[知名地產(chǎn)]房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新研究報告(圖文并茂 50頁)

1、產(chǎn)品創(chuàng)新研究報告第一部分：概念設計產(chǎn)品價值提升的高效途徑第二部分：建筑戶型增值產(chǎn)品與特色空間的平衡第三部分：園林景觀比建筑更能打動人第四部分：精裝修重要而未被滿足的客戶價值第五部分：建筑中的新材料與高科技高端品質(zhì)的吸引力目錄INDEX 目錄INDEX第一部分：概念設計產(chǎn)品價值提升的高效途徑 主題設計的創(chuàng)新 產(chǎn)品設計階段的概念創(chuàng)新與展示 主題在產(chǎn)品創(chuàng)新中有主導作用，在項目前期階段，項目主題是產(chǎn)品創(chuàng)新的主線，貫穿整個產(chǎn)品從客觀規(guī)劃到微觀細節(jié)的全過程體現(xiàn)了項目的人文品質(zhì)、調(diào)性與生活形態(tài)的線索。 項目主題的分類：對項目自身特色素材（自然、人文、生活方式、城市規(guī)劃、名族風情等）的挖掘提煉，可以形成既符合

2、市場特點又有自身特異性的主題概念。主題創(chuàng)新如： 地域人文類主題：天津格林世界海河印象主題 自然地貌類主題：香蜜山城市山林主題 民族風情類主題：北京格林小鎮(zhèn)北歐風情 城市規(guī)劃類主題：金地名津一個城市，兩個世界 人文時尚類主題：梅隆鎮(zhèn)城市的T型舞臺 北京格林小鎮(zhèn)項目設計主題以法國小鎮(zhèn)為主題。在建筑規(guī)劃及景觀的層面都體現(xiàn)到法國小鎮(zhèn)之藝術(shù)及浪漫情懷。小區(qū)分為南北區(qū)及北片區(qū)兩部分，南北片區(qū)定位有差別。南片區(qū)以精致、細膩為主;北片區(qū)以自然開闊空間為依托。北京格林小鎮(zhèn)香蜜山香蜜山項目采用與等高線正交的方式布置住宅，山體與住宅相得益彰，又進一步圍繞地塊中的山體為主題，使得產(chǎn)品特色一目了然。山體項目與主題的關系

3、 產(chǎn)品的概念設計中應抓住項目主題內(nèi)容進行挖掘和描述，并針對此主題概念展開規(guī)劃、建筑、景觀等一系列設計內(nèi)容，從而使項目的市場價值能夠充分展示和挖掘，形成有力的產(chǎn)品支撐點，也使得項目的市場定位免于空泛而具有可操作性和現(xiàn)實性。 產(chǎn)品設計階段的概念創(chuàng)新與展示天津格林世界天津格林世界 天津市中心蜿蜒的海河和變化的城市街坊是規(guī)劃概念的起源，一條意寓海河的“綠河”從北向南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶。并創(chuàng)造了一個南北向的強有力的視覺和功能聯(lián)系。 產(chǎn)品設計階段的概念創(chuàng)新與展示天津格林世界天津市中心天津格林世界 自始自終本項目都被作為城市的一部分進行設計，總平面上大膽采用了一條寬闊的綠化曲線來象征

4、海河，吸納海河文化沉淀下來的文化精髓，以豐富和延伸海河精神為規(guī)劃線索，以條形街區(qū)來模擬天津“五大道”的生活氛圍為目的。 產(chǎn)品設計階段的概念創(chuàng)新與展示天津格林世界中央公園以一條寓意海河的“綠河”從北到南蜿蜒穿過用地中心，形成了住宅區(qū)的中心綠化帶，四個住宅小區(qū)則分別以英國、法國、意大利、北歐等風格的設計手法，宜人的尺度來營造異國氣息的居住環(huán)境。 產(chǎn)品設計階段的概念創(chuàng)新天津格林世界 11.5F4.5F高端4.5F主力8.5F5.5F9F18F 在四大片區(qū)主題的基礎上，通過建筑形式組合各種檔次和種類的產(chǎn)品，使其有序分布于整個居住區(qū)，以滿足多樣化的住房需求，提升產(chǎn)品競爭力。目錄INDEX第二部分：建筑戶

5、型增值空間與特色產(chǎn)品的平衡 1、洋房戶型結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新 2、小戶型空間特色借鑒洋房戶型結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新連橫合縱 底層和頂層充分利用底層和頂層的親地庭院和親天優(yōu)勢打造有天有地、能上能下的類別墅生活。中間層則以大尺度、大開間強調(diào)豐富的空間變化和舒適的生活空間。1-2疊加，贈送下沉式庭院。 3-4大平層，傳統(tǒng)優(yōu)勢樓層。5層附帶閣樓，提升溢價空間。 電梯洋房，化解頂層抗性。洋房戶型結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新中西分廚步入式衣帽間大件收納柜 首層利用可直接入戶的優(yōu)勢，將標準層進行一分為二的拆分，讓產(chǎn)品高效率的享受地上庭院空間。高層戶型空間的創(chuàng)新 邊套A戶型為89平方米的三房兩廳兩衛(wèi)，南側(cè)臥室和客廳均可對南側(cè)進行采光，最大利用了南側(cè)

6、展開面和過道等灰空間，空間利用上較為合理。可分可合的“兩代居”“兩代居”戶型分為三室兩廳一衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi)兩種戶型。一室一廳戶型中客廳和臥室均在南側(cè)采光，保證了戶型的舒適度。兩戶前增設一道門和共享平臺，既保證了“合”之后的統(tǒng)一又能解決中間戶的通風問題。高層戶型空間的創(chuàng)新營銷口號：一家兩天地，老少皆相宜；買兩套，住一套，租一套1+2，預約未來更大的家。設計特點：窄面寬、大進深國家戶均人數(shù)主流戶型（m2）人均面積（m2/人）戶進深（不含陽臺,m）戶面寬（m）中國3.290120241113811日本2.7608530111368小戶型空間特色借鑒 內(nèi)部采用靈活隔斷墻，減少抹灰，節(jié)省空間。住宅采用框

7、架結(jié)構(gòu)，戶間分隔墻占用空間少。戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)材料，并與推拉門、壁柜等結(jié)合設置，靈活、充分利用空間。 儲藏空間細分化 ：日本儲藏空間一般達到住宅使用面積的1/10左右，且分類細致，是我國住宅戶型深化設計及精裝修的發(fā)展方向之一。小戶型空間特色借鑒衛(wèi)浴空間三件分離小戶型空間特色借鑒目錄INDEX第三部分：園林景觀比建筑更能打動人 多層次的綠化景觀 貼合主題的景觀小品 嚴謹?shù)木坝^細節(jié) 層次豐富的垂直綠化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等高覆蓋的立體綠化 采用多層次的立體綠化把車流空間進行有效隔

8、離，不僅較少了道路面積，保證了綠化覆蓋率；同時豐富的立體綠化創(chuàng)造了宜人的生活空間，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。貼合主題的景觀小品景觀小品的精心設計和擺設，營造出自然的情境化和高品質(zhì)生活。嚴謹?shù)木坝^細節(jié)低矮的花壇周邊用植物包圍植物包裹住建筑硬角雨水蓋板的設計與側(cè)平石排版模式一致錯縫排列的側(cè)石與平石，拼縫始終保持居中錯縫垃圾桶也有綠化裝飾 嚴謹?shù)木坝^細節(jié)整石臺階與水刷石路面體現(xiàn)品質(zhì)整石臺階與水刷石路面體現(xiàn)品質(zhì)路邊鋪設鵝卵石，看不到黃土樹池不見黃土鋪裝對線 目錄INDEX第四部分：精裝修重要而未被滿足的客戶價值 精裝修是商品房的未來發(fā)展趨勢 精裝修中的空間優(yōu)化 未來戶型方向：住宅戶型設計由單純技術(shù)設計走向策劃設

9、計；住宅設計中的科技應用走向集成化； 住宅設計走向信息化住宅戶型設計走向精品化；在一線城市引領下、二、三線城市精裝修正處于加速發(fā)展階段北京：精裝房邁入快速發(fā)展通道上海：進入全裝時代深圳、廣州：全裝修呈現(xiàn)專業(yè)化競爭趨勢杭州：全裝修住宅日趨平民化精裝修是商品房的未來發(fā)展趨勢優(yōu)勢：1、省心省事2、節(jié)省資金3、設計更專業(yè)較強的資本水平較好的品牌效應較高的服務體驗菜單式裝修套餐式裝修擔心：1、裝修質(zhì)量的好壞2、裝修材料是否環(huán)保3、總房款上升客戶怎么想：開發(fā)商應對條件：應對可選模式：精裝修中的空間優(yōu)化 室內(nèi)提供完整的強收納體系，從玄關、廚房、衛(wèi)浴、主臥衣柜到家庭收納柜、陽臺家政體系五大空間模塊，全面洞悉客

10、戶需求；精裝修中的空間優(yōu)化趣味的玄關空間 玄關空間系統(tǒng)根據(jù)家庭成員數(shù)和分季節(jié)鞋類，分別設置與之匹配的鞋盒放置單元。具有人性化設計的鑰匙扣和雨傘架精裝修中的空間優(yōu)化精細的廚房家政收納系統(tǒng) 從縱向、橫向角度考慮盡可能擴大收納空間，全覆蓋式的細節(jié)要點使廚房功能、生活品味、作業(yè)過程享受等享受等結(jié)合起來，使下廚房成為一種賞心悅目的快樂體驗。從上到下、從小到大、不同的空間滿足不同的需要。最上層可放些小餐具、中間放些長形餐具，而最下層放些大型鍋具精裝修中的空間優(yōu)化功能強大的廳房收納空間系統(tǒng) 餐廳收納系統(tǒng)/衛(wèi)浴多重收納柜系統(tǒng)/臥室大容量收納系統(tǒng)/書房海量收納系統(tǒng)/走廊收納系統(tǒng)。餐廳懸掛收納格走廊收納系統(tǒng)餐廳收

11、納系統(tǒng)衛(wèi)生間收納系統(tǒng) 精裝修中的設施優(yōu)化廳房設施優(yōu)化 精裝修中的設施優(yōu)化衛(wèi)浴設施優(yōu)化洗衣機龍頭的高度從距地0.3M高調(diào)整為1.2米高，更符合使用需求。淋浴房地面有全石材調(diào)整為鋪磚，既滿足了“防滑凹槽”也保證了整體的美觀。衛(wèi)生間盥洗臺面由平面形式調(diào)整為有擋水翻邊的臺面，更加符合使用需求。 目錄INDEX第五部分：建筑中的新材料與新技術(shù)高端品質(zhì)的吸引力 生態(tài)化技術(shù)的應用 智能化系統(tǒng)的應用 充分利用景觀規(guī)劃，把雨水收集系統(tǒng)潛移默化地溶入到生活小區(qū)。 雨水可為景觀用水做有力補充，同時減緩城市排水系統(tǒng)的壓力。雨水收集池作為景觀中心雨水收集池控制雨水流量的閘門有雨水收集作用的綠化帶排水系統(tǒng)排水溝甬路兩側(cè)系

12、統(tǒng)剖面圖生態(tài)化技術(shù)的應用環(huán)保技術(shù)雨水收集系統(tǒng) 生態(tài)化技術(shù)的應用穿堂風、濕潤空氣氣壓差、熱壓差、風帽英國Bedzed小區(qū)架空層（壓差作用）采光通風井（煙囪效應）馬來西亞Roof-Roof住宅節(jié)能設計被動式通風生態(tài)化技術(shù)的應用新技術(shù)SI分離 結(jié)構(gòu)主體和設備、隔墻等填充物的分離，根本解決了因設備和結(jié)構(gòu)的使用壽命不對等而二次裝修所帶來的大量問題。 為設備維護帶來極大便利，對結(jié)構(gòu)的破壞也降到最低。同時增強住宅產(chǎn)品的保溫隔音功能。生態(tài)化技術(shù)的應用新技術(shù)新風系統(tǒng)新風冬夏均以比室溫低的溫度從墻角地面以小于0.3m/s的風速送入室內(nèi)，在地面蔓延形成新風湖，遇到人體等室內(nèi)發(fā)熱體加熱后自然上升包裹人體，使人體始終吸

13、入的是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣體帶走，從衛(wèi)生間、廚房等頂部的排風口排出室外，-讓人始終處在健康的新風環(huán)境中。調(diào)節(jié)濕度進風口外觀外墻保溫系統(tǒng)最外層干掛10mm厚陶瓷板（因石材自重大，傳熱系數(shù)大）陶瓷板與巖棉板之間有50mm空氣層貼容重30kg/m3、厚度70mm巖棉板墻體大部分為200mm厚鋼筋混凝土墻巖棉板屋面保溫系統(tǒng)面層找平層、防水層保溫層厚度200mm的巖棉板鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓板巖棉板巖棉板地面保溫系統(tǒng)首層地面保溫層厚度100mm的巖棉板地面結(jié)構(gòu)為200mm厚的鋼筋混凝土100厚巖棉板新技術(shù)保溫節(jié)能生態(tài)化技術(shù)的應用新技術(shù)分水器給水系統(tǒng)生態(tài)化技術(shù)的應用分水器給水系統(tǒng)組成PEX(交聯(lián)

14、聚乙烯)管+分水器系統(tǒng)性能安全性：分水器點和用水點之間無其他連接部位，減少滲漏流量穩(wěn)定：各用水設備同時用水互不干擾，水壓穩(wěn)定無銹水渾濁水：PEX管永不生銹，內(nèi)部光滑，管壁不留沉積物節(jié)水：管徑小，出水快，熱水出水時間可減少50%新技術(shù)同層排水系統(tǒng)生態(tài)化技術(shù)的應用 用隱蔽式水箱和同層排水技術(shù)，排水橫管在本層與立管連接，消除了衛(wèi)生間排水管穿越樓板的滲透隱患，降低排水噪音對鄰里的干擾。1 、防止污水倒流：排水支管流入口高于排水流出口的高度，可以防止污水倒流2 、管道不易堵塞：集水器主管斷面成橢圓形，排水時，垃圾不容易滯留在管道底部造成管道堵塞3 、便于清掃：集水器自帶清掃口，清掃口與裝修后地面平，管道

15、堵塞時無須破壞地面可直接通過清掃口高壓沖洗管道1 排水支管連接口2 集水器主管3 維修清掃口4 、便于潔具數(shù)量增減：集水器可拼接 潔具數(shù)量可自由變更新技術(shù)集水器同層排水系統(tǒng)生態(tài)化技術(shù)的應用新材料樓板隔音絲科浮筑樓板-深圳紅樹西岸歐文斯科寧浮筑樓板-廈門浪琴灣直鋪木地板或混凝土保護層15mm隔音墊混凝土樓板結(jié)構(gòu)層兩種工法都可改善樓板隔聲撞擊聲。18dB左右，整個樓板撞擊隔聲可小于最高要求的65dB。細石混凝土保護層混凝土樓板結(jié)構(gòu)層7mmPE隔音墊擠塑板填充精裝地面踢腳 墻體生態(tài)化技術(shù)的應用智能化技術(shù)的應用小區(qū)出入口管理序號新技術(shù)、新設備名稱主要功能產(chǎn)品圖片1生物識別技術(shù)手指靜脈識別通行信號識別唯

16、一性高檔次2人臉識別3防尾隨速通門防止人員通行尾隨4訪客管理系統(tǒng)科學、有效地監(jiān)控外來人員智能化技術(shù)的應用小區(qū)出入口管理指紋識別儀手指靜脈識別儀3D人臉識別儀3D人臉注冊機訪客管理系統(tǒng)設備身份證掃描儀條碼掃描儀手持終端條碼打印機管理電腦生物識別技術(shù)生物識別技術(shù)智能化技術(shù)的應用小區(qū)出入口管理防尾隨系統(tǒng)人臉對比系統(tǒng) 業(yè)主防尾隨裝置進入小 區(qū) 安裝在小區(qū)主入口、多層苑門或高層單元門 在小區(qū)的人行出入口、苑門、大堂等處安裝防尾隨裝置，可有效杜絕人員的尾隨，減少安全管理員。智能化技術(shù)的應用周界防范只能視頻分析 智能視頻分析，利用監(jiān)控的報警功能，提前發(fā)現(xiàn)可疑人員； 可以通過監(jiān)視畫面劃區(qū)域報警，發(fā)現(xiàn)攀墻人員； 在周界圍墻區(qū)域設置報警，出現(xiàn)異常人員主動提前報警。提前發(fā)現(xiàn)圍墻外的可疑人員警告區(qū)域警告區(qū)域小區(qū)內(nèi)小區(qū)外可疑人員軌跡 智能化技術(shù)的應用周界防范感壓電纜感壓線可以探測任何方向、角度的線狀型壓力。感壓線是軟質(zhì)的具有良好的彎曲性、防水性、耐氣候性當不法入侵者踩踏、攀爬、或拉扯到設置在周界圍墻的感壓線時，產(chǎn)生的壓力轉(zhuǎn)換為電氣阻抗，發(fā)出報警；誤報率低，便于各種圍墻安裝，不影響美觀。智能化技術(shù)的應用停車場管理車牌自動識別 自動車牌對比，卡 、車牌信息一致，自動開啟道閘。傳統(tǒng)方式（人工輸入）系統(tǒng)自動識別車牌系統(tǒng)自動識別現(xiàn)在是廚房、衛(wèi)生間、臥室窗戶的防護 新技術(shù)解決方案 廚房窗戶小型紅外對射窗戶小