金融機構貸款投向統(tǒng)計報告

1、伴隨著信貸規(guī)模與節(jié)奏的嚴控，以及房貸的嚴格審批，商業(yè)銀行的個貸業(yè)務悄然生變。“上周，我們向20個支行下發(fā)了郵件，明確警示各支行，對二套房貸要嚴格審核，在支行審批范圍內放貸。希望今年的房貸量不高于去年，比去年略低10%亦可?！?月20日，某股份制銀行深圳分行零售部人士告訴本報記者。與此同步，該行的另一個新動作是，加緊與擔保公司洽談，醞釀推出“經營貸”業(yè)務，初步打算是給每個支行定出5000萬元的任務量，整個分行的規(guī)模計劃達到10億元。素以零售著稱的招商銀行，調整個貸的步伐邁得更快。繼不久前推出“生意貸”之后，1月19日，該行又向全國市場強勢推出“商鋪貸”。招行一個貸經理直言，現(xiàn)在對房貸客戶基本取消

2、了優(yōu)惠，同時加快推進經營貸業(yè)務。不言自明，自市場傳言監(jiān)管部門對銀行的信貸管理由按季控制轉到按月控制后，加上對房地產信貸的嚴格控制，各銀行正加快個貸業(yè)務的結構調整。業(yè)內人士指出，相對于最高下浮30%的房貸利率，經營貸的利率一般都會上浮10%-15%，這更有利于提升銀行盈利水平。房貸增速放緩“前半月，我們的房貸放款量是7億元左右，估算整個1月份的量10億元，少于上個月的11億元?！鄙鲜龉煞菪猩钲诜中辛闶廴耸空f。在股份行中，該行的個貸策略較為進取。不過，在現(xiàn)時階段，隨著國家對房地產行業(yè)的調控以及信貸的限額管理，上述人士感嘆，房貸業(yè)務今年肯定不好做了。該人士介紹，2009年該行總行零售條線取得雙豐收，

3、儲蓄存款余額1500億元左右，零售貸款余額1400億元左右。今年初，該行的計劃原本是全年實現(xiàn)“雙2000”，即儲蓄存款余額2000億元，零售貸款余額2000億元。不過，在政策風向突變之下，這一目標需要進行修正。該行深圳分行計財部的負責人稱，總行已向分行打招呼，在資本金受限情況下，全年信貸需均衡投放，另外需提升資金價格，個貸利率最好不要下浮。如此一來，個貸結構的調整勢在必行。深圳一家以個貸擔保為主的擔保公司總經理透露，上述銀行正在與其洽談合作經營貸事宜，戰(zhàn)略意向已達成，不過該行還沒有具體的產品推出。一家國有大行廣東省分行個貸管理人士說，截至目前，該行今年新增房貸量約為30億元，估算本月的量與上月

4、40多億的房貸量相差無幾。不過本月的房貸部分是去年11月、12月份積存下來的。一些銀行人士對監(jiān)管層控制信貸的做法表示認可。上述大行人士稱，1月第一周就新增信貸6000億元，雖不排除去年年底積壓項目需要釋放的因素，但新增量實在太多，監(jiān)管部門采取行動很有必要。管理層的說法亦得到基層信貸員的證實。一家股份行深圳個貸經理直言，行里的政策已經收緊了，客戶現(xiàn)在申請房貸基本沒有優(yōu)惠，該行已把主要精力投入到商業(yè)貸（經營貸）業(yè)務中。招行廣州分行個貸人士稱，月初至今新增房貸4億元，剔除上月積壓客戶放款額，房貸量呈環(huán)比下降趨勢?！吧赓J占比目前為30%，今年將以此為主攻方向，力爭提升到50%左右?！眰€貸業(yè)務轉向一場

5、個貸結構調整的戰(zhàn)役已經打響?！胺抠J不好做了，我們就及早做其他業(yè)務?！?月20日，招行零售銀行部一負責人說。招行調整策略的一個行動是，1月19日，招行向全國市場推出“商鋪貸”業(yè)務，創(chuàng)造了多樣化還款方式，能實現(xiàn)“以租抵供”、超長貸款授信額度和貸款發(fā)放自助“隨借隨還”等多項功能，大幅降低了個人投資商用房的門檻。此前， 招行已向中小企業(yè)主和個體工商戶推出了個人經營貸款創(chuàng)新產品“生意貸”，首創(chuàng)了貸款授信額度長期使用、主動續(xù)期，貸款發(fā)放自助“隨借隨還”以及貸款可擁有最長達50天的延后結算期等功能?！霸趥€人信貸業(yè)務利差空間日趨收窄的背景下，通過個貸業(yè)務多元化來提升個貸定價水平，提高個貸盈利能力?！鄙鲜稣行胸?/p>

6、責人稱，這也是招行實現(xiàn)“降低資本消耗，提高資產定價能力”的二次轉型戰(zhàn)略目標的行動之一。前述股份行深圳分行人士表示，經營貸是2010年各銀行個貸結構調整的一個重點，相對于最高下浮30%的房貸利率，經營貸的利率一般都會上浮10%-15%，這更有利于提升銀行盈利。據(jù)媒體報道，民生銀行已擬出2010年初步目標，將大力發(fā)展“商貸通”業(yè)務，具體目標是將“商貸通”余額由2009年底的500億元增加到1500億元，其中新增額度占2010年新增貸款額度的50%，收益率由2009年的上浮10%提高到上浮20%。民生銀行深圳分行對本報記者表示，2009年其在深圳市場的“商貸通”余額為70億元，2010年將大幅提升該

7、業(yè)務。民生銀行在房貸業(yè)務上表現(xiàn)平平。以深圳市場為例，截至2009年11月末，其深圳分行的房貸余額為65億元，11月當月還下降2億元。相對而言，民生在高收益率的“商貸通”業(yè)務方面表現(xiàn)更為突出，這也觸動其他銀行效仿。2009年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告一、中長期貸款增長較快。2009年全年，全部金融機構本外幣中長期貸款累計新增7.1萬億元；年末余額同比增長43.5%，比上年末加快23.4個百分點。本外幣短期貸款累計新增2.3萬億元，同比多增7585億元。票據(jù)融資累計新增4584億元，同比少增1845億元。二、工業(yè)中長期貸款保持較快增長。2009年全年，主要金融機構本外幣工業(yè)中長期貸款累計新增1萬億元

8、；年末余額同比增長26.0%，比上年末加快6.9個百分點。其中，輕工業(yè)中長期貸款累計新增1524億元；年末余額同比增長36.3%，比上年末加快20.2個百分點。重工業(yè)中長期貸款累計新增7968億元；年末余額同比增長24.4%，比上年末加快5.1個百分點。三、基礎設施主要行業(yè)中長期貸款增速加快，水電氣的生產和供應業(yè)中長期貸款增速有所回落。2009年全年，主要金融機構基礎設施主要行業(yè)本外幣中長期貸款累計新增2.5萬億元；年末余額同比增長43.0%，比上年末加快19.6個百分點。其中，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)中長期貸款余額同比增長85.2%，比上年末加快55.2個百分點;交通運輸、倉儲和郵政業(yè)中長

9、期貸款余額同比增長40.1%，比上年末加快19.5個百分點;水電氣的生產和供應業(yè)中長期貸款余額同比增長14.9%，比上年末回落7.2個百分點。四、房地產開發(fā)貸款增速明顯加快。2009年全年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社人民幣房地產開發(fā)貸款累計新增5764億元；年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點。五、金融機構繼續(xù)加大對中小企業(yè)的支持力度。2009年全年，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社和外資銀行中小企業(yè)人民幣貸款（含票據(jù)貼現(xiàn)）累計新增3.4萬億元；年末余額同比增長30.1%，比年初高16.6個百分點。其中,小企業(yè)貸款同比增長41.4%，比年初高3

10、4.2個百分點。全年累計新增企業(yè)貸款5.7萬億元，其中大、中、小企業(yè)新增貸款占比分別是40.9%、34.3%和24.8%，小企業(yè)新增貸款占比較前三季度提高了2.5個百分點。六、“三農”貸款增長保持平穩(wěn)上升勢頭。初步統(tǒng)計，2009年12月末，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、村鎮(zhèn)銀行和財務公司農村貸款本外幣余額同比增長33.4%，比上年末提高15.0個百分點，比同期各項貸款增速高0.4個百分點。農戶貸款本外幣余額同比增長31.7%，比上年末提高15.3個百分點。農林牧漁業(yè)貸款本外幣余額同比增長25.9%，比上年末提高15.9個百分點。七、中西部地區(qū)貸款增速較快。2009年全年，東、中、

11、西部地區(qū)全部金融機構本外幣各項貸款分別累計新增6.5、1.8和2.0萬億元；年末余額分別同比增長32.5%、33.5%和37.8%。八、外匯貸款持續(xù)快速增長。2009年全年，全部金融機構外匯貸款累計新增1362億美元；年末余額同比增長56.0%，增速比上年末加快44.1個百分點。其中進出口貿易融資累計新增580億美元，年末余額同比增長124.8%，比上年末加快125.4個百分點（上年末同比增長-0.65%）。九、個人消費貸款增速顯著提升。2009年全年，全部金融機構人民幣個人消費貸款累計新增1.8萬億元；年末余額同比增長48.6%，增速比上年末加快34.6個百分點。其中個人消費性住房貸款累計新

12、增1.4萬億元；年末余額同比增長47.9%，增速比上年末加快37.4個百分點。不合規(guī)銀行應限制貸款1月20日，中國銀監(jiān)會主席劉明康在亞洲金融論壇上首次對近期信貸猛增的現(xiàn)象發(fā)表看法，他說：“1月份前10天貸款增速仍較高，這主要是去年貸款增速過快積累所致，并且隨著有效需求得到滿足，這種趨勢將很快有所緩和。”據(jù)報道，今年1月份第一周，銀行新增信貸就達6000億之多。但對于“叫停內地銀行1月份新增貸款”的傳言，劉明康予以了否認。但他同時表示，如果某些國有銀行達不到資本要求，銀監(jiān)會將會要求它們限制貸款。他強調沒有叫停所有銀行放貸，最重要的是要有適當監(jiān)管。2009年以來持續(xù)至今的信貸快速增長，令市場對銀行

13、的信貸風險存有疑慮，劉明康在論壇上直言：“目前我們的撥備達1萬億元，有信心應對可能的損失?！彼f，銀監(jiān)會注意控制全年的信貸增長規(guī)模，當2009年一季度出現(xiàn)信貸激增時，就密切跟蹤貸款發(fā)放可能導致的信用風險。劉明康特別提到，銀監(jiān)會分析了固定資產貸款的相關風險，尤其是地方融資平臺和房地產貸款，及時發(fā)出預警提醒銀行關注突出風險，并將190多家銀行大額風險暴露的信息收集做好檢查工作，針對過度集中領域、信用卡和票據(jù)違規(guī)操作、項目資本金不達標和挪用貸款進行投機的行為，及時采取糾偏行動。監(jiān)管新指標將出爐劉明康表示，銀監(jiān)會很快將發(fā)布杠桿率和流動性比率要求，輔之以傳統(tǒng)的比率、限額和指標。國內銀行業(yè)現(xiàn)行的流動性比率

14、要求為25%。2009年銀監(jiān)會做了兩個歷史性決定：一是禁止銀行為公司債提供擔保，二是禁止銀行將互持次級資本作為二級資本。并發(fā)布了動態(tài)撥備和動態(tài)資本充足資本監(jiān)管要求，使銀行更好的吸收預期和非預期的損失。劉明康介紹了一系列監(jiān)管指標。例如，要求銀行一級資本中普通股和留存收益必須占75%以上，高出一些發(fā)達國家25%的要求，2009年末155%的撥備覆蓋率使銀行有足夠能力吸收預期損失，對主要商業(yè)銀行規(guī)定16%的存款準備金，使得銀行在緊急情況下可自動獲得流動性支持，所實施的動態(tài)貸款價值比和要求二套房貸首付比例不得低于40%，可有力抑制房地產投機。1月20日，人民銀行公布了2009年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告

15、。報告顯示，投向房地產開發(fā)的中長期貸款為5764億元，絕對數(shù)看起來并不高，但增速較上年末加快了20.4個百分點。如果考慮到個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，流入房地產行業(yè)的信貸絕對額近2萬億。社科院中國經濟評價中心主任劉煜輝表示，由于房地產大部分是期房銷售，給個人的住房按揭貸款相當于直接就進入了房地產開發(fā)的工地。同時，2009年個人消費貸款增加了1.8萬億，增速達48.6%，較上年末加快了34.6個百分點。報告顯示，在2009年新增的7.1萬億中長期貸款中，有1萬億流向工業(yè)，2.5萬億流向了基礎設施主要行業(yè)，房地產開發(fā)貸款占到5764億。新增的基建類中長期貸款占到去年新增中長期貸款的35

16、%，與市場預測一致。劉煜輝認為，去年政府平臺貸款是貸款的熱點，政府平臺貸款相當一部分為基礎設施建設。知難“舉債”1月11日，恒大地產宣布將發(fā)行擔保優(yōu)先票據(jù)，開啟了今年內地房企債券融資的第一單。公告稱，恒大地產將國際發(fā)售一次性還款的擔保優(yōu)先票據(jù)，用于償還結構擔保貸款中尚未償還的本金，及現(xiàn)有及新增物業(yè)項目提供資金等。業(yè)界此前猜測，這筆票據(jù)利率可能達10%-12%?！安贿^這算是比較合理的利率區(qū)間。自去年9月起，房地產公司若要發(fā)債成功，基本要遵循債券申購利率的上限區(qū)間?！币患彝缎袀咳耸肯蛴浾咄嘎?。去年9月初，碧桂園發(fā)行一次性2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率同樣達到11.75%。內地房企境外

17、發(fā)債利率的高企，同樣讓房企境內發(fā)債的利率水平不斷攀升。去年9月金融街發(fā)行的5年期公司債利率才5.7%，僅過一個月，萬通5年期公司債利率就躥升到約7%；11月初，津濱發(fā)展公司債的發(fā)行利率基本落在7.2%-7.7%，億城股份9億元5年期發(fā)行規(guī)模，創(chuàng)下8.5%高利率，但最終僅認購7.3億元。“當前房企要在境內發(fā)債，如果不承擔8%-9%的債券票面利率，基本難以發(fā)行，境外則基本在11%以上。”上述投行債券承銷部人士透露，“如果房地產公司嫌發(fā)債利率過高，一些投行愿意作為對手盤，簽訂一份帶有可轉債股價對賭的債券認購協(xié)議，但以往可轉債的轉股價格在平均30日均價基礎上打8-9折，現(xiàn)在基本得降至7-8折左右?！睗h

18、華評值有限公司董事陳逸超透露，當前機構投資者在詢價過程里，不但要仔細審核分析債券融資投放房產開發(fā)項目的銷售前景與現(xiàn)金回流速度，還要四處“打聽”地產公司有沒有能力獲取銀行信貸償還這筆融資，得到“相對確定”的肯定回復后，他們才愿意申購。記者發(fā)現(xiàn)，為了提高地產公司債吸引力，投行債券承銷部門不得不對發(fā)債方式進行某些金融創(chuàng)新，如利率分期限設定，或是允許投資者提前回售。去年6月，遠洋地產在國內發(fā)行6年期、總額為26億元的企業(yè)債券時，約定前3年票面年利率為4.4%-5.0%，后兩年可將票面息率增加0-100個基點，投資者有權在第三年末回售債券。“當時市場資金面很寬裕，40余家機構中，除一家機構按利率上限申報

19、外，其余均按下限申購，超額認購3-4倍，大概一個小時就認購完畢了?！鼻笆鐾缎袀咳耸糠Q，“但讓機構投資者心動的，是當時遠洋地產已完成超過60億元的銷售合同，足以償付債券本息?！眰鶆战Y構調整手段偏高的發(fā)債利率，并不能阻擋境內眾多房地產公司對“拿地”的渴望。之前有市場分析稱，恒大地產之所以舉債融資，是由于IPO融資額度只有56.5億港元，扣除6.099億股舊股退出，公司本身的融資凈額只有32億港元，還要償還其2007年借入的一筆結構性擔保貸款（4.3億美元），剩余款項約2.5億美元，IPO募集資金所剩無幾?！安贿^，購買土地儲備只是房地產公司發(fā)債融資的一個目的，更重要的目標是調整地產公司的債務結構

20、。”浙商證券房地產行業(yè)研究員戴方透露，目前很多地產公司的債務結構并不均衡，主要是“短債比例過高，長債比例很低”。究其原因，金融危機以來，很多銀行為了規(guī)避信貸違約風險，一般選擇以企業(yè)流動性貸款名義向地產公司發(fā)放“項目開發(fā)貸款”，貸款周期通常是一年左右，然后根據(jù)當年地產公司銷售回款、應收賬款與留存利潤等財務指標，決定是否允許將該筆貸款展期，或貸新還舊，或直接收回貸款。即使是有些發(fā)展前景很不錯的大中型地產項目的土地抵押貸款也不會超過3年。這導致房地產公司短期面臨很高的償債壓力?！叭绻禺a公司能夠發(fā)行5年以上的債券，一方面用于償還短期債務，降低企業(yè)利息支出壓力；另一方面提高公司現(xiàn)金流，而且短期償債壓力

21、的減輕，也有利于房企從銀行拿到更高額度的授信?！贝鞣秸J為。相比地產公司IPO募集資金與銀行貸款不能用于購買開發(fā)用地，債券募集資金的投向更顯寬松。一家房地產公司負責人透露，當前愿意承擔8%-9%高利率發(fā)行長期債的地產公司并不在少數(shù)。由于地產公司參與項目開發(fā)的自有資金主要來源是留存利潤、銷售回款、增資擴股、信托融資與民間融資。相比民間融資利率約20%及信托產品發(fā)行綜合成本11%-12%，舉債融資的成本還是偏低的。“信貸政策年年都有變化，今年能輕松拿到大量貸款，明年就可能拿不到貸款，發(fā)行長期債券，至少能讓地產公司現(xiàn)金流與融資杠桿保持在一個合理的程度。”上述地產公司負責人指出。此前有媒體報道，廣州市政

22、府已收回多塊長期閑置的土地，涉及多個地王項目。他分析說：“主要原因是2007年很多房地產公司高價拿地后，遇到次貸危機，土地收購款久久不能從銀行得到貸款全額交付，造成被動屯地，但長期沒有地產開發(fā)項目實施，政府不得不收回?，F(xiàn)在地產公司可以依靠舉債融資，擁有足夠資金交付土地收購款與用于項目開發(fā)，反而保住自己曾經辛苦拿到的地王項目?！鼻皟商欤信笥沿焸湮遥耗銥槭裁床桓彝扑]去海南買房？漲了這么多。其實，我是推薦過的。那時候，海南國際旅游島還只是停留于概念層面，傳說很久了，不見真面目。一般來說，我對投資性購房的意見是不置可否，但那一次被問到海南樓市，我認為值得一賭，可到三亞買房。在地產江湖混了這么多年，

23、從來沒看到、聽到過，房價翻番的時間可以這么短。2009年11月下旬，位于三亞市某鎮(zhèn)的一個樓盤，當時的價格是每平方米1.1萬元。兩個月后的2010年1月中旬，有朋友從三亞來，告訴我說，那個樓盤的售價目前是每平方米2.2萬-2.6萬元。而且，“像你們北京一樣，能排到一個號就算中大獎了?！钡禺a商的心態(tài)都是相似的，假如房子像大白菜一樣賣，排號的隊伍像舊時賑災一樣長，哪個地產商的心臟不會激動得狂跳？心臟狂跳，帶動房價也狂跳。一次上漲6000元。有人稱之為跳漲，很形象。原來我以為兩個月不到，房價就翻番，夠神速的了，但看來三亞、?？诘姆績r還在加速度。如你所知，新年伊始國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若

24、干意見的下發(fā)，是海南房價暴漲的火箭推動器。海南省省委書記衛(wèi)留成的講話，是助燃劑。衛(wèi)留成宣布，從1月15日起，到海南國際旅游島總體規(guī)劃獲得國家發(fā)改委批準前，海南省各地暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。講話剛落，房價再次飆升。無須做實證調查，我?guī)缀蹩梢钥隙?，主要是投資投機者抬升了海南的房價；而且，主要是非海南本島人。沒有他們涌去捧場，地產商能把房子賣出去就不錯了，哪里敢大肆漲價？順便說一句，如果我能夠付得起首付，幾個月前我也會投資買一套。如今更買不起了，三亞的房價都快追得上北京了。但是，我必須明確地表明我的意見：海南房地產消費在嚴重透支，海南房價在吹泡泡。海南太需要成為一個國際旅游島了。尤其

25、是三亞，那么好的藍天、大海、海灘，卻只是一個國內旅游城市的規(guī)模。然而，國際旅游島的定位，意味著三亞、?？谝蔀閲H旅游城市。對于房地產來說，旅游更需要的是度假型的酒店、公寓，尤以酒店為主，而非以居住為主的住宅。但目前三亞、?？诜績r的跳漲，卻是以住宅為主。這是不正常的。投資投機者買了住宅或者說公寓，目的并不是為了他以后來海南度假時居住，而是為了賭房價暴漲后獲利賣出。理論上說，去年以前在三亞買了房的投資者，資產翻了一倍甚至更高，但須是在別人接盤以后才可變現(xiàn)。我深深懷疑的是，誰會去接他的下一棒呢？譬如，他1.1萬元/平方米買的房子，想以2.6萬元/平方米賣給你，如果你接手，可能希望以3萬元甚至4萬元

26、/平方米的價格沽出。假如沒有人接棒，房子砸在你手里，便只有靠租給旅游度假者來獲得回報了。大部分個人投資者，購買的是度假型公寓或可轉為度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成為了出租公寓的持有者，回報期最好設想得遙遠一些，譬如30年甚至50年。這個彎轉得有些大。我的意思是，現(xiàn)在想去三亞、?？谕顿Y購房的人們，最好是要有成為出租公寓房東的心理準備。所謂炒房炒成了房東，是可能的。我無意將目前的海南房價泡泡，與1992年、1993年的海南房地產熱類比。海南省本身和去海南買房的人，均已昔非今比。當年房地產熱過后，?？?、三亞的房價最高曾跌落80%，10年也沒緩過來。但今天，即使房價泡泡破裂，也不會如此慘烈。所謂

27、嚴重透支，是指今天買房的人，支付的可能是3年甚至5年以后的房價。正如我從來不會同情迪拜棕櫚島的投資者一樣，我也不會擔心未來三亞出租公寓房東們的生活。我不能不憂慮的是，三亞和海口還沒來得及購房的市民們，房價被暴漲之后，收入不高的他們，怎么才能擁有一套自己的住房？是的，我也聽到了北京、上海的無房者，發(fā)出了同樣的感慨。開發(fā)商的兩大資金來源，一個是銷售回款，一個是銀行貸款。且不論房價是漲還是跌，2010年成交量大幅下降，必然意味著開發(fā)商的資金回籠速度和數(shù)量，都將大幅減少。雖然去年回籠的銷售款讓多數(shù)開發(fā)商支撐一段時期，但對于去年高價搶來大批土地的開發(fā)商，卻沒有這么輕松，至少，天量地價款是必須要交的。兩只

28、資金水龍頭之一的銷售回款，水量持續(xù)減少，作為另一只水龍頭的銀行貸款，同樣不樂觀。2009年房價上漲的一個重大動力，就是充沛的資金流動性。有專家認為，4萬億政府投資的相當一部分，9.59萬億新增信貸的相當一部分，以各種渠道注入了房地產市場。各大商業(yè)銀行紛紛給予知名開發(fā)商天量授信，以至形成了一種“授信泡沫”。這是驅動房地產投資增長和地價大漲、房價暴漲的內在因素。2010年，雖然我國仍堅持適當寬松的貨幣政策，但主管部門將在此基調上進行微調和收縮，已成主流經濟學家的共識?？少Y為證的是，1月12日晚間，央行宣布從2010年1月18日起上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。“此次上調銀行存款準備金

29、率0.5%，意味著銀行的信貸規(guī)模將減少約3000億元。”北京中原三級市場部副總經理宮萍分析認為。雖然上調銀行存款準備金率，并不是專門針對房地產市場的調控，但毋庸置疑，房地產信貸的收縮包含于整個信貸規(guī)模的收縮之中。監(jiān)控包括房地產市場在內的資產價格運行，是央行的職責之一。作為具體監(jiān)管部門的銀監(jiān)會，自2003年以來一直對房地產泡沫充滿警惕。即使是在以房地產救市作為拉動GDP增長的2009年，銀監(jiān)會也未放棄2007年9月所提出的二套房首付四成的規(guī)定。2010年，調控房地產信貸的風聲越來越緊。先是“國11條”明確提出，“嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產開發(fā)貸款”；緊接著，央行

30、突然下調存款準備金率；最新消息是，金融監(jiān)管部門將對各商業(yè)銀行信貸發(fā)放“按季控制”，嚴格監(jiān)管貸款的投放速度?！皩τ?009 年獲得的項目或者準備在2010 年開工的項目，融資環(huán)境比2009年趨緊?！贝扌慵t表示，按照西南證券估算，若2010年新增貸款8萬億元，預計當年房地產行業(yè)資金來源中，信貸資金增速將下滑25%-28%，總額約為7000 億元。來自統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，2009 年1-11 月，全國新增貸款總量9.12 萬億元中，房地產貸款資金為8993 億元。另有未經證實的消息說，一些國有商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款利率在去年的基礎上已經上浮，最高上浮25%。由于去年銀行對開發(fā)貸款普遍有75%的優(yōu)惠

31、，如果上浮25%，即意味著房地產開發(fā)貸款不再享受任何利率優(yōu)惠。這對貸款量巨大的開發(fā)商來說，新增成本驚人?！皣?1條”下發(fā)以后，尤其是信貸發(fā)放實行“按季控制”后，一些中小開發(fā)商明顯感覺到，貸款難起來了。有些開發(fā)商遲早要為其過度樂觀付出代價。國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌1月17日在中央電視臺舉辦的首屆中國經濟年會上提醒說，2010年，投資樓市要慎之又慎，因為政策還在調整之中。他認為，2009年，是由于沒有抑制住投機，所以導致房價迅猛上漲。而今年調控的主題恰恰是抑制投機，遏制房價上漲。今年1月上半月，北京新房與二手房市場成交量分別較去年12月下降56.6%和73.6%。而這種直線下挫的趨勢，

32、在全國各大城市普遍存在。但地產商仍陷入了追逐地王的狂熱之中。1月14日下午，經過28輪競價，北京森陽房地產公司以2.8億元拿下房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)通尚苑二期地塊，樓面地價達9302元/平方米，創(chuàng)造了房山地價新紀錄，比2009年9月11日，萬科聯(lián)手中糧所獲房山區(qū)長陽起步區(qū)1號地的樓面地價6443元/平方米，高出2800多元/平方米。值得注意的是，目前緊鄰通尚苑二期地塊的通尚苑一期二手房價格為8000余元/平方米左右，亦即新成交的地價高出二手房價格1300元/平方米。新地塊樓面價比在售樓盤價格還高，人們對此已接近麻木。剛剛過去的2009年，氣勢不凡的開發(fā)商們，一次又一次堅定的舉牌，抒寫了他們對未來房價的無限

33、樂觀。但房地產市場的運行軌道，很少是按照開發(fā)商的預期來行走的。2010年，地王們是陷落還是挺立，命運尚未可知。按照現(xiàn)有趨勢，2011年或有一批地王痛苦地崩塌。開發(fā)商揮斥重金搶奪地王，是在豪賭未來對房價的預期。國家統(tǒng)計局1月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產市場成交近9.4億平方米，均價約4695元/平方米。全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達到前所未有的水平。以上數(shù)據(jù)全部創(chuàng)出歷史新高。國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌1月16日在成都“2010年經濟政策解析及行業(yè)發(fā)展預測報告會”上說，去年房價為1998年住房制度改革以來漲幅最高的一年。驚心動魄的2009年樓市，以量噴

34、價奔給人們留下了深刻的記憶。2010年的樓市還會是陡直高揚的曲線么？2008年樓市的調整，肇始于購房者觀望帶來的成交量大幅下滑。2010年新年伊始，成交量正在滑落。據(jù)21世紀不動產監(jiān)測統(tǒng)計，截至1月17日，北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)為5983套，其中住宅5383套，環(huán)比上月同期下降幅度達77.1%，二手房市場提早進入冬歇期。與此同時，1月上半月，北京新房成交量比去年12月下降56.6%。這是全國各一線城市的普遍現(xiàn)象。它表明購房者目前已轉為大面積觀望。今年樓市成交量要比去年減少，幾乎是所有業(yè)內專家的共識。全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生1月13日在“全國房地產綠碳信用聯(lián)盟成立大會”上指出，“國11條”

35、出臺后，交易量會出現(xiàn)下調，但對于價格，開發(fā)商還會觀望一段時間后再做出決定。開發(fā)商觀望的一個選擇，是延后開盤。今年1月，北京新開盤數(shù)量銳減。21世紀不動產高級分析師孟奇認為，開發(fā)商押后開新盤、在售樓盤咬牙堅守的現(xiàn)象會持續(xù)到2月份。沒有人能夠準確預測，購房者的觀望將持續(xù)多久，而開發(fā)商的觀望又能堅持多久，這取決于他們的資金狀況。但可以肯定的是，今年的地產商會出現(xiàn)分化。北京信達控股集團有限公司總裁尹瑛說，信達地產沒有任何資金壓力。信達地產開發(fā)的太陽公元去年位居北京單一樓盤銷售額第一，一個項目就回籠資金近40億元。而信達地產去年并沒有參與搶地游戲。但留給地王制造者們的空間已經不多。2010年他們將不得不

36、面臨大批購房者集體觀望的“惡劣”環(huán)境。尤其是投資投機性購房者，已被以“國11條”為代表的調控政策阻擋。缺少了非剛性需求的推動力，成交下滑之后，房價已很難堅守崗位?！俺山涣肯陆悼赡軐е路績r的松動?！蔽髂献C券研究員崔秀紅在接受本報記者采訪時指出，這種松動可能會從二手房開始。“即使是兩年前樓市高潮時買的房子現(xiàn)在價格也有大幅度增長，二手房業(yè)主哪怕降一些，其利潤也頗為豐厚。”來自北京市場的最新消息稱，部分中小投資客開始低價拋售手里的二手房。南三環(huán)內部分房源開始跳水，單價1.5萬元/平方米，比同類房源低6000元。1月中旬后，二手房掛牌量迅速增加?！靶路渴袌觯膊粫霈F(xiàn)2009年的暴漲，可能會是一個維持甚

37、至是變相打折的的走勢?！贝扌慵t認為，在去年回籠的資金支持下，開發(fā)商短期內可能還會扛住房價。但一些不得不推新盤的開發(fā)商也扛不住了。上周，北京共有7個項目取得預售許可證，預售均價17450元/平方米，環(huán)比下降14%。本報記者獲得的消息顯示，上月上半月，上海豪宅已經呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。然而，高價地塊卻是預期房價將在2009年基礎上的大漲為前提。以上述北京通尚苑二期地塊為例，其樓面價已達9300元/平方米，即使是成本價銷售，其售價也必須達16000元/平方米，這意味著，此地塊的開發(fā)商不僅賭今年房價要上漲，明年也要上漲，而且是大漲。因為其一期二手房價格僅為每平方米8000余元。森陽房地產公司和它的通尚苑

38、二期地塊，并非孤例。2007年10月，萬科以總價17億元拿下了位于北京西大望路的一幅地塊，樓面地價11409元/每平方米。業(yè)內人士認為萬科此項目須定價1.8-2萬元，但當時該區(qū)域的在售房價不過1.5萬元每平方米左右。萬科選擇了等待，一等就是兩年。2009年的樓市暴漲救了萬科，今天這個名為萬科藍山的項目，一期開盤價達3萬元/平方米，據(jù)稱春節(jié)前5號樓開盤價為35000元/平方米。然而，并非所有地產商都有萬科的實力，以及幸運。未來兩年，當?shù)赝鮽儾坏貌婚_盤時，倘若迎接他們的不是2009年式的暴漲，而是觀望呢？何況，房地產的信貸環(huán)境也是今非昔比。曾經，囤地不開發(fā)，既是土地掮客的主動選擇，也是資金匱乏者的

39、被動選擇。但在輿論的壓力下，囤地的風險越來越大。李澤楷旗下的盈大地產于2006年購得北京市朝陽區(qū)工體北路4號地，未按合同約定日期開發(fā)，卻于2009年8月將其轉賣給瑞安建業(yè)，賺得2.35億元。此舉幾為千夫所指。囤地，或者土地閑置逾期不開發(fā)的主要風險，是被政府收回土地。據(jù)國土資源部掌握的數(shù)據(jù)，目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃。據(jù)知情人士透露，國土資源部高層多次要求地方政府，應對“批而未用”土地提出具體的處理意見，“為了打擊開發(fā)商囤地，國土部正在醞釀啟動增值地價政策”。坊間傳聞稱，國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO 和再融資房地產企業(yè)中的25 個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，核查內容包括項目

40、涉及土地的農用地核用和征收、土地使用權取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設以及轉讓等情況，試圖通過介入房地產融資審批領域來打擊炒地囤地的行為。我國土地法、城市房地產法早在十多前年就規(guī)定，非農建設用地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；土地閑置滿兩年的，依法應無償收回。但各級政府實際對閑置土地予以罰款或依法收回的數(shù)量極少。廣州這方面走在了前面。2009年12月30日出臺的廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）首度明確將對閑置土地征收增值地價。土地閑置費不再按月計收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收，逾期不繳納土地閑

41、置費的，自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1。的滯納金。這讓那些囤積或閑置土地的開發(fā)商承擔著更大的風險。地王們更是社會各界關注的重點。去年12月，國土資源部宣布對全國18宗閑置土地進行掛牌督辦，各地在今年1月底以前要將其閑置情況上報國土部，2月底公布處理辦法。18宗閑置土地的主人包括華潤、保利、中海等知名房企。上海有8塊閑置土地被上海規(guī)劃和國土資源局列入擬收回和督促開工的名單。前不久有消息傳出，某知名開發(fā)商2008年1月以41億元的天價競得的廣州天河地王員村絹麻廠地塊已被廣州國土局收回，同時被“收回”的，還有該地塊1.3億元的保證金。業(yè)內人士相信，如果地方政府動真格，將會有更多的地王面臨收

42、回的命運。資金的壓力，閑置的風險，將2009年的“地王”逼上了一條泥濘而曲折的道路。一些地王不得不另辟蹊徑，以化解昔日高價拿地的風險。北京廣渠路15號地的開發(fā)商前不久申請將其兩個地塊的建筑高度由60米調整為80米，朝陽區(qū)安立路西側居住用地也申請將其建筑高度從60米局部調整至80米。這是去年6月和9月誕生的兩個大小地王。消息傳出，輿論嘩然。中國土地勘測規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云在接受媒體采訪時指出，全國的地王有一半是靠修改規(guī)劃來消化的，正因為政府的違規(guī)縱容，才讓開發(fā)商拿地時不斷出高價，這說明拿地王本身就是不理智的。房地產宏觀調控下的地王命運，是坎坷的。地王透出的2010年房地產市場，用金地集團總

43、裁張華綱的話說就是，“還會是非常驚心動魄的一年?！眱芍毁Y金水龍頭的水量都變細以后，開發(fā)商自有資金的重要性顯得格外重要。“至少2010年房企的資金還算充裕。”中原地產華北區(qū)總經理李文杰在接受本報記者采訪時表示，2009年，樓市銷售火爆，現(xiàn)金流狀況較好，致使很多房企的銀行授信并沒有用完，“2010年是扛得過去的?！睒I(yè)內人士預計，2009年全國新房銷售總額或將達到4.5萬億元，同比成倍增長。根據(jù)有關機構的統(tǒng)計，位居2009年全國銷售榜前三位的開發(fā)商分別是，萬科630億元，綠城510億元，保利地產433億元。同比均呈大幅增長。但是，這些業(yè)績對資金的貢獻率在相當程度上被“地王”所稀釋。以位居銷售前三名的

44、房企為例，2009年萬科拿地耗資241.8億元；保利地產買地支出最高，達400億元左右，與433億元的年銷售額相當，僅去年12月保利就在成都、北京、上海等城市投入92億元，斬獲12幅土地；綠城中國截至去年10月10日，購地投入也達到210億元之多。2009年新增土地儲備量前三名的企業(yè)是，保利新增1312平方米，中海、萬科分別新增1076萬平方米和1057萬平方米。同時，從三季報來看，銷售及拿地總量都靠前的房企，資產負債率都不樂觀。其中，萬科為67.3%，保利則為 69%，金地集團、招商地產、泛海建設、金融街等存貨超百億元的地產公司，資產負債率也均在59%以上。91家房地產上市公司整體資產負債率

45、為65.07%，相比2008年同期的64.49%略增。國土資源部、財政部等部委去年12月發(fā)出通知，土地出讓金首付不得低于五成。“從房地產上市公司三季報來看，絕大多數(shù)的拿地企業(yè)，首付五成的土地出讓金是沒有問題的?！比A泰證券研究員張馳飛話峰一轉，“但后續(xù)的土地出讓金和開發(fā)資金有沒有保障就不一定了。”西南證券研究員崔秀紅也表示，2009年擴張相對謹慎和保守的房企應該不會有問題，但那些擴張?zhí)?，太激進的企業(yè)會不會嘗到地王之苦不太好講?！皬牟徊铄X到差錢或許就在很短暫的時間內轉換?！贝扌慵t認為，2010 年，房地產行業(yè)的自有資金很關鍵。在回籠資金受阻、信貸收緊的背景下，地王的命運已被系到了房企自家的錢袋子

46、上。誰是真正的大樹，而誰又是打腫臉充胖子，將決定地王下幕戲的開場。根據(jù)三季報，萬科持有貨幣現(xiàn)金達到276.1億元，保利地產為166 億元，綠城中國則約為226億元。按照地價款支付時間進度，2009年大批吞地的開發(fā)商，2010年也是土地出讓金支付高峰期。2009年新增土地前10名的開發(fā)商中，排名最末位的金地也有396萬平方米。業(yè)內人士都知道，2008年底曾經有幾家知名房地產開發(fā)商差點沒能挺過去。那些2009年搶奪地王和高價地塊的勝利者，即使他們能扛過2010年，但調控和緊縮之后，其中的一批地王或許將在2011年走向滑鐵盧。囤地不開發(fā)，也很難行得通了。國土部拿著鞭子在后面催促。全國工商聯(lián)房地產商會

47、會長聶梅生用“三高一低”來形容2009年的房地產市場。三高指，“房價高和資金量高、土地成本高”。而一低是指“保障性住房完成率低”。2010年1月13日，在全國工商聯(lián)房地產商會年會現(xiàn)場，聶梅生說，到了去年8月底，保障性住房完全的投資是300多億，完成率只有23.6%。中央財政投資絕大部分已經到位，而地方政府卻沒有完成預期的目標。計劃踏空？保障房計劃完成情況陸續(xù)露出真相。起初是2009年10月28日全國人大財經委員會發(fā)布的一份調研報告，報告指出，2009年全國保障性住房建設進度緩慢，截至8月底，地方保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。而2010年1月19日國土資源部召開的“

48、保增長保紅線行動”成效座談會上獲悉，去年1至11月，我國保障性住房用地供應27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。對于保障性住房面臨的困難，全國人大常委會保障性住房建設專題調研小組曾提出問題主要出在規(guī)劃攤子鋪得太大，地方資金配套難以跟上。不少地方的項目配套資金、征用土地等，至今還沒有全部落實。一些地區(qū)攤子鋪得過大，有的城市提出2008年至2010年新建廉租住房16萬套，占全市居民總戶數(shù)的三分之一，今年新建廉租房規(guī)劃就占全省規(guī)劃的72%。與此同時，不少地方財政資金配套困難。有的省份中央補助12.93億元已全部到位，而地方需配套的67億元卻難以落實。根據(jù)今年國家下達的保障性住房建設計劃，全國需要投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4；地方配套1183億元，占70.6。但在企業(yè)經營困難、地方政府嚴重依賴土地財政的2009年，地方政府難以成為住房保障的財政主力。鄭州市審計局局長李連渠2009年8月26日在向鄭州市人大常委會報告時透露，經審計發(fā)現(xiàn)，2008年鄭州市本級國有土地出讓凈收入461020萬元，而當年廉租房支出為5809萬元，僅占土地凈收入的1.26%，遠遠低于國家標準(10%)，支出比例偏低。北京師范大學房地產研究中心主任董藩在接受本報記者采訪時表示，影響保障房計劃落實最主要是財力問題。董藩指出，有的地方對購房進行貨幣補貼，例如江西九江、沈陽、