房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析_secret

1、房地產開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析1納稅籌劃的概述 納稅籌劃是企業(yè)的一種理財活動，是指納稅人為實現(xiàn)經濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經濟利益，其內容主要包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避稅收陷阱、轉嫁籌劃和實現(xiàn)零風險五個方面。于其他行業(yè)相比，房地產項目開發(fā)是對各種社會資源的整合運用，資金使用量大，涉及領域廣泛、而且產業(yè)鏈和運作周期相對較長。在房地產項目的經營、開發(fā)和管理過程中，適當?shù)倪\用稅收籌劃策略可以為企業(yè)節(jié)省大量不必要的稅收支出，為企業(yè)獲得更大的經濟利益。 2納稅籌劃的具體操作方法2.1利用納稅臨界點 在房地產項目的經營過程中，當遇到稅收臨界點時，企業(yè)可以

2、通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負，這種方法主要運用于房地產開發(fā)過程涉及的上地增值稅籌劃上。稅法規(guī)定:“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?！备鶕?jù)臨界點的稅負效應，企業(yè)可以對此進行納稅籌劃。在房地產項目運作中，企業(yè)將建造普通住宅出售的增值率控制在稅法規(guī)定的20%這個臨界點上，以適當降低出售價格的方式來避免繳納土地增值稅。例:某房地產開發(fā)公司建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設施的成本為1000萬元，與轉讓房地產有關的稅金

3、為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。 2.1.1不進行稅收籌劃的情況下，企業(yè)應該按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，具體計算如下: 增值率為=(2410-500-100-100-80-320)/(500+100+1000 + 80 + 320) =20. 5% 土地增值稅(2410 -500-100-1000-80-320) 30%=123萬元 企業(yè)稅后利潤=2410 -500-100-1000-80 320-123=287萬元 2.1.2進行納稅籌劃的情況下，企業(yè)通過將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，使增值率降低為20%，則根據(jù)稅法的規(guī)定企業(yè)無須再繳納土地增值稅。 企業(yè)稅后利潤=24

4、00-500-100-1000-80-320=400萬元 通過納稅籌劃后企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬元。2.2設立分支機構 我國房產稅暫行條例規(guī)定，房產稅依照房產原值-次減除10%至30%后的余值計算繳納;房產出租的，以房產租金收人為房產稅的計稅依據(jù)。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。對此稅率差異.可進行合理的納稅籌劃。 例:某房地產開發(fā)公司將其擁有一處房屋出租，租金為20萬元-年，該房屋的原值為100萬元。 不進行納稅籌劃的條件下，該公司應該繳納房產稅2012%=2.4萬元，營業(yè)稅205%=1萬元，城市維護建設稅和教育

5、費附加1 (7%+3%)=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產開發(fā)公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。 企業(yè)如果進行納稅籌劃，將該房屋變成自己的一個分公司，并且將該分公司承包給另-企業(yè)，承包費為20萬元-年。由于該房屋沒有進行出租，不能按照租金計算房產稅.應該按照房產原值計算房產稅。應納房產100(1-30%)1.2% =0.84萬元。該房地產公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為20 -0. 84=19.16萬元。 該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負擔19.16-16.5=2.66萬元。 2.3充分利用稅收優(yōu)惠政策 我國稅法規(guī)

6、定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。如房地產企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收人可按“服務業(yè)代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅;同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財務會計賬務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，再按規(guī)定征收。3企業(yè)進行納稅籌劃的相關注意事項 3.1充分考慮籌劃成本 企業(yè)在納稅籌劃方案的選擇上必須注意可行性，充分考慮籌劃成本。房地產開發(fā)企業(yè)不能為了避稅盲目籌建自己的分公司，

7、如果建立分公司所消耗的資金大于進行該種納稅籌劃所節(jié)約的稅金，則該種方案不具有可行性，企業(yè)應放棄該種避稅方法，選擇其他方法進行避稅或者不采取避稅方法。這是因為企業(yè)進行納稅籌劃的目的是為了獲取更大的經濟效益，而當稅收籌劃方案的所得大于支出時，該納稅籌劃方案并不具有經濟性。 3. 2嚴格遵守法律規(guī)定企業(yè)進行納稅籌劃的目的是為了獲取更大的經濟效益，但經濟效益的獲取必須是在合法前提之下，在合法條件下的納稅籌劃可以使企業(yè)減少不必要的支出，避免不必要的風險，但是如果籌劃手段違反了相關的法律、稅收和會計準則，就會給企業(yè)帶來更大的法律風險和道德風險，并進-步引發(fā)企業(yè)的信用風險，因此，納稅籌劃必須以合法為前提。3. 3規(guī)范納稅籌劃管理 目前多數(shù)房地產企業(yè)沒有在內部進行納稅管理，企業(yè)管理部門沒有掌握籌劃方法和技巧，缺乏