房地產(chǎn)投資策略分析課件

1、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學(xué)管理學(xué)院崔世娟 教材：房地產(chǎn)投資分析，石海均主編， 大連理工大學(xué)出版社。參考書： 房地產(chǎn)投資分析，潘蜀健等，高等教育出版社。房地產(chǎn)投資決策分析，蓋倫E 格里爾等著，龍勝平等譯，上海人民出版社。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan教學(xué)形式雙方相互交流、討論案例分析大作業(yè)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan課程內(nèi)容安排房地產(chǎn)分析概論房地產(chǎn)投資三要素分析房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資的成本分析房地產(chǎn)投資的對象分析房地產(chǎn)投資策略分析2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第一章 房

2、地產(chǎn)投資分析概論第一節(jié) 房地產(chǎn)投資形成條件相關(guān)概念房地產(chǎn):房屋建筑部分（房產(chǎn)）與建筑地塊（地產(chǎn)）的統(tǒng)一體。物業(yè)：單元性的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)：從事房屋、土地開發(fā)、經(jīng)營管理及中介服務(wù)的獨立行業(yè)。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)與其他工業(yè)品的區(qū)別房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)的單一性房地產(chǎn)的耐久性房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系密切房地產(chǎn)的增值性、保值性和相互影響性2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1978年以前:無償、無限期的行政劃撥以土地出讓為特征的初級階段以商品房形成上市的發(fā)展階段(90年以后）房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動城市土地開發(fā)

3、土地開發(fā)地產(chǎn)市場的二個層次2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan新區(qū)開發(fā)舊區(qū)開發(fā)城市房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)和房屋開發(fā)的一體化房地產(chǎn)銷售與物業(yè)經(jīng)營土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房屋銷售物業(yè)經(jīng)營2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)中介服務(wù)法律咨詢價格評估經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan投資：企業(yè)和個人以獲得未來利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開發(fā)經(jīng)營某項事業(yè)的行為。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資目的房地產(chǎn)投資的代價房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價值。2000房管本科用 Cop

4、y Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資的類型劃分按投資來源分自有資金銀行資金集資利用外資財政撥款預(yù)收收入承包商帶資承包2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan按投資對象分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資形成的條件投資者有投資房地產(chǎn)的愿望投資者有可供投放的資金投資者找到了投資機會投資者有滿意的預(yù)期回報2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第二節(jié) 房地產(chǎn)投資特征和原則特征分析優(yōu)點有形的投資通貨膨脹中的保值手段易于融資性具有優(yōu)越

5、稅收收益投資回報高收益的多重性房地產(chǎn)的非同質(zhì)性2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan缺點投資量大，支出集中性強。投資合作性強投資回收期長投資風(fēng)險大投資技巧性強投資流動性差投資的固定性2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資特征的意義分析問題、解決問題、理論研究。房地產(chǎn)投資原則市場需求原則近期需求：1-2年：實力弱，守業(yè)型遠(yuǎn)期需求：2年：實力強，開拓型主動需求：市場已提出需求被動需求：引導(dǎo)市場消費需求2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan準(zhǔn)備充分：詳細(xì)周密的可行性分析投資規(guī)模程度投資規(guī)模與回報率的關(guān)系背靠大樹原

6、則公共建設(shè)所到之處政治經(jīng)濟信息追隨大投資者風(fēng)險收益適當(dāng)“一三法則”2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險大的項目與風(fēng)險小的項目的比例關(guān)系投資期長的項目與投資期短的項目的比例關(guān)系投資額大的項目與投資額小的項目的比例關(guān)系積極穩(wěn)妥投資積極：穩(wěn)妥=4：62000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan利用財務(wù)杠桿以小博大發(fā)揮特色優(yōu)勢環(huán)保概念，工薪概念，網(wǎng)絡(luò)概念等戰(zhàn)略重于戰(zhàn)術(shù)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資與投機的關(guān)系共同點：目的相同 對象相同不同點 投機 投資風(fēng)險不同： 高 低依據(jù)不同： 感性 理性出發(fā)

7、點不同： 僥幸 腳踏實地限制不同： 有限制 鼓勵保護褒貶不同： 貶責(zé) 褒獎 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第三節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境 政治環(huán)境：國家及地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性及政策的連續(xù)性 社會環(huán)境：社會文化、宗教、家庭、消費 經(jīng)濟環(huán)境：宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境 法律環(huán)境：法律的完備性、穩(wěn)定性及投資爭議仲裁的公正性 自然環(huán)境：地理位置、氣候、地質(zhì)水文等2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第四節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的目的及其研究內(nèi)容目的歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律分析研究房地產(chǎn)投資運作技巧指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)投資活動減少投資浪費增大投資效益2000房管本科用 Copy

8、 Right Cui Shijuan研究內(nèi)容-5W1H問題Why-目的、目標(biāo)分析What-投資類型、特征、質(zhì)量、對象Where-地點(地段分析)When-時間(時機分析)Who-人-投資形成條件How-方法-原則，受益，成本，利潤等2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資獲取土地開發(fā)土地房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資消費環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)投資2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan第五節(jié) 房地產(chǎn)投資目標(biāo)分析房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)目標(biāo)：獲取利潤，無形收益，社會效益，環(huán)境效益。投資本金的安全性安全性較高：政府機關(guān)辦公大

9、樓等安全性較低：新旅游區(qū)商場投資等投資對象的變現(xiàn)性易于出手的房地產(chǎn)項目變現(xiàn)性高2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan投資對象的收入現(xiàn)期收入：高風(fēng)險高收益的項目遠(yuǎn)期收入：升值潛力大的擬開發(fā)區(qū)投資對通貨膨脹的防護能力2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資目標(biāo)的制約因素投資能力大小：可用資金大（小）目標(biāo)大（小）投資經(jīng)驗：經(jīng)驗豐富目標(biāo)高承擔(dān)風(fēng)險投資本身風(fēng)險高目標(biāo)低（保守）投資者愿承擔(dān)的風(fēng)險高目標(biāo)高投資回報預(yù)期預(yù)測結(jié)果樂觀目標(biāo)高預(yù)測結(jié)果把握不大目標(biāo)低2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan市場需求現(xiàn)實景氣目標(biāo)高預(yù)測樂觀

10、目標(biāo)高房地產(chǎn)供給競爭情況供給量大（小）目標(biāo)低（高）貸款問題貸款額大目標(biāo)高貸款利率大目標(biāo)低2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan收入增長國民收入、工資收入增長快目標(biāo)高物價水平物價上漲大目標(biāo)高儲蓄水平： 儲蓄額高目標(biāo)高 儲蓄比率大、儲蓄利率高目標(biāo)底投資項目的選擇2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資目標(biāo)的參考數(shù)據(jù)杠桿作用：用借款來加大收益或虧損例結(jié)論借款利率投資收益率，則杠桿作用對借款者不利，借款越多，賺的越少，虧損越多。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan房地產(chǎn)投資目標(biāo)利潤分析 -研究目標(biāo)利潤與成本、開發(fā)量之間的關(guān)系目標(biāo)利潤與開發(fā)量的關(guān)系2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan目標(biāo)利潤的靈敏度分析單位售價變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan單位變動成本變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan固定成本變化引起的開發(fā)量變化2000房管本科