簡(jiǎn)析各類融資模式特點(diǎn)_secret

1、 融資模式分析我國(guó)改革開(kāi)放30年，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，中國(guó)的企業(yè)管理者在生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營(yíng)技術(shù)，管理技術(shù)等方面都沒(méi)有問(wèn)題。唯獨(dú)融資、資本運(yùn)作方面比較欠缺。這是我們的軟肋。而就不同行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在融資方面又優(yōu)于其他行業(yè)。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)的運(yùn)作離不開(kāi)資本。房地產(chǎn)是資本、資源密集型的產(chǎn)業(yè)，離不開(kāi)土地，更離不開(kāi)資本。尤其在目前形勢(shì)下，資金、資本顯得尤為重要。 幾年前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿到土地，就相當(dāng)于有了資金。那時(shí)土地非常好批，開(kāi)發(fā)商拿到土地，抵押給銀行貸款，拿到資金就可以搞開(kāi)發(fā)。但現(xiàn)在不同了，開(kāi)發(fā)商必需有充足的資金才能拿到土地繼續(xù)搞開(kāi)發(fā)，所以，現(xiàn)在資本排在第一位。房地產(chǎn)也是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)。房地

2、產(chǎn)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，也是百姓最關(guān)心的問(wèn)題。衣食住行，沒(méi)有汽車我們還可以騎自行車，但不能不吃不住。所以，房地產(chǎn)是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，也是百姓最關(guān)心的問(wèn)題，當(dāng)前，是焦點(diǎn)問(wèn)題中的焦點(diǎn)。 中國(guó)的房產(chǎn)改革開(kāi)放之后，從80年代末90年代初一路走高，到2000年左右，到2004年左右，走到了高潮，兩年又走到低谷，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。即使沒(méi)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這個(gè)周期也會(huì)出現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓這次周期雪上加霜，這是目前的問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)融資，資本運(yùn)作相關(guān)知識(shí)和技能的掌握非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有三個(gè)傳統(tǒng)的融資渠道：企業(yè)自有資金、借錢、貸款。后來(lái)出現(xiàn)了類似按揭等一些融資模式，但還是比較單一。今天我講的二十八種模式，因?yàn)闀r(shí)間比較

3、短，不可能講全面。但希望能為大家解決一個(gè)思路和理念的問(wèn)題，思路決定出路，理念決定高度。知識(shí)決定素質(zhì)，從事房產(chǎn)業(yè)行業(yè)，思路、理念、知識(shí)都非常重要。 一、國(guó)內(nèi)銀行貸款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商離不開(kāi)銀行，目前來(lái)看主要資金來(lái)源還是銀行。同時(shí)，使用銀行貸款成本最低。但是銀行貸款有條件。三個(gè)條件，要么信譽(yù)、要么抵押、要么擔(dān)保。另外，通過(guò)資本運(yùn)作也可以和銀行打交道，通過(guò)資本運(yùn)作的方式取代信譽(yù)、擔(dān)保、抵押。不管怎樣，讓銀行感覺(jué)到還款有保證，貸款就不是問(wèn)題。 二、國(guó)外銀行貸款 中國(guó)加入WTO后，2006年開(kāi)始，外資銀行逐步在中國(guó)開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)。到了2006各國(guó)在中國(guó)的銀行機(jī)構(gòu)都可以開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)。目前，各大銀行在北京、上

4、海等一些主要城市都有分支機(jī)構(gòu)。國(guó)外銀行非?？春梅康禺a(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，物有所值，是發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前，受調(diào)控，行業(yè)調(diào)整和金融危機(jī)的影響。外資銀行放貸也相對(duì)謹(jǐn)慎，但總的來(lái)看，外資銀行仍然看好房地產(chǎn)業(yè)。 三、民間借貸 據(jù)了解，民間借貸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中也占到較大比例。一般在資金有限，急需用錢時(shí)采取這種方式。采取的方式不一而同。有些借貸屬于高利貸形式，但如果是開(kāi)發(fā)回報(bào)較高，借貸的高利息仍然可以接受。民間借貸優(yōu)點(diǎn)是比較簡(jiǎn)單，不如銀行貸款復(fù)雜，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較多的使用這種方式。 四、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押貸款，包括在建工程抵押，預(yù)售房屋抵押等，這是開(kāi)發(fā)商根據(jù)情況可能會(huì)采用的一種融資模式。 五、房產(chǎn)典

5、當(dāng)模式 典當(dāng)模式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)簡(jiǎn)單速度快，但手續(xù)費(fèi)較高。這就要求開(kāi)發(fā)商在核算項(xiàng)目利潤(rùn)的基礎(chǔ)上權(quán)衡采用。如果在銀行貸款幾千萬(wàn)或上億，辦理周期可能要幾個(gè)月，如果在大的典當(dāng)行辦理典當(dāng)，只要手續(xù)齊全，一個(gè)周款項(xiàng)即可到賬。去年春天，我給北京山景山區(qū)給一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做典當(dāng)，8000萬(wàn)資金3天到帳。 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 項(xiàng)目住宅資產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)，把項(xiàng)目包裝進(jìn)行融資。早期廣東的碧桂園，本來(lái)是個(gè)賣不出去的死盤，找一個(gè)策劃高人包裝之后就把這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行融資賣出去。 七、發(fā)行債券融資 我國(guó)在九十年代發(fā)行過(guò)幾只地產(chǎn)基金，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)整之后發(fā)展也比較困難了。但作為一種融資模式，時(shí)機(jī)恰當(dāng)時(shí)還是可以發(fā)揮作用的。 八、商業(yè)信用融

6、資 房地產(chǎn)融資中的商業(yè)信用也稱房地產(chǎn)商業(yè)信用，是指企業(yè)之間相互提供的與房地產(chǎn)交易直接相聯(lián)系的信用，包括企業(yè)在房地產(chǎn)交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)上派生的預(yù)付款或預(yù)付定金等形式所提供的信用。 房地產(chǎn)商業(yè)信用主要是從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)營(yíng)建到消費(fèi)階段的流通過(guò)程中所發(fā)生的借貸行為，其內(nèi)容包括企業(yè)之間在進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時(shí)所采用的延期或分期付款或預(yù)付定金或預(yù)付金額或預(yù)付款。此外，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃中也有類似情況，如租金的預(yù)付、租賃的定金等。 早期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中賣樓花等都屬于商業(yè)信用模式，現(xiàn)在國(guó)家政策出臺(tái)以后規(guī)定，樓封頂以后才可以賣，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)收款、應(yīng)付

7、款仍然可以做為商業(yè)信用模式。 九、金融租賃模式 金融租賃也叫融資租貨，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購(gòu)買承租人指定的固定資產(chǎn)在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件將一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。金融租賃的本質(zhì)是一種債權(quán)。這種租賃具有融物與融資雙重功能，這實(shí)際上解決了生產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)資金的問(wèn)題。 金融租賃模式，實(shí)際是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，既是一個(gè)融資的模式也是一個(gè)銷售的模式，如出售回租。 十、信托計(jì)劃融資 信托計(jì)劃融資，是指委托人將自己合法

8、擁有的資金委托給信托公司，由信托公司以自己的名義按照委托人和受托人雙方的約定，實(shí)施信托計(jì)劃的一種投融資模式。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。信托業(yè)務(wù)是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。這種模式較適合大項(xiàng)目，大社區(qū)。 十一、產(chǎn)業(yè)基金融資 投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資，再將其投資于股票，債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資

9、金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理，主要資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。 國(guó)內(nèi)國(guó)外都有很多為合作開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的產(chǎn)業(yè)基金。特別是在2004-2007年，國(guó)外有很多資金，通過(guò)各種渠道流入國(guó)內(nèi)。 十二、產(chǎn)權(quán)交易融資 產(chǎn)權(quán)交易是指資產(chǎn)所有者(企業(yè)的所有者)將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種以實(shí)物形態(tài)為基本特征的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的全部或部分出賣的行為。換言之，就是把企業(yè)作為一種實(shí)物商品進(jìn)入市場(chǎng)，按照價(jià)值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行自由交換、買賣，使優(yōu)勢(shì)企業(yè)得以壯大，劣勢(shì)企業(yè)就此消亡，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“細(xì)胞”更具活力。 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本

10、、土地、勞動(dòng)力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。 產(chǎn)權(quán)交易融資 實(shí)際就是盤活存量資產(chǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有些存量資產(chǎn)，完全可以用這種方式，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行交易融資。比如一個(gè)項(xiàng)目的某一部分，如一個(gè)大的地下室，不知如何利用，可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易向沃爾瑪、家樂(lè)福等出售。 十三、增資擴(kuò)股融資 增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會(huì)募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán),從而增加企業(yè)的資本金。股權(quán)重組一般不須經(jīng)清算程序,其債權(quán)、債務(wù)關(guān)系,在股權(quán)重組后繼續(xù)有效。增資擴(kuò)股融資，是指根據(jù)發(fā)展的需要，擴(kuò)大股本進(jìn)行融資的一種模式。 房地產(chǎn)公司，通過(guò)產(chǎn)權(quán)資本金來(lái)追加融資，再追加投資。這是一種成本非常

11、低的融資。因?yàn)楣蓹?quán)融資不需要還本還息。投資的股東不管大小，賺錢大家分紅，賠錢大家抗著，不愿做股東把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人。 十四、證券化融資 證券化是指在企業(yè)金融與資產(chǎn)金融兩方面領(lǐng)域，主要以證券形式由資本市場(chǎng)進(jìn)行資金籌措現(xiàn)象的普遍化。 所謂房地產(chǎn)證券化，就是把流動(dòng)性低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。它將沉淀在房地產(chǎn)上的巨大財(cái)產(chǎn)變成可流動(dòng)的投資方式，吸引社會(huì)投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 這種證劵化即房地產(chǎn)證劵化。美國(guó)的次級(jí)貸款實(shí)際上就是這樣一種形式，只不過(guò)他們沒(méi)有掌握好分寸，最后鼓了包了。但

12、如果掌握好，還是一種很好的融資模式。 十五、REIT 房地產(chǎn)投資信托在國(guó)外稱為REIT ，是指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。這種模式在美國(guó)、新加波、日本、中國(guó)香港已經(jīng)正在開(kāi)通，國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)始，這種模式也是把這種房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行買賣。如廣東的越秀地產(chǎn)，原是廣州市政府的一個(gè)國(guó)有企業(yè)，后來(lái)變成一個(gè)控股企業(yè)在香港上市，把廣州一些物業(yè)打包在香港發(fā)行的信

13、托，融資20多個(gè)億。目前國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有這種融資渠道，但只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。具備條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以到香港、新加坡去進(jìn)行這種方式的融資。 十六、ABS 項(xiàng)目融資 所謂ABS，是英文“Asset Backed Securitization”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國(guó)際資本市場(chǎng)上流行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國(guó)家的大型項(xiàng)目中采用。 這實(shí)際也是資產(chǎn)證劵化的一種形式，但和信托不完全一樣，他也是在資本市場(chǎng)發(fā)債的一種融資模式，這是個(gè)非常流行的地產(chǎn)項(xiàng)

14、目融資模式十七、夾層融資 夾層融資（Mezzanine Financing）是一種介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間的融資方式，是在債券和股權(quán)之間的一種模式。指企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)夾層資本的形式融通資金的過(guò)程。它包括兩個(gè)層面含義：從夾層資本的提供方，即投資者的角度出發(fā)，稱為夾層資本；從夾層資本的需求方，即融資者的角度，稱為夾層債務(wù)。夾層融資產(chǎn)品是夾層資本所依附的金融合同或金融工具，例如夾層貸款（Mezzanine Loans）。資金供求雙方對(duì)夾層融資產(chǎn)品進(jìn)行交易的場(chǎng)所，稱為夾層融資市場(chǎng)。以債券的方式進(jìn)入，到一定時(shí)候可以轉(zhuǎn)化為股權(quán)。這種模式最早在美國(guó)出現(xiàn)的，比較實(shí)用?，F(xiàn)在廣東、福建一帶的地產(chǎn)商開(kāi)始運(yùn)用這種模式。這

15、種融資模式是介于證劵融資和股本融資之間的一種融資模式，可以轉(zhuǎn)化，就是你和債權(quán)人之間的一種協(xié)商。 十八、國(guó)內(nèi)上市融資 國(guó)內(nèi)上市融資是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家公司法及證券法要求的條件，經(jīng)過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)上市發(fā)行股票的一種融資模式。 中國(guó)的H股上市公司有100多家涉及到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)比率并不低。從1991年到2009年18年，中國(guó)A股1600多家上市公司，有100多家從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這個(gè)比例不低。近年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，銀行貸款的限制，對(duì)房地產(chǎn)上市也有影響，但還要看如何運(yùn)作。我給山西一個(gè)比較大的房地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作上市。它的思路是做兩頭，二線城市和四線城市，做省會(huì)太原和縣級(jí)市。我的運(yùn)作方式是把公司分開(kāi)，對(duì)四線城市地

16、產(chǎn)進(jìn)行包裝。四線城市地產(chǎn)公司稱新農(nóng)村建設(shè)投資股份公司，做新農(nóng)村建設(shè)，搞一些農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，上邊居住下邊開(kāi)鋪的，前邊開(kāi)店后邊開(kāi)場(chǎng)的，農(nóng)用產(chǎn)品深加工，前邊開(kāi)鋪后邊住人，不稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，叫新農(nóng)村建設(shè)，這種形式國(guó)家和當(dāng)?shù)卣己苤С?。同樣一件事，概念很重要?十九、境外上市融資 境外上市融資是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律政策規(guī)定及境外資本市場(chǎng)的法律法規(guī)及上市規(guī)則，在境外資本市場(chǎng)上市融資的一種融資模式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，若想做強(qiáng)做大，一定要進(jìn)入資本市場(chǎng)。目前國(guó)內(nèi)比較大的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都是上市公司。不是在國(guó)內(nèi)上市就是在國(guó)外上市?？裤y行資本根本做不大，銀行的錢都要還本付息，資本市場(chǎng)的錢無(wú)論拿了多少都不需要還本付息。做房

17、地產(chǎn)，只有進(jìn)入資本市場(chǎng)才能做大做強(qiáng)。 二十、買殼上市融資 買殼上市融資是非上市公司在境內(nèi)外資本市場(chǎng)通過(guò)收購(gòu)控股上市公司來(lái)取得合法的上市地位，然后進(jìn)行資產(chǎn)和業(yè)務(wù)重組進(jìn)行發(fā)行配股的一種融資模式。比如國(guó)美電器，在香港買殼上市比較成功。 二十一、借殼上市 借殼上市融資是非上市公司在境內(nèi)外資本市場(chǎng)通過(guò)介入上市公司，將資產(chǎn)裝入進(jìn)去，然后進(jìn)行資產(chǎn)和業(yè)務(wù)重組進(jìn)行發(fā)行配股的一種融資模式。借助已經(jīng)上市公司的殼把資產(chǎn)裝進(jìn)去，然后上市，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)這種接殼上市的案例也是很多的。 二十二、造殼上市融資 造殼上市融資是非上市公司在境內(nèi)外“造殼”，將資產(chǎn)裝入進(jìn)去，然后進(jìn)行資產(chǎn)和業(yè)務(wù)重組進(jìn)行發(fā)行上市的一種融資模式。借客造殼，

18、是金融市場(chǎng)高科技的金融產(chǎn)品。把殼造好把資產(chǎn)裝進(jìn)去，才能把事做成。 二十三、私募股權(quán)融資 私募股權(quán)融資是非上市公司通過(guò)私募股本進(jìn)行融資的一種模式。對(duì)于這一模式，可能大家并不陌生，就是非上市公司通過(guò)私募股本進(jìn)行融資的一種模式。 二十四、小額貸款公司融資 小額貸款公司融資，是地產(chǎn)公司與小額貸款公司融資及進(jìn)行合作的一種模式。目前國(guó)家已經(jīng)放開(kāi)了小額貸款融資，很多市縣都成立了。國(guó)家規(guī)定，它的利率可以比銀行高4倍。但它是一個(gè)合法的存在的融資工具。 二十五、TOD項(xiàng)目融資 TOD(Transit-Oriented Development)融資模式，是西方國(guó)家常用的一種以公共交通為導(dǎo)向進(jìn)行城市規(guī)劃和城市經(jīng)營(yíng)的模式。所謂TOD，就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。 二十六、UEC項(xiàng)目融資 UEC模式（UsingEquipmentContract）即使用設(shè)備協(xié)議模式，投資者事先同項(xiàng)目設(shè)施使用者簽署“設(shè)施使用協(xié)議”并獲付費(fèi)承諾，然后組建項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司以使用協(xié)議作為融資載體來(lái)安排融資。其信用保證主要來(lái)自于“設(shè)施使用協(xié)