房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的構(gòu)建_secret

1、PAGE PAGE 5論房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的構(gòu)建【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性環(huán)境，謀求持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，可以實(shí)現(xiàn)資源共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟可以有土地資金聯(lián)盟、資金資金聯(lián)盟、協(xié)調(diào)開發(fā)聯(lián)盟等多種形式。建立戰(zhàn)略聯(lián)盟要注意優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、核心能力互補(bǔ)、靈活獨(dú)立等原則?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 戰(zhàn)略聯(lián)盟 核心能力房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對(duì)共同市場(chǎng)的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為了達(dá)到共同擁有市場(chǎng)、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等目的，通過(guò)協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益聯(lián)合體。房地

2、產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的必然趨勢(shì)。1.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的必然性1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的外在因素中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不確定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)環(huán)境不確定性對(duì)企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過(guò)程中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場(chǎng)理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了較高的競(jìng)爭(zhēng)門檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1.2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)自身的特點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的內(nèi)在因素首先是

3、受到了資金以及融資能力的制約，資金是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的先決性條件。房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)突出的特點(diǎn)就是產(chǎn)品價(jià)值高、投資量大、資金需求密集、資金周轉(zhuǎn)慢。任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能完全依靠自有資金解決開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)金融尚在起步階段，并不發(fā)達(dá)，融資渠道單一，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)處于資金短缺狀態(tài)。其次是受到了土地及獲取土地能力的制約。土地是房屋的載體，是房地產(chǎn)開發(fā)的物質(zhì)基礎(chǔ)。由于土地的不可移動(dòng)性和供給有限性，我國(guó)土地資源極其稀缺。土地供給招投標(biāo)制度的實(shí)行使得土地價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上漲態(tài)勢(shì)，所以能否長(zhǎng)期擁有土地以及獲取土地的能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。第三，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)多，建設(shè)周期長(zhǎng)，投

4、資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)作、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)存在一些不確定的因素。由于企業(yè)自身資源和能力有限，不可能在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這種在價(jià)值鏈某些環(huán)節(jié)上的不足，會(huì)造成企業(yè)整體機(jī)能不完備，使某些具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)因整體的不足發(fā)揮不出應(yīng)有的功效，缺乏相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而有可能無(wú)法面對(duì)市場(chǎng)的各種不確定性1.3從零和博弈到正和博弈的轉(zhuǎn)變?nèi)蚪?jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)使得現(xiàn)代企業(yè)的思路從單純競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向?yàn)楹献鞲?jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)也要由“彼得我失”的零和思維轉(zhuǎn)向相得益彰的“正和博弈”。只有這樣各對(duì)手才能以平等協(xié)商促成互惠合作，達(dá)到雙贏，實(shí)現(xiàn)利益平衡。實(shí)行“合

5、作博弈”，可以減少因?qū)苟a(chǎn)生的資源浪費(fèi)，企業(yè)間可以產(chǎn)生聯(lián)合的最大化壟斷利潤(rùn)。在實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)節(jié)內(nèi)部可以形成穩(wěn)定的供應(yīng)鏈，穩(wěn)定產(chǎn)品及材料的價(jià)格，減少交易成本的發(fā)生。進(jìn)行新產(chǎn)品開發(fā)時(shí)，可降低研發(fā)費(fèi)用，防范研發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟可采取的途徑2.1土地資金聯(lián)盟由于銀根緊縮和土地資源稀缺，有些開發(fā)企業(yè)擁有土地，或者在獲得土地以后缺乏資金無(wú)力進(jìn)行開發(fā)；有些開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力雄厚但手中不掌握土地。這類開發(fā)企業(yè)可以采取土地資金聯(lián)盟的方式，各盡其力，合作開發(fā)，聯(lián)手完成項(xiàng)目，既解決了有資金缺土地的困境，又化解了有土地缺資金的難題。從戰(zhàn)略資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)來(lái)看，“土地資金”合

6、作是最符合房地產(chǎn)開發(fā)投資要求，最能解決土地、資金瓶頸的戰(zhàn)略聯(lián)盟方式。2.2資金資金合作聯(lián)盟當(dāng)前各地政府在土地出讓時(shí)，為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的效果，不論在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大幅土地整體出讓，禁止分批分塊出讓土地，零星小地塊的出讓越來(lái)越少?？陀^上要求開發(fā)企業(yè)將手中的資金集中起來(lái)，積少成多，共同購(gòu)置土地，共同分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，走聯(lián)合開發(fā)之路。2.3以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代，有著較高知名度、美譽(yù)度的房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌和房地產(chǎn)企業(yè)品牌成為消費(fèi)者的首選。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和企業(yè)內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力的作用下，那些手中掌握土地、資金等資源但運(yùn)作能力不強(qiáng)的企業(yè)可以與

7、綜合實(shí)力強(qiáng)、擁有品牌等無(wú)形資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，依靠品牌進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張。品牌聯(lián)盟可以是房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相關(guān)的其他行業(yè)企業(yè)的合作。2.4協(xié)調(diào)開發(fā)聯(lián)盟根據(jù)“地段論”，區(qū)域價(jià)值決定樓盤價(jià)值。任何樓盤營(yíng)銷推廣的成功都與該樓盤所在區(qū)域的成熟度有關(guān)。所以，同一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行合縱連橫式的區(qū)域推廣，提升經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位價(jià)值，有助于區(qū)域內(nèi)樓盤的營(yíng)銷。同時(shí)，同一區(qū)域不同的開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)前期產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等階段進(jìn)行隴調(diào)，共建配套，聯(lián)合營(yíng)銷，統(tǒng)籌布局，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共享資源，給未來(lái)的業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、方便、美觀、衛(wèi)生的社區(qū)環(huán)境。這種戰(zhàn)略聯(lián)盟具有很好的規(guī)模效應(yīng)

8、和協(xié)同效應(yīng)，不僅可以使得成員企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，也可以獲得良好的社會(huì)效益。2.5基于開發(fā)全過(guò)程的戰(zhàn)略聯(lián)盟房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一般由投資機(jī)會(huì)篩選、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開發(fā)、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于各環(huán)節(jié)的中心，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，實(shí)際上是以房地產(chǎn)開發(fā)為核心、由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌安排的。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)資源配置與整合能力，建立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，不僅僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，更應(yīng)該涵蓋開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、建筑商、代理商、廣告公司、物業(yè)公司、裝飾裝演、家具家電等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的合作，從而形成一個(gè)覆蓋眾多行業(yè)、涉及眾多企業(yè)或單位的聯(lián)盟體

9、系。3.聯(lián)盟的基本原則房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的制定必須要和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)結(jié)合起來(lái)。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)出發(fā)，在構(gòu)建戰(zhàn)略聯(lián)盟時(shí)應(yīng)以下面三個(gè)基本原則為基準(zhǔn)：3.1聯(lián)盟成員核心能力互補(bǔ)原則我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標(biāo)是彌補(bǔ)企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強(qiáng)企業(yè)的核心能力。當(dāng)聯(lián)盟方的核心能力與本企業(yè)的核心能力相一致時(shí)，往往造成聯(lián)盟后企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大了，但企業(yè)的體質(zhì)卻更弱了，這種缺少互補(bǔ)核心能力和內(nèi)部整合的聯(lián)盟是聯(lián)盟失敗的主要原因之一。在聯(lián)盟規(guī)劃與實(shí)際操作中，應(yīng)以企業(yè)之間的差異為基礎(chǔ)，才能更好進(jìn)行業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，否則企業(yè)將喪失自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.2戰(zhàn)略性的互相學(xué)習(xí)原則不管實(shí)行什么樣形式

10、的戰(zhàn)略聯(lián)盟，聯(lián)盟的目標(biāo)都是暫時(shí)的和局部的，企業(yè)要獲得長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須通過(guò)學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn)積累來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力。3.3保持靈活戰(zhàn)略和獨(dú)立地位的原則競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)性和不確定性，要求企業(yè)要有迅速適應(yīng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略與之相適應(yīng)，當(dāng)企業(yè)因?yàn)槁?lián)盟而失去戰(zhàn)略的靈活性時(shí)，一旦環(huán)境改變，就會(huì)產(chǎn)生巨大的聯(lián)盟風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，聯(lián)盟使企業(yè)失去戰(zhàn)略的靈活性，也違背了戰(zhàn)略聯(lián)盟的目的。戰(zhàn)略聯(lián)盟是建立在平等互利和相互信任基礎(chǔ)上的，一旦某一聯(lián)盟方失去了獨(dú)立地位，聯(lián)盟就變成了兼并，這樣，對(duì)方的投機(jī)就會(huì)造成對(duì)企業(yè)的侵害，而這種風(fēng)險(xiǎn)是一般企業(yè)無(wú)法承擔(dān)的。4.房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問(wèn)題4.1房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系房地產(chǎn)企

11、業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競(jìng)合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過(guò)合作取得共同的市場(chǎng)利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對(duì)特定市場(chǎng)時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實(shí)行市場(chǎng)的聯(lián)合推廣，但是也要面對(duì)在銷售上的激烈競(jìng)爭(zhēng)。如何處理好競(jìng)爭(zhēng)和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過(guò)有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨(dú)立的組織來(lái)完成合作的任務(wù)，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。4.2房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。這里必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖突，不僅影響聯(lián)盟的合作效率，也可能導(dǎo)致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導(dǎo)致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮企業(yè)文化的融合問(wèn)題。4.3房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的組織設(shè)置問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的內(nèi)容十分豐富。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)合作的組織形式也是豐富的。但是不同的組織形式也關(guān)系到聯(lián)盟的合作效率。因此，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合聯(lián)盟成員的資源狀況和企業(yè)文化等特征，采取有效的組織形式去負(fù)責(zé)聯(lián)盟內(nèi)部的合作事務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的合作內(nèi)容是全方位的，在合作的過(guò)程之中聯(lián)盟也是以一定的層次不斷發(fā)展的。當(dāng)然，多層次的聯(lián)盟形式也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的重要推動(dòng)力。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)