房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營教學pptjimmyye第五章

1、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營 安徽建筑(jinzh)大學 葉劍鳴1共二十九頁第五章 房地產(chǎn)項目(xingm)用地的獲取2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設項目用地主要有三種(sn zhn)方式：即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，并相應取得土地使用權(quán)之后，要進行項目的前期工作，其中包括項目核準、獲取三種許可證。共二十九頁第一節(jié) 劃撥土地使用權(quán)的獲取第二節(jié) 出讓土地使用權(quán)的獲取第三節(jié) 協(xié)議(xiy)出讓土地使用權(quán)的獲取第四節(jié) 招標、拍賣和掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取第五節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓共二十九頁4第一節(jié) 劃撥(hub)土地使用

2、權(quán)的獲取一、劃撥土地使用權(quán)概述（一）劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過行政(xngzhng)劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。共二十九頁5（二）劃撥土地使用權(quán)的基本特征土地使用者通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，即劃撥土地使用權(quán)，具有以下特征：1、行政性 行政劃撥，行使的是行政權(quán)力。 國家行政主管機關與用地申請人在法律地位和權(quán)利義務上是不對等的。2、無償性 繳納補償、安置等費用，但不必支付國家地租性質(zhì)的費用。 無須支付土地使用權(quán)出讓金。 補償安置是對原

3、先土地使用者的損失和重新安置的補償，不是土地使用權(quán)的代價。3、無期限性 依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、法規(guī)另行規(guī)定外，沒有使用期限的限制。但是，并不等于永續(xù)(yn x)存在，土地使用權(quán)人可以根據(jù)需要收回土地使用權(quán)。4、流轉(zhuǎn)具有限制性 除符合法律規(guī)定外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 政府批準，補交土地使用權(quán)出讓金。共二十九頁6（三）劃撥土地使用權(quán)的基本類型國家機關、軍事機關等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。 本身就是國家的代表，為實現(xiàn)國家的功能而占有土地，實質(zhì)是未分離出去的所有權(quán)的使用職能。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。 屬于私法上的主體(zht)，不是國

4、家的代表，是對劃撥土地的占有、使用，是非所有人的占有和使用。共二十九頁7二、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍（一）中央政府對土地劃撥使用的政策規(guī)定 中華人民共和國土地管理法第54條規(guī)定 下列建設用地，經(jīng)縣級人民政府依法批準，可以劃撥方式取得：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利(shul)等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地一般只用于有關公共利益和國計民生的項目劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合劃撥用地目錄的，應當實行有償使用。共二十九頁8（二）地方政府對土地劃撥使用的管理情況土地供應雙軌制：國有土地

5、有償、有限期限使用法定范圍(fnwi)內(nèi)劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)不包括土地處分權(quán)，因而不能進入市場流轉(zhuǎn)。但實際上存在隱形交易。一般性管理主要是為了防止國有土地流失、規(guī)范土地市場交易行為，根據(jù)國家法律，結(jié)合地方實際情況，明確劃撥土地使用權(quán)的范圍，規(guī)定劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、收回等的條件和程序。共二十九頁9三、劃撥(hub)土地使用權(quán)獲取的主要流程（一）劃撥土地使用權(quán)獲取的主要步驟預審【可研，土地管理部門的預審意見】申請【總體設計，建設用地審批】審查【供地方案，人民政府批準】批準【用地批準書，人民政府批準】登記發(fā)證【國有土地使用證，土地登記】（二）主要利益主體及相互關系政府劃撥土地使

6、用者原土地使用者共二十九頁10四、劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費土地補償費：國家征收集體所有的土地時直接對土地支付的補償費用。 國家征收集體所有的土地時，必須對農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織失去土地后所損失的土地收益給予補償。 征收耕地的土地補償費按該塊耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的3-6倍計算。安置補助費： 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計算。 人數(shù)按照征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍計算。每公頃(n qn)不超過15倍。 省市自治區(qū)可以適當調(diào)高標準，但不超過30倍。 國務院可以根據(jù)社會發(fā)展，提高標準。取得劃撥土地，也需要對

7、原土地使用者，比如國有企業(yè)的職工進行安置。共二十九頁11（三）地上附著物及青苗補償費建筑物、構(gòu)筑物，如房屋、水井、道路、管線、水渠等的拆遷及被征用土地上林木的補償或砍伐費青苗費：農(nóng)作物正處于生長期未能收獲，因征用土地需要及時讓出土地，致使農(nóng)作物不能收獲而使農(nóng)民造成損失，所給與土地承包經(jīng)營者或土地使用者的經(jīng)濟補償。補償標準：一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計算，如果播種不久或投入很少，可以適當折算。（四）拆遷補償費房屋補償費：以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按照平方米單價計算；周轉(zhuǎn)補償費：臨時居住房屋，按照每月予以補償；獎勵補償費：鼓勵被拆遷住戶積極協(xié)助房屋拆遷。（五）其他費用在征收集體土地過程(gu

8、chng)中發(fā)生的稅費，耕地占用費、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、征地管理費、菜地開發(fā)建設基金等共二十九頁12第二節(jié) 出讓土地使用權(quán)的獲取一、土地使用權(quán)出讓概述（一）土地使用權(quán)出讓的含義 土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （二）出讓土地使用權(quán)的基本特征1、出讓的主體土地的所有者：國家具體行使出讓權(quán)時，由土地所在地政府作為具體代表。2、出讓的客體城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，征為國有(guyu)后方可轉(zhuǎn)讓。3、出讓的內(nèi)容具有獨立意義的土地使用權(quán)，

9、具有占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)。具體表現(xiàn)為使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)。共二十九頁13（三）出讓土地使用權(quán)的基本類型國有土地使用權(quán)的出讓方式有四種：協(xié)議、招標、掛牌、拍賣。城市房地產(chǎn)管理法：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例: 居住用地70年；教育(jioy)科技文化衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)旅游娛樂用地40年；綜合或者其他用地為50年。協(xié)議：提出愿望，雙方協(xié)商達成一致，合同條款靈活，適合公益事業(yè)或者福利事業(yè)。如經(jīng)濟適用房。招標：向多人要約，邀請投標，選取最佳。包括：

10、公開招標、邀請招標。掛牌：掛牌公告，按照交易條件掛牌公布，接受報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌截止時間的出價結(jié)果確定土地使用者。拍賣：在規(guī)定的時間和公開場所，由政府主持土地使用權(quán)拍賣，競投土地使用價最高的獲得使用權(quán)。共二十九頁14二、出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定（一）土地協(xié)議出讓使用的政策規(guī)定1999關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知 除劃撥土地使用權(quán)以及特殊用途等用地外，不得協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)。2002招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定商業(yè)旅游娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易2003協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定同一地塊只有一個意向用地者的，可以

11、按照協(xié)議方式出讓，但是(dnsh)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等用地除外。同一地塊有兩個或者兩個以上的，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2006協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范2007全國工業(yè)用地出讓最低標準 工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓 出讓底價和成交價格均不低于所在土地等別相對應的最低價標準。共二十九頁15（二）土地招拍掛出讓使用的政策規(guī)定2002 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂、商業(yè)住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2006 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范。商業(yè)旅游娛樂商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求(yoqi)的工業(yè)土地其他土地供地

12、計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者劃撥土地使用權(quán)改變用途劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓土地使用權(quán)改變用途依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形共二十九頁16三、出讓土地使用權(quán)獲取過程中涉及的各主要利益主體及相互(xingh)關系（一）協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取過程中涉及的各主要利益主體及相互關系中央政府地方政府農(nóng)民開發(fā)商城市居民工商企業(yè)六個主體直接相互博弈、利益相互沖突。共二十九頁17（二）招拍掛出讓土地使用權(quán)獲取過程中涉及的各主要利益主體及相互關系直接利益主體是出讓土地的地方(dfng)政府和受讓土地的土地使用者。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，土地招拍掛是自由競價的有效方法，是買賣雙方公開競爭、理性博弈的過

13、程。共二十九頁18四、出讓土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費（一）土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是政府(zhngf)在土地出讓過程中，作為國有土地所有著的代表向土地使用者收取的一定期限的使用費，主要用于各項城市建設和土地開墾、復墾等方面。協(xié)議出讓的透明度最差，尋租嚴重。原則：協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。不得低于新增建設用地有償使用費、征地的土地補償費和安置補助及法律法規(guī)規(guī)定的和經(jīng)省以上物價、財政部門認可的有關稅費之和。不得低于基礎地價的70%（二）其他費用契稅、征地補償費、房屋拆遷費、耕地占用稅等。共二十九頁19第三節(jié) 協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取一、協(xié)

14、議出讓土地使用權(quán)概述（一）協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（二）協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征1、非市場出讓，沒有競爭者2、政府對地價較易控制(kngzh)，靈活性較大3、價格和適用范圍受到限制共二十九頁20二、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的管理情況總體上協(xié)議出讓行為得到進一步規(guī)范(gufn)，市場在土地資源配置中的基礎性作用得到發(fā)揮。三、協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式編制協(xié)議出讓方案地價評估協(xié)議出讓方案、底價報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果核發(fā)

15、建設用地批準書，交付土地辦理土地登記資料歸檔共二十九頁21第四節(jié) 招標、拍賣和掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取一、招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述(i sh) （一）招標出讓土地使用權(quán)招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。（二）拍賣出讓土地使用權(quán)市縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價。（三）掛牌出讓土地使用權(quán)按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格。共二十九頁22二、招

16、標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征（一）招標出讓土地使用權(quán)的基本特征程序規(guī)范全方位開放，透明度高公平客觀交易雙方一次成交（二）拍賣出讓的基本特征兩個以上的買主不斷變動(bindng)的價格公開競爭（三）掛牌出讓的基本特征掛牌時間長操作簡便有利于土地市場形成和運作共二十九頁23三、招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程（一）招標基本流程招標：投標截止前20日發(fā)布招標公告；提供招標文件；購買文件報名；審查資格；投標保證金投標：指定地點和時間投入指定標箱，在截止日前如需修改，可以(ky)另投修改表，前標作廢開標、評標和決標：評標委員會評定標書簽約：中標者簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同書領證：中標人按照要求

17、交付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補償費，領取國有土地使用證（二）拍賣基本流程主持人宣布拍賣會開始主持人宣布競買人到場情況。設有低價的，出讓人現(xiàn)場交給主持人。主持人介紹地塊情況主持人宣布競價規(guī)則主持人報出起叫價，宣布競價開始競買人舉牌應價或者報價主持人確定競買人應價或者報價后繼續(xù)競價主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而無人再應價或出價，不低于底價，落槌成交簽訂成交確定書共二十九頁24（三）掛牌基本流程公布掛牌信息：不得少于10個工作日競買人報價：競買人填寫報價單確認報價：確認報價、更新報價，接受新報價掛牌截止(jizh)：掛牌主持人在掛牌截止(jizh)時間宣布最高報價及報價者，并詢問時候有繼續(xù)競價

18、人現(xiàn)場競價：簽訂成交確認書支付保證金抵作土地使用權(quán)出讓金，其他保證金3日內(nèi)退還共二十九頁25第五節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念廣義：土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為(xngwi)狹義：通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務范圍內(nèi)進行支付全部土地使用權(quán)出讓金完成出讓合同的投資任務 房屋建設要完成25%的投資共二十九頁26三、出讓土地使用權(quán)的類型出售：交換：贈與：四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序轉(zhuǎn)讓申請簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證繳納土地轉(zhuǎn)讓費和土地增值稅土地使用權(quán)變更(bingng)登記共二十九頁27五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(