yy房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE PAGE 43免責(zé)聲明：本文檔來(lái)自網(wǎng)絡(luò)并經(jīng)精心整理，提供免費(fèi)閱讀，文章版權(quán)屬于原創(chuàng)者，請(qǐng)注意保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)您下載后勿作商用，只可學(xué)習(xí)交流使用。目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112421865 調(diào)查人員聲明 PAGEREF _Toc112421865 h 4 HYPERLINK l _Toc112421866 第一部分：項(xiàng)目總論 PAGEREF _Toc112421866 h 5 HYPERLINK l _Toc112421867 1.1項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc112421867 h 5 HYPERLINK l _Toc1124218

2、68 1.2項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc112421868 h 5 HYPERLINK l _Toc112421869 1.2.1項(xiàng)目名稱 PAGEREF _Toc112421869 h 5 HYPERLINK l _Toc112421870 1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況 PAGEREF _Toc112421870 h 5 HYPERLINK l _Toc112421871 1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc112421871 h 5 HYPERLINK l _Toc112421872 1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) PAGEREF _Toc112421872 h 7

3、HYPERLINK l _Toc112421873 1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況 PAGEREF _Toc112421873 h 7 HYPERLINK l _Toc112421874 1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù) PAGEREF _Toc112421874 h 7 HYPERLINK l _Toc112421875 1.4可行性研究結(jié)論及建議 PAGEREF _Toc112421875 h 8 HYPERLINK l _Toc112421876 第二部分：市場(chǎng)研究 PAGEREF _Toc112421876 h 8 HYPERLINK l _Toc112421877 2.1宏觀環(huán)境分析 PAGER

4、EF _Toc112421877 h 8 HYPERLINK l _Toc112421878 2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 PAGEREF _Toc112421878 h 8 HYPERLINK l _Toc112421879 2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc112421879 h 8 HYPERLINK l _Toc112421880 2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc112421880 h 8 HYPERLINK l _Toc112421881 2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc112421881 h 9 HYPERLINK l

5、 _Toc112421882 2.4板塊市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc112421882 h 9 HYPERLINK l _Toc112421883 2.4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 PAGEREF _Toc112421883 h 9 HYPERLINK l _Toc112421884 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 PAGEREF _Toc112421884 h 10 HYPERLINK l _Toc112421885 2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 PAGEREF _Toc112421885 h 10 HYPERLINK l _Toc112421886 2.5項(xiàng)目擬定位方案 PAGEREF

6、 _Toc112421886 h 10 HYPERLINK l _Toc112421887 2.5.1可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 PAGEREF _Toc112421887 h 10 HYPERLINK l _Toc112421888 2.5.2項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc112421888 h 11 HYPERLINK l _Toc112421889 2.5.3項(xiàng)目定位方案 PAGEREF _Toc112421889 h 11 HYPERLINK l _Toc112421890 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 PAGEREF _Toc112421890 h 11 HYPERLINK l _To

7、c112421891 3.1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 PAGEREF _Toc112421891 h 11 HYPERLINK l _Toc112421892 3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 PAGEREF _Toc112421892 h 12 HYPERLINK l _Toc112421893 3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc112421893 h 13 HYPERLINK l _Toc112421894 3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGEREF _Toc112421894 h 15 HYPERLINK l _Toc112421895 3.5營(yíng)銷方案 PAGEREF _Toc112421895 h

8、16 HYPERLINK l _Toc112421896 3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc112421896 h 16 HYPERLINK l _Toc112421897 3.7合作方式及條件 PAGEREF _Toc112421897 h 17 HYPERLINK l _Toc112421898 第四部分：投資估算與融資方案 PAGEREF _Toc112421898 h 17 HYPERLINK l _Toc112421899 4.1投資估算 PAGEREF _Toc112421899 h 17 HYPERLINK l _Toc112421900 4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明 PAG

9、EREF _Toc112421900 h 17 HYPERLINK l _Toc112421901 4.1.2分項(xiàng)成本估算 PAGEREF _Toc112421901 h 17 HYPERLINK l _Toc112421902 4.1.3總成本估算 PAGEREF _Toc112421902 h 20 HYPERLINK l _Toc112421903 4.1.4單位成本 PAGEREF _Toc112421903 h 20 HYPERLINK l _Toc112421904 4.1.5銷售收入估算 PAGEREF _Toc112421904 h 20 HYPERLINK l _Toc112

10、421905 4.1.6稅務(wù)分析 PAGEREF _Toc112421905 h 20 HYPERLINK l _Toc112421906 4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc112421906 h 21 HYPERLINK l _Toc112421907 4.1.8現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112421907 h 21 HYPERLINK l _Toc112421908 4.1.9自有資金的核算 PAGEREF _Toc112421908 h 21 HYPERLINK l _Toc112421909 4.2融資方案 PAGEREF _Toc112421909 h 22

11、HYPERLINK l _Toc112421910 4.2.1項(xiàng)目融資主體 PAGEREF _Toc112421910 h 22 HYPERLINK l _Toc112421911 4.2.2項(xiàng)目資金來(lái)源 PAGEREF _Toc112421911 h 22 HYPERLINK l _Toc112421912 4.2.3融資方案分析 PAGEREF _Toc112421912 h 22 HYPERLINK l _Toc112421913 4.2.4投資使用計(jì)劃 PAGEREF _Toc112421913 h 22 HYPERLINK l _Toc112421914 4.2.5借款償還計(jì)劃 PA

12、GEREF _Toc112421914 h 22 HYPERLINK l _Toc112421915 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc112421915 h 23 HYPERLINK l _Toc112421916 5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 PAGEREF _Toc112421916 h 23 HYPERLINK l _Toc112421917 5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案1） PAGEREF _Toc112421917 h 23 HYPERLINK l _Toc112421918 5.2.1財(cái)務(wù)盈利能力分析 PAGEREF _Toc112421918 h 23 HYPERLINK

13、 l _Toc112421919 5.2.2靜態(tài)獲利分析 PAGEREF _Toc112421919 h 24 HYPERLINK l _Toc112421920 5.2.3動(dòng)態(tài)獲利分析 PAGEREF _Toc112421920 h 24 HYPERLINK l _Toc112421921 5.2.4償債能力分析 PAGEREF _Toc112421921 h 24 HYPERLINK l _Toc112421922 5.2.5綜合指標(biāo)表 PAGEREF _Toc112421922 h 24 HYPERLINK l _Toc112421923 5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案2） PAGEREF _To

14、c112421923 h 25 HYPERLINK l _Toc112421924 5.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc112421924 h 25 HYPERLINK l _Toc112421925 第六部分：不確定性分析 PAGEREF _Toc112421925 h 25 HYPERLINK l _Toc112421926 6.1盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc112421926 h 25 HYPERLINK l _Toc112421927 6.2敏感性分析 PAGEREF _Toc112421927 h 26 HYPERLINK l _Toc112421928 6.2.1

15、變動(dòng)因素一成本變動(dòng) PAGEREF _Toc112421928 h 26 HYPERLINK l _Toc112421929 6.2.2變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) PAGEREF _Toc112421929 h 26 HYPERLINK l _Toc112421930 6.2.3變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) PAGEREF _Toc112421930 h 26 HYPERLINK l _Toc112421931 6.3風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEREF _Toc112421931 h 27 HYPERLINK l _Toc112421932 6.3.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 PAGEREF _Toc112421932 h

16、 27 HYPERLINK l _Toc112421933 6.3.2風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 PAGEREF _Toc112421933 h 27 HYPERLINK l _Toc112421934 第七部分：綜合評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc112421934 h 27 HYPERLINK l _Toc112421935 7.1社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） PAGEREF _Toc112421935 h 27 HYPERLINK l _Toc112421936 7.2環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策） PAGEREF _Toc112421936 h 27 HYPERLINK l _Toc112421937 7.3公司資源匹配

17、分析 PAGEREF _Toc112421937 h 27 HYPERLINK l _Toc112421938 第八部分：研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc112421938 h 27 HYPERLINK l _Toc112421939 8.1結(jié)論 PAGEREF _Toc112421939 h 27 HYPERLINK l _Toc112421940 8.2建議 PAGEREF _Toc112421940 h 27 HYPERLINK l _Toc112421941 第九部分：附錄 PAGEREF _Toc112421941 h 28 HYPERLINK l _Toc112421942

18、 9.1附件： PAGEREF _Toc112421942 h 28 HYPERLINK l _Toc112421943 9.2附表： PAGEREF _Toc112421943 h 28 HYPERLINK l _Toc112421944 9.3附圖： PAGEREF _Toc112421944 h 29第一部分：項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程

19、等情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。1.1.1項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.1.3項(xiàng)目投資的必要性項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；從

20、公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目名稱1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況1.2.3項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。宗地現(xiàn)狀1）四周范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有

21、居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（a）

22、公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險(xiǎn)源情況（如

23、高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。9)其他大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線

24、、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1.2.4項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5項(xiàng)目發(fā)展概況已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程研究工作進(jìn)展情況1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源

25、、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）A市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場(chǎng)研究1

26、.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評(píng)價(jià)1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第二部分：市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場(chǎng)供給與需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2.3本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響

27、程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。2.3.1本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

28、3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成

29、城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測(cè)方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場(chǎng)分析2.4.1區(qū)域

30、住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購(gòu)買人群變化區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置的

31、價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題2.4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2.5項(xiàng)目擬定位方案2.5.1可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛

32、體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10

33、 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價(jià)格=典型樓盤價(jià)格*106計(jì)算。備注：1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2.5.2項(xiàng)目SWOT分析2.5.3項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元/） 出租均價(jià) （元/月） 可租售面積（） 備注寫字間配套功能停車場(chǎng)住宅銷售 第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案3.

34、1項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價(jià)值分析1）估價(jià)方法和計(jì)算公式2）估價(jià)過(guò)程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。3.1.4土地法律性質(zhì)評(píng)估土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)估土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和

35、程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積

36、、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的

37、影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號(hào) 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注1 綜合樓

38、21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì) 36264 方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)

39、格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數(shù)%） 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積（） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大（1個(gè)） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時(shí)容納200人中（2個(gè)） 200 附樓4層 2/人 100人宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容

40、納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異

41、。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）3.3.3停車場(chǎng)需求：住宅戶均0

42、.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320 停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個(gè) 35/個(gè)造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元/出租 效益 44萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 15.8年 69344出售 效益 738萬(wàn)元 6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn) 45萬(wàn)元 738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 7630 停車場(chǎng)為地下1、2層，不包括地

43、下二層設(shè)備間停車位 191個(gè) 40/個(gè)造價(jià) 1378萬(wàn)元 1800元/（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 20年 出售 效益 1146萬(wàn)元 6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn) -232萬(wàn)元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）8%=4.5萬(wàn)元/個(gè)投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）5

44、%=7.2萬(wàn)元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。3.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行

45、的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售竣工3.5營(yíng)銷方案3.5.1對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)3.5.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部

46、承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。方案B（略）3.5.3市場(chǎng)推廣構(gòu)想營(yíng)銷方式營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè)3.5.4銷售計(jì)劃銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。企業(yè)組織是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次

47、越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算人員來(lái)源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：3

48、.7合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。付款進(jìn)度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把

49、握。4.1.1投資估算相關(guān)說(shuō)明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說(shuō)明4.1.2分項(xiàng)成本估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金融成本。A土地費(fèi)用：土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證

50、，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2

51、794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：1、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2、過(guò)渡費(fèi)：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元5、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為11

52、03.18元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地#畝，每畝#萬(wàn)元，土地總價(jià)值為#萬(wàn)元。B建設(shè)成本估算前期工程費(fèi)用、

53、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。設(shè)計(jì)方案一：對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計(jì)建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 1

54、2層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算工程前期費(fèi)：前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600

55、元/，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/=594.6萬(wàn)元地下室：4861*600元/=291.66萬(wàn)元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬(wàn)元。室外水電氣工程：按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬(wàn)元。建設(shè)配套費(fèi)用。包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定

56、額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為 萬(wàn)元。建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。C營(yíng)銷預(yù)算項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支項(xiàng)目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支D金融成本貸款引起的利息支出按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。各項(xiàng)保險(xiǎn)開

57、支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見開支4.1.3總成本估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算

58、定價(jià)為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫(kù)800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利潤(rùn)：銷售收入總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加

59、所得稅土地增值稅4.1.7項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬(wàn)元）：時(shí)間項(xiàng)目

60、 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 5409自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250其他費(fèi)用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 -7238 61164.1.9自有資金的核算建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。經(jīng)營(yíng)期