戴戈莊示范居住區(qū)項目_secret

1、某示范居住區(qū)項目投資機會分析報告 黃祖飛 2006-3-1一、項目概況研究招標文件，該地塊為位于某區(qū)某路南側(cè)，*山路西側(cè)，分為兩部分，其中HD2006-01為商品房，為某區(qū)居民的拆遷用地，規(guī)劃具體指標如下：編號土地面積土地用途容積率建筑密度綠地率建筑面積土地使用權(quán)招標起始價備注HD2006-01111021居住1.8635%2064991000元/平方招標出讓土地HD2006-0285328居住1.2535%106660居住安置房建設(shè)用地二、項目運作方式1、項目運作要求該項目為捆綁項目，兩塊地為一個整體進行招標，取得HD2006-01地塊的開發(fā)商為HD2006-02進行代建，代建費用為HD20

2、06-01地塊中標開發(fā)商支付的土地出讓金，開發(fā)商不計取代建管理費以及代建工程利潤。對于代建工程，開發(fā)商協(xié)助招標標單位辦理規(guī)劃、設(shè)計，全面負責工程的一切事項；招標單位負責材料、設(shè)備的選型，招標單位有權(quán)指定分項工程的分包商；招標單位、開發(fā)商雙方共同商定工程的發(fā)包。2、項目組織結(jié)構(gòu)要求中標人在某區(qū)成立具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，由新公司作為該項目開發(fā)主體，中標人與新公司簽訂擔保書，全面承擔擔保責任。對于代建項目，招標單位指定監(jiān)理單位，以及雙方共同商定審計公司。3、資金要求投標保證金3000萬，中標后，該費用自動轉(zhuǎn)為土地出讓金；簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后10天內(nèi)再繳納3000萬出讓金，簽訂合同后6

3、0日內(nèi)剩余土地出讓金付清。土地出讓金最低價20649.9萬元三、投資利潤分析1、項目實際投資費用序號項目費用（萬元）備注1土地出讓金20649.92轉(zhuǎn)讓契稅619.4973前期費用8259.964建安成本8948.29僅計取得預售之前的費用5不可預見費805.34616總數(shù)39282.9931 2、 投資分析表編號項目定價一定價二兩、三年后預測價1銷售單價3600380044002銷售總收入74339.6478469.6290859.563項目總成本72966.59573276.343674205.589114實際投資總成本39282.99339282.993139282.99315利潤總額1

4、373.04495193.2763916653.970896所得稅453.104811713.781215495.8103947稅后利潤919.940083479.4951811158.16058稅后總投資利潤率1.26%4.75%15.15%9稅后實際投資利潤率2.34%8.86%29.17%注：1、HD2006-02地塊為代建費用，因為開發(fā)商不能計取管理費用和利潤，所以基本上沒有利潤（總包隊伍不一定為我集團公司），所以僅對HD2006-01地塊進行投資分析。2、因沒有實際調(diào)查某市場，從網(wǎng)上對目前該地塊最近區(qū)域兩個樓盤定價進行分析（3600元/平方米，3800元/平方米），作為參考。3、具體

5、分析見附件一四、初步結(jié)論：初步考慮放棄該項目。原因一：利潤低：以目前周邊8公里范圍內(nèi)市場價進行分析（而且上述投資分析表中土地出讓金為最低值，即成本最低），利潤率太低，行業(yè)目前基準收益率比較高，稅后總投資率約為10%以上，稅后實際總投資利潤率約25%以上。原因二：該項目積壓資金太厲害，土地出讓金付清后，10個月內(nèi)土地不一定交給房地產(chǎn)商，貸款利息壓力很大。原因三：該項目潛力比較大，比較適合資金雄厚的房地產(chǎn)公司：某目前區(qū)域性價格差異比較大，該項目距離天泰陽光海岸三期等高檔樓盤，交通距離為13.8公里，直線距離為9.8公里，目前該區(qū)域售價比較高，其中天泰陽光海岸價格為5800元/平方米；距離保稅區(qū)約7

6、.5公里，該區(qū)域兩個樓盤目前售價分別為3580元/平方米、4100元/平方米（該報價為精裝修價格）；某示范居項目同兩個區(qū)域成三角關(guān)系，從網(wǎng)上資料顯示看區(qū)域間距之間基本上沒有樓盤，兩年內(nèi)的價格預測很難估計，風險比較大。參照兩、三年后的預測價格，利潤率比較客觀，適合資金比較雄厚的公司。原因四：代建項目：為基本上為免費服務項目，中標房地產(chǎn)公司基本上沒有利潤，且政府介入的內(nèi)容太多，總包隊伍不一定為青建集團，分項工程的隊伍政府有權(quán)指定，工期壓力比較大。原因五：規(guī)劃指標風險：招標文件中“第六章付款要求”中一句話“如該土地實際建筑面積低于公告規(guī)劃建筑面積，成交價格維持原數(shù)，不予折扣?！憋L險太大。綜合以上，初

7、步結(jié)論建議放棄該項目投標，如果需要進一步分析，需要實地考察該項目周邊環(huán)境等資料，并做項目可行性研究。附件一某示范居住區(qū)1號地塊序號1占地面積容積率建筑面積2111021平方米1.86206499平方米投資估算序號項目單位價格建筑面積總費用（萬元）占總投資比例備注一開發(fā)成本1土地投資100020649920649.928.30%2契稅30206499619.4970.85%3前期費用4002064998259.9611.32%4建安成本130020649926844.8736.79%5小區(qū)內(nèi)配套2002064994129.985.66%包括電配套費用90元/平方米6不可預見費用392064998

8、05.34611%建安成本的3%開發(fā)成本合計296920649961309.553184%二開發(fā)費用1管理費用59.382064991226.1910621.68%開發(fā)成本的2%2銷售費用722064991486.792830.62%銷售收入的2%3財務費用235.12842064994855.3779476.65%預售許可證取得之前投資款兩年貸款利息按照6%計取三銷售稅金1營業(yè)稅及其稅金1982064994088.68026%銷售收入的5.5%四總成本合計3533.508420649972966.59511100%銷售收入項目銷售單價（元/平方米）建筑面積銷售總收入（萬元）地塊1號360020649974339.64項目損益表編號項目價格一（最低售價）價格二價格三兩、三年后預測價1銷售單價36003800400044002銷售總收入74339.6478469.6282599.690859.563項目總成本72966.59573276.343673586.0921174205.589114實際投資總成本39282.99339282.993139282.993139282.99315利潤總額1373.04495193.276399013.50789116653.970896所得稅453.10