2014年房地產(chǎn)市場分析報告(圖文豐富)1

1、唐山南湖房地產(chǎn)市場概況2022年7月25日項目本體狀況1城市規(guī)劃23區(qū)域市場房地產(chǎn)發(fā)展項目介紹項目位于唐山市南湖區(qū)域，是未來城市重點發(fā)展區(qū)域；項目占439.78畝，住宅容積率為1，規(guī)劃產(chǎn)品以低密度住宅和聯(lián)排別墅為主； 目前項目現(xiàn)狀尚有為拆遷平房，是一級二級開發(fā)聯(lián)動項目，我司進入該項目，直接與地方政府簽署一級土地開發(fā)協(xié)議，由南湖管委會負責拆遷，我司負責投入資金，完成一級土地開發(fā)后，再通過招拍掛流程，確保我司二級開發(fā)。項目占地 439.78畝，合計233183平米，容積率為1，規(guī)劃建筑面積293183平方米 南湖板塊核心市區(qū)鳳凰新城項目位置項目位置 南湖板塊 項目位置項目位置項目本體狀況1城市規(guī)劃

2、23區(qū)域市場房地產(chǎn)發(fā)展唐山城市輻射力：環(huán)渤海地區(qū)京沈、京秦、大秦三大鐵路橫貫全境，是東北物資外調(diào)的必經(jīng)之路；京深高速公路、津山高速公路橫跨東西，并有聯(lián)絡線與京唐港貫通；在建承唐高速縱貫全境，加深了曹妃甸港口的腹地范圍；曹妃甸具有建設30萬噸級天然良港條件，被國家領導人譽為“國寶之地”唐山城市吸附力：本市范圍的消費人群北京首都地位對唐山人口產(chǎn)生明顯的分流作用，石家莊與唐山的空間地理關系決定了兩地人口流動規(guī)模有限；唐山城市發(fā)展主要吸納市轄范圍的郊區(qū)、市、縣，包括遷西、遷安、灤南、灤縣等。城市概況城市概況唐山位于京津塘三角地帶東北側(cè)，是環(huán)渤海經(jīng)濟帶中重要工業(yè)城市，也是河北重點經(jīng)濟城市兩軸兩帶規(guī)劃空間

3、格局城市規(guī)劃整體規(guī)劃思路：加快實施科教立市、以港興市、人才強市三大戰(zhàn)略，強力推進生態(tài)城市建設，以重大產(chǎn)業(yè)項目為抓手，以產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設為載體，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；以“兩極”率先突破，促進“三帶”跨越發(fā)展中心主城區(qū)，重點提升全市政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化、消費中心的綜合功能，加快發(fā)展商貿(mào)流通、科技教育、金融保險、房地產(chǎn)、信息服務和文化娛樂等現(xiàn)代服務業(yè)。曹妃甸新城，培育金融、研發(fā)、會展、商務和休閑等高端服務業(yè)，建成國家級能源中轉(zhuǎn)樞紐、國家級重工業(yè)基地、環(huán)渤海地區(qū)重要的濱海生態(tài)城市、京津冀科技研發(fā)中心和對外交往門戶。北部山前綜合發(fā)展帶，包括遷安、遵化、遷西、玉田、豐潤等縣(市)區(qū)，把握先發(fā)優(yōu)勢，改

4、造提升鋼鐵、建材、機械制造等傳統(tǒng)主導產(chǎn)業(yè)，培育壯大旅游服務、商貿(mào)流通等特色產(chǎn)業(yè)，加快推進資源型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，繼續(xù)保持經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展的良好勢頭。南部唐山灣“四點一帶”，按照曹妃甸新區(qū)、樂亭新區(qū)、豐南沿海工業(yè)區(qū)和蘆漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)域分工，深入推進大規(guī)模開發(fā)建設。城市規(guī)劃城市功能分布 城市六大功能分區(qū)，其中南湖和豐南區(qū)域是未來城市發(fā)展的主要方向未來中心城區(qū)將形成6大城市中心城市中心商圈金融商務中心客運物流中心行政辦公中心商貿(mào)交易中心高科技中心其中一環(huán)南湖區(qū)域和豐南區(qū)域作為未來城市發(fā)展的主要方向北控、西拓、南擴、東延，南湖區(qū)域作為城市南擴的主要區(qū)域，隨著政府南遷，該區(qū)域重點發(fā)展生態(tài)居住區(qū)城市

5、空間拓展交通規(guī)劃鐵路（高速鐵路、城際鐵路）京沈、京秦、大秦三大鐵路公路津山、京沈干線公路機場三女河機場航空業(yè)務拓展曹妃甸國際機場前期工作京唐高鐵即將開工建設，最高時速350公里，半小時進京有望實現(xiàn)。唐山或?qū)⒊蔀楸本┻h郊衛(wèi)星城，住宅市場長線看好南湖生態(tài)城總占地91平方公里，起步區(qū)為西北片區(qū)38平方公里，起步區(qū)中，10平方公里可建設用地，28平方公里湖面南湖生態(tài)城是以塌陷區(qū)生態(tài)修復、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與展覽為主要特色，以休閑、運動、觀光為主要功能的城市型綜合景區(qū)。南湖生態(tài)城 南湖生態(tài)城土地供應情況西北片區(qū)先行出讓，建設用地711公頃，用地控制性詳細規(guī)劃已完成，整體劃分為行政中心區(qū)、商業(yè)文

6、化中心區(qū)、林蔭大道住區(qū)、綜合居住區(qū)、湖濱居住區(qū)目前意向地塊及開發(fā)商情況為：新華聯(lián)新加坡和美及仁恒集團綠城唐山瑞浩天澤錦城唐山城建投南湖生態(tài)城開發(fā)建設投資公司（土地一級開發(fā)企業(yè)）也將會參與部分項目二級開發(fā)南湖生態(tài)城 項目本體狀況1城市規(guī)劃23區(qū)域市場房地產(chǎn)發(fā)展板塊劃分根據(jù)交通路網(wǎng)及功能配套，唐山市房地產(chǎn)市場可分為四個板塊位于唐山市中心區(qū)西北部，是開發(fā)建設的新城區(qū)。南起興源道，北至大慶道，東臨衛(wèi)國路，西到站前路，轄區(qū)面積23平方公里。高新區(qū)南端及路北區(qū)北段，北部包括高新區(qū)南端，具體范圍是南至長虹道，臨近城市核心區(qū)，西臨衛(wèi)國路與鳳凰新城板塊接壤，東達河北路沿線。新華路與建設路沿線。北至興源路及富康路

7、，南達南新道，東臨濱河路，西到站前路。南新道以南，西電路以東，復興/康柏路以西，205國道以北?？傮w規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個片區(qū)。城東板塊城市核心區(qū)南湖生態(tài)區(qū)鳳凰新城鳳凰新城政府新寵，城市靚麗的名片鉆石地段前身為軍用機場，唐山市地質(zhì)條件最好地區(qū)，1994年決定搬遷西北部作為未來城市建設發(fā)展用地。土地儲備充足該區(qū)域總用地面積約23平方公里，14個村莊集體用地共17萬平米，目前長寧道以北土地儲備充足。景觀優(yōu)美環(huán)城水系將貫穿整個新城，與未來的中央公園構(gòu)成現(xiàn)代都市文化景觀園區(qū)。路網(wǎng)發(fā)達友誼北路、光明北路、友誼東西輔路、大里路、翔云道和長虹道等19條路段已竣工，總

8、通車里程達到53.06公里，轄區(qū)內(nèi)“八縱十二橫”的道路格局已基本形成，一直配套的新建道路兩側(cè)的綠化與路燈安裝工作已經(jīng)完成。教育、文化設施開工建設新一中，河北聯(lián)合大學輕工學院、對外經(jīng)貿(mào)學校、唐山學院等已開工建設，未來將建成大學城，同時青少年宮、工人文化宮、科技館等與公建項目有條不紊的進行建設。南湖片區(qū)鳳凰涅盤，城市生態(tài)新?lián)u籃生態(tài)新城原為南部采煤沉降區(qū)及垃圾處理場，環(huán)境臟亂，自2007開始經(jīng)過政府集中整治現(xiàn)為唐山市生態(tài)新城。 市政地標未來政府辦公共所在地，唐山歌劇院、市民廣場等標志性建筑以規(guī)劃在南湖內(nèi)建設，同時抗震遺址紀念公園、礦務公園已建成。 高檔低密住宅現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住宅項目以低密、高檔住宅為主，瑞

9、宮、金岸紅堡等項目在售。土地儲備充足總體規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個片區(qū)。核心風景區(qū)面積30平方公里。城市核心區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)向繁華商業(yè)區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身珍貴地段區(qū)域認知度很高，是原有住宅及政府辦公區(qū)域，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集交通便利。城市綜合體出現(xiàn)以萬達廣場、東方銀座等為代表的一批新興建筑基本以建筑綜合體為主形式。土地供應稀少土地供應基本為熟地，配套等情況較好，基本以拆遷、改造為主要來源。成熟配套目前唐山市最繁華區(qū)域，區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設施齊全。未來將形成以建筑綜合體為主要形式的高端商業(yè)繁華區(qū)板塊價格平臺及產(chǎn)品特征鳳凰新城板塊： 價格平臺：中低端項目在7000元/平米

10、左右，高端項目在8000-10000元./平米左右，部分高端項目過萬。 產(chǎn)品特征：物業(yè)類型：豐富，包括高層、小高層、洋房和別墅，其中小高層較少。戶型面積：中低端項目以90平米左右兩居為主，高端項目面積較大。內(nèi)部配套：多數(shù)配有幼兒園、小學，高端項目多配有會所（游泳、健身等）。南湖生態(tài)城板塊： 價格平臺：高層8000-9000元/平米，別墅17000-25000元/平米。 產(chǎn)品特征：瑞宮、萬科南湖別墅、南湖一號、金岸紅堡為別墅項目，或別墅兼洋房、小高層混合定位；新天地美域及唐寧灣為高端住宅定位。較為明顯的是，別墅項目幾乎全部出現(xiàn)在臨湖區(qū)域，休閑度假類項目的定位不言而喻。由于遠離市中心及工業(yè)區(qū)域，住

11、宅項目多定位于度假休閑的高端項目。板塊價格平臺及產(chǎn)品特征城市核心區(qū)：價格平臺：70008000元/平米（核心板塊靠西區(qū)域的住宅），85009000元/平米（核心板塊靠中間的綜合體）。產(chǎn)品特征：物業(yè)類型：豐富，包括高層、小高層、洋房和別墅，其中小高層較少。城東板塊： 價格平臺：高新區(qū)住宅均價約為7000元/平米，寫字樓及商業(yè)類產(chǎn)品較少，目前在售項目均價已達到1萬元左右，路北區(qū)北部住宅均價約為6000元/平米。產(chǎn)品特征：目前，該區(qū)域以中檔水平項目為主，區(qū)域內(nèi)項目高層較多，同時多為毛坯交房，價位在低于南湖板塊與鳳凰新城板塊價位較為接近，該版塊內(nèi)置業(yè)客戶基本以本市自住為主。唐山市單個項目月均去化量大約

12、為30-70套/月，成交面積約3000-7000平米/月區(qū)域市場成交項目名稱景泰翰林南湖春曉梧桐大道鷺港金色河畔總結(jié)：此數(shù)據(jù)根據(jù)房產(chǎn)經(jīng)濟網(wǎng)得出。2011年8月份銷售情況套數(shù)39套44套33套90套313套面積37105501109391036728335均價6657元/9885元/8473元/10145元/5978元/銷售金額24756366元54376600元26486289元96886436元169381715元成交面積（萬平米）成交金額（億元）成交套數(shù)（套）成交均價月均套數(shù)（套）月均面積（平米）11.898.431141712095 9908 11.026.241177566398 91

13、83 8.587.33863854872 7150 5.83.77558650347 4833 4.712.98494632041 3925 4.6543875 3.892.08436534436 3242 3.091.95335632228 2575 3.032.12258700822 2525 2.81.48298527625 2333 唐山市2011年8月 銷售成交 唐山市2010年 銷售成交 土地出讓唐山市南湖區(qū)域土地樓面地價大約5001000元/平米，市區(qū)土地價格大約1000-1500元/平米地塊位置土地性質(zhì)建設用地面積()容積率規(guī)劃建筑面積()成交價成交樓

14、面價競得方成交時間路北區(qū)水機路以東、大慶道以南普通住居用地41725.8224281 1689.5696 唐山市熱力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-11-4路北區(qū)水機路以東、大慶道以南88985.8752231 3604690 唐山市熱力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-11-4國防道南側(cè)、光明路西側(cè)23826.515483 1382.5893 唐山新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-10-11學院路西側(cè)、惠民園南側(cè)492291.993535 4959.9530 唐山冀東水泥南湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-6-9學院路西側(cè)、惠民園南側(cè)184483.768258 1858.7272 唐山冀東水泥南湖房地產(chǎn)開

15、發(fā)有限公司2011-6-9北新西道南側(cè)、學院路西側(cè)1427821299838 15463516 河北永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-5-18北新道以南、國安街以北324898259912 24854956 唐山鳳城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-25吉祥路以西、南新道以北101133.333373 2870860 唐山前城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-28吉祥路以西、南新道以北79263.326156 2249.5860 唐山前城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-28建設路東側(cè)、朝陽道北側(cè)117554.451722 6788.31312 唐山嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-11-30大里路東側(cè)

16、、朝陽道北側(cè)26070378210 117311500 唐山慧恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-10-10大里路東側(cè)、朝陽道北側(cè)11870335610 5341.51500 唐山慧恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-10-10衛(wèi)國路以西、國安街以南135805.777406 8555.561105 唐山鳳城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-25南新道南側(cè)、青龍河西側(cè)地塊514493154347 199101290 唐山軍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2011-2-28大里路東側(cè)、朝陽道南側(cè)1851402.55472107 81924.41735 唐山東潤新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-22唐山市大里路東側(cè)，北新道南側(cè)39355.521643 24321124 唐山玉龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-5 南湖板塊市區(qū)核心區(qū)域開發(fā)商格局唐山市區(qū)活躍開發(fā)商目前約有57家，其中本地47家，本省3家，外地7家。本地開發(fā)商以私營為主，國企性質(zhì)只有2家。本省3家河北成冠，河北軍創(chuàng)，河北立和外地7家和泓（北京和泓），唐山華巖（北京中赫集團），綠城，恒榮，萬達，萬科，遠洋城（北京萬昌投資有限公司）本地7家國企：唐山城投，唐山中房；集團公司：唐山東方，唐山冀東水泥開發(fā)商呈現(xiàn)以外地品牌開發(fā)商、本地實力開發(fā)商為主導的格局開發(fā)商格局外地品牌開發(fā)商及本地實力開發(fā)