淄博某綜合地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告_secret

1、 淄博*花園項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告PAGE PAGE 12淄博*花園項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告一、淄博市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況（一）城市概況淄博市位于山東省中部，是國務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島沿海開放城市和“較大的市”。該市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，是全國重要的工業(yè)基地，山東省中心城市之一，綜合實(shí)力位列全國城市50強(qiáng)。全市總面積5938平方公里，其中市區(qū)面積2961平方公里；總?cè)丝?10萬，其中市區(qū)人口270萬。淄博是典型的組團(tuán)式城市，張店區(qū)是淄博市的中心城區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技、信息流通中心，魯中地區(qū)的重要商品集散地。（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。從1997年至2002年五年間，全

2、市國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長11.6，2002年達(dá)到780億元；全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成807.3億元；地方財(cái)政收入2002年達(dá)到33.15億元。2、城市建設(shè)不斷加強(qiáng)，城市面貌發(fā)生較大改觀。隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐加快，淄博市五年來固定資產(chǎn)累計(jì)投資181.8億元，城市化水平不斷提高，達(dá)到45.5。其中張店區(qū)作為中心城區(qū)的地位日益強(qiáng)化，建成區(qū)面積已擴(kuò)展到150平方公里，城市承載功能顯著增強(qiáng)，城市形象進(jìn)一步改觀。3、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢仍較明顯。淄博是全國重要的工業(yè)基地，主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、機(jī)械、電子、建材、紡織、陶瓷等35個(gè)，其中化工、醫(yī)藥、新材料等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不斷增強(qiáng)。全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和銷售收

3、入雙雙突破千億元大關(guān)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到21.3。4、第三產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。齊人重商，齊地自古就有“商賈云集，日進(jìn)萬金”之說，近幾年來第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位得到重大發(fā)展，信息、旅游、房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日趨繁榮，2002年比重較1997年提高了5.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到35.5%。5、居民收入水平較高，社會購買力較強(qiáng)。淄博私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)居民生活水平較高，2002年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到230億元，人均可支配收入達(dá)到8198元，在全省位于中上水平，同時(shí)淄博各區(qū)及周邊市縣的富裕階層較多，社會購買力可觀。（三）房地產(chǎn)市場分析淄博市房地產(chǎn)市場啟動較晚，但發(fā)展較快

4、，正處于由賣方市場向買方市場急速轉(zhuǎn)型期。隨著城市建設(shè)步伐的加快，人們收入水平的提高及存款利率的下調(diào)，近幾年來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的供需兩旺態(tài)勢，2002年淄博房地產(chǎn)開發(fā)量大幅增加，開發(fā)投資超過90億元，市場被極大激活，全年房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)年平均為138.75，高于全市平均近10點(diǎn)，顯示出該市房地產(chǎn)業(yè)的大好形勢和良好前景?，F(xiàn)將淄博房地產(chǎn)市場的基本情況概述如下：市場發(fā)育逐漸成熟，市場競爭日趨激烈經(jīng)過2000年房地產(chǎn)市場的快速催熟后，進(jìn)入2003年房地產(chǎn)的買方市場基本形成，整個(gè)市場的開發(fā)量增幅較大，產(chǎn)品種類繁多，多層、高層、小高層、別墅、等住宅類型均有推出。外地專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)已經(jīng)大舉介入了淄博房地產(chǎn)

5、市場，房地產(chǎn)營銷手法不斷更新，新概念，層出不窮，而與此同時(shí)消費(fèi)者的決策卻開始趨于理性，決策過程加長，開始注重產(chǎn)品的性價(jià)比。總體價(jià)格不斷緩升，價(jià)格層次逐漸拉開；從2001年至今，隨著需求的緩慢釋放，淄博房地產(chǎn)銷售均價(jià)不斷攀升，整個(gè)市場的物業(yè)檔次已經(jīng)逐步拉開。在地理位置優(yōu)越的地段，其住宅價(jià)格多層已達(dá)2000元/平米，小高層住宅已達(dá)2500元/平米，且高層住宅逐漸為市場所接受，最高價(jià)甚至突破4000元/平米，銷售勢頭良好；此外，房地產(chǎn)價(jià)格正處于快速增長階段，增長率保持在10以上。總體開發(fā)水平雖有所提高，但尚不成熟；這主要表現(xiàn)為動作不規(guī)范，整體水平較低。產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)者對市場研究不足，盲目開

6、發(fā)。不注重市場的研究和策劃，優(yōu)秀樓盤較少 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)理念落后，營銷水平低。在銷售上，雖新概念、新觀點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，但大多只是簡單拷貝概念，項(xiàng)目開發(fā)重概念，輕內(nèi)質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重。以商業(yè)物業(yè)開發(fā)為主的趨勢將有所改變由于淄博人的投資意識較濃，且去年的商鋪投資市場較為火爆，致使今年的房地產(chǎn)開發(fā)市場熱點(diǎn)基本都集中在商業(yè)物業(yè)市場上，但隨著供應(yīng)量的激增，商業(yè)物業(yè)市場開始變得非常嚴(yán)峻，相信明后年市場將逐漸回落到住宅市場的開發(fā)上，住宅市場將會贏得又一個(gè)春天。二、項(xiàng)目概況淄博*花園項(xiàng)目地塊（2003-18號宗地，以下簡稱本地塊）位于淄博市張店區(qū)市級機(jī)關(guān)蓮池生活區(qū)西側(cè)，世紀(jì)路以東，聯(lián)通路以南，華光路以北，西六路（規(guī)劃中）以西

7、圍成的閉合區(qū)域（市自來水公司西郊水廠除外）。本地塊總占地面積39.5公頃（約593畝），規(guī)劃設(shè)計(jì)以居住用地為主，商業(yè)用地為輔。其中：商業(yè)用地面積不大于總用地面積的40，居住用地多層容積率1.1、高層容積率2.7；商業(yè)用地多層容積率2.1、高層容積率4.2（宗地其他控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件略）。現(xiàn)對本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析如下：項(xiàng)目主要優(yōu)勢：地理優(yōu)勢：作為原市政府的保留用地，本地塊地理位置較為優(yōu)越，東為占地120畝的蓮池公園和市級機(jī)關(guān)蓮池生活區(qū)，南為巴黎春天高層住宅區(qū)，西為規(guī)劃建設(shè)中的義烏小商品城和世紀(jì)花園居住區(qū)。地塊周圍基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，是淄博目前居住、辦公和商業(yè)的理想位置。規(guī)模優(yōu)勢：本

8、項(xiàng)目總占地近600畝，總建筑面積近70萬，堪稱淄博市場的超級大盤。由于其總量巨大，在建設(shè)成本等方面具有較低的規(guī)模成本優(yōu)勢，并對市場造成強(qiáng)勢沖擊。市場優(yōu)勢：未來幾年城市化進(jìn)程將逐步加快，對房地產(chǎn)的需求將更加強(qiáng)烈。作為組團(tuán)城市，淄博張店區(qū)對周邊的區(qū)縣具有較強(qiáng)的輻射集聚能力，整體房地產(chǎn)市場需求較大；同時(shí)近兩年淄博房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要表現(xiàn)為商業(yè)物業(yè)，成規(guī)模、上檔次的住宅社區(qū)還不多，此時(shí)入市具有較好的市場契機(jī)。政策優(yōu)勢：作為淄博市的“地王”地塊，本地塊也被看成是淄博市重大招商引資項(xiàng)目，市政府及有關(guān)部門高度重視，并給予大力支持。這一切都為項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)提供了良好的政策保證。規(guī)劃優(yōu)勢： 本地塊方正，四面臨主

9、要道路，且土地平整，較好規(guī)劃。同時(shí)本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求較為寬松，通過委托國際知名的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，很容易做成經(jīng)典項(xiàng)目。品牌優(yōu)勢： 作為零售行業(yè)的知名品牌，*在省內(nèi)外享有較高的知名度與認(rèn)可度，開發(fā)本項(xiàng)目，這一品牌優(yōu)勢能得到較好體現(xiàn)，并樹立*在地產(chǎn)行業(yè)的品牌地位。作為大盤開發(fā)，與行業(yè)其他項(xiàng)目一樣，本項(xiàng)目也面臨著如下兩方面的壓力：資金壓力：本地塊規(guī)模較大，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約16個(gè)億。開發(fā)本項(xiàng)目前期的啟動資金投入約5個(gè)億。雖然在后期通過滾動開發(fā)不再需要資金投入，但運(yùn)作這么大的項(xiàng)目對資本運(yùn)營、財(cái)務(wù)管理等方面的要求卻非常高，壓力也非常大。市場壓力：本項(xiàng)目的銷售面積約60多萬平米，作為超大規(guī)模的大盤開發(fā)，為保

10、證項(xiàng)目成功，必須盡快的完成銷售目標(biāo)，迅速的回籠資金，其市場壓力也較大，需要較高的營銷管理能力。三、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想根據(jù)招標(biāo)文件提供的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合市場狀況及項(xiàng)目區(qū)域狀況，本地塊擬規(guī)劃建筑面積69.5萬平米，其中地上部分65.5萬平米，地下部分4萬平米。由多層住宅、小高層住宅、多層商業(yè)、高層商業(yè)、地下停車場、綜合超市、會所、幼兒園等幾部分組成，具體規(guī)劃詳見下表：項(xiàng)目地塊用地初步規(guī)劃一覽表（表1）建筑形態(tài)多層住宅小高層住宅多層商業(yè)高層商業(yè)地下停車場規(guī)劃占地350畝143畝70畝30畝容積率1.22.22.03.0規(guī)劃面積28.5萬平米22萬平米9萬平米6萬平米4萬平米說明：多層容積率略高于規(guī)劃

11、條件，但符合總體容積率規(guī)劃要求。其中多層住宅建筑面積含0.3萬平米的會所和0.2萬平米幼兒園。多層商業(yè)9萬平米由8萬平米商鋪和1萬平米綜合超市構(gòu)成；高層商業(yè)6萬平米由3萬平米寫字樓和3萬平米商務(wù)公寓構(gòu)成。社區(qū)約入住戶數(shù)4000戶（居?。?，按戶、位（車位）比為2：1計(jì)，則停車位數(shù)為2000個(gè)，其中地下車位約1100個(gè)（每個(gè)車位按35平米計(jì)），地上停車位約900個(gè)。四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)等各項(xiàng)資金流量復(fù)雜，本著穩(wěn)健有序、滾動開發(fā)的原則，根據(jù)用地總體規(guī)劃所進(jìn)行的功能分區(qū)、結(jié)合市場發(fā)展情況，初步開發(fā)策略擬定如下：本項(xiàng)目開發(fā)分為三期4年開發(fā)，從2003年11月開始資金投入，至2007年

12、12月完成項(xiàng)目建設(shè)。其工期安排詳見下表：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工期安排一覽表（單位：平米）（表2） 分期建筑形態(tài)建設(shè)面積一期二期三期（03. 1104.12）（05. 0106.06）（06. 0707.12）多層住宅28萬13萬15萬小高層住宅22萬7萬15萬多層商鋪8萬2萬3萬3萬綜合超市1萬1萬寫字樓3萬3萬商務(wù)公寓3萬3萬地下停車場4萬2萬2萬會所/幼兒園0.5萬0.5萬合 計(jì)69.5萬16萬27.5萬26萬五、項(xiàng)目開發(fā)總投資本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本、前期開發(fā)費(fèi)、建設(shè)成本、管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用等構(gòu)成，其明細(xì)詳見下表。項(xiàng)目開發(fā)總投資構(gòu)成一覽表：（表3）項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)總金額一土地成本593畝3640

13、0萬元1.土地費(fèi)用593畝58.7萬/畝34800萬元2.契稅及傭金土地費(fèi)用4%1390萬元3.其他競買費(fèi)用210萬元二前期開發(fā)費(fèi)用32782萬元三建設(shè)成本76212萬元1.多層住宅28.5萬700元/19950萬元2.小高層住宅22萬1400元/30800萬元3.多層商業(yè)9萬700元/6300萬元4.高層商業(yè)6萬1600元/9600萬元5.地下停車場4萬1600元/6400萬元6.公建配套景觀593畝5萬元/畝2965萬元7.建設(shè)西六路2321985元/197萬元四管理費(fèi)前三項(xiàng)之和22908萬元五銷售宣傳費(fèi)用總銷售收入23704萬元六財(cái)務(wù)費(fèi)用前期投入（5億元）5.5%3年8250萬元總計(jì)16

14、0256萬元說明：其他競買費(fèi)用包括：交易服務(wù)費(fèi)、土地估價(jià)費(fèi)、登記費(fèi)等前期開發(fā)費(fèi)用明細(xì)詳見附件1：項(xiàng)目開發(fā)工程建設(shè)投資概算明細(xì)表六、資金投入及籌措計(jì)劃根據(jù)實(shí)際開發(fā)量需要，本項(xiàng)目采取三期滾動開發(fā)，根據(jù)測算可知：項(xiàng)目開發(fā)前期需要啟動資金5個(gè)億左右，其中土地購置約3.6億、前期開發(fā)及一期工程款約1.4億，具體用款事項(xiàng)及時(shí)間詳見下表：用款事項(xiàng)及時(shí)間一覽表（單位：萬元）（表4）用款時(shí)間2003.11.122003.11.282004.1.282004.32004.5總計(jì)事項(xiàng)土地購置費(fèi)用前期開發(fā)費(fèi)用工程款項(xiàng)啟動資金拍賣保證金20訂金余款金額30007300261007728616150289以后各期開發(fā)所需

15、資金可通過銷售回款及工程墊資等途徑解決，不再需要資金投入；從2005年起即可陸續(xù)償還借款，項(xiàng)目開發(fā)完成后即可還清全部借款。項(xiàng)目開發(fā)期間具體的資金投入及籌措詳見下表：項(xiàng)目開發(fā)年度資金投入及籌措一覽表（單位：萬元）（表5）項(xiàng)目名稱總計(jì)2003年2004年2005年2006年2007年2008年資金投入一土地成本3640036400二前期開發(fā)費(fèi)用327827728848683518217三建設(shè)成本（含公建）7621261616161181832129724410四管理費(fèi)2908727727727727五銷售費(fèi)用37041500600900704六財(cái)務(wù)費(fèi)用82501375275027501375七繳納

16、稅費(fèi)1203817382856313433031007總計(jì)17229450289115013360237159387361007資金籌措一自籌資金15000二接受投資三借款35289四銷售回款2674043940482205082015480五工程墊資6161545563897323總計(jì)5028950289說明：銷售回款明細(xì)詳見附件2：項(xiàng)目開發(fā)年度銷售回款計(jì)劃一覽表工程墊資按建設(shè)資金的50計(jì)算，下年度償還上年部分建設(shè)資金的20，從2004年起依次類推。七、投資收益分析（一）銷售收入：根據(jù)市場情況及項(xiàng)目位置，本項(xiàng)目多層住宅預(yù)計(jì)銷售均價(jià)2200元/平米，小高層住宅預(yù)計(jì)均價(jià)2700元/平米，多層商業(yè)

17、預(yù)計(jì)均價(jià)4800元/平米，高層商業(yè)預(yù)計(jì)均價(jià)3200元/平米。則其總銷售收入詳見下表：項(xiàng)目各項(xiàng)銷售收入一覽表：（表6）建筑形態(tài)多層住宅小高層住宅多層商業(yè)高層商業(yè)地下車位總計(jì)建筑面積28萬22萬8萬6萬1100個(gè)銷售均價(jià)2200元/2700元/4800元/3200元/6萬元/個(gè)銷售收入61600萬元59400萬元38400萬元19200萬元6600萬元185200萬元（二）開發(fā)成本：本開發(fā)成本包含項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)總投資（土地成本、前期開發(fā)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）及銷售稅費(fèi)。項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成一覽表：（表7）項(xiàng)目名稱金額（萬元）一土地成本36400二前期開發(fā)費(fèi)用32782三建設(shè)成本

18、（含公建）76212四管理費(fèi)2908五銷售費(fèi)用3704六財(cái)務(wù)費(fèi)用8250七繳納稅費(fèi)12038合計(jì)172294說明：前期開發(fā)暫按全額計(jì)算，可減免部分見（三）效益分析。繳納稅費(fèi)由營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅等構(gòu)成，以銷售收入為基數(shù)，系數(shù)按6.5計(jì)算。其中稅費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)以下：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加5.5，土地增值稅按1預(yù)征。（三）效益分析：由以上投入產(chǎn)出分析可知：開發(fā)本項(xiàng)目總銷售收入為185200萬元，總開發(fā)成本為172294萬元，則項(xiàng)目開發(fā)利潤為12906萬元。此外，開發(fā)本項(xiàng)目在前期開發(fā)費(fèi)用上還可再爭取減免10217.5萬元，具體如下：城建配套費(fèi)：100元/平米69.5萬

19、平米6950萬元供暖開戶費(fèi)：25元/平米69.5萬平米1737.5萬元供電：若實(shí)行一戶一表，小區(qū)變電所產(chǎn)權(quán)歸供電局，執(zhí)行1200元/戶，總費(fèi)用為40001200480萬元，可減少20104801530萬元則：本項(xiàng)目的開發(fā)利潤為1290610217.523123.5萬元，約計(jì)2.3個(gè)億。此外還可擁有1萬平米超市、0.3萬平米會所和0.2萬平米幼兒園的產(chǎn)權(quán)。（四）償債能力分析：本項(xiàng)目需要申請貸款3.5億元，約定從2005年起償還，其還款資金來源主要為銷售回款（具體銷售回款詳見附件2：項(xiàng)目開發(fā)年度銷售回款計(jì)劃一覽表），經(jīng)測算，銷售回款從2005年起即可開始償還貸款，至2008年清償完畢（2005年約

20、0.5億，2006-2008年每年約1億）。八、土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析以上項(xiàng)目開發(fā)收益是在一種較理想的土地價(jià)格條件下所核算的，由于本地塊采用拍賣形式出讓，其土地價(jià)格具有較大的不確定性，為便于決策，特測算出不同土地價(jià)格所對應(yīng)的收益。不同土地價(jià)格下的投資收益測算一覽表（單位：萬元） （表9）拍賣地價(jià)每畝單價(jià)（萬元/畝）銷售收入建設(shè)投入銷售稅費(fèi)投資收益投資收益45000 75.918520017089712038226512482.544000 74.218520016985212038331013527.543000 72.518520016880712038435514572.542000 70.818520016776212038540015617.541000 69.1185200166