2006年廣州某上市地產(chǎn)公司全裝修成本控制淺析

1、全裝修成本控制淺析全裝修成本概況全裝修成本組成分析各階段成本控制全裝修成本控制淺析 全裝修成本占主體建安成本的25%28%,占售價的810全裝修成本概況成本概況成本分析各階段成本管理按功能房成本構成成本概況成本分析各階段成本管理重點:甲方分包其次:甲供材料、全裝修總包按分判方式成本構成成本概況成本分析各階段成本管理小戶型成本最高，控制小戶型成本就控制了所有戶型成本按戶型成本構成成本概況成本分析各階段成本管理客戶細分、市場定位決定裝修標準客戶細分：尋找目標客戶群，目標客戶的消費習慣、可承受價格區(qū)間、價值取向分析周邊市場調查：收集分析當?shù)赝愋湍繕耸袌霎a(chǎn)品裝修標準及供應、銷售情況裝修標準確定：結合

2、項目的市場定位，確定裝修標準 此裝修標準將指導后期設計方向（市場定位發(fā)生變化情況下將修訂裝修標準）全裝修成本控制措施可研階段成本概況成本分析各階段成本管理組織管理：成立全裝修設計小組（設計、銷售、成本組成）測算不同方案成本，控制在目標成本范圍內修建模板房，實際體驗裝修效果公司決策委員會、營銷、設計、成本、客戶及相關部門達成一致意見，確定全裝修交樓標準，并完成書面審批全裝修成本控制措施設計階段成本概況成本分析各階段成本管理全裝修成本控制措施招標階段成本概況成本分析各階段成本管理土建總包做全裝修并沒有成本優(yōu)勢全裝修單位選擇土建總包施工還是全裝修單位施工明確全裝修總包、專業(yè)分包、甲供材料范圍全裝修總

3、包：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等專業(yè)分包：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等）甲供材：墻地磚，涂料，開關插座，燈具，潔具，五金等全裝修成本控制措施招標階段成本概況成本分析各階段成本管理利用集團和區(qū)域采購平臺，占全裝修采購量47，既降低了成本又提高了工作效率。使用定點采購幾個項目一起聯(lián)合采購，既降低成本又提高工作效率全裝修成本控制措施招標階段成本概況成本分析各階段成本管理甲供材管理選定樣板之后，通過招標選取與樣板一致的、且具有競爭價格產(chǎn)品樣板展示時不承諾品牌，避免產(chǎn)品壟斷精裝總包報價中考慮甲供材稅費、管理費、損耗項目設置一名材料管理員管理甲供材料制訂甲

4、供材料管理指引，規(guī)范管理及操作 全裝修成本控制措施招標階段成本概況成本分析各階段成本管理合同管理總包合同明確：總包配合費、總包與全裝修交接程序及驗收表格全裝修合同明確：專業(yè)分包配合費、成品保護、甲供材稅費、管理費、損耗專業(yè)分包合同明確：成品保護全裝修成本控制措施招標階段成本概況成本分析各階段成本管理成品保護全裝修總包、專業(yè)分包合同都列明成品保護條款，嚴格執(zhí)行合同中的相關條款，分清責任，甲方不再為此增加成本。合同中用圖片加文字詳細描述保護方法 木門保護 木地板保護 浴缸保護 全裝修成本控制措施招標階段成本概況成本分析各階段成本管理案例一：設計前置 花城四期A1、A2、B6、B7棟廚房、衛(wèi)生間已按

5、水電施工圖施工完成，但待全裝修圖紙出來后發(fā)現(xiàn)：各插座位置、給排水點位置、煙道開口等現(xiàn)場安裝位置與精裝圖紙有較大出入，為滿足裝修標準，必須將完工部分做出改動，為此發(fā)生無效成本約20萬，分攤到建筑面積增加成本7元/平米 廚衛(wèi)設計、室內戶型布置在主體施工圖紙出來之前完成，明確給排水、插座、開關、空調擺放、櫥柜擺放位置，避免二次鑿除，發(fā)生無效成本。圖紙會審，較少錯漏碰缺。 案例分享成本概況成本分析各階段成本管理案例二： 萬科藍山項目一期小高層64戶為全裝修交樓，營銷為促進銷售要求提供兩種全裝修標準供業(yè)主選擇（1、450元/平米全裝修成本，2、 600元/平米全裝修成本），從銷售情況來看：1、選擇普通標準的為59戶，占92，2、選擇豪華標準的為6戶，占8。 從銷售反饋的信息來看，提供兩種裝修標準對銷售基本沒有促