[北京]小戶型住宅項目營銷策劃報告(附圖豐富)

1、小！有所為！MINI COOPER 的居住理想，國際青年行政公寓XX顧問一個人駕駛一部大車，鋼鐵的重量在揮霍昂貴的油耗，就像買一個空曠的大宅，讓灰塵分享昂貴的按揭。我們夢想創(chuàng)造一個“小”的奇跡，就像BMW之于MINI COOPER的偉大創(chuàng)意。事實上，金隅還有更多的事情要去完成，一些“小”事，不如讓有心之人，全權(quán)承擔，去重復(fù)成功的奇跡。專業(yè)和經(jīng)驗讓我們滿懷信心，小空間，會有大作品。是在曠野般的客廳中體味空虛還是在局促和簡陋的生活中收獲煩躁我們要的是巧、妙，一樣的原料卻能調(diào)出更好的味道更加寬大、更多變化、更加精巧。Part 1天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2從市場中來，到市場中去 市

2、場競爭分析 Part 3知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標客群鎖定 Part 5小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略 中國政府對于中國住房政策不斷調(diào)整，隨著中國經(jīng)濟金融以及房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，調(diào)控措施不斷加強。行政政策和經(jīng)濟政策好像兩只“看的見的手”，不僅左右著房地產(chǎn)市場發(fā)展，也為我們預(yù)判房地產(chǎn)市場未來走勢指明了基本方向.房價政府調(diào)控政策 政府金融政策6月住宅禁商政策出臺7月準備金率加0.58月加息0.2707年2月，上調(diào)存款準備金率0.53月18日，第一次加息4月，溫家寶講話房價問題關(guān)系民生5月，物權(quán)法頒布，商品

3、房產(chǎn)權(quán)可延續(xù)8月，國務(wù)院24號文發(fā)出，鼓勵中小戶型建設(shè)出租5月，第二次加息存款利率0.27貸款利率0.187月第三次加息存貸款各上調(diào)0.28月第四次加息同時利息稅正式下調(diào)15%溫家寶十屆全國人大五次會議講話，監(jiān)管政策落實相關(guān)政策收緊Part 1_宏觀政策研判數(shù)據(jù)、聲音： 8月1日，國務(wù)院第187次常務(wù)會議通過國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，這一意見被業(yè)界稱為24號文。24號文提出，要努力增加廉租住房房源，辦法包括政府新建、收購、改建以及社會捐贈等多種方式多種渠道。24號文還要求積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵建設(shè)中小戶型住房出租。中小戶型建設(shè)不僅應(yīng)對市場的巨大需求，更是政府鼓勵的政策

4、范疇北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶型占比情況來看，今年1至4月份分別為15%、13%、5%和15%，均不足兩成，直至7月份，開盤的中小戶型項目占比也剛剛超過三成。所謂的“放量”態(tài)勢并未呈現(xiàn)，離70%的目標還有較大差距。 國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，全國住宅完成投資同比增長30.8%，其中90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%。在房價加速上漲的背景下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐顯然緩慢。市場上看，供需結(jié)構(gòu)失衡，從政策上看，隨著政策進一步的緊縮，小戶型是具有市場和政策優(yōu)勢的Part 1_宏觀政策研判XX觀點：、今明兩年，房地產(chǎn)總體政策會以平穩(wěn)調(diào)控為主，但在房地產(chǎn)開發(fā)過程和營銷

5、環(huán)節(jié)，政府將會提出更加嚴格的要求，確保其規(guī)范性；、近期由于奧運臨近所帶來的政策穩(wěn)定期和巨大的市場熱情，北京房地產(chǎn)市場居住型物業(yè)基本供需關(guān)系短期內(nèi)難以達到平衡狀態(tài)，寫字樓等商用物業(yè)的售價及漲幅將小于居住類物業(yè)；、解決市民的居住問題是政府的長期工作重點，以解決居住問題而產(chǎn)生的非住宅類物業(yè)將不會受到政府的過多干預(yù)；4、隨著貸款利率的不斷上調(diào)，消費者對住宅單價的敏感性逐漸降低，而對總價的敏感性則大大提高。5、項目周邊居住類物業(yè)建成時間比較晚，二手房交易中需要額外支出稅費比較高，交易成本和新建商品房售價相比基本持平，將刺激本區(qū)域新建商品房的交易。Part 1_宏觀政策研判Part 1天網(wǎng)恢恢，密亦有隙

6、宏觀政策研判 Part 2從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標客群鎖定 Part 5小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略本案是一個小戶型的產(chǎn)品？是嗎？不是嗎？小戶型，沒那么簡單！Part 2_市場競爭分析因素小戶型超小戶型建筑面積面積一般在50-70平方米左右，表現(xiàn)為一居面積大多在3545平方米，表現(xiàn)為零居產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具有完整且獨立的空間分割，生活功能完全除衛(wèi)生間（部分包括廚房）外，其余空間一般不具分割條件，生活功能體現(xiàn)為壓縮化、復(fù)合化和多變化產(chǎn)品分布多與其他產(chǎn)品共同存在于

7、同一建筑當中，多位于布置大戶型后的剩余樓層面積早期產(chǎn)品有生硬改小的情況，現(xiàn)多為原始規(guī)劃的超小戶型集合體通風采光一面采光的采光面較大，會有雙面采光的情況，一般不通透一般為單面采光，面寬在3.8米4.4米，且進深較大，無通透可能裝修部分精裝修和毛坯房均有多見精裝修，且隨著近幾年市場變化，精裝修水平不斷提高價格部分屬于相對高單價，相對低總價類產(chǎn)品屬于絕對高單價，絕對低總價類產(chǎn)品客戶使用具備一定的居家功能屬明顯過渡類產(chǎn)品，不做居家考慮項目屬性項目基本屬于住宅立項，屬純住宅產(chǎn)品項目屬性較為復(fù)雜，目前成為非住宅立項項目做居住化處理的重要選擇細分小戶型Part 2_市場競爭分析從特例的產(chǎn)品出發(fā)，界定競爭的地

8、域1、寫字樓立項，50年產(chǎn)權(quán)，且有向居住類物業(yè)建設(shè)的趨勢。2、50平方米以下的超小戶型為主。寫在前面Part 2_市場競爭分析以超小戶型為主的小體量物業(yè)在市場表現(xiàn)上有其特殊性1、因立項原因帶來的諸多市場抗性此類產(chǎn)品在產(chǎn)權(quán)年限、首付比例、使用率、使用費用和交房標準等問題上存在諸多問題，直接影響是可能會存在市場抗性2、典型的臨時性，過度性產(chǎn)品從使用者的角度來看，強烈表現(xiàn)為因經(jīng)濟壓力而被迫購買的產(chǎn)品。所以，其競爭表現(xiàn)和客戶來源并未顯現(xiàn)出頑固的區(qū)域性3、極具難度的空間設(shè)計要求對于空間嚴重受限的超小面積產(chǎn)品，在空間設(shè)計和品質(zhì)營造方面更顯功力4、總的來講此類產(chǎn)品可以在保證相對低總價的前提下，可追求高單價銷

9、售。Part 2_市場競爭分析基于產(chǎn)品的特殊性，XX認為 地緣區(qū)域內(nèi)的同總價區(qū)間的競爭 非地緣區(qū)域內(nèi)的同形態(tài)產(chǎn)品的競爭本項目的競爭范圍是Part 2_市場競爭分析空間上區(qū)域界定各項目的不同指標對比分析重點個案研究市場潛在供應(yīng)結(jié)論項目選擇原則已售罄已入住項目調(diào)研已售罄未入住項目調(diào)研市場潛在供應(yīng)結(jié)論地緣區(qū)域內(nèi)同總價產(chǎn)品的競爭非地緣區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的競爭市場研究體系Part 2_市場競爭分析壹線國際II東一時區(qū)III東恒時代東區(qū)國際IIA-Z Town海華堂遠洋一方尚東閣華美橡樹嶺空間上區(qū)域界定本項目是依托于地鐵線的存在與CBD發(fā)生關(guān)系；兩個競爭區(qū)域之間短期內(nèi)不存在競爭項目供應(yīng)，故不作分析；本項目的競

10、爭范圍來自于向東西兩邊輻射的地鐵沿線的在售公寓小戶型產(chǎn)品國貿(mào)DNAPart 2_市場競爭分析壹線國際II東一時區(qū)III東恒時代東區(qū)國際IIA-Z Town海華堂遠洋一方尚東閣華美橡樹嶺區(qū)域在售公寓項目小戶型產(chǎn)品均價￥10000/￥12000/￥14000/￥16000/￥18000/1800016000￥8000/90001800015000130001300090008000 地鐵沿線自東向西，小戶型售價逐漸走低。 離地鐵站越近，小戶型售價越高。國貿(mào)DNA17500各項目的不同指標對比分析Part 2_市場競爭分析區(qū)域在售項目小戶型產(chǎn)品面積區(qū)間一居室面積區(qū)間零居室面積區(qū)間區(qū)域競爭項目零居室面

11、積區(qū)間集中在40-60一居室面積區(qū)間集中在50-90零居室和一居室產(chǎn)品相比，市場供給量相對比較少，除國貿(mào)DNA（已售罄）外，區(qū)域內(nèi)暫無純零居產(chǎn)品項目。各項目的不同指標對比分析Part 2_市場競爭分析一居室面積區(qū)間零居室面積區(qū)間區(qū)域在售項目小戶型產(chǎn)品總價區(qū)間 零居室和一居室在總價范圍內(nèi)出現(xiàn)了分流 零居室總價范圍在4070萬和70100萬 一居室總價范圍在5080萬和80150萬 零居室的總價范圍出現(xiàn)重疊各項目的不同指標對比分析Part 2_市場競爭分析壹線國際II東一時區(qū)III東恒時代東區(qū)國際IIA-Z Town海華堂遠洋一方尚東閣華美橡樹嶺區(qū)域在售項目小戶型銷售速度 開盤時間：2006.9

12、一居室：100%國貿(mào)DNA 開盤時間：2007.1 零居室：100% 開盤時間：2007.4 零居室：60% 一居室：60% 開盤時間：2006.11 一居室：90% 開盤時間：2006.9 一居室：100% 開盤時間：2006.9 一居室：100% 開盤時間：2007.4 一居室：100% 開盤時間：未開盤 一居室：未開盤 開盤時間：2007.6 零居室：40% 一居室：60% 開盤時間：2006.4 一居室：100%小戶型產(chǎn)品受到市場的青睞，銷售情況普遍較好各項目的不同指標對比分析Part 2_市場競爭分析壹線國際II項目基本情況： 開發(fā)商：首開集團 占地面積：8.4萬 建筑面積：12.3

13、萬 容積率：1.46 開盤時間：2007年4月 開盤價格：11800元/ 現(xiàn)均價：16000/ 裝修情況：初裝修 總套數(shù)：1300余套重點個案研究Part 2_市場競爭分析壹線國際II小戶型產(chǎn)品情況（零居室）44513945重點個案研究Part 2_市場競爭分析典型的超小戶型產(chǎn)品設(shè)計，單面采光，進深較大，除廚房和衛(wèi)生間外，不做空間分割壹線國際II小戶型產(chǎn)品情況（一室一廳）476350重點個案研究此戶型非常注重居室的功能性和完整性，在50以下的小戶型中實現(xiàn)較為合理的一室一廳設(shè)計，較不多見Part 2_市場競爭分析壹線國際II價格情況2007年4月21日開盤，戶型面積為36-101平方米開間、大一

14、居及小三居，均價：11800元/平方米。12007年5月26日開盤,戶型面積為4090平方米小戶型，均價12000元/平方米。22007年6月30日開盤，戶型面積46、95平方米一居、88、95平方米兩居，均價12800元/平方米。 307年8月11日開盤，戶型為46、95平方米一居、88、95平方米兩居，均價15000元/平方米。41234重點個案研究Part 2_市場競爭分析壹線國際II客戶情況 客戶身份：北京客戶和外埠客戶各占50%比例； 區(qū)域來源：80%的客戶來自北京東部區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：絕大部分客戶年齡在25至30歲之間； 收入情況：年收入在10至20萬左右； 家庭構(gòu)成：單身占一半左

15、右，另一半是小夫妻； 購房目的：自住及自住兼投資占絕大部分； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、報紙、短信重點個案研究Part 2_市場競爭分析尚東閣項目基本情況： 開發(fā)商：城建地產(chǎn) 占地面積：1.2萬 建筑面積：6.2萬 開盤時間：2007年6月 開盤價格：7800元/ 現(xiàn)均價：9000/ 裝修情況：毛坯 總套數(shù)：500余套重點個案研究Part 2_市場競爭分析小戶型產(chǎn)品情況：一居室：74零居室：64尚東閣重點個案研究Part 2_市場競爭分析當戶型面積在60-70之間時，通過空間分割實現(xiàn)居住功能的完善變得相對容易了。價格情況 2007年6月首推2號樓，為18層塔板結(jié)合樓，戶型面積64至85平方米一居、

16、88平方米兩居、165平方米三居，開盤價格7800元/平方米，目前整體價格約9000元/平方米； 1號樓預(yù)計2007年9月開盤銷售，1號樓為9層板樓，戶型面積60平方米一居至100平方米兩居，價格預(yù)計9500元/平方米。尚東閣重點個案研究Part 2_市場競爭分析客戶情況 客戶身份：北京客戶和外埠客戶各占50%比例； 區(qū)域來源：90%的客戶來自北京東部區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：絕大部分客戶年齡在25至30歲之間； 收入情況：年收入在20萬以下； 家庭構(gòu)成：單身貴族占有很大比例； 購房目的：自住及自住兼投資占大部分，有一小部分純投資； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志尚東閣重點個案研究Part 2_市場競爭分析項目

17、基本情況： 開發(fā)商：遠洋地產(chǎn) 占地面積：14.8萬 建筑面積：23.4萬 開盤時間：2007年9月（預(yù)計） 開盤價格：13000元/ 裝修情況：毛坯 總套數(shù)：2000余套遠洋一方重點個案研究Part 2_市場競爭分析小戶型產(chǎn)品情況：6167重點個案研究遠洋一方Part 2_市場競爭分析客戶情況（客戶積累情況） 客戶身份：北京客戶占主要部分； 區(qū)域來源：80%的客戶來自北京東部CBD區(qū)域； 年齡結(jié)構(gòu)：小戶型客戶年齡在25至30歲之間；大戶型客戶年齡在30歲以上； 收入情況：年收入在10萬左右； 家庭構(gòu)成：年輕小兩口占絕大部分； 購房目的：純自住占大部分，有部分投資客； 信息來源：網(wǎng)絡(luò)、雜志、遠洋

18、口碑宣傳重點個案研究遠洋一方Part 2_市場競爭分析尚東閣07年底08年一線國際一線國際二期年底陸續(xù)推小戶型08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)遠洋一方遠洋一房一期200300套小戶型銷售預(yù)計良好，年底會繼續(xù)推出08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)金地四惠項目預(yù)計2007年底開盤08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)海華堂二期銷售證未定，預(yù)計07年末或是08年初銷售世紀星城現(xiàn)有小戶型銷售中08年預(yù)計持續(xù)供應(yīng)華美橡樹嶺2、6號樓 預(yù)計2007年底開盤區(qū)域內(nèi)年末預(yù)計將會有大量小戶型產(chǎn)品供應(yīng)，明年的供應(yīng)量相對較小遠洋一方作為區(qū)域內(nèi)大盤供應(yīng)，將會對本項目的價格和銷售產(chǎn)生重要影響金地四惠項目將是本案目標客戶的攔截者市場潛在供應(yīng)Part 2_市場競爭分析 零

19、居產(chǎn)品在市場上仍舊表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢，低總價仍然是吸引年輕群體的購房重要因素； 重點競爭項目中的小戶型產(chǎn)品均沒有做精裝修，本項目體量小，可適當考慮做精裝修，彌補市場空白； 本項目是寫字樓立項，是區(qū)域中的第一個非居住類物業(yè)建成居住類物業(yè)并出售的項目，由此產(chǎn)生的市場抗性，需要通過裝修配套水平和低總價優(yōu)勢實現(xiàn)對沖。結(jié)論Part 2_市場競爭分析空間上區(qū)域界定各項目的不同指標對比分析重點個案研究市場潛在供應(yīng)結(jié)論項目選擇原則已售罄已入住項目調(diào)研已售罄未入住項目調(diào)研市場潛在供應(yīng)結(jié)論地緣區(qū)域內(nèi)同總價產(chǎn)品的競爭非地緣區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的競爭市場研究體系Part 2_市場競爭分析調(diào)查樓盤： 北京五月（已入?。?時

20、代SOLO（已入?。?金泰城Mini（已售罄） 國貿(mào)DNA（已售罄）項目選擇原則根據(jù)交通、配套、居民消費力等方面因素綜合考慮，我們確定一下兩個原則：1、區(qū)域價值類似2、產(chǎn)品構(gòu)成類似Part 2_市場競爭分析案例：北京五月項目基本信息地理位置海淀區(qū)文慧園路物業(yè)/建筑類型公寓/12層板樓占地面積8796建筑面積4.9萬總套數(shù)800余套戶型區(qū)間25-70開盤時間2003年6月開盤均價8000元/平方米物業(yè)費2.8元/裝修情況簡裝修已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：北京五月戶型情況 主力戶型：30-50 面寬：4米左右 進深：9米左右 裝修：簡裝修 居室：零居室，部分用隔斷分成一室一

21、廳 其他：沒有天然氣，不能用明火已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：北京五月 平均租金水平在2500-2800元/月左右（購房者月供水平在10001500之間）， 租賃情況非常好； 二手房售價在1400015000元/平方米左右，房屋的換手率比較高； 客戶來源主要是區(qū)域周邊，主要是各大院校及西直門商圈區(qū)域； 居住客戶主要是年輕的單身小白領(lǐng)、準夫妻和學(xué)院的留學(xué)生； 商務(wù)客戶主要是一些成本較低的小公司，如票務(wù)公司、設(shè)計公司等。二手租賃及使用客戶情況已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：北京五月商業(yè)配套情況 生活類配套：便利超市、洗衣房、沖印店、發(fā)型設(shè)計店； 休閑類配套

22、：棋牌室、藝術(shù)攝影、電玩店； 醫(yī)療保健類：美容美體會所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心； 商務(wù)經(jīng)紀類：4家中介公司。地上商業(yè)面積2000，經(jīng)營情況不理想，有多家店鋪欲轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格與其購入價格相當；地下商業(yè)面積2000，目前無任何業(yè)態(tài)，經(jīng)營情況極差。已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：SOLOII項目基本信息地理位置新世界商場西側(cè) 物業(yè)/建筑類型普通住宅/7層板樓占地面積1.5萬建筑面積3萬總套數(shù)855套戶型區(qū)間20-40開盤時間2003年4月開盤均價8800元/物業(yè)費2.5元/裝修情況精裝修已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：SOLOII戶型情況主力戶型：30-

23、40面寬：4米左右進深：8米左右裝修：精裝修居室：全部分割成1室1廳其他：沒有天然氣，不能用明火已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析二手租賃及使用客戶情況案例：SOLOII 平均租金報價在2800-3000元/月左右，實際成交在2400-2600元/月，租賃情況非常好； 二手房源報價在1800019000元/平方米左右，實際成交價在14000-15000元/平方米左右； 租賃房源比較多，可售房源比較少，其中租賃方式可以“日租”，日租金在100150元/天； 客戶來源主要是區(qū)域周邊，以崇文門商圈區(qū)域為主； 居住客戶種類比較多，年輕白領(lǐng)、外籍人士等； 幾乎沒有商用客戶。已售罄已入住項目調(diào)

24、研Part 2_市場競爭分析商業(yè)配套情況案例：SOLOII 生活類配套：超市（2家）、洗衣店（3家）、發(fā)型設(shè)計店（2家）、餐飲（2家） 休閑類配套：棋牌室； 商務(wù)經(jīng)紀類：3家中介公司。地上商業(yè)面積約2000，經(jīng)營情況比較好，絕大部分商業(yè)只租不售；但絕大部分商業(yè)檔次不高。已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析早期已入住的城市Mini公寓小結(jié)： 地處城市核心地帶，與地鐵相鄰或相近，對交通極端依賴； 周邊生活休閑配套豐富，對生活便利性依賴性強； “小”是設(shè)計此類產(chǎn)品的第一原則，對于功能使用考慮不多； 二手租售市場情況非?；钴S；而且，因當時房價較低，月供與租金之間的獲利空間較大； 使用客戶主要

25、來自區(qū)域內(nèi)地緣性客戶，30歲以下的年輕人比例很高； 自身商業(yè)配套基本上只服務(wù)于項目自身，業(yè)態(tài)以生活類為主。已售罄已入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：國貿(mào)DNA項目基本信息地理位置朝陽區(qū)華貿(mào)東100米 物業(yè)/建筑類型公寓/板樓占地面積-建筑面積10000總套數(shù)100套戶型區(qū)間30左右開盤時間2007年1月開盤均價17500元/物業(yè)費45元/平方米裝修情況精裝修已售罄未入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：國貿(mào)DNA銷售及客戶情況 半年即售罄，銷售情況非常好； 購房客戶原居住區(qū)域和活動區(qū)域主要集中在東部，地緣性客戶為主； 客戶年齡集中在30歲左右，單身青年非常多； 年收入在10-2

26、0萬元左右； 購房目的以自用和投資兼自用為主。已售罄未入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：金泰城Mini項目基本信息地理位置菜戶營西南側(cè) 物業(yè)/建筑類型普通住宅/塔樓占地面積-建筑面積1.25萬總套數(shù)215套戶型區(qū)間45-70開盤時間2007年5月開盤均價11000元/物業(yè)費2.18元/裝修情況毛坯已售罄未入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析案例：金泰城Mini銷售及客戶情況 開盤即售罄，銷售情況非常好； 購房客戶集中在北京西南區(qū)域，地緣性客戶為主； 客戶年齡集中在25-30歲之間，單身青年居多； 客戶年收入集中在10萬至20萬之間； 自用客戶比例很高，占到70%左右。已售罄未入住項

27、目調(diào)研Part 2_市場競爭分析今年已售罄的城市Mini公寓小結(jié)： 地處城市較繁華區(qū)域，對于交通的依賴性依然較高； 周邊生活配套設(shè)施比較齊全，對配套的依賴性依然較強； 戶型面積仍以小為主，但在設(shè)計上注重使用功能的完整性；裝修配套水平明顯提高； 購房客戶的來源除地緣性客戶外已逐步放大到其它區(qū)域； 因目前房價很高，售價相對較高，對于投資收益，不能簡單地用投資回報率計算，房屋用于出租的租金與月供基本持平或低于月供，因此自用型及自用兼投資客戶比例相對較高。已售罄未入住項目調(diào)研Part 2_市場競爭分析近一年，市場上出現(xiàn)了西山洋房、悠樂匯、世界城、立方庭、陶然北岸等商用物業(yè)立項產(chǎn)品改造成居住類物業(yè)進行出

28、售XX判斷，由于居住類物業(yè)在短期內(nèi)供需難以達到平衡，導(dǎo)致居住類物業(yè)價格大于商用物業(yè)價格，今后一段時間，市場上將會繼續(xù)出現(xiàn)為了滿足居住需求而將商用物業(yè)改建成住宅進行出售的項目目前區(qū)域市場上暫無與本案可直接類比的項目，本案的建成，將起到區(qū)域領(lǐng)頭羊的效果。市場潛在供應(yīng)Part 2_市場競爭分析城市迷你（Mini）公寓對本案的借鑒意義1、完全而絕對的城市產(chǎn)物，便利的交通和豐富的生活休閑配套幾乎是項目成功的決定性因素；2、在有限空間內(nèi)實現(xiàn)設(shè)計創(chuàng)新成為提升價值的新的課題；3、因為存在著低總價優(yōu)勢和對房地產(chǎn)升值的思維慣性，未來一段時期，Mini公寓的仍具有較強的投資價值，投資前景仍然會被客戶看好和接受；4、

29、地緣性的城市客群是Mini公寓的主要購買人群，年輕白領(lǐng)和留學(xué)生是Mini公寓的主要使用人群；5、Mini公寓的商業(yè)配套仍然以服務(wù)于項目自身使用人群的生活配套為主，合理控制規(guī)模、完善規(guī)劃布局、引入高檔業(yè)態(tài)能提升Mini公寓的價值。6、更多項目，通過裝修和配套提升產(chǎn)品價值結(jié)論Part 2_市場競爭分析Part 1天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標客群鎖定 Part 5小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略花家地西里小區(qū) 寶華家園

30、雙花園小區(qū)嘉業(yè)大廈嘉華大廈西翠芳庭金隅麗港城天壇公館CBD總部公寓2半島國際公寓麗港美度CITY ONE金隅國際金隅鳳麟洲金隅山墅金隅潤景閣金隅嘉業(yè)人居，筑屋之道 選擇一次，信任一生金隅嘉業(yè)企業(yè)文化研究Part 3_項目價值提煉1、金隅要做“百年老店”，品牌與經(jīng)濟利益并重， 企業(yè)價值最大化是金隅嘉業(yè)的目標；2、金隅嘉業(yè)“人居，筑屋之道”的實質(zhì)是社會責任感和品質(zhì)競爭意識的集中體現(xiàn)， 卓越品質(zhì)與科學(xué)創(chuàng)新是金隅產(chǎn)品的靈魂和核心競爭力；3、金隅是城市發(fā)展的產(chǎn)物，未來也致力于推動城市的發(fā)展；4、金隅嘉業(yè)的發(fā)展，是世界看中國房地產(chǎn)企業(yè)的窗口金隅嘉業(yè)企業(yè)文化研究XX感悟Part 3_項目價值提煉貫通本案的金

31、隅品牌文化金隅品牌的內(nèi)涵和文化，無一例外的固化于金隅的項目和產(chǎn)品之中；本案也不例外具有金隅氣質(zhì)的產(chǎn)品，是本案精神的第一屬性Part 3_項目價值提煉Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析Opportunities機會分析Threats威脅分析1、地段優(yōu)勢：CBD東擴的核心區(qū)域，價值潛力巨大；2、公共交通：交通路網(wǎng)完善，出行便捷；3、產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型裝修等服務(wù)，建筑時尚先進；4、品牌優(yōu)勢：金隅品牌優(yōu)勢，在售項目聯(lián)動；5、戶型優(yōu)勢：純粹小戶型，總價極具競爭力；6、潛在優(yōu)勢：在裝修和配套方面有可期待的高品質(zhì)產(chǎn)品。1、項目周邊小環(huán)境較差；2、項目地塊內(nèi)有高壓線走廊存在；3、兩個樓座東西走

32、向，底層產(chǎn)品有遮擋，存在對視；4、無論如何分割，都會出現(xiàn)不規(guī)則的大戶型；5、地塊微觀交通存在問題，出入不便；6、周邊大盤可能在產(chǎn)品價格設(shè)置障礙。1、目前市場上居住類物業(yè)需求量大，小戶型產(chǎn)品難以滿足需求；2、周邊項目產(chǎn)品單一，存在精裝空白；3、四惠以東暫無高品質(zhì)精裝公寓。1、周邊項目的銷售價格低；2、區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化；3、奧運會期間銷售不可預(yù)期；4、奧運后政策出臺調(diào)控風險。SWOT分析Part 3_項目價值提煉價值迅速認知并抬升的寶地周邊高校、大型居住區(qū)形成規(guī)模發(fā)展趨勢投資區(qū)域特點納入cbd迅速擴張的經(jīng)濟圈前景規(guī)劃CBD居住區(qū)，周邊現(xiàn)有基本配套建筑周邊綠化設(shè)計、人工水景4.9萬建筑面積配套園林規(guī)模

33、產(chǎn)品純粹精品小戶型產(chǎn)品框架結(jié)構(gòu)，彈性空間，開間寬闊科技、健康、環(huán)保、人性化精裝修類型戶型裝修地塊CBD東擴的核心區(qū)域，地段價值大交通發(fā)達，地上地下立體交通區(qū)位交通項目賣點梳理Part 3_項目價值提煉 位于CBD區(qū)域的地鐵主線 區(qū)位價值 交通便利、特色商業(yè)配套 成熟價值 建設(shè)用地有限 稀缺價值 現(xiàn)代建筑，人性居住 物業(yè)價值 CBD沿線高速發(fā)展 投資價值產(chǎn)品核心價值提煉外部資源Part 3_項目價值提煉 金隅的高品質(zhì)保證品牌價值 緊湊實用的小戶型實用價值 人性化的物業(yè)管理服務(wù)價值 精裝修的空間設(shè)計建筑價值 精英的國際化人群客戶價值產(chǎn)品核心價值提煉內(nèi)部資源Part 3_項目價值提煉項目核心價值提煉

34、價值提升平臺支撐：與外部資源的無限對接： CBD區(qū)域東擴的核心價值：直接觸摸城市發(fā)展的脈搏血脈賁張；與區(qū)域物業(yè)價值的點睛之筆： 大規(guī)模居住物業(yè)逐步成熟搭建一個區(qū)域價值提升的展示平臺；與掌握城市發(fā)展的精英人群同步： 我們的客戶正是將成為CBD和國際化未來核心的社會精英力量。Part 3_項目價值提煉項目市場定位國際青年行政公寓 它是城市化的產(chǎn)物，依賴城市而生； 它的購買和使用者以城市青年為主； 行政，代表了高端的產(chǎn)品品質(zhì)和使用功能上的極大彈性。 從建筑風格、生活方式和購買人群的任一角度來看， 這都是一個國際氣息濃厚的領(lǐng)屬Part 3_項目價值提煉項目形象定位Part 3_項目價值提煉在XX思考的

35、過程中，市場上有一種產(chǎn)品與本項目如此類似mini cooper已經(jīng)成為一種文化，在世界各地有數(shù)不清的mini fans，這款英國經(jīng)典味十足的小車個頭不大，可是有45年的歷史了。1959年，MINI的設(shè)計師阿勒克爵士向世界展示了他的杰作，為汽車歷史增添了亮麗的篇章，而至今，MINI幾乎完全保持了其原創(chuàng)的風格。 MINI目前是寶馬集團中唯一的、獨立的品牌，其銷售面向全球。MINI也是一輛復(fù)古酷車,它繼承了老MINI的衣缽,風格和現(xiàn)代科技完美融合起來,是名副其實的小尺寸高檔汽車 。Part 3_項目價值提煉項目形象定位對于金隅雙惠G6公寓，我們發(fā)現(xiàn)，與mini coopoer有相似之處：1、同樣是在

36、大品牌的基礎(chǔ)下的獨特的產(chǎn)品類型2、同樣是“小”，但都有獨特的外觀和產(chǎn)品品質(zhì)定位3、目標受眾的年齡、經(jīng)濟、文化品位、生活方式的多維度重合4、對于市場的強烈沖擊和標準、價值的重新塑造或是引領(lǐng)Part 3_項目價值提煉項目形象定位 基于先進技術(shù)與領(lǐng)先的意識形態(tài)并已經(jīng)成功實現(xiàn)的實物載體 對于傳統(tǒng)、人性、細節(jié)、理想等精神層面的因素完美融合 對于潮流、時尚的準確把握，形成獨有的文化現(xiàn)象和狂熱的追隨者 存在不斷發(fā)展，不斷突破的上升空間和無限潛能 產(chǎn)品本身社會影響項目形象定位Part 3_項目價值提煉觀點總結(jié)金隅雙惠G6公寓：房地產(chǎn)住宅中的 Mini CooperG6公寓屬于改變城市單調(diào)生活的活性建筑。G6公

37、寓屬于作為都市未來發(fā)展坐標的建筑藝術(shù)品。G6公寓屬于自由自信去引領(lǐng)城市未來無限生活的地標。G6公寓屬于雖然遠在未來，卻已經(jīng)贏得勝利的精英新貴階層。項目形象定位Part 3_項目價值提煉案例解讀借鑒對于金隅雙惠G6公寓，我們發(fā)現(xiàn)，與mini cooper有相似之處：1、同樣是在大品牌的基礎(chǔ)下的獨特的產(chǎn)品類型2、同樣是“小”，但都有獨特的外觀和產(chǎn)品品質(zhì)定位3、目標受眾的年齡、經(jīng)濟、文化品位、生活方式的多維度重合4、對于市場的強烈沖擊和標準、價值的重新塑造或是引領(lǐng)Part 3_項目價值提煉城市的驕子在房價飛漲的年代，我們依然把笑容作為生活的全部表情？與知音者為鄰，分享一切可以分享的美麗顏色不在家中聚

38、會不必在家中聚會不在家中聚會不必在家中聚會一個人的很美的世界 利用金隅品牌信譽度增強項目號召力； 契合消費群精神層面的追求； 契合金隅地產(chǎn)對本案所寄予的期望； 具有與項目價值相匹配的量級； 與其它項目案名產(chǎn)生差異化； 易被目標客群記憶、接受級傳播；案名設(shè)計原則案名建議YOHOO 小戶型，城市大吃一驚YOHOO，是歡天喜地的、超乎想象的、活力四射的一聲驚呼。 YOHOO，代表了年輕、時尚、輕松、和國際化。YOHOO，代表了希望、熱情、豐富、驚奇、歡樂、進取YOHOO，代表了精彩，它不是成功的目標，不是生活的全部，卻是一段無限精彩的人生。YOHOO，你會想到“優(yōu)優(yōu)”？“悠悠”？還是“友友”？隨便你

39、吧！因為不論是“優(yōu)秀，優(yōu)質(zhì)，優(yōu)惠，優(yōu)勢，優(yōu)勝，優(yōu)美”，還是“悠閑，悠然，悠哉”，擬或“友好，朋友，友善”，其實我們的品牌給消費者的感受YOHOO，一個不難識別的泊來詞匯，認知度高，方便記憶，瑯瑯上口，易于傳播從明天開始，YOHOO開始流行！ 如果問COOPER是什么，COOPER 就是 COOPER. 如果要問COOPER有什么含義的話，那么它的含義就是COOPER本身。 和寶馬公司的MINI COOPER一樣，這種住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)從一開始就是超越了客戶的期望與想象的產(chǎn)品，外在的超前與內(nèi)部的精致、光榮的傳統(tǒng)與現(xiàn)代科技的完美融合體。 似乎可以這樣說：在它出現(xiàn)之前，大家不會知道世界上還會有這樣的東西

40、；在它出現(xiàn)之后，大家不知道世界上還會不會再有這樣的好東西了。案名建議COOPER波爾卡國際公寓 POLKA GARDEN單身城市的雙人舞案名建議源自捷克、波蘭地區(qū)的歡快舞蹈，Polka舞曲現(xiàn)在已經(jīng)成為傳揚世界的旋律。Polka舞曲是交響樂曲的主力曲種，目前在世界各地經(jīng)常演奏的Polka舞曲多達數(shù)百首，包括維也納新年音樂會在內(nèi)的各個高雅音樂盛典均會演奏多首“波爾卡”舞曲，廣為世界各國人民所喜愛。 我們既要讓購買者體會項目的品位與氣質(zhì)，又要令大量的外籍使用者感到熟悉和親切。音樂是世界共通的語言，而Polka又是流傳最廣的高雅音樂形式，著眼于的獨特產(chǎn)品，小巧空間的。Polka音樂主題使我們擁有與眾不

41、同的藝術(shù)氣質(zhì)。我們有和他們一樣的城市，我們還有他們沒有的音樂。 Part 1天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標客群鎖定 Part 5小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略客戶來源CBD核心CBD輻射區(qū)區(qū)域地緣性客戶客戶主要來自金融街、CBD及其輻射區(qū)和地緣性客戶為主Part 4_目標客群鎖定客戶定位（自用型一）幼稚夢想初巢的雛鷹希望自己的家就是私密的單純的空間，沒有理由去供養(yǎng)一個過分空曠的客廳，只需在臥室中擺上舒適的沙發(fā)，再

42、沖一杯咖啡Part 4_目標客群鎖定客戶特征社會屬性 年齡2530歲之間，已成為社會上的主要消費群體，企業(yè)的新生力量。 有獨到的主見，有遠大的人生抱負。熱愛運動、很陽光，喜歡追逐時尚文化潮流。 職業(yè)以各大企業(yè)中的白領(lǐng)階層為主?？蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯鸵唬㏄art 4_目標客群鎖定個體屬性 高月薪、低積蓄，平時不注重積累，對于金錢看的比較輕； 獨生子女，在父母眼中仍然是沒長大的孩子，生活很難自理，需要被照顧； 受過良好的高等教育，整體素質(zhì)水平比較高，樂于接受新鮮事物； 生活中離不開網(wǎng)絡(luò)和朋友，害怕孤獨寂寞； 單身貴族，對于結(jié)婚基本沒有任何想法和感覺； 時間觀念比較強，習慣快節(jié)奏的生活，追求效率，喜歡便捷

43、簡單的生活。客戶特征客戶定位（自用型一）Part 4_目標客群鎖定購房特征 父母為其付首付，自己有能力還月供； 多為首次置業(yè)者，兼有投資的理念，產(chǎn)品只是過渡型居所； 對于區(qū)域價值、交通便捷、配套完善等因素非常關(guān)注； 希望身邊的鄰居都是同齡人，有著和自己同樣的夢想和理念； 對于建筑的設(shè)計理念、外觀是否時尚、前衛(wèi)非常在意； 對居住舒適性有較高要求，倡導(dǎo)健康、環(huán)保的生活?？蛻籼卣骺蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯鸵唬㏄art 4_目標客群鎖定 齊先生/北京人/男/25歲/家庭成員1人 就職公司：北京某紅酒銷售公司 工作地點和職務(wù)：首旅大廈/銷售主管 家庭年收入：7萬元左右 目前居住狀態(tài)：和父母同住在管莊某居民小區(qū)內(nèi)

44、心理狀態(tài)：希望能夠通過買房置業(yè)實現(xiàn)個人獨立，喜歡交際，目前無固定女朋友。計劃在父母的資助下在地鐵沿線購置一套小戶型房產(chǎn)。 購房需求：主要能滿足個人居住要求即可，對于地鐵依賴性較 強，離父母不能太遠，上下班方便。個人可承受月供還款額2500元左右。客戶定位（自用型一）客戶模型Part 4_目標客群鎖定充實繁忙都市SOHO家希望自己的家就是個工作室，沒必要將床和電腦桌分個很遠，工作累了只需順勢躺在工作臺旁邊的床上休息一刻鐘客戶定位（自用型二）Part 4_目標客群鎖定客戶特征社會屬性 年齡2835歲之間，社會上的主流消費群體。 有出眾的工作能力和良好的人際關(guān)系，懂得如何平衡工作和生活。 職業(yè)以自由

45、工作者居多?？蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯投㏄art 4_目標客群鎖定個體屬性 無固定收入和支出，有一定儲蓄，錢是其不可或缺的支持力； 獨生子女，能獨立生活，生活中能獨立照顧自己； 受過良好的教育，有一定工作經(jīng)驗，能主動工作，專業(yè)能力比較強； 生活中是一個耐得住寂寞的人，工作和生活沒有任何界限； 單身貴族或有固定戀人，對于婚姻只是憧憬卻沒有有任何想法； 時間觀念比較淡薄，習慣自己掌握時間，生活中的每一天都由自己來安排。客戶特征客戶定位（自用型二）Part 4_目標客群鎖定購房特征 自己付首付和還月供；不需要家人資助； 有投資的理念，產(chǎn)品只是暫時的工作間、休息室； 對于交通、配套、環(huán)境等因素非常關(guān)注； 對于

46、建筑的使用功能是否完備，物業(yè)管理是否完善非常在意； 對居住舒適性沒有太多想法?？蛻籼卣骺蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯投㏄art 4_目標客群鎖定 朱先生/四川人/男/31歲/家庭成員1人 就職公司：自由職業(yè) 工作地點和職務(wù)：畫家 家庭年收入：10萬元左右 目前居住狀態(tài)：獨自租住在望京一公寓內(nèi) 心理狀態(tài)：來京已闖蕩8年，夢想能夠擁有真正屬于自己的私人畫室，計劃在兩年內(nèi)購買一所小戶型產(chǎn)品。 購房需求：戶型面積大約在40平方米左右，能有較為寬敞的開間，方便到達市中心，具有較為完善的生活配套?？蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯投┛蛻裟Ｐ蚉art 4_目標客群鎖定希望自己的家就是個“快捷酒店”，沒有必要去打掃不停，即使在酒吧坐到深

47、夜也不必擔心回家的路太遠，睡一覺的地方只要有干凈的24小時提供熱水的浴室和一張舒適的床就可以了客戶定位（自用型三）獨立干練都市行走族Part 4_目標客群鎖定客戶特征社會屬性 年齡3040歲之間，社會上的中堅力量，企業(yè)中的骨干； 人際關(guān)系廣泛，社交活動比較多，不喜歡兩點一線的枯燥生活； 職業(yè)以各大企業(yè)中的中層管理者居多?？蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯腿㏄art 4_目標客群鎖定個體屬性 有穩(wěn)定的高額收入和高消費支出，消費力比較強，有比較厚實的積蓄； 獨生子女居多，父母已經(jīng)步入高齡階段，需要被關(guān)心； 受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有較廣的人脈； 生活中是一個耐不住枯燥的人，喜歡享受生活而不是被生活奴役； 有

48、固定戀人或已結(jié)婚，但暫時沒有子女，生活相對比較自由； 工作中時間觀念較強，生活中時間觀念較差，在工作和生活上保持兩種狀態(tài)；客戶特征客戶定位（自用型三）Part 4_目標客群鎖定購房特征 大多數(shù)為一次性付款，不需要任何人的支持； 產(chǎn)品只是一個臨時居所，一個休息的地方，但不會用于出租； 對于交通便捷、生活休閑配套完善非常關(guān)注； 對于物業(yè)管理服務(wù)是否全面非常在意； 對居住舒適性沒有太多想法?？蛻籼卣骺蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯腿㏄art 4_目標客群鎖定 高先生/北京人/男/37歲/家庭成員2人 就職公司：北京某影視廣告公司 工作地點和職務(wù)：新美麗亞洲花園/企劃經(jīng)理 家庭年收入：30萬元左右 目前居住狀態(tài)：和

49、妻子住在方莊金都公寓 心理狀態(tài)：由于所從事行業(yè)的特殊性，經(jīng)常會加班到凌晨，對于每天還要往返于公司和家感到心力憔悴。計劃在公司周邊能夠購買一套小型公寓以滿足個人臨時居住要求。 購房需求：能滿足個人居住要求即可，十分看重公寓配套服務(wù)及交通便利?？蛻裟Ｐ涂蛻舳ㄎ唬ㄗ杂眯腿㏄art 4_目標客群鎖定客戶定位（投資型一）具有經(jīng)營理念和精明頭腦的理性投資者 手頭里沒有太多閑置的資金，對于投資，他們只看做是一種理財方式，屬于理智型投資； 對于投資和自住沒有明顯的概念區(qū)分，屬于自住兼投資類型； 主要以租賃為主，換手率相對比較低。* XX操作的立方庭項目中，某位客戶一次性都買了17套公寓，后經(jīng)銷售人員打探，這

50、位客戶打算將公寓作為旅館投資經(jīng)營使用。Part 4_目標客群鎖定 秦小姐/北京人/女/42歲/家庭成員3人 就職公司：農(nóng)業(yè)銀行 工作地點和職務(wù)：西城區(qū)/大客戶部職員 家庭年收入：25萬元左右 目前居住狀態(tài)：夫妻二人住在西城區(qū)某居民小區(qū)內(nèi) 心理狀態(tài)：曾購得一套“SOLO2”38平方米小戶型作為投資產(chǎn)品，感覺此類產(chǎn)品租賃收益比較滿意，一直在關(guān)注市場上同類產(chǎn)品的出現(xiàn)，決定再次出手購買。 購房需求：看中項目所處區(qū)域的升值空間，關(guān)注項目周邊潛在租賃客群及租賃價格。客戶定位（投資型一）客戶模型Part 4_目標客群鎖定略帶盲目的習慣性投資者 手頭里有許多閑置的資金，對于投資，他們從不進行理性分析，全憑直覺

51、出手； 對于投資有比較明確的概念，完全不用于自住，屬于純投資； 可以承受的范圍內(nèi)，愿意冒一點點風險，認為投機的受益永遠大于失敗的可能性； 主要二次出售，賺取短期利潤為主?？蛻舳ㄎ唬ㄍ顿Y型二）Part 4_目標客群鎖定 鄒先生/東北人/男/46歲/家庭成員3人 就職公司：私營企業(yè)老板 工作地點和職務(wù)：海淀區(qū)/總經(jīng)理 家庭年收入：80萬元左右 目前居住狀態(tài)：夫妻二人居住在遠洋天地 心理狀態(tài)：三年前購買的住房，現(xiàn)市值已經(jīng)翻了三倍多了，直覺告訴他北京房價的上漲空間遠遠沒有結(jié)束，近期仍打算出售購得一套極具投資價值的住宅，獲取高額利益。 購房需求：購買產(chǎn)品最好是小型精裝修產(chǎn)品，需要有完善的商業(yè)配套，交通便

52、利。對于開發(fā)商品牌及產(chǎn)品品質(zhì)比較看重?？蛻舳ㄎ唬ㄍ顿Y型二）客戶模型Part 4_目標客群鎖定1、營銷推廣方向投資型客戶所關(guān)心的是項目最終的使用人群，因此本項目因針對自住型客戶進行營銷推廣方向2、動態(tài)客戶來源初巢的雛鷹-40%SOHO家-25%都市行走族-20%習慣性投資者-10%理性投資者-5%第一批第二批第三批結(jié)論Part 4_目標客群鎖定Part 1天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標客群鎖定 Part 5小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6夢想

53、實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略產(chǎn)品分析（A座）A級戶型（二層共6套）此部分戶型為東南或西南朝向，戶型較為規(guī)整，是實現(xiàn)項目價值高點的重要依托產(chǎn)品。B級戶型（二層共9套）此部分戶型結(jié)構(gòu)合理，并且面積較小，總價較低，市場接受度較好。C級戶型（二層共2套）此部分戶型為北向戶型，但面積較小，總價較低。D級戶型（二層共2套）此部分戶型結(jié)構(gòu)不合理，且面積大總價高，就居住類產(chǎn)品而言較難為市場接受。E級戶型（二層共1套）此戶型無法實現(xiàn)居住用途，建議與相鄰戶型合并。Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議B級戶型（三至六層共20套）C級戶型（三至六層共8套）D級戶型（三至六層共8套）E級戶型（三至六層共4套）此戶型面積過大（建筑面積約

54、250平米），結(jié)構(gòu)不合理，與本項目定位沖突，將無法為市場所接受。產(chǎn)品分析（A座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議C級戶型（七至十八層共48套）此部分戶型或為北向戶型，但面積較小，總價較低；或雖南向，但面積過大，與項目定位矛盾。D級戶型（七至十八層共24套）此部分戶型結(jié)構(gòu)不合理，且面積大總價高，就居住類產(chǎn)品而言較難為市場接受。產(chǎn)品分析（A座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議根據(jù)上述分析，A座123套物業(yè)按照戶型優(yōu)劣可以簡單分為以下幾類：A類產(chǎn)品：6套；B類產(chǎn)品：29套；C類產(chǎn)品：58套；D類產(chǎn)品：34套；E類產(chǎn)品：5套；產(chǎn)品分析（A座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議產(chǎn)品分析（B座）A級戶型（二至六層共25套）B

55、級戶型（二至六層共55套）C級戶型（二至六層共40套）D級戶型（二至六層共10套）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議A級戶型（七至十三層共35套）B級戶型（二至六層共63套）C級戶型（二至十三層共28套）D級戶型（二至十三層共14套）產(chǎn)品分析（B座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議A級戶型（十四至十八層共25套）C級戶型（十四至十八層共20套）D級戶型（十四至十八層共25套）產(chǎn)品分析（B座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議根據(jù)上述分析，B座340套物業(yè)按照戶型優(yōu)劣可以簡單分為以下幾類：A類產(chǎn)品：85套；B類產(chǎn)品：118套；C類產(chǎn)品：88套；D類產(chǎn)品：49套；產(chǎn)品分析（B座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議XX會通過各類

56、戶型在市場上的不同表現(xiàn)采用“差價銷控”的營銷方式Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議戶型產(chǎn)品設(shè)計建議零居MINI戶型的尷尬？ 房屋的合理性較差 進深大 墻多、公攤大“筒子樓的痕跡” 朝向不好Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 建筑面積：45平方米典型戶型示意零居MINI戶型例舉戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議入口空間入口空間建議：在居室入口處采用軟分割方式，避免空間視覺穿透。典型戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 餐廚空間餐廚空間建議：置于入口處的開敞式廚房，可節(jié)約本已十分稀缺的采光面。設(shè)置多用途組合式櫥柜以滿足用餐及日?；顒有枨螅瑒屿o分區(qū)，充分利用空間。典型戶型示

57、意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議衛(wèi)生間衛(wèi)生間建議：把衛(wèi)生間的各個功能細化、合理布局現(xiàn)有空間。做到干濕分區(qū)。洗浴空間建議：增加局部亮點，增添洗浴情趣。洗浴空間典型戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議工作區(qū)工作區(qū)建議：內(nèi)部空間共享化，起居、臥室、書房各功能 “分時共享”典型戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議臥室區(qū)臥室區(qū)建議：把戶內(nèi)的功能細化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率。典型戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 起居區(qū)起居區(qū)建議：強調(diào)功能使用的“可變性”，開敞式

58、共享空間。典型戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議過道過道建議：明確各功能分區(qū)交通動線，合理利用邊角空間，增加儲藏面積。典型戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議整體戶型建議小結(jié) 1、合理戶型空間設(shè)置，避免單一功能空間導(dǎo)致住宅旅館化，強調(diào)獨立衛(wèi)生間、廚房、活動空間的設(shè)置。合理設(shè)計房型，增強居住功能。 2、提高得房率，合理設(shè)計交通動線，避免出現(xiàn)走道過長，電梯過擠的情況。 3、注重儲藏空間與其他的功能空間如壁櫥小陽臺 玄關(guān)的設(shè)計。同時注重相關(guān)配套如車庫、停車棚、空調(diào)位的設(shè)計，避免影響整體樓盤形象。 4、注重節(jié)能與環(huán)保，打造節(jié)能健康住宅。典型

59、戶型示意零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議考慮到客戶獨特的使用方式，整體裝修風格以時尚簡約為設(shè)計主線，配合淺色系家具及布藝沙發(fā)或床。通過中高檔裝修材料的運用，體現(xiàn)如五星級酒店般的品質(zhì)。對于MINI戶型的裝修方面我們提出如下建議：房型設(shè)計與裝修設(shè)計同步結(jié)合。由于空間小，建議衛(wèi)生間采用推拉門。不只是用精致的材料，而是進行精心的安排。采用周到細致的組合式家具。菜單化選件細到一片拉門。周到細致的裝修“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風格，把握恰當?shù)乜蛇x度。戶型裝修建議附件：小戶型精裝修標準Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議體貼到每一個角落戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 細化到每一

60、個細節(jié)戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議周到細致的家具戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議菜單化裝修配搭戶型裝修建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議戶型裝修建議在營銷過程中，建議與客戶簽兩份合同，其中精裝修以贈與形式與客戶簽訂合同，這樣的優(yōu)點是：1、因項目立項不同，減少交房驗收環(huán)節(jié)所造成的不必要的麻煩；2、減少入住后，減少因裝修問題而產(chǎn)生的開發(fā)商和客戶之間的糾紛；Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議配套建議基礎(chǔ)生活設(shè)施便利店、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)室、家政中心、銀行、洗衣房休閑娛樂設(shè)施網(wǎng)吧、酒吧、茶藝居、健身房、各類高檔餐廳、游泳池、壁球室、SPA二手租售公司鏈家、我愛我家、中大恒基醫(yī)療保健設(shè)施美容美體會所、