項目可行性研究報告

1、江西鳳凰山莊（生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊） 項目可行性研究報告1、項目名稱江西鳳凰山莊二、項目地址江西*縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi)。項目地內(nèi)有山地一處，古稱鳳凰山。三、項目內(nèi)容根據(jù)項目區(qū)自然地形地貌、資源的分布狀況，結(jié)合旅游市場需求實際，本著因地制 宜、文化為魂、錯位發(fā)展的原則，將本項目建設(shè)成為以農(nóng)耕文化體驗為主要內(nèi)容，集田園旅游 觀光、農(nóng)耕體驗、農(nóng)家餐飲、鄉(xiāng)野休閑、郊野養(yǎng)生于一體的多功能復(fù)合型生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生旅 游度假山莊，使園區(qū)成為*市民乃至域外游客投身自然懷抱、體驗農(nóng)耕文化、找回童年記 憶、獲得身心健康的全國知名休閑農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)，成為 *市和江西省的悠游經(jīng)典景區(qū)。從功能上，一是

2、打造成本地及周邊城鎮(zhèn)居民的第三生活空間，成為人們觀光旅游、感 受農(nóng)耕文化、豐富農(nóng)業(yè)知識、體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、利用田園休閑度 假的場所和農(nóng)業(yè)深層次開發(fā)的樣板。二是充分利用鳳凰溝風(fēng)景區(qū)的社會認知，發(fā)揮其邊際效 應(yīng)，與鳳凰溝風(fēng)景區(qū)形成明顯反差、集聚成片的景群，更好地滿足游客的需要。從文化上，打 造成傳播寶玉石文化、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的體驗中心，弘揚中國農(nóng)業(yè)文明。從品牌上，通過循序開 發(fā)，日臻完善，打造成*鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)旅游新名片；江西省著名、全國知名的休閑農(nóng) 業(yè)旅游目的地；江西省 AAAA級鄉(xiāng)村旅游點；國家 AAAA級旅游景區(qū)。四、項目背景近年來，隨著人們生活水平的不斷提高和城市

3、生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈， 人們渴望在原始古樸的鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境中放松自己，越來越多的人有著強烈的回歸大自然的愿 望。另外我國城市居民與農(nóng)村的千絲萬縷的血緣聯(lián)系，加之過去上山下鄉(xiāng)的歷史經(jīng)歷，尋根的 潛意識驅(qū)使他們尋找一個恰當(dāng)?shù)臅r機與方式重新體驗過去生活，休閑農(nóng)業(yè)旅游恰恰以其返璞歸 真的體驗吸引了大量的消費群體，成為一種新的休閑旅游度假時尚，發(fā)展勢頭迅猛，并受到政 府和社會各個部門的鼎力支持。本項目正是在此背景下提出的，區(qū)內(nèi)地形平坦開闊，有山有水，交通便利，農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 資源豐富。優(yōu)越的基礎(chǔ)條件和市場需求、休閑農(nóng)業(yè)的蓬勃發(fā)展之勢為本項目的建設(shè)帶來無際的 發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。五、項目環(huán)境情況

4、項目位于江西省*縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi)。東鄰撫河，北部緊靠316、320國道和浙*鐵路，距向塘火車站 6公里，距*火車站28公里。離*市游客集散 中心不到20公里，交通極為便利；南部與江西省蠶桑茶葉研究所（江西省鳳凰溝風(fēng)景區(qū)）接 壤，周邊旅游資源豐富；西部與G60滬昆高速相望，有黃馬高速公路出口，從園區(qū)上高速公路只有3公里。項目處在*縣重點打造的兩江生態(tài)農(nóng)業(yè)走廊上，電力及公路通訊等基礎(chǔ)設(shè)施 均已具備，可和*市及省內(nèi)的旅游資源形成優(yōu)勢互補，共同發(fā)展的格局。向塘鎮(zhèn)是江西省最大的建制鎮(zhèn)，擁有優(yōu)越的地理條件，被譽為 *市的南大門，既可以 直接承接區(qū)域中心城市和縣城的輻射帶動，又有利于快速全

5、面融入*昌城市發(fā)展體系。向塘素以中國*最大的交通樞紐重鎮(zhèn)而聞名全國， 316、320、105國道和G60滬昆高速公路穿 境而過，滬昆鐵路、在建的杭南長高鐵溝通東西，京九鐵路飛架南北，在建的向莆鐵路連接*經(jīng)濟區(qū)。它地扼浙、*、粵交通要沖，從向塘到長江三角洲I、珠江三角洲I、*地區(qū)只要6-8小時，江南最大的貨運編組站向西貨運編組站也坐落在境內(nèi)，獨特的區(qū)位，強勢的交通，使 向塘成為全國承東啟西、南北貫通戰(zhàn)略要地和連通港、澳的重要節(jié)點。六、項目規(guī)模項目規(guī)劃用地總面積約 3260畝。由316國道通往G60滬昆高速的連接公路（藍園公 路）橫穿東西，使項目規(guī)劃區(qū)分為南北片區(qū)，其中南部片區(qū)約3000畝，北部片

6、區(qū)約260畝。項目區(qū)水庫、山地較多，水庫 900余畝，山地1450余畝，低洼田750余畝，耕地140 余畝，水塘20余畝，土地大多屬荒地或未利用地，用于開發(fā)建設(shè)的潛力較大。項目區(qū)南高北 低，南部片區(qū)以山地、水庫、低洼田為主，北部片區(qū)以耕地、水塘為主，區(qū)內(nèi)土地肥沃，水質(zhì) 優(yōu)良，草茂林豐，自然景觀較好，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。七、項目開發(fā)計劃本項目由江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。開發(fā)原則：項目開發(fā)按整體規(guī)劃、分期建設(shè)；總體包裝、專業(yè)運營的原則進行。開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 上，主要分為生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、休閑養(yǎng)生區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)。旅游風(fēng)景區(qū)設(shè)在項目區(qū)內(nèi)的唯一山地上：鳳凰山。風(fēng)

7、景區(qū)內(nèi)主要有鳳凰山、藏寶洞、 日月潭、紅谷灣、寶石灘等主要景點。山莊的主要設(shè)施賓館安排在進場的顯著位置，其他休 閑、娛樂設(shè)施圍繞賓館建設(shè)，農(nóng)業(yè)種植業(yè)項目安排在現(xiàn)有耕地上，養(yǎng)殖業(yè)項目安排在項目區(qū)邊 緣處，林地深處，與旅游區(qū)遠離，以避免相互影響。各區(qū)域相對獨立或天然隔離，水、電、路 按旅游和生產(chǎn)需要進行統(tǒng)一設(shè)置。加強休閑度假區(qū)消防及救生等設(shè)施建設(shè)。八、項目策劃體驗生活與勞動已成為旅游的熱點和時尚，許多游客到旅游地不僅是為了欣賞獨特的 景觀，而且還希望自己能夠親自參加勞動，體驗生活的樂趣。策劃中將強調(diào)旅游體驗性、參與 性、娛樂性和知識性的緊密結(jié)合，項目設(shè)計盡可能地把休閑、旅游及生產(chǎn)過程變成可參與性的

8、 操作，給游客提供盡量多的直接體驗的活動和機會，比如參加探寶、耕作、播種、采收、加 工、烹調(diào)等，讓游客在深度參與體驗享受農(nóng)村生活的樂趣，留下美好的記憶。文化是旅游的靈魂，本項目堅決杜絕粗制濫造，而要充分挖掘農(nóng)耕文化的內(nèi)涵，通過 文化景觀的設(shè)計、文化設(shè)施的配置、文化活動的表演等方面加以演繹，展現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的魅 力，滿足游客獵奇心理，使其從中獲得知識和美的享受，提升景區(qū)的文化品位，以實現(xiàn)景觀資 源的高水*用。特色是旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力就愈大。吃農(nóng)家飯、住農(nóng) 家屋、干農(nóng)家活的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村旅游模式消費者已經(jīng)司空見慣，因而本項目要力求做到區(qū)域不同 構(gòu)、產(chǎn)品不同質(zhì)，突出濃厚的農(nóng)耕文

9、化特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢。適度、合理、科學(xué)地開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光資源，合理地劃分功能區(qū)和強調(diào)景觀元素、色彩、 材質(zhì)與建筑主休協(xié)調(diào)，有序地確定景觀空間及游覽線路，科學(xué)的劃定旅游容量，兼顧當(dāng)前與長 遠利益，協(xié)調(diào)人與自然多方面的關(guān)系，保護區(qū)域的生命力和多樣性，走可持續(xù)發(fā)展之路。根據(jù)規(guī)劃區(qū)資源賦存情況，依托地形對項目進行依山就勢建設(shè)，維持鄉(xiāng)野特色。動靜 區(qū)隔：主要通過植物對大眾風(fēng)光娛樂區(qū)與休閑度假區(qū)時行分隔與過渡，實現(xiàn)旅游品質(zhì)的保證。 滾動發(fā)展：根據(jù)市場需求，給予分區(qū)塊開始和配套安排，一期著重打造精品，樹立品牌，為后 期開發(fā)建設(shè)奠定堅實基礎(chǔ)。布局結(jié)構(gòu)：根據(jù)項目地形地貌條件，結(jié)合項目地發(fā)展思路，在充分考慮項目特色、

10、可操作性、開民建設(shè)的合理性以及延續(xù)性的基礎(chǔ)上，把整個項目的功能劃分為 一心三塊八區(qū)。一心游客服務(wù)中心；三塊農(nóng)耕文化體驗板塊、田園風(fēng)光旅游板塊、休閑養(yǎng)生度假板 塊；八區(qū) 傳統(tǒng)農(nóng)耕文化展示區(qū)、農(nóng)耕記憶體驗區(qū)、漁夫魚樂區(qū)、畜禽歡樂區(qū)、蔬果觀賞采摘 區(qū)、山頂休閑娛樂區(qū)、濱水農(nóng)家別墅度假區(qū)、寶石灘風(fēng)景區(qū)。一心游客服務(wù)中心：位置位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：展示形象、服務(wù)游客。項目設(shè)計：景觀大門：入口大門的設(shè)計起著形象展示和宣傳推介的作用，本項目景觀大門要營造田 園生活氣息，讓游人回歸自然的期盼情感得以釋放，可以依據(jù)耕讀傳家或者漁樵耕讀創(chuàng)意主題 來設(shè)計景觀大門。節(jié)氣廣場：節(jié)氣廣場由二十四節(jié)氣等分而成的交叉

11、形鋪地和十二生肖小雕塑圍合而成， 既暗喻一年十二月份、二十四節(jié)氣風(fēng)調(diào)雨順，農(nóng)業(yè)豐收，又突出休閑園樸實的特色。生態(tài)停車場：在景區(qū)大門入口區(qū)建生態(tài)停車場，面積 3000平方米；種植喬木遮擋陽 光，鋪嵌入草磚，體現(xiàn)生態(tài)性。另在農(nóng)家別院、生態(tài)餐廳旁建小型停車場，面積1000平方米。繞區(qū)小溪：沿著北部 260畝區(qū)域地塊的界限，修建成環(huán)繞的小水渠（小溪），渠水接 現(xiàn)有的*撫總干渠的分支水，并與區(qū)內(nèi)的 3個水塘（依大小分別命名為湖、塘、池）連通， 形成互通循環(huán)，構(gòu)成水繞通暢之格局。旅游輔助設(shè)施：主要包括售票處、旅客集散中心、導(dǎo)覽圖趣味指示牌等為游客提供基 本便利服務(wù)。三塊之一（農(nóng)耕文化體驗板塊）：位置位于北

12、部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：體驗農(nóng)事活動，感悟農(nóng)耕文化。項目設(shè)計：傳統(tǒng)農(nóng)耕文化展示區(qū)：以展覽的方式展示傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村勞作方式、農(nóng)耕文化等，融知識 性、科學(xué)性、休閑性于一體，游客可進入農(nóng)耕文化記憶館，尋找日漸談出記憶的蓑衣、打谷機 等等，通過眼看、耳聽，從中了解農(nóng)耕變革的發(fā)展歷程，無論是忘掉了過去的父母，還是不知 道過去的青少年，都能在品味農(nóng)耕文化中增長知識，修養(yǎng)身心。生產(chǎn)用具廳：展示耕作工具、 澆灌工具、收割脫粒工具、晾曬工具、運輸工具、儲存工具、編織工具、量器工具、捕撈工具 等。生活用具廳：展示飲食用具、臥室用具、納涼、取暖用具等。作坊廳：展示傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的豆 腐作坊、榨油作坊、鐵匠作坊、木匠作坊、蔑匠

13、作坊、棉匠作坊面貌。農(nóng)舍廳：有代表性的全 面展示一戶農(nóng)家生活起居的全貌。農(nóng)耕記憶體驗區(qū)：充分利用規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有的良好的農(nóng)耕地，挖掘鄉(xiāng)村農(nóng)耕文化，成為自 然、生態(tài)和傳統(tǒng)文化的體驗中心，為游客提供采摘、種植、手工藝學(xué)習(xí)與制作、釣魚等農(nóng)事體 驗活動，使得游客融入大自然，體驗農(nóng)事活動的無窮樂趣。格子菜地你的地盤你做主：采取會 員制，會員繳納一定的會費，租種給會員，每個格子菜地樹立標注會員信息的牌子，租下的土 地一定時間就是會員的，格子菜地用來做什么，怎么玩可以全憑會員自己的創(chuàng)意，可以圈養(yǎng)土 雞，種菜或者其它都可以，格子菜地的日常管理可以委托園區(qū)專業(yè)工作人員負責(zé)。自耕田：準 備一些農(nóng)具、農(nóng)事服飾、種子、種苗

14、等，讓游客參與趕牛犁地、播種栽苗、澆、施肥、松土除 草等農(nóng)事作業(yè)、體驗農(nóng)耕生活的辛酸勞累，感T手把青秧插滿田，低頭便是水中天；身心清靜方為道，退步原來是向前。編藝館：用于草編、竹編、藤編等手工藝的學(xué)習(xí)、制作場所，游客 可以DIY ,將自制作品帶走，同時展示和銷售工匠編制好的竹編、藤編、草編亦等手工藝成 品。農(nóng)工坊：區(qū)內(nèi)水碓、磨坊、油坊、豆腐坊、牛車和木制茶機、織布機，游客可以參觀舂 米，制茶等農(nóng)耕過程，也可親自參與車水、舂米、磨面、榨油、制茶、打豆腐等農(nóng)活，感受其 中的無限樂趣。菜棚餐廳：打破了傳統(tǒng)的就餐方式，顧客可以自己動手，想吃什么菜就隨時去 摘，農(nóng)家灶房讓游客盡展高超廚藝。農(nóng)家別院和生態(tài)

15、餐廳：將區(qū)內(nèi)的大水塘挖深建成小湖，挖 出的泥土在湖的北面堆成小山丘?？可矫婧ㄔO(shè)獨立2棟中高檔休閑山莊農(nóng)家別院，建筑面積10000平方米。獨擁采菊東籬下，悠然見 *的田園美景，供都市居民享受卸甲歸田的休閑 生活。另外配備會議娛樂設(shè)施、休憩標間設(shè)施（床位100張），利用休閑山莊距離省會 *市比較近的區(qū)位優(yōu)勢，建成集會議、娛樂為一體的會議娛樂中心，承接 80100人左右的中小型 會議，可滿足周邊中小型會議的需要。在農(nóng)家別院旁建設(shè)生態(tài)餐廳，建筑面積400平方米。生態(tài)餐廳營造輕松民間的用餐環(huán)境，提供可供選擇的多種餐飲品種，四季時令蔬菜，農(nóng)家特色 菜肴。農(nóng)家美食物 PK賽：由各個村推薦農(nóng)民參賽者現(xiàn)場制作

16、，邀請現(xiàn)場觀眾組成評審團，現(xiàn) 場評審，投票選出農(nóng)家巧廚娘和十佳農(nóng)家菜等。農(nóng)活 PK賽：組織游客進行挑水、插秧、擔(dān)米 等農(nóng)活競賽。漁夫魚樂區(qū)：垂釣池塘：置多個垂釣池塘，開挖多個養(yǎng)魚池，養(yǎng)殖多品種的淡水魚， 主要分為鯽魚池、鯉魚池、草魚池、青魚池等大小不一的池塘，供垂釣和銷售，并搭建各式垂 釣臺，方便游客釣魚休閑。釣魚比賽：組織釣魚比賽，釣友在一起切磋釣魚技術(shù)。渾水摸魚：將魚、黃鰭等放入水田中，游客可下田摸魚，展現(xiàn)游客的摸魚技巧，定于挑戰(zhàn)性和趣味性。網(wǎng) 魚、罩魚：將魚蝦放養(yǎng)于現(xiàn)有改造后的水渠中（*撫總干渠的支流），提供網(wǎng)魚、罩魚的工具，體驗別樣捕魚的樂趣。養(yǎng)釣美國牛蛙：選擇5畝田地為飼養(yǎng)田，人工放

17、養(yǎng)美國牛蛙，既可供游客觀賞、釣購，又可作為休閑山莊的一道美味佳肴清蒸（紅燒）美國牛蛙。畜禽歡樂區(qū)：家禽散養(yǎng)：劃出專門區(qū)域放養(yǎng)雞、鴨、鵝等畜禽，喂食谷糠等家產(chǎn)品原 料，保證原汁原味和營養(yǎng)價值，供游客觀賞和購買。寵物飼養(yǎng)：給消費者提供小雞、小鴨、小 鵝飼養(yǎng)，帶回也可以，或者由專門工作人員幫助飼養(yǎng)。趣味運動會：組織游客進行趕豬入圈、 趕鴨回巢、隨時抓雞等農(nóng)味十足的比賽，增添趣味性，聚集人氣。三塊之二（田園風(fēng)光旅游板塊）:位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：打造生態(tài)化、景觀 化、藝術(shù)化的觀光旅游。項目設(shè)計：創(chuàng)意田園區(qū)：特色水稻：種植熒光稻、彩色稻、香稻、糯米稻等罕見的特色水稻。旱 稻：種一小塊旱稻，這對于見

18、慣了水稻的南方人也是很新奇的。八卦農(nóng)田：圍攏一塊正八邊形 的農(nóng)田，八卦田整整齊齊八只角，把田分成八丘，八卦田的中間堆砌猶如太極圖形的土丘，八 丘田上分別種不同的莊稼，一年四季，八種莊稼呈現(xiàn)不同的顏色。稻草人：鼓勵游客自己用廢 棄的稻草動手制作稻草人，在稻田邊安放造型各異的稻草人，恫嚇飛鳥啄食稻麥，還可點綴景 觀，增加田園情趣。稻草垛：用各類農(nóng)產(chǎn)品配合稻草垛堆成五谷豐登的現(xiàn)象。稻文化：設(shè)置一 些與水稻有關(guān)的文化標牌，如鋤禾日當(dāng)午，汗滴禾下土、稻花香里說豐年，聽取蛙聲一片等。 奇異瓜果園：測定當(dāng)?shù)貧夂颉⑼寥罈l件，種植在體量、造型、色彩等方面奇特的瓜果，比如特 長絲瓜、超*瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜等，集

19、觀賞性、食用性、科普性于一體，開闊游客眼 界，營造觀賞興奮點。四季花果園：建設(shè)花果園和葡萄等藤本果樹長廊，使其連續(xù)延伸，形成 春品櫻桃、夏嘗枇杷、李、梨、葡萄、柑橘，形成四季花果常鮮的四季花果園，推出有關(guān)花果 旅游活動，舉辦水果自摘活動。編藝材料植物園：用于種植各類竹、草、藤等編藝材料植物。*月色：利用現(xiàn)有* ,設(shè)置水上廊亭和相關(guān)休憩設(shè)施，修葺駁岸，方便游客觀荷、賞荷、攝 影、繪畫。三塊之三（休閑養(yǎng)生度假探險尋寶板塊 ）:位于南部3000畝的區(qū)域內(nèi)，是（遠期） 二期開發(fā)的重點。功能：休閑娛樂，養(yǎng)生度假。項目設(shè)計：探險尋寶區(qū)：將成為人們觀光旅游、感受寶石文化、豐富寶石文化知識、體驗探寶、 尋寶、

20、藏寶的樂趣，享用由此帶來無價的快樂成果。沙山休閑娛樂區(qū)：主要包括滑沙、歡快草坪、野外燒烤等參與、體驗、刺激性項目。滑沙：利用山體現(xiàn)有的細膩沙質(zhì)土壤，設(shè)置 10條滑道，游客從沙山頂飛馳而下，有驚無險， 感受速度刺激，運動的同時領(lǐng)略美麗的田園風(fēng)光。歡樂草坪：大地構(gòu)景，讓當(dāng)?shù)氐囊盎ㄒ安萆?長起來，形成景觀獨特的土生原生態(tài)草坪，在這樣的原生態(tài)草地中的草類植物種類是多樣的， 能為當(dāng)?shù)氐睦ハx、鳥類等生物提供良好的生存條件，具有很好的保護當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的功能。野外燒 烤：選擇開闊無草木安全區(qū)域，提供燒烤工具和原材料，供游客進行燒烤、野餐活動。濱水休閑度假區(qū)：片區(qū)內(nèi)依山傍水（水庫）的良好的生態(tài)小環(huán)境自成一體形成了養(yǎng)

21、生 度假的有利條件，因而要突破傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村休閑項目，跳出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)樘飯@生活方式，將 其建設(shè)成為環(huán)境幽雅、水清氣新的休閑旅游佳境，最大程度地滿足度假需求。農(nóng)家小院田園牧 歌鄉(xiāng)野宜居群：根據(jù)地形變化臨水建筑鄉(xiāng)野宜居群，接待來園區(qū)休閑度假的游客，為其提供各 種服務(wù)設(shè)施和良好環(huán)境條件。鄉(xiāng)野宜居屋建設(shè)成為獨棟或聯(lián)排式建筑，以 *派建筑風(fēng)格為 主。建設(shè)500棟風(fēng)格各異的，各具特色的農(nóng)家小院，每棟 300平方米左右。配備廚房設(shè)施， 提供以家庭、小群體游客來分時度假、休閑養(yǎng)生、異地養(yǎng)老。依據(jù)環(huán)境優(yōu)美，配套服務(wù)設(shè)施齊 全，安保措施健全，保證游客住得舒心、放心。休閑會所：建設(shè) 12棟生態(tài)古樸的休閑會所, 配備

22、齊全的養(yǎng)生、健身設(shè)施設(shè)備，滿足接待中小型會議、企業(yè)培訓(xùn)、團體游客休閑娛樂需要。 觀景木屋：在區(qū)內(nèi)錯落建設(shè)少量觀景木屋，供游客觀景、休憩所需，增添度假區(qū)別致、自然的恬靜氛圍。水上娛樂：依托項目區(qū)水庫，建設(shè)一個小碼頭，購置游艇、木船、碰碰船、水球等 水上運動設(shè)備，建設(shè)一個水上運動休閑中心。九、項目定位主題形象定位：通過對自身資源、發(fā)展目標以及與周邊旅游點的對比分析，山園的發(fā) 展主題為感受農(nóng)耕文化，找回失去記憶，旅游形象定位為：農(nóng)耕天下，快樂老家。悠然山莊， 慢活天地。尋寶探險、刺激過癮。形象宣傳口號：感受農(nóng)耕文化、找回失去記憶！悠游鳳凰山 莊，稻香農(nóng)耕情！戰(zhàn)略定位：以市場需求為導(dǎo)向，以科學(xué)發(fā)展觀為

23、指導(dǎo)，突出體現(xiàn)感覺農(nóng)耕文化，找回 失去記憶特色主題，展示鄉(xiāng)村休閑魅力，通過科學(xué)規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計，有序開發(fā)，借 力文化的提升、休閑的帶動和度假的升級，打造成市民參與體驗家事活動的農(nóng)耕休閑山莊和都 市農(nóng)夫、悠游族的農(nóng)業(yè)休閑基地，樹立 *城郊休閑農(nóng)業(yè)旅游的新典范。理念定位：項目將演繹有關(guān)自然農(nóng)法、悠然生活、第三空間等提升居民幸福指數(shù)的美麗創(chuàng)想和理念。（1）自然農(nóng)法；中國古代農(nóng)業(yè)就體現(xiàn)了自然農(nóng)法的思想，老子第二十五 章寫道：人法地，地法天，天法道，道法自然。即自然界中人、地、天的關(guān)系。這三個因素中是缺一不可的，所以農(nóng)業(yè)必須遵循自然規(guī)律，也就是自然農(nóng)法。1931年日本岡田茂吉先生發(fā)表了詩歌從一片

24、朽葉領(lǐng)略自然輪回的法則，歌頌了大自然的意志。土地是物質(zhì)，物質(zhì)由土地產(chǎn) 生又回歸土地，這種閃爍著環(huán)境科學(xué)尤其是生態(tài)學(xué)中以生命為中心的物質(zhì)循環(huán)法則的光輝思想 就是自然農(nóng)法的基本點。自然農(nóng)法對我們發(fā)展休閑旅游農(nóng)業(yè)很有啟示，一方面，我們可以按照 自然農(nóng)法生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)天然農(nóng)產(chǎn)品，另一方面我們可以對自然農(nóng)法進行外延拓展，增加一些特色體 驗項目；自然動力：比如水車、風(fēng)車、地?zé)?、馬幫、人工發(fā)電、太陽能等。自然林法：比如植 物的原地嫁接與盆景造型，飛機播種以及一些吸引鳥類棲居的措施。自然綠化：比如在小徑路 邊和濕地邊緣撒播混合好的鮮花種子，形成自然綠化景觀。自然放養(yǎng)：比如在林地自然放養(yǎng)兔 子、山雞、松鼠，在水田中自

25、然放養(yǎng)黃鰭、泥縱，在小溪中自然放養(yǎng)觀賞魚苗等。自然美容： 比如推出天體日光浴，種植皂角樹提取洗發(fā)液原料，用糙米的淘米水沐浴，火山土泥浴等。自 然加工：比如用傳統(tǒng)方法去除谷殼，用碾槽粉碎食材佐料，手工制作布鞋及鞋墊，傳統(tǒng)方法釀 酒及窖藏等。（2）悠然生活；悠然生活即樂活生活、慢生活。樂活是一個西方傳來的新興生 活型態(tài)族群，由音譯 LOHAS而來，意為以健康及自給自足的形態(tài)過生活。健康、快樂、環(huán) 保、可持續(xù)是樂活的核心理念。慢生活家卡爾 霍諾指出，慢生活不是磨蹭，也不是懶惰，而是讓速度的指標撤退，讓生活變得細致。這是相對于當(dāng)前社會匆匆忙忙的快節(jié)奏生活 而言的另一種生活方式，這里的慢是一種意境，一種

26、回歸自然、輕松和諧的意境。慢生活與個 人資產(chǎn)的多少并沒有太大關(guān)系，也不用擔(dān)心會助長你的懶惰，影響你的事業(yè)，因為慢是一種健 康的心態(tài)，是一種積極的奮斗，是對人生的高度自信，是一種高智、隨性、細致、從容的應(yīng)對 世界的方式。它只會讓你更高效，更優(yōu)雅，更接近幸福。如何讓生活慢下來呢？可以慢運動（SLOW Motion ,如慢跑、太極、瑜珈、跳舞、高爾夫、釣魚）、慢設(shè)計（ SLOWDesign ）、慢食（SLOW Food ）、慢寫（SLOW Up）、慢愛（SLOW Love ）、慢游（SLOW Tourism ） &而將身心融入大自然，回歸田野，是實現(xiàn)慢生活的一個途徑。（3）第三空間；第三空間是一個舶

27、來詞，也稱第三生活空間，其含義是，人們除家庭和辦公之外的第三個經(jīng)常 光顧的地方，多為酒吧、咖啡館、私人俱樂部、度假地等。它像家和辦公室一樣重要而不可或 缺，人們在這里進行社交活動、敘舊、放松或消遣。山園將成為*市及周邊城鎮(zhèn)居民的第三空間的重要選擇。市場定位：休閑農(nóng)業(yè)旅游項目在起步階段，一般以近郊旅游為主，客源為附近城市居 民，客源區(qū)域相對較狹小，隨著項目開發(fā)不斷跟進和完善以及持續(xù)的宣傳促銷和項目品牌的逐 步建立，中遠程的游客也會漸漸被吸引，本項目位于*市近郊區(qū)，基于此，其客源市場定位是：依托*市，吸納湘* ,輻射長三角和珠三角，影響全中國，與 *市周邊其它景區(qū)形成 有機整體，互為補充，走錯位發(fā)

28、展之路。根據(jù)園區(qū)的特點、定位、發(fā)展目標以及旅游市場需求動向，按旅游目睥劃分，可將其專項客源市場細分為以下幾類：（1）白領(lǐng)還鄉(xiāng)體驗市場；由有休閑需求的商務(wù)人員、公司職員、政府工作人員組成的中青年群體，通過親歷春耕秋收的農(nóng)事活動，加深對農(nóng)耕文明認識，找回失去的鄉(xiāng)村記憶。(2)銀發(fā)歸鄉(xiāng)養(yǎng)生市場；由有保健、養(yǎng)老需求的老年人組成的群體。田園原始自然的生態(tài)環(huán)境、清新的空氣、未受污染的綠色食品，為久居喧囂都市的老年人提供了一個放慢腳步，休閑養(yǎng)生的好去處。(3)知青下鄉(xiāng)求知市場；由城市中對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)存在好奇和強烈求知欲的青少年組成的群體，通過到休閑山莊游玩，見識很多城市中不曾見過的東 西，滿足了好奇心和求知欲，

29、體驗躬耕之樂、農(nóng)耕之苦，鍛煉體質(zhì)，磨礪意志。品牌定位：(1)江西最大的農(nóng)家樂；(2)江西首個全天候體驗式度假區(qū)；(3)江西創(chuàng)新型綠色生活度假村；(4)江西首個有機品質(zhì)生活倡導(dǎo)者。通過系列形象包裝及系統(tǒng)推 廣，最終定向形成項目品牌的價值為：江西最大的、首席的、品質(zhì)保障的、有機品質(zhì)生活倡導(dǎo) 者，是休閑、體驗農(nóng)家樂的代名詞。十、項目主要功能區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)項目定位和策劃，項目開發(fā)主要側(cè)重以下功能區(qū)的建設(shè)：(1)餐飲住宿區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地 100畝，新建一座建筑面積 5000平米。功能及風(fēng) 格：集住宿、餐飲、娛樂等功能為一體的賓館；賓館設(shè)計風(fēng)格各異的包廂，聘請?zhí)厣珡N師掌 勺，游客可以按自己的口味選擇農(nóng)村

30、土味、山林野味等特色菜。(2)休閑廣場、生態(tài)停車場規(guī)模：廣場預(yù)計占地 48畝，建設(shè)主客共享式休閑廣場； 生態(tài)停車場預(yù)計占地 50畝，先規(guī)劃建設(shè)面積 10000平方米，按照生態(tài)停車場標準建設(shè)，分 設(shè)出入口、大小車停車分區(qū)，有專人值管。(3)農(nóng)家小院度假區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地600畝；功能及風(fēng)格：利用項目區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀豐富的有利條件，建 500幢風(fēng)格各異，各具特色的農(nóng)家小院，每棟 300平方米，打造一 個高端休閑度假區(qū)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，功能齊全，一年四季鮮花不斷，瓜果飄香。(4)垂釣休閑區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地 200畝，功能及風(fēng)格：利用項目區(qū)現(xiàn)有水面，建設(shè) 一個面積為200畝垂釣區(qū)，放養(yǎng)鯉魚、鯽魚、草魚、

31、青魚、甲魚、小龍蝦等各種魚類，可同 時容納數(shù)百名游客垂釣娛樂。(5)蔬果采摘區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地 100畝。功能及風(fēng)格：區(qū)內(nèi)栽種桃樹、*、柑橘樹、柚子樹、板栗樹等果樹，并新建 20000平面溫室大棚，按照特色農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)的標準 栽種各類瓜果蔬菜，保證游客一年四季都可采摘到新鮮瓜果蔬菜。(6)養(yǎng)殖區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地 200畝。功能及風(fēng)格：區(qū)內(nèi)山地、水塘較多，可以獨辟 一塊為特種水產(chǎn)、農(nóng)家雞、鴨、鵝、孔雀、野雞等特種畜禽的養(yǎng)殖觀賞區(qū)。養(yǎng)殖同采摘區(qū)結(jié) 合，采取立體可循環(huán)方式產(chǎn)品，產(chǎn)品既可向游客出售，又可為餐飲提供食材。(7)水上娛樂區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地 600畝。功能及風(fēng)格：依托項目區(qū)水庫，建設(shè)一個 小碼頭

32、，購買游艇、木船、碰碰船、水球等水上運動器材，建設(shè)一個水上運動休閑中心。(8)戶外休閑觀賞區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地200畝。功能及風(fēng)格：依托項目區(qū)內(nèi)小山，修建涼亭、步道、座椅，栽種桃花、櫻花、海棠花、梅花、杜鵑、桂花等各類觀賞花木，使游客 在不同季節(jié)都可欣賞時令花卉，令游客身心愉悅，流連忘返。(9)農(nóng)耕農(nóng)藝實踐區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地150畝。功能及風(fēng)格：項目區(qū)內(nèi)辟出一片菜地和一片水田，并配套好相關(guān)設(shè)施、器材，作為游客農(nóng)藝實踐基地。(10)戶外運動娛樂區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地380畝。功能及風(fēng)格：項目區(qū)根據(jù)游客不同年齡、性別、性格等特點。引進設(shè)置一批野戰(zhàn)、探險、蹦極、騎馬、射擊等戶外運動項目，吸引 游客前來體驗。(1

33、1 )探險尋寶旅游風(fēng)景區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地100畝。功能及風(fēng)格：項目區(qū)普及和傳播寶玉石文化知識、尋找寶玉石、集寶玉石加工、鑒賞、收藏于一體的多功能復(fù)合型原生態(tài)大自 然探險尋寶旅游。使風(fēng)景區(qū)成為 *市和江西省內(nèi)外的悠游經(jīng)典景區(qū)。(12)沙山休閑娛樂區(qū)規(guī)模：預(yù)計占地100畝。主要建設(shè)滑沙等刺激性項目。(13)綜合區(qū)：包含區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要有2公里進村路面硬化，村內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)、供電設(shè)施配套建設(shè)，通信設(shè)施建設(shè)、停車場及員工宿舍1000平方米。十一、項目建設(shè)開發(fā)進度本項目建設(shè)分兩期進行，第一期建設(shè)周期為2年，第二期建設(shè)周期 2年。第一期工程：1、2011年第四季度為項目建設(shè)前期工作準備階段，主要完成項目建設(shè)

34、地的征用、租 用手續(xù)及項目建設(shè)地的勘測、總體規(guī)劃、委托相應(yīng)有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計。2、2012年第1季度項目正式實施，首期工程為園林土地平整及苗木栽種、溫室大 棚、旅游設(shè)施建設(shè)項目，即：賓館（含餐飲）、停車場、大門、廣場，工期約8個月。3、水上樂園、垂釣區(qū)建設(shè)于2012年9月份動工建設(shè)，其他游樂設(shè)施同期建設(shè)。4、2013年主要建設(shè)農(nóng)家小院及其他掃尾零星工程，12月全部工程竣工驗收，并交付使用。第二期工程：2014年2015年主要建設(shè)沙山休閑娛樂項目（含滑沙、歡樂草坪等），濱水休閑度假 項目（含休閑會所、觀景木屋、水上娛樂設(shè)施、拓展運動設(shè)施等），鳳凰山風(fēng)景區(qū)（含探險尋 寶沙灘、尋寶洞等），計劃 2年

35、完成建設(shè)。十二、項目的社會效益項目的開發(fā)與運營，將產(chǎn)生以下社會效益：（1）壯大旅游產(chǎn)業(yè)，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展分析*縣作為江西的首府首縣，全國百強縣，社會經(jīng)濟發(fā)展進入快車道，但旅游業(yè)發(fā)展較 慢，旅游景點分散、規(guī)模小、游客少、效益低，年旅游綜合收入占國民經(jīng)濟的比重低，這些都 與*縣的地位不相符。項目建成后可以重新整合*縣旅游資源，做大、做強 *縣旅游品牌，提高旅游產(chǎn)業(yè)所占比重，豐富人們的文化娛樂生活方式。項目稅收大部分為營業(yè)稅和所得稅， 屬于地方稅收，可以擴大地方收入規(guī)模，增加地方財政收入，促進地方區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。（2）促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升產(chǎn)業(yè)化水平分析項目的生態(tài)農(nóng)業(yè)這一部分，將按產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式運作，

36、品種上以名、優(yōu)、新、特為 主，起輻射示范作用，引領(lǐng)周邊群眾自發(fā)調(diào)整種、養(yǎng)結(jié)構(gòu)，促進農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和品 種結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。項目產(chǎn)業(yè)化效益凸現(xiàn)后，可引導(dǎo)群眾進行土地流轉(zhuǎn)，組建各種類型農(nóng)村經(jīng)濟 合作社，改變過去農(nóng)民單兵作戰(zhàn)的方式，抱團闖市場，提高抗擊市場風(fēng)險能力，提升當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化水平。（3）帶動農(nóng)戶及農(nóng)民增收效果分析項目建成后，因游客的增多，人氣的提升，可帶動周邊農(nóng)戶發(fā)展小型農(nóng)家樂，向游客 出售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品即增加農(nóng)民收入，又可對項目實行有效補充。項目區(qū)農(nóng)民即可去項目單位務(wù)工 增收，也可借機自主創(chuàng)業(yè)。經(jīng)測算，項目區(qū)農(nóng)民人均純收入可增加1200元以上。（4）帶動就業(yè)分析項目可直接安排就業(yè)員工 8

37、00余人，年人均勞務(wù)增收 2.2萬元，間接帶動農(nóng)戶 500 戶（約2000人）從業(yè)。隨著項目的發(fā)展，游客的增多，還可帶動項目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、交通運 輸、飲食服務(wù)等行業(yè)發(fā)展，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和增收途徑。十三、SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析）優(yōu)勢分析（1）政策優(yōu)勢：國家為支持旅游業(yè)發(fā)展、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)及增 加農(nóng)民收入出臺了一系列文件；有關(guān)部門制訂了旅游業(yè)及生態(tài)環(huán)境農(nóng)業(yè)發(fā)展中短期規(guī)劃等，從 政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，為項目建設(shè)和實施提供了政策層面的保障。早在2007年3月國家旅游局與農(nóng)業(yè)部簽署了關(guān)于促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)與鄉(xiāng)村 旅游發(fā)展的合作協(xié)議，決定共同推進鄉(xiāng)村旅游工作。十一五期

38、間，在全國范圍內(nèi)共同組織實 施了鄉(xiāng)村旅游百千萬工程，建成具有鄉(xiāng)村旅游示范意義的100個縣，1000個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和10000個村，使鄉(xiāng)村旅游項目得到了明顯提升和完善，基本形成了種類豐富、檔次適中的鄉(xiāng) 村旅游產(chǎn)品體系，以及特色突出、發(fā)展規(guī)范的鄉(xiāng)村旅游格局，滿足了人們生活水平提高后對旅 游消費的新需求。2011年8月23日農(nóng)業(yè)部頒布了全國休閑農(nóng)業(yè)十二五規(guī)劃，為休閑農(nóng) 業(yè)的發(fā)展提供了堅實的政策保障和財政傾斜，農(nóng)業(yè)部和國家旅游局將持續(xù)開展全國休閑農(nóng)業(yè)與 鄉(xiāng)村旅游示范縣、示范創(chuàng)建活動，在推進新農(nóng)村建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建和諧社會的大背景 下，迎來了休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的又一高潮。在國家政策大力扶助發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的形勢下

39、，江西省先后提出了建設(shè)三個基地一個后花園的戰(zhàn)略決策，著力打造紅色搖籃，綠色家園，觀光休閑度假旅游勝地的旅游目的地。*市修編了*市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，并將 *縣的旅游定位于農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光及度假休閑為主 的發(fā)展模式。2010年*市下發(fā)了關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游的意見， 提出通過一年時間，完善休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)一批 示范景區(qū)，培育一批精品目的地，打造一批精品線路，培養(yǎng)一批高素養(yǎng)從業(yè)人員，開發(fā)一批有 地方特色的綠色旅游商品，全面提升*市休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游發(fā)展水平。*縣委、縣政府根據(jù)全縣的實際情況，編制了*縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2020

40、年），規(guī)劃充分發(fā)揮了 *縣獨特的自然生態(tài)優(yōu)勢和豐富的旅游資源優(yōu)勢，將南部規(guī)劃為重點發(fā)展鄉(xiāng)村 文化、生態(tài)休閑度假游區(qū)域。（2）市場優(yōu)勢：隨著城市化進程的加快，注重健康、注重生活品質(zhì)的生活方式，將越 來越受到人們的歡迎，渴望回歸自然，親近自然，而又不遠離城市將是未來城市人群一種常態(tài) 休閑生活方式；從這角度來看，項目的市場發(fā)展前景符合未來趨勢，前景看好。（3）交通優(yōu)勢：項目建設(shè)地緊鄰撫河和316國道，上G60滬昆高速僅3公里，距省城*火車站28公里，交通便捷，出行方便，有較大的交通優(yōu)勢。（4）資源優(yōu)勢：項目位于*縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，無工業(yè)三廢污染，并具有土地資源、勞 動力資源、水資源等優(yōu)勢，氣候條件好，人

41、文景觀豐富，交通方便，運輸成本低，農(nóng)村勞力充 足。種、養(yǎng)業(yè)互補發(fā)展，種植業(yè)為養(yǎng)殖業(yè)提供部分飼料，養(yǎng)殖業(yè)為種植業(yè)提供有機肥料，有效 解決種、養(yǎng)業(yè)的需求矛盾，畜沼果農(nóng)業(yè)生態(tài)模式能有效促進投入物多層次利用和生態(tài)平衡，有 利節(jié)能減排。項目地表水和地下水資源豐富，項目地既有山地、林地又有水塘、水庫；既有耕地， 又有低洼田；地形起伏，土地肥沃，水源充足，既有利于建設(shè)旅游休閑設(shè)施，又有利于有機農(nóng) 產(chǎn)品生產(chǎn)；使項目具備天然地資源優(yōu)勢。（5）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：我國目前處在經(jīng)濟快速增長時期，產(chǎn)業(yè)遞度轉(zhuǎn)移進一步加快，沿海等 經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)更多考慮的是土地利用價值，環(huán)境衛(wèi)生和產(chǎn)業(yè)利潤指數(shù)，投資方面向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移，種養(yǎng)業(yè)由盛轉(zhuǎn)

42、衰，天然資源也呈下降趨勢，休閑度假也選擇更遠的自然環(huán)境優(yōu)美的中部地 區(qū)。江西定位于沿海發(fā)達地區(qū)人們休閑旅游的后花園，旅游產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟所占比重越來越 大。*縣作為江西的首府首縣其區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢日漸凸現(xiàn)，開發(fā)潛力巨大。 項目建設(shè)地優(yōu)勢明顯，其生態(tài)種養(yǎng)業(yè)即是高效農(nóng)業(yè)，更是一種可貴的旅游資源，隨著生活水平 的提高，其發(fā)展前景極為可觀。劣勢分析（1）零知名度：項目的開發(fā)建設(shè)需要重頭開始，對后續(xù)的市場營銷和形象推 廣，會是一個明顯的劣勢；（2）投入較大：項目所處環(huán)境，其對外吸引能力基本為零，基本 是在一張白紙上描繪誘人前景，所需預(yù)熱時間和投入成本較大，也是一個較大的運作與運營劣 勢。機遇分

43、析（1）、項目周邊已有的旅游資源，逐步被*市民認知，比如黃馬鄉(xiāng)的櫻花節(jié)和江西省鳳凰溝景區(qū)的休閑產(chǎn)品已越來越被關(guān)注，游客人次俱增，這是項目建設(shè)運營中可利 用的較好機會；（2）、隨著汽車保有量的增加，郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)家樂度假休閑，將會 成為一種普遍性的家庭生活方式，這意味著項目的建成，將能面對較為龐大的消費人群，對項 目的運*景是一個利好；（3）、由于江西定位為沿海發(fā)達城市的后花園，農(nóng)家樂休閑度假作 為城際旅游的一種重要組成部分，也會與江西其他名勝古跡游一樣，逐步受到歡迎，這對項目 打造特色主題的農(nóng)家樂度假，也是一個宏觀上的機會；（4）、目前農(nóng)家樂形式的度假項目，雖然方興未艾，但在規(guī)模、特色、

44、主題等方面，基本處在一種低層次的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，還缺乏規(guī) 模大、主題鮮明、健康理念突出、形象好、品質(zhì)高的同類項目，在競爭上還有較大的市場空 間。風(fēng)險分析(1)投入大，回收周期存在較長風(fēng)險；(2)知名度低，對建成營運后的受眾吸引，將會是一個較為漫長的過程，無形中加大投資盈利的風(fēng)險；(3)管理運營要求高，對客戶需求的把握反應(yīng)要求高，如在這方面無法建立起精干、專業(yè)管理團隊，對項目的可持續(xù) 性發(fā)展會是一個很大風(fēng)險；(4)健康的信念導(dǎo)入，無論在論證還是現(xiàn)實中管理，要獲得消費 者的長期信賴，所需時間和科技投入都是巨大而長期性的，能否堅持并一如既往提升，將是對 項目繁榮或衰敗的關(guān)鍵考驗。結(jié)論：綜合上述 SWOT

45、分析，對項目市場發(fā)展前景結(jié)論如下：(1 )項目屬于朝陽產(chǎn)業(yè)；(2)項目獲得政策支持，后續(xù)發(fā)展動能足；(3)項目符合未來城市健康休閑生活需求，有及時性和長期性的需求支持，發(fā)展空間 大；(4)項目存在競爭空擋，有利于項目脫穎而出；(5)項目交通、地段、資源、環(huán)境等因素，都有利于項目的定位成功，并進而影響項 目建設(shè)營運成功；(6)項目投入大、回報周期長、管理要求高。綜合衡量，項目屬于優(yōu)質(zhì)項目，但需建立在資金實力雄厚、管理專業(yè)、運營富有前瞻 性、對市場與客戶需求反應(yīng)靈敏的基礎(chǔ)上來進行，其獲利能力與獲利前景巨大。十四、項目資金計劃及財務(wù)分析1、項目資金計劃(1) 土建工程共計投資 35 , 800萬元，

46、主要工程如下：土地征用、租用 計1900萬元住宿接待設(shè)施(含濱水休閑度假村、農(nóng)家四合院、農(nóng)家別院等)：40000平方米計11 , 000萬元農(nóng)家小院500幢計21,500 萬元休閑亭閣、休閑廣場 400平方米 計80萬元停車場10000平方米計50萬元景區(qū)大門50萬元假山2座 計30萬元垂釣池改造(護坡及配套)計200萬元員工宿舍1000平方米 計120萬元項目區(qū)內(nèi)路網(wǎng)計150萬元水上樂園碼頭、堤壩等計200萬元演藝廣場2000平方米 計80萬元旅游附屬建筑240平方米 計36萬元水井、水塔及輸水計50萬元水車一部 計5萬元高低壓輸變電計30萬元消防設(shè)施 計20萬元通訊及其它設(shè)施計20萬元排水

47、計污水處理計150萬元路燈 計50萬元畜、禽棚舍 計29萬元景區(qū)旅游輔助設(shè)施計50萬元(2)設(shè)備購置、安裝投資，計 1600萬元賓館家俱、電器、潔具 計800萬元炊具及凈化設(shè)備計50萬元旅游車及工具車計130萬元游艇、快艇、救生艇 40艘計80萬元水上其它娛樂設(shè)施 計50萬元兒童游樂設(shè)施計170萬元割草機計0.5萬元手扶拖拉機2臺計2萬元農(nóng)耕設(shè)備計6萬元大棚20000平方米計100萬元灌溉設(shè)備計10萬元辦公用具及家俱計70萬元電動水泵2臺計0.6萬元有線電視設(shè)備 計10萬元貨運車、工作車 5臺 計60萬元計算機計配套30臺計15萬元化驗室檢測儀器、試劑等計20萬元演藝用燈光、音響等 計25.9

48、萬元(3)苗木、種禽、種畜等投資，計900萬元果園200畝栽種勞務(wù)、種苗 計100萬元大棚土地整理、種子計10萬元垂釣區(qū)水產(chǎn)品計50萬元養(yǎng)殖區(qū)種禽、種蓄等 計50萬元園林、蔬菜栽種基肥 計30萬元苗圃、花卉基地等 計200萬元各類觀賞植物計250萬元景區(qū)綠化樹、草皮 計200萬元科技示范及推廣計10萬元(4)其它投入700萬元主要用于勘測設(shè)計、廣告宣傳，開業(yè)慶典、員工上崗培訓(xùn)等。(5)預(yù)備流動資金800萬元2、項目財務(wù)分析財務(wù)分析目的是探明項目的各項利潤指標，從而測評項目的投資風(fēng)險性及可行性，為 項目的決策提供數(shù)量化指標參考。(1 )財務(wù)分析依據(jù)江西省建設(shè)裝飾工程預(yù)算定額；全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算

49、定額；全國統(tǒng)一建設(shè)工程基礎(chǔ)定額江西省單位估價表；有關(guān)稅費政策規(guī)定；設(shè)備及其他物資供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)；其他相關(guān)定額及價格依據(jù)；項目投資估算根據(jù)以上政策及文件精神，結(jié)合項目實施地實際情況估算。(2)投資概算項目預(yù)計總投資 39 , 800萬元其中：固定資產(chǎn)投資項目固定資產(chǎn)建設(shè)預(yù)計總投資39,000 元。其中土建工程 35 , 800萬元，設(shè)備購置及安裝計1600萬元，苗木種禽等投資,900萬元，廣告設(shè)計等 700萬元。流動資產(chǎn)因旅游運營資金周轉(zhuǎn)較快，預(yù)計投產(chǎn)需流動資金800萬元，項目建設(shè)期可能需少量流800萬元。動資金，但項目計算以第二年一次投入流動資金資金來源項目建設(shè)單位自籌資金 5000萬元，主

50、要用于征地、固定資產(chǎn)建設(shè)投資。項目擬以投資入股、獨立開發(fā)子項目等形式引進外地資金33 , 800萬元，主要用于固定資產(chǎn)投資建設(shè)與開發(fā)經(jīng)營。政府扶助和銀行融資項目擬爭取政府扶助和銀行融資1000萬元，其中200萬元用于項目基礎(chǔ)建設(shè)，800萬元用于投產(chǎn)的流動資金，該項目農(nóng)業(yè)技術(shù)含量較高，旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益好，公司信用度高， 且有資產(chǎn)抵押，融資可隨時到位。資金管理和使用項目資金設(shè)立專項資金戶頭管理，已籌集部分先行到位入帳，項目資金堅持?？顚?用，任何情況不得挪作他用。使用上根據(jù)工程進度情況分期分批投入，銀行融資在統(tǒng)一與對方 辦妥手續(xù)后，按建設(shè)情況分次分批借入，納入專項資金管理。(3)財務(wù)評價財務(wù)評價計

51、算分別按照企業(yè)財務(wù)管理制度和國家稅務(wù)有關(guān)政策規(guī)定等。銀行貸款年利率 5.6%、貼現(xiàn)率為10%、項目經(jīng)濟效益分析計算期12年(含建設(shè)期)銷售收入、稅金估算第二年項目預(yù)計接待旅游人次9萬，每人次旅游平均消費為 300元，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入為900萬元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收入為3600萬元。項目第三年旅游服務(wù)收入預(yù)計增加900萬元，農(nóng)副產(chǎn)品銷售收入增加300萬元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收為 4800萬元。項目第四年及以后達到預(yù)定目標，年接待旅游人次超15萬，每人次旅游平均消費為400元，農(nóng)副產(chǎn)品銷售收入增加 800萬元為2000萬元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收入基本穩(wěn)定 在5000 萬元以上。項目的養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)

52、等為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，按現(xiàn)行政策免征稅收；旅游服務(wù)營業(yè)稅及附加 從第二年的300萬上升到第四年的500萬，項目經(jīng)濟效益計算分析期內(nèi)營業(yè)稅及附加稅共計 4700萬元?？偝杀炯敖?jīng)營成本估算項目的種植業(yè)初期沒有產(chǎn)出，但投入還應(yīng)維持，旅游成本計算較為復(fù)雜，成本費用主 要有旅游休閑易耗品、水電費、燃料費、維修費、員工工資福利、設(shè)備添置費、材料費、折 舊、辦公費等，項目服務(wù)及生產(chǎn)總成本費用每年穩(wěn)定在3000萬元。項目生產(chǎn)由于期初，總成本減去折舊及財務(wù)等費用后，年經(jīng)營成本穩(wěn)定在2000萬元。財務(wù)效益分析項目建成達產(chǎn)后年綜合收入5000萬元，上繳各項稅費 800萬元，其中營業(yè)稅 250萬元、城建稅50萬元、所得稅50

53、0萬元，稅后利潤1500萬元，項目投資利稅率 37.7% ,利 潤率33.3% 。(4)財務(wù)分析結(jié)論項目籌資計劃主要是企業(yè)自籌，少部分財政補貼和銀行貸款，負債清償能力強。通過財務(wù)效益分析表明，該項目經(jīng)濟效益較好，抗風(fēng)險能力強，項目從財務(wù)角度看可 行的。十五、項目市場營銷策略分析(1)品牌策略通過立體化、多層次、系統(tǒng)性的形象及品質(zhì)展示、推介，最終要建立起項目在農(nóng)家樂旅游度假這一領(lǐng)域的品牌價值：即項目于消費者心中是江西最大的；是首席的；是品質(zhì)保障 的；是有機品質(zhì)生活倡導(dǎo)者；是休閑、體驗農(nóng)家樂的代名詞；為此，需要建立的通路主要集中 在以下幾個部分：利用平面媒體，編輯旅游手冊，發(fā)布平面媒體廣告；利用電

54、子媒體制造音像宣傳品及電視、廣播廣告；制作立體媒體，例大型廣告牌、霓虹燈等；定期召開新聞發(fā)布會， 組織記者采風(fēng)，征集廣告語，主題曲等(2)推介策略組建一支精干的旅游推銷隊伍，建立營銷網(wǎng)點，推介旅游項目，采取打折、特價包、 贈送土特產(chǎn)等，全力打造生態(tài)旅游品牌。新辟旅游客運專用線路：即：項目地 劍霞 向塘 荊山 銀山角 蓮西 昌南客運站(市游客集散中心) 市區(qū)老*。從早上5 : 30開始至晚上22 : 00循環(huán)運轉(zhuǎn)，即方便旅游、垂釣、休閑、 娛樂的游客，又有利項目區(qū)沿線群眾的出行。(3)產(chǎn)品直銷策略項目種養(yǎng)產(chǎn)品主要用于項目餐飲食材和游客采摘、購買，同時建立直銷點，創(chuàng)建自己 的品牌。產(chǎn)品策略定位于優(yōu)

55、質(zhì)有機農(nóng)產(chǎn)品及售后信息反饋制度。隨著人們生活水平提高，保健 意識增強，整個社會開始從數(shù)量型轉(zhuǎn)到質(zhì)量安全型。項目產(chǎn)品符合人們對無公害食品的需求， 要加強售后服務(wù)和信息反饋制度建設(shè)，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷改進服務(wù)方法。(4)旅游業(yè)組合策略充分發(fā)揮周邊的歷史文化遺留、人文景觀、自然風(fēng)光優(yōu)勢，開辟親水、休閑、度假、 旅游線路，統(tǒng)一定位，整體營銷，優(yōu)勢互補，增強市場吸引力。(5)差異化競爭策略在項目建設(shè)上做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特。極力提高服務(wù)質(zhì)量。在宣傳促銷 時，要在適當(dāng)?shù)臅r間，恬當(dāng)?shù)牡攸c。利用適當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u點。(6)靈活定價策略要充分利用資源豐富和成本較低的優(yōu)勢，采取靈活定價措施，爭取客源。

56、例一票游、 一票食宿、定期游及淡季降價、集體低價、特 *免門票等措施，充分發(fā)揮價格杠桿作用，提 高服務(wù)水平，爭取更多客源。十六、項目組織管理(1 )組織機構(gòu)設(shè)置本項目由江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司申請立項并組織實施。項目建設(shè)期，將 成立項目決策機構(gòu)、指揮機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)，以確保項目順利實施。決策機構(gòu)：項目單位和其他 有關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員組成。主要職責(zé)是從項目設(shè)置、項目規(guī)模、市場走向、 種養(yǎng)技術(shù)、投資額、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷等各方面對項目建設(shè)和運行過程中可能出現(xiàn)的問題進行預(yù)測 和論證，提出應(yīng)采取的措施，制訂詳細的實施計劃。指揮機構(gòu)：由項目單位主要領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人 員組成。主要職責(zé)是按照項目決

57、策目標和確定的方針計劃，有效地組織人力、物力、財力等， 對項目實施的各個環(huán)節(jié)和與外部關(guān)系及時進行調(diào)度控制，協(xié)調(diào)管理，確保項目如期建成，按期 經(jīng)營，高效運營。監(jiān)督機構(gòu)：由旅游局、農(nóng)工部、財政局、審計局、農(nóng)業(yè)局、土地局等相關(guān)業(yè) 務(wù)人員組成。對項目實施過程監(jiān)督，對不符合有關(guān)政策和不利于生產(chǎn)經(jīng)營的問題，及時提出建 議，采取相應(yīng)措施，予以妥善解決，確保項目按規(guī)定建設(shè)，資金安全，管理規(guī)范，達到預(yù)期目 標。項目建成后，項目單位將建立相應(yīng)管理機構(gòu)，保證項目正常運轉(zhuǎn)。(附項目內(nèi)部組織機構(gòu) 圖)總經(jīng)理旅游副經(jīng)理 種養(yǎng)副經(jīng)理 財務(wù)副經(jīng)理 綜合副經(jīng)理 餐飲部 住宿部游樂部供銷部 生產(chǎn)部 技術(shù)部 財務(wù)部 辦公室 維護部

58、 環(huán)衛(wèi)部 人力資源部 項目內(nèi)部組織機構(gòu)圖辦公室：綜合性日常事務(wù)的管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系；餐飲部：負責(zé)對餐飲方面的管理；住宿部：負責(zé)對游客住宿方面的管理；游樂部：負責(zé)對項目區(qū)各類旅游、娛樂、運動設(shè)施等方面的管理；供銷部：負責(zé)種植、養(yǎng)殖業(yè)種苗各類原材料的采購及產(chǎn)品的銷售；生產(chǎn)部：負責(zé)種植、養(yǎng)殖方面日常生產(chǎn)管理；技術(shù)部：負責(zé)技術(shù)培訓(xùn)、新品種引進示范、病蟲害防治技術(shù)指導(dǎo)，及時對產(chǎn)品進行檢測，確保符合產(chǎn)品規(guī)定的要求；維護部：負責(zé)對項目區(qū)各類設(shè)施的維修，保養(yǎng)；環(huán)衛(wèi)部：負責(zé)對項目區(qū)整體的清潔衛(wèi)生和綠化，樹木的維護；人力資源部：負責(zé)員工的招聘、培訓(xùn)考核等方面工作；財務(wù)部：負責(zé)財務(wù)結(jié)算和管理日常財務(wù)工作。(3)運行

59、模式項目經(jīng)營采取統(tǒng)一管理，各部門獨立核算的方式，同時實施效益掛鉤制度，調(diào)動企業(yè) 各部門及每個員工的積極性，形成服務(wù)良好、生產(chǎn)科學(xué)、管理嚴格，注重品牌的現(xiàn)代化企業(yè)管 理模式。(4)崗位及定員本項目依據(jù)項目經(jīng)營規(guī)模、設(shè)備和崗位等因素，確定滿負荷后工作人員800人，其中管理人員131人，占定員的16.4%。技術(shù)人員74人，占定員9.2% , 一線人員595人占定 員的74.4%詳見人員構(gòu)成表。項目勞動定員及構(gòu)成表序 號單位名稱一線人員技術(shù)人員管理人員合計1總經(jīng)理10102副經(jīng)理40403辦公室30304餐飲部12520201555住宿部7671093游樂部12120101517供銷部6222668生