加油站土地拍賣評估方法資料

1、加油站土地拍賣的評估方法蘇州天地房地產(chǎn)評估加油站拍賣評估加油站情況分析加油站土地拍賣估價案例1加油站土地拍賣估價方法3目錄2存在問題評估思路基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法收益復(fù)原法本錢逼近法加油站土地作為一種特殊商服用地在實際生活中為具有壟斷性質(zhì)的用地 ，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。 一 . 加油站情況分析基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法收益復(fù)原法本錢逼近法扣除特許經(jīng)營權(quán)費評估方法存在問題拍賣目的中，權(quán)益不可分割 不動產(chǎn)價值的本質(zhì)是不動產(chǎn)權(quán)益包括權(quán)利、利益、收益，單一對象權(quán)益價值是不可分割單獨存在的。拍賣目的中，加油站土地離開了特許經(jīng)營權(quán)就不是加油站了，為此單一加油站土地與特許經(jīng)營權(quán)是不可分割的。特許經(jīng)營權(quán)費壟斷地租

2、特許經(jīng)營權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭。在中國，中石油、中石化對加油站特許經(jīng)營權(quán)有壟斷性，特許經(jīng)營權(quán)費用確定有明顯“人為性，現(xiàn)階段特許經(jīng)營權(quán)費不等于壟斷地租。估價思路 加油站土地拍賣評估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值。二. 加油站土地拍賣估價方法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 我國各地基準(zhǔn)地價根本上只有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價及其修正體系，很少細(xì)分到加油站等特殊商服用地基準(zhǔn)地價及其修正體系。 影響加油站用地收益的因素較一般商服用地如商場、店鋪影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍賣評估不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價修正體系。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 經(jīng)過調(diào)查和統(tǒng)計各

3、加油站的收益水平及影響因素進行分析、制訂相應(yīng)的修正系數(shù)修正評估加油站估價對象土地價格。影響因素修正指標(biāo)臨接道路情況臨接道路類型主干、次干、支路臨接道路方向三面、兩面、一面臨路加油站密度區(qū)域范圍內(nèi)每平方公里加油站個數(shù)或相鄰最近加油站距離車流量日均（周均）車流量分檔入口入口方便程度規(guī)模加油槍、油罐等數(shù)量 收益復(fù)原法土地使用權(quán)價值房屋價值配套機器設(shè)備價值含特許經(jīng)營權(quán)價值加油站整體資產(chǎn)價值加油站土地使用權(quán)價值=加油站整體資產(chǎn)價值-配套機器設(shè)備價值-房屋現(xiàn)值 收益復(fù)原法評估要點根據(jù)周邊類似加油站穩(wěn)定經(jīng)營歷史經(jīng)營情況推算單位面積凈收益。比較當(dāng)?shù)厥袌銎骄闆r年正常凈收益 年正常凈收益=銷售收入-營業(yè)本錢-營

4、業(yè)稅金-各類費用 收益復(fù)原法剩余使用年限=40年 拍賣時無房屋建成，假設(shè)建成房屋耐用50年土地使用權(quán)剩余年限40年，剩余使用年限取40年。2.加油站整體資產(chǎn)價值收益復(fù)原法 P - 加油站整體資產(chǎn)價值；a - 年正常凈收益； r 復(fù)原率；n 剩余使用年限 復(fù)原率實例法選取類似實例，調(diào)查搜集近期發(fā)生實例的交易價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式Va/r，反求出復(fù)原率r=a/v.將周邊類似加油站實例復(fù)原率與當(dāng)?shù)厣鐣骄奖容^得出估價對象的復(fù)原率。 收益復(fù)原法3. 配套機器設(shè)備價值重置本錢法加油站配套機器設(shè)備價值=油罐價值+加油機價值+電瓶價值+發(fā)電機組等其他設(shè)備價值油罐加油機電瓶加油站配套

5、機器設(shè)備發(fā)電機組其他設(shè)備 本錢逼近法4. 房屋現(xiàn)值重置本錢法房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價格 - 折舊額 = 房屋重置價格 年折舊費*房屋已使用年限年折舊費房屋耐用年限 土地使用權(quán)剩余年期： 年折舊費 = 房屋重置價格/房屋可使用年限拍賣時房屋未建成，房屋尚未到耐用年限寫且均為新置無需折舊 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置單價*建筑面積加油站土地使用權(quán)價值=加油站整體資產(chǎn)價值-配套機器設(shè)備價值-房屋現(xiàn)值 方法比較基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法方法不完善成熟，需要進一步實踐修正。收益復(fù)原法比較接近實際情況。本錢逼近法特許經(jīng)營權(quán)費壟斷地租，偏遠(yuǎn)農(nóng)村可考慮此方法。 估價對象位于市區(qū)，北靠路，南臨路，隨著城鎮(zhèn)的擴張，汽車消費的不

6、斷升溫，往來貨柜車、私家車、公交車等車流量將會日益增大，地理位置優(yōu)越。地塊宗地號：；該地塊土地面積平方米；土地用途為加油站用地；規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為米，容積率，總建筑面積平方米；土地使用權(quán)年限：40年。一. 工程概況加油站土地拍賣估價案例 二. 評估目的：加油站土地拍賣三. 評估基準(zhǔn)日： 2021年9月18日四. 評估原那么：合法原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么、預(yù)期原那么、估價時點、公平原那么。 加油站土地拍賣估價案例 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察情況，考慮到估價對象為商服用地加油站，按照?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?的要求，結(jié)合估價對象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r，加油站

7、為收益性的物業(yè)，其土地使用權(quán)價值評估時適宜采用收益復(fù)原法評估。 由于拍賣目的下特許經(jīng)營權(quán)價值與土地使用權(quán)價值不宜分割，本次評估土地使用權(quán)價值包含特許經(jīng)營權(quán)價值。 首先采用收益復(fù)原法評估整體資產(chǎn)價值，剝離房屋現(xiàn)值及機器設(shè)備價值余下為加油站土地使用權(quán)價值，房屋現(xiàn)值及機器設(shè)備價值采用重置本錢法測算。五.估價思路及方法加油站土地拍賣估價案例 1.待估宗地區(qū)域加油站經(jīng)營狀況 根據(jù)該加油站提供的相關(guān)資料可知，該加油站憑借優(yōu)越的地理位臵，營業(yè)收入開業(yè)后能從穩(wěn)定走向穩(wěn)步上升的趨勢。 通過估價人員選取與估價對象類似的實例，調(diào)查搜集近期發(fā)生在實例上的經(jīng)營狀況等資料，分析計算其三年各項財務(wù)指標(biāo)社會平均水平如下表：六

8、.估價過程加油站土地拍賣估價案例 2.加油站年正常凈收益預(yù)測 通過對周邊類似加油站2021年-2021年各項經(jīng)營指標(biāo)的分析,近三年各項財務(wù)指標(biāo)在逐步穩(wěn)步上升，假定該加油站在未來40年內(nèi)各項財務(wù)指標(biāo)都按目前近三年平均水平穩(wěn)定不變，我們確定以近三年年平均收入為計算依據(jù)，來預(yù)測該油站未來40年內(nèi)年凈利潤水平。由于周邊類似加油站實例近三年綜合平均凈利潤差額不大，且不大于20%，均與當(dāng)?shù)厣鐣骄浇咏?，那么采用實例近三年綜合平均凈利潤的算術(shù)平均值作為估價對象的年凈利潤水平，即： 3元/建筑平方米。 根據(jù)該地塊規(guī)劃設(shè)計條件分析，用地規(guī)模平方米，規(guī)劃建筑密度為15%，建筑限高為米，容積率，總建筑面積平方米

9、，鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架長約45米，寬約27米，面積最多不超過1215平方米。包括鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架建筑面積約1612平方米。即： 加油站年凈收益=132.58161210000萬元。加油站土地拍賣估價案例 3.加油站整體資產(chǎn)價值收益復(fù)原法計算公式： P-整體資產(chǎn)價值； a-年正常凈收益 r-復(fù)原率; n-剩余使用年限 由于周邊類似加油站實例的資本化率差額不大，且均與當(dāng)?shù)厣鐣骄浇咏?，那么采用上述實例的?fù)原率算術(shù)平均值作為估價對象的復(fù)原率，即： 8.00%10.00%7.00%9.00%11.00%59.00% 那么估價對象整體資產(chǎn)價值為：P=21.37199%1-1+9%-40萬元。加油站土地拍賣估價案例

10、4.機器設(shè)備價值 據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘，該加油站可規(guī)劃儲油罐4個，容量均為20m3，假定2021年9月購置，可使用壽命20年；加油機4臺，假定2021年9月購置，可使用壽命8年；配電瓶1臺，假定2021年9月購置，可使用壽命30年；發(fā)電機組1臺，假定2021年9月購置，可使用壽命20年。 經(jīng)估價人員市場調(diào)查，儲油罐重置價格約500元/m3，加油機重置價格約萬元/臺，配電瓶重置價格約萬元/臺，發(fā)電機組重置價格2萬元/臺。 機器設(shè)備均為新臵，無需折舊。 儲油罐價值 0.052044萬元 加油機價值 1.24萬元 配電瓶價值 1.21萬元 發(fā)電機組價值 212萬元 機器設(shè)備現(xiàn)值S = 4212萬元加油

11、站土地拍賣估價案例 5.房產(chǎn)現(xiàn)值 該加油站規(guī)劃房屋建筑面積平方米，假定竣工時間2021年9月，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架面積1215平方米，竣工時間2021年9月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，建筑耐用年限60年，尚可使用60年。 依據(jù)某計物價20037號公布的同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似的建筑重置本錢，同時參照統(tǒng)計局公布的同類物業(yè)建安本錢統(tǒng)計值及委托方提供的有關(guān)資料，結(jié)合估價人員市場調(diào)查情況，確定房屋重置價格單價900元/平方米、鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)架重置價格280元/平方米。 房屋現(xiàn)值=重置單價建筑面積2801215萬元。加油站土地拍賣估價案例 加油站土地拍賣估價案例6.加油站土地使用權(quán)價值： 加油站