2022年農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度

1、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度 內(nèi)容摘要： 在我國(guó)， 城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。 城市房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記，而農(nóng)村房屋沒(méi)有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記制度。目前，進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，是確定房屋所有權(quán)的需要，是實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的需要，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要， 有必要建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容應(yīng)包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的原則、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的種類、 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限制度及農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)制等內(nèi)容。在我國(guó)， 城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。城市房屋可以依法進(jìn)行登記，

2、取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，而農(nóng)村房屋由于沒(méi)有統(tǒng)一的法律法規(guī)的規(guī)定，大都無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。這一法律缺陷， 使農(nóng)村房屋與城市房屋在財(cái)產(chǎn)權(quán)利表現(xiàn)形式上存在差異，影響了農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)，展，也不利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。因此，不利于農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 有必要加緊農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)。在這里， 參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法律制度， 就農(nóng)村房屋的法律界定及其特征、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登 記法律制度的必要性以及建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi) 容作些嘗試性探討，以期建立和完善農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制 度。一、農(nóng)村房屋的法律界定及其特征 農(nóng)村房屋一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村集體土地上所建造的建筑物，是一種

3、重要而普遍的財(cái)產(chǎn)形式。農(nóng)村房屋具有以下幾個(gè)特征： 一是房屋所有人一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成 員。二是房屋的依賴性。 所有的房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有一個(gè)共性。即都依賴于土地而存在，失去土地， 則成為空中樓閣， 不復(fù)存在。房屋與土地是緊緊聯(lián)系在一起的。三是房屋宅基地取得的無(wú)償 性、限制性。農(nóng)民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉(zhuǎn)讓。得。四是房屋流通的限制性。同時(shí)， 宅基地的取得一般為無(wú)償取 農(nóng)村房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民，而且應(yīng)是無(wú)房戶， 否則便是擅自處分農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。二、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性在我國(guó)， 城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)

4、登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證，對(duì)房屋所有人來(lái)說(shuō)都是一道法律上的“ 護(hù)身符”。而諸如農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財(cái)產(chǎn)管理的一種制度，對(duì)其進(jìn)行確權(quán)發(fā)證已是迫在眉睫。建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要 . 隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快，舉家進(jìn)城居住、 務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多， 農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣私宅的情況越來(lái)越普 遍。但是農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓私宅時(shí)經(jīng)常遇到這樣的問(wèn)題，由于我國(guó)農(nóng)村房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證， 買賣時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，造成這些農(nóng)村私

5、宅交易存在風(fēng)險(xiǎn)， 由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞，致使農(nóng)民的房屋財(cái)產(chǎn)缺乏有力保護(hù)。這種狀況已不利于農(nóng)村人口的流動(dòng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化發(fā)育。為此， 有關(guān)部門應(yīng)盡快完善有關(guān)法律法規(guī)， 通過(guò)為農(nóng)民住宅辦理產(chǎn)權(quán)證的方式，使農(nóng)村集體土地上所 建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進(jìn)農(nóng)村人口有序流動(dòng)，推動(dòng) 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是確定房屋所有權(quán)的需要。目前， 在全國(guó)范圍內(nèi)， 農(nóng)村房屋還沒(méi)有像城市房屋那樣實(shí)行所有 權(quán)登記制度， 因而， 農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒(méi)有城市房屋所有權(quán)人 持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。 農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房 屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（自治縣）、或市人民

6、政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)，而不能明確宅基地之上的房屋所有權(quán)。 農(nóng)民要想確定房屋所有權(quán)，證書。必須取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的需 要。農(nóng)村房屋象其他財(cái)產(chǎn)一樣，財(cái)產(chǎn)權(quán)能包括財(cái)產(chǎn)的所有、占 有、使用、收益和處分。因農(nóng)村房屋一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，交易主體資格的局限性， 限制了農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能的最大實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村房屋經(jīng)確權(quán)發(fā)證后，依法進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易、租賃、抵押，由不動(dòng)資產(chǎn)變?yōu)橘Y本流向社會(huì)，將直接為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到加速作用。建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要。以往的經(jīng)驗(yàn)表明， 由農(nóng)村房產(chǎn)引發(fā)的家

7、庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經(jīng)常發(fā)生，而諸如處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、 法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。 由于農(nóng)村房屋沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證這一法律上的憑證，類似的糾紛很難調(diào)解，還極易引發(fā)一些社會(huì)治安問(wèn)題。對(duì)農(nóng)村房屋進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，可以避免其中一些糾紛的發(fā)生，為處理糾紛提供法律上的依據(jù)，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。三、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容 目前，城市房屋產(chǎn)權(quán)登記有建設(shè)部的部門規(guī)章予以具體規(guī)范，如1997 年 10 月 27 日建設(shè)部第57 號(hào)令發(fā)布的城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法 ，并于 2001 年 8 月 15 日修正。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記沒(méi)有具體 的法

8、律、行政法規(guī)規(guī)定。在城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法 中規(guī)定， 該辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。 在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍外的房屋權(quán)屬登記， 參照該辦法執(zhí)行。 某些地方性規(guī)章如廣東省廣州市人民政府 2001 年 7 月 1 日發(fā)布的 廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定、福建省廈門市人民政府1998 年 8 月 11 日頒布的廈門市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定等，對(duì)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記設(shè)立了地 方性法律規(guī)范。在我國(guó)，農(nóng)村范圍廣，人口多，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)全 國(guó)沒(méi)有設(shè)立統(tǒng)一登記， 使農(nóng)村房屋與城市房屋的法律保護(hù)存在差異，不利于農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。法律制度已成必要。因此， 設(shè)立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記農(nóng)村房

9、屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度，應(yīng)包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記程序、期限制度和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)制等內(nèi)容。（一）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記原則。房屋所有權(quán)或者房屋他項(xiàng)權(quán)后，公民、法人和其他社會(huì)組織取得 必須向房屋所在地的房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記， 取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。無(wú)論房屋權(quán)屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產(chǎn)權(quán)登記為要式法律行為，確認(rèn)房屋權(quán)屬歸屬。房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)登記原則。房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，它依附于土地而存在。房屋可以作為私有財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有。我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和集體所有

10、，個(gè)人不能取得土地所有權(quán)。因此在進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時(shí)登記， 使房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán) 利主體一致。協(xié)調(diào)配合原則。農(nóng)村房屋登記牽涉到許多政府職能部門，如土地管理部門、城建規(guī)劃部門、房屋管理部門等。 在農(nóng)村房屋 登記過(guò)程中，各個(gè)部門須密切配合，信息共享。公示原則。農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)在農(nóng)村房屋登記工作中應(yīng)堅(jiān) 持公示原則，將房屋登記依據(jù)、房屋登記條件、房屋登記程序、房屋登記 內(nèi)容進(jìn)行公示，方便社會(huì)公眾知曉。將已登記的房屋產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行整理歸檔，方便社會(huì)公眾查閱。救濟(jì)原則。就是房屋登記機(jī)關(guān)及其工作人員或者他人的不當(dāng)行為造成登記不當(dāng)或給使權(quán)利人受到損害，

11、權(quán)利人有權(quán)要求撤銷登記或者賠償損失，并追究相關(guān)人員的行政責(zé)任或者刑事責(zé) 任。1、撤銷登記。 因當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或者偽 造有關(guān)證件、文件，采取非法手段獲準(zhǔn)登記的；或者房地產(chǎn)行政主管部門因工作疏忽導(dǎo)致核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)?。由房屋登記機(jī)關(guān)決定撤銷全部或者部份登記事項(xiàng)，并公告其房屋權(quán)屬證書作廢。2、賠償損失。因登記機(jī)關(guān)及其工作人員無(wú)正當(dāng)理由不受理登記申請(qǐng)、不按期辦理登記申請(qǐng)或者工作疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，失負(fù)賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損3、追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。當(dāng)事人以虛報(bào)、 瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的；涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的；非法印制房

12、屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)關(guān)依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。登記機(jī)關(guān)及其工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán) 屬證書的， 依法給予行政處分； 構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。（二）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件 房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)符合下列條件：1、權(quán)利主體合格。申請(qǐng)人為房屋的權(quán)利人；2、有合格的身份證明。即權(quán)利人的身份證件、戶籍證明或法人、其他組織的資格證明要合格；3、房屋權(quán)屬來(lái)源合格。權(quán)利人提供的用地、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、房屋竣工驗(yàn)收合格證明或者房屋贈(zèng)與、繼承、或批準(zhǔn)文件等權(quán)屬來(lái)源證明真實(shí)有效合法；轉(zhuǎn)移、 擔(dān)保合同書4、經(jīng)過(guò)公告、聽證，利害關(guān)系人沒(méi)有

13、異議。5、法律、法規(guī)規(guī)定 的其他條件。（三）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容 房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容包括權(quán)利人的基本情況、房屋所有權(quán)內(nèi)容、房屋的客觀現(xiàn)狀及土地使用權(quán)的情況，并附房屋及土地測(cè)繪圖。權(quán)利人為單個(gè)自然人的，記載單個(gè)自然人的基本情況。權(quán)利人為多個(gè)自然人的，同時(shí)記載多個(gè)自然人的基本情況。權(quán)利人為法人或者其他社會(huì)組織的，記載法人或者其他社會(huì)組織的名稱及其法定代表人。 房屋所有的形式為共有的，應(yīng)明確共有的范圍。特別是公共空間及設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)要予以界定。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑面積等。（四）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類宗地面積、 房屋的座落農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記可分為：總登記

14、、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記。1、總登記。 是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定 期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)， 經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。凡列入總登記、 驗(yàn)證或者換證范圍， 無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無(wú)變化， 均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記?？偟怯浭且环N普查式的登記，一般不涉及到房屋權(quán)屬的實(shí)質(zhì)性變化。2、初始登記。 又可稱原始登記，是指申請(qǐng)人在新建的房屋竣工后的一定期限內(nèi)，提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、

15、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件，向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的行為。3、轉(zhuǎn)移登記。 是指當(dāng)事人因房屋買賣、 交換、 贈(zèng)與、 繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件，向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記的行為。轉(zhuǎn)移登記主要是因房屋所有權(quán)的主體發(fā)生變化而引起的登記行為。4、變更登記。 是指房屋 權(quán)利人因房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的等法律、 法規(guī)規(guī)定的情形出現(xiàn)后，房屋權(quán)利人向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更登記的行為。 變更登記所針對(duì)的事項(xiàng)是房屋的客觀事項(xiàng)發(fā)生改變而進(jìn)行的登記。

16、5、他項(xiàng)權(quán)利登記。 是指因 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件，向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的行為。 房屋他項(xiàng)權(quán)利登記是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保要式登記 行為。6、注銷登記。 是指因當(dāng)事人申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書 或房屋權(quán)利滅失， 而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登 記的；登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢的行為。注銷登記是一種職權(quán)行為，它不依當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，時(shí)，便可為之。房屋登記機(jī)關(guān)因法定事由出現(xiàn)（五）農(nóng)村房屋

17、產(chǎn)權(quán)登記程序農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記是房屋登記機(jī)關(guān)的行政行為，必須遵守一定的行政程序。 行政程序是行政行為公正的保證，它可以保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益，提高行政工作效率，樹立行政權(quán)威。 不同的行政行為， 對(duì)程序的實(shí)質(zhì)要求不同。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序應(yīng)設(shè)立申請(qǐng)程序、受理程序、調(diào)查程序、公告程序、聽證程序、決定程序和歸檔程序。1、申請(qǐng)。 是指權(quán)利人因設(shè)定房屋產(chǎn)權(quán)而向房屋所在地的縣級(jí)房屋登記機(jī)關(guān)要求進(jìn)行登記 也可以是法人或者其他組織。的行為。申請(qǐng)人可以是自然人，申請(qǐng)人為法人、 其他組織的， 應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)。申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。申請(qǐng)人進(jìn)行申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，既可以

18、由權(quán)利人自己申請(qǐng)登記，也可以委托代理人申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記。共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件。代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外，的書面委托書。還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人2、受理。 受理是指房屋登記機(jī)關(guān)接受權(quán)利人的請(qǐng)求而對(duì)權(quán)利人所提交的相關(guān)資料進(jìn)行形式審查的行為。申請(qǐng)人對(duì)所提交的資料的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容負(fù)責(zé)。資料齊備，形式合法的， 登記機(jī)關(guān)予以受理，發(fā)給申請(qǐng)人受理通知書。資料不齊備，形式欠缺的，登記不予受理，發(fā)給申請(qǐng)人不予受理通知書，并說(shuō)明不予受理的理由。3、調(diào)查。 是指登記機(jī)關(guān)對(duì)申

19、請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，查明房屋的客觀現(xiàn)狀的行為。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑 面積。登記機(jī)關(guān)對(duì)予以受理的請(qǐng)求應(yīng)及時(shí)指派兩人以上工作人員 進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并畫測(cè)繪圖。4、公告。 公告是指房屋登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人所提供的資料進(jìn)行形式審查和實(shí)質(zhì)審查后，以一定的方式向公眾公布欲予核準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項(xiàng)， 利害關(guān)系人可以在規(guī)定的期限內(nèi)向房屋登 記機(jī)關(guān)提出異議。 公告的形式應(yīng)讓社會(huì)公眾方便獲知。公告應(yīng)保留合理的期限，一般應(yīng)為30 天。利害關(guān)系人可以是自然人、法人、其他社會(huì)組織，也可以是有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)。公告期滿，沒(méi)有異議的，應(yīng)向申請(qǐng)人核發(fā)房屋所有權(quán)證書

20、。利害關(guān)系人提出異議的，利害關(guān)系人應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。5、聽證。 房屋登記機(jī)關(guān)因利害關(guān)系人在公告期內(nèi)對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)公布的欲予核準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項(xiàng)提出異議，應(yīng)組織聽證。申請(qǐng)人和利害關(guān)系人進(jìn)行對(duì)質(zhì)，查明有關(guān)事實(shí)真相。登記機(jī)關(guān)做好聽證記錄。 聽證程序并不是房屋登記的必經(jīng)程序，它因利害關(guān)系人有相應(yīng)的證據(jù)資料，向房屋登記機(jī)關(guān)提出異議，房屋登記機(jī)關(guān)認(rèn)為確有必要時(shí)，才啟動(dòng)聽證程序。6、決定。 房屋登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人所提交的文件資料進(jìn)行形式審查和實(shí)質(zhì)審查，認(rèn)為 土地房屋權(quán)屬來(lái)源合法、申請(qǐng)人提交的文件資料齊全、有效，明確，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)決定予以核準(zhǔn)登記，給權(quán)利人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。申請(qǐng)人因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；或按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；或法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。 經(jīng)申請(qǐng)人申請(qǐng)可以決定準(zhǔn)予暫緩登記。對(duì)房屋屬于違章建筑的或臨時(shí)建筑的；或法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定，并向申請(qǐng)人書面說(shuō)明理由。7、歸檔。 農(nóng)村房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)資料整 理歸檔，妥善保管，方便查閱。（六）期限制度 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度是法律制度的一種，農(nóng)