CBD超高層項(xiàng)目建議書131P課件

1、福州CBD超高層項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目背景與基地分析宏觀背景基地背景SWOT分析目標(biāo)客戶定位 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目類比案例參考 項(xiàng)目開發(fā)思路宏觀經(jīng)濟(jì)背景福州地區(qū)經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率趨于平穩(wěn)。能夠?yàn)楦餍懈鳂I(yè)的發(fā)展提供良好的土壤。房地產(chǎn)投資量大，投資周期較長(zhǎng)，投資收益與區(qū)位的發(fā)展息息相關(guān)。因此地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響尤為巨大。自05年后福州人均GDP出現(xiàn)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP達(dá)到4000-8000美元的時(shí)候，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。福州市房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段（人均GDP5538.7美元），房地產(chǎn)發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好福州市人均可支配收入保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，20

2、09年人均可支配收入為20289元，同比增長(zhǎng)9.1%。2009年福州人均可支配收入達(dá)到20289元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)福建省平均水平（2009福建人均可支配收入19557元）。人口發(fā)展的趨勢(shì)具有長(zhǎng)期性而且趨 勢(shì)形成后難以逆轉(zhuǎn)，福州市常住人口已進(jìn)入低增長(zhǎng)時(shí)期。2009年福州常住人口687萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)0.5%，增幅比上年降低50%。常住人口增長(zhǎng)率已出現(xiàn)下降趨勢(shì)，人口趨于穩(wěn)定?；貤l件分析土地面積：18820平方米（合28.23畝）土地用途：商服（商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)）用地容積率：6.5商業(yè)形式：商業(yè)形式應(yīng)為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在20000平方米以下建筑密度：33%綠地率：20%建筑高度：200米以下公

3、共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施：臨地塊交通出入口須設(shè)置門衛(wèi)收發(fā)室（15平方米）出讓年限：商服用地40年市政道路交通南江濱融僑水鄉(xiāng)別墅群地塊南側(cè)閩江公園地塊南側(cè)江濱西大道從南江濱高層俯瞰B6地塊地塊西側(cè)建筑群地塊內(nèi)部現(xiàn)狀土地面積：14417平方米（合21.63畝），土地用途：商服（商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)）用地，容積率：8.5，商業(yè)形式：商業(yè)形式應(yīng)為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在15000平方米以下，建筑密度：33%，綠地率：20%，建筑高度：300米以下B7地塊土地面積：12894平方米（合19.34畝），土地用途：商服（商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)）用地，容積率：8.5，商業(yè)形式：商業(yè)形式應(yīng)為集中式商業(yè)，商業(yè)面積

4、控制在10000平方米左右，建筑密度：25%，綠地率：20%，建筑高度：250米以下 B9地塊土地面積：25399平方米（合38.1畝），土地用途：B8商住（商業(yè)、住宅）用地，B10商住（商業(yè)、兼容商務(wù)辦公、住宅）容積率：B85.5，B104.8，商業(yè)形式：商業(yè)形式應(yīng)為集中式商業(yè)，商業(yè)面積控制在10000平方米以下，建筑密度：25%，綠地率：25%，建筑高度：B8180米，B10150米， B8、B10整體出讓地塊周邊地塊信息從數(shù)據(jù)中不難看出，周邊四地塊均為商服用地和商住用地。未來(lái)此區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大，因此在業(yè)態(tài)上要注意做到差異化定位。此區(qū)域未來(lái)超高層建筑密集，建筑外立面及內(nèi)部功能設(shè)計(jì)要突出自身

5、特色。商務(wù)辦公、酒店和商業(yè)的功能盡量做到互補(bǔ)，以滿足客戶多方面需求，抓住一切潛在客戶。福州商業(yè)特征：福州商業(yè)開始從“量”的增長(zhǎng)向“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變：傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)飽和，需要有新的商業(yè)形式才能得到消費(fèi)者的認(rèn)可，可能使項(xiàng)目擁有足夠的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；從“單點(diǎn)核心”向“多點(diǎn)并存”發(fā)展：隨著城市東擴(kuò)南移的城市戰(zhàn)略發(fā)展，福州商業(yè)開始從單一的東街口、臺(tái)江商圈，向金山、城門、東福州、五四北、工業(yè)路開發(fā)外延發(fā)展；“無(wú)規(guī)劃”向“整體定位經(jīng)營(yíng)”發(fā)展，主題式商業(yè)是發(fā)展方向：隨著商業(yè)的飽和與增量的增加，只有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)才能夠得到更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，良好的定位、經(jīng)營(yíng)管理將使福州商業(yè)出現(xiàn)洗牌淘汰大局面；城市商業(yè)將逐漸形成自身的社會(huì)功能與定位

6、：城市的不斷擴(kuò)張，政府對(duì)于城市各個(gè)區(qū)域均有戰(zhàn)略規(guī)劃與功能定位。無(wú)差異、不考慮社會(huì)分區(qū)功能的商業(yè)將很難再這個(gè)市場(chǎng)生存，符合所處區(qū)域的城市規(guī)劃定位才能得到更好的發(fā)展。主題式商業(yè)或擁有良好差異化經(jīng)營(yíng)的商業(yè)將擁有良好的市場(chǎng)發(fā)展點(diǎn)項(xiàng)目處于江濱西大道，該區(qū)域被地產(chǎn)人士稱為“福州西區(qū)”。西區(qū)概況：西區(qū)指西二環(huán)從江濱大道至西洪路路段以西至大儒世家這個(gè)區(qū)域。西區(qū)處于福州江濱西大道緊鄰江濱公園，是鼓樓區(qū)最集中的居住區(qū)和教育區(qū)，周邊有福大、閩江大學(xué)等院校，同事周邊有碧水園、世紀(jì)佳緣、江岸名都等小區(qū)，但周邊的商業(yè)配套相對(duì)缺乏。從地圖上可見(jiàn)在工業(yè)路與上浦路以西就擁有居住社區(qū)20多個(gè)，整個(gè)西區(qū)的居住社區(qū)達(dá)60多個(gè)，是福州

7、最大的居住區(qū)。項(xiàng)目處于成熟居住區(qū)之內(nèi)，滿足居住者的生活需求可以稱為項(xiàng)目的一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)。福州城市總體規(guī)劃（2009-2020） 中心城區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)椤皷|擴(kuò)、南進(jìn)”。采取“結(jié)構(gòu)開放、軸向發(fā)展、核心多極、服務(wù)沿江、工業(yè)沿海、生態(tài)滲透”的空間發(fā)展策略，形成“一區(qū)三軸八新城”的空間布局結(jié)構(gòu)：“一區(qū)”：即一個(gè)中心區(qū)（三環(huán)以內(nèi)區(qū)域），主要承擔(dān)市級(jí)行政、文化、商貿(mào)服務(wù)等中心職能，強(qiáng)化八一七中軸線和閩江軸線兩條公共設(shè)施服務(wù)帶，以及北江濱商務(wù)中心、鰲峰洲金融街、會(huì)展島等六個(gè)公建中心。地塊處于北濱江商務(wù)中心規(guī)劃區(qū)福州城市總體規(guī)劃（2019-2020）綱要編制成果的報(bào)告。閩江北岸尤溪洲大橋金山大橋區(qū)域規(guī)劃為商務(wù)

8、、文化娛樂(lè)、高尚居住功能，形成閩江西段公建區(qū)。閩江沿線老城區(qū)則重點(diǎn)改造提升以臺(tái)江碼頭為中心的傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)、煙臺(tái)山公園為中心的歷史風(fēng)貌區(qū)及泛船浦教堂為中心的傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)，結(jié)合臺(tái)江碼頭改造、煙臺(tái)山公園建設(shè)及泛船浦教堂整飾的契機(jī)，充分利用三片區(qū)現(xiàn)有的歷史文化景觀資源，整合各片區(qū)用地功能，形成集旅游、文化娛樂(lè)、商業(yè)為一體的濱江休閑區(qū)，打造閩江沿線景觀亮點(diǎn)區(qū)。從區(qū)域的城市功能規(guī)劃與周邊的休閑資源而言，休閑商業(yè)可以是項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)之一項(xiàng)目SWOT分析S:優(yōu)勢(shì)閩江邊，毗鄰江濱大道，交通便利，可達(dá)性強(qiáng)超高層項(xiàng)目可迅速成為區(qū)域標(biāo)桿形象SOHO概念商住兩用，可吸引不同層面消費(fèi)者以小戶型為主快速銷售達(dá)到回籠資金的目的

9、綜合體各功能之間相互促進(jìn)提升整體價(jià)值，達(dá)到吸引人氣的目的。T:威脅目前福建在建寫字樓數(shù)量眾多，未來(lái)嚴(yán)重供過(guò)于求政府已出讓大量臨江綜合體性質(zhì)地塊，未來(lái)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)W:劣勢(shì)不屬于任何傳統(tǒng)商圈范圍，距離最近的寶龍商業(yè)圈已形成成熟商業(yè)氛圍并非處于十字路口，未來(lái)高層建筑云集，項(xiàng)目昭示性不夠O:機(jī)會(huì)項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)商業(yè)供應(yīng)體量大，可迅速形成新的商業(yè)圈目前以SOHO概念面市的綜合體項(xiàng)目為數(shù)不多，且SOHO概念推廣不夠，本項(xiàng)目可做足概念功課，填補(bǔ)市場(chǎng)空白新聞2019年新國(guó)十條頒布，號(hào)稱史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控，“不單單是自住需求者，二次置業(yè)者以及投資需求者也都在觀望”，投資房產(chǎn)的需求只是暫時(shí)被抑制，“新政影

10、響之下，樓市的自住需求比例明顯上升，但投資需求并未斷絕”。正因此，投資客的視線從未離開過(guò)樓市。據(jù)了解，新政之后，福州樓盤主推中小戶的樓盤，幾乎場(chǎng)場(chǎng)熱銷。對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，中小戶型，總價(jià)適宜貸款額度不高，是非常好的投資產(chǎn)品，再加開發(fā)商的優(yōu)惠政策，“80%的自住購(gòu)房者，再加20%的投資需求以及改善性需求購(gòu)房者，制造了一場(chǎng)場(chǎng)熱銷的局面”。海西國(guó)策的制定，福州城市建設(shè)快馬加鞭，城區(qū)正發(fā)生著日新月異的變化。從沿海其他先“進(jìn)城市來(lái)看，城市建設(shè)的變化給樓市帶來(lái)的是全面上升的空間”，正因此，福州樓市越來(lái)越被看好。繼萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)后，保利亦拿下二化地塊，正式入榕，外來(lái)大鱷的進(jìn)駐更讓人看到福州樓市的前景。“投資客

11、們看好商業(yè)地產(chǎn)，是2019年最大的樓市投資轉(zhuǎn)向。”與往年不同，2019年樓市的投資客紛紛“轉(zhuǎn)住改商”，與調(diào)控不無(wú)關(guān)系?！敖衲甑臉鞘协h(huán)境大為不同，樓市新政調(diào)控以控制住宅價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)為主，二三套房貸的設(shè)限門檻，讓人們的目光轉(zhuǎn)移商業(yè)陣地。 摘自福州房地產(chǎn)網(wǎng)客戶定位我們的客戶在哪里？C1：投資客C2：私營(yíng)企業(yè)主、在外打拼的生意人（地產(chǎn)、能源等）C3：福州籍海外人士（僑胞+海外奮斗者）市中心高漲的房?jī)r(jià)，令許多剛性需求客戶望而卻步。而城市的快速發(fā)展建設(shè)給投資客帶來(lái)了強(qiáng)大的信心，加上宏觀調(diào)控對(duì)于住宅市場(chǎng)的影響，多數(shù)投資客已經(jīng)輾轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。以投資客為主，少量自主需求客戶客戶定位C2：私營(yíng)企業(yè)主、在外打拼的生意

12、人（地產(chǎn)、能源等）他們很富有，但忌諱別人說(shuō)他們沒(méi)品位文化感更是必須中的必需對(duì)生活質(zhì)量的苛求讓許多樓盤經(jīng)不起他們的挑剔對(duì)家的溫馨，環(huán)境的好壞，鄰居的身份都有較高的要求成長(zhǎng)到塔尖的他們，需要?jiǎng)e人賦予他們尊貴的虛榮，讓他們覺(jué)得自己的目前狀況，登峰造極不可限量C1：投資客（主力客戶）以不動(dòng)產(chǎn)投資為目的，期望通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)達(dá)到保值和增值的目的客戶定位C3：福州籍海外僑胞C3：福州籍外海外奮斗者過(guò)上與國(guó)外匹敵的居住生活，考究品質(zhì)在乎他們的圈子和鄰居隱隱上等人情節(jié)作祟都市生活的便利特區(qū)衣錦還鄉(xiāng)也是他們的內(nèi)心永恒的夢(mèng)想辛苦為了誰(shuí)為了什么？家人+自己的下半生+犒賞生活在外不管多辛苦，回家就得體面一點(diǎn)，落葉歸根衣

13、錦還鄉(xiāng)是他們內(nèi)心永恒的夢(mèng)想急需要痛苦后的虛榮填補(bǔ)，爆發(fā)積壓多年的自尊和享受要面子，雖然沒(méi)有社會(huì)身份和地位，也要在財(cái)富上彰顯一番 項(xiàng)目背景與基地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析潛在供應(yīng)分析各物業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)況 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目類比案例參考 項(xiàng)目開發(fā)思路2009年至2019年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)2009年福州樓市在積累2019年的購(gòu)買力、2009年提振經(jīng)濟(jì)的刺激下，由逐漸回暖一直走向瘋狂，從第二季度開始銷售套數(shù)急升，到年底白熱化，量?jī)r(jià)齊升，度過(guò)了熱鬧的一年。2019年正是由于受2009年的慣性影響，房地產(chǎn)開發(fā)熱情極高，土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工等呈現(xiàn)較大增長(zhǎng)，尤其凸顯在上半年。 1-9月，福州

14、市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467億元，同比增長(zhǎng)98.2%，新開工面積797.45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.28倍，而上半年的新開工面積同比去年甚至增長(zhǎng)2.48倍之多。僅上半年福州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地就達(dá)184.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.8倍，土地出讓金額147.65億元，同比增長(zhǎng)3.65倍。上半年福州商品房銷售和價(jià)格仍然持續(xù)高位，但是持續(xù)加大的宏觀調(diào)控和輪番房產(chǎn)新政改變了市場(chǎng)預(yù)期，福州商品房銷量波動(dòng)較大、房?jī)r(jià)滯漲，尤其是住宅商品房。 2019年福州商品房均價(jià)自7月份達(dá)到頂峰11828元/之后，呈現(xiàn)逐月環(huán)比微跌。無(wú)論是銷售面積還是銷售套數(shù)都比去年同期減少四成左右。在新一輪的新政組合拳下，住宅市場(chǎng)

15、一番冷清，大量投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，反而刺激了福州商業(yè)地產(chǎn)的需求，福州商業(yè)地產(chǎn)一時(shí)間被炒得火熱，寫字樓市場(chǎng)尤甚，一時(shí)間寫字樓的租售供不應(yīng)求。 上半年非住宅占商品房銷售總套數(shù)的49%，比去年同期21%提高了27個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積占比從去年同期的14%上升至29%，提高15個(gè)百分點(diǎn)。 5-10月,商業(yè)地產(chǎn)成交量比去年同期相比上漲10%,價(jià)格總體上漲20%，其中，老城區(qū)商鋪售價(jià)平均漲幅達(dá)到15%20%，寫字樓漲了20%。新城區(qū)商鋪平均售價(jià)漲了15%。潛在供應(yīng)分析 2009年福州市共成功出讓30幅地塊，總面積1676.96畝，是近三年來(lái)福州出讓土地最多的一年。全年拍出的30幅地塊中，純居住用地僅1幅，

16、商業(yè)住宅用地15幅，商業(yè)金融和辦公用地10幅，其余4幅為工業(yè)和其他用地，2009年土地供應(yīng)以商業(yè)用地為主。 2009年福州的土地供應(yīng)集中于下半年，09年下半年出讓的土地最快也要今年年初才能上市，而從目前截止12月初的福州新推項(xiàng)目來(lái)看，09年大量的商服用地尚未推出市場(chǎng)。 2009年12月-2019年11月期間出讓土地64宗，商服用地和商住用地超過(guò)40宗，其中包含商務(wù)辦公功能的商服用地27宗，占出讓宗地總量42.2%，其中臨江的商服商務(wù)用地22塊，占商務(wù)辦公功能的商服用地的81.5%。粗略保守估計(jì)2019年的土地供應(yīng)中將有超過(guò)250萬(wàn)平米的商務(wù)寫字樓供應(yīng)量。未來(lái)五年內(nèi)，至少將有30個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（

17、含城市綜合體）連接上馬，在市場(chǎng)扎堆亮相。 由以上資料可得出，2009年到2019年商服用地的大量供應(yīng)，福州商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)，未來(lái)幾年內(nèi)福州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量可能超過(guò)500萬(wàn)平米。這一龐大的數(shù)據(jù)無(wú)疑將考驗(yàn)著福州這個(gè)中心城區(qū)僅有200多萬(wàn)人口的中型城市的市場(chǎng)消化能力。 福州現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否能支撐福州的商業(yè)地產(chǎn)如此密集的開發(fā)？對(duì)于一座城市來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)總量以及未來(lái)發(fā)展空間決定了寫字樓經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總量和未來(lái)空間。？福州年內(nèi)部分商服用地出讓示意圖09年全國(guó)八大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與商務(wù)寫字樓市場(chǎng)對(duì)位分析深圳生產(chǎn)總值8201.23億元人均生產(chǎn)總值13581美元常住人口891.23萬(wàn)人商品房銷售6493

18、974平米 寫字樓銷售22.42萬(wàn)平米 上海生產(chǎn)總值14900.93億元人均生產(chǎn)總值11641美元常住人口1921.32萬(wàn)人商品房銷售3372.45萬(wàn)平米寫字樓銷售183.08萬(wàn)平米廣州生產(chǎn)總值9112.76億元人均生產(chǎn)總值13236美元常住人口1033.45萬(wàn)人商品房銷售375.42萬(wàn)平米寫字樓銷售35.66萬(wàn)平米第一梯隊(duì) 09年人均GDP超過(guò)11000美金的一線城市寫字樓的年消耗量一般在20-40萬(wàn)平米間，而上海作為中國(guó)的金融中心，寫字樓的需求遠(yuǎn)大于深圳廣州也屬正常。寧波生產(chǎn)總值4214.6億元人均生產(chǎn)總值10833美元戶籍人口571萬(wàn)商品房銷售815.2萬(wàn)平米寫字樓銷量65萬(wàn)平米杭州生產(chǎn)

19、總值5098.66億元人均生產(chǎn)總值9292美元常住人口達(dá)810萬(wàn)人商品房銷售1441.18萬(wàn)平米寫字樓銷售64萬(wàn)平米第二梯隊(duì) 人均GDP在一萬(wàn)美金左右的城市寫字樓年銷量在65萬(wàn)平米大約在左右。其中杭州的寫字樓(公寓)市場(chǎng)其中公寓類項(xiàng)目總成交面積占到了整個(gè)寫字樓(公寓)市場(chǎng)總成交量的83%。09年杭州寫字樓市場(chǎng)面市銷售的項(xiàng)目中，90%左右都是公寓類產(chǎn)品，如華豐板塊的怡樂(lè)銀座，濱江的柏悅軒、風(fēng)尚藍(lán)灣和金龍錢江moho等。此類商品面積較小(100方以內(nèi))，總價(jià)低容易成交并且商住兩用。相對(duì)于公寓類產(chǎn)品的大熱，杭州純寫字樓市場(chǎng)2009年表現(xiàn)依然平淡。 第三梯隊(duì)武漢生產(chǎn)總值4560.62億元人均生產(chǎn)總值7

20、000美元常住人口910萬(wàn)人商品房銷售1086.99萬(wàn)平米寫字樓銷售16.6萬(wàn)方成都生產(chǎn)總值4502.6億元人均生產(chǎn)總值5252美元常住人口1286.6萬(wàn)人商品房銷售2693.1萬(wàn)平米寫字樓銷售97萬(wàn)平米長(zhǎng)春生產(chǎn)總值2848.6億元人均生產(chǎn)總值5667美元戶籍人口756.5萬(wàn)人商品房銷售715.7萬(wàn)平米寫字樓銷量2.8萬(wàn)平方米 人均GDP5000-7000美金的城市寫字樓的年消耗量差異較大，主要是因?yàn)樵谶@一類城市中，對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值做主力貢獻(xiàn)的主力產(chǎn)業(yè)不一，有工業(yè)型、第三產(chǎn)業(yè)型等等多種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。武漢和長(zhǎng)春屬于傳統(tǒng)的工業(yè)城市，特別是寫字樓的主要客群第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限。而長(zhǎng)春的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展又遠(yuǎn)落后

21、于武漢，因此寫字樓市場(chǎng)缺乏支撐市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力。成都是世界500強(qiáng)企業(yè)入駐最多的西部城市，為中國(guó)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)最重要的市場(chǎng)之一和西部商務(wù)龍頭城市，舉世矚目的西博會(huì)連續(xù)幾年以這座城市為主場(chǎng)，為寫字樓經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)勁的動(dòng)力。除了成都商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境，還有內(nèi)因是成都的寫字樓目前正處于全面升級(jí)換代的節(jié)點(diǎn)上。 隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，住宅投機(jī)受到抑制，商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來(lái)全面突破的機(jī)會(huì)。在海西建設(shè)的大背景下，城市擴(kuò)容，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大機(jī)遇是很好的。“經(jīng)濟(jì)好，意味著更多人要消費(fèi)、要辦公，這些都是商業(yè)地產(chǎn)的空間?！蹦壳?，在福州調(diào)整發(fā)展的這幾年，商業(yè)地產(chǎn)已明顯不夠用了。以寫字樓為例，目前需求比較大的是辦公和酒

22、店物業(yè)，目前在福州已是一房難求，租金上漲偏快。僅僅一個(gè)五四路的老CBD已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。福州政府也在規(guī)劃尋求多中心發(fā)展策略，其中包括閩江北岸CBD區(qū)的動(dòng)建、海峽金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)等。 然而，在目前商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不大的福州，不建商業(yè)地產(chǎn)不夠用，一建就過(guò)剩，犯了矯枉過(guò)正的錯(cuò)誤，歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)幾起。 通過(guò)以上我們對(duì)福州在建大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，又不禁為福州商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的健康發(fā)展擔(dān)憂。當(dāng)越來(lái)越多人去爭(zhēng)奪商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕時(shí)，我們更應(yīng)該保持理性，不盲目扎堆！規(guī)模用地面積952畝，總建面39.4萬(wàn)平米，地上總建面325485平米規(guī)劃參數(shù)地下機(jī)動(dòng)車位800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位2500個(gè) 。五星級(jí)酒店總建面4.39萬(wàn)，

23、 商務(wù)酒店0.73萬(wàn)，室內(nèi)步行街總建面為3.69萬(wàn) ，甲級(jí)5A寫字樓3.35萬(wàn)，soho辦公9.55萬(wàn)，其他大商業(yè)主體33.18萬(wàn)產(chǎn)品定位福州未來(lái)發(fā)展的金融中心，閩江北超大城市綜合體，包括六星級(jí)酒店、甲級(jí)5A寫字樓、SOHO辦公、時(shí)尚步行街、高檔購(gòu)物中心、大型娛樂(lè)中心等，以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、展示等業(yè)態(tài)組合定位。戶型面積40-60精裝soho價(jià)格均價(jià)17000元/優(yōu)劣分析 萬(wàn)達(dá)依靠自己的強(qiáng)勢(shì)品牌效應(yīng)成功招商了一批一線城市入駐福州，這一點(diǎn)對(duì)他們的其他店鋪銷售和soho銷售有巨大牽引力。同時(shí)萬(wàn)達(dá)對(duì)寫字樓的定位非常成功，弱化中高端辦公，而是主要以40-60商住兩用的soho產(chǎn)品攻擊市場(chǎng)空白，非常

24、契合市場(chǎng)上大部分投資者和成長(zhǎng)型中小企業(yè)的需求。金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)典型在售寫字樓項(xiàng)目分析規(guī)?？傉嫉?42畝，建筑面積約50萬(wàn)平米。其中，商業(yè)9%，寫字樓10%，酒店13%，住宅46%，地下22%規(guī)劃參數(shù)都市綜合體（住宅、酒店、寫字樓），容積率7.6，產(chǎn)品定位超高層住宅、超高層綜合體戶型面積目前在售住宅面積為248-260左右大戶型價(jià)格住宅2.9萬(wàn)元/平米（1-2樓特價(jià)1.5萬(wàn)元/平米）寫字樓2.7-3萬(wàn)元/平米優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：1、超高層建筑，福州標(biāo)志性建筑2、業(yè)態(tài)豐富，車位比充足3、位于成熟地段，市政配套完善劣勢(shì)：1、公攤高達(dá)40%，使用率極低2、部分戶型采光不夠，影響銷售世茂天城規(guī)?？偨?8843

25、.63規(guī)劃參數(shù)總層高31層，公攤33%，停車面積近4000產(chǎn)品定位高層，產(chǎn)品定位為鼓樓區(qū)的高端寫字樓，東街商圈的商務(wù)地標(biāo)戶型面積面積分割74，101.57，174，201，整層1135.46價(jià)格現(xiàn)價(jià)兩萬(wàn)八左右優(yōu)劣分析 大堂部分五星級(jí)裝修，提升項(xiàng)目形象。采用了中空l(shuí)ow-e玻璃燈一部分高科技節(jié)能設(shè)施。 項(xiàng)目形象與定位混亂，名為青年廣場(chǎng)，廣告打的是吸引創(chuàng)業(yè)初期的成長(zhǎng)型小企業(yè)，但是實(shí)質(zhì)卻是針對(duì)有實(shí)力的企業(yè)公司所打造，寫字樓面積多為177-200的，70多平米的相對(duì)較少，給目標(biāo)客戶造成誤導(dǎo)。中庚青年廣場(chǎng)規(guī)模四棟超高層建筑、總建筑面積25萬(wàn)平米規(guī)劃參數(shù)容積率：7.19 機(jī)動(dòng)車位約1100個(gè)產(chǎn)品定位三棟4

26、6層住宅、一棟40層寫字樓組成，共8層集中商業(yè)。戶型面積37-185平米，寫字樓只租不售價(jià)格均價(jià)25000元/平米，寫字樓租金約150元/平米/月優(yōu)劣分析 項(xiàng)目占據(jù)五四路核心區(qū)域，擁有無(wú)與倫比的地理位置。地下四層車庫(kù)，總計(jì)1100余個(gè)，車位配比相對(duì)較高，很好的解決了五四路傳統(tǒng)商圈車位不足的缺陷。項(xiàng)目采用高速電梯和智能化系統(tǒng)，運(yùn)用高科技，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 住宅方面，戶型面積跨度較大，定位不明確。且購(gòu)買如37平米的小戶型，就不一定能夠有車位配備，影響整體品質(zhì)。恒力城 福州寫字樓在設(shè)計(jì)上，多采取5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)化嚴(yán)重。在所調(diào)研項(xiàng)目中，僅有恒力金融中心引入生態(tài)概念，整體設(shè)計(jì)理念有待提升。規(guī)模規(guī)劃29棟3

27、2-42層的沿江高層，一期（A區(qū)）五棟32層，建面約10萬(wàn)平米，一期占地40多畝規(guī)劃參數(shù)容積率：2.83 總戶數(shù)：480車位比：1：2 雙層地下停車場(chǎng)產(chǎn)品定位超高層江景豪宅、新古典主義風(fēng)格建筑戶型面積165-300平米大戶型價(jià)格均價(jià)19000元/平米，最低價(jià)14000元/平米（四層特價(jià)）優(yōu)劣分析 項(xiàng)目實(shí)際為水郡花都系列產(chǎn)品的最后部分，沿江地塊規(guī)劃29棟32-42層的超高層豪宅。項(xiàng)目以U型布局面向閩江半圍合而成，實(shí)現(xiàn)“戶戶望江、家家有景”的理念。首層架空，提升了低層住戶的居住品質(zhì)。社區(qū)內(nèi)設(shè)大面積高級(jí)會(huì)所，擁有室內(nèi)恒溫和室外雙泳池。每棟建筑入口均設(shè)10米挑高大堂，強(qiáng)化豪宅品質(zhì)感。由于面積較大，導(dǎo)致

28、單套總價(jià)較高。典型在售高檔項(xiàng)目分析融僑外灘規(guī)?？傉嫉?4.17畝，5棟高層住宅規(guī)劃參數(shù)綠化率25 容積率2.8產(chǎn)品定位高層，泰式住宅，萬(wàn)寶商圈城市復(fù)合社區(qū)戶型面積65-94平米價(jià)格均價(jià)19000左右優(yōu)劣分析 新古典主義建筑風(fēng)格，全泰式風(fēng)情園林。6米挑高空中花園，增加室內(nèi)生機(jī)。在戶型設(shè)計(jì)上，利用雙層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)成小復(fù)式，宣傳概念為創(chuàng)新小復(fù)式。有運(yùn)用手機(jī)一卡通、同層排水系統(tǒng)、雙向流新風(fēng)系統(tǒng)等科技。營(yíng)銷小技巧上，設(shè)計(jì)了一個(gè)吃喝玩樂(lè)大搜街地圖，可作小工具使用。 主要不足在于項(xiàng)目自身缺乏一定的生活商業(yè)配套。正榮潤(rùn)城規(guī)模占地面積21000平米，建筑面積78418平米規(guī)劃參數(shù)容積率3.0 綠化率29 車位358

29、個(gè)產(chǎn)品定位市中心區(qū)科技豪宅戶型面積208-605平米價(jià)格均價(jià)26000優(yōu)劣分析 該項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)五一路與津泰路交叉口，具有絕佳的地理位置，因此打造成了市中心區(qū)的豪宅項(xiàng)目。地理位置是其主要賣點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目運(yùn)用了外墻保溫隔熱一體板、鋁合金鍍膜中空玻璃等優(yōu)良建材，溫泉入戶、園林水景和商業(yè)街亦打造的頗具特色和品質(zhì)感。 由于面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高。2019年開盤項(xiàng)目，到目前位置，將近三年尚未銷售完全部226套房源。陽(yáng)光白金瀚宮規(guī)模占地4.4萬(wàn)平米，建筑面積45萬(wàn)平米規(guī)劃參數(shù)容積率10.3，總戶數(shù)700，車位110產(chǎn)品定位30層，1-3層商業(yè)，3層以上為小戶型公寓戶型面積20-80平米價(jià)格起價(jià)2萬(wàn)/平米，物業(yè)

30、1.9元/平米優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：1、位于五四路繁華地段2、小戶型總價(jià)低3、戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔實(shí)用劣勢(shì)：1、部分戶型形狀不規(guī)則，不易擺放家具2、公攤面積大，導(dǎo)致小戶型更小翰城國(guó)際規(guī)模建筑面積28000平米規(guī)劃參數(shù)綠化率35 容積率3.4產(chǎn)品定位超高層，定位為南江濱地標(biāo)型稀缺江景大平層豪宅戶型面積145-500平米優(yōu)劣分析 戶型設(shè)計(jì)、建筑用材、園林規(guī)劃以及科技運(yùn)用上都體現(xiàn)了豪宅應(yīng)有的品質(zhì)。五重陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加了觀景面。外立面色彩經(jīng)過(guò)修改后更顯沉穩(wěn)。 總統(tǒng)套房在空間尺度上，各部分都顯得較為闊綽。但廚房空間略顯小，入戶門空間略顯局促。凱旋楓丹規(guī)模占地36998，總建面12萬(wàn) 規(guī)劃參數(shù)容積率2.5，車位比1：1，8

31、00個(gè)車位，綠化率35%產(chǎn)品定位定位為市中心的公園豪宅，6幢18-31層 高層戶型面積139-182平米的三房半和四房半價(jià)格起價(jià)1.4萬(wàn)/，目前均價(jià)1.9萬(wàn)優(yōu)劣分析 在寸土寸金的市中心，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了8000的中央公園，增添該項(xiàng)目豪宅的含金量。戶型上考慮了雙入戶設(shè)計(jì)、雙主臥，以及足夠大的衣帽間等細(xì)節(jié)，真正考慮豪宅的居住習(xí)慣。 在銷售過(guò)半的情況下還尚未開放樣板間，此舉缺少大牌開發(fā)商的豪宅氣魄。融僑國(guó)際公館規(guī)模占地108畝，總建面27萬(wàn)平米規(guī)劃參數(shù)容積率2.5，車位比1：1產(chǎn)品定位13棟高層戶型面積98復(fù)式，95三房，141-190 三房，188-260四房，380五房?jī)r(jià)格一期均價(jià)1.5萬(wàn)，二期開

32、盤均價(jià)1.8萬(wàn)優(yōu)劣分析 最大化利用江景資源，建筑設(shè)計(jì)成Z字形，既可以做到戶戶南北通透，又能戶戶觀江景。一梯一戶的豪華設(shè)計(jì)契合目標(biāo)客戶群心理，同時(shí)建筑設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)又使得公攤比一般高層較小。戶型贈(zèng)送較多，每一戶型都至少有一個(gè)完整方正的房間贈(zèng)送。在福州較早運(yùn)用多種環(huán)保節(jié)能科技，廣告中的低碳形象較好。 多個(gè)戶型的衛(wèi)生間在戶型中部，尤其對(duì)豪宅來(lái)說(shuō)風(fēng)水不好。大戶型的衣帽間普遍考慮不夠。世歐上江城規(guī)模占地面積15180平米，建筑面積36432平米規(guī)劃參數(shù)容積率2.4，總戶數(shù)308，車位比1：1產(chǎn)品定位3棟高層建筑，1#樓1層架空及商業(yè)，2-17層為酒店式公寓（居住建筑），地下一層為非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)及設(shè)備用房；2

33、、3#樓均為1層架空、2-32層住宅，地下一層為機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房戶型面積主力戶型120160三房至四房 價(jià)格起價(jià)2萬(wàn)/平米優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：1、濱江物業(yè)，擁有一線江景資源2、交通便利，北江濱中央商務(wù)區(qū)絕版成熟地段3、擁有寶龍、萬(wàn)象城等成熟配套劣勢(shì)：1、周邊環(huán)境嘈雜2、項(xiàng)目營(yíng)銷包裝有所欠缺永興酈江 目前福州市場(chǎng)上的高檔豪宅建筑立面風(fēng)格上有向公建外立面靠攏的潮流，從融僑國(guó)際公館的ARTDECO風(fēng)格以及世歐上江城的大面積玻璃幕墻，豪宅外立面的公建做法似乎在福州接受度較高。福州一年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲迅猛，尤其反映在高檔住宅，基本在2.5-3萬(wàn)的高價(jià)位，且戶型面積偏大，總價(jià)較高。項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)開盤時(shí)間戶型面積()

34、預(yù)計(jì)均價(jià)（元/）產(chǎn)品特點(diǎn)倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2019年3-5月SOHO：40-60商鋪：112酒店式公寓：80-120住宅：70-130未知65萬(wàn)平米的大型城市綜合體，集寫字樓、購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、商務(wù)酒店、SOHO辦公、步行街、酒店式公寓七大業(yè)態(tài)于一體。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于其萬(wàn)達(dá)的品牌形象和大規(guī)模。銷售上，嚴(yán)格控制投資客購(gòu)買商鋪，為后期營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍做好準(zhǔn)備。君臨盛世茶亭今年年底SOHO面積46-135平米20000-25000項(xiàng)目共分九個(gè)地塊，1-7地塊以店鋪式小型商業(yè)，8-9地塊為大型商業(yè)、SOHO、高檔住宅。商鋪特色為大面寬（4米）小進(jìn)深（5.6米）。SOHO產(chǎn)品原為酒店式公寓，后改為SOHO。恒

35、力金融中心 預(yù)計(jì)明年年初整層或分割出售未知恒力金融中心占地約6000平米，總建面5萬(wàn)平米。一至五層為商業(yè)部分，層高4.5-5米；6至25層為寫字樓，層高3.8米。入口大堂為13米大面寬。項(xiàng)目將綠色陽(yáng)光引入室內(nèi)，同時(shí)設(shè)置空中花園，營(yíng)造生態(tài)商務(wù)空間。項(xiàng)目頂層，設(shè)置露天四季廳，將休閑、綠化引入屋面，亦可實(shí)現(xiàn)聚會(huì)、接待、展示三大功能。即將入市樓盤分析福州商業(yè)分布 隨著大福州戰(zhàn)略的演進(jìn)、城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，五四北新區(qū)、金山新區(qū)、鼓山新區(qū)等大型新城區(qū)都已日漸成熟。新商圈呼之欲出，老商圈不斷盤整發(fā)展。新老商圈的裂變正在進(jìn)行！現(xiàn)階段形成了三個(gè)市級(jí)商圈（東街口商圈、五一商圈、臺(tái)江商圈）、一個(gè)副市級(jí)商圈（寶龍萬(wàn)象商

36、圈）與二個(gè)區(qū)域級(jí)商圈（火車站商圈、東福州商圈），還有金山、倉(cāng)山兩個(gè)集中商業(yè)區(qū)。隨著萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐福州，金融街萬(wàn)達(dá)即將開業(yè)，而倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)亦即將開始銷售，未來(lái)可能形成小型集中商業(yè)區(qū)。 地塊靠近寶龍商圈和臺(tái)江商圈緊鄰業(yè)態(tài)的兩大商圈，整體業(yè)態(tài)豐富。但檔次感有所欠缺，缺乏主題鮮明的業(yè)態(tài)組合。寶龍商圈分析業(yè)態(tài)：以兩大購(gòu)物中心為主，百貨商場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、服裝服飾專賣 店、品牌餐飲店為主；定位：主要以中低檔消費(fèi)為主；消費(fèi)群體：追求時(shí)尚個(gè)性的年輕人、學(xué)生群體、工薪階層、家庭群體；優(yōu)勢(shì)：福州新興商圈、交通便利、停車方便、業(yè)態(tài)較豐富、 客流量大；劣勢(shì)：經(jīng)營(yíng)模式主要以銷售物業(yè)為主、大量的人流尚未轉(zhuǎn)化為購(gòu)買 力、整體形象偏低。寶

37、龍城市廣場(chǎng)和萬(wàn)象城寶龍城市廣場(chǎng)：工業(yè)路與西二環(huán)路交匯處開業(yè)時(shí)間2019年5月總建筑面積22萬(wàn)平米商業(yè)面積共計(jì)17萬(wàn)平米業(yè)態(tài)組合：百貨、超市、家電賣場(chǎng)、影院、餐飲、娛樂(lè)、電玩、品牌專賣店、酒店式公寓備注：業(yè)態(tài)多而雜，缺乏整體規(guī)劃萬(wàn)象城：寶龍城市廣場(chǎng)對(duì)面開業(yè)時(shí)間2019年12月總建筑面積11萬(wàn)平米業(yè)態(tài)組合：百貨、家電賣場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、品牌專賣店備注：高檔與低檔品牌有明顯分區(qū)臺(tái)江商圈分析業(yè)態(tài)：以服裝服飾批發(fā)市場(chǎng)為主，家電賣場(chǎng)、主要商業(yè)街區(qū)由休閑 品牌專賣店為主；定位：主要以中低檔消費(fèi)為主、購(gòu)買力偏低；消費(fèi)群體：年輕人、家庭群體、工薪階層、外地游客；優(yōu)勢(shì)：福州次核心商圈、歷史商業(yè)文化沉積、知名度高、客

38、流量大；劣勢(shì)：檔次偏低；以傳統(tǒng)商業(yè)街為主，整體形象不好，管理雜亂無(wú)章。東方百貨群升店和東百元洪購(gòu)物廣場(chǎng)東方百貨：GUCCI福建首個(gè)專柜開業(yè)時(shí)間2009年4月總建筑面積3萬(wàn)平米樓層共四層總體定位高端百貨主要亮點(diǎn)奢侈品牌元洪購(gòu)物廣場(chǎng)：東百首個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)形態(tài)開業(yè)時(shí)間2009年4月總建筑面積10萬(wàn)平米樓層共五層總體定位時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)主要亮點(diǎn)餐飲加購(gòu)物倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分析倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)：倉(cāng)山區(qū)浦上大道北側(cè)開業(yè)時(shí)間尚未開業(yè)總建筑面積65萬(wàn)平米商業(yè)樓層共四層業(yè)態(tài)組合：影院、精品服飾、電子數(shù)碼、裝修裝飾、休閑娛樂(lè)、商務(wù)酒店特點(diǎn)：嚴(yán)格控制投資客，營(yíng)造商業(yè)氛圍金融街萬(wàn)達(dá)：臺(tái)江鰲峰路江濱中大道北側(cè)開業(yè)時(shí)間20

39、19年12月24日大商業(yè)面積16.59萬(wàn)平米業(yè)態(tài)組合：酒樓、星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、大型百貨、超市、影城、電玩城、KTV娛樂(lè)、數(shù)碼電器、步行街主要特點(diǎn)：引進(jìn)流行高檔品牌，招商成功 項(xiàng)目背景與基地分析 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目類比案例參考 項(xiàng)目開發(fā)思路（1）簡(jiǎn)介金茂大廈（Jin Mao Tower），又稱金茂大樓，位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，樓高420.5米，目前是上海第2高的摩天大樓（截至2019年8月）、中國(guó)大陸第3高樓。 經(jīng)典超高層城市綜合體案例金茂大廈樓層規(guī)劃 金茂大廈是融辦公、商務(wù)、賓館等多功能為一體的智能化高檔樓宇，第3-50層為可容納10000多人同時(shí)辦公的、寬敞明亮的無(wú)柱

40、空間；第51-52層為機(jī)電設(shè)備層；第53-87層為超五星級(jí)金茂凱悅大酒店，其中第56層至塔頂層的核心內(nèi)是一個(gè)直徑27米、陽(yáng)光可透過(guò)玻璃折射進(jìn)來(lái)的凈空高達(dá)142米的“空中中庭”。環(huán)繞中庭四周的是大小不等、風(fēng)格各異的555間客房和各式中西餐廳等；第86層為企業(yè)家俱樂(lè)部；第87層為空中餐廳；距地面340.1米的第88層為國(guó)內(nèi)第二高的觀光層（僅次于環(huán)球金融中心），可容納1000多名游客，兩部速度為9.1米/秒的高速電梯用45秒將觀光賓客從地下室1層直接送達(dá)觀光層。建筑特色 大廈采用超高層建筑史上首次運(yùn)用的最新結(jié)構(gòu)技術(shù)，整幢大樓垂直偏差僅2厘米，樓頂部的晃動(dòng)連半米都不到，這是世界高樓中最出色的，還可以保

41、證12級(jí)大風(fēng)不倒，同時(shí)能抗7級(jí)地震。 大廈的外墻由大塊的玻璃墻組成，反射出似銀非銀、深淺不一、變化無(wú)窮的色彩。該玻璃墻由美國(guó)進(jìn)口，每平方米500美金，玻璃分為兩層，中間有低溫傳導(dǎo)器，外面的氣溫不會(huì)影響到內(nèi)部。金茂大廈共有79臺(tái)電梯，觀光高速電梯一次可乘35人，速度為每秒9.1米，由下到上只要45秒。 金茂大廈的大廳采用圓拱式的門框，給人高大寬敞明亮的感覺(jué)；墻面選用地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前廳內(nèi)的八幅銅雕壁畫集中體現(xiàn)了中國(guó)傳統(tǒng)的書法藝術(shù)，它通過(guò)漢字，從甲骨文、鐘鼎文，一直到篆、隸、楷、草的演變，反映了中國(guó)上下五千年的文明史。通往宴會(huì)廳的走廊，更是一條藝

42、術(shù)長(zhǎng)廊，體現(xiàn)出一種高雅的品位和豪華的氣派。內(nèi)駐酒店上海金茂君悅大酒店位于金茂大廈塔樓53-87層，擁有全豪華客房等555間/套，設(shè)在58-85層，其中78-85層為酒店行政樓（7個(gè)層面），并在82層設(shè)有佳賓軒，內(nèi)有貴賓接待處，專用會(huì)議室，商務(wù)中心，會(huì)客廳，并提供貴賓早餐休息服務(wù)。 客房類型共有九種，比例為雙人床間37%，單人床間55%，套房8%。擁有設(shè)備齊全的商務(wù)中心，兩個(gè)大、中型宴會(huì)廳和十個(gè)會(huì)議廳，裝備先進(jìn)的藝術(shù)多媒體器材及聲象設(shè)施一應(yīng)俱全。各式風(fēng)味餐廳，情調(diào)各異的酒吧、綠州建身中心及57層之室內(nèi)游泳池，設(shè)有88層觀景臺(tái)。53層的鋼琴吧和玲瓏吧舒適休閑，可供108位客人飲酒、觀光和娛樂(lè)。54

43、層為空中大堂，設(shè)有咖啡餐廳，并提供早、中、晚自助餐。55層粵珍軒占了一個(gè)層面 ，擁有瓊臺(tái)仙閣式的雅座和各式包房，同時(shí)供200位客人用餐。 游覽觀光上海金茂大廈第88層觀光廳，高度為340.1米，面積為1520平方米，是目前國(guó)內(nèi)最大的觀光廳。觀光廳裝飾豪華，全部采用進(jìn)口天然大理石，其中墻面石材厚度只有3毫米；玻璃幕墻視野開闊，憑欄遠(yuǎn)眺，黃浦江兩岸的都市風(fēng)光以及長(zhǎng)江口的壯麗景色盡收眼底。兩臺(tái)每秒運(yùn)行9.1米的直達(dá)電梯，只需45秒就可以將游客從地下一層到88層觀光廳。香港國(guó)際金融中心（1）基本信息中文名稱：國(guó)際金融中心 英文名稱：International Finance Centre 所在地：香港

44、島中環(huán)金融街8號(hào) 用途：購(gòu)物中心、辦公室 樓高：415.8 米 樓層：88層 樓板面積：43萬(wàn)6千平方米 電梯數(shù)：62 建筑師：Csar Pelli、嚴(yán)迅奇 （2）國(guó)際金融中心商場(chǎng) 國(guó)際金融中心商場(chǎng)（IFC Mall）共地上4層，占地80萬(wàn)平方呎。連接機(jī)場(chǎng)快線香港站大堂，并將國(guó)際金融中心其余三個(gè)部分連接一起。匯聚超過(guò)200間國(guó)際品牌商戶，主要店鋪包括連卡佛的新總店，c!tysuper超級(jí)市場(chǎng)，Papyrus禮品店等。商場(chǎng)亦設(shè)有包括利苑酒家等多家食肆。商場(chǎng)設(shè)有電影院Palace IFC，屬百老匯院線管理。Palace IFC設(shè)有5所電影院，共有544個(gè)座位，另設(shè)有咖啡店。 商場(chǎng)內(nèi)部有酒吧及小型書

45、店等設(shè)施，并為香港首個(gè)提供無(wú)線上網(wǎng)服務(wù)的電影院。除新片外，電影院亦會(huì)定期放映經(jīng)典懷舊電影，吸引電影愛(ài)好人士。 （3）酒店部分香港四季酒店香港四季酒店是國(guó)際金融中心的酒店部分，亦是國(guó)際金融中心最后一期計(jì)劃，由四季酒店集團(tuán)管理，于2019年9月開幕。四季匯位于四季酒店旁的服務(wù)式套房酒店四季匯（Four Seasons Place），提供六星級(jí)酒店服務(wù)。（4）建筑特色 A國(guó)際金融中心是世界少數(shù)采用雙層電梯的大廈之一，國(guó)金二期共有電梯62部，乘電梯由地面至90樓的頂層只需2分鐘，共有2,500級(jí)樓梯。 B在國(guó)金兩座辦公室大廈工作的所有職員均獲發(fā)給一張八達(dá)通卡，以供出入大廈時(shí)保安檢查之用。 C整個(gè)國(guó)際金

46、融中心的公共休憩地方共有14萬(wàn)平方尺，停車場(chǎng)車位則有1800個(gè)。 D在國(guó)金二期興建高峰期，每日有3,500人同時(shí)進(jìn)行工程，建筑每一層平均所需時(shí)間為3日。 項(xiàng)目背景與基地分析整體概念定位操作思路各物業(yè)定位 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目類比案例參考 項(xiàng)目開發(fā)思路WASLACHWA濱水區(qū)WaterfrontLA低碳Low-carbonS居家辦公SOHOC中央商務(wù)區(qū)CBDH超高層High-rise海西新型綜合體沃斯拉奇項(xiàng)目整體概念定位WA濱水區(qū)（waterfront），閩江是福州的母親河，我們雄踞于閩江的上風(fēng)上水，一線無(wú)敵江景，志在成為江濱“珍珠線” 上的一顆明珠！現(xiàn)在未來(lái)S居家辦公產(chǎn)品（ SOHO ），Sm

47、all office，Home office，新型的復(fù)合建筑產(chǎn)品,SOHO將成為城市商務(wù)中心區(qū)域必然需要的配套，它可用于辦公、居住或者兩者兼顧，具有很強(qiáng)的功能可塑性及降低商務(wù)成本的優(yōu)勢(shì)。+ 在哥本哈根會(huì)議之后，低碳經(jīng)濟(jì)這股綠色風(fēng)潮就席卷了整個(gè)中國(guó)，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的道路上，建筑的“節(jié)能”和“低碳”注定成為繞不開的話題。許多國(guó)家的建筑能耗占城市能耗的40-50%。以前我國(guó)的建筑設(shè)計(jì)很少考慮能耗問(wèn)題，特別是大體量的公共建筑成了耗能大戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每建1的商品房，碳排放量高達(dá)0.8噸。按照本項(xiàng)目17萬(wàn)建筑面積來(lái)算的話，至少耗能13.6萬(wàn)噸。另外，本項(xiàng)目的商務(wù)辦公、裙房商業(yè)、酒店等物業(yè)形態(tài)都是傳統(tǒng)的耗

48、能大戶，在項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)行中還將耗費(fèi)大量能源、成本。選擇“低碳”，是開發(fā)商對(duì)社會(huì)的一份責(zé)任感，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的高瞻遠(yuǎn)見(jiàn)！LA低碳（Low-carbon），采用各種低碳節(jié)能環(huán)保科技，在建筑內(nèi)部整體形成良好的綠色低碳智能體系，為社會(huì)承擔(dān)責(zé)任，將是福州第一個(gè)真正意義上的低碳城市綜合體。C中央商務(wù)區(qū)（CBD），這里將崛起福州市服務(wù)功能最全、檔次品位最高的現(xiàn)代中央商務(wù)中心區(qū)，集商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)、星級(jí)酒店、文化科技、高端住宅為一體。H超高層（high-rise）綜合體，摩天自古為人類景仰，200米的高度足以俯視榕城，比肩海西，應(yīng)以地標(biāo)性建筑的戰(zhàn)略高度打造，使之一個(gè)濱江CBD東肩上的“出水蛟龍”（取風(fēng)水上

49、的左青龍右白虎之寓意）。 十多年前， SOM事務(wù)所的一群設(shè)計(jì)師們開會(huì)討論上海一個(gè)超高層建筑的概念設(shè)計(jì)，這一天是8月8日，晚上8點(diǎn)08分，與會(huì)者正好8人?？芍^奇跡一樣的巧合，當(dāng)時(shí)這群設(shè)計(jì)師們就開玩笑說(shuō)：要以8為靈感設(shè)計(jì)這座大廈。最終設(shè)計(jì)師們真的將“8” 這樣的特殊形式，巧妙地運(yùn)用到結(jié)構(gòu)和建筑外觀的設(shè)計(jì)上。他們也從中國(guó)古代寶塔中獲得了靈感，借用了寶塔層層疊疊的形式和向空中逐漸收縮的特征，每一層都有八個(gè)尖角、八個(gè)立面。并且關(guān)于這個(gè)大廈的一切,從大廈位于世紀(jì)廣場(chǎng)的88號(hào)、有88層、墻的高度到房間的數(shù)量等方方面面都是8的倍數(shù)。使得這個(gè)大廈成為了一個(gè)傳奇獨(dú)特的現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)案例。這個(gè)建筑很美麗且富有深意，就像

50、是一座充滿未來(lái)主義氣息的現(xiàn)代寶塔，一度曾經(jīng)是那個(gè)城市最矚目的風(fēng)景這就是上海金茂大廈的故事。 本項(xiàng)目地塊編號(hào)是6號(hào)，建議以6為模數(shù)，例如六邊形的外立面、以6的倍數(shù)為相應(yīng)的基準(zhǔn)，外立面每隔六層設(shè)計(jì)一個(gè)小的變化等等。酒店SOHO寫字樓商業(yè)地下停車場(chǎng)14 m項(xiàng)目操作思路各物業(yè)開發(fā)方案初步建議層數(shù)功能單層面積總面積-3F、-2F地下停車場(chǎng)（2層）1780035600-1F品牌主力店商業(yè)配5400180002F-4F特色商業(yè)3500-48005-9F寫字樓（5層）26001300010-30FSOHO（21層，使用20層，其中2層6米挑高，中間一個(gè)轉(zhuǎn)換層）10-16F，2600；

51、18-30F，240049400+260031F轉(zhuǎn)換層240032F酒店大堂及咖啡吧酒店23003220033-36F酒店商業(yè)配套，包括后勤（4層）一層2300，共920037-44F酒店客房（8層）一層2300，共1840045F頂層旋轉(zhuǎn)餐廳、觀光走廊2300地上地下總共48層總建面17萬(wàn)左右 加拿大的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱。然而加拿大寒冷漫長(zhǎng)的冬天，卻影響著這個(gè)大都市的商業(yè)氣氛。蒙特利爾市從60年代初開始修建地下商城，經(jīng)過(guò)了近四十年的建設(shè)，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動(dòng)場(chǎng)所，而且成為加拿大最重要的旅游景點(diǎn)。 每天有近50萬(wàn)人通過(guò)地鐵系統(tǒng)穿梭

52、于地下空間。它們聯(lián)系著地鐵網(wǎng)路、60座大廈、350萬(wàn)平米的空間面積，包含著城市辦公區(qū)域的80%（ 170萬(wàn)平方米的辦公空間）和城市商業(yè)總面積的35% （3800個(gè)房間的旅館，1400多個(gè)商店），以及3個(gè)音樂(lè)廳。 當(dāng)初開發(fā)這個(gè)地下商城的思路是想能在城市CBD的地下空間發(fā)展中達(dá)到城市與開發(fā)商雙贏。政府希望由開發(fā)商而不是蒙特利爾市出資建設(shè)地下通道、連接建筑物、維修、監(jiān)測(cè)和進(jìn)行責(zé)任擔(dān)保。因此蒙特利爾政府則采用激勵(lì)的辦法，包括長(zhǎng)期租賃、占有公共區(qū)域、車道許可、不計(jì)入樓層面積比以及簽訂發(fā)展協(xié)議。 蒙特利爾地下商城掠影雙首層雙首層 本項(xiàng)目可以借鑒蒙特利爾地下城開發(fā)的做法，聯(lián)合區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商一起積極與政府溝通

53、簽訂發(fā)展協(xié)議，打造江濱一帶的獨(dú)特景觀。由開發(fā)商們一起投資建設(shè)閩江公園一帶的14米架空平臺(tái)，條件是架空平臺(tái)14米下的建筑按地下空間算，不計(jì)入容積率， 并且政府可以租賃的形式允許開發(fā)商占用建筑周邊一定范圍內(nèi)的人行平臺(tái)。酒店SOHO寫字樓商業(yè)地下停車場(chǎng)14 m垂直交通示意使用智能電梯和專用電梯以便各層的物業(yè)用戶分開流線，互不干擾。酒店建議增設(shè)觀光電梯。商業(yè)裙樓使用電梯和手動(dòng)扶梯解決交通。觀光電梯 本項(xiàng)目地處中國(guó)東南沿海地區(qū)，日常運(yùn)行最大的能耗就是制冷、制熱、照明以及用水。本項(xiàng)目的綠色低碳建議采用地源熱泵技術(shù)；高檔豪宅更應(yīng)該做節(jié)能；商場(chǎng)、酒店、SOHO都要用地源熱泵，冷氣、暖氣、熱水三合一 。供暖（冷

54、） 消耗一定的高品位能量 淺層地能 經(jīng)過(guò)提升向高位熱能轉(zhuǎn)移 閉環(huán)反饋式循環(huán)的供暖（冷）模式 這是建立在熱能不斷循環(huán)利用的基礎(chǔ)上，按著生態(tài)規(guī)律，利用再生能源和環(huán)境容量實(shí)現(xiàn)暖通空調(diào)技術(shù)的生態(tài)化和綠色化。選擇地源熱泵的綜合優(yōu)勢(shì)分析：一機(jī)多用，能同時(shí)解決制冷和制熱，相比傳統(tǒng)制冷、制熱系統(tǒng)節(jié)約電力40-60%，極大節(jié)約酒店的運(yùn)營(yíng)成本。地源熱泵平均運(yùn)行電費(fèi)約2-3元/月，一個(gè)寫字樓（按普通八小時(shí)工作制、雙休日算）中央空調(diào)平均每月的電費(fèi)10元/月以上，家用中央空調(diào)平均電費(fèi)高于7元/月，酒店節(jié)能更明顯。由于日常電力運(yùn)營(yíng)成本較低，其最大的成本就是前期的工程和設(shè)備投入。影響工程造價(jià)首要就是取熱源的打井?dāng)?shù)，打井?dāng)?shù)量

55、的多少?zèng)Q定于當(dāng)?shù)氐牡叵聼嵩戳?，目前難以估計(jì)。而設(shè)備投入主要分為兩部分，一是地下?lián)Q熱系統(tǒng)，二是地上熱泵機(jī)組。同一個(gè)項(xiàng)目地塊可以共用一套地下?lián)Q熱系統(tǒng)，地上再根據(jù)建筑物的規(guī)模情況分成若干個(gè)地上熱泵機(jī)房，地上熱泵機(jī)組可以根據(jù)使用規(guī)模情況選用不同的類型和功率，據(jù)實(shí)際需要靈活制定最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備方案?？煞制诜峙顿Y安裝主機(jī)，不占?jí)洪_發(fā)資金?？蓪?shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)費(fèi)、分戶計(jì)量，方便業(yè)主對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的管理；并可按照用戶要求實(shí)現(xiàn)從最簡(jiǎn)單（起停、供熱、制冷三檔）到全智能、網(wǎng)絡(luò)化的控制方式。使用壽命長(zhǎng)，維護(hù)費(fèi)用低。一般的中央空調(diào)使用壽命8-10年，地源熱泵的地上主機(jī)壽命可達(dá)25年，地下?lián)Q熱機(jī)組的使用壽命可達(dá)50年以上。地上系統(tǒng)不設(shè)

56、室外機(jī)，不設(shè)冷卻塔，設(shè)備維修簡(jiǎn)易，費(fèi)用低廉；地下?lián)Q熱器采取全封閉智能化運(yùn)行，正常使用條件下無(wú)須維護(hù)。系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定可靠。地源熱泵是由埋設(shè)于土壤中的地耦管，將土壤作為冷熱源，通過(guò)熱泵從中取熱或向其排熱，為建筑物制冷或制熱的一種空調(diào)系統(tǒng)。由于地表幾米以下的地溫常年相對(duì)穩(wěn)定，冬季比空氣溫度高，夏季比空氣溫度低，土壤源熱泵可不受室外大氣溫度的影響。其波動(dòng)的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于空氣的變動(dòng)（在一定深度下，其溫度波動(dòng)在10C以下），是很好的熱泵熱源和空調(diào)冷源，土壤溫度較恒定的特性，使得熱泵機(jī)組運(yùn)行更可靠、穩(wěn)定，也保證了系統(tǒng)的高效性和經(jīng)濟(jì)性。不存在空氣源熱泵的冬季除霜和夏季保護(hù)等難點(diǎn)問(wèn)題。 SOHO是“Small of

57、fice，Home office”的縮寫，譯為“小辦公室，家庭辦公”，指在家工作。SOHO的雛形最早誕生于20世紀(jì)80年代的美國(guó)，是追求另類生活環(huán)境和方式的藝術(shù)家們聚集的地方。發(fā)展到今天，SOHO已經(jīng)演化為介于住宅與辦公之間的復(fù)合建筑形式，多被分為中高層SOHO、低層高密度SOHO以及獨(dú)立別墅式SOHO。目前，世界上明確提出“SOHO”產(chǎn)品概念、并落實(shí)到具體樓盤項(xiàng)目的國(guó)家只有我國(guó)和日本。日本的SOHO多數(shù)為低層高密度樓盤，我國(guó)的SOHO多數(shù)為高層樓盤，而獨(dú)立別墅式SOHO在各國(guó)都有實(shí)例存在。 SOHO是一種建筑產(chǎn)品，更代表了一種“工作即生活”的行為方式。對(duì)于喜歡這種生活的人群，很多時(shí)候會(huì)直接稱

58、他們?yōu)椤癝OHO族”，他們擁有一份能夠自由支配時(shí)間的工作，不用天天去過(guò)“朝九晚五”的日子，也不用大清早的擠公交車去上班。最常見(jiàn)的SOHO職業(yè)包括一些基于信息之上的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計(jì)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、美術(shù)、音樂(lè)、廣告、咨詢等。關(guān)于SOHO各物業(yè)發(fā)展定位本項(xiàng)目SOHO產(chǎn)品目標(biāo)客戶群本地及外來(lái)投資者成長(zhǎng)型中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的自由職業(yè)者商鋪業(yè)主主力及重要客戶中小企業(yè)成長(zhǎng)平臺(tái)補(bǔ)充客戶 隨著SOHO概念的流行，市場(chǎng)上出現(xiàn)了LOFT、SOLO、STUDIO等概念產(chǎn)品，在產(chǎn)品表現(xiàn)上他們一般都是小戶型，在針對(duì)群體上具有相似性，大都針對(duì)SOHO一族。 SOHO衍生概念LOFT,

59、原意指工廠或者倉(cāng)庫(kù)的樓層，引申為沒(méi)有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。發(fā)源于六七十年代的美國(guó)紐約，后來(lái)逐漸演化成一種時(shí)尚的居住與生活方式。就開發(fā)商來(lái)說(shuō)，LOFT可以看成是躍層型商用住宅，大多是小戶型，對(duì)它的定位，需要面對(duì)的主要客戶人群是SOHO一族。SOLO主要指超小戶型，一般多為10多平方米到50平方米左右，臥室和客廳沒(méi)有明顯劃分，公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助式洗衣店、24小時(shí)自助式健身房。STUDIO英文原指工作室，在國(guó)內(nèi)屬于比較新的房產(chǎn)品種，相對(duì)寫字樓面積更?。粚?duì)地段要求較高、交通方便、周邊配套設(shè)施齊全，空間設(shè)計(jì)靈活小巧。LOFT項(xiàng)目典型個(gè)案項(xiàng)目：海上海LOFT物業(yè)類

60、型：住宅、寫字樓、商鋪 建筑類別：高層建筑面積：76000平方米容 積 率：2.44定位：全天候、生活化、創(chuàng)意商務(wù)基地目標(biāo)客戶群：國(guó)內(nèi)外知名風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)；國(guó)內(nèi)外、本地投資客；國(guó)外產(chǎn)業(yè)基金；私營(yíng)公司；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)；創(chuàng)意主題街業(yè)主。 特點(diǎn)：購(gòu)買海上海LOFT的業(yè)主多青睞于其空間設(shè)計(jì)，可自由發(fā)揮創(chuàng)意。內(nèi)部結(jié)構(gòu)更多采用的是錯(cuò)層加躍層設(shè)計(jì)，可將辦公環(huán)境按商務(wù)、辦公、休息等不同功能劃分為三個(gè)互不干擾的立體空間，3.4米、4.6米、5.3米、6.5使原本平面單調(diào)的辦公室展現(xiàn)出自由靈動(dòng)的氛圍。在面積分割上做到空間分割的自由性，以滿足處于各個(gè)不同階段的客戶需求。SOLO項(xiàng)目典型個(gè)案項(xiàng)目