代、人文、時(shí)尚、突破、創(chuàng)新為主題。項(xiàng)目的園林表現(xiàn)立體園林的空間藝術(shù)：1.因小區(qū)園林綠化面積較少，建議通過抬升/下沉等處理手法，為本小區(qū)建立多層次的立體式園林空間體系；從而增加綠視率和園林趣味性。2.增加園林景觀小徑，可供業(yè)主茶余飯后閑逛散步

37、，也適合業(yè)主清晨跑步鍛煉作用； 項(xiàng)目的園林表現(xiàn)建議小區(qū)打造多個(gè)色彩情感型的綠化組團(tuán)與空間，將有效反映出本項(xiàng)目的定位思路。（糖果時(shí)代：糖果多姿多彩，生活也該這樣?。┚唧w處理手法：可通過路面、植物、或小品系統(tǒng)的色彩選取與搭配達(dá)到此目的，成本低廉，又打造了園林特色。圖片借鑒與參考：白色青色紫色橙色項(xiàng)目的園林表現(xiàn)建議在小區(qū)的植被選取上更多的考慮其親人性與健康的功能，在項(xiàng)目后期銷售推廣階段可以此為主題，從而深化本案的整體定位。防癌植物：（且有較好的空氣凈化效果） 香樟、銀杏、衛(wèi)矛、樹木 七葉樹、郁李、紫荊 月季、二月蘭、紫葉小檗水生植物：元寶楓、火炬樹、鶯尾薔薇、迎春、絲棉木項(xiàng)目的園林表現(xiàn)建議在小區(qū)入口

38、廣場(chǎng)設(shè)置疊水或獨(dú)具特色及趣味性較強(qiáng)的雕塑。項(xiàng)目的園林表現(xiàn)建議在小區(qū)內(nèi)增設(shè)一些參與性較強(qiáng)，且能很好的詮釋本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的積極向上的生活方式及精神的小品和雕塑。圖片借鑒：時(shí)光之門生命的贊美項(xiàng)目的園林表現(xiàn)建議將水系設(shè)置在靠進(jìn)住宅底層外圍，利用廊橋的過渡，從而增加入戶的趣味性。車庫(kù)建議在地下車庫(kù)各處設(shè)計(jì)連通地面的漏窗或花臺(tái)，采納陽(yáng)光，設(shè)計(jì)成“陽(yáng)光車庫(kù)”，通過此大堂打破以往地下車庫(kù)沉悶、灰暗、局促的印象。引入陽(yáng)光、引入新風(fēng)、引入視野打造“清風(fēng)車庫(kù)，陽(yáng)光車庫(kù)”如下圖：商業(yè)規(guī)劃小區(qū)商業(yè)部分可劃分成兩個(gè)區(qū)A區(qū)（A1、A2）與B區(qū)。A區(qū)商業(yè)鋪面靠近主干道，將來(lái)的車流人流量較大，商業(yè)價(jià)值較高，特別是A2部分，而B區(qū)

39、因靠近曉塘商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。A區(qū)：未來(lái)可考慮以餐飲、休閑為主題。如：中西餐廳、中高檔酒樓、健身中心休閑中心.等A1 A區(qū)A2 B區(qū)：考慮以社區(qū)配套服務(wù)性業(yè)態(tài)為主。如：移動(dòng)繳費(fèi)、銀行、干洗店、煙酒、中小超市B區(qū)商業(yè)工程建議項(xiàng)目?jī)?nèi)容商鋪面積 考慮到利用商鋪的日后銷售，建議B區(qū)一般商鋪的面積為：70-80平方米左右，面寬44.5米，徑深18米，層高在5.5米左右，A區(qū)建議曾高在6米左右。商鋪內(nèi)梁、柱由于本項(xiàng)目商鋪?zhàn)鳛樽≌牡咨?，商鋪?nèi)部不可避免存在柱梁，建議采取有效的方式將柱梁“隱藏”到墻體上，建議采取住宅后移或商鋪前移的方式，避免柱梁影響到銷售以及商家日后的使用。廣告位 每個(gè)商鋪都分配到合適位置的

40、廣告位，廣告位面積不少于5平方米(主要為門頭廣告位)。建議對(duì)于商鋪面積較大的設(shè)置面積較大、昭示性較好的廣告位，如餐飲商鋪、社區(qū)超市、等。停車位 基于湘潭地區(qū)汽車數(shù)量的高速上漲，同時(shí)結(jié)合城市商業(yè)街停車位的匱乏弱勢(shì)，建議項(xiàng)目商鋪門前可做雙排停車位的考慮。拐角商業(yè)中心布局 建議將拐角位置的商住樓其造型改為凸字形結(jié)構(gòu)，目前圖紙上的凹形結(jié)構(gòu)雖可營(yíng)造較大的前坪廣場(chǎng)，但立面整體大氣度不夠。綠化帶設(shè)置建議簡(jiǎn)化商鋪、拐角商業(yè)中心門前的綠化帶的設(shè)置，考慮不采用高度較高的植被垂直性設(shè)置綠化帶，采取可移花卉或硬性平面性地面綠化設(shè)置，以免植被阻擋商鋪門面以及影響停車。住宅的建筑風(fēng)格取向建筑風(fēng)格取向宗旨：本小區(qū)建筑風(fēng)格應(yīng)

41、取決于項(xiàng)目的整體定位，因?yàn)樗墙ㄖ撵`魂，它是一切建筑形態(tài)的根本。 根據(jù)市場(chǎng)分析：周邊樓盤基本以現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格和歐式風(fēng)格為主，為突出本項(xiàng)目特色，打造新的亮點(diǎn)，建議在遵循周邊樓盤建筑立面風(fēng)格的基礎(chǔ)上，（方案一：通過適當(dāng)?shù)木€條和色塊的處理、方案二：通過屋頂造型與線條的處理）使其立面效果相對(duì)突出，成為該板塊范圍內(nèi)的引人矚目的焦點(diǎn)，恰好本項(xiàng)目又位于兩條主干道交錯(cuò)的結(jié)點(diǎn)位置，可見其必要性。方案一：建筑風(fēng)格理念說明建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格摩登風(fēng)格風(fēng)格特征時(shí)代感強(qiáng)，代表理性前衛(wèi)時(shí)尚個(gè)性化，并反映新材料、新技術(shù)的特征是古典、奢華的代表，展現(xiàn)的是西方傳統(tǒng)的藝術(shù)特征，具有鮮明的地域感和檔次感；摩登

42、、時(shí)尚，部分色彩艷麗；建筑形態(tài)形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構(gòu)架的運(yùn)用等；或點(diǎn)式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運(yùn)用，可謂精雕細(xì)刻的藝術(shù)品；以花園住宅為代表，多以低層、多層或小高層的住宅立面所采用；立面強(qiáng)調(diào)豎向線條的微妙層次，形體強(qiáng)調(diào)幾何線條、強(qiáng)調(diào)對(duì)稱、干凈利落，建筑立面大塊整潔；多采用于高層住宅，表現(xiàn)高聳、挺拔的非凡氣勢(shì)材質(zhì)選用強(qiáng)調(diào)不同材質(zhì)的強(qiáng)烈對(duì)比，虛實(shí)結(jié)合，表現(xiàn)于實(shí)體、石材、金屬、玻璃等材質(zhì)的運(yùn)用，并注重新技術(shù)的含量以石材為主，細(xì)部偶有雕花鑄鐵的運(yùn)用現(xiàn)代更加入玻璃等外墻材料，以表達(dá)大面積的體塊感色彩表現(xiàn)色彩設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)運(yùn)用對(duì)比色和金屬色，造成穩(wěn)重、典雅、

43、高貴的視覺印象色彩素雅、純凈、寧?kù)o、細(xì)膩色彩以灰、白、木色為主，統(tǒng)一而單純，視覺上又極具現(xiàn)代特色；建筑風(fēng)格理念詮釋：設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單而時(shí)尚同時(shí)具備一定的時(shí)代感，倡導(dǎo)一種“自由、青春、活潑、現(xiàn)代”的生活方式。 它以現(xiàn)代主義風(fēng)格為基調(diào)，柔和與參雜一些摩登主義元素。 它巧妙的用色塊使立面更為時(shí)尚，顏色處理恰當(dāng)且有序，同時(shí)用體塊及線條使立面具有現(xiàn)代感。建筑風(fēng)格參照?qǐng)D示（備注：以下圖片只供參考其手法，并不是對(duì)本項(xiàng)目立面風(fēng)格的完全闡述）方案二：北歐建筑風(fēng)格建議理由:由于本項(xiàng)目緊挨著馨鋼花園二期，而此項(xiàng)目體量較大，建成后如與本案立面風(fēng)格差距較大的化，很有可能造成區(qū)域建筑的不協(xié)調(diào)感，基于此項(xiàng)目立面風(fēng)格以純正的歐式風(fēng)格

44、為主，建議本案在遵循該項(xiàng)目立面風(fēng)格的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，營(yíng)造一種立面基調(diào)相似，但風(fēng)格不屬同一派系的設(shè)計(jì)思路。北歐建筑風(fēng)格理念詮釋：建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、純樸而自然，在色彩的運(yùn)用上較喜歡采用淺木色，同時(shí)通過坡屋頂、線條與色塊的區(qū)分點(diǎn)綴，詮釋一種簡(jiǎn)單、從容、真實(shí)的生活態(tài)度，形成一種非常溫和、且富有親和力的居住感受。在讓人們感受歐式建筑品味的同時(shí)，滿足人們心里上對(duì)于生活返璞歸真的向往。建筑風(fēng)格參照?qǐng)D示純正的北歐風(fēng)格兩種方案的對(duì)比:方案一：思路較為大膽,創(chuàng)新度較高。方案二：屬于一種折中的處理方式。本人建議：因立面風(fēng)格牽扯面較大，上述兩種方案都需慎重考慮，深入權(quán)衡后再做決定。公共室內(nèi)空間的裝飾表現(xiàn)公寓部分因其

45、兼顧投資性質(zhì)，所以對(duì)裝飾標(biāo)準(zhǔn)的要求較高，建議突出品質(zhì)感，體現(xiàn)其尊貴性。在奢華具備的同時(shí)注重其實(shí)用性，與功能性。公共室內(nèi)空間的裝飾表現(xiàn)住宅部分設(shè)計(jì)理念：時(shí)尚感強(qiáng)個(gè)性但不張揚(yáng)簡(jiǎn)約而不累贅設(shè)計(jì)原則：建議大堂直接設(shè)在架空層從而與小區(qū)綠化均好融合，有泛會(huì)所的住宅部分建議直接安插在該位置。建議大堂全通透設(shè)計(jì)，采用玻璃結(jié)構(gòu)，視野開闊，賞心悅目。建議大堂層高在5米以上建議大堂使用玻璃吊頂燈，保證照明度充足。建議大門不應(yīng)小于2.6M*2M建議設(shè)置綠化休息室，面積應(yīng)不低于20平方。圖片參考：大堂玻璃材料，通透設(shè)計(jì)，玻璃吊頂燈，光線充足。白色墻面，配上藝術(shù)化的壁畫，凸顯藝術(shù)風(fēng)采。綠色低碳技術(shù)的運(yùn)用運(yùn)用理由：本項(xiàng)目由

46、于體量較小，品牌化程度不高，配套設(shè)施面積相比其它樓盤較低，如添加綠色低碳科技概念勢(shì)必將提高本項(xiàng)目的附加價(jià)值，與獨(dú)特的賣點(diǎn)，形成差異化營(yíng)銷的格局。綠色低碳建筑以成為未來(lái)建筑的發(fā)展方向，它是未來(lái)建筑發(fā)展的新趨勢(shì)?！暗吞冀ㄖ币殉蔀?010年當(dāng)下最流行的新名詞，如以此概念面向市場(chǎng)，必將吸引普通大眾的眼球，引起社會(huì)的共鳴，恰好至今為止湘潭并沒有一個(gè)樓盤以此概念做推廣主題，如果運(yùn)用得當(dāng)，在不增加過多成本的基礎(chǔ)上，將有利于樓盤附加價(jià)值的提高，從而促進(jìn)銷售，為樓盤爭(zhēng)得更大的溢價(jià)。需注意的地方：由于湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平較低，過多技術(shù)的運(yùn)用勢(shì)必會(huì)帶來(lái)成本的快速增加，價(jià)格的大幅攀升，從而導(dǎo)致產(chǎn)品接受度降低，所以

47、本人建議，在選取技術(shù)的運(yùn)用上不需刻意追求，添加一些成本低廉且實(shí)用的技術(shù)，同時(shí)又符合本案目標(biāo)客戶群的心里特征，點(diǎn)到即止，只為營(yíng)造概念，打造特色。建議采用的技術(shù)：綠色能源利用：太陽(yáng)能或小型風(fēng)力發(fā)電路燈小區(qū)內(nèi)全部道路用燈與公共照明設(shè)施可建議采用太陽(yáng)能或小型風(fēng)能發(fā)電，應(yīng)用范圍不需刻意求大，點(diǎn)到即止亦可，成本不高，但可暗示客戶，此技術(shù)的采用將有效的節(jié)約后期物業(yè)管理費(fèi)的開支，同時(shí)為低碳社區(qū)的概念營(yíng)造提供支持點(diǎn)。雨水收納利用系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋小區(qū)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋將為本項(xiàng)目注入科技與時(shí)尚的元素，同時(shí)也迎合了本案目標(biāo)客戶群的生活習(xí)慣，有效的降低了業(yè)主的日常上網(wǎng)開支，且安裝成本較低。案例借鑒：長(zhǎng)沙東業(yè)蘋果社區(qū)戶型

48、設(shè)計(jì)：創(chuàng)新產(chǎn)品功能探索的最前沿戶型本項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新的4大思路產(chǎn)品面積的附加產(chǎn)品功能的附加產(chǎn)品空間的高效布局產(chǎn)品人性化程度的提高產(chǎn)品面積的附加 市場(chǎng)常用贈(zèng)送方式：1.半封閉式陽(yáng)臺(tái)（凸陽(yáng)臺(tái)） 方式：贈(zèng)送一半面積陽(yáng)臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積.市場(chǎng)的啟示：目前湘潭市場(chǎng)上新開發(fā)的樓盤在陽(yáng)臺(tái)的處理上，基本采用半封閉式設(shè)計(jì)，計(jì)算半面積，從陽(yáng)臺(tái)屬性上說屬于凸陽(yáng)臺(tái)性質(zhì)，是市場(chǎng)上常見的設(shè)計(jì)手法，消費(fèi)者已屢見不鮮，其實(shí)此類型的陽(yáng)臺(tái)對(duì)于中小戶型還有很大的挖掘空間。本案產(chǎn)品建議1：本項(xiàng)目基本以中小戶型為主，可考慮采用凹陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，此設(shè)計(jì)手法特別是針對(duì)小平面的產(chǎn)品，將為此戶型營(yíng)造一個(gè)可擴(kuò)展的功能空間，該空

49、間可做庭院、書房、臥室、餐廳等，如：（1房可變2房、2房可變3房（N+1理念）。而對(duì)于大平面的產(chǎn)品而言可考慮在主臥或客廳采用露臺(tái)的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)手法采用錯(cuò)層式，面積全部贈(zèng)送，露臺(tái)的設(shè)計(jì)將有效的提高戶型的整體居住舒適度，和產(chǎn)品附加價(jià)值。圖片參考與借鑒：空中花園面積約9.45平方，計(jì)算一半面積，贈(zèng)送約4.73平方，完全可改造為一間次臥室。建筑面積：89平米優(yōu)點(diǎn)：1.順應(yīng)國(guó)家政策，（90平米以上的住宅首付必須3成以上）減輕首付壓力。2. 出兩房的錢得三房的空間，性價(jià)大幅提高，同時(shí)其它空間尺寸影響度控制在市場(chǎng)接受的合理范圍內(nèi)。折中的處理手法該部分空間并未計(jì)算半面積，因在設(shè)計(jì)時(shí)將計(jì)入內(nèi)廊的墻體向外推出1米左

50、右，所以雖送了面積，但贈(zèng)送并不多，同時(shí)站在客戶的角度上說仍然較為實(shí)惠。折優(yōu)點(diǎn)：該陽(yáng)臺(tái)大約為5.9平米，計(jì)算一般面積，約3平米，經(jīng)封閉處理后可做餐廳使用，面積贈(zèng)送不多但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說，實(shí)惠度較高，從而大大提高了產(chǎn)品的附加價(jià)值。露臺(tái)的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：該部分面積約13.5平米，全部贈(zèng)送，露臺(tái)因面積的贈(zèng)送較多，可有效提高居住的舒適性，所以很受市場(chǎng)的歡迎。建議：因露臺(tái)利用效率不大，不太符合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基本思路，建議本案在露臺(tái)的設(shè)計(jì)上不宜過多追求，少量運(yùn)用滿足部分客戶的需求較為合適。備注：露臺(tái)的運(yùn)用應(yīng)根據(jù)樓盤整體建筑風(fēng)格方案的確定后再做定奪，否則很有可能與建筑風(fēng)格背道而馳。市場(chǎng)常用贈(zèng)送方式：2.飄窗 方式：

51、贈(zèng)送一半面積上凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，贈(zèng)送全面積。市場(chǎng)的啟示：基于湘潭市場(chǎng)的快速發(fā)展，消費(fèi)者視野面及品味的提高，臥室飄窗設(shè)計(jì)已廣受各類購(gòu)房客戶的喜愛，同時(shí)各大樓盤其臥室空間的設(shè)計(jì)上幾乎都有考慮，但形式主要以“上凸窗”或270度拐角飄窗為主，運(yùn)用深度不夠。本案產(chǎn)品建議2：基于本案產(chǎn)品定位以中小平面為主，建議各區(qū)間面積的產(chǎn)品在設(shè)計(jì)“上凸窗”的基礎(chǔ)上，考慮設(shè)計(jì)一些帶有落地飄窗的戶型，特別是小平面的兩房產(chǎn)品。上凸窗的設(shè)計(jì)盡量將窗臺(tái)控制在400公分左右，同時(shí)利用范圍可延伸到衛(wèi)生間或廚房，從而有效的提高它的利用率，而落地窗對(duì)于空間面積的擴(kuò)展效應(yīng)更為直接，在設(shè)計(jì)上可較多考慮使用在小平面的產(chǎn)品上。圖片參考與借鑒：優(yōu)點(diǎn)：1.大面積的落地窗設(shè)計(jì)，對(duì)于購(gòu)置小平面的客戶來(lái)說，實(shí)用性更為直接。2.同時(shí)給戶型帶來(lái)一定的氣質(zhì)感，空間的奢華品味將無(wú)意中而流露。主臥室采用落地飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約3.4平方。廚房室采用飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約1.4個(gè)平方。市場(chǎng)常用贈(zèng)送方示：2.入戶花園 方式：贈(zèng)送一半面積入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度，贈(zèng)送一半面積。市場(chǎng)的啟示：湘潭自2009年開始，新上市的樓盤在戶型設(shè)計(jì)上，大部分的都考慮到了入戶花園的設(shè)計(jì)，入戶花園既改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容。本