江西省某房地產(chǎn)開發(fā)項目可研報告_secret

1、PAGE 68可行性研究報告目 錄第一章 總 論（1）第二章 項目建設必要性與可行性（4）第三章 市場定位與價格定位（8）第四章 場址主要建設條件（21）第五章 工程設計方案（23）第六章 節(jié)能與節(jié)水（40）第七章 環(huán)境影響評價（42）第八章 組織機構與人力資源配置（46）第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標方案（49）第十章 項目實施進度（52）第十一章 投資估算與資金籌措（53）第十二章 財務評價（56）第十三章社會評價（61）第十四章風險分析（63）第十五章 結論與建議（67）第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：*房地產(chǎn)開發(fā)項目二、建設單位：*房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司三、法人代表：陳斯

2、明四、建設地址：位于*市*大道（吉州大道）與韶山西路交叉口東南角，原址為*有限公司廠區(qū)，北臨*西路、西接*大道。五、建設性質(zhì)：新建六、建設規(guī)模：總建筑面積：128236m2，其中：住宅共870戶113182m2（多層83819m2、小高層29363m2）、商業(yè)店鋪13704m2、會所及幼兒園1350m2。另有車庫及雜物間11426 m2。七、建設期限：2005年9月2008年3月八、主要技術經(jīng)濟指標1、總用地面積：109.95畝（73306m2）2、總建筑面積：128236 m23、建筑密度：25.92%4、容積率：1.755、綠地率：40.5%7、項目總投資：11063.28萬元8、銷售凈收

3、入：20826.55萬元 9、利潤總額：9763.27萬元 10、總投資利稅率：88.25% 11、所得稅：3221.88萬元12、凈利潤：6541.39萬元 13、總投資利潤率：59.13% 14、盈虧平衡點：53.12%15、財務內(nèi)部收益率：54.80%Ic=15%16、財務凈現(xiàn)值：3036.11萬元0（Ic=15%時） 17、投資回收期：2.18年18、貸款償還期：2年19、償債備付率：3.25第二節(jié) 可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、建設部頒布的城市規(guī)劃編制辦法及其實施細則3、*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃4、江西省規(guī)劃實施技術導則5、城市道路交通規(guī)劃

4、設計規(guī)范（GB5022095）6、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB5018093）7、*市近期建設規(guī)劃（20022005）8、江西省*規(guī)劃建筑設計9、國家計委頒布的建設項目評價方法與參數(shù)10、國家頒布的城市建設的其他相關規(guī)定及規(guī)范11、建設單位提供的有關資料12、建設單位可研咨詢委托書二、可行性研究范圍通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況，房地產(chǎn)現(xiàn)狀，市政基礎設施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預測，研究項目建設的必要性、可行性，研究該項目建設規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結論。三、可行性研究的結論開發(fā)建設*項目可以達到下述目的

5、：1、落實*市近期建設規(guī)劃（20022005），拉大城市框架，策應*市中心城區(qū)南延北擴，東拓西展的建設要求，整治和美化城市環(huán)境。2、為*市民提供一處良好的生活居住環(huán)境及購物場所。3、盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。該項目財務上具有一定的抗風險能力。是一個既有可觀的經(jīng)濟效益，又有很好的社會效益的項目，應大力支持，盡早組織實施。第二章 項目建設必要性與可行性第一節(jié) 項目背景一、*市概況*位于江西省中西部，贛江中游。從地勢上看，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西兩省咽喉通道，地勢極為險要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、贛粵高速公路、105國道和由東向西的31

6、9國道，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達省市，在江西省地理上占有特殊位置。 地理上，介于北緯255832至275750，東經(jīng)11346至11556之間，全市長約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，丘陵約占22%，水面約占4%?？筛爬椤捌呱桨胨畠煞痔铮敕值缆泛颓f園”。它的四周，東鄰撫州市的樂安市，南連贛州市的興國縣、贛縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州區(qū)距省會南昌219公里

7、，距首都北京，鐵路里程為1805.6公里。*市轄吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市和*、泰和、萬安、遂川、永新、永豐、吉水、峽江、安福、新干10縣，257個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3150個行政村，人口462萬人。*市屬中亞熱帶季風濕潤氣候，具有冬春陰冷，夏熱秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，無霜期長等特點。*市多年平均降水量為1487毫米，多年平均氣溫為17.118.6。二、*市國民經(jīng)濟概況2000年撤地設市以來，*市提出了“做大*市，崛起銀三角”的發(fā)展構想，全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了輝煌成就。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)保持較高增長，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷上升并成為牽引經(jīng)濟快速增長的主要動力，經(jīng)濟結構實現(xiàn)二、三、一的轉型，GDP

8、中三大產(chǎn)業(yè)比例為30.1：37.5：32.4。經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高。2004年全市財政總收入22.686億元，比2003年增長24.5，創(chuàng)歷史最高水平。近年來全市投資力度加大，投資總量增加。2004年全市全社會完成固定資產(chǎn)投資88.65億元，比2003年增長39.74，一批基礎設施建設等重點投資項目的開工、建成，不僅成為拉動當?shù)亟?jīng)濟較快增長的重要因素，更為*市今后發(fā)展奠定了良好的基礎。*市通過營造良好的綜合投資環(huán)境，拓寬了開放型經(jīng)濟的發(fā)展空間。目前，全市城鄉(xiāng)居民生活總體達到小康水平，正逐步向全面建設小康社會邁進。2004年，全市城市居民年可支配收入達7031元，比2003年增長7.14；農(nóng)民年

9、純收入達2857元，比2003年增長22.66。城鄉(xiāng)居民消費觀念悄然變化，消費結構不斷優(yōu)化。作為江西省中部的政治、經(jīng)濟、文化中心，隨著城市功能增強，城區(qū)規(guī)模擴張，經(jīng)濟輻射能力加強，促使城市建設步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎；加之近幾年*經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費時尚，同時將購房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié) 項目建設的必要性一是貫徹實施*市近期建設規(guī)劃（20022

10、005）和城市發(fā)展的需要。按照*市城市總體規(guī)劃，“十一五”期間要加快中心城市的建設，擴大城區(qū)范圍，創(chuàng)建濱江花園城市，把*市中心城區(qū)建設成擁有50萬人口的新型城市。*房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設符合城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求；其建設將進一步改善城市景觀，增強城市功能，拉大城市框架，策應*市中心城區(qū)南延北擴，東拓西展，擴張城市規(guī)模，美化環(huán)境。二是拉動內(nèi)需、落實市委一屆十次全會提出的“一年一個新變化，三年邁上新臺階，五年實現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標的需要。從*實際出發(fā)提出的“崛起三步曲”，體現(xiàn)全市上下加快發(fā)展、爭先進位的迫切愿望。在加速城市化進程中：“突出中心，做強兩翼，提升縣城，優(yōu)化城鎮(zhèn)”?！巴怀鲋行摹?，就是要突

11、出做大做美*市中心城市，進一步加快中心城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，增強中心城市的集聚和輻射能力，按照“不求最大最好，但求風格獨特”的原則，充分結合*市自然山水格局，建設依山就水、山環(huán)水繞的生態(tài)山水城市。按照“一市三區(qū)、兩江三岸，一環(huán)三橋，五縱八橫，山水環(huán)繞”的組團式城市布局，加快中心城市重點工程的建設步伐，拓展中心城市規(guī)模是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。按*市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃指標，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長10%左右，房地產(chǎn)項目的建設可以直接和間接帶動建筑、建材、裝飾等20余個相關行業(yè)的發(fā)展，促進居民消費。按經(jīng)驗估算，每投資1億元，可以使國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.11.2億元，能有效地促進*市的經(jīng)濟發(fā)展，同

12、時還可以增加就業(yè)機會。三是配合舊城改造，全面建設小康社會的需要。小康住宅是全面建設小康社會關鍵的組成部分，*市的經(jīng)濟飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點之一，建設花園式住宅小區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費的追求。*房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設可促進城北*大道區(qū)域的建設步伐，大大改善市民居住環(huán)境和居住條件，提升*市住宅的品位；同時，排水實行雨污分流、園區(qū)大面積綠化符合國家環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展；信息化、智能化引入，緊跟時代脈搏，體現(xiàn)人文關懷，小區(qū)更舒適安全；

13、項目的建設對集聚城北*大道區(qū)域的人氣將起到一定的促進作用，有利于周邊土地的升值，推動*市房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。四是*市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要。“九五”、“十五”期間，*市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然發(fā)展較快，但與南昌及發(fā)達地區(qū)相比，無論在小區(qū)建設的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前*市城區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，房型適當、上檔次的花園式住宅小區(qū)尚且不多；市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平，開發(fā)理念相對滯后。以*開發(fā)建設項目為契機，通過引進先進的開發(fā)理念和樓盤規(guī)劃設計的先進思想，同時大幅度提高物業(yè)管理水平，建設一流的花園式住宅小區(qū)，進而帶動全市房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水

14、平。第三節(jié) 項目建設的可行性作為江西省中部政治經(jīng)濟、文化中心的*市，隨著城市規(guī)模的擴張，城市功能日趨增強，經(jīng)濟輻射力得到進一步提高，促使城市建設步伐加快，品位提高，為*市的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎。加之近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，消費觀念的不斷更新，造就了一批高要求的住房消費群體，本項目的開發(fā)建設具有很好的市場前景。這些就是項目建設的社會和經(jīng)濟基礎，是最重要的可行性。按照創(chuàng)建濱江花園城市，改善人民居住環(huán)境的要求，該項目開發(fā)建設，能使該區(qū)域環(huán)境與花園城市景觀相匹配，達到促進市政建設、擴大城市規(guī)模、盤活城市土地資源的目的。因此，順應要求，建設集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智

15、能化管理于一體的*開發(fā)建設項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結果，也是*市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是濱江花園式現(xiàn)代城市的建設、還是適應住房消費的需要，建設*開發(fā)項目實屬可行。*開發(fā)建設項目的建設客觀上是可行的。第三章 市場定位與價格定位第一節(jié) 市場定位一、項目地理位置分析本項目位于*市*大道（吉州大道）與韶山西路交叉口東南角，原址為江西贛江制藥有限公司廠區(qū)，北臨韶山西路、西接*大道。項目距*市人民廣場約1.8km、距贛江約1.6km里、距贛粵高速公路*北出入口約7.0km、距省會南昌公里219km。附近已開工或即將開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目有壹街區(qū)、明珠苑、中寰城市花園

16、、金鵬花園等。根據(jù)江南御景園規(guī)劃方案及建設單位實施計劃，江南御景園地塊總用地面積109.95畝（73306m2），用地較規(guī)整。二、項目周邊情況為改善*大道區(qū)域城市建設相對滯后的現(xiàn)狀，加快構建“兩江三岸”的中心城區(qū)發(fā)展格局，實現(xiàn)濱江花園城市整體目標，根據(jù)*市城市總體規(guī)劃的要求，應盡快開發(fā)建設*大道區(qū)域，形成城市風貌和景觀。*大道區(qū)域城市地塊的開發(fā)建設，在*市城市近期建設規(guī)劃中占據(jù)極其重要地位，其建設對拓展*市城市發(fā)展空間，謀求經(jīng)濟社會快速發(fā)展，縮短與先進城市和發(fā)達地區(qū)的差距，實現(xiàn)強市升位的目的有重大意義。本項目處于中心城區(qū)的吉州區(qū)西北部，位于*市*大道與*西路交叉口東南角，原址為*有限公司廠區(qū)，

17、北臨*西路、西接*大道。交通區(qū)位優(yōu)越，居民出行極為便利，特別是隨著吉州區(qū)區(qū)委、區(qū)政府辦公地點在城北區(qū)域的確定，使本項目物業(yè)升值潛力很大。已建成的*大道道路紅線寬60m，是*市中心城區(qū)的交通主干道，也是*市的一條花園式景觀大道，為本項目提供了優(yōu)越的交通和景觀條件。三、項目周邊配套設施1、居住小區(qū)：在周邊地塊主要有明珠苑、壹街區(qū)、恒榮正丙角新村、中寰城市花園、名人花園、江信廬陵花園（星港澳園）、康居帝景灣、天龍花園、金鵬花園等，項目鄰近周邊還有企事業(yè)單位的辦公、住宅樓，四周無廠區(qū)，住家寧靜、舒適。2、醫(yī)療配套設施：項目周邊500m范圍，除有些規(guī)模較小的診所外，大型醫(yī)療配套設施較少，但距離*市中心人

18、民醫(yī)院、井岡山醫(yī)專附屬醫(yī)院和*市第一人民醫(yī)院均在2km路程以內(nèi)。3、學校、教育：*市一中、七中、八中、石陽小學等學校距本項目均較近，幼兒可入托本項目的“*”幼兒園。4、自然景觀、人文景觀：本項目自然景觀較豐富，北門河、真君山近在咫尺，隨著*大道北段區(qū)域地塊的開發(fā)建設，將形成一個天藍、樹綠、水清、人氣旺、環(huán)境美，融自然山水景觀和廬陵文化特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。四、市場定位結合*創(chuàng)建“濱江花園城市”、“生態(tài)城市”的建設思路和毗鄰*市*大道的特殊位置、文化氛圍，*開發(fā)建設項目的市場銷售主體客戶定位為教師、公務員、醫(yī)護人員和各界成功人士。在居住形式、空間形成和環(huán)境理念上要有別于一般的

19、居民區(qū)。在經(jīng)營理念上樹品牌優(yōu)勢，與在建的星港澳園、康居帝景灣、名人花園、中寰城市花園、恒鑫花苑、壹街區(qū)以及明珠苑一道共同定位為崇尚自然、回歸自然的健康高尚住宅群。本項目還應樹立自己的品牌優(yōu)勢，在景觀、環(huán)境、綠化規(guī)劃方面突出自己的風格，在建設工程設計方面有自己的獨到之處，在社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的結合上找到新的切入點，并超出周邊的其他樓盤。第二節(jié) 市場供需分析一、市場需求建設小康*、實現(xiàn)*在江西中部的率先崛起，是今后一段時間我市經(jīng)濟建設的主要奮斗目標。未來五年，我市中心城區(qū)按照“一市三區(qū)、兩江三岸、一環(huán)三橋、五縱八橫”的規(guī)劃加緊建設，初步形成50萬人口規(guī)模的濱江花園城市雛形，給中心城區(qū)房地

20、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。1、居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，*市中心城區(qū)現(xiàn)有非農(nóng)人口21萬（指吉州、青原兩區(qū)，不含外來務工人口），現(xiàn)有存量住房：336萬m2，人均居住面積10.71 m2、建筑面積約20 m2，其中有近2萬戶購買了房改房（含集資房、安置房）。如果按人均建筑面積30 m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積210萬m2。同時，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性已顯現(xiàn)，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結構（見下圖）。 住房消費群體 住房消費市場1、富人、高收入者 1、別墅、高檔公寓2、稍高收入者 2、商品房3、中、低收入者 3、經(jīng)濟適用房、二手房4、最低收入者 4、 4、政府提供廉租房（住房呈

21、“金字塔”消費結構示意圖）2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況撤地設市至2003年，*市中心城區(qū)（主要集中在吉州區(qū)），累計拆遷房屋面積50.21萬m2（2001年2.97萬m2，2002年13萬m2，2003年34.23萬m2），累計完成拆遷住戶4000余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。2004年中心城區(qū)續(xù)建面積107.91萬m2，新開工面積70萬m2，拆遷面積32萬m2，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70 m2計算，需住房面積7萬m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積35萬m2。3、城市新增人口住房需求據(jù)初步分析，*市

22、5年時間要達到50萬人口中等城市規(guī)模，現(xiàn)有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平：“戶均一套，人均一室，設施齊全，功能完善”的標準，那么，新增人口按人均建筑面積30 m2計算，需增加住房面積約750萬m2。根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷居住需要，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。未來五年，*市中心城區(qū)住房需求總量近1000萬m2，全面啟動住房消費，住宅建設即將進入黃金期。二、市場供應1、近年中心城區(qū)商品房開發(fā)建設情況時間施工面積(萬m2)竣工面積(萬m2)銷售面積(萬m2)銷售額(萬元)2000年71.0825.7116.5415829

23、2001年29.4112.87.2269552002年76.5426.9232.49440872003年92.7932.1029.16263402004年139.7571.9353.7255841合 計409.57169.46139.131490522、近期*市（吉州青原兩區(qū)城區(qū)）房地產(chǎn)項目規(guī)劃審批情況編號建設單位名稱項目名稱項目規(guī)模（公頃）建筑面積（萬m2）工程地址備 注1*康居錦江發(fā)展有限公司螺湖花園小區(qū)12.3011.20大橋西路以北2*市創(chuàng)天國際投資有限公司麗景城住宅小區(qū)23.003.10后河中游地塊3*市萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司光明居住小區(qū)A1#.2#.3#.B2#.D地塊6.0010.6

24、0光明路以北4*市凱震房地產(chǎn)開發(fā)公司陽明商城3.0010.30原吉州區(qū)委區(qū)政府5*信和實業(yè)有限公司信和一期工程5.805.50后河中游下游6*陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司金竹園2.403.00青原大道以西7市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司麗景花園2.202.50井岡山大道77號8市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司正丙角新村20.4016.90正丙角9*市青原房地產(chǎn)開發(fā)公司劉家村委會安置用地3.907.00上海路以東，永新路以北10*市青原房地產(chǎn)開發(fā)公司濱江新區(qū)坼遷安置新橋用地5.808.00上海路以西，濱江大道以東11*市中寰置業(yè)有限公司中寰城市花園6.805.80原曲軸連桿廠地塊12江西嘉圓房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公樓住宅6.7013

25、.80*大道A10-1#,2#13市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)公司恒鑫佳苑2.002.00*大道A13-1#14市明珠房地產(chǎn)開發(fā)公司明珠苑2.904.70*大道A-2-2，A-2-1,A12-1-115*信和實業(yè)有限公司信和新城二期3.205.12后河下游A4-1,A6-1,16*市建興房地產(chǎn)開發(fā)公司凱震豪園16.1627.04原贛江制藥廠地塊17*市天龍房地產(chǎn)開發(fā)公司天龍花園7.0012.00原有線電廠地塊18*市創(chuàng)天國際投資有限公司麗景城一區(qū)南區(qū)3.506.00后河中游地塊19*市寶得房地產(chǎn)開發(fā)公司金鵬花園二期2.164.20原味精廠地塊20宜春市匯盛房地產(chǎn)開發(fā)公司明月花園1.202.2原市糧食局招待

26、所地塊合 計136.42160.96從上述分析看，未來五年*市中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，供需缺口仍然較大，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。價格定位一、*市中心城區(qū)商品房市場發(fā)展分析吉安市中心城區(qū)住宅價格走勢 單位：元/m2從上圖可以看出，*市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場價格在2000年至2001年的發(fā)展較為平穩(wěn)，2002年較2001年的漲幅較快，2002年至2004年的發(fā)展又趨于平穩(wěn)。從長期角度看，*市中心城區(qū)房價的上升將保持較長時期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。除此之外，根據(jù)中共*市委關于制定全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃的建議提出

27、的任務進一步加快城鎮(zhèn)化進程。*市中心城區(qū)以“一江兩岸”為特征的新型中等城市、優(yōu)美生態(tài)城市的品味格局基本形成，城區(qū)人口達到30萬人左右。全市城鎮(zhèn)化水平達到32%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達到20m2的目標，而*市目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足15m2，因此，導致將需求強勁、持久，推動房價的總趨勢長期上漲。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變*房價總趨勢的長期上升。其中蘊涵著另一個不為人注意的現(xiàn)象和道理：城市地位是房價的重要決定因素。對于*房價的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進行平抑，主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應結構，在外環(huán)線附近建造數(shù)量較多的低價位住房，擴大供應。二是適度降低舊城改造和動拆遷

28、的力度，減緩對于供應的壓力。三是多角度實施對房價的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。從現(xiàn)在起到2010年的五、六年中，*商品房屋價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結構優(yōu)化。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。商品房的底部區(qū)域價格，只會抬升不會大跌，今天的底部價格用不了多久將不復存在。 “十五”期間，*商品房價格年漲幅估計仍在10以上。到“十一五”期間末即2010年，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。期間的價格結構會更趨合理，主要理由如下： 第一、實現(xiàn)小康目標，*人均

29、住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足15m2。人均居住面積要達到18-20m2，還要走相當一段路程。第二、城市化的進程也直接拉動房地產(chǎn)開發(fā)。*2003年的城市化水平僅為21.31，2005年要達到32。這不僅表現(xiàn)為中心城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在市郊城鎮(zhèn)建設的不斷加快。無論是城市人口還是城市面積，將進一步擴張。如此浩大的城市化建設，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機。 第三、隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市民收入的提高，市民購房能力會進一步增強。 第四、市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，*

30、商品房價格今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因為大多數(shù)擁有住房所有權的市民，還是能夠從中直接受益。二、定價方法1、“成本利潤”定價法將產(chǎn)品的成本加上預期利潤，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價方法。此法雖簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才能訂出合適的價格。2、市場比較定位法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時，條件相當?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。3、顧客感受定價法當購房者對物業(yè)及發(fā)展商實力有信心時，縱然定價相對較高，購房者仍會欣然前往。但若購房者對推出個案的發(fā)展商沒有信心時，一旦定價過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。由于顧客感受

31、定價法只能感知樓盤定價的高低定性，較難確定量化指標，因此以下主要進行前兩種方法的測算。三、“成本利潤”定價法1、項目土地獲取價格項目土地獲取價格為2997萬元（按實際交易價格計），平均分攤至可出售房地產(chǎn)（多層住宅、小高層住宅、商業(yè)店鋪計12.71萬m2）建筑面積土地成本為236.2元/m2。2、項目單位開發(fā)成本項目每平方米開發(fā)預算成本包括：土地、建筑、規(guī)費、市政道路和綠化等綜合設施配套、稅收、管理費和銀行利息，多層住宅約1052.5元/m2、小高層住宅約1298.7元/m2、商業(yè)店鋪約1220.4元/m2。單位面積全部開發(fā)成本測算表序號成本名稱多層住宅（元/m2）小高層住宅（元/m2）商業(yè)店鋪

32、（元/m2）1土地成本236.2236.2236.22建安成本3606353803各項規(guī)費43.362.344.74室外水電路分攤37.837.837.85綠化等環(huán)境工程分攤55.855.855.86廣告、營銷等分攤555555設計、監(jiān)理等其他費分攤71.671.671.6財務費用分攤353535銷售稅費7788138合 計972127710543、開發(fā)商預期利潤目標期望值預期利潤目標期望值：多層住宅為30，小高層住宅25，商業(yè)店鋪樓100，則每m2利潤：多層住宅292元/ m2，小高層住宅319元/ m2，商鋪1054元/ m2。4、成本加利潤的銷售價多層住宅1263元/ m2，小高層住宅1

33、596元/ m2，商鋪2108元/ m2。四、市場比較定位法1、*市中心城區(qū)主要住宅樓盤概況（價格為2005年6月銷售均價）吉州青原兩區(qū)城區(qū)主要商品房樓盤綜合分析表項目名稱位 置建筑形態(tài)規(guī) 模價 格銷售情況備 注康居帝景灣井岡山大橋西端24棟多層（1期）占地12.5萬，總建20萬，分三期開發(fā)一期均價1437元/，二期1600元/銷售率50%緊鄰贛江，倡導水文化住宅江信廬陵花園（星港澳園）井岡山大道20號30棟多層，8棟小高層占地9.53萬，總建17萬一期入市均價1420元/，（一期開始排號）銷售率65%周邊市政配套較完善，鬧中取靜，但容積率高，棟距小，采光效果差名人花園井岡山大道158號8棟多

34、層，1棟高層占地2萬，總建2.9萬，分兩期開發(fā)一期現(xiàn)交房中，均價1200元左右一期多層銷售率80%以上緊靠主干道，井岡山大道，交通方便，但噪音及灰塵污染大中寰城市花園*市韶山西路多層，小高層占地370畝，分二期開發(fā)，總建24萬均價1380元/m2一期銷售率80以上目標項目主要競爭對手創(chuàng)天麗景井岡山大道與躍進路交界處多層，小高層（1期）占地20公頃，分三期，目前一期（8棟）占地25萬，總面積50萬最低價1280元/，最高價1550元/，均價1350元/銷售率60%，3房偏多開發(fā)周期長，臨后河而建，后河未開發(fā)恒榮麗景井岡山大道建行大樓對面6棟多層占地1.23萬，總建3萬起價1398元/銷售率95%

35、，僅剩6套復式地段佳，距廣場近，交通便利，但噪音及污染大信和嘉苑中山路與永叔路交匯處12棟多層占地面積2.1萬，總建5.2萬，分二期開發(fā)均價1300元/銷售率90%只剩五六套3房和復式*首家全錯層結構住宅恒豐酒店中山路與永督路交匯處單棟小高層16層高，總建1.3萬2800元/-3200元/，均價3000/元銷售率30%產(chǎn)權式商務酒店，15-16層為寫字樓，1-4層為大廳餐飲娛樂濱江六合盛世濱江四期南面（吉州大道）多層，小高層，高層，別墅占地450畝，分期開發(fā)，目前正處于拆遷階段未定未銷售臨江而建，形態(tài)多樣壹街區(qū)*大道旁多層，小高層，高層占地6.73萬，總建13.8萬，起價1080元/，最高價2

36、080元/未銷售小區(qū)規(guī)劃開放，功能完善前期廣告到位恒榮正丙角新村*市廣場西路（*大道）多層、單體、聯(lián)體別墅總占地21萬，總建面22萬，可容納800戶左右屬前期排號階段，在下半年開始正式銷售離市區(qū)較遠，邊配套不成熟，規(guī)模較大梅苑小區(qū)井岡山大橋東頭多層、單體別墅占地20萬總建17萬多層均價850-900元/別墅均價1300-1400元/由于開發(fā)周期長，體量大，銷售市場壓力大天立花園青原區(qū)青原大道多層，單體別墅，小高層占地300畝，總建30萬二期均價1150元/一期準備交房，一期58%規(guī)模大，開發(fā)周期長，市場壓力大明珠苑*大道旁多層，小高層占地2.7萬m2總建5萬多層均價1350元/ 內(nèi)部銷售3棟，

37、7棟多層銷售率80小區(qū)規(guī)劃綠化功能完善前期廣告到位天龍花園井岡山大道（有線電廠）占地約9萬m2總建15萬多層期房均價1480元/，現(xiàn)房1600元/左右，2、競爭項目選取對應本項目具有可比性的康居帝景灣二期、天龍美林印象、星港澳園、壹街區(qū)四個樓盤進行價格因素加權比較分析。（1）各樓盤概況康居帝景灣二期：位于井岡山大橋北側東門村。占地面積約125000平方米，可建面積約20萬平方米，規(guī)劃建設有6層式樓房59幢，共計1590套住房，容積率約1.7，均價1600元/平方米，主要賣點是江景及周邊良好的教育環(huán)境。天龍美林印象：位于井岡山大道大橋西路2號（原834廠內(nèi)）。占地面積約9萬平方米，可建面積約15

38、萬平方米，容積率約1.7，均價1480元/平方米，主要賣點是周邊良好的教育環(huán)境。星港澳園：位于大橋西路8號（原麻紡廠）。占地面積約9.53萬平方米，總建筑面積約17萬平方米，由30幢多層、8幢高層組成；戶型有一房、二房、三房、復式，面積從68平方米207平方米，容積率約1.78，綠化率為38%，均價1420元/平方米，主要賣點是周邊良好的教育環(huán)境。壹街區(qū)：位于*大道與長崗北路交匯處，傍依6車道*大道,緊鄰10萬平方米市政磨盤湖公園。占地面積約6.73萬平方米，總建筑面積約13萬平方米,分三期開發(fā).小區(qū)規(guī)劃有住宅、商業(yè)街、商住辦公樓及公建，住宅規(guī)劃有多層及小高層，戶型主要有二房、三房及復式，容積

39、率約1.93，均價1380元/平方米。（2）項目競爭力初步分析項目優(yōu)劣分析，主要針對項目地塊優(yōu)劣勢評價，基本分析思路為：選擇區(qū)位條件與本地塊類似的可比性地塊歸納其共有特征比較每個地塊的獨特的優(yōu)劣勢評述本項目地塊的競爭力可比性地塊選取標準：位于城市近郊區(qū)域。根據(jù)以上標準，選取壹街區(qū)項目、天龍美林印象項目作為可比性地塊。共有特征本項目壹街區(qū)天龍美林印象地塊位置吉州區(qū)吉州區(qū)吉州區(qū)城市近郊區(qū)域城市近郊區(qū)域城市近郊區(qū)域地塊性質(zhì)凈地凈地凈地地塊規(guī)模7.33萬平方米6.73萬平方米9萬平方米周邊氛圍緊臨*大道緊臨*大道緊臨井岡山大道交通狀況7路公交車7路公交車2路、9路、10路、12路公交車，交通便利地塊優(yōu)

40、劣勢比較本項目壹街區(qū)天龍美林印象地塊劣勢1、目前公共交通不便1、目前公共交通不便地塊優(yōu)勢1、位于城市西部，在此區(qū)域內(nèi)類似項目較少2、臨近10萬平方米市政磨盤湖公園1、位于城市西部，在此區(qū)域內(nèi)類似項目較少2、臨近10萬平方米市政磨盤湖公園1、周圍有省級重點石陽小學、一中、二中、白鷺洲中學 3、交通便利僅就地塊自身條件而論（不考慮項目定位及包裝），本地塊與天龍美林印象項目相比，競爭力稍遜一籌；與壹街區(qū)相比較，競爭力基本持平。（3）多層住宅價格因素加權比較分析。估價時間：2005年6月 均價：元/m2項目康居帝景灣二期天龍美林印象星港澳園壹街區(qū)實際成交價1600148014201380交易情況修正1

41、00/105100/100100/103100/100交易日期修正103/100102/100103/100101/100區(qū)域因素修正100/107100/105100/101100/100修正后單價1467143814061394按算術平均法計算：（1467+1438+1406+1394）4=1426元/m25、小高層住宅目前*市吉州青原兩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目中，小高層住宅樓盤推出極少，市場價格暫無參考和可比性，保守考慮本項目小高層住宅銷售均價暫按多層住宅的1.15倍考慮，即1640元/ m2。6、商業(yè)店鋪由于本項目臨近的明珠苑、壹街區(qū)、中寰城市花園、名人花園、江信廬陵花園（星港澳園）五個樓盤，

42、除壹街區(qū)有少量商鋪外，其他樓盤均無商鋪，因此商鋪售價參照壹街區(qū)價格，均價暫定2500元/ m2。五、項目銷售價格設定綜合上述因素，本樓盤銷售開盤均價設定為：多層住宅1348元/m2，小高層住宅1618元/m2，商業(yè)店鋪2308元/m2。以后每年按增長6計算。項目名稱第1年第2年第3年第4年1、住宅均價13481429151516052、小高層住宅均價16181715181819273、商鋪均價23082446259327494、車庫及雜物間均價1200127213481429這里的價格，應該是一種展望預估價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應量等諸多因素綜合權衡而初定價格。確定的開盤入

43、市價格應結合項目經(jīng)濟技術指標、預算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調(diào)整，由房地產(chǎn)公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產(chǎn)品入市均價，后期不同類型產(chǎn)品價格走勢判定，價格系數(shù)設定，營銷策略等等，最終交董事會確定。第四章 場址主要建設條件第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀場址現(xiàn)狀屬典型的河岸丘陵地貌，現(xiàn)狀標高約在5460米，目前已基本完成場地平整。*開發(fā)建設項目地點位于*市*大道（吉州大道）與韶山西路交叉口東南角，原址為江西贛江制藥有限公司廠區(qū)，北臨韶山西路、西接*大道。項目總用地面積109.95畝，地塊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。二、土地權屬及占地面積本項目總用地面積

44、109.95畝，土地權屬通過公開掛牌交易方式由*房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司取得，并已簽訂了國有土地使用權出讓合同，取得國有土地使用權證。第二節(jié) 主要建設條件一、工程地質(zhì)、水文情況1、工程地質(zhì)本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結松散，含云母片黑色礦物較多，厚度57m；下部為粗砂礫石層，礫石占60%，礫徑46cm、厚68m，可作為城市建設用地。從整個區(qū)域來看，項目區(qū)屬于吉泰構造盆地。贛江大斷裂從園區(qū)東側經(jīng)過。園區(qū)內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構造，園區(qū)建設不會存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布，2001

45、年8月1日實施的國家標準中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），*市地震動峰值加速度0.05（相當于原地震烈度小于六度）本項目可不考慮抗震設防。2、水文地質(zhì)地下水由大氣降水補給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。*市五十年一遇的洪水水位是52.92m，本項目處于*市城市防洪堤保護范圍內(nèi)。二、區(qū)域規(guī)劃情況本項目建設性質(zhì)和建設內(nèi)容符合*市的總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設過程中將按照批準的規(guī)劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規(guī)范的要求。三、交通情況本項目緊鄰*大道東側，北有韶山西路，交通十分便捷。四、社會環(huán)境條件本項目區(qū)規(guī)劃

46、用地內(nèi)無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源，軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。五、公共設施條件沿*大道已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。六、征地拆遷情況本項目區(qū)的征地拆遷已完成，現(xiàn)在已完成部分場地平整。七、施工條件本項目場址地勢較平坦，水電可從*大道或韶山西路就近接入；工程建設的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可到就近購買，施工條件較好。第五章 工程設計方案第一節(jié) 指導思想與原則建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓

47、力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺中改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進而影響人們的生活習慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，改善鄰里間的關系。在方案設計中，小區(qū)環(huán)境設計上敏銳地意識到這一點，留出大量或可供三五人小憩，或可供數(shù)十人聚會或可對坐暢談，或可閑庭漫步的場所，從而為住戶提供盡量相互接觸交往的機會。室外空間或為人們寄托精神交流的場所，充分享受豐富的社會生活帶來的無窮樂趣。因此本項目切實地從住戶的居住要求出發(fā)，關注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質(zhì)小區(qū)應有的形象，創(chuàng)造出居

48、家應有的環(huán)境。該項目建筑設計能體現(xiàn)江南御景園“以人為本，注重品質(zhì)”的經(jīng)營理念，項目定位為中高檔住宅區(qū)，強調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。第二節(jié) 總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法；2、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93）；3、江西省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定；4、住宅設計規(guī)范（GB50096-1999）；5、建筑設計防火規(guī)范（CBJ16-87）（2001年局部修訂）6、2000年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設計守則。二、規(guī)劃原則1、生態(tài)城市理念現(xiàn)代生態(tài)城市的觀點是要“重建城市與自然平衡”，從社區(qū)的角度來講，要建立起完善

49、的自然生態(tài)體系，并與城市的生態(tài)體系緊密聯(lián)系，充分保護和利用城市的藍帶和綠帶空間，形成和諧共生的城市生態(tài)環(huán)境。這是理想中的“家園”。2、人文主義理念充分體現(xiàn)以人為本的設計思想，在規(guī)劃設計中首先研究人的居住行為和居住心理；營造空間尺度適宜、居住舒適方便、頗具人氣的居住區(qū)，形成具有凝聚力和特色的社區(qū)人文環(huán)境。3、社區(qū)密度理念社區(qū)的密度是構建空間的基本元素，考慮緊密的群體形態(tài)和緊湊的社區(qū)形成有助于形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也體現(xiàn)了社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的原則。三、目標設定及策略1、個性化空間的重塑感受居住區(qū)的個性化的最主要的因素來自于外部空間的體驗，本案適當運用自由形態(tài)界面元素，營造出“流動的空

50、間”。通過街坊式組群以及多層住宅的有機結合，形成空間的疏與密、收與放、動與靜的變化，構成別具特色的社區(qū)空間意象。2、整體生態(tài)環(huán)境的營造依托于城市的生態(tài)系統(tǒng)，以帶形綠色通廊和水系為主要骨架，結合各具特色的院落內(nèi)部空間綠化形成社區(qū)的網(wǎng)絡綠化系統(tǒng)，并與城市的綠帶和水系緊密結合形成整體的生態(tài)環(huán)境。3、均質(zhì)空間和均好景觀的體現(xiàn)社區(qū)的均質(zhì)和均好的景觀體現(xiàn)了人人平等的原則，符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展的理念。同時作為居民購房的最重要的參考指數(shù)之一，戶戶均好的環(huán)境景觀也有助于樓盤的整體營銷。4、社區(qū)意向和居住文化的形成臨水而居和圍院而居是傳統(tǒng)居住文化中最重要的兩種形態(tài)?！八囊庀颉眮碜耘c傳統(tǒng)的“水之村落”和“濱江

51、小鎮(zhèn)”，圍繞淺淺溪流展示社區(qū)獨特的人文自然景觀，廣場、綠地公園、水系以及小樹林等，一系列的景觀形成了開放的社區(qū)環(huán)境，極具活力。不同程度圍合的院落形成了安全、舒適的半公共居住環(huán)境。5、空間的場所化和場所的戲劇化以人為本的設計原則倡導空間的人性化，社區(qū)的空間規(guī)劃以人的活動和人的體驗為設計先導，力求營造若干舒適、安全、親切、宜于交流的公共場所，而場所中所有的設施、小品、綠化都圍繞空間的主題來精心規(guī)劃，營造具有戲劇性的場景，加強了硬體所無法提供的文化氣息，增添了瀏覽后的愉悅感，為居民提供了一個具有啟發(fā)性的休息與活動空間。6、實施可行性研究（1）居住區(qū)定位比鄰*市*大道的特殊位置決定了該居住區(qū)特有的文化

52、氛圍，在居住形式、空間形成和環(huán)境理念上要有別與一般的居民區(qū)；（2）商業(yè)設施延續(xù)本地段作為新興商貿(mào)集中地的角色，并重新整合商業(yè)空間，創(chuàng)造更宜人的周邊商業(yè)環(huán)境，使其能更好的履行這一功能；（3）開發(fā)時序在住宅開發(fā)建設的同時，形成中央綠地和必要的配套，有助于樓盤的推出和營銷；（4）土地利用盡量在填方形成的基地上建六層住宅，而在原有低洼及水面設置水景空間，另外，利用樓間消極空間適度擴大形成中心綠地。四、規(guī)劃總體布局1、布局與整體構思（1）均好性確保戶戶有景，各有特色?？凯h(huán)湖路戶型環(huán)湖路以北的青山綠水田園風光，區(qū)內(nèi)戶型靠區(qū)內(nèi)景觀廣場、庭院綠化、水體、沿路戶型享受景觀大道商業(yè)氣氛。（2）因地制宜根據(jù)用地特點

53、沿街節(jié)點處、轉角處、重點布置公共、商業(yè)建筑體，作為本區(qū)景觀主體視覺，豐富園區(qū)和城市天際線。沿街周邊建筑底層、局部二層設商業(yè)店面園區(qū)內(nèi)正對干道的住宅底層，考慮架空停車間；不沿街，不鄰干道的住宅底層設儲藏間。親水建筑底層局部架空透綠，形成區(qū)內(nèi)居民休憩空間。（3）營造賣點定名江南御景園，打廬陵文化牌。定位主體客戶為教師、公務員、醫(yī)護人員、各界成功人士。景觀節(jié)點外接遠山田園風光，內(nèi)引水體、綠色、流水、人家的詩意居住環(huán)境。完善的社區(qū)服務體系物業(yè)管理、幼兒園、診所、銀行、郵局、購物、茶座等。強調(diào)大院落可防衛(wèi)空間概念建筑本體特色：造型新穎。功能：無油煙污染，穿堂風、落地景觀窗。（4）靈活性：房型、裝修標準可

54、根據(jù)不同客房需求，量身定做，擴展銷售渠道。（5）分期建設：分期建設的優(yōu)勢是，可利用前期戶型、房型的銷售反饋信息，及時調(diào)整，以適應市場變化的要求，有效的降低風險。2、規(guī)劃結構“兩區(qū)一帶”和大院落可防衛(wèi)空間，構成了“江南御景園”的空間特色。（1）“兩區(qū)一帶”兩區(qū)：沿街側商住綜合區(qū)及內(nèi)側高尚住宅區(qū)。一帶：南北貫穿基地的綠化景觀帶。（2）大院落可防衛(wèi)空間本規(guī)劃提出大院落可防衛(wèi)空間的居住模式，是基于：本樓盤的地塊環(huán)境。本樓盤使用要求。居民對居住安全的考慮。首先，本樓盤在建筑空間上基本自成體系。其次，本樓盤臨街底層均布置商業(yè)店面，使得大院落圍合空間的自然形成。再者，設計上充分考慮居民對安全防衛(wèi)、鄰里交往的

55、心理要求，采用南北梯戶型單元組合，促成了大院落可防衛(wèi)空間的格局。3、交通體系（1）特點：交通組織以“人車分行”作為核心思想。車行系統(tǒng)設計環(huán)路以滿足車輛的可達性，并以地下停車的形式在解決住戶就近停車的同時將車輛對于住區(qū)生活的干擾（噪聲及空氣污染）減少到最低程度。人行系統(tǒng)設計將步行空間最大化，并盡量減少與車行系統(tǒng)的交叉以增加安全性。（2）主次出入口住區(qū)的主出入口設置于韶山西路側以加強市區(qū)的聯(lián)系，并減少居民對于主區(qū)與市中心間距的心理抗性。同時增設次入口（*大道側）以滿足交通與安全要求。（3）道路結構道路分級為兩級一級：為區(qū)內(nèi)干道，路寬7m，兩側各1m寬人行便道。圍繞內(nèi)側高尚住宅區(qū)形成環(huán)形，聯(lián)系兩主次

56、出入口。二級：宅前小路與硬地成波浪形通往各單元出入口。4、豎向布置本規(guī)劃設計的主要原則為：一是充分利用現(xiàn)狀地形并加以適當?shù)母脑欤欢翘幚砗米^(qū)與周邊環(huán)境的銜接。利用填方區(qū)結合建筑布置：如布置地下停車庫、布置水體、坡地，形成高低錯落的景觀空間，達到既經(jīng)濟又增加美觀的效果。本項目建設場地設計高程根據(jù)周圍道路及規(guī)劃高程確定，場地豎向設計為平坡式布置，設計地面坡度大于0.2%。5、景觀、環(huán)境、綠化在整體規(guī)劃布局和空間結構確定下的環(huán)境、景觀、綠化設計應“以人為本”。強調(diào)人文精神，營造家園氣氛?？紤]到銷售的需要，除住區(qū)住出入口處設計花園廣場以體現(xiàn)住區(qū)特征外，綠化景觀設計避免傳統(tǒng)的大集中綠地的做法，將綠地分

57、散到各個組團以實現(xiàn)住宅環(huán)境的均好性。設計曲折的景觀流線以減少視線的穿透（考慮到私密性的要求），提供“步移景異”與“柳暗花明又一村”的心理體驗（人類好奇心的滿足）。六、規(guī)劃指標1、總用地面積：109.95畝（73306m2）2、總建筑面積：128236m2，其中：住宅共870戶113182m2（多層83819m2、小高層29363m2）、商業(yè)店鋪13704m2、會所及幼兒園1350m2。3、建筑密度：25.92%4、容積率：1.755、綠地率：40.5%第三節(jié) 建筑設計方案一、設計依據(jù)1、民用建筑設計通則（JGJ37-98）2、住宅設計規(guī)范（GB50096-1999）3、建筑設計防火規(guī)范（GBJ

58、16-87）（2002年局修訂）4、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（GB50067-97）5、方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設計規(guī)范（JGJ50-88）二、戶型設計戶型面積劃分85m2左右（B3）占8.9%、120m2左右（A3）占33.1%、130m2左右（H1、A1、A4）占48.3%、140m2左右（F1、C3）占9.7%。三、建筑設計1、住宅設計（1）戶型突出流行趨勢。力求全明設計，通風順暢；主要房間朝南，北側設置工作陽臺，同時根據(jù)建筑所在位置不同設計南廳和北廳戶型；注重玄關、獨立餐廳、入戶花園與儲藏空間的設計，并盡量減少交通面積；運用凸窗及八角形景觀窗（景觀優(yōu)越地段）以拓展室

59、內(nèi)空間，在豐富立面效果的同時降低空調(diào)外機的負面景觀影響；設計L型轉角陽臺以滿足住戶對室外空間的洗曬衣需求和休閑需求。（2）住宅底層的半地下室作為自行車和摩托車的車庫，減少宅間亂停亂放和占用公共綠地的現(xiàn)象；不具備做半地下車庫的住宅則在底層設分戶車庫。（3）各套型皆深入考慮了空調(diào)室外機位的問題，并加以妥善解決，而在建筑外立面形象的設計上，則把空調(diào)室外機位與飄窗和陽臺有機結合，作為一個建筑造型要素來加以處理，從而通過對于建筑細小功能的解決和細部立面的處理形成本小區(qū)自身的建筑特色。（4）多層住宅的風格基調(diào)為現(xiàn)代簡約主義，以平坡結合的建筑風格為主，簡化繁鎖的線腳處理而注重體塊造型和色彩處理，以插片、飄窗

60、和陽臺穿插結合，運用光影和色塊豐富建筑立面，創(chuàng)造明塊、簡潔的建筑形象，使之具有高品質(zhì)居住區(qū)的休閑形象。由于本小區(qū)環(huán)境較好，因此，在建筑外面的色彩設計上，我們進行了一些嘗試。2、公共建筑（1）小區(qū)會所及幼托位于主出入口的左側。鑒于在實際使用中小區(qū)會所的局限性和其所在位置的重要性，我們結合幼托、娛樂及小區(qū)其他公共功能。（2）小區(qū)配電則是利用室外箱式變壓器結合地形加以解決。（3）垃圾站隱蔽于地下車庫處。四、立面設計建筑層數(shù)控制以多層為主，部分小高層。建筑風格采用新古典主義以體現(xiàn)時代特征，一切從功能出發(fā)，不追求過分的裝飾。設計講求空間構圖的協(xié)調(diào)及建筑外觀的簡潔明快。建筑色彩以暖色作為主色調(diào)，重在體現(xiàn)現(xiàn)