不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

1、-PAGE . z第一章 不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格重點(diǎn)提示：本章為不動(dòng)產(chǎn)的根底概念局部。著重介紹了不動(dòng)產(chǎn)的定義、特征，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念、分類以及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)一、不動(dòng)產(chǎn)概念 1不動(dòng)產(chǎn)的定義關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義有很多種。在民法中，將財(cái)產(chǎn)或稱為物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩類柴強(qiáng)，2001。如法國(guó)民法典第五百一十六條規(guī)定：一切財(cái)產(chǎn)，或?yàn)閯?dòng)產(chǎn)，或?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)。對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)而言，通常是以財(cái)產(chǎn)能否自由移動(dòng)為依據(jù)進(jìn)展劃分的。相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的主要特征表現(xiàn)在它不能移動(dòng)，或者雖然可以移動(dòng)，但移動(dòng)后會(huì)破壞它的完整性、使用價(jià)值及功能，或者會(huì)帶來(lái)明顯的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的界定，日本民法典第八十六條規(guī)定：土地

2、及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)。意大利民法典第八百一十二條則詳細(xì)規(guī)定：土地、泉水、河流、樹(shù)木、房屋和其他建筑物，即使是臨時(shí)依附于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結(jié)為一體的物品是不動(dòng)產(chǎn)。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨房、浴場(chǎng)、以及漂浮在水面上的建筑視為不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)大陸有關(guān)立法中，也使用了不動(dòng)產(chǎn)的概念，如中華人民國(guó)擔(dān)保法第九十二條規(guī)定：本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。本課程的定義是：不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或者移動(dòng)位置后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)。 2不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物與權(quán)益 1不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物土地 關(guān)于土地，人們有各種不同的認(rèn)識(shí)，其中最有代表性的觀點(diǎn)有三

3、種。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地是指地球外表的陸地。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為土地不僅包含地球外表的陸地，也包含水域，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然歷史綜合體。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為土地是自然物、自然力或自然資源，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西。它指的是自然的各種力量，或自然資源。不僅指土地的外表，還包括地面上下的東西。伊利、莫爾豪斯，中譯本，1982建筑物 建筑物是指人工將建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等營(yíng)造而成的整體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋指建筑物中具有完善的維護(hù)構(gòu)造、能夠遮風(fēng)避雨，并可供人類在其直接從事生產(chǎn)和生活等活動(dòng)的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不能在其直接從事生

4、產(chǎn)和生活等活動(dòng)，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。根據(jù)建筑物的用途，通?？煞譃樯a(chǎn)性建筑和非生產(chǎn)性建筑兩大類。前者包括工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。 其他附著物Fi*tures 其他附著物由相關(guān)法律予以界定。如美國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，一旦*動(dòng)產(chǎn)Personal Property被視作附著物，則該動(dòng)產(chǎn)在法律上將被看作土地的一局部，無(wú)論該動(dòng)產(chǎn)原來(lái)屬于誰(shuí)，都將歸土地所有者所有。則在什么條件下，動(dòng)產(chǎn)才可被視作附著物呢.美國(guó)的判斷準(zhǔn)則是動(dòng)產(chǎn)所有者是否有此意愿。例如，土地所有者和承租人在契約中約定，承租者在所承租的土地上建造的附屬車(chē)庫(kù)Automobile Garage可以在租約到期前撤除

5、移走，則該車(chē)庫(kù)為承租者的動(dòng)產(chǎn)而不屬于附著物；假設(shè)契約約定不能撤除，則該車(chē)庫(kù)將被視為附著物而為土地所有者所有。但假設(shè)*些依附于土地或建筑物的動(dòng)產(chǎn)，移動(dòng)時(shí)必然會(huì)對(duì)土地、建筑物或該動(dòng)產(chǎn)本身造成很大損害，則無(wú)論該動(dòng)產(chǎn)所有人是否有此意愿，該動(dòng)產(chǎn)都被視作附著物，如給排水管道、電力、熱力系統(tǒng)等。另外，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主為提高其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和功能，在地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等，也是附著物。 2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指由法律設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)各種權(quán)利包括各自權(quán)能及圍界定，以及享有這些權(quán)利所能獲得的利益或收益。 從歷史上看，各國(guó)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)置都是通過(guò)法律制度規(guī)定的，并受到各國(guó)法律的保護(hù)。其中涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，主要是民

6、法中對(duì)物權(quán)創(chuàng)設(shè)的規(guī)定。許多國(guó)家和地區(qū)在土地權(quán)利的設(shè)置方面都借鑒了羅馬物權(quán)法，即在所有權(quán)自物權(quán)上設(shè)定他物權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，如使用權(quán)、居住權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、典權(quán)等，有的還設(shè)置了具有債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。英美法系國(guó)家雖然更注重案例判據(jù)，但對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也有相應(yīng)的法律判斷準(zhǔn)則，而且權(quán)利界定似乎更加準(zhǔn)確合理。二、不動(dòng)產(chǎn)特性 不動(dòng)產(chǎn)本身所具有的特性，使得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和一般商品市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格和一般商品價(jià)格有很多不同點(diǎn)。 從本質(zhì)上看，不動(dòng)產(chǎn)的根本特征是不可移動(dòng)性，它是由土地的自然特性所決定的，因此，不動(dòng)產(chǎn)特性主要取決于土地特性。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)作為一種財(cái)產(chǎn)，表達(dá)的是人們之間的社

7、會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，所以不動(dòng)產(chǎn)特性也表現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性方面。1自然特性 1不可移動(dòng)性 不可移動(dòng)性指土地的地理位置固定，不能移動(dòng)。固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動(dòng)。它們雖然可以被撤除，但撤除后就不再是建筑物，或不再是原不動(dòng)產(chǎn)的組成局部，因此包括建筑物和其他附著物在的不動(dòng)產(chǎn)同樣具有不可移動(dòng)的特性。 2耐久性 耐久性指土地不因使用或放置而損耗或消滅。從本質(zhì)上說(shuō)，土壤和巖石雖然會(huì)流失或風(fēng)化，地形和地貌也會(huì)發(fā)生變化，但土地本身卻是永存的，可供人類長(zhǎng)久使用。 3個(gè)別性 個(gè)別性指土地的異質(zhì)性，即任何兩宗土地都存在一定的差異。盡管兩棟建筑物可以采用完全一樣的建筑設(shè)計(jì)，但也會(huì)因?yàn)樗鼈兏髯运纪恋?/p>

8、的自然條件和坐落位置等不同而使這兩宗不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)上并不一樣。此外，假定兩相鄰地塊其他各種差異可以忽略不計(jì)，只是土地利用強(qiáng)度容積率、建筑密度、建筑高度等的規(guī)定有所不同，則兩地塊會(huì)因產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的不同而不同。在極端情況下，即使是同一宗土地，也會(huì)因?yàn)樵O(shè)定他項(xiàng)權(quán)利后的權(quán)益發(fā)生變化而與此前的不同。 4數(shù)量有限性 數(shù)量有限性指人類賴以生存的土地資源總量是固定不變和有限的。土地是自然物，不能被人類所創(chuàng)造，相對(duì)于人類無(wú)限需求而言，數(shù)量十分有限。土地價(jià)格增加也不可能使土地自然供應(yīng)總量增加，所以土地的自然供應(yīng)缺乏彈性。另外，良好區(qū)位條件的形成需要大量人力、物力和財(cái)力的投入，也需要比擬漫長(zhǎng)的時(shí)間，而區(qū)位條件好的土地?cái)?shù)量

9、更為有限，在這些位置建造的建筑物數(shù)量也十分有限，從而使得占用這些十分有限的不動(dòng)產(chǎn)必須支付更多的代價(jià)，所以位置好壞對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格具有特別重要的意義。 2社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性 1用途多樣性 用途多樣性指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等。在一定條件下，不同用地之間可實(shí)現(xiàn)相互轉(zhuǎn)化。如農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)、住宅或工業(yè)用地等，或工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或農(nóng)業(yè)用地等，只要這種轉(zhuǎn)化能夠使土地資源得到更有效或更適宜利用，或者為了滿足人類對(duì)*種用地的急需。同類用地也可在利用形式上發(fā)生變化，如改變用地的利用強(qiáng)度和空間分布等。此外，不同用地還可實(shí)現(xiàn)空間穿插或并存，如多功能建筑群用地和綜合樓用地等。

10、 2涉及廣泛性 涉及廣泛性指不動(dòng)產(chǎn)涉及到社會(huì)的各個(gè)方面，容易對(duì)外界各方面產(chǎn)生影響，但同時(shí)它也容易受到外界各方面的影響。3權(quán)益受限性 世界上沒(méi)有任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利是絕對(duì)的，它們都會(huì)受到法律的制約。尤其是不動(dòng)產(chǎn)，由于它的涉及面非常廣泛，因此權(quán)益更易受到限制。 在美國(guó)，政府為了維護(hù)公共利益，通過(guò)實(shí)行以下權(quán)利對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益加以限制。征用權(quán)Eminent Domain。是聯(lián)邦政府和州政府的一種固有權(quán)利，現(xiàn)已授權(quán)給政府部門(mén)和私營(yíng)公用事業(yè)公司行使。政府為了公共利益的需要，無(wú)需取得業(yè)主同意，有權(quán)征用私人的不動(dòng)產(chǎn)，但需對(duì)業(yè)主進(jìn)展補(bǔ)償，征用權(quán)的行使也必須執(zhí)行法律程序，征用目的應(yīng)是為了用于公共設(shè)施。我國(guó)法律也規(guī)定，國(guó)家為了

11、公共利益的需要，可以征用農(nóng)民集體所有的土地。警察權(quán)Police Power。是政府為了給社區(qū)提供公共安康、平安、道德、和一般福利而對(duì)利用不動(dòng)產(chǎn)加以規(guī)和進(jìn)展限制的權(quán)利。州立法機(jī)構(gòu)經(jīng)常將該項(xiàng)權(quán)利分級(jí)授予縣、市、村各級(jí)政府機(jī)構(gòu)。警察權(quán)的行使通常包括制定土地細(xì)分規(guī)則、分區(qū)制、建筑規(guī)、環(huán)境保護(hù)法規(guī)等，分別對(duì)公共用地要求，各種用地的形狀、方位和最小單元面積，土地功能分區(qū)利用，建筑設(shè)計(jì)和施工，環(huán)境保護(hù)等作出具體規(guī)定。類似我國(guó)城市規(guī)劃等相關(guān)法規(guī)對(duì)土地用途、土地使用強(qiáng)度、綠化、建筑標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保等作出的規(guī)定。征稅權(quán)Ta*ation。州政府和地方政府為了增加社區(qū)福利，可以在必要時(shí)提高不動(dòng)產(chǎn)稅收。在我國(guó)也設(shè)有類似的權(quán)利

12、。無(wú)繼承人財(cái)產(chǎn)充公權(quán)Escheat。是政府對(duì)土地私有業(yè)主的一種限制。當(dāng)土地所有者死亡，沒(méi)有留下有效遺囑或沒(méi)有繼承人，也沒(méi)有對(duì)其財(cái)產(chǎn)的合法原告和請(qǐng)求人，則其不動(dòng)產(chǎn)將被自動(dòng)轉(zhuǎn)為州政府或縣政府的財(cái)產(chǎn)。 除此之外，政府還針對(duì)外部性問(wèn)題對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益制定了一些限制性規(guī)定。如不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主在利用其不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不得損害他人的利益；共有不動(dòng)產(chǎn)的正當(dāng)占有人有責(zé)任維護(hù)其他共有產(chǎn)權(quán)人的合法利益，不得因自身行為不當(dāng)引起共有不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值損失；不動(dòng)產(chǎn)的受讓人應(yīng)按轉(zhuǎn)讓或承租合約利用不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)也必須服從政府為維護(hù)公共利益所制定的法規(guī)；不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主有為他人提供地役權(quán)的義務(wù)；不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主有責(zé)任對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展維修和保養(yǎng)，不得對(duì)他人人身和財(cái)產(chǎn)造

13、成損害等。 4難以變現(xiàn)性 由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高、不可移動(dòng)和個(gè)別性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能很頻繁。一宗不動(dòng)產(chǎn)的單價(jià)少則每平方米數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元；總價(jià)少則數(shù)十萬(wàn)元，多則數(shù)百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元，甚至數(shù)億元也缺乏為奇。同時(shí)，一旦購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，由于它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以自由流動(dòng)，所以必須承當(dāng)未來(lái)區(qū)位條件變化和政策影響的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值越高，風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)也越大。此外，不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別性使得它所面對(duì)的購(gòu)置群體圍相對(duì)較窄。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值越高，購(gòu)置群體圍也越窄。因此，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)需要出售時(shí)，往往需要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找適宜的買(mǎi)方和進(jìn)展討價(jià)還價(jià)，因而變現(xiàn)比擬困難。否則，只有采用相當(dāng)幅度降價(jià)的方式，才可能實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。 5保

14、值增值性 由于不動(dòng)產(chǎn)具有耐久性，土地可長(zhǎng)久使用，建筑物價(jià)值自然損耗時(shí)間也很長(zhǎng)，且可進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)和改進(jìn)投資保持或增加其價(jià)值，因而可以抵御通貨膨脹的影響。即不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值可隨貨幣貶值而增加，從而表現(xiàn)出保值和增值性。又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)具有稀缺性和涉及廣泛性，稀缺程度隨人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等引起的需求增加而增加，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)增值；而外部投資產(chǎn)生的正效應(yīng)也可使不動(dòng)產(chǎn)增值。三、不動(dòng)產(chǎn)分類1. 按用途分類 按用途劃分，不動(dòng)產(chǎn)主要可分為以下10類。 1居住用途：包括普通住宅、公寓、別墅、集體宿舍等。 2商業(yè)用途：包括零售商店、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、貿(mào)易場(chǎng)所等。 3辦公用途：包括經(jīng)營(yíng)性的商務(wù)辦公樓，如金融、保險(xiǎn)

15、大廈，、電信大樓等；也包括政府行政辦公樓等。 4效勞用途：包括賓館、旅店、飯店、度假村、招待所、酒店、餐館、快餐店、酒吧、咖啡店、食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店、加油站等。 5文化娛樂(lè)及休閑用途：包括圖書(shū)館、博物館、文化館、展覽館、音樂(lè)廳、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、夜總會(huì)、體育館場(chǎng)、游泳館池、高爾夫球場(chǎng)、海灘、滑雪場(chǎng)、風(fēng)景名勝等。 6醫(yī)療用途：包括醫(yī)院、療養(yǎng)院、急救中心等。 7工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用途：包括工業(yè)廠房、車(chē)間、料場(chǎng)、礦山、倉(cāng)庫(kù)、以及直接為工業(yè)生產(chǎn)配套效勞的廠辦公場(chǎng)所等。 8農(nóng)業(yè)用途：包括農(nóng)用地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、畜牧場(chǎng)、谷場(chǎng)、果園、水利設(shè)施等。 9特殊用途：包括火車(chē)站、汽車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、水上客運(yùn)站、

16、大中小學(xué)設(shè)施、托幼設(shè)施、實(shí)驗(yàn)樓、部隊(duì)營(yíng)房、教堂、寺廟、墓地等。 10綜合用途：包括兩種或兩種以上用途的不動(dòng)產(chǎn)。2. 按是否產(chǎn)生收益分類 按是否產(chǎn)生收益劃分，不動(dòng)產(chǎn)主要分為以下兩類。 1收益性不動(dòng)產(chǎn)：指能直接取得市場(chǎng)租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)。上述商業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性辦公用途不動(dòng)產(chǎn)、效勞用途不動(dòng)產(chǎn)、醫(yī)療用途不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用途不動(dòng)產(chǎn)、農(nóng)業(yè)用途不動(dòng)產(chǎn)大多屬收益性不動(dòng)產(chǎn)；按市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)的文化娛樂(lè)及休閑用途不動(dòng)產(chǎn)通常也是收益性不動(dòng)產(chǎn)；此外，在市場(chǎng)上出租的所有不動(dòng)產(chǎn)都是收益性不動(dòng)產(chǎn)。 2非收益性不動(dòng)產(chǎn)：指不能直接取得經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)，泛指除收益性不動(dòng)產(chǎn)以外的所有其他不動(dòng)產(chǎn)。如只能自用的住宅、政府辦公

17、樓、部隊(duì)營(yíng)房、教堂、寺廟等。對(duì)于公益性機(jī)構(gòu)中的不動(dòng)產(chǎn)，如文化娛樂(lè)設(shè)施和學(xué)校設(shè)施等，即使這些機(jī)構(gòu)收費(fèi)，但所收費(fèi)用只是為了維持自身收支平衡，并不包含不動(dòng)產(chǎn)取得的收益，則這些不動(dòng)產(chǎn)也是非收益性不動(dòng)產(chǎn)。第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格概念 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)而言，主要是從量上把握不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值，因此可將不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格定義為：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指在*個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。 此定義有三層含義：第一，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指*個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；第二，不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)于不同價(jià)格；第三，這種代價(jià)一般以貨幣形式支付，但也可以實(shí)物或勞務(wù)等其他形式支付，如以知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)入

18、股的一方，能夠以股權(quán)形式享有包含合資方不動(dòng)產(chǎn)在的總資產(chǎn)所帶來(lái)的局部利益。二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是由不動(dòng)產(chǎn)的有用性、稀缺性和有需求三者有機(jī)結(jié)合而形成的。在現(xiàn)實(shí)生活中，各種不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上下，同一不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，實(shí)際上是由這三者程度的不同及其變化引起的，它通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系反映出來(lái)。例如，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的變動(dòng)可以改變*類不動(dòng)產(chǎn)的稀缺程度，從而引起該類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變化；*不動(dòng)產(chǎn)的功能貶值將使該不動(dòng)產(chǎn)的效用降低，從而引起該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降；不同時(shí)期對(duì)同類不動(dòng)產(chǎn)的需求發(fā)生變化，在供應(yīng)條件不變的情況下，也會(huì)引起該類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變化。三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格類型 從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格表達(dá)的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的交換價(jià)值，而

19、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的多樣性必然導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的多樣性。 另一方面，對(duì)于不同的行為和方式，或者對(duì)于不同的目的，不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)出不同的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如有的是市場(chǎng)交易的結(jié)果；有的是作為政府課稅的計(jì)稅依據(jù)；有的是作為投保價(jià)值；有的是政府征用的補(bǔ)償依據(jù)；還有的是特定時(shí)期政策或制度的產(chǎn)物。即使是市場(chǎng)交易的結(jié)果，有時(shí)卻并不滿足公開(kāi)市場(chǎng)條件，如交易圍窄的抵押行為等。此外，有時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格只是指不動(dòng)產(chǎn)個(gè)別組成局部的價(jià)格。因此，分清不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格種類，明確各種不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的含義和作用，是實(shí)現(xiàn)正確估價(jià)的根底和前提。 1按價(jià)格的形成形式分類成交價(jià)格成交價(jià)格指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。成交價(jià)格既可能是正常的，也可能是不正

20、常的，它隨著交易雙方的心態(tài)、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益和狀態(tài)的了解、對(duì)市場(chǎng)把握的程度、討價(jià)還價(jià)的能力、以及購(gòu)置方偏好等的不同而不同。 2市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格指*特定時(shí)期*種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類不動(dòng)產(chǎn)大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，反映該類不動(dòng)產(chǎn)在此時(shí)期的平均價(jià)格水平。對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，每個(gè)時(shí)期都有它們各自的市場(chǎng)價(jià)格。 3理論價(jià)格 理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場(chǎng)模擬而形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，一般通過(guò)理性經(jīng)濟(jì)人等一系列假設(shè)，同時(shí)在假定商品和生產(chǎn)要素價(jià)格時(shí)對(duì)消費(fèi)者和廠商各自行為進(jìn)展研究的根底上，進(jìn)一步研究不同市場(chǎng)構(gòu)造下均衡價(jià)格是如何決定的，由此得出的均衡價(jià)格即為理論價(jià)格。因此，理論價(jià)格不是真實(shí)價(jià)格，但它提醒

21、了市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)價(jià)格形成的影響，而且市場(chǎng)機(jī)制本身具有實(shí)現(xiàn)均衡的趨勢(shì)，因此理論價(jià)格可以指導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格的形成。 4公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 在美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)著作中，經(jīng)常使用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值簡(jiǎn)稱為市場(chǎng)價(jià)值的概念，其定義為在競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)市場(chǎng)條件下最可能形成的價(jià)格。 5評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格是估價(jià)人員針對(duì)*種估價(jià)目的，對(duì)*不動(dòng)產(chǎn)在*時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)展估算和判定的結(jié)果。評(píng)估價(jià)格又被稱為評(píng)估價(jià)、評(píng)估值、評(píng)估額或估價(jià)結(jié)果，也可根據(jù)所采用估價(jià)方法的不同而采用不同的稱呼。如在估價(jià)中采用市場(chǎng)比擬法得出的價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格，采用本錢(qián)法得出的價(jià)格通常稱為積算價(jià)格，采用收益法得出的價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。 6政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 政府指

22、導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是政府為實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控和對(duì)*些物品實(shí)行特別政策而制定的價(jià)格，由政府有關(guān)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限和圍制定。 政府指導(dǎo)價(jià)一般采用規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的形式，政府定價(jià)通常表現(xiàn)為直接規(guī)定價(jià)格。此外，政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還可以采用制定最高和最低限價(jià)、或者規(guī)定本錢(qián)構(gòu)成和利潤(rùn)率等其他形式。 在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格中具有政府指導(dǎo)價(jià)性質(zhì)的主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格以及經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格，而具有政府定價(jià)性質(zhì)的主要是城鎮(zhèn)住房制度改革中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和本錢(qián)價(jià)。 2按實(shí)物形態(tài)分類 1土地價(jià)格土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，僅指不動(dòng)產(chǎn)中土地局部的價(jià)格。在我國(guó)，根據(jù)土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)程度的不同，習(xí)慣上將土地分為生地、毛地

23、和熟地三種，土地使用權(quán)有償出讓時(shí)的相應(yīng)價(jià)格分別稱為生地價(jià)格、毛地價(jià)格和熟地價(jià)格。根據(jù)土地使用權(quán)取得市場(chǎng)的不同，可分為出讓價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格。根據(jù)價(jià)格表示單位的不同，可分為總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。此外，在*些特別場(chǎng)合，還存在一種補(bǔ)地價(jià)。2建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格僅指不動(dòng)產(chǎn)中建筑物局部的價(jià)格，不含建筑物占用圍的土地價(jià)格。其中建筑物單價(jià)是以單位建筑面積表示的建筑物價(jià)格。建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，實(shí)質(zhì)上是房屋建筑所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。3不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格此處專指建筑物連同所占用土地的整體價(jià)格。在我國(guó)，一般稱為房?jī)r(jià)，指土地使用權(quán)與房屋建筑所有權(quán)的整體價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)單價(jià)通常指單位建筑面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，也可能是單位建筑物使用面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。因

24、同一宗不動(dòng)產(chǎn)的建筑物使用面積小于建筑面積，但總價(jià)格一樣，所以單位使用面積價(jià)格高于單位建筑面積價(jià)格。面積單位一般采用平方米，但在我國(guó)和地區(qū)，習(xí)慣上分別采用平方英尺和坪。此外，不動(dòng)產(chǎn)也包括在建工程，即已完成的局部建筑物連同所占用土地作為不動(dòng)產(chǎn)整體工程轉(zhuǎn)讓，但不包括尚未完成的土地開(kāi)發(fā)工程，后者可劃歸于土地局部。按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式的不同，可以分為實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格。按不動(dòng)產(chǎn)交易標(biāo)的狀況的不同，可以分為現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格。按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的習(xí)慣，還可以分為起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)等。實(shí)際價(jià)格指在成交日期一次付清的價(jià)格，或根據(jù)此時(shí)的折現(xiàn)率將所有現(xiàn)實(shí)和未來(lái)支付折算到這一日期的支付總額。3按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類1

25、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格買(mǎi)賣(mài)價(jià)格指通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格，一般指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的讓與和取得價(jià)格。在我國(guó)既可以指有償出讓土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、也可以指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。2租賃價(jià)格租賃價(jià)格指不改變不動(dòng)產(chǎn)歸屬關(guān)系，由出租人將不動(dòng)產(chǎn)按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金稱為地租，不動(dòng)產(chǎn)整體出租稱為房租。我國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金反映市場(chǎng)供求關(guān)系、商品租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)8項(xiàng)因素、本錢(qián)租金包括商品租金的前5項(xiàng)因素、準(zhǔn)本錢(qián)租金和福利租金。應(yīng)注意的是，已形成租賃關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般只是業(yè)主發(fā)生變化，原租約有關(guān)

26、約定在租賃期限繼續(xù)有效，租金保持不變或根據(jù)原租約規(guī)定變化。3抵押價(jià)值抵押價(jià)值指以抵押貸款方式將不動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的條件是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，進(jìn)展他項(xiàng)權(quán)利登記。抵押價(jià)值的實(shí)質(zhì)是當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人依法以折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)等方式處置抵押不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的客觀合理價(jià)格折算到設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值。4保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值指對(duì)有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物投保時(shí)，為確定投保金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。5課稅價(jià)值課稅價(jià)值指為政府課稅目的，由不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員估定作為不動(dòng)產(chǎn)課稅依據(jù)的價(jià)值。課稅價(jià)值根據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定確定。在美國(guó)和日本，課稅價(jià)值一般以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

27、價(jià)值的一定比例確定。6征用價(jià)值征用價(jià)值指政府為了公共利益的需要，征用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)確定的補(bǔ)償金額。在我國(guó)，一般指征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償金額，也包括收回國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)未到期土地使用權(quán)的權(quán)利人和地上建筑物的所有人及使用人的補(bǔ)償和安置費(fèi)用。 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素一、一般因素影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一般因素指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平上下及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是整體性和全方位的，覆蓋面是整個(gè)地區(qū)。一般因素包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度行政因素三大項(xiàng)見(jiàn)表1-1。表1-1 一般因素細(xì)目表社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素制度行政因素1人口狀況1經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r1土地制度2城市化及公共設(shè)施條件

28、2儲(chǔ)蓄、消費(fèi)及投資水平2住房制度3教育及社會(huì)福利狀況3財(cái)政與金融狀況3城市規(guī)劃4不動(dòng)產(chǎn)交易慣例4物價(jià)、居民收入及就業(yè)水平4建筑規(guī)5生活方式等狀況5稅收負(fù)擔(dān)狀況5不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)稅制6心理因素6技術(shù)革新及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造狀況6地價(jià)政策7國(guó)政治狀況7城市交通體系狀況7交通管制8社會(huì)治安狀況8國(guó)際化狀況8行政隸屬關(guān)系變更9國(guó)際政治狀況9國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況二、區(qū)域因素 區(qū)域因素指不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包括兩方面，一是不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域的自然條件及經(jīng)濟(jì)地理位置與前述一般因素相結(jié)合而形成的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位及由此決定的不動(dòng)產(chǎn)供求狀況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響；二是城市各種不同類別用地地域由于本身特

29、性而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。本課程考慮的區(qū)域因素主要是指城市商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)各種影響相應(yīng)類別不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素見(jiàn)表1-2。表1-2 不同用地區(qū)域的影響因素表住宅區(qū)域商業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域1日照、溫度、濕度、風(fēng)向等自然地理狀態(tài)1商業(yè)及業(yè)務(wù)種類、規(guī)模、商業(yè)集聚狀況1干線道路、鐵道、港 灣、機(jī)場(chǎng)等對(duì)外交通設(shè)施的便利程度2街道幅寬、構(gòu)造的狀態(tài)2商業(yè)近鄰地域狀況、顧客群體數(shù)量及狀況2商品銷(xiāo)售市場(chǎng)及原材 料購(gòu)入市場(chǎng)與廠區(qū)的位置關(guān)系3離市中心距離及交通設(shè)施狀況3顧客及工作人員的交通工具及狀況3動(dòng)力資源及排放設(shè)施有關(guān)費(fèi)用 4附近商店配置狀況4商業(yè)繁華程度及興衰動(dòng)向4關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置 5上下水道、煤氣燃 料供應(yīng)

30、、污水處理、環(huán)衛(wèi)設(shè)施狀況5商品進(jìn)出運(yùn)輸?shù)谋憷潭?水質(zhì)污染、大氣污染等公害發(fā)生的可能性及危害程度6公共公益設(shè)施的配置及狀況6臨街道路往復(fù)可及性及通行能力6勞動(dòng)力資源狀況及生活條件7洪水、地震等災(zāi)害發(fā)生的可能性7營(yíng)業(yè)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況7有關(guān)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的有關(guān)規(guī)定8噪音、污染等公害的發(fā)生程度8地域經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造性及資本實(shí)力條件9地塊的面積、方位、配置及利用情況9停車(chē)設(shè)施狀況 10眺望、景觀等自然環(huán)境狀況三、個(gè)別因素 個(gè)別因素指不動(dòng)產(chǎn)由于各自條件的差異而影響其價(jià)格的因素。這是由不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)別性所決定的，并由此影響同類不動(dòng)產(chǎn)的不同價(jià)格。個(gè)別因素可細(xì)分為宗地條件和建筑物類別的影響。 與土地有關(guān)的因素主要有宗地的自然條件、局部區(qū)位條件及環(huán)境狀況。自然條件包括宗地的地形、地勢(shì)、地質(zhì)狀況，宗地的面積、形狀及與道路街面的方位關(guān)系。用作住宅的宗地更側(cè)重于日照、通風(fēng)、干濕條件、興建住宅的適宜朝向等。局部區(qū)位條件及環(huán)境狀況包括宗地所處的地段位置，離街面的距離，連接街面的道路系統(tǒng)，街面的幅寬、構(gòu)造等狀態(tài)，交通設(shè)施狀況，相鄰不動(dòng)產(chǎn)及周?chē)闆r，上下水道、電力、燃料設(shè)施狀況，景觀和綠化狀況，噪音及污染程度，對(duì)宗地利用的假設(shè)干限制條件