物業(yè)管理第二章物業(yè)管理公司

1、物業(yè)管理共五十四頁第二章 物業(yè)管理公司(n s)本 章 講 授物業(yè)管理公司(n s)的含義、特征和類型物業(yè)管理公司的建立物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理和職能機構(gòu)物業(yè)管理公司的制度建設(shè)和內(nèi)部管理機制共五十四頁本 章 的 學(xué) 習 目 的 與 要 求1了解物業(yè)管理公司的類型(lixng)物業(yè)管理公司的建立物業(yè)管理公司的制度建設(shè)2掌握物業(yè)管理公司(n s)的資質(zhì)管理3重點掌握物業(yè)管理公司的含義和特征物業(yè)管理公司的主要職能機構(gòu)和內(nèi)部管理機制共五十四頁物 業(yè) 管 理 公 司 的 含 義 和 類 型是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地實施(shsh)專業(yè)化管理，并為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的

2、有償服務(wù)和良好的居住和工作環(huán)境，具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。物 業(yè) 管 理 公 司 的 含 義 和 特 征定義(dngy)共五十四頁物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(bnf)中限定物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格、從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。物業(yè)管理公司在中國境內(nèi)依法設(shè)立，具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的有限責任公司和股份有限公司。共五十四頁物 業(yè) 管 理 公 司 的 特 征特征(tzhng)物業(yè)管理公司(n s)必須依法成立并取得資質(zhì)物業(yè)管理公司必須以營利為目的物業(yè)管理公司是企業(yè)法人物業(yè)管理公司提供專業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的民事主體關(guān)系共五十四頁物業(yè)管理公司(n

3、s)的類型按其業(yè)務(wù)性質(zhì)(xngzh)分為：委托服務(wù)型租賃經(jīng)營型委托代理型共五十四頁委托(witu)服務(wù)型物業(yè)管理公司這類企業(yè)也有稱為實體(sht)型物業(yè)管理企業(yè)委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權(quán)按接受委托業(yè)務(wù)分為兩種情況：開發(fā)建設(shè)單位委托前期管理業(yè)主委員會委托實施管理共五十四頁租賃經(jīng)營(z ln jn yn)型物業(yè)管理公司出租經(jīng)營(jngyng)回收投資和獲得利潤實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)商業(yè)大廈、寫字樓、批發(fā)市場等職能維護管理服務(wù)與租賃經(jīng)營開發(fā)商將建成物業(yè)交給從事租賃經(jīng)營的物管企業(yè)管理，通過租金收回投資管理權(quán)獲得目的實質(zhì)適用共五十四頁委托(witu)代理型物業(yè)管理企業(yè)只有管理層，不設(shè)或只設(shè)很

4、少的操作層清潔衛(wèi)生、園林綠化、電梯、水電設(shè)備運行維護、治安防范等與專業(yè)公司建立合同關(guān)系(gun x)，專司服務(wù)監(jiān)督、檢查和考核均委托專業(yè)公司實施共同特點委托范圍管理關(guān)系實施共五十四頁委托代理(dil)型物業(yè)管理企業(yè)本身主要的管理職能產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理產(chǎn)權(quán)經(jīng)營中介服務(wù)（房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀及咨詢(zxn)等）檔案資料管理維護計劃的制定整體管理計劃的制定與組織實施建立健全各種規(guī)章制度做好群眾工作和其他管理等共五十四頁委托代理形式(xngsh)基本上可分為兩類第一類 特點物業(yè)公司對業(yè)主聘請專業(yè)公司提供顧問性意見由業(yè)主委員會選聘(xun pn)專業(yè)公司簽訂合同物業(yè)管理企業(yè)只負責監(jiān)督合同條款的執(zhí)行委托代理型物業(yè)管

5、理企業(yè)只收取管理員的薪金及服務(wù)代理酬金，其余均屬代收代支共五十四頁第二類 特點物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，代聘各類的專業(yè)公司由物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)公司簽訂合同但全部代聘的專業(yè)公司均需試用，服務(wù)如不能令委托方滿意(mny)，可以隨時更換委托代理形式(xngsh)基本上可分為兩類共五十四頁物業(yè)管理公司(n s)的建立建立(jinl)籌備注冊登記資質(zhì)申請共五十四頁籌備工作需要(xyo)從“可行性研究”開始可行性研究的步驟：物業(yè)管理公司(n s)建立的籌備階段1.市場調(diào)查市場需要物業(yè)管理的供給情況國家及地方政府設(shè)立物業(yè)管理公司的相關(guān)法律2.綜合分析市場分析：看物業(yè)管理市場的供需狀況自身條件分析：是否具有

6、國家規(guī)定的條件和優(yōu)勢經(jīng)濟分析：對物業(yè)管理公司成立后進行營利的預(yù)測共五十四頁物業(yè)管理公司建立(jinl)的籌備階段有限責任公司(n s)股份有限公司3.決定成立物業(yè)管理公司的組織形式共五十四頁有限責任公司(n s)的設(shè)立條件根據(jù)公司法第十九條規(guī)定的條件股東符合法定人數(shù)（50人以下）股東出資達到法定資本最低限額（50萬元）股東共同制定公司章程有公司名稱、建立(jinl)符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件共五十四頁股份(gfn)有限公司的設(shè)立條件根據(jù)公司法第七十三條規(guī)定條件：發(fā)起人符合法定人數(shù)發(fā)起人認繳和社會分開募集的股本達到法定資本最低限額股份發(fā)行、籌辦事項符合法

7、律規(guī)定發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過有公司(n s)的名稱、建立符合股份有限公司(n s)要求的組織機構(gòu)有固定生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件共五十四頁有限責任公司，股東的首次出資經(jīng)依法設(shè)立的驗資機構(gòu)驗資后，需要由全體股東指定的代表或者共同委托(witu)的代理人向登記機關(guān)報送公司登記的申請書、章程、驗資證明等相關(guān)資料。股份有限公司申請登記需要報送的文件包括：（公司董事會應(yīng)該在創(chuàng)立大會結(jié)束后30日內(nèi)）1.公司登記申請書2.創(chuàng)立大會的會議記錄3.公司章程4.驗資證明5.法定代表人、董事、監(jiān)事的任職文件及身份證明6.發(fā)起人的法人資格證明或者自然人身份證明7.公司住所證明注冊登記(dngj)階

8、段共五十四頁資質(zhì)申請（領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)） 所需要的材料：1.營業(yè)執(zhí)照2.公司章程3.驗資證明4.公司法定代表人的身份證明5.物業(yè)管理專業(yè)人員(rnyun)的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員(rnyun)的職稱證書和勞動合同。資質(zhì)(zzh)申請階段共五十四頁企業(yè)資質(zhì)概念(ginin)企業(yè)資質(zhì)概念：企業(yè)資質(zhì)，主要是為了界定、查驗、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力(cil)情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等是企業(yè)實力和規(guī)模的標志共五十四頁物業(yè)管理條例中規(guī)定國家對從事

9、物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。目的是通過對物業(yè)管理公司的資金數(shù)量、專業(yè)人員素質(zhì)及經(jīng)營規(guī)模的查驗，確定企業(yè)的綜合實力，從而加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。我國對物業(yè)管理公司的資質(zhì)實行分級審批(shnp)制度。物業(yè)管理公司(n s)的資質(zhì)管理共五十四頁企業(yè)資質(zhì)概念(ginin)企業(yè)資質(zhì)概念：企業(yè)資質(zhì)，主要(zhyo)是為了界定、查驗、衡量企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財力情況，包括企業(yè)的注冊資金、擁有的固定資產(chǎn)、職工人數(shù)、技術(shù)力量、經(jīng)營規(guī)模以及經(jīng)營水平等等是企業(yè)實力和規(guī)模的標志共五十四頁物業(yè)管理公司(n s)的資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級及相應(yīng)(xi

10、ngyng)標準 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房1999261號）把物業(yè)管理企業(yè)劃分為： 一級、二級、三級等三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)資質(zhì)等級一級資質(zhì)：國務(wù)院建設(shè)主管部門負責頒發(fā)、管理二級資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)主管部門三級資質(zhì)：直轄市和設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門共五十四頁關(guān)于(guny)臨時資質(zhì)關(guān)于臨時資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取臨時資質(zhì)證書，之后方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)臨時資質(zhì)證書有效期為一年有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定(pngdng)未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門將取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格共五十四頁申

11、請資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司需要提交的材料：1.企業(yè)資質(zhì)申請表2.營業(yè)執(zhí)照3.企業(yè)資質(zhì)證書正、副本4.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責人的職稱證書和勞動合同5.物業(yè)服務(wù)(fw)合同復(fù)印件6.物業(yè)管理業(yè)績材料物業(yè)管理公司(n s)的資質(zhì)等級共五十四頁物業(yè)管理公司的資質(zhì)實行年檢制度(zhd)各資質(zhì)等級物業(yè)管理公司的年檢是由相應(yīng)的審批部門具體負責的，資質(zhì)等級的年檢結(jié)果需要向社會公布。資質(zhì)審批部門不予批準的情況（申請前一年內(nèi)）：1.聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的2.將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的。3

12、.挪用專項維修資金的4.擅自改變物業(yè)管理用房用途的5.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施用途的物業(yè)管理公司(n s)的資質(zhì)共五十四頁6.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主(yzh)共同利益的7.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的8.物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的9.與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的10.不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的11.超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的12.出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的13.發(fā)生重大責任事故的物業(yè)管理公司(n s)的資質(zhì)共五十四頁物業(yè)管理企業(yè)

13、(qy)的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)(qy)的機構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機構(gòu)的類型共五十四頁物業(yè)管理公司機構(gòu)(jgu)設(shè)置原則設(shè)置(shzh)原則因事設(shè)職分工協(xié)作經(jīng)濟統(tǒng)一指揮權(quán)責對等共五十四頁物業(yè)管理公司組織機構(gòu)(jgu)類型基本(jbn)類型直線制直線職能制事業(yè)部制矩陣制共五十四頁直線(zhxin)制的組織機構(gòu)形式共五十四頁直線(zhxin)職能制組織結(jié)構(gòu)形式共五十四頁事業(yè)部制組織(zzh)結(jié)構(gòu)形式共五十四頁矩陣制的組織結(jié)構(gòu)(jigu)形式總經(jīng)理項目經(jīng)理經(jīng)營(jngyng)服務(wù)部工程部管理部財務(wù)部項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理共五十四頁物業(yè)管理處組織(zzh)架構(gòu)與職責物業(yè)管理處組織架構(gòu)與職責物業(yè)管理處的職責物

14、業(yè)管理處的架構(gòu)和運作模式(msh)管理處主任的基本素質(zhì)和能力要求共五十四頁物業(yè)管理處的職責(zhz)公共服務(wù)最基本的普惠性服務(wù)專項服務(wù)和特約服務(wù)經(jīng)營性服務(wù)社區(qū)文化活動社區(qū)共同的居住觀和行為模式協(xié)助政府進行社會綜合管理非獨立承擔(chngdn)完成總部工作任務(wù)改革試點共五十四頁物業(yè)管理處架構(gòu)(ji u)和運作模式物業(yè)管理處架構(gòu)和運作模式 管理處的架構(gòu)和運作模式一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、類型、體制和資源情況(qngkung)，同時結(jié)合所管轄物業(yè)的具體類型、性質(zhì)和管理要求決定共五十四頁一般(ybn)中小型小區(qū)管理處架構(gòu)特點架構(gòu)較精簡實行企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負責制管理處是相對獨立運作的質(zhì)量中心主任有充

15、分的權(quán)力處理管理處事務(wù)總部職能部門對管理處進行質(zhì)量檢查和資源(zyun)調(diào)配，支持管理處工作助理分管不同的事務(wù)，對主任負責共五十四頁小型(xioxng)物業(yè)管理處架構(gòu)共五十四頁大型(dxng)小區(qū)管理處架構(gòu)物業(yè)面積大、功能復(fù)雜、社會影響力大、服務(wù)對象復(fù)雜，則可成立專門的管理(gunl)服務(wù)分支機構(gòu)分公司獨立的分公司具有較大的靈活性，便于質(zhì)量監(jiān)管和制度落實分公司設(shè)經(jīng)理作為主管負責下設(shè)綜合服務(wù)中心、綜合管理部、社區(qū)文化部、財務(wù)部等，并以專項服務(wù)項目招標形式進行發(fā)包運作共五十四頁大型(dxng)小區(qū)管理處架構(gòu)共五十四頁大廈(dsh)管理處的架構(gòu)高層綜合寫字樓、商業(yè)大廈在物業(yè)特性、管理及服務(wù)對象等方面

16、與住宅小區(qū)有較大的差別主要體現(xiàn)在物業(yè)的權(quán)屬、服務(wù)對象、設(shè)備管理、經(jīng)營(jngyng)管理方面大廈管理處的架構(gòu)要根據(jù)其用途和特點設(shè)置共五十四頁管理處主任基本素質(zhì)和能力(nngl)要求基本素質(zhì)能力(nngl)要求共五十四頁基本素質(zhì)要求(yoqi)服務(wù)(fw)意識溝通技巧自我完善職業(yè)道德共五十四頁管理處主任(zhrn)能力要求學(xué)習(xux)能力專業(yè)技能員工管理能力領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)與人相處及溝通能力計劃能力組織能力協(xié)調(diào)能力控制與督導(dǎo)能力共五十四頁物業(yè)管理公司(n s)的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利(qunl)物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)共五十四頁物業(yè)管理公司(n s)的權(quán)利物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個方面：有權(quán)采取完成

17、委托任務(wù)所必須(bx)的行為有權(quán)獲得勞動報酬有權(quán)根據(jù)合同制止違背全體業(yè)主利益的行為共五十四頁物業(yè)管理公司(n s)具體權(quán)利（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際制定管理辦法（2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理（3）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理（6）有權(quán)選聘(xun pn)專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責任權(quán)力及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將專項業(yè)務(wù)承包給個人（7）可實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費共五十四頁物業(yè)管理公司(n s)的義務(wù)（1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營（2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及非業(yè)

18、主使用人監(jiān)督（3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準（4）接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)（5）至少每6個月應(yīng)向全體(qunt)業(yè)主公布一次管理費收支帳目（6）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化（7）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告（8）其他的相關(guān)義務(wù)。共五十四頁物業(yè)管理企業(yè)如何(rh)執(zhí)法？ 物業(yè)管理企業(yè)不是國家執(zhí)法機構(gòu)它只能約束業(yè)主和非業(yè)主使用人因居住活動(hu dng)而引發(fā)的一些行為物業(yè)管理企業(yè)在對業(yè)主和非業(yè)主使用人的違法行為，無權(quán)干涉和又無法追究的情況下負有向有關(guān)行政管理機關(guān)報告的義務(wù)負有協(xié)助采取相應(yīng)措施制止或追究的義務(wù)共五十四頁本章(bn zhn)要點物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和程序(chngx)設(shè)立的條件資質(zhì)條件設(shè)立的程序物業(yè)管理處的組織架構(gòu)與職責架構(gòu)和運作模式職責物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利、義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置設(shè)置的原則機構(gòu)的類型物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和類型概念、類型共五十四頁第2章完了！共五十四頁內(nèi)容摘要物業(yè)管理。第二章 物業(yè)管理公司。本 章 講 授。物 業(yè) 管 理