[武漢]公寓房屋拆遷補償估價報告（14頁）

1、房 地 產(chǎn) 估 價 報 告 估價項目名稱：武漢市洪山區(qū)405名都花園靠雄楚大道一側(cè)11-1-302室房地產(chǎn)市場價格評估委 托 方：吳某 估 價 方：湖工商貿(mào)土木學院估 價 人 員：萬子銀 劉夢 唐玉 喻金妹 敖艷琴 估價作業(yè)日期：2011年12月07日2011年12月10日 估價時點：2011年12月30日估價報告編號：*目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc259115805 第一部分 致委托方函 HYPERLINK l _Toc259115806 第二部分 估價師聲明 HYPERLINK l _Toc259115807 第三部分 估價的假設(shè)和限制條件 HY

2、PERLINK l _Toc259115808 第四部分 估價結(jié)果報告 HYPERLINK l _Toc259115809 一、委托方 HYPERLINK l _Toc259115810 二、估價方 HYPERLINK l _Toc259115811 三、估價對象 HYPERLINK l _Toc259115812 四、估價目的 HYPERLINK l _Toc259115813 五、估價時點 HYPERLINK l _Toc259115815 六、估價依據(jù) HYPERLINK l _Toc259115816 七、估價原則 HYPERLINK l _Toc259115817 八、估價方法 HY

3、PERLINK l _Toc259115818 九、估價結(jié)果 HYPERLINK l _Toc259115819 十、估價人員 HYPERLINK l _Toc259115820 十一、估價作業(yè)日期 HYPERLINK l _Toc259115821 十二、估價報告應(yīng)用的有效期 HYPERLINK l _Toc259115822 第五部分 估價技術(shù)報告 HYPERLINK l _Toc259115823 一、個別因素分析 HYPERLINK l _Toc259115824 二、區(qū)域因素分析 HYPERLINK l _Toc259115826 三、最高最佳使用分析 HYPERLINK l _To

4、c259115827 四、估價方法的選用 HYPERLINK l _Toc259115828 五、估價測算過程 HYPERLINK l _Toc259115829 六、估價結(jié)果的確定致委托方函吳某：貴方委托本估價機構(gòu)評估的位于武漢市洪山區(qū)名都花園靠雄楚大道一側(cè)11-1-302室房地產(chǎn)進行估價，其用性質(zhì)、建筑面積按貴方所提供的鄂房地金字（2005）第053675號武漢市房地產(chǎn)權(quán)證所記載的予以確認。本公司于2011年12月7日至2011年12月10日進行了估價作業(yè)，并對相關(guān)的房地產(chǎn)市場進行了調(diào)查，對委托的房地產(chǎn)進行了現(xiàn)場查證和鑒定。我們遵循國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，估價結(jié)果依據(jù)估價項目委估目的以及估價期

5、日房地產(chǎn)市場行情進行估價。本項目為估價目的是房地產(chǎn)抵押貸款提供參考價值依據(jù)，委估對象在估價期日2012年1月8日的估價結(jié)果為人民幣：128.13萬元本結(jié)果只在估價報告設(shè)定的假設(shè)和限制條件下成立，一年內(nèi)有效。湖工商貿(mào)土木工程學院法定代表人 萬子銀二O一一年十二月十日估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，

6、撰寫本估價報告。我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察由于房地產(chǎn)估價性質(zhì)所限，評估中未對委估對象建筑結(jié)構(gòu)隱蔽部分有無缺損進行測定。沒有人隊本報告提供重要的專業(yè)幫助。 注冊房地產(chǎn)估價師二O一一年十二月十日估價的假設(shè)和限制條件本報告委托方為吳小晶，委估的房地產(chǎn)為武漢市洪山區(qū)名都花園靠雄楚大道一側(cè)11-1-302根據(jù)委托方提供的商品房買賣合同記載，房屋買受人為鹿文德，商品房用途為公寓。本次評估假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。本報告估價結(jié)果有效地前提條件是基于委估方提供的資料具有完全的真實性、合法性和有效性，否則會失效。本估價結(jié)果為委估房

7、地產(chǎn)在估價期日現(xiàn)狀用途條件下的估價值，未考慮土地用途改變、環(huán)境配套改善以及國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控、市場變化等情況下的價值變化因素。本估價報告按估價目的提供給委托方使用，若改變估價目的而使用本估價報告，可能導致估價結(jié)果失效或部分失效，需重新評估或調(diào)整。未經(jīng)估價單位書面同意，本報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。湖工商貿(mào)土木工程學院二O一一年十二月十日第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方吳某聯(lián)系人：吳某聯(lián) 系 電 話：*案件號：*二、估價方湖工商貿(mào)土木工程學院地址：武漢市洪山區(qū)雄楚大道634號法 人 代 表：萬子銀房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級聯(lián) 系 人：萬子銀 聯(lián)系電

8、話：、估價對象1.估價對象基本狀況本次估價對象為武漢市洪山區(qū)名都花園11-1-302室，房屋建筑面積為134.3平方米，商品用途為公寓。小區(qū)的容積率為1.13，綠化率為43.6。洪山區(qū)名都花園為高層公寓樓，建成于2005年，九成新，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)18層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價對象位于2層，三室兩廳兩衛(wèi)一廚格局，兩臥室朝南，餐廳、一臥室朝北，南北通秀。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁

9、紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃氣、有線電視等設(shè)施齊全。2.估價對象權(quán)利狀況估價對象于估價時點存在法律糾紛，本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。3.估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于洪山區(qū)雄楚大道，該小區(qū)南臨南湖，北臨雄楚大道，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有保利拉菲、領(lǐng)秀城、愛格眼科，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小

10、區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四所大學，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、虎泉夜市、荊楚婦科醫(yī)院、省榮軍醫(yī)院、武商量販等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通： 公交516,529,552,572,586,581,590,591,596,715,723,724四 估價目的為估價對象權(quán)利人進行市場交易提供估價對象在估價時點的市場價值。 五 估價時點二零一一年十二月十號六 估價依據(jù)委托評估協(xié)議國家及武漢市相關(guān)土地管理文件、法律、法規(guī)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 委托方提供的其他資料估價人員現(xiàn)場查勘及搜集的有關(guān)資料七 估價原則本估價遵循房地產(chǎn)估價合法原

11、則、替代原則、估價時點原則、供求原則、公平原則。八 估價思路及方法估價人員通過對武漢市尤其是洪山區(qū)的社會發(fā)展狀況及房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，并針對估價對象所處區(qū)域?qū)㈤_發(fā)成高標準商、住綜合群樓的特點，選擇周邊地區(qū)或處于同一供需圈內(nèi)的同類房地產(chǎn)的市場租售價格為參照，決定選用市場比較法和收益乘數(shù)法作為本次評估的基本方法。九 估價的結(jié)果房地產(chǎn)的總價值為人民幣：128.13萬元十 估價人員萬子銀 唐玉 劉夢 喻金妹 敖艷琴.十一 估價作業(yè)日期二0一一年十二月七號至二0一一年十二月十號十二 估價報告應(yīng)用有效期當房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告試用期原則上為半年（及2011年12月10號至2012年6月10號）。評

12、估過程中未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化或發(fā)生其他不可抗力對估計結(jié)果的影響。第五部分 估價技術(shù)報告（一）、個別因素分析 1房地產(chǎn)概況：估價對象位于洪山區(qū)小河西村，該小區(qū)南臨南湖，北臨雄楚大道，地理位置較優(yōu)越。該戶型的建筑面積為134.3平方米。建造年代為2005年，有九層新，精裝，層次為2/18估價時點為2011.12.30，租金：2800元/月主要裝飾標準：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉

13、；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。室內(nèi)水、電、天燃氣、有線電視等設(shè)施齊全。2估價對象狀況：至估價時點為止，交易情況正常，居住狀況正常。（二）區(qū)域因素分析估價對象位于洪山區(qū)雄楚大道，該小區(qū)南臨南湖，北臨雄楚大道，地理位置較優(yōu)越。小區(qū)周邊有保利拉菲、領(lǐng)秀城、愛格眼科，社區(qū)成熟度較高。估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四所大學，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。小區(qū)附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、虎泉夜市、荊楚婦科醫(yī)院、省榮軍醫(yī)院、武商量販等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。（三）估價方法選用估價人員通過對武漢市尤其是洪山區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況及房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，并針對估價對象的特點選用周邊地區(qū)或處

14、于同一供需圈內(nèi)的同類房地產(chǎn)的租售價格為參照，決定選用市場比較法和收益乘數(shù)法作為本次評價的方法。（四）估價測算方法1 市場分析法（1）.可比實例狀況實例1：名都花園靠雄楚大道一側(cè)，1-1-902室，建筑面積為113.1平方米，客廳和臥室朝南，一梯四戶，東南向，交易價格為8850元/平方米，交易日期：2010.12，交易情況正常，鋼混結(jié)構(gòu)，建造年代：2003年，八成新，層次為9/15，簡裝，使用狀況：在租，租金為2500元/月。實例2：金地中心城中心區(qū)，15-1-602室，建筑面積為120平方米，客廳朝南，三臥室朝北，一梯四戶，西北向，交易價格為8700元/平方米，交易日期：2011.03，交易情

15、況正常，鋼混結(jié)構(gòu)，建造年代為2008年，層次為6/26，簡裝，使用狀況：在租，租金為2600元/月。（2）估價對象與實例因素比較描述 對象比較對象 估價 對象 實例1實例2坐落位置名都花園11-1-302名都花園靠雄楚大道一側(cè) 1-1-902金地中心找中心區(qū) 成交價格待估8500M28700M2成交日期 2011-12-302012-122011-3交易情況正常正常正常居住配套好好好小區(qū)環(huán)境好好好朝向南南南建筑面積1343113.1120鋼混房型鋼混鋼混結(jié)構(gòu)3-1-1-23-1-1-23-1-1-2建筑年代200520032008觀察成新較新一般新層次總高2/189/156/26裝修、配置精裝

16、簡裝簡裝（3）、估價對象與實例因素比較分值 對象比較因素估價對象實例1實例2成交價格待估85008700交易情況100100100價格指數(shù)280025002600環(huán)境、車位100100100成新狀況10090110層 次100110110裝修、配置1009090（4）、修正系數(shù)及計算 對象因素實例1實例2成交價格（元M2）85008700交易情況100/100100/100價格指數(shù)2800/25002800/2600小區(qū)環(huán)境100/100100/100成新狀況100/90100/110層 次100/110100/90裝修、配置100/90100/90修正后單價（元M2）106858604綜合結(jié)果9645元/m2（5）、估價結(jié)果確定市場比較法估價的結(jié)果單價為9645元/m2; 總價為：9645元/m2*134.3m2=129.53萬元2、受益還原法房地產(chǎn)價格=潛在毛租金*毛租金系數(shù)由以上