[西安]住宅項(xiàng)目策劃方案

1、秦風(fēng)地產(chǎn)丈八北路項(xiàng)目策劃方案物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)報(bào)告架構(gòu)市場(chǎng)分析項(xiàng)目演繹營(yíng)銷推廣建議視覺(jué)表現(xiàn)地塊分析位置：地塊位于丈八路沿線，交通狀況良好，通達(dá)性好；邊界和地形：地形呈規(guī)則的多邊形，目前正在建設(shè)營(yíng)銷中心。本項(xiàng)目位于丈八北路沿線，高薪中央生活區(qū)板塊，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ蟆１景傅?塊 現(xiàn) 狀科技二路科技四路項(xiàng)目位置：地處丈八路沿線,交通便捷,通達(dá)性好,昭示性強(qiáng)丈 八 北 路規(guī) 劃 路菜 園 路地塊性質(zhì)住宅用地占地25.5畝東西長(zhǎng)約95米南北寬183.22米容積率5.9總建面約10萬(wàn)平方米地表狀況地表無(wú)覆著物，地上堆土較多，需進(jìn)行清運(yùn)交通狀況沿丈八路，交通動(dòng)線良好，出行便利配套情況項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)城市綜

2、合配套設(shè)施較為健全（醫(yī)療、金融、教育等設(shè)施）地塊現(xiàn)狀凹凸不平，堆土較多、需進(jìn)行處理，地質(zhì)狀況良好。丈八北路183.22米91.86米項(xiàng)目區(qū)域概況:地塊呈不規(guī)則形狀，東西窄南北長(zhǎng)；配套較為健全項(xiàng)目地塊南面為低層建筑，受規(guī)劃限制影響較小(日照)；項(xiàng)目臨近主干道(丈八路)，交通通達(dá)性優(yōu)，出行便利；地塊所在區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)良好，地塊自身升值潛力巨大。項(xiàng)目四至:東臨丈八東路、北接捷瑞新時(shí)代、南為綜合市場(chǎng)丈八北路91.86米183.22米丈八北路與科技路相連接，科技路擁有成熟、完善的生活配套，可為丈八北路帶來(lái)共享的配套資源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒊蔀榫幼〖袇^(qū)域。唐沿路

3、城西本案高新科技一路區(qū)域發(fā)展前景：1234地段要素屬于高新二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展板塊，沿丈八北路，地理位置優(yōu)越。市場(chǎng)認(rèn)知度和認(rèn)可度高，發(fā)展形式良好。 未來(lái)發(fā)展要素政府主導(dǎo)，加強(qiáng)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及城市綜合配套設(shè)施的健全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?。地塊現(xiàn)狀地上無(wú)覆著物，啟動(dòng)速度快，便于施工。地塊價(jià)值環(huán)境要素目前區(qū)域環(huán)境尚可，配套較為完善但是檔次較低，臨近外事學(xué)院，區(qū)域文化底蘊(yùn)良好，居住氛圍濃厚。處在高新中央生活區(qū)，依托區(qū)域良好投資發(fā)展環(huán)境，發(fā)展?jié)摿薮螅哂邪l(fā)展居住、商業(yè)物業(yè)稟賦，并且升值潛力巨大的規(guī)?；貕K。價(jià)值分析：片區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展能夠形成較為樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。市場(chǎng)分析2009年11月全市普通住宅類物業(yè)在售均價(jià)為49

4、78元/，環(huán)比增長(zhǎng)增長(zhǎng)3.11個(gè)百分點(diǎn)；商服用房類物業(yè)價(jià)格為9518元/，環(huán)比上漲1.19%；寫(xiě)字樓在售價(jià)格為5289元/，與上月相比下滑0.41個(gè)百分點(diǎn)；別墅類物業(yè)在售均價(jià)為7264元/，環(huán)比上漲0.46個(gè)百分點(diǎn)。11月，西安商品房市場(chǎng)成交152.9萬(wàn),同比增長(zhǎng)168.58%，環(huán)比增長(zhǎng)7.63%。 11月，西安商品房市場(chǎng)成交152.9萬(wàn)，同比增長(zhǎng)168.58%，環(huán)比增長(zhǎng)7.63%。08年西安商品房總成交668.9萬(wàn)，11月總銷量與08年單季度基本持平。 自1992年以來(lái)，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展以來(lái)，2009年1-10月西安樓市銷量已超18年歷年全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年

5、西安樓市單月成交量新高。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)此前上升態(tài)勢(shì)，健康平穩(wěn)運(yùn)行。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)：丈 八 北 路本案左岸春天本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分析：區(qū)域熱炒，為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶龍城銘園風(fēng)度天城捷瑞新時(shí)代玫瑰公館項(xiàng)目名稱左岸春天開(kāi)發(fā)商瑞泰地產(chǎn)物業(yè)管理暫無(wú)策劃代理自己銷售開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定交房時(shí)間占地面積10畝建筑面積5萬(wàn)平方米均價(jià)4800元/項(xiàng)目概況總戶數(shù)在550戶左右，戶型面積區(qū)間在45130之間；容積率在6.0，綠化率在40左右。該項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)屬低價(jià)產(chǎn)品，其產(chǎn)品無(wú)突出優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在區(qū)域位置上看還算交通便捷，但項(xiàng)目本身并無(wú)太大交通優(yōu)勢(shì)，生活配套方面能滿足業(yè)主自身需要但檔次都不高。所以，相對(duì)周邊其他大盤(pán)，其自身優(yōu)勢(shì)并

6、不明顯，只能以低價(jià)位在區(qū)域市場(chǎng)中求存，目前項(xiàng)目銷售情況良好，也將會(huì)在價(jià)格上對(duì)本案進(jìn)行沖擊。營(yíng)銷策略一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠?？蛻舴治鲂粜鸵愿咝履贻p群體以及高新投資客戶為主，年齡在25-45歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)遠(yuǎn)離丈八北路，受車(chē)流噪音影響小，居住氛圍良好；與外事學(xué)院隔路相望，人文氛圍良好。項(xiàng)目劣勢(shì)自身地塊面積小，自身價(jià)值很難展現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體均價(jià)很難有大的突破（區(qū)域5400均價(jià)）推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁(yè)。個(gè)案分析：項(xiàng)目名稱風(fēng)度天城開(kāi)發(fā)商大德地產(chǎn)物業(yè)管理暫無(wú)策劃代理西安巨銘地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)開(kāi)盤(pán)時(shí)間09年10月交房時(shí)間11年下半年占地面積95.7畝建筑面積31萬(wàn)平方米均價(jià)4900元/項(xiàng)目

7、概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路十字西北角向西50米左右，周邊交通狀況良好，出行便利。項(xiàng)目一期建筑面積在13萬(wàn)；規(guī)劃7棟高層，總戶數(shù)在1012戶，產(chǎn)品上雖無(wú)創(chuàng)新出現(xiàn)，但其地段優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，又屬外事學(xué)院開(kāi)發(fā)，目前工程進(jìn)度較快，為本案面市后的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。營(yíng)銷策略一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬(wàn)）。客戶分析從一期5、6號(hào)點(diǎn)式高層來(lái)看，產(chǎn)品面積基本在60130左右，因此此部分戶型客戶主要以高新年輕群體客戶為主（主要為自住），年齡在28-35歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目整體規(guī)模適中，戶型產(chǎn)品豐富，通過(guò)地段及價(jià)格優(yōu)勢(shì)（點(diǎn)式高層的低價(jià)策略）引領(lǐng)市場(chǎng)，保

8、證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢(shì)一期5、6號(hào)高層產(chǎn)品無(wú)創(chuàng)新，且布局較差，無(wú)舒適性可言。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁(yè)。項(xiàng)目屬性定位語(yǔ)：自然風(fēng)度、天然而城項(xiàng)目名稱美立方開(kāi)發(fā)商天信房地產(chǎn)公司物業(yè)管理暫無(wú)策劃代理前線機(jī)構(gòu)容積率5.69交房時(shí)間10年7月占地面積20.8畝建筑面積7萬(wàn)平方米均價(jià)5400元/項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路交匯處東北角。營(yíng)銷策略項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無(wú)優(yōu)惠?？蛻舴治隹蛻糁饕愿咝驴蛻羧后w為主（主要為自?。?，同時(shí)也有部分陜北客戶群體（占5%左右），年齡在28-45歲之間。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目以精工科技社區(qū)為主訴求，通過(guò)地段引領(lǐng)市場(chǎng)，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢(shì)

9、戶型設(shè)計(jì)一般，無(wú)新意；空間利用率較低，項(xiàng)目科技感體現(xiàn)不是很具體。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁(yè)。西高新精工科技社區(qū)項(xiàng)目名稱捷瑞新時(shí)代開(kāi)發(fā)商捷瑞地產(chǎn)物業(yè)管理暫定策劃代理待定開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定交房時(shí)間待定占地面積15畝左右建筑面積約6.5萬(wàn)平方米均價(jià)認(rèn)購(gòu)期均價(jià)4900元/項(xiàng)目概況項(xiàng)目緊鄰丈八北路沿線，整體昭示性強(qiáng)，目前處于前期咨詢階段。項(xiàng)目各項(xiàng)具體指標(biāo)暫時(shí)沒(méi)有落實(shí)，整體以中小戶型為主，面積區(qū)間在37-150之間。營(yíng)銷策略暫無(wú)客戶分析以高新年輕群體為主（其戶型面積主要以中小戶型為主）。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，實(shí)用性強(qiáng)，吻合年輕群體需求，主打青年無(wú)壓力社區(qū)概念引起市場(chǎng)共鳴。項(xiàng)目劣勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)新意，

10、無(wú)舒適性可言，公攤較大。推廣方式暫無(wú)項(xiàng)目營(yíng)銷策略左岸春天一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。美立方項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無(wú)優(yōu)惠。風(fēng)度天城一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬(wàn)）。龍城銘園所有付款方式均優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。玫瑰公館一次性2個(gè)點(diǎn)、按揭1個(gè)點(diǎn)。捷瑞新時(shí)代目前處于前期咨詢階段，暫無(wú)任何優(yōu)惠措施。解析：結(jié)合項(xiàng)目自身的實(shí)際情況（自身及周邊配套情況、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)等）決定了項(xiàng)目在銷售過(guò)程中的優(yōu)惠幅度；項(xiàng)目地段因素決定了項(xiàng)目在后期營(yíng)銷過(guò)程中的戰(zhàn)略思路；結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品形象訴求的表現(xiàn)、項(xiàng)目自身硬件配套、工程形象展示及

11、市場(chǎng)客戶的關(guān)注度來(lái)決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值與價(jià)格的統(tǒng)一度。周邊競(jìng)爭(zhēng)單因素分析銷售策略 通過(guò)上述客觀分析，可以肯定上次提案中對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目自身定位分析的正確客觀性。 本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模的樓盤(pán)，同時(shí)，周邊低價(jià)項(xiàng)目對(duì)客群的分流不可小視。那么，處在如此的環(huán)境中，我們?cè)撊绾紊嫒伲繉ふ胰僦溃鹤晕曳治?，知己知彼百?zhàn)不殆小結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)城市綜合配套較為健全，其資源為區(qū)域項(xiàng)目所共享區(qū)域價(jià)值解讀：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：通過(guò)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的走訪與調(diào)研，了解到主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及客戶定位具有以下特點(diǎn)：周邊項(xiàng)目都通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)配套設(shè)施作為吸引市場(chǎng)客戶關(guān)注的前提；周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)新意，舒

12、適性差，建筑風(fēng)格一般，無(wú)檔次可言；區(qū)域戶型產(chǎn)品面積涵蓋面較廣，基本在37-160之間，且中小戶型（37-97）占67%左右；區(qū)域部分開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念較為保守，致使項(xiàng)目品質(zhì)很難得到提升，結(jié)合09年的市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為“沒(méi)有賣(mài)不出去的房子”，所以對(duì)營(yíng)銷推廣的重視度不夠，導(dǎo)致項(xiàng)目品牌與形象很難提升；而部分項(xiàng)目通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目自身硬件的投入贏取市場(chǎng)的認(rèn)可（龍城銘園打造科技住宅）；多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶基本以高新年輕群體、咸陽(yáng)、陜北客戶為主；市場(chǎng)置業(yè)客戶以自住為主（占78%），投資為輔（占22%）。價(jià)值實(shí)現(xiàn)原則：通過(guò)前瞻性的規(guī)劃理念，確定項(xiàng)目定位方向，樹(shù)形象、立口碑，最大化的滿足區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)群體的需求。本項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀

13、：價(jià)值發(fā)展方向：產(chǎn)品層面：以設(shè)計(jì)合理，功能齊全、舒適性好的產(chǎn)品（4590之間）作為項(xiàng)目發(fā)展定位的前提，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目自身配套的塑造，獲得市場(chǎng)客戶贊同；另外應(yīng)在產(chǎn)品硬件上投入（科技感和生態(tài)感），增加項(xiàng)目自身的籌碼，為銷售奠定基礎(chǔ)，但應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的投入。客戶層面：戶型特點(diǎn)上，打造舒適性強(qiáng)的產(chǎn)品，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目科技感與生態(tài)感的塑造，爭(zhēng)取市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；通過(guò)區(qū)別市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)進(jìn)行針對(duì)性的客戶定位。產(chǎn)品價(jià)值彰顯才能在區(qū)域中博得 出位！項(xiàng)目自身從體量、開(kāi)發(fā)、區(qū)域配套、產(chǎn)品等并不具備領(lǐng)先區(qū)域的條件，4月份又為市場(chǎng)新盤(pán)上市的高峰期，若在市場(chǎng)中快速獲得受眾認(rèn)知，取得銷售佳績(jī)，為本

14、案尋找市場(chǎng)突破點(diǎn)，樹(shù)立與眾不同的形象，將成為項(xiàng)目成功的必要條件。小結(jié)：物業(yè)定位及價(jià)值展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)：1、臨主干道、交通便利、地段優(yōu)勢(shì)明顯；2、周邊配套齊全；3、居住氛圍好；4、有教育資源作為依托。劣勢(shì)：1、此區(qū)域內(nèi)，缺少項(xiàng)目知名度；2、產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)；3、項(xiàng)目緊鄰小村、加氣站，自身小環(huán)境不佳，影響項(xiàng)目品質(zhì)感；4、項(xiàng)目周邊人流較大，社會(huì)環(huán)境較為復(fù)雜。威脅：1、項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)初定今年4月，屆時(shí)將有大量的新盤(pán)上市（天朗地產(chǎn)在此區(qū)域拿到了200畝地用于開(kāi)發(fā)），勢(shì)必造成爭(zhēng)奪客源的局面；2、區(qū)域內(nèi)原有在售項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度較高；3、工程節(jié)點(diǎn)上，周邊項(xiàng)目均已呈現(xiàn)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房趨勢(shì)，而本案暫無(wú)動(dòng)向；4、自身商業(yè)體

15、量較大帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)：1、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可選戶型有限，而目標(biāo)客群需求還在增加；2、未來(lái)區(qū)域居住氛圍形成帶來(lái)的商業(yè)機(jī)遇；3、借助周邊大盤(pán)的影響力和拉動(dòng)力來(lái)帶動(dòng)本盤(pán)的銷售；4、市政規(guī)劃路的修建，使丈八北路成為連接高新CBD的干道，提升區(qū)域認(rèn)知度的重要性。項(xiàng)目SOWT分析：物業(yè)發(fā)展建議住宅高尚精品住宅:建筑風(fēng)格、配套設(shè)施、園林綠化、戶型等做到精細(xì)化、人性化設(shè)計(jì)，并提供完美居住服務(wù)品質(zhì)。商業(yè)區(qū)域性綜合商業(yè)中心：涵蓋超市、餐飲、娛樂(lè)等區(qū)域性商業(yè)業(yè)態(tài)。(沿丈八路干道商業(yè)為兩層)形象適度拔高，設(shè)計(jì)適度超前。公寓宜居宜業(yè)精品商務(wù)公寓：主要針對(duì)高新投資客，公寓特點(diǎn)為享受型、效率型、回報(bào)型公寓，品質(zhì)上強(qiáng)調(diào)服務(wù)

16、與舒適。物業(yè)發(fā)展方向：產(chǎn)品的合理組合與搭配共同演藝項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)發(fā)展方向居住品質(zhì)升級(jí)和商業(yè)模式改造成為大勢(shì)所趨,城市肌理的重塑與挖掘；終端需求特點(diǎn)品質(zhì)優(yōu)良、配套完善的高性價(jià)比物業(yè)；項(xiàng)目自身稟賦具備良好地段交通優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃理念超前的時(shí)尚性產(chǎn)品。定位延展關(guān)鍵詞：國(guó)際化的、時(shí)尚的、 新鮮的、潛的，其倡導(dǎo)的既是一種標(biāo)準(zhǔn)，也是一種生活理念。 西高新貴胄地新新人類生活典范居住區(qū)從城市發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃分析區(qū)域發(fā)展符合城市發(fā)展的主流方向，結(jié)合項(xiàng)目“突破市場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)策略。項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位：誰(shuí)?會(huì)喜歡我們的產(chǎn)品客群分析：1西高新有地緣關(guān)系的人群核心客戶群2區(qū)域內(nèi)工作的有購(gòu)買(mǎi)力人群。主要客戶群3其他區(qū)域的投資客

17、群外圍客戶群客群細(xì)分：產(chǎn)業(yè)園員工，白領(lǐng)階層，周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、周邊城中村人群、區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、教師等穩(wěn)定收入人群。城西及其他區(qū)域購(gòu)房人群。第一次置業(yè)者居多?？蛻艚缍ǎ毫⒆愀咝滦聟^(qū)，輻射城西魚(yú)化寨商圈城西區(qū)本案科技產(chǎn)業(yè)園 高新區(qū)客戶分布示意：1、青年人群（主力目標(biāo)客戶）2、投資客群受過(guò)良好的教育，已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展之路，擁有不錯(cuò)的工作；具有雙重性格,開(kāi)始成熟，正在步入主流社會(huì)，想證明自己的存在； 理性中帶有沖動(dòng)欲望，深知自己的位置； 有自己的價(jià)值判斷和審美標(biāo)準(zhǔn)； 擁有自己的哲學(xué)，是自我享樂(lè)主義的代表； 需要內(nèi)心的歸宿，需屬于自己的空間。目標(biāo)客戶特征描述：客戶界定： 投資者最關(guān)注的是項(xiàng)目的投資價(jià)值，也就是項(xiàng)

18、目的發(fā)展前景，及未來(lái)的居住者對(duì)項(xiàng)目的興趣。升值潛力、空置率、價(jià)格、 放租時(shí)間等因素都將影響到他們的投資信心。區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，使本案也將受到投資者關(guān)注，在推廣時(shí)要兼顧對(duì)投資者的吸引。投資型客戶心理：年齡核心層2545歲，單身、有異性朋友或剛結(jié)婚教育概況文化教育水平較高，視野開(kāi)闊，思維開(kāi)明職業(yè)周邊區(qū)域的貿(mào)易、高科技、第三產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)者積累幾年工作經(jīng)驗(yàn)的收入現(xiàn)階段收入為300010000元左右居住方式多為與朋友共同租房或獨(dú)自租房 通過(guò)市場(chǎng)回顧、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品及目標(biāo)客群的有機(jī)整理， 我們將以此為依據(jù)來(lái)推導(dǎo)項(xiàng)目的案名及營(yíng)銷推廣策略。居住客群分析： 將居住合理性和功能性綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體

19、現(xiàn)“精度” 基本原則優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進(jìn)深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局。壓縮無(wú)感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實(shí)用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強(qiáng)空間的尺度。贈(zèng)送實(shí)用面積：贈(zèng)送面積不能是無(wú)用多余的面積，而是需要與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強(qiáng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)性價(jià)比，并增添空間情趣戶型設(shè)計(jì)核心理念張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計(jì)帶來(lái)的舒適、實(shí)用的藝術(shù)空間 關(guān)鍵動(dòng)作產(chǎn)品定位建議：戶型品質(zhì)化的基本原則、核心理念與關(guān)鍵動(dòng)作面積區(qū)間：56.24112.28主力戶型：79.5990.50由上圖可以看出：項(xiàng)目產(chǎn)品多為市場(chǎng)上剛性需求較大的2室，公攤較小；面積區(qū)間為79.5990.5

20、0，2梯8戶，私密性較差，產(chǎn)品上無(wú)創(chuàng)新突破。產(chǎn)品定位：兩室戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)特征：簡(jiǎn)單的空間功能，強(qiáng)調(diào)主臥開(kāi)間；空中花園，可任意轉(zhuǎn)換；空間實(shí)用性強(qiáng)，無(wú)浪費(fèi)空間；盡量增加采光面，保證室外景觀。產(chǎn)品的結(jié)合，概念的嫁接，將使得項(xiàng)目擁有獨(dú)特的文化，符合區(qū)域“實(shí)用、潮流”的要求。丈八路沿線考慮選擇大型超市、百貨、休閑娛樂(lè)、大型餐飲或者大型專業(yè)市場(chǎng)（家居產(chǎn)品）；地塊一層底商可以選擇特色餐飲、便利店和小型超市等業(yè)態(tài)（滿足社區(qū)商業(yè)需求）；其他部分可以選擇專賣(mài)店健身場(chǎng)所、洗衣店、理發(fā)店等商鋪，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)種類主要是以滿足居民基本生活需要。一、緊密結(jié)合商業(yè)功能定位，貫徹對(duì)于本項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值的判斷，最終實(shí)現(xiàn)

21、商業(yè)業(yè)態(tài)的合理分布，讓業(yè)態(tài)選擇體現(xiàn)其地段價(jià)值。二、體量較大的商業(yè)在業(yè)態(tài)選擇時(shí)要堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)完整，統(tǒng)一招商，整體運(yùn)營(yíng)的原則，避免因產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)的后期管理混亂等常見(jiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)象。商業(yè)業(yè)態(tài)選擇依據(jù) 業(yè)態(tài)選擇構(gòu)想商業(yè)業(yè)態(tài)建議：在區(qū)域發(fā)展過(guò)程中，以滿足項(xiàng)目自身需求和周邊需求為基準(zhǔn)，進(jìn)行業(yè)態(tài)的分析與設(shè)定。區(qū)域商業(yè)演變的一般規(guī)律區(qū)域啟動(dòng)期區(qū)域成熟期區(qū)域發(fā)展期社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂(lè)的商業(yè)配套社區(qū)配套為主滿足家庭生活、娛樂(lè)為主的商業(yè)小區(qū)臨街門(mén)面房以餐飲，茶秀、洗衣房，發(fā)廊、便利店、面包房等金融、診所、藥品店、快餐店、發(fā)廊、小型超市、花店等大型超市、百

22、貨市場(chǎng)，家居廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律：項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)初探 1、綜合型高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身中心 2、大型百貨、精品百貨 3、主題商場(chǎng)、品牌商店（專賣(mài)店、精品店） 4、家電、數(shù)碼、通訊周?chē)渌虡I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的有 汽車(chē)服務(wù)、超市、餐飲類對(duì)項(xiàng)目住宅部分有較高提升作用的有1、高檔休閑業(yè)態(tài)（西餐廳、咖啡店、茶道）2、養(yǎng)生健體類業(yè)態(tài)（美容、美體SPA、健身中心、瑜珈館）3、學(xué)前教育類（雙語(yǔ)幼兒培訓(xùn)等）本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)切入點(diǎn)分析： 由于本項(xiàng)目為商業(yè)與住宅相結(jié)合，所以建議：4層部分挑空，未挑空部分可做為物業(yè)用房；設(shè)置屋頂花園，增加社區(qū)平面空間及與商業(yè)的互動(dòng)性；并在商業(yè)頂層開(kāi)辟綠化景觀帶及休閑娛樂(lè)

23、場(chǎng)所，如：休閑健身器材、露天咖啡吧等。價(jià)值展現(xiàn)：綠化建議園林對(duì)內(nèi)是鼓勵(lì)積極參與的、親切的、融洽的。水景示意：突出變化和參與性；強(qiáng)調(diào)造價(jià)及維護(hù)費(fèi)用：掬水即可，無(wú)需引入大規(guī)模水體，一面增加后期維護(hù)費(fèi)用。價(jià)值展現(xiàn)：綠化建議外墻100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板流通空氣層具有遮陽(yáng)功能的磚幕墻外窗斷橋鋁合金窗框冬季能把陽(yáng)光能量留在室內(nèi)的低輻射（Low-E）玻璃窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù)價(jià)值展現(xiàn)：科技住宅車(chē)輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬(wàn)能IC卡周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)價(jià)值展現(xiàn)：物業(yè)建議營(yíng)銷推廣建議展示途徑：售樓部、樣板

24、間、部分園林景觀共同組成體驗(yàn)區(qū)域，達(dá)到良好的形象展示；物業(yè)服務(wù)：提前介入，樹(shù)立客戶信心和增加好感。銷售中心樣板房現(xiàn)場(chǎng)為王，形象樹(shù)立，營(yíng)造體驗(yàn)氛圍現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心放在規(guī)劃路口，昭示性好核心景觀丈八北路183.22米91.86米入口售樓部：鑒于產(chǎn)品主要針對(duì)青年群體展開(kāi)，而此類人群對(duì)價(jià)格較為敏感，并且比照周邊的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格方案的設(shè)計(jì)將對(duì)于本項(xiàng)目效益產(chǎn)生尤為重要的作用。定價(jià)方法： 以市場(chǎng)比較法選取有參考性的對(duì)比樓盤(pán)，對(duì)主要類比因素，通過(guò)打分計(jì)算，并據(jù)此進(jìn)行加權(quán)試算，得出項(xiàng)目本階段的參考性實(shí)收均價(jià)。價(jià)格策略：理論均價(jià)為：4883元/ 實(shí)際操作：4800元/市場(chǎng)理由：項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)價(jià)格為4883元/，風(fēng)度天城目前

25、銷售均價(jià)為4900元/，考慮到項(xiàng)目自身工程進(jìn)度、項(xiàng)目形象、品牌規(guī)模等客觀情況，建議以4800元/價(jià)格進(jìn)行面市，以便引起市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注與置業(yè)；2009年11月全市普通住宅類物業(yè)在售均價(jià)為4978元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)增長(zhǎng)3.11個(gè)百分點(diǎn)；商服用房類物業(yè)價(jià)格為9518元/平方米，環(huán)比上漲1.19%，因而本項(xiàng)目有較大的價(jià)格空間。說(shuō)明：此價(jià)格為針對(duì)毛坯房的項(xiàng)目整體均價(jià)，不含付款折扣，以及營(yíng)銷中的促銷成本等因素。項(xiàng)目均價(jià)：2010年 4月初步進(jìn)入試探階段 理由：目前西高新區(qū)域處于銷售熱點(diǎn)爆炸中。周遍項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升趨勢(shì)明顯，且目前市場(chǎng)可售房源有限，稍微托盤(pán)，有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)格。考慮到本項(xiàng)目的實(shí)際回款

26、需求及其所承擔(dān)的整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)端的人氣需求 ；我們建議：在上述均價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，將首期價(jià)格適當(dāng)降低。平開(kāi)高走穩(wěn)步快跑 西安整體價(jià)格增長(zhǎng)幅度為3-5%，本項(xiàng)目有200-400元/的自然增長(zhǎng)空間，可以突顯項(xiàng)目的升值潛力；小幅增長(zhǎng)，快頻提高，可以有效突顯項(xiàng)目升值潛力，促進(jìn)銷售。項(xiàng)目工程、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)節(jié)奏圖及階段價(jià)格走勢(shì)圖：認(rèn)籌2個(gè)月，積累一定的客戶量后，準(zhǔn)備解籌.開(kāi)盤(pán)解籌強(qiáng)銷一個(gè)月左右銷售率達(dá)到65%商鋪的強(qiáng)銷解籌時(shí)間放在第二年的3月初開(kāi)始商鋪開(kāi)盤(pán)期間達(dá)到60的解籌率主力商鋪招商公寓清盤(pán)2010.102011.32011.52010.42010 .7住宅蓄水商鋪解籌住宅開(kāi)盤(pán)住宅持續(xù)銷售住宅銷售95%2011.7商鋪面世啟動(dòng)2011.10商鋪蓄水公寓面世公寓開(kāi)盤(pán)2012.32012.65000元/5300元/4700元/5500元/第一階段銷售50%蓄水期開(kāi)盤(pán)期第二階段銷售80%第三階段銷售95%商鋪預(yù)期8000元/強(qiáng)銷期尾盤(pán)期交房工程節(jié)點(diǎn)圖營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)圖階段價(jià)格走勢(shì)圖裝飾至交工驗(yàn)收項(xiàng)目開(kāi)工主體封頂售樓部完成2010.4567891011122