湖南某住宅開發(fā)項目可行性研究報告_secret

1、PAGE PAGE 16總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：*城住宅小區(qū)。1.1.2建設地點：位于婁底市鋼城東路，緊鄰藍圃學校。1.1.3占地面積：28926平方米。1.1.4建筑面積：64165平方米，其中住宅面積58750平方米、幼兒園面積1800平方米、商業(yè)面積3000平方米、管理用房面積615平方米。1.1.5主要建設內容：1.1.5.1建設小高層住宅3棟（11+1F），多層住宅7棟（6+1F）；1.1.5.2建設幼兒園一所（3F）；商業(yè)與管理用房一處（1F）；1.1.5.3小區(qū)內道路、綠化、景觀等建設。1.1.6工程總投資（不含財務費用）：5908萬元。1.1.7資金來源：本項目建

2、設資金全部由婁底市*房地產開發(fā)有限公司自籌及銀行貸款解決。1.1.8經濟效益：1.1.8.1稅后利潤：本項目全部建成后，累計銷售利潤831.08萬元，稅后利潤556.82萬元。1.1.8.2投資利潤率9.42%。1.1.8.3投資利稅率21.02%。1.1.8.4稅前全部投資財務內部收益率（FIRR）29.97%；稅后全部投資財務內部收益率23.12%。1.1.8.5全部投資財務凈現值（FVPVi=7%）:稅前671.31萬元，稅后453.51萬元。1.1.8.6靜態(tài)投資回收期2.79年。1.2建設單位1.2.1單位名稱：婁底市*房地產開發(fā)有限公司。1.2.2企業(yè)性質：有限責任公司。1.2.3

3、法人代表：陳理華1.3可行性研究報告編制依據1.3.1婁底市*房地產開發(fā)有限公司提供的*城住宅小區(qū)規(guī)劃方案設計；1.3.2婁底市國土資源局與婁底市*房地產開發(fā)有限公司簽訂的土地掛牌轉讓成交確認書；1.3.3國家計委建設項目經濟評價方法與參數（第二版）；1.3.4建設部房地產開發(fā)項目經濟評價方法；1.3.5有關各專業(yè)的國家設計規(guī)范；1.3.6項目單位提供的各項基礎資料；1.3.7經濟環(huán)境及市場調查。1.4可行性研究報告編制范圍根據*城住宅小區(qū)初步規(guī)劃方案，本可行性研究報告范圍主要包括：市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅、幼兒園、商業(yè)及管理用房、道路、綠化、景觀等工程建設方案，投資估算與資金

4、籌措，項目經濟效益評價等。1.5結論及建議1.5.1結論1.5.1.1*城住宅小區(qū)的開發(fā)，適應我市城市快速發(fā)展的潮流，將成為展示婁底市城市經濟實力、城市文化與文明的平臺，對提高城市職能、城市生活、城市形態(tài)產生較大的影響，對繁榮和推動全市經濟的發(fā)展、提高城市居民生活質量等方面發(fā)揮重要的作用，因此建設此項目是十分必要的。1.5.1.2從*城住宅小區(qū)項目開發(fā)的整體環(huán)境、建設條件、設計思路、設計方案來看，此項目的建設是可行的，也是合理的。項目建設時間短（18個月），經濟效益較高，稅后利潤556.82萬元，全部投資利潤率9.42%，投資利稅率21.02%，均大大超過了同期貸款利息率和基準貼現率，投資回收

5、期2.79年，說明從經濟上看建設是可行的。1.5.2建議此項目開發(fā)規(guī)模比較大，投資比較多，必須精心準備，精心施工，按計劃完成建設任務。特別要注意做好宣傳發(fā)動、營銷策劃工作，使投資早日回籠，爭取更好的社會、經濟效益。第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略2.1住宅部分2.1.1當前住宅市場現狀進入2002年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現在：2.1.1.1商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產業(yè)超速發(fā)展，1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產開發(fā)投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，19

6、98年，在國民生產總值增長的7.8中，住宅建設的貢獻率達1個百分點以上。2.1.1.2在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。2.1.1.3住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民買房，成為啟動房地產市場的一大亮點。2.1.1.4房地產二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。2.1.2婁底市場商品房現狀與市場需求婁底市城市住宅建設速度加快，城市居民人

7、均居住面積2003年達到了15.80平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從婁底市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，婁底市目前有26的市民住房是“單位借房”，約39屬“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在婁底市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，

8、居民住房60平方米（指建筑面積，下同）以下的占38.96，6080平方米的占33.8，81100平方米的占14.82，101120平方米的占8.02，121140平方米和141平方米以上的分別只占2.82和1.58，有近87.58的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。2.1.3“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著婁底市城市居

9、民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據婁底市城市經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌钡谋憩F為：2.1.3.1住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是自己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，婁底市住宅市場針對一些消費

10、群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。2.1.3.2商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的

11、客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在前幾年婁底市房地產交易市場中，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。明珠商業(yè)廣場、清泉廣場、月塘商業(yè)小區(qū)、大同山莊、仙人閣小區(qū)等住宅小區(qū)的成功開發(fā)，就是很好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：1）先富者的市場潛力。婁底市改革開放20年來，經濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高。城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房

12、的需求很大，形成先富者市場潛力?；疖囌靖浇脑绿列^(qū)是婁底市最早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。2）項目區(qū)位市場潛力?！?城住宅小區(qū)”項目位于婁底市經濟技術開發(fā)區(qū)，和漣鋼生活區(qū)仙人閣住宅小區(qū)僅相臨，與藍圃學校一墻之隔，無工業(yè)污染。環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。2.1.3.3戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內智

13、能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性，一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。2.1.3.4消費者對住宅質量和物業(yè)管理的關注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的

14、住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業(yè)管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。2.1.3.5住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著婁底市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，婁底市居民購房除直接居住或自用外，還有一部份是用于投資保值、增值或出租，這與婁底市市民近

15、幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統(tǒng)計，1999年婁底市居民人均可支配收入為4672元，2000年為5199元，2001年為5803元，2001年比2000年實際增長24.2，2003年達到6542元。在居民消費支出中恩格爾系數逐年下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品市場逐步飽和，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。據有關專家測算，隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1上升到12。其中中低收入的家庭為610，中高收入家庭為1316，富裕家庭占2030，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱點將加快

16、形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28增加到1997年的32，目前這一比例已超過50，并保持逐步上升的勢頭。從以上分析可以看出，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發(fā)已成為新趨勢，“西部*住宅小區(qū)”定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。2.1.4當前住宅市場面臨的矛盾和問題目前，以住宅為主體的房地產市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：2.1.4.1商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統(tǒng)計，婁底市空置商品房已有較大的數量，一些建設標準低，施工質量差，房型不合理，設施或居

17、住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。2.1.4.2住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。2.1.4.3市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。“*城住宅小區(qū)”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，本項目的開發(fā)也有一定的市場風險。2.2門面部分2.2.1婁底市商業(yè)現狀與前景分析據統(tǒng)計婁底市2003年國內生產總值2112509萬元。社會消費品零售總額（20

18、02年新口徑）695927萬元，其中市、縣所在地單位完成459509萬元，縣以下完成236418萬元。近年來，婁底交通、通訊、城市建設快速發(fā)展，潭邵高速建成通車、洛湛鐵路益婁段也已建成通車，湘黔、洛湛兩大干線在婁底交匯，婁底將成為湖南省內第三個十字鐵路交通樞紐。交通繁榮必將帶動人流、物流、信息流匯聚，為婁底商業(yè)發(fā)展打下堅實基礎。全省工業(yè)化“十大標志性工程”之首的漣鋼超薄板項目第一期工程竣工投產，進而帶動婁底市商業(yè)飛速發(fā)展。同時冷水江金竹山電廠易地擴建工程上馬以及婁底市加大招商引資力度和鼓勵民營經濟發(fā)展的政策陸續(xù)實施，必將拉動婁底市國民經濟跳躍式發(fā)展，而目前GDP和社會消費品零售總額總量偏小，在

19、全省排名靠后，為今后發(fā)展留下了足夠空間。2.2.2婁底市商業(yè)用房現狀與市場需求2003年婁底市商業(yè)用房開發(fā)投資10420萬元，施工面積186559，其中新開工67058萬，竣工面積87658萬，商業(yè)用房預售、銷售面積57628萬。商業(yè)用房開發(fā)與需求同步增長，市場需求呈現出以下特點：1）地理位置好、地段佳的商業(yè)門面供不應求，婁底市氐星路、長青中街相交的黃金商圈沿線所有門面基本已告售罄，并且需求仍在不斷增長。2）從銷售價格來看，地段好、中高價格的門面大受歡迎，如清泉名店、九億步行街等處門面已全部銷（預）售完。3）從門面結構來看，單個門面建筑面積40左右較受歡迎，但30以下的銷售最快。4）商業(yè)用房市

20、場需求地理位置好，具有一定文化底蘊和商業(yè)傳統(tǒng)、具有特色開發(fā)主題和特色經營的大型中高檔商業(yè)房。2.3營銷戰(zhàn)略根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：2.3.1確定項目整體形象“*城住宅小區(qū)”處于漣鋼職工生活區(qū)，和漣鋼職工經濟適用住房仙人閣小區(qū)相臨，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調，注重消費者人際關系的溝通，精神和心理需求的滿足，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質物業(yè)開發(fā)商業(yè)城。2.3.2“賣點”分析“*城住宅小區(qū)”憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，銷售的“賣點”主要是：2.3.2.1住宅小區(qū)

21、規(guī)劃不只是簡單地綠化，而是按“園林化”觀念規(guī)劃建設，因此有其突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計。2.3.2.2配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。2.3.2.3物業(yè)管理要盡量完善。服務更加周到全面，管理高質量、高水平。2.3.2.4小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。2.3.3營銷推廣策略高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準的經營和管理，以

22、確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：2.3.3.1廣告宣傳策略?！?城住宅小區(qū)”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。廣告包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。2.3.3.2促銷策略。1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進銷售階段；掃尾階段銷售。應根據不同的銷售階段，

23、制定不同的銷售策略。2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收入較高或中、高收入的消費者；駐婁底市辦事機構商用或商住；其他消費者。最佳銷售時機根據廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。3)銷售手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認購；有針對性（銷售對象）的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質量、進度及完善的物業(yè)管理承諾；售樓現場樣板房促銷；其他促銷手段。2.3.4定價策略2.3.4.1價格定位。從婁底市2004年樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在9001100元之間；商業(yè)門面每平方米300010000元之間

24、。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考?！?城住宅小區(qū)”價格定位為中高檔住宅和商業(yè)門面，考慮上述因素，住宅價格每平方米定在10001200元之間，商場每平方米定在30005000元之間，可研中綜合定價小高層住宅均價1200元，多層住宅均價1000元，商用門面均價4000元。2.3.4.2價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠；集團購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他浮動措施。2.3.4.3價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期間促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。2.3.4.4定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價

25、，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異PAGE PAGE 56第三章建設條件3.1自然條件婁底市地處湖南省中部，東與湘潭市接壤，西南與邵陽相連，西與懷化市毗鄰，北與益陽、長沙市交界。是丘陵地帶，屬亞熱帶大陸性季風濕潤氣候，具有春暖多變、寒潮頻繁，“倒秋”陰雨天氣多，寒露風早臨，盛夏酷熱、四季多變、雨量集中的特點，除4、5月份雨季外，其它均為施工的良好季節(jié)，氣候條件對施工影響較小，全年施工周期長。3.1.1婁底市氣象資料年平均氣溫17.3其中：一月份平均氣溫 5.1七月份平均氣溫28.8極端最高氣溫40.6極端最低氣溫 8.

26、4年平均總降水量1413.0mm日最大降雨量 198mm全年雨水日 155天最大積雪厚度 20cm最大凍土深度 5cm 相對濕度平均78%風速年平均 2.65m/s30年一遇最大風速 23.7m/s婁底市城區(qū)夏季主導風為東南風，冬季為西北風。房屋最佳朝向為南偏東9左右，適宜朝向為南向，不宜朝向西向、西北向。3.1.2工程抗震根據湖南省地震烈度分圖，婁底市屬六度以下地區(qū)，設計時可不考慮抗震設防需求。3.2社會條件婁底市轄婁星區(qū)、漣源市、冷水江市、雙峰縣、新化縣五縣市區(qū)和一個經濟技術開發(fā)區(qū)，是湘中地區(qū)政治、經濟、文化中心，是湖南省的重要工業(yè)城市及材料、能源基地，且已納入湖南省老工業(yè)基地改造規(guī)劃之列

27、。婁底現有人口410萬人，其中非農業(yè)人口77.03萬人，全市完成國內生產總值187.3億元，其中第一產業(yè)39.2億元，第二產業(yè)91.4億元，第三產業(yè)56.7億元。各行各業(yè)總產值分別為：工業(yè)243.2億元，農業(yè)60.3億元。地方財政收入為5.8億元，農民人均純收入1878元。婁底市改革開放二十多年來，通過全市人民的共同努力，國民經濟與社會發(fā)展取得了可喜的成績，工農業(yè)生產突飛猛進，重點建設日新月異，經濟布局逐步優(yōu)化，經濟結構日趨合理，正朝著經濟實力雄厚、市場體系健全、服務功能完備、社會高度文明的現代化城市方向發(fā)展。婁底市的各行各業(yè)都在飛速發(fā)展，婁底人早已不再停留在解決簡單的溫飽問題，經濟條件在變，

28、人民的觀念在變，對環(huán)境的要求也在變，創(chuàng)造一個當地獨一無二，以生態(tài)、運動、健康、休閑為主題的居住小區(qū)環(huán)境，必將吸引更多熱愛生活的人們來此購房定居。第四章建設內容及規(guī)模項目主要建設內容及規(guī)模為：項目占地面積為28926平方米，約占43畝，建設一個住宅小區(qū)，總建筑面積為64165平方米，其中住宅面積為58750平方米，其他建筑面積為5415平方米。4.1項目用地來源為：項目業(yè)主單位（*房地產有限公司）從婁底市國土局以“掛牌”轉讓的形式獲得國有土地使用權（鋼城東路西北側地塊，面積為28926平方米，約合43畝）。4.2住宅規(guī)劃能容納約2000人居住，總戶數為414戶。其中：建設小高層（11+1F）住宅

29、3棟，占地面積約1630平方米，建筑面積約19500平方米，戶數為132戶；建設多層（6+1F）住宅7棟，占地面積約6540平方米，建筑面積約39250平方米，戶數為282戶。4.3其他建設內容：建設幼兒園一所，三層，建筑面積約1800平方米；建設商業(yè)用房3000平方米，管理服務用房615平方米；小區(qū)內道路、綠化、景觀等建設。第五章建設方案5.1總體規(guī)劃布局5.1.1環(huán)境特征該住宅小區(qū)緊鄰漣鋼生活區(qū)及藍圃學校，位于鋼城東路的西北側，規(guī)劃總建設用地面積28926.42平方米，場地內屬典型的丘陵地貌：臨街處為低洼地，中部為高地，最高海拔標高為134.6米，最低海拔標高為115.1米，場地內高差最大

30、值為20.5米。5.1.2規(guī)劃理念5.1.2.1表述現代城市設計思想，體現“以人為本”、“人與自然和諧共處”的設計理念，創(chuàng)造具有優(yōu)美空間的居住環(huán)境。5.1.2.2應用現代與傳統(tǒng)、國內與國外相結合的設計手法，賦予住宅建筑明顯的特征，使它具備傳統(tǒng)意義的住宅文化特性而又不落入俗套。5.1.2.3追求功能合理、設施完善、雅致寧靜的居住環(huán)境，創(chuàng)造一個本地獨一無二以生態(tài)、運動、健康、休閑為主題的居住小區(qū)，努力適應社會和市場的需要。5.1.3總體布局根據場地特征，在規(guī)劃中盡量保持現有的地形，將中部臺地加以平整并環(huán)境綠化改造，在臨街低洼處設置商業(yè)用房，使城市商業(yè)界面得到延續(xù)，并在此設計了商業(yè)內街，利用低洼與臺

31、地之間的高差，將商業(yè)建筑體嵌入坡地上，既可最大化利用入口處的商業(yè)價值，又可在商業(yè)建筑頂部采取屋頂綠化，美化環(huán)境。小區(qū)中央塑造一條貫穿小區(qū)的景觀主軸，主軸起端位于商業(yè)內街，并以該主軸為基礎，形成小區(qū)的主要景觀綠地視覺軸線。小區(qū)的各建筑群體，依據該主軸線進行布局，并同該主軸產生有機的空間聯(lián)系；沿主軸設置廣場、水體、環(huán)境小品，以形成小區(qū)的主要步行系統(tǒng)。場地內部以組團圍合方式布置，便于小區(qū)管理。環(huán)小區(qū)的外圍布置車行道，既可保證車輛通行順暢，又可保證小區(qū)內部正常情況下無機動車行使，確保環(huán)境的幽靜。幼兒園位于場地東北角，與住宅小區(qū)相對獨立，交通便捷。5.1.4道路、綠化、小品小區(qū)環(huán)形汽車道為瀝青混凝土路面

32、或混凝土路面；小區(qū)中央步行道以暖色廣場磚鋪砌，并配以適當圖案、小品、雕塑及照明系統(tǒng)，形成親切、悠閑的園林式散步道環(huán)境，并沿路設置各種體育健身器材，便于居民使用。在小區(qū)主空間軸線上布置主題性的、生態(tài)型的綠地或草坪，用骨干樹種，統(tǒng)一小區(qū)綠化構架，突出小區(qū)主空間的結構性綠化特征，并利用人行道和機動車道的完善系統(tǒng)形成連續(xù)的線性綠蔭系統(tǒng)，結合廣場、綠地、功能空間設置成組團片狀綠化空間。運用植物的分類、樹形等特色，直接或間接塑造各組團、水面兩側及廣場的性格特征，增強小區(qū)及組團的場所感和可識別性。環(huán)境小品的配置應與環(huán)境設計主題相結合，應增強放置地點的主題環(huán)境特色及地域標志性，以不損害環(huán)境主題為宗旨。須對環(huán)境

33、空間特色、空間心理、小區(qū)標志等設計原則進行分析理解，以確定環(huán)境小品的立意、材質、色彩、體量尺度；代表小品標志的雕塑應設置在小區(qū)主軸線的廣場上。在商業(yè)街、文化活動區(qū)、居住小區(qū)內、其它廣場和綠色等環(huán)境空間中，可根據其具體的空間環(huán)境要求，放置相宜的作品，主題內容不限。5.2建筑方案在全社會提倡“以人為本”、“人與自然和諧共處”的一個注重保護生態(tài)環(huán)境的形式下，小區(qū)設計應充分考慮超前性和現實性相結合，既要結合小區(qū)的地理位置，又要創(chuàng)造出一個個性鮮明、風格獨特、居住條件優(yōu)越的居住小區(qū)；既要使小區(qū)保持統(tǒng)一風格，又要使各分期組團各具特色。5.2.1平面方案小高層住宅設計成四房二廳二衛(wèi)，面積為150平方米左右；多

34、層住宅設計成三房二廳二衛(wèi)，面積為120平方米左右，或設計成四房二廳二衛(wèi)，面積為140平方米左右，應充分考慮設計成錯層、復式、平式形式，以適應顧客的不同需求。商業(yè)建筑設計成大小門面形式，大的門面面積為500平方米左右，中型的面積為150平方米左右，小型的為40平方米左右。管理用房單間辦公面積為1520平方米。5.2.2建筑立面小高層、多層住宅采用懸山坡屋頂形式，并配以大片的玻璃，遮陽板和構架以及片墻穿插，為住戶帶來尺度親近而又不失現代的感受。商業(yè)建筑以簡約的現代風格為基調，采用貼面磚墻、涂料、玻璃、鋼構架，通過色彩對比，體塊虛實對比，力圖創(chuàng)造出親切、宜人、富有變化又和諧統(tǒng)一的效果。5.3結構方案

35、5.3.1方案依據5.3.1.1國家現行設計規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定。5.3.1.2自然條件風荷載：基本風壓0.35KN/m2雪荷載：基本雪壓0.35KN/m2基本地震烈度按6度抗震設防。5.3.2結構方案5.3.2.1建筑結構安全等級為二級。5.3.2.2結構選型小高層住宅采用鋼筋混凝土框架結構體系；多層住宅、幼兒園、管理用房采用磚混結構體系；商業(yè)建筑大部分采用磚混結構體系，局部可考慮采用空間結構。5.3.2.3主要結構材料的選用本工程可采用普通硅酸鹽水泥配制混凝土，樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，其余構件采用級、新級鋼筋，墻體材料采用普通燒結粘土磚、混凝土磚；混凝土與砌筑砂漿中加粉煤灰，以降低工程造價，

36、提高工程質量。鋼筋混凝土主體結構工程中，混凝土可摻用級粉煤灰，具體摻量由試配確定。5.4給排水方案5.4.1方案范圍本工程方案范圍為室內給水、排水系統(tǒng)設計及小區(qū)內給水、排水系統(tǒng)設計。5.4.2給水方案5.4.2.1水源：鋼城東路有市政自來水管網，接入小區(qū)后水壓要求大于0.10Mpa（從室外地面算起）。5.4.2.2用水量預計生活給水最大日用水量約280米3/日，室內消火栓用水量為20L/S，室外消火栓用水量為30L/S?；馂臅r，室外消火栓和室內消火栓用水按火災延續(xù)時間3小時計。5.4.2.3給水系統(tǒng)生活給水室外采用生活及消防共用給水系統(tǒng)。室內采用下行上給式市政直接供水，設計時考慮集中裝水表，以

37、利抄表到戶和物業(yè)管理。5.4.2.4消防系統(tǒng)5.4.2.4.1室外消防給水系統(tǒng)采用低壓制環(huán)狀管網，設4具SS100室外地上式消火栓。5.4.2.4.2室內消火栓消防給水系統(tǒng)小高層建筑室內消防豎管沿樓梯間布置，消火栓布置按同層相鄰兩個消火栓的水槍充實水柱同時到達室內任何部位為原則，每座消火栓處設消防啟動按鈕，可直接啟動消火栓泵，消火栓系統(tǒng)設室外消防水泵接合器二座。5.4.3排水5.4.3.1室內排水采用合流制，室內糞便污水和洗滌用水均經污水凈化處理后再排入小區(qū)內污水排水管道，最后排入市政污水管網。5.4.3.2屋頂雨水經雨水立管有組織地排至室外再排入小區(qū)內雨水排水管道。5.4.3.3生活室內給水

38、采用PPR給水管，室外給水采用熱鍍鋅鋼管。5.5電氣方案5.5.1方案范圍低壓配電系統(tǒng)、電氣照明、動力配電、防雷接地、有線電視、電話、電腦網絡等系統(tǒng)。5.5.2供電方案5.5.2.1供電電源及電壓：小區(qū)內設配電房用電纜進線接入高壓城市配電網作正常電源，另設EPS做消防備用電源。二級供電負荷。5.5.2.2配電房：配電房設于首層，電氣負荷按每平方米20W計算，總用電負荷為1280KW，低壓側采用抽屜式開關柜。5.5.3電力方案5.5.3.1電源電壓和配電系統(tǒng)：采用單回路市電供電，末端設置備用電源自動投入裝置，集中負荷采用放射式供電，分布負荷采用樹干式供電。5.5.3.2變配電房低壓出線采用阻燃型

39、銅芯塑料絕緣電力電纜沿電纜橋架敷設，垂直主干線路以阻燃芯塑料絕緣電力電纜沿強電豎井敷設，分布負荷以高強插接式母線槽進行配電，支線以銅芯塑料絕緣線穿鋼管暗敷。5.5.3.3接地和接零：本工程采用聯(lián)合式接地方式，接地電阻小于或等于1歐姆，配電房出線采用三相五線制配電，設專用保護零線，設備金屬外殼采用保護接零。5.5.4電氣照明方案5.5.4.1以日光燈光源為主要照明光源，白熾燈為輔助光源，按國家推薦的最低照度標準提高一級照度標準進行設計。5.5.4.2工作照明線路為銅芯塑料絕緣線穿PVC阻燃管暗敷設，事故照明為銅芯塑料絕緣線穿鋼管暗敷，并有3公分厚保護層。5.5.4.3工作照明采用就地控制方式，事

40、故照明采用就地控制加消防聯(lián)動控制相結合的方式。5.5.4.4每戶電表可考慮在樓梯間集中設置，以利抄表到戶和物業(yè)管理。5.5.5防雷方案按三級防雷要求進行設計，基礎內主筋為接地體，屋面女兒墻上及屋面上組成不大于2020m或2416m的避雷網格，屋面結構鋼筋均應與避雷帶焊接，外墻金屬窗及突出屋面的金屬物均與引下線焊通，所有柱內兩根對角主筋均做為防雷引下線，分別與接地體及避雷帶焊通，強弱電共用接地體，要求接地體電阻小于或等于1歐姆。5.5.6弱電方案5.5.6.1電話方案1、電話總進線從一層引入，每戶設一對出線插座進行設計。2、每層弱電豎井內設用戶分線盒，由總分線箱對每一層線盒單獨配線，電話主干線沿

41、弱電豎井內電纜橋架敷設，由層分線盒至各用戶出線插座線路采用HPV（20.5）銅芯聚氯乙烯絕緣電話線穿PVC阻燃塑料管暗敷設，出線插座安裝距地為0.3m。3、電話線路沿豎井及走道內布線。5.5.6.2寬帶網絡方案：基本內容同電話系統(tǒng)方案。5.5.6.3有線電視系統(tǒng)方案設有線電視系統(tǒng)，每間設一用戶插座。5.6煤氣供應方案管道設置參考給水方案；每單元可集中裝置煤氣表，以利抄表到戶和物業(yè)管理。第六章 環(huán)境保護與消防安全6.1環(huán)境保護6.1.1污染源項目建成后，不從事工業(yè)性生產活動，故不會產生工業(yè)性污染。污染源主要來自：生活垃圾、廢棄物和生活污水。6.1.2垃圾、廢水處理生活垃圾及廢棄物集中到中心垃圾站

42、，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)處理。生活污水經沼氣池凈化后，排入校園內污水管道。6.1.3施工中的環(huán)境保護本項目施工過程中，機械噪音及施工中的粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中產生噪音較大的機械設備需加隔音裝置，對粉塵擬分別采取噴水除塵、封閉除塵等措施?？傊?，在項目建設和正常運轉中，采取措施后均可符合環(huán)境法規(guī)要求。6.2消防安全為了防止和減少火災對教學樓的危害，保護人身和財產安全，根據防火安全規(guī)范規(guī)劃防火安全消防。6.2.1消防平面布置本建筑設計耐火等級為二級，小區(qū)內道路系統(tǒng)設計形成環(huán)狀，每棟房屋四周均與道路相鄰，并采用低壓環(huán)狀管網，設置室外地上式消火栓，滿足建筑防火規(guī)范要求。6.2.2消防安全設施

43、6.2.2.1樓層消防系統(tǒng)：小高層住宅各層均設室內皮龍帶，其初期水量由屋頂水箱供給，后期水量由消火栓供給。6.2.2.2室外消火栓系統(tǒng)：室外設四具SS100地上式消火栓，小區(qū)內沿消防車道（環(huán)形車道）均勻布置消火栓，其用水由室外給水管或消防專用水管供給。6.2.2.3室內消防設施：室內按消防要求在明顯位置設置泡沫滅火器、火災應急照明、疏散指示標志及排煙通風設備。6.2.2.4消防用水量設消防池（花園水池和消防兩用），按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防要求。第七章 方案實施與建設計劃安排7.1組織機構及其職能*城住宅小區(qū)項目由公司一位副總經理（或總經理）分管，下設項目經理一名，負責項目的具體工作。

44、運作過程分作綜合部、銷售部和工程部三大塊，其分工如下：綜合部：負責日常事務管理、財務管理、對外關系協(xié)調、售房及其他信息的發(fā)布、文秘工作；對項目經理負責。綜合部人員四人，即綜合部經理、財務二人、文秘人員一人。銷售部：營銷策略籌劃、制訂房屋銷售計劃、房屋的出售及受理顧客投訴，做好售后服務工作。銷售部5人，即銷售部經理1名，置業(yè)三顧問6人。工程部：設工程部經理1名，主要負責施工單位、監(jiān)理單位、設計單位及政府職能部門的關系協(xié)調（有關施工問題）；總工程師1名，負責建筑的質量、安全及進度情況的控制，房屋保修期內的維修服務，下設施工員2名。項目組織與經營管理關系如下圖所示：總經理或副總經理項目經理合同簽訂工

45、程部、總工室銷 售 部辦 公 室施工、監(jiān)理、設計單位協(xié)調質量、安全生產管理進度、資金協(xié)調房屋設備維修受理投訴、售后服務營銷策略籌劃房屋銷售對外關系協(xié)調信息發(fā)布日常事務管理文秘工作財務管理項目組織與經營管理關系圖7.2工程建設監(jiān)理制為確保工程質量，保證工程進度，節(jié)省工程造價，按規(guī)定本項目采用工程監(jiān)理制，招標聘請有資質的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對工程實行全過程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理的權利和職責。監(jiān)理工程師應根據合同的有關規(guī)定，維護業(yè)主的權益，對工程的進度、質量等進行全面的監(jiān)督和管理。7.3項目招投標 根據國家發(fā)展計劃委員會2001年6月18日頒發(fā)的第9號令建設項目可行性研究報告增加招投標內容以

46、及核準招標事項暫行規(guī)定，本項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動均采用招標制，選擇優(yōu)秀的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和價廉物美的設備材料生產廠家，簽訂承包及供應合同，明確甲、乙雙方的責、權、利，嚴格按合同法的有關條款進行管理，實施并報有關部門審批核準。詳見招標基本情況表和審批部門核準意見（見表71、表72）。7.4建設進度根據本項目建設條件、資金籌措等情況，經與建設方商議，項目建設期為1年零6個月，即2006年5月至2006年12月，綜合進度計劃如下：2005年3月5月完成項目前期工作；2005年6月2006年3月完成小區(qū)一期建安工程；2005年12月2006年8月完成小區(qū)二期

47、建安工程；2006年9月2006年10月完成小區(qū)內配套工程建設；2006年11月12月項目全部竣工，驗收交付使用。至此，項目全部完成并投入使用（項目實施進度計劃見表73）。招 標 基 本 情 況 表建設項目名稱：*城住宅小區(qū)表7-1招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標公告發(fā)布、中標候選人公示媒介招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察婁底日報20設計婁底日報40建筑工程婁底日報4448安裝工程監(jiān)理主要設備重要材料其他情況說明：建設單位蓋章：年 月 日注：情況說明在表填寫不下，可附另表。審批部門核準意見建設項目名稱： *城住宅小區(qū)表7-2招標范圍招標

48、組織形式招標方式不采用招標方式招標公告發(fā)布、中標候選人公示媒介全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察婁底日報設計婁底日報建筑工程婁底日報安裝工程監(jiān)理主要設備重要材料其他審批部門核準意見說明：審批部門蓋章：年 月 日注：審批部門在空格注明“核準”或者“不予核準”。工程實施進度表建設項目名稱：*城住宅小區(qū)表7-3日期工程內容2005年2006年月份月份123456789101112123456789101112項目前期工作小區(qū)一期建安工程小區(qū)二期建安工程配套工程建設項目竣工驗收、交付使用第八章投資估算和資金籌措8.1投資估算8.1.1編制依據8.1.1.1湖南省建設委員會湘建1999

49、價字第172號關于頒發(fā)湖南省建筑工程單位估價表的通知；8.1.1.2湖南省建設委員會湘建1999價字第296號關于頒發(fā)湖南省施工企業(yè)建筑工程取費標準的通知；8.1.1.3湖南省建設委員會湘建1995監(jiān)字第318號關于頒發(fā)湖南省市政工程單位估價表的通知；8.1.1.4湖南省建設委員會湘建1998價字第566號關于頒發(fā)湖南省施工企業(yè)統(tǒng)一安裝工程取費標準的通知；8.1.1.5婁底市主要市場材料價格及預算價格。8.1.2建設投資本項目建設投資由土地費用、前期工程費、建筑工程費、設備購置安裝費、管理費、預備費和其它工程費用構成。8.1.2.1土地費用由土地出讓金、三通一平費和拆遷安置補償費構成。項目占地

50、面積28926平方米，合43畝，土地出讓金為每畝690萬元；8.1.2.2前期工程費包括規(guī)劃、勘察、設計費和可行性研究費。8.1.2.3建筑工程費包括住宅、商業(yè)及管理用房、幼兒園等建安費、室外工程費（配套工程費）、小品、廣場建設費和工程附加費。8.1.2.5預備費按土地費用、前期工程費、建筑工程費和相關工程費用之和的5計取。項目總投資為5908萬元。詳見表8-1“投資總額估算表。8.2資金籌措本項目所需投資為5908萬元，資金由下列渠道籌措：項目單位自籌3908萬元；申請銀行貸款2000萬元。投資總額估算表表81單位：萬元序號項目估算價值（人民幣）占建設投資比例（%）備注1土地費用84514.

51、301.1土地出讓費6901.2三通一平費1051.3其他費502前期工程費751.272.1規(guī)劃、勘察、設計費602.2規(guī)劃條件、可研費153建筑工程費444875.293.1房屋建安費43303.1.1小高層住宅建安費16003.1.2多層住宅建安費19603.1.3幼兒園、商業(yè)及管理用房4203.1.4道路、綠化及其他設施3503.2工程附加費1183.2.1招投標管理費23.2.2標底或預算審查費83.2.3工程監(jiān)督管理費123.2.4編制竣工圖費63.2.5人防工程費503.2.6工程監(jiān)理費404設備購置安裝費1202035管理費1202036預備費3005.08合計5908第九章

52、利潤預測及成本費用分析9.1銷售價格9.1.1價格預測通過市場調查， 參考兄弟地市住宅小區(qū)銷售價格和婁底市區(qū)已有項目房產售價，本項目房產銷售價格預計為：小高層住宅均價1200元/多層住宅均價1000元/商用門面均價4000元/9.1.2銷售進度及付款計劃本項目計劃在3個年度內完成銷售，各年銷售計劃如下表：表9-1銷售計劃及銷售收入測算表 單位：萬元銷 售 期 間2005年12月2006年6月2006年12月2007年6月2007年12月2008年5月收款計劃期 間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入20051215%1119.752006620%

53、1493200612201866.2520071215%1119.75200825%373.25總計15%1119.7520%149320%149325%1866.2515%1119.755%373.259.1.3稅費率本報告采用的各種稅費率：1）營業(yè)稅5%2）城市維護建設稅為營業(yè)稅額的7%3）教育費附加為營業(yè)稅額的3%4）企業(yè)所得稅33%收入與銷售稅金估算見表92售房收入與經營稅金及附加估算表表9-2單位：萬元序號項 目合 計2005年2006年2007年2008年1銷售收入7465.001119.752986.002986.00373.252經營稅金及附加410.

54、5861.59164.23164.2320.532.1營業(yè)稅373.2555.99149.30149.3018.662.2城市維護建設稅26.133.9210.4510.451.312.3教育費附加11.201.684.484.480.563銷售凈收入7054.431058.162821.772821.77352.729.2成本費用本項目的成本費用由建造費用、管理費用、財務費用、銷售費用構成。建造費用的明細構成項目詳見附表：管理費用主要為管理人員的工資、福利費等其它費用；財務費用為銀行貸款利息支出；本項目的流動資金主要用于房屋的銷售工作，構成項目的銷售費用；由于本項目無折舊費，攤銷費和維修費，

55、經營成本為總成本減利息支出；可變成本由建造費用與銷售費用構成；固定成本由管理費用和利息支出構成詳見表9-3表9-3成本費用估算表 序號項目合計2005年2006年2007年2008年1建造費用5908195039582管理費用37.325.8614.0214.552.893銷售費用5015201054利息費用228.0364.05109.0854.95總成本費用6223.352034.914101.179.457.896經營成本5995.321970.863992.0224.557.897可變成本5958196539781058固定成本265.3569.91123.169.452.899.3利

56、潤預測根據以上收入和成本的估算，本項目的利潤預測見表9-4表9-4損益表 單位：萬元序號項目合計2005年2006年2007年2008年1銷售收入7465.001119.752986.002986.00373.252銷售稅金410.5861.59164.23164.2320.533總成本費用6223.352034.914101.1079.457.894售房利潤831.08-976.75-1279.332742.32344.835累計銷售利潤831.08-976.75-2256.08486.24344.836所得額831.08486.24344.837所得稅274.25160.46113.798

57、稅后利潤556.82 0.00 0.00 325.78 231.04 第十章 財務分析10.1評價參數及有關說明10.1.1評價依據1）國家計劃委員會、建設部聯(lián)合頒布的經濟評價方法與參數；2）中國國際咨詢公司1997年編寫的新建項目可行性研究經濟評價方法；3）中國人民建設銀行基本建設貸款項目評估實施辦法10.1.2評價參數：折現率為7%10.1.3評價年限：本項目于2005年6月開工，2006年12月竣工，建設期18個月，評價基年為項目的開工年2005年，評價年限4年，評價末年2008年，即項目建成后壹年半房產銷售工作結束。10.1.4物業(yè)管理本項目建成后實施社會物業(yè)管理，物業(yè)管理所發(fā)生的收益

58、和費用未列入經濟評價范圍內。10.2財務盈利能力分析10.2.1損益表與靜態(tài)盈利分析1）損益表詳見10-4：根據10-4損益表的分析計算可得本項目的評價指標如下：全部投資的投資利潤率=（利潤總額/投資總額）100%=556.82/5908100%=9.42%全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=（556.82+274.25+410.58）/5908=21.02%本項目以上兩個靜態(tài)評價指標與房地產同行業(yè)相應指標比較可以接受，故項目可行。2) 還貸計劃該項目于開工時申請銀行貸款2000萬元，計劃于2006年和2007年年底各歸還1000萬元。3）可運行資金估算表詳見表10-1表10

59、-1本項目可運用資金估算表單位：萬元序號項目合計建設經營期2005年2006年2007年2008年1銷售收入7465.001119.752986.002986.00373.252銷售稅金及附加410.5861.59164.23164.2320.533所得稅274.25160.46113.794歸還銀行貸款2000.001000.001000.004項目可用資金4780.171058.161821.771661.31238.9310.2.2現金流量表與動態(tài)盈利分析全部投資現金流量詳見表10-2表10-2現 金 流 量 表單位：萬元序號項目合計2005年2006年2007年2008年1現金流入74

60、65.001119.752986.002986.00373.251.1營業(yè)收入7465.001119.752986.002986.00373.251.2回收固定資產及無形資產1.3回收流動資金2現金流出6680.152032.454156.25349.24142.212.1建設投資5908.001950.003958.000.000.002.2流動資金87.3220.8634.0224.557.892.3銷售稅金410.5861.59164.23164.2320.532.4所得稅274.250.000.00160.46113.792.5其他3凈現金流量784.85-912.70-1170.25