2022年房地產財務管理自學考試大綱

1、房地產財務管理（8058）自學考試大綱一、課程性質與設置目的房地產財務管理是高等教育自學考試物業(yè)管理專業(yè)的一門專業(yè)課，是專業(yè)性和應用性很強的一門經濟管理學科。本課程以房地產企業(yè)資金運動為中心內容，以資金的籌集、投放、耗費、收入和分配為框架，闡述房地產企業(yè)財務管理的基本概念、管理原則、管理制度等理論問題以及預測、計劃、控制、分析等業(yè)務方法。房地產財務管理與企業(yè)財務管理既有聯(lián)系又有區(qū)別。一方面，房地產財務管理是在充分結合了房地產經濟活動特殊性的前提下，闡述房地產開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)財務管理工作的具體內容，突出了房地產企業(yè)不同于一般企業(yè)的特定理財要求；另一方面，房地產財務管理的研究框架、邏輯思路、基本

2、理論和方法又與企業(yè)財務管理具有一致性，是企業(yè)財務管理的基本理論和基本方法在房地產經濟領域中的具體應用。房地產財務管理還涉及到房地產經濟學、房地產開發(fā)、物業(yè)管理等多門課程的相關知識，學習和熟悉這些相關課程的內容，才能為學好本課程打下堅實的知識基礎。自學應考者學習本課程的目的是：明確房地產企業(yè)財務管理的含義、目標和特點，認識做好財務管理工作對于促進房地產企業(yè)生產經營、提高經濟效益的重要意義；理解房地產財務管理的基本內容，懂得各種財務活動的聯(lián)系以及財務活動同其他各種經濟活動的聯(lián)系；掌握房地產財務管理的各種業(yè)務方法，學習運用財務管理的知識和技能為房地產企業(yè)的經營決策服務。通過本課程的學習，要求自學者掌

3、握財務管理的基本理論與房地產財務管理的特殊要求，具有從事房地產領域的財務管理工作所必須的業(yè)務知識和工作能力，培養(yǎng)和形成房地產經濟領域從業(yè)人員應具備的專業(yè)素質。房地產財務管理課程既有較強的實用性，又有較強的理論性。學習本課程要緊密聯(lián)系實際來理解有關的理論問題，并以有關理論問題為指導研究各種業(yè)務方法問題，要虛實結合，防止單純注意具體方法的傾向。對業(yè)務理論問題要求加深理解，防止淺嘗則止，對業(yè)務方法問題則要求熟練掌握，學會在實踐中靈活運用。二、課程內容與考核目標第一章 總 論（一）學習目的和要求學習本章，要求了解房地產開發(fā)企業(yè)的性質和任務，房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的含義和特點以及影響各種外部環(huán)境對房地產

4、開發(fā)企業(yè)理財活動的外部環(huán)境；理解房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的目標、內容、任務和原則，深刻理解各種財務管理總體目標的優(yōu)劣、開發(fā)企業(yè)財務管理應建立的具體目標。通過本章的學習，要能明確房地產企業(yè)財務管理研究的主要內容，領會有關的基本理論問題，為學好以后各章打下業(yè)務理論基礎。本章的重點是掌握房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的目標、內容、任務和原則，難點是必須深入理解房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與一般財務管理的異同。（二）課程內容第一節(jié)一、房地產開發(fā)企業(yè)的概念房地產開發(fā)企業(yè)的概念和房地產開發(fā)企業(yè)的特殊性質。房地產開發(fā)企業(yè)的具體任務：（1）城市土地的開發(fā)經營；（2）城市基本設施和配套設施的開發(fā)建設；（3）商品房的開發(fā)和經營；

5、（4）接受有關單位代建房屋或其他工程。二、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的含義房地產開發(fā)企業(yè)財務、財務活動和財務關系。房地產財務關系的具體內容包括：（1）開發(fā)企業(yè)同其所有者之間的財務關系；（2）與債權人之間的財務關系；（3）與被投資單位之間的財務關系；（4）與其他企業(yè)單位之間的財務關系；（5）與債務人之間的財務關系；（6）與稅務等行政部門之間的財務關系；（7）開發(fā)企業(yè)內部各單位之間的財務關系；（8）開發(fā)企業(yè)與職工之間的財務關系。房地產開發(fā)企業(yè)財務管理是一種專業(yè)財務管理，是按照資金運動規(guī)律，利用價值指標對企業(yè)在土地和房屋開發(fā)過程中的財務活動進行組織、預測、監(jiān)督和調節(jié)，正確處理各種經濟關系而實施的管理活動

6、。三、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的特點資金籌集任務重，管理周期長；財務關系復雜，管理難度大；資金運動形式互不相同，管理方法多樣化；資金占用時間長，項目投資風險大。第二節(jié)一、企業(yè)財務管理的總體目標企業(yè)財務管理的總體目標是企業(yè)財務管理所要達到的整體目標，它決定著具體目標和整個財務管理過程的發(fā)展方向。目前，主要認為財務管理目標有以下幾種：利潤最大化目標；企業(yè)價值最大化目標；股東財富最大化目標；社會責任目標及其與企業(yè)價值最大化目標的關系。二、企業(yè)財務管理的具體目標籌資管理目標投資管理目標資產管理目標成本費用管理目標銷售收入管理目標收入分配管理目標第三節(jié) 一、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的內容房地產開發(fā)企業(yè)資金籌

7、集的管理房地產開發(fā)企業(yè)資金使用的管理房地產開發(fā)企業(yè)成本費用的管理房地產開發(fā)企業(yè)收入成果及分配管理二、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的任務合理籌集資金；合理安排和嚴格監(jiān)督資金的使用，提高資金的使用效果；正確分配企業(yè)利潤，處理好企業(yè)與其他方面的財務關系；實行財務監(jiān)督，維護財務紀律。第四節(jié)一、合理配置資金原則合理配置資金是指要通過資金活動的組織和調節(jié)來保證各項物資資源具有最優(yōu)化的結構比例關系。資金合理配置是企業(yè)持續(xù)、高效運營必不可少的條件。二、收益風險均衡原則企業(yè)進行財務管理活動必須對每一項具體的財務活動，全面分析其收益性和安全性，按照風險和收益適當均衡的要求來決定采取有利的行動方案，并在實踐中趨利避害，爭

8、取獲得更多的收益。三、成本效益原則成本效益原則，就是對企業(yè)生產經營活動中的所費與所得進行比較分析，使成本與收益得到最優(yōu)組合，以謀取更多的盈余。四、收支積極平衡原則要保證資金周轉的順利進行，不僅要做到在一定時期內資金總量的收支平衡，而且要做到在一定時段上的收支平衡。五、利益關系協(xié)調原則要協(xié)調好企業(yè)內外各方面的關系，維護相關利益者如國家、所有人、債權人、經營者、勞動者等方面的合法權益，協(xié)調好他們的經營利益，以調動他們的積極性，保證企業(yè)實現(xiàn)財務目標。第五節(jié)開發(fā)企業(yè)財務活動的外部環(huán)境主要包括經濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境和金融環(huán)境四項內容。一、經濟環(huán)境經濟環(huán)境是影響企業(yè)財務管理的主要因素。一般包括：1、

9、經濟發(fā)展水平2、經濟體制3、經濟政策4、經濟周期5、通貨膨脹二、法律環(huán)境1、企業(yè)組織法規(guī)企業(yè)一般分為獨資企業(yè)、合伙制企業(yè)和公司制企業(yè)。企業(yè)的組織形式不同，財務管理也有所不同。2、稅收法規(guī)稅法中關于國家稅種的設置、稅率的高低、征收范圍、減免規(guī)定、優(yōu)惠政策等都會影響企業(yè)活動。3、財務法規(guī)我國財務法規(guī)分為三個層次：（1）企業(yè)財務通則；（2）行業(yè)財務制度；（3）企業(yè)內部財務制度。三、市場環(huán)境1、土地市場環(huán)境2、房產市場環(huán)境3、生產資料市場四、金融環(huán)境金融市場的分類（1）按期限分類，金融市場可分為短期資本市場和長期資本市場；（2）按功能劃分，金融市場可分為發(fā)行市場和流通市場；（3）按融資對象劃分，金融市

10、場可分為資本市場、外匯市場和黃金市場；（4）按地理范圍劃分，金融市場可分為地方性金融市場、全國性金融市場和國際性金融市場。金融市場的作用（1）企業(yè)籌資和投資的場所；（2）引導資本流向和流量，提高資本效率；（3）實現(xiàn)資本的轉換，分散風險；（4）為企業(yè)財務管理提供有用信息。（三）考核知識點1、房地產開發(fā)企業(yè)的概念2、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的總體目標和具體目標3、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的內容和任務4、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的原則5、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境（四）考核要求1、房地產企業(yè)財務活動的概念（1）識記：房地產開發(fā)企業(yè)；房地產開發(fā)企業(yè)的任務；房地產開發(fā)企業(yè)財務；財務活動；財務關系；房地產財務

11、管理。（2）領會：房地產開發(fā)企業(yè)的性質；財務活動的四個方面；財務關系的具體內容；房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的特點。 2、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的總體目標和具體目標（1）識記：企業(yè)財務管理的總體目標；企業(yè)財務管理的具體目標。（2）領會：利潤最大化目標的優(yōu)缺點；企業(yè)價值最大化目標的優(yōu)缺點；股東財富最大化目標的優(yōu)缺點；社會責任目標。 3、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的內容和任務（1）識記：資金籌集管理；資金使用管理；成本費用管理；收入成果及分配管理。（2）領會：房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的內容；房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的任務。4、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的原則（1）識記：房地產開發(fā)企業(yè)財務管理原則。（2）領會：合理配

12、置資金原則；收益風險均衡原則；成本效益原則；收益積極平衡原則；利益關系協(xié)調原則。5、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境（1）識記：房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的環(huán)境；開發(fā)企業(yè)財務管理的外部環(huán)境經濟體制；經濟政策；經濟周期；通貨膨脹；財務法規(guī)；金融環(huán)境。（2）領會：經濟環(huán)境；法律環(huán)境；市場環(huán)境；金融市場的分類；金融市場的作用。第二章 財務管理的理論基礎（一）學習目的和要求學習本章，要求了解資金時間價值的含義，風險的劃分，單利和復利、現(xiàn)值和終值的概念和關系，理解資金時間價值的實質，風險與收益的關系，并在此基礎上深入理解如何運用資金時間價值和風險價值進行投資和籌資決策，掌握單利終值和單利現(xiàn)值、復利終值和復利現(xiàn)值

13、、年金終值和年金現(xiàn)值的計算方法，以及風險衡量的方法。本章的重點是資金時間價值的計算方法及其相關概念的理解，難點是對風險程度的量化及風險收益率的計算。（二）課程內容第一節(jié)一、資金時間價值的含義資金的時間價值就是資金經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為貨幣的時間價值。二、資金時間價值的計算1、單利終值和單利現(xiàn)值的計算。（1）單利終值的計算；（2）單利現(xiàn)值的計算。2、復利終值和復利現(xiàn)值的計算。(1)復利終值的計算；（2）復利現(xiàn)值的計算。3、年金終值和年金現(xiàn)值的計算。（1）普通年金。普通年金終值；償債基金； 普通年金現(xiàn)值。（2）預付年金。預付年金終值計算；預付年金現(xiàn)值計算。（3）遞延年金。（

14、4）永續(xù)年金第二節(jié)一、風險的含義和種類1、風險的含義風險即未來收益的不確定性。2、風險的種類按照風險形成的原因，可將風險劃分為（1）經濟環(huán)境風險；（2）通貨膨脹風險；（3）經營風險；（4）財務風險。按風險可否分散，可將風險劃分為可分散風險和不可分散風險。二、風險的衡量1、概率及概率分布2、期望收益的計算3、方差及標準差的計算4、標準離差率的計算5、風險收益率的計算（三）考核知識點資金時間價值的含義和計算風險管理（四）考核要求1、資金時間價值的含義和計算（1）識記：資金時間價值；終值；現(xiàn)值；單利；貼現(xiàn)；復利；普通年金；償債基金；預付年金；遞延年金；永續(xù)年金。（2）領會：資金時間價值的內涵。（3）

15、簡單應用：單利終值和單利現(xiàn)值的計算方法；復利終值和復利現(xiàn)值的計算方法、年金終值和年金現(xiàn)值的計算方法。2、風險管理（1）識記：風險；經營風險；財務風險；可分散風險；不可分散風險 （2）領會：風險的內涵；風險的種類；概率和概率分布；期望收益；方差及標準差；標準離差率；風險收益率。（3）簡單應用：期望收益的計算；方差及標準差的計算；標準離差率的計算；風險收益率的計算。（4）綜合應用：運用概率和統(tǒng)計的方法對項目風險價值進行定量判斷。第三章 籌資管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解企業(yè)籌集資金的原則、房地產資金來源渠道和籌集方式、企業(yè)負債經營的內涵和意義，理解企業(yè)籌集資金的動機、各種資金籌集方式的

16、優(yōu)缺點以及負債經營管理的具體要求；深入理解資金成本的概念及作用，掌握確定個別資金成本、綜合資金成本以及最佳資金結構的方法。本章的重點是掌握企業(yè)籌集資金的幾種主要方式、各種方式如何進行取舍以及如何確定企業(yè)的籌資方案，難點是各種籌資方式資金成本的計算和最佳資金結構的確定。（二）課程內容第一節(jié)房地產企業(yè)籌資是指房地產企業(yè)為了保證其經濟活動的順利開展而進行的籌措資金的活動。一、資金籌集的動機（1）新建籌資動機；（2）擴張籌資動機；（3）償債籌資動機；（4）混合籌資動機。二、資金籌集的基本原則（1）與投資效果相結合，合理預測資金需要量原則；（2）認真選擇籌資方式原則；（3）正確運用負債經營原則；（4）努

17、力降低資金成本原則；（5）遵守國家有關法規(guī)，維護各方合法權益原則。第二節(jié)一、資金來源渠道國家和地方財政撥款銀行信貸資金非銀行金融機構資金其他企業(yè)資金企業(yè)內部資金職工和民間資金利用外資二、資金籌集方式（1）吸引直接投資。（2）發(fā)行股票。（3）銀行借款。（4）商業(yè)信用。（5）發(fā)行債券。（6）租賃。（7）聯(lián)營。第三節(jié)一、資金成本的概念和內容資金成本是企業(yè)籌集和使用一定數(shù)額的資金而必須花費的代價。一般包括：（1）用資費用；（2）籌資費用。二、資金成本的作用（1）資金成本是選擇資金來源、確定最佳資金結構的重要依據。（2）資金成本是評價投資項目可行性的重要標準。（3）資金成本可作為評價企業(yè)經營成果的依據。

18、三、個別資金成本的確定優(yōu)先股資金成本普通股資金成本長期債務資金成本四、綜合資金成本的確定企業(yè)運用不同籌資方式取得資金，其資金成本各不相同。為了進行籌資決策，就需要計算綜合資金成本。五、確定最佳資金結構1、最佳資金結構的含義2、開發(fā)企業(yè)資金結構的影響因素主要包括：（1）企業(yè)經營的長期穩(wěn)定性；（2）管理人員所持的態(tài)度；（3）貸款人和信用評級機構的態(tài)度；（4）保持借債能力；（5）企業(yè)的增長率；（6）企業(yè)的獲利能力；（7）稅收因素。3、最佳資金結構決策（1）在籌資總額已定的情況下，進行若干籌資方案的分析；（2）追加投資方案的分析。第四節(jié)一、負債經營的內涵負債經營是指企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行債券、租賃、商

19、業(yè)信用等辦法來籌集資金的經營方式。應從定性和定量兩個方面深入分析。二、負債經營的意義（1）一定程度的負債經營有利于降低企業(yè)的資金成本。（2）負債籌資具有財務杠桿的作用。三、負債經營的特征（1）以資金的所有權和使用權相分離為條件。（2）以約定的償付時間和責任為保證。（3）以促進借款企業(yè)的生產經營發(fā)展、獲取更多的盈利為目的。四、負債經營的管理1、充分考慮籌資風險，恰當選擇負債比率。2、企業(yè)經營實際出發(fā)，適時調整負債規(guī)模，充分運用貨幣時間價值原理，提高資金的使用效率。3、債務來源的選擇要得當，期限結構搭配要合理，負債使用投向要科學，努力提高負債資金的綜合效率。（三）考核知識點1、資金籌集的動機與基本

20、原則2、房地產資金來源渠道和籌集方式3、資金成本4、負債經營（四）考核要求1、資金籌集的動機與基本原則（1）識記：資金籌集；房地產企業(yè)籌資。 （2）領會：房地產企業(yè)籌資的特殊性；企業(yè)資金籌集的動機；資金籌集的基本原則。2、房地產資金來源渠道和籌集方式（1）識記：資金來源渠道；資金籌集方式；吸收直接投資、股票、銀行借款、商業(yè)信用、債券、租賃、聯(lián)營。（2）領會：企業(yè)的七種資金來源渠道；企業(yè)在國內籌集資金的主要方式及其各種方式的優(yōu)點和缺點。3、資金成本（1）識記：資金成本、資金成本率；籌資費用、用資費用；個別資金成本、綜合資金成本、邊際資金成本；長期資金來源；最佳資金結構；（2）領會：資金成本的作用

21、；各種資金成本在不同情況下如何選用；開發(fā)企業(yè)資金結構的影響因素；（3）簡單應用：優(yōu)先股資金成本的確定；普通股資金成本的確定；長期債務資金成本的確定。（4）綜合應用：綜合資金成本的確定；最佳資金結構的確定。4、負債經營（1）識記：負債；負債經營；（2）領會：負債經營的完整內涵；負債的分類；負債與負債經營的區(qū)別；負債經營的意義；負債經營的特征；負債經營管理的內容 第四章 房地產開發(fā)企業(yè)流動資產管理（一）學習目的和要求 學習本章，要求了解流動資產的含義、主要形式和特點，理解現(xiàn)金、應收帳款和存貨等三類流動資產管理的目的，并在此基礎上掌握如何通過確定現(xiàn)金最佳持有量和編制現(xiàn)金收支計劃的方法管理現(xiàn)金；如何制

22、定正確的信用政策以減少壞帳損失、加快應收帳款回收，降低應收帳款的成本；以及如何進行存貨控制，實現(xiàn)存貨成本的最小化。本章的重點和難點是掌握信用政策的制定和確定存貨最佳訂購量的方法。（二）課程內容第一節(jié)一、流動資產的含義及特點1、流動資產的含義房地產企業(yè)的流動資產是指可以在一年內或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者運用的資產。2、流動資產的特點（1）流動性強，周轉快；（2）變現(xiàn)能力強；（3）形態(tài)多樣，種類繁多。二、流動資產的管理要求1、既要保證生產經營需要，又要合理節(jié)約使用資金2、資金管理和資產管理相結合3、保證資金使用和物資運動相結合，堅持錢貨兩清，遵守結算紀律第二節(jié)一、現(xiàn)金管理的目的1、企業(yè)持

23、有現(xiàn)金的動機（1）支付的動機。（2）預防的動機。（3）投機的動機。2、現(xiàn)金管理的目的一是要盡量節(jié)約使用資金，減少閑置和浪費；二是盡快收回資金，減少企業(yè)應收帳款的資金時間占用；三是在保證不影響正常交易關系的情況下，盡量延遲付款，以便于最大限度地緩解企業(yè)的資金壓力。 二、最佳現(xiàn)金持有量的確定確定最佳現(xiàn)金持有量的常用方法：存貨模式隨機模式三、現(xiàn)金收支計劃編制1、現(xiàn)金收入2、現(xiàn)金支出3、現(xiàn)金收支計劃的編制四、現(xiàn)金日常管理要求1、庫存現(xiàn)金管理房地產開發(fā)企業(yè)必須嚴格遵守現(xiàn)金的使用范圍，加強現(xiàn)金收支的日常管理與核算，具體要注意以下幾個方面：（1）現(xiàn)金的使用范圍；（2）庫存現(xiàn)金的限額；（3）現(xiàn)金日常收支的管理

24、；（4）現(xiàn)金的內部控制制度。2、銀行存款管理房地產企業(yè)要加強對銀行存款的管理，建立嚴格的銀行存款內部控制制度。主要應做好以下兩項工作：（1）嚴格遵守銀行結算紀律，定期清查、核對存款帳戶，保證銀行存款的安全完整；（2）做好轉帳結算工作。第三節(jié) 一、應收帳款管理的目的應收帳款是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營過程中，由于銷售、轉讓開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務，而向購買、接受或租用的單位和個人收取的帳款，包括應收銷售款、其它應收款、應收票據等。應收帳款管理的目的在于保證其安全性，使其能按時足額的回收。二、信用政策的制定信用政策又稱應收帳款政策，是企業(yè)財務政策的一個重要組成部分，主要包括：信用標準

25、2、信用條件3、收帳政策三、應收帳款的日常管理1、信用調查。主要有兩種：（1）直接調查；（2）間接調查。2、信用評估3、收帳程序4、收帳策略第四節(jié)一、存貨管理的目的存貨管理的主要目的，是要控制存貨水平，在充分發(fā)揮存貨功能的基礎上，降低存貨成本。二、確定最佳訂購量1、經濟訂貨量2、再訂貨點3、保險儲備量三、存貨的日常管理1、材料、設備管理。主要內容包括：（1）按材料、設備供應計劃，控制采購款 ；（2）運用ABC控制法，對材料、設備進行重點控制；（3）掌握材料、設備動態(tài)平衡，保證供應，并防止超儲積壓；（4）確定經濟訂貨量，保證合理的材料、設備儲備。2、開發(fā)產品的管理。（1）在建開發(fā)產品的管理；（2

26、）完工開發(fā)產品的管理；（3）出租開發(fā)產品的管理；（4）預售開發(fā)產品和分期收款開發(fā)產品的管理；（5）周轉房的管理。（三）考核知識點1、流動資產的含義、特點和管理要求2、現(xiàn)金的管理3、應收帳款的管理4、存貨的管理（四）考核要求1、流動資產的含義、特點和管理要求（1）識記：流動資產；一個營業(yè)周期。 （2）領會：房地產企業(yè)流動資產的特點；流動資產的管理要求。2、現(xiàn)金的管理（1）識記：現(xiàn)金；支付動機、預防動機、投機動機；現(xiàn)金收支計劃；現(xiàn)金收入；現(xiàn)金支出；庫存現(xiàn)金；銀行存款及其主要結算方式。（2）領會：企業(yè)持有現(xiàn)金的動機；現(xiàn)金管理的目的；庫存現(xiàn)金的管理要求；銀行存款的管理要求。（3）簡單應用：存貨模式；隨

27、機模式；現(xiàn)金收支計劃的編制。3、應收帳款的管理（1）識記：應收帳款；信用政策；信用標準、信用條件、收帳政策；“5C”系統(tǒng)；信用期限、現(xiàn)金折扣、折扣期限。（2）領會：信用標準的確定；如何運用收帳政策；信用調查的方法；收帳程序；收帳策略。（3）簡單應用：比較不同信用條件的優(yōu)劣；信用評估的兩種方法。4、存貨的管理（1）識記：存貨；經濟訂貨量；再訂貨點；保險儲備量（2）領會：存貨管理的目的；材料、設備的管理；開發(fā)產品的管理。 （3）簡單應用：存貨最佳訂貨量的確定。第五章 固定資產和無形資產的管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解固定資產、無形資產的含義、特點以及日常管理的要求，理解固定資產投資決策

28、分析的含義、固定資產投資效益好壞的衡量標準，掌握固定資產折舊的計算方法、固定資產折舊計劃的編制、固定資產投資決策分析的具體方法、無形資產的計價與攤銷的有關方法等內容。此外，還要正確把握固定資產和無形資產的聯(lián)系和區(qū)別。本章的重點是固定資產折舊的管理和固定資產投資決策分析，難點是對某一具體投資項目，如何正確選擇分析方法進行科學、全面的分析。（二）課程內容第一節(jié)一、固定資產的概念固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并且在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產。固定資產應具備的兩個條件。二、固定資產的分類1、按經濟用途分類：（1）經營用固定資產；（2）非經營用固定資產。2、按使用情況分類

29、：（1）使用中的固定資產；（2）未使用的固定資產；（3）不需用的固定資產。3、按所有權關系分類：（1）自有固定資產；（2）租入固定資產。4、按經濟用途和使用情況綜合分類：（1）經營用固定資產；（2）非經營用固定資產；（3）租出固定資產；（4）未使用固定資產；（5）不需用固定資產；（6）土地；（7）融資租入固定資產。三、固定資產的特點固定資產的特點主要表現(xiàn)在它的價值轉移和價值補償上：（1）投資的一次性和收回的多次性。（2）循環(huán)周轉速度慢。（3）價值補償和實物更新分別進行。四、固定資產的日常管理基本目標：保證固定資產正常運轉、完整無缺；充分發(fā)揮固定資產的效能，提高固定資產的利用效果。1、建立固定資

30、產管理責任制。（1）歸口管理；（2）用管結合、用管定人；（3）分工責任。2、加強財務部門對固定資產的管理。（1）參與固定資產投資的使用、項目建設和驗收的預測與決策；（2）監(jiān)督固定資產的調入調出、報廢清理和清查盤點；（3）采取有效措施促使企業(yè)不斷提高固定資產的利用效率。第二節(jié)一、固定資產折舊的含義房地產開發(fā)企業(yè)的固定資產在使用過程中，會不斷發(fā)生損耗，其價值逐漸轉移到開發(fā)產品或企業(yè)的期間費用中去，這部分逐漸轉移的價值就是固定資產折舊。固定資產的損耗分為有形損耗和無形損耗兩種形式。二、固定資產折舊的計算1、平均年限法。2、工作量法。3、雙倍余額遞減法。4、年數(shù)總和法。雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法屬于加

31、速折舊法。加速折舊法對于加速資金周轉，改善企業(yè)財務狀況具有重要意義。三、固定資產折舊計劃的編制編制固定資產折舊計劃要確定以下指標：（1）計劃年度期初固定資產總值；（2）計劃年度期初應計折舊固定資產總值；（3）計劃年度內增加固定資產總值；（4）計劃年度內增加應計折舊固定資產總值；（5）計劃年度內增加應計折舊固定資產平均值：（6）計劃年度內減少固定資產總值：（7）計劃年度內減少應計折舊固定資產總值；（8）計劃年度內減少應計折舊固定資產平均總值；（9）計劃年度期末固定資產總值；（10）計劃年度期末應計折舊固定資產總值；（11）計劃年度內應計折舊固定資產平均總值；（12）計劃年度內應計提的固定資產折舊

32、額第三節(jié)一、固定資產投資決策分析的含義固定資產投資決策分析是在固定資產投資項目落實之前，分析投資項目技術上的可行性和經濟上的效益性，進行方案的比較，選擇最佳投資方案。二、固定資產投資決策分析的方法1、非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要包括：（1）投資回收期法；（2）投資報酬率法。2、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法主要方法有：（1）凈現(xiàn)值法；（2）現(xiàn)值指數(shù)法；（3）內部報酬率法。第四節(jié)一、無形資產的含義及特點1、無形資產的含義無形資產是指不具有實物形態(tài)，但能長期使用并為房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造效益的非貨幣資產。無形資產一般包括：（1）專利權；（2）商標權；（3）著作權；（4）土地使用權；（5）經營特許權；（6）非專利技術；

33、（7）商譽。 2、無形資產的特點（1）沒有實物形態(tài)；（2）能在較長的時間內使企業(yè)獲得經濟效益；（3）持有的目的是使用而不是出售；（4）能夠給企業(yè)提供未來經濟效益的大小具有較大的不確定性；（5）通常是企業(yè)有償取得的。二、無形資產的計價與攤銷1、無形資產的計價無形資產按取得時的實際成本計價。2、無形資產的攤銷無形資產應從開始使用之日起，在有效使用期內平均攤入管理費用。影響其攤銷額大小的兩個主要因素：（1）無形資產攤銷的期限；（2）無形資產攤銷的方法。三、無形資產的日常管理（1）正確評估無形資產的價值。（2）按照規(guī)定期限分期攤銷已使用的無形資產。（3）充分發(fā)揮無形資產的效能并不斷提高其使用效益。（三

34、）考核知識點1、固定資產的概念、分類、特點及其日常管理2、固定資產折舊的管理3、固定資產投資決策分析4、無形資產的管理（四）考核要求1、固定資產的概念、分類、特點及其日常管理（1）識記：固定資產。 （2）領會：固定資產的分類；固定資產的特點；固定資產的日常管理。2、固定資產折舊的管理（1）識記：固定資產折舊；固定資產的有形損耗和無形損耗。（2）領會：加速折舊法及其意義；編制固定資產折舊計劃所使用的主要指標。（3）簡單應用：平均年限法；工作量法；雙倍余額遞減法；年數(shù)總和法。3、固定資產投資決策分析（1）識記：固定資產投資決策分析；現(xiàn)金流出量；現(xiàn)金流入量。 （2）領會：固定資產投資效益好壞的衡量標

35、準；不同分析方法各自的優(yōu)劣。（3）簡單應用：投資回收期法；投資報酬率法；凈現(xiàn)值法；現(xiàn)值指數(shù)法；內部報酬率法。4、無形資產的管理（1）識記：無形資產。（2）領會：無形資產的主要形式；無形資產的特點；無形資產的計價和攤銷；無形資產的日常管理。 第六章 房地產開發(fā)企業(yè)成本費用管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解房地產開發(fā)企業(yè)成本費用的含義，掌握房地產開發(fā)企業(yè)成本費用的組成內容；了解成本費用管理的意義、要求和主要內容；理解和掌握成本費用預算和成本費用計劃的含義、目的，在此基礎上系統(tǒng)地掌握房地產開發(fā)企業(yè)成本費用預算和編制成本費用計劃的基本方法；理解和掌握成本費用控制的含義、內容以及成本費用控制的程

36、序和應遵循的原則，正確把握降低房地產開發(fā)企業(yè)成本費用的基本途徑。本章的重點在于全面理解房地產開發(fā)企業(yè)成本費用管理的內容，掌握成本費用預算、成本費用計劃和成本費用控制的基本含義和內容。難點在于結合實際正確理解降低房地產開發(fā)企業(yè)降低成本費用的途徑。（二）課程內容第一節(jié)一、成本費用及構成1、成本費用的含義成本費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營過程中所發(fā)生的各項耗費。2、成本費用的開支范圍房地產開發(fā)企業(yè)與經營有關的各項支出，都應當按照規(guī)定計入企業(yè)的成本費用，具體包括開發(fā)產品成本和期間費用兩大類。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施

37、費以及開發(fā)間接費用。房地產開發(fā)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。不得列入房地產開發(fā)企業(yè)成本費用的支出項目。3、成本費用的分類（1）成本費用按經濟內容分類，可分為勞動對象耗費、主要勞動手段耗費、活勞動耗費和其他耗費等；（2）房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用按經濟用途分類，分為開發(fā)產品成本和期間費用；（3）按照成本費用是否可控，分為可控耗費和不可控耗費；（4）按照成本費用與開發(fā)產品之間的關系，分為變動耗費和固定耗費。二、成本費用管理的主要內容成本費用管理的主要內容包括：（1）成本費用預算；（2）成本費用計劃；（3）成本費用控制；（4）成本費用的分析。三、成本費用管理的要求成本費用管理的基本要

38、求主要包括：（1）按房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營的特點和管理要求，確定成本計算對象和成本計算方法；（2）將開發(fā)建設費用按經濟用途分類，確定成本項目；（3）正確區(qū)分各種支出的性質，嚴格遵守成本費用的開支范圍，正確計算開發(fā)項目成本；（4）加強成本費用管理的基礎工作。第二節(jié)一、成本費用預算1、投資決策階段的成本費用預算投資決策階段的成本費用預算一般有兩種：（1）倒扣計算法；（2）選擇某一先進成本作為目標成本。2、編制計劃時的成本費用預算編制計劃時的成本費用預算主要是確定企業(yè)計劃期的目標成本和達到目標成本的措施。方法如下：（1）固定耗費和變動耗費的劃分?？刹捎酶叩忘c法和回歸分析法等統(tǒng)計分析方法。（2）目標成

39、本費用的預算。（3）成本費用降低額和成本費用降低率的預算。二、成本費用計劃1、編制成本費用計劃的準備工作包括：（1）制定合理的消耗標準；（2）收集資料。2、編制成本費用計劃的原則（1）各項技術指標和工藝指標都要對照本企業(yè)的歷史最高水平、同行業(yè)先進水平和基期實際水平合理加以確定；（2）搞好綜合平衡；（3）全面計劃管理。3、成本費用計劃的內容房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用計劃一般包括單個項目開發(fā)成本計劃、總開發(fā)成本計劃和期間費用預算等。第三節(jié) 一、成本費用控制的含義及內容成本費用控制有狹義和廣義之分。房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用控制方法主要有目標成本控制法和項目經理責任制等。1、事前控制。包括成本費用預算、

40、成本費用計劃和制定成本費用管理責任制。2、成本費用計劃執(zhí)行過程中的成本費用控制。包括材料費用的控制、工資費用的控制、期間費用的控制等。3、事后控制。房地產開發(fā)企業(yè)的事后控制的主要內容包括：企業(yè)總成本費用分析、單位成本費用分析和同行業(yè)成本費用分析。二、成本費用控制的程序成本費用控制一般包括以下幾項基本程序：（1）制定成本費用控制標準，并據以確定各項節(jié)約措施；（2）執(zhí)行標準；（3）確定差異；（4）消除差異；（5）考核獎懲。三、成本費用控制的原則成本費用控制須遵循下列原則：（1）責權結合原則；（2）全面性原則；（3）效益性原則；（4）及時性原則；（5）例外管理原則。第四節(jié)降低成本費用，就是降低房地產

41、企業(yè)開發(fā)經營過程中活勞動和物化勞動的耗費。房地產開發(fā)企業(yè)降低成本費用的主要途徑包括：進行可行性研究，正確選擇設計方案；加強預算管理；降低材料消耗；提高勞動生產率和設備利用率；降低開發(fā)項目的管理費用；保證工期和開發(fā)項目質量，減少返工損失；強化監(jiān)督管理和現(xiàn)場管理；加強合同管理。（三）考核知識點1、成本費用概述2、成本費用預算和計劃3、成本費用控制4、降低成本費用的途徑（四）考核要求1、成本費用概述（1）識記：成本費用的含義；成本費用的分類。（2）領會：成本和費用的區(qū)別；成本費用的開支范圍；成本費用管理的主要內容和要求。2、成本費用預算和計劃（1）識記：成本費用預算和成本費用計劃的含義。（2）領會：

42、編制成本費用計劃的準備工作；編制成本費用計劃的原則；成本費用計劃的內容。（3）簡單應用：投資決策階段成本費用預算的方法。（4）綜合運用：編制計劃時的成本費用預算的基本方法。3、成本費用控制（1）識記：成本費用控制的含義。（2）領會：成本費用控制的內容；成本費用控制的程序；成本費用控制的原則。4、降低成本費用的途徑領會：降低房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用的主要途徑。第七章 房地產開發(fā)企業(yè)利潤及利潤分配管理（一）學習目的和要求學習本章，要求深入了解房地產企業(yè)利潤的概念，掌握房地產企業(yè)利潤的構成要素以及各構成要素的基本含義、特點以及相互之間的關系；理解利潤管理及利潤預測對企業(yè)管理的重要意義，掌握利潤預測的

43、主要方法及其運用；了解利潤決策的一般程序，掌握利潤決策的主要方法；理解和把握利潤分配的基本原則和主要程序。本章的重點是深刻理解房地產企業(yè)利潤及利潤分配的基本概念、主要方法和程序，掌握房地產開發(fā)企業(yè)對利潤及利潤分配管理的基本方法。難點是結合房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營過程理解房地產開發(fā)企業(yè)利潤預測和利潤決策的程序和方法。（二）課程內容第一節(jié)一、利潤及其構成利潤是指企業(yè)在一個會計期間的收入減去相關成本、費用后的差額，是企業(yè)一定會計期間的財務成果。房地產企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。1、營業(yè)利潤2、投資凈收益3、營業(yè)外收支凈額二、利潤管理的意義利潤管理具有以下五方面的意義：（1）

44、利潤是企業(yè)實現(xiàn)財務目標的基礎；（2）利潤是衡量和評價企業(yè)經濟效益和綜合管理水平的一項重要指標；（3）利潤是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的資金保障，是企業(yè)進行擴大再生產的重要源泉；（4）利潤是企業(yè)回報股東的源泉；（5）利潤是企業(yè)對社會所做貢獻的源泉。第二節(jié)一、利潤的預測營業(yè)利潤預測是利潤預測的重點。1、營業(yè)利潤的預測營業(yè)利潤的預測方法常見的有以下幾種：（1）比例預測法。（2）比例計算法。（3）本量利分析法。（4）經營杠桿系數(shù)在利潤預測中的應用。2、投資凈收益的預測3、營業(yè)外收支凈額的預測二、利潤決策1、利潤決策的程序利潤決策的程序包括：（1）收集整理信息資料；（2）審定決策目標和可行性方案；（3）目標利潤的實施

45、和反饋。2、目標利潤的決策方法利潤決策的方法主要有以下幾種：（1）比較決策法；（2）綜合平衡決策法。3、實現(xiàn)目標利潤措施方案的決策在決策過程中，可提出實現(xiàn)目標利潤的三個方案：（1）增產增銷實現(xiàn)目標利潤；（2）實行技術革新、改造降低變動費用，實現(xiàn)目標利潤；（3）降低固定成本，實現(xiàn)目標利潤。第三節(jié)一、利潤分配的意義利潤分配是利用價值形式對社會剩余產品所進行的分配，通過利潤分配能正確處理企業(yè)與各方面的經濟聯(lián)系，調動各方面的積極性，促進生產的發(fā)展，具有重要意義。二、利潤分配的原則企業(yè)利潤分配主要應該遵循下列原則：（1）以法律為準繩，規(guī)范分配程序；（2）積累優(yōu)先，并與消費相結合；（3）兼顧各方利益；（4

46、）制定合理的分配政策，保持穩(wěn)定的分紅比例。三、利潤分配的程序房地產開發(fā)企業(yè)利潤分配的主要程序如下：1、彌補企業(yè)虧損2、繳納所得稅3、稅后利潤分配四、利潤的日常管理1、利潤的管理方法（1）計劃管理法；（2）目標利潤管理法；（3）責任管理法2、利潤的日常管理財務管理部門的日常管理工作主要如下：（1）協(xié)助領導健全經營責任制；（2）抓檢查、考核、評比；（3）調節(jié)、監(jiān)督。3、利潤分配的管理（三）考核知識點1、利潤管理概述2、利潤預測和分析3、利潤分配管理（四）考核要求1、利潤管理概述（1）識記：利潤的含義；房地產企業(yè)利潤的構成要素幾個構成要素的基本含義、特點。（2）領會：房地產企業(yè)利潤各構成要素的關系；

47、利潤管理的意義。2、利潤預測和分析（1）識記：利潤預測的含義。（2）領會：利潤決策的程序；實現(xiàn)目標利潤措施的方案。（3）簡單運用：利潤決策的主要方法。（4）綜合運用：利潤預測的主要方法。3、利潤分配管理（1）識記：利潤分配的含義。（2）領會：利潤分配的意義；利潤分配的原則；利潤分配的程序；利潤的日常管理；利潤分配的管理。（3）簡單運用：利潤的管理方法。第八章 房地產開發(fā)企業(yè)財務分析（一）學習目的和要求學習本章，要求理解財務分析的基本含義及其作用，掌握進行財務分析的基本方法和基本程序，掌握企業(yè)的基本財務報表（資產負債表、損益表和現(xiàn)金流量表）的含義、作用、結構和內容，在此基礎上掌握分析企業(yè)的資本營

48、運能力、償債能力、盈利能力、上市公司股票價值的基本方法和主要分析指標，理解并掌握運用杜邦分析法對企業(yè)的財務狀況進行綜合分析的基本過程。本章的重點是房地產企業(yè)財務報告和財務分析的基本方法，難點是理解比率分析法和杜邦分析法在房地產企業(yè)財務分析中的運用。（二）課程內容第一節(jié)一、財務分析的意義財務分析的含義。財務分析對企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義：（1）財務分析是企業(yè)財務管理工作的重要手段；（2）通過財務分析可以評價企業(yè)管理者的經營業(yè)績；（3）財務分析可以為經濟決策提供依據。二、企業(yè)財務分析的一般程序企業(yè)財務分析的一般程序：（1）明確財務分析目的；（2）收集財務分析資料；（3）整理分析資料，保證資料真實、可

49、靠；（4）確定分析評價方法；（5）正確計算相關財務比率；（6）撰寫財務分析報告，得出結論。三、企業(yè)財務分析的方法財務分析方法主要有定量分析法和定性分析法。企業(yè)財務分析中的定性分析法有以下幾種：1、對比分析法2、比率分析法3、因素分析法4、趨勢分析法第二節(jié)一、資產負債表1、資產負債表及其作用資產負債表是反映企業(yè)在某一特定時期的全部資產、負債和所有者權益情況的報表。編制資產負債表有著重要的作用。它能向有關方面提供如下的信息資料：（1）企業(yè)掌握的經濟資源及這些資源的分布結構；（2）企業(yè)資金的來源構成；（3）通過對該表的分析，可以了解企業(yè)的財務實力，短期及長期償債能力和支付能力。2、資產負債表的結構和

50、內容資產負債表由表頭和表體兩部分組成。資產負債表的具體項目包括資產、負債和所有者權益三類項目。二、損益表 1、損益表及其作用損益表是反映企業(yè)在一定期間的經營成果的實現(xiàn)過程的會計報表。損益表的作用具體來說，主要表現(xiàn)在以下方面：（1）損益表能夠表明企業(yè)經營成果；（2）損益表是考核企業(yè)計劃完成情況的重要依據；（3）損益表是分析和預測企業(yè)收益能力的重要資料。2、損益表的結構受起作用管理工作的重要手段；供依據的一項財務管理或損益表由表頭和表體兩部分組成。損益表的具體項目包括收入、費用（成本）和損益三大類項目。三、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表及其作用現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)一定時期的現(xiàn)金流入量和流出量的變化以及凈

51、現(xiàn)金流量的財務報表。利用現(xiàn)金流量表對企業(yè)現(xiàn)金的存量進行分析，可以得出下列結論：（1）企業(yè)在未來會計期間內產生現(xiàn)金凈流量的能力；（2）企業(yè)償債能力、支付投資報酬能力和融資能力；（3）企業(yè)的凈收益與營業(yè)活動所產生的凈現(xiàn)金流量發(fā)生差異的原因；（4）企業(yè)在會計期間投資、融資活動對財務狀況的影響。2、現(xiàn)金流量表的結構和內容現(xiàn)金流量表由表頭和表體兩部分組成?，F(xiàn)金流量表的具體項目主要包括經營活動的現(xiàn)金流量、投資活動的現(xiàn)金流量和籌資活動的現(xiàn)金流量三項。第三節(jié)一、償債能力分析企業(yè)的償債能力分析包括短期償債能力分析和長期償債能力分析。1、短期償債能力企業(yè)短期償債能力的衡量指標，主要有流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率等

52、。2、長期償債能力分析企業(yè)評價長期償債能力的衡量指標，主要有資產負債率和已獲利息倍數(shù)等指標。二、盈利能力分析評價企業(yè)盈利能力的指標，主要有經營收入利潤率、凈資產報酬率和資本資產保值增值率等。三、營運能力分析評價企業(yè)營運能力的指標主要有總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率等指標。四、企業(yè)對國家或社會貢獻水平分析企業(yè)對國家或社會貢獻水平分析是從宏觀角度來評價企業(yè)對國家或社會貢獻的大小。一般通過社會貢獻率和社會積累率兩個指標評價。五、股票投資價值分析對股份制企業(yè)進行財務分析常用的指標主要有以下幾種：（1）普通股每股收益（2）市盈率（3）普通股每股股利（4）股利分派率第四節(jié)一、杜邦

53、分析法的含義及其基本原理杜邦分析法是利用幾種主要的財務比率之間的關系來綜合分析企業(yè)財務狀況的方法。利用杜邦分析法進行財務綜合分析時，主要是以杜邦分析圖為基礎進行的。二、提高權益報酬率的措施根據杜邦分析體系的原理以及其體系中各財務分析指標之間的內在關系，提高權益報酬率必須做好以下三方面的工作：（1）必須提高總資產報酬率和權益乘數(shù)。（2）提高總資產報酬率的關鍵是要正確把握銷售、利潤及資產周轉之間的關系。（3）適度負債經營才有利于提高企業(yè)權益報酬率。（三）考核知識點1、企業(yè)財務分析概述2、財務報表3、比率分析法4、財務綜合分析法（四）考核要求1、企業(yè)財務分析概述（1）識記：財務分析的含義。（2）領會

54、：企業(yè)財務分析的意義；企業(yè)財務分析的一般程序；企業(yè)財務分析的主要方法及各自的特點。2、財務報表（1）識記：財務報表的含義；資產負債表、損益表、和現(xiàn)金流量表各自的含義。（2）領會：資產負債表、損益表及現(xiàn)金流量表三種財務報表各自的作用、結構和內容。3、比率分析法（1）識記：比率分析法的含義。（2）領會：衡量企業(yè)償債能力、盈利能力、營運能力、企業(yè)對國家或社會貢獻水平和股票投資價值的各種指標的特點和作用。（3）簡單應用：企業(yè)償債能力分析；盈利能力分析；營運能力分析；企業(yè)對國家或社會貢獻水平分析；股票投資價值分析。4、財務綜合分析法（1）識記：杜邦分析法的含義。（2）領會：杜邦分析法的基本原理；提高權益

55、報酬率的措施。（3）綜合運用：利用杜邦分析法進行財務綜合分析。第九章 物業(yè)管理企業(yè)財務管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解和掌握物業(yè)管理的具體業(yè)務內容，領會物業(yè)管理企業(yè)財務管理的含義及特點；掌握物業(yè)管理企業(yè)具體的籌資渠道和方式；了解物業(yè)管理費的主要內容和收費標準，在此基礎上掌握物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理費收繳及合理使用的基本要求和規(guī)則；理解代管基金的含義及構成，掌握代管基金管理的基本原則；了解物業(yè)管理成本費用的含義和構成，掌握物業(yè)管理企業(yè)成本費用日常管理的方法；領會建立物業(yè)管理企業(yè)績效評價指標體系的意義和基本要求，在此基礎上掌握和運用各績效評價指標對物業(yè)管理企業(yè)的績效進行合理評價。本章的重點是

56、理解物業(yè)管理企業(yè)財務管理的主要內容、物業(yè)管理企業(yè)資金來源和成本費用的構成和管理原則；難點是理解物業(yè)管理企業(yè)績效評價指標體系在物業(yè)管理企業(yè)財務管理中的運用。（二）課程內容第一節(jié)一、物業(yè)管理及其業(yè)務范圍1、物業(yè)管理的含義2、物業(yè)管理的業(yè)務范圍物業(yè)管理的業(yè)務范圍主要有以下幾個方面：（1）物業(yè)管理的基本業(yè)務。（2）物業(yè)管理的專項業(yè)務。（3）物業(yè)管理的特色業(yè)務。（4）物業(yè)管理的多種經營業(yè)務。二、物業(yè)管理企業(yè)財務管理的含義物業(yè)管理企業(yè)的財務管理是指以企業(yè)財務管理為基礎，對物業(yè)管理企業(yè)的資金運動所進行的管理。三、物業(yè)管理企業(yè)財務管理的特點（1）廣開渠道，多方籌集資金；（2）管好、用好資金，不斷提高資金的運用

57、效率；（3）規(guī)范物業(yè)管理費的價格行為，制定合理的收費標準，維護企業(yè)和業(yè)主的利益；（4）注重績效評價，不斷提高經濟效益和管理服務水平。第二節(jié)一、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的基本要求1、合理確定資金需求量，控制資金的投放時間。2、以“誰受益、誰負擔”的原則確定管理費的收取標準。3、“一業(yè)為主、多種經營”的原則，周密研究確定資金投向，提高資金的使用效益。4、認真選擇籌資渠道，力求降低資本成本。5、妥善安排自有資金比例，適度負債經營。二、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式物業(yè)管理企業(yè)資金的籌集方式主要有以下幾種：1、銀行借款2、發(fā)行股票3、發(fā)行債券4、留存利潤5、橫向聯(lián)合6、吸引外資7、物業(yè)管理的營業(yè)收入8、前期投

58、入資金第三節(jié)一、物業(yè)管理費的構成物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或用戶提供服務和委托服務所收取的有償服務費。二、物業(yè)管理費的收費標準1、物業(yè)管理費的收取原則物業(yè)管理費收費標準的確定要遵從下列原則：（1）不違反國家和地方政府的有關規(guī)定；（2）與用戶的收入水平相適應；（3）優(yōu)質優(yōu)價，兼顧各方利益；（4）微利原則；（5）公平原則。2、物業(yè)管理費的收取標準在嚴格遵循物業(yè)管理費的收取原則的基礎上，對于各種不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協(xié)議定價三種不同的形式定價。三、物業(yè)管理費的收繳和使用1、物業(yè)管理費的收繳2、物業(yè)管理費的使用物業(yè)管理費的使用必須遵循下列原則：（1）以業(yè)養(yǎng)

59、業(yè)的原則；（2）民主管理的原則；（3）一業(yè)多主、多種經營的原則。四、代管基金管理1、代管基金的含義根據有關制度規(guī)定代管資金作為企業(yè)長期負債管理。2、代管基金的使用和管理第四節(jié)一、物業(yè)管理企業(yè)成本費用及構成1、物業(yè)管理企業(yè)成本費用的含義2、物業(yè)管理成本費用的構成物業(yè)管理企業(yè)成本費用的具體內容如下：（1）營業(yè)成本（2）期間費用或經營管理費用二、物業(yè)成本費用管理的要求（1）嚴格區(qū)分不同性質的支出，遵守成本費用開支范圍的規(guī)定；（2）降低成本費用開支與提供優(yōu)質服務緊密結合；（3）建立成本費用分級分口管理責任制。三、物業(yè)管理企業(yè)成本費用日常管理物業(yè)管理企業(yè)成本費用的日常管理主要有以下幾項內容：（1）嚴格執(zhí)

60、行預算控制；（2）建立健全費用開支審批制度；（3）建立健全費用報銷審批制度。第五節(jié)一、物業(yè)管理企業(yè)績效評價的必要性（1）建立物業(yè)管理績效評價指標體系是我國物業(yè)管理行業(yè)特殊性的客觀需要；（2）建立物業(yè)管理績效評價指標體系是市場需要，也是廣大業(yè)主的基本要求；（3）建立物業(yè)管理績效評價指標體系是主管部門強化監(jiān)管，提高監(jiān)管實效和調控能力的重要手段；（4）建立物業(yè)管理績效評價指標體系是提高企業(yè)自我診斷能力，實現(xiàn)有效管理的重要途徑。二、建立物業(yè)管理企業(yè)績效評價指標體系的要求（1）指標體系應具有科學性；（2）指標體系應具有實用性；（3）指標體系應反映物業(yè)管理經營服務的內在特點；（4）指標體系應具有系統(tǒng)性；（