綠維創(chuàng)景：地產十大創(chuàng)新方向

1、地產十大創(chuàng)新方向旅游與城市規(guī)劃設計專家產業(yè)地產與新型城鎮(zhèn)化運營服務商北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.版權聲明：該報告知識產權歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院所有，未經允許，不得擅自篡改、挪 用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責任。地產十大創(chuàng)新方向北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院“新常態(tài)”帶來了國家經濟下行的壓力，也伴隨著一個時代瞬間爆發(fā)的新生 力量，“互聯網+”、“創(chuàng)客”、“眾籌”、“跨界”等迅速流行的詞匯正滲透 到各個行業(yè)，房地產主動卷入這場新的浪潮， 探索新的發(fā)展方向，希望能在為地 產業(yè)“找到最適合的創(chuàng)新發(fā)展模式”。方向一

2、：挖掘市場，做滿足“真實需求”的產品消費者的主權意識覺醒，對房地產的需求發(fā)生了顛覆性變化。房地產業(yè)已從 賣方市場進入到買方市場，以客戶“真實的”需求為導向，創(chuàng)新開發(fā)個性化、人 性化、文化化、體驗化、品質化的產品和完善的配套服務才是出路。如小米國際 青年公寓、鏈家的自如寓等針對青年群體的個性住宅、設計考究的萬科精品住宅 等定制化、高端化、差異化住宅產品收獲了口碑和利潤的雙贏， 其核心理念是傳 統(tǒng)地產商向城市配套服務商角色的轉變，服務和產品一體化。社區(qū)商業(yè)將成為企 業(yè)競爭要素向管理能力和服務水平轉移，讓物業(yè)“增值”的主導性模式。在抓住“最后一公里”購物、休閑、娛樂等綜合性社區(qū)建設中，萬科、保利、金

3、地等地 產商都走在了前面。方向二：跨界整合，做“新型城鎮(zhèn)化”開發(fā)商我國現在城鎮(zhèn)化率為55批右，到2020年可達到60流右，涉及到城中村改 造、既有社區(qū)改造、新型產業(yè)發(fā)展以及新的需求的產生，城鎮(zhèn)建設仍以房地產為 基礎。房地產新業(yè)態(tài)與消化庫存、投資新建之間整合、互動、提升、創(chuàng)新出的新 模式，如復星地產的“產城一體”整體解決方案一一“蜂巢城市”。方向三：消費導向，做文旅雙養(yǎng)投消一體化地產消費高增長及消費升級，帶動消費產業(yè)地產突破發(fā)展；在跨界、轉型思維下, 瞄準旅游、文化、健康、養(yǎng)老、體育、教育等大消費產業(yè)，打造消費產業(yè)地產， 超越了工業(yè)產業(yè)地產。華業(yè)地產收購捷爾醫(yī)療 100%殳權、恒大旗下首個互聯網

4、 社區(qū)醫(yī)院于廣州落地，健康產業(yè)成為地產新的利潤點；日漸龐大的老齡化群體為 養(yǎng)老產業(yè)帶來巨大發(fā)展?jié)摿?，也為地產提供了新機遇，綠城的“學院式養(yǎng)老”、 保利的“三位一體”養(yǎng)老”、親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”、萬科的“鄰里式養(yǎng)老” 等多角度養(yǎng)老模式將成為未來趨勢；隨著帶薪休假制度的逐步完善，大眾度假時 代將迅速而至，旅游業(yè)的產業(yè)地位不斷提升，已經成為拉動國民經濟的強力引擎， 新型的旅游地產是去化房地產的神器，旅居地產、度假酒店、民宿與農莊、溫泉 度假村等多種形式的旅游地產將極大地吸引消費、搬運消費，獲得疊加利潤。消費產業(yè)地產最大的特點，是消費與投資的一體化整合。方向四：互聯網金融+,徹底改變房地產業(yè)生態(tài)結構

5、“互聯網+”與“金融創(chuàng)新” 一起，改變的不僅僅是營銷，改變了從拿地、規(guī)劃設計、營銷、物業(yè)管理、持續(xù)服務、業(yè)主商業(yè)圈等等所有環(huán)節(jié)?！叭f科理財通”、“平安萬科購房寶”、“萬科淘寶購房節(jié)”；世茂集團、越秀集團與平 安好房網聯合、富力地產“房金所”互聯網房地產金融平臺；平安好房與萬科、 綠地、萬通等數十家房地產企業(yè)共同發(fā)起中國房地產眾籌聯盟，銷售方式和融資模式的創(chuàng)新打通了房企發(fā)展的血脈。政策上，央行、銀監(jiān)會文件(“央四條”) 提出，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行 MBS發(fā)行期限較長的專項金融債券等，用 于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。同時，開展房地產投資信托基金 (REITs)試點，激發(fā)房地產與互聯

6、網展開更加深入的合作。隨著眾籌等新模式的 普及，移動端中介020f臺房多多三年1500億的銷售額將不是神話，地產業(yè)在 “互聯網+金融”影響下，將迎來顛覆性改變。房地產業(yè)具有投資金額大、市場 流動性差、回收周期長等特點，投資風險較集中，資產證券化則能夠解決這一問 題。將不動產商品的巨額價值進行小額分割并轉化為可轉讓的有價債券出售給中 小投資者，從而迅速籌集資金，分散投資風險，促進資金良性循環(huán)，中信證券的 啟航、萬科的 “公募REITS已經開始一些有效的嘗試。隨著我國市場的充分發(fā)達、政府職責的明確化、不動產證券化環(huán)境的培育和完善，真正的資產配置時 代將會到來。方向五：“眾創(chuàng)空間”，2015年度最創(chuàng)

7、新地產隨著大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”熱潮的到來，地產與創(chuàng)業(yè)的結合為地產商帶來了 新的盈利模式。在此之前，產業(yè)咖啡館、創(chuàng)新工場等“孵化器”式的創(chuàng)客空間已經 嶄露頭角，并在2015年進入遍地開花的發(fā)展態(tài)勢。以優(yōu)客工場、SOHO 33早期代表，到萬科廣州云城項目、華夏幸福的智能產業(yè)園區(qū)，越來越多的地產商聚 焦眾創(chuàng)空間，以此謀求房存量過剩壓力下的轉型新方向。 這種新的戰(zhàn)略可概括為， 打造中國版的“wework模式，即發(fā)展聯合辦公租賃空間，整合創(chuàng)業(yè)人、投資人、 互聯網技術、物流業(yè)等資源，釋放空間資產價值，探索業(yè)務模式中更多的利潤增 長點，營造平臺式產業(yè)生態(tài)圈。除了會員制及配套服務、租賃及配套服務等收益 外，周

8、邊地價溢價等隱性回報也可為地產商帶來附加利潤。房企未來的發(fā)展也許 正如SOHOt事長潘石屹所指，成為“盤活閑置寫字樓辦公空間的輕資產管理公 司”。方向六：綠色主導，環(huán)保健康產品創(chuàng)新不斷環(huán)境問題已成為大眾關注的焦點之一，改善霧霾之下的生活環(huán)境的渴望，使 健康、生態(tài)成為消費者的首要追求。2014年中央經濟工作會議指出，環(huán)境承載 能力已經接近上限，未來要以綠色低碳循環(huán)的環(huán)境友好型發(fā)展新方式為主導。地產業(yè)是國家支柱產業(yè)，處于國民經濟各產業(yè)鏈中游，實現綠色發(fā)展既能拉動上游 綠色生產，也將拉動下游綠色消費。低碳住宅、低耗能住房、田園住宅等新興環(huán) 保地產是地產業(yè)未來的唯一出路，更是品牌競爭優(yōu)勢所在。方向七：

9、海外掘金，開拓房地產開發(fā)無限新空間近年來，我國已經成為全球最大的資本輸出國，其中房地產投資是主要項目， 隨著國內房地產成本年增加、凈利潤下滑以及我國海外移民人數不斷增長，海外地產成為眾多地產企業(yè)開拓市場的新空間。而 2015年是實現突破的一年，據統(tǒng) 計，前5個月中國在全球投資的寫字樓、購物商場、酒店、土地開發(fā)以及其他商 業(yè)地產（包括匿名投資的交易）總額共計約94.4億美元，同比上漲了近92%漲 幅可謂驚人。萬科在美國芝加哥的五星級酒店及公寓項目；萬達收購了西班牙馬德里地標建筑以及在英國開展城市改造項目； 綠地在澳大利亞、英國、馬來西亞、 韓國等4大洲9個國家超200億元投資等表明，投資海外地產

10、已勢不可擋。方向八：鄉(xiāng)村再造，房地產走進希望的田野鄉(xiāng)村度假，正在成為居民生活新常態(tài)。到鄉(xiāng)村去，改造新農村，開發(fā)農場、 農莊、打造休閑農業(yè)，建設民宿客棧等等，成為幾乎所有地產商都參與的新增項 目。交通改變了郊區(qū)的概念：三個半小時微度假圈，包括飛機、高鐵、自駕車； 三個半小時內到達，將是周末出游的可選范圍。兩夜兩天、兩夜三天、一夜兩天: 過夜成為基本的要求，為民宿、客棧、度假村、度假公寓，提供巨大空間。親子家庭：親子成為第一引擎，帶動家庭出游選擇。社群活動：以 90、80、70為 主導的青年、中青年，基于交友社群的影響與傳播，形成群體周末出游。郊區(qū)適 老度假：55-75歲老人，工作日在郊區(qū)休閑養(yǎng)療

11、，周日可以回城，也可以讓家人 來郊區(qū)度周末。方向九：轉型運營商、做服務產業(yè)或城市經營的運營商在整體市場下行壓力下，萬科、中海、萬達、恒大等企業(yè)仍能保持多年業(yè)績穩(wěn)定增長，很大程度上得益于企業(yè)順應市場趨勢進行的調整和創(chuàng)新。萬科將“三好住宅”、“城市配套服務商”定為其未來發(fā)展方向，并推行合伙人制度；華夏 幸福等進行業(yè)務重構，打造電商產業(yè)園； 招商將體驗式綜合體、特色產業(yè)園和健 康地產作為新業(yè)務發(fā)展方向；萬達則醞釀著更大的計劃，實現過去重資產模式向 輕資產方向的跨越，轉型成為一家投資管理公司。高質高效的管理可以縮減成本, 增強對市場適應的靈活度，無論是大企業(yè)的改制、提升，還是中小企業(yè)的完善， 在市場競爭主導下，一套現代管理制度的建立都將是必然趨勢。方向十：戰(zhàn)略區(qū)域開發(fā)，在頂層設計中尋求大級別機遇隨著我國經濟改革的逐漸深入，我國一帶一路、京津冀一體化、長江經濟帶 等戰(zhàn)略的提出和建設，形成了打造中國經濟升級版的有力支撐， 在帶動沿線城鎮(zhèn) 化發(fā)展、推動產業(yè)對接協(xié)作和上下游聯動機制，推進資源優(yōu)化配置及區(qū)域市場一 體化進程等方面將形成廣泛效應，帶來新的發(fā)展機