RF-DW-LC-01-F01 市場調(diào)研報(bào)告(1)

1、第 PAGE 12頁 共 NUMPAGES 12頁市場調(diào)研報(bào)告（模板示例）目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc335890691 第一章房地產(chǎn)宏觀市場分析 PAGEREF _Toc335890691 h 3 HYPERLINK l _Toc335890692 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響 PAGEREF _Toc335890692 h 3 HYPERLINK l _Toc335890693 第二節(jié) 房地產(chǎn)政策對住宅產(chǎn)業(yè)的影響 PAGEREF _Toc335890693 h 3 HYPERLINK l _Toc335890694 全市房地產(chǎn)市場分析

2、PAGEREF _Toc335890694 h 3 HYPERLINK l _Toc335890695 四. 版塊分析。 PAGEREF _Toc335890695 h 3 HYPERLINK l _Toc335890696 第二章 區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc335890696 h 4 HYPERLINK l _Toc335890697 區(qū)域環(huán)境概述 PAGEREF _Toc335890697 h 4 HYPERLINK l _Toc335890698 第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析 PAGEREF _Toc335890698 h 4 HYPERLINK l _Toc335890699

3、第三節(jié) 本項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc335890699 h 7 HYPERLINK l _Toc335890700 第三章、客戶群體需求分析 PAGEREF _Toc335890700 h 8 HYPERLINK l _Toc335890701 第一節(jié) 主導(dǎo)客戶群的定位分析 PAGEREF _Toc335890701 h 8 HYPERLINK l _Toc335890702 第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析 PAGEREF _Toc335890702 h 9 HYPERLINK l _Toc335890703 一、購房動機(jī)及關(guān)注因素 PAGEREF _Toc335890703

4、h 9 HYPERLINK l _Toc335890704 二、主導(dǎo)客戶群購房偏好 PAGEREF _Toc335890704 h 10 HYPERLINK l _Toc335890705 第三節(jié) 主導(dǎo)客戶群對價(jià)格的承受力分析 PAGEREF _Toc335890705 h 11 HYPERLINK l _Toc335890706 一、單位價(jià)格需求 PAGEREF _Toc335890706 h 11房地產(chǎn)宏觀市場分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響一、近期宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢二、 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對房地產(chǎn)投資的影響第二節(jié) 房地產(chǎn)政策對住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動國民經(jīng)濟(jì)

5、增長，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個(gè)步驟。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭房地產(chǎn)業(yè)，只有及時(shí)、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。全市房地產(chǎn)市場分析一. 全市供需分析；二. 全市價(jià)格走趨；三. 住宅、寫字樓、商業(yè)分析；四. 版塊分析；五熱銷樓盤的分析（前十名項(xiàng)目）。第二章 區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通狀況二、周邊配套狀況購物、學(xué)校、

6、娛樂、銀行、郵政、賓館、醫(yī)院等三、人文環(huán)境第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型位置均價(jià)總建面積樓型 （塔or板樓）裝修 （毛坯or精裝）周邊項(xiàng)目概述（根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)分類）項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售均價(jià)去化速度裝修標(biāo)準(zhǔn)第一次開盤時(shí)間展示標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目特色及創(chuàng)新戶型配比主力客群二、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析通過對該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：項(xiàng)目定位戶型產(chǎn)品定位戶型設(shè)計(jì)三、區(qū)域內(nèi)競爭對手分析 主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、發(fā)展商、位置、 規(guī)模、宣傳主題、戶型、板樓復(fù)式、起價(jià)、均價(jià)、 銷售情況、容積率、項(xiàng)目占地、產(chǎn)品配比，物業(yè)形式、去化率、戶型圖等。華騰園等發(fā)展商：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公

7、司位置： 東三環(huán)勁松橋東北側(cè)規(guī)模： 占地面積12.82公頃，總建筑面積約40萬平方米，由12棟25-28層風(fēng)格現(xiàn)代的塔式住宅組成。起價(jià)： 4580元/平方米均價(jià)： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。中心花園里的網(wǎng)球場、門球場、運(yùn)動器械，社區(qū)老年活動中心、醫(yī)療中心、托幼、學(xué)校綜合分析：小區(qū)配套完善，入市價(jià)格合理，升值空間較大。戶型設(shè)計(jì)基本滿足購房者的需求。但物業(yè)管理存在較大問題，使業(yè)主入住后，怨聲載道。龍輝大廈開發(fā)商：北京恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置： 東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面

8、積30000平方米，地下2層；地上17層；417層為寫字樓；地下2地上4設(shè)購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場所。戶型： 采用大開設(shè)計(jì)，以8.15米為開間，自由組合。價(jià)格： 尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認(rèn)購。大廈配套：進(jìn)口電梯中央空調(diào)24小時(shí)熱水供電系統(tǒng)：80W/平方米，雙路暗埋。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進(jìn)口產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻 花崗巖、高級面磚。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺檔次較低，與

9、其配置不相協(xié)調(diào)。第三節(jié) 本項(xiàng)目SWOT分析一 Strength（優(yōu)勢）位置優(yōu)勢，本項(xiàng)目位于CBD幅射地區(qū)，緊鄰東三環(huán)， 屬于國貿(mào)商圈，是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利。生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場及成型的居民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)尚未開始，可以根據(jù)市場變動情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在建項(xiàng)目雖多，但風(fēng)格類型各異容易聚集購買人氣。發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹立健康的市場形象，對銷售有促進(jìn)作用。二、Weakness（劣勢）項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來一定難度。周邊在售樓盤較多，對今后的銷售有一定壓力。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住居民，消費(fèi)能力有限，對價(jià)格的承受能力

10、較低。 三、Opportunity（機(jī)會）中國加入WTO后，對房地產(chǎn)業(yè)來說是新的發(fā)展機(jī)會，特別是CBD的形成將使其周邊保持旺盛的市場購買力。市場對投資型的物業(yè)寄求增加?？蛻魧幼…h(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。本項(xiàng)目可根據(jù)本地區(qū)市場需求進(jìn)行全新的包裝定位。四、Threat（威脅）項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對本項(xiàng)目會產(chǎn)生一定影響。區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。第三章、客戶群體需求分析 采用問卷調(diào)查形式做此塊分析+方國新版問卷第一節(jié) 主導(dǎo)客戶群的定位分析一、客戶類別細(xì)分1、 職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化行業(yè)信息行業(yè)金融行業(yè)醫(yī)療行業(yè)其它 2、 家庭構(gòu)成被調(diào)查者中

11、三口之家比例最多占46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅(jiān)力量，值得注意的是獨(dú)身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。二、主導(dǎo)客戶群定位1、 年齡構(gòu)成35.8%的被調(diào)查者年齡在2030歲之間，其次為3040歲。反映出年輕的置業(yè)主體將會是未來23年北京房地產(chǎn)的重要客戶。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析一、購房動機(jī)及關(guān)注因素1、購房目的；2、購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價(jià)格位置交通物業(yè)管理戶型社區(qū)環(huán)境配套設(shè)施小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量二、主導(dǎo)客戶群購房偏好1、 購買面積建筑面積（）所占比例50以下50-7070-100100-130130-150150-180180以上2、 購房時(shí)戶型選擇第三節(jié) 主導(dǎo)客戶群對價(jià)格的承受力分析一、