[標桿地產(chǎn)]深圳某高檔別墅區(qū)開發(fā)深度分析踩盤報告（37頁圖文）

1、xx深度分析踩盤報告項目小組項目名稱：xx深度分析踩盤報告組 長：成 員：分 工：成員負責部分基本信息、宏觀分析（開發(fā)模式、開發(fā)分析、宏觀小結(jié)）微觀分析（建筑分析、園林景觀分析、微觀小結(jié)）4總結(jié)321項目概括微觀分析宏觀分析案名1璞悅山為其案名，實則屬萬科第五園七期，璞悅山的命名是為了更好地塑造萬科高端品牌以及區(qū)分第五園南山水庫正坑水庫南坑水庫萬科璞悅山，在第五園前六期的生活氛圍渲染下，已經(jīng)具備了良好口碑、而其所在片區(qū)的整體性規(guī)劃，更使得客戶對區(qū)域發(fā)展以及項目價值提升充滿信心。較之此前六期的產(chǎn)品，萬科璞悅山南看銀湖山，東臨兩大水庫林地，享受獨一無二的山水資源。作為萬科精心打造的TOP系，璞悅山

2、在共享第五園的配套同時，為了區(qū)分其與第五園的分別，張顯其高端品牌，所以在其宣傳時都用萬科璞玉山，想突出其高端定位。萬科第五園多產(chǎn)品線解決了開發(fā)商資金壓力，擁有獨一無二的山水景觀，讓其定位為高端產(chǎn)品技術(shù)指標2物業(yè)類型雙拼別墅、高層、商業(yè)、高端會所項目地址位于南坪快速與坂雪崗大道交匯處占地面積68216.67建筑面積124150項目特色南看銀湖山，東靠超32.5萬生態(tài)，頭排山水景觀住區(qū)所屬片區(qū)龍崗坂田當期戶數(shù)高層，雙拼別墅42套，總套數(shù)：604戶價格23000元/容積率1.8綠化率30%車位配比1：2本期戶型25棟170124套，26棟220124套裝修狀況精裝（價值6000元/）物業(yè)費4.5元/

3、月/開盤時間25-26棟2011年12月2日晚VIP選房、2011年12月3日開盤樓層狀況高層32層開發(fā)商深圳市萬科南城房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)公司深圳市萬科物業(yè)管理有限公司案名掛名萬科TOP系列，目的為打造萬科又一經(jīng)典高端項目小結(jié)3 案名 項目屬于萬科第五園七期，而其推廣名改為璞悅山，而不延續(xù)萬科 第五園的前綴，突出其高端性 坐擁銀湖山，三大水庫環(huán)繞，讓其在該地段擁有優(yōu)美景觀 掛名TOP系列為其定位為高端的代名詞 商業(yè)、別墅開發(fā)有一定資金壓力，高層產(chǎn)品可迅速置換資金 以該地段的交通配套、自然景觀，其價格極其吸引，打響價格戰(zhàn) 1：2的全項目停車位比例，為其高端定位做了很好的鋪墊技術(shù)指標4總結(jié)321

4、項目概括微觀分析宏觀分析萬科開發(fā)模式宏觀分析展示思路：從萬科開發(fā)模式、項目規(guī)劃、地塊規(guī)劃、周邊樓盤來分析項目如何打造成高端產(chǎn)品宏觀開發(fā)分析地塊規(guī)劃分析地塊優(yōu)勢分析周邊樓盤開發(fā)分析宏觀分析小結(jié)萬科開發(fā)模式與其先天條件相結(jié)合，打造出又一個高端經(jīng)典項目品牌開發(fā)模式1先天優(yōu)勢開發(fā)模式先天條件萬科開發(fā)模式專業(yè)化品牌擴張型 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴張，塑造了全國性的品牌 項目地塊為07-12 （1995年審批），拿地時間早，受調(diào)控影響較少第五園形成住宅組團，共同形成一個完善配套生活片區(qū)。南看銀湖山，東臨兩大水庫林地地塊優(yōu)勢明顯，交通便利，景觀優(yōu)越，作為萬科該

5、地區(qū)的“地王”，打造高端項目為最佳選擇項目開發(fā)分析2璞悅山所處地塊為（0710-0712），交通方面：北臨環(huán)城南路，西臨坂雪崗大道、南臨南坪快速，交通極其便利；景觀方面：東臨兩大水庫，南臨銀湖山；所處地塊乃萬科所處地區(qū)的“地王”，無論從交通上還是景觀上都極其占優(yōu)，所以在該項目打造萬科TOP系，高端系列產(chǎn)品。璞悅山萬科第五園第五園五期銀湖山南山水庫正坑水庫南坑水庫地塊規(guī)劃分析（1/2）: 整一片區(qū)定位為配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的居住地區(qū)，璞悅山項目根據(jù)片區(qū)的定位打造高端住宅項目整個片區(qū)的發(fā)展定位為：利用片區(qū)鄰近福田中心區(qū)的優(yōu)勢，結(jié)合軌道5號線的契機，建設(shè)交通條件便利、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的居住地

6、區(qū)。 整個片區(qū)的主導功能是：以居住、配套設(shè)施為主的居住地區(qū)，為福田中心區(qū)、龍華二線拓展區(qū)以及華為富士康高新科技園服務地鐵5號線往福田梅林方向南山水庫正坑水庫南坑水庫銀湖山璞悅山地塊規(guī)劃分析（2/2）: 優(yōu)美自然景觀，便捷的交通、完善的配套打造璞悅山高端項目整個片區(qū)內(nèi)，萬科較早的拿地發(fā)展，以第五園為基礎(chǔ)發(fā)展形成住宅組團，隨著周邊的配套慢慢建立，現(xiàn)萬科住宅組團已經(jīng)有較為完善的配套；從整個地塊布局來看，璞悅山的地塊處于優(yōu)越的地理位置，無論從交通便利性還是景觀優(yōu)越性來說都適宜發(fā)展高端項目。地鐵5號線往福田梅林方向南山水庫正坑水庫南坑水庫璞悅山五期、六期九期三期里城二期第五園銀湖山八期周邊樓盤開發(fā)分析

7、: xx通過從裝修類型、價格和戶型的綜合對比加上其完善的周邊配套，占有較強的優(yōu)勢競爭項目裝修類型容積率比較戶型均價推售時間龍岸毛胚1.97124165高層24000元/2009-06-08 十二橡樹莊園 毛胚1.12 140156小高層24000元/2009-05-03 合正中央原著毛胚2.60120-160板式大宅22000元/2011-01-16 潛龍曼海寧毛胚3.40120-144皇室風KI25000元/2010-04-23 圣莫麗斯毛胚1.20150-230高層33000元/2009-03-28 萬科璞悅山6000元/精裝1.82 170-220高層23000元/2011-12-02

8、龍坂片區(qū)周邊樓盤在售項目從裝修類型上都是毛胚交房，只有xx含6000元/精裝；再對比其均價，xx在性價比上有很大的優(yōu)勢，體現(xiàn)萬科選擇低價入市的戰(zhàn)略；從戶型結(jié)構(gòu)來看，只有萬科和圣莫麗斯在戶型上可以比較，其他項目戶型都難以突出其高端性，而萬科在價格上卻比圣莫麗斯更有優(yōu)勢；一直以來在深圳都有“北硅谷”之稱的龍坂片區(qū)，其未來的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)施配套趨于完備、商業(yè)配套趨于完善、未來高檔住宅區(qū)典范，堪比南硅谷；xx占據(jù)坂雪崗片區(qū)的絕佳地塊，其發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫?。小結(jié) ：通過其先天的地塊優(yōu)勢、完善的周邊配套以及高性價比的戰(zhàn)略定位，注定成為萬科又一高端經(jīng)典項目觀點一觀點二觀點三地塊的優(yōu)越性使其在開發(fā)上優(yōu)勢明

9、顯；政府對于整個片區(qū)定位使其擁有完善的配套，為其打造高端項目做好鋪墊；萬科以高端、高性價比的戰(zhàn)略定位，為其后期的銷售增益不少；通過萬科開發(fā)模式與項目自身優(yōu)勢，打造萬科高端經(jīng)典項目宏觀分析小結(jié)3萬科開發(fā)模式xx專業(yè)化品牌擴張型 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴張，塑造了全國性的品牌 第五園前六期為璞悅山做了很好的鋪墊預測“北硅谷”為未來深圳高端住宅區(qū)典范，圈地發(fā)展打造萬科高端品牌又一代表璞悅山宏觀分析4總結(jié)321項目概括微觀分析宏觀分析建筑分析微觀分析展示思路：從建筑分析、產(chǎn)品分析、園林景觀分析、微觀分析小結(jié)來分析項目如何打造成高端產(chǎn)品產(chǎn)品分析園林景觀分析

10、建筑形態(tài)組合建筑排布 建筑風格及用材 戶型配比分析 戶型排布分析戶型分析 樣板房分析景觀布局植被選取微觀分析小結(jié)Part 3.1建筑分析以板樓高層大宅及雙拼別墅為組合來拉低項目整體容積率建筑形態(tài)分析1項目整體效果圖 高層 建筑組合：雙拼別墅及32層的板式大宅分析：考慮到容積率的因素，別墅能帶來大的溢價空間，同時能拉低整體容積率，并且采用板樓大宅填補周邊市場的空白以別墅產(chǎn)品為中心，北面、南面分別以高層、會所橫向分布式而圍合建筑排布2利用地勢：項目三面環(huán)山、地勢東高西低，以別墅區(qū)為中心，南面、北面分別以高層及會所橫向分布式而圍合，其規(guī)劃意義在城市中營造一種鬧中取靜，藏而不隱的生活意境。但使得西面的

11、部分別墅產(chǎn)品的山體景觀受阻私密性：小區(qū)入口設(shè)置在別墅區(qū)西面，從而降低別墅區(qū)的私密性，反而提高了高層板樓的價值；保留單位：由于區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的稀缺性，通過保留別墅單位，待片區(qū)價值得到充分挖掘后，后期將別墅產(chǎn)品投放市場獲取更大利益。N雙拼別墅區(qū)高層會所高層幼兒園項目平面圖 小區(qū)入口以干掛石材及大面積玻璃幕墻將項目高層打造成東方現(xiàn)代建筑風格建筑風格及用材3 分析：高層采取東方現(xiàn)代建筑風格，及運用大量干掛石材、中空玻璃、竹木材料等打造，主要將于第五園蘇州園林建筑風格形成鮮明對比，也就是現(xiàn)代與古典的對比，從而拉升項目的形象及高端品質(zhì)感。外墻大量采用干掛石材，具有較強的抗變形、防水性、抗震強度高等特性，且

12、造價不菲國內(nèi)頂級鋁合金門窗系統(tǒng)，全屋廳房采用高厚度LOW-E中空玻璃，隔溫降噪性能極好外立面 高層樓體應用第三代環(huán)保產(chǎn)品高耐竹木材料，具有較佳的抗壓抗變形性等力學性能中空玻璃 竹木材料 干掛石材 Part 3.2產(chǎn)品分析以170-220平米的平層大宅為主力戶型，所占項目總比的95%戶型配比分析1項目類別高層（平層大宅）雙拼別墅璞悅山170四房兩廳220四房兩廳套數(shù)43412442所占總比74%21%5%主推產(chǎn)品：項目首推產(chǎn)品單一，包括170-220平米的四房兩廳三衛(wèi)單位及雙拼別墅產(chǎn)品，此產(chǎn)品配置，實質(zhì)有效針對目標客戶群體，降低投資風險，對快速回籠資金起到至關(guān)重要的作用；分析：從戶型產(chǎn)品配比中可

13、看出，170-220平米的平層大宅所占項目總比的95%。據(jù)此可以得出以下結(jié)論：開發(fā)商意在快速回籠資金為目的，維持資金鏈。高層的戶型排布是根據(jù)地塊走向，選取其適宜居住的南北及東南朝向，并享受山體景觀戶型排布分析2170戶型：主要分布在25、27、28、2、3棟。其中25棟為南北通朝向，2、3、27、28棟均為東南、西南朝向；220戶型：主要分布在26棟，為正南朝向；分析：考慮到項目東面由銀湖山環(huán)繞，開發(fā)商并沿山脊打造登山道、荔枝園、燒烤區(qū)、觀景臺、瑜伽去、晨練臺等，沿山排布的戶型產(chǎn)品不僅充分享受到自然景觀資源。并且根據(jù)地塊走向，選取適宜居住的南北及東南朝向而進行排布。N項目平面圖 小區(qū)入口25棟

14、26棟27棟28棟2棟3棟25棟26棟27棟28棟2棟3棟登山道入口1登山道入口2客廳開間4.5米，戶型布置方正實用，功能區(qū)區(qū)間分明，但老人房的設(shè)置不夠私密性戶型分析（1/2）3主要分布在2、3、25、27、28棟客廳開間4.5米，獨立式餐廳主臥開間3.9m的長條型戶型布置方正實用，不浪費面積，每個功能區(qū)區(qū)間分明設(shè)置帶有獨立衛(wèi)生間的老人房，主要針對有老人的客戶，并且對居住性要求高建筑面積：170 休息區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)休息區(qū)老人房的設(shè)置不合理，私密性不強獨立餐廳位置，并帶生活陽臺客廳開間5.1米，戶型布置緊湊合理，功能區(qū)區(qū)間分明，南北通透板式設(shè)計戶型分析（2/2）3建筑面積：220 休閑區(qū)休息區(qū)生

15、活區(qū)主要分布在26棟客廳開間5.1米，帶有儲藏間主臥開間4.4m的長條型，并帶有梳妝間4.5米寬的生活陽臺戶型布置緊湊合理，每個功能區(qū)區(qū)間分明，私密性強設(shè)置帶有獨立衛(wèi)生間的老人房走道過長，導致面積的浪費整個廳的開間達到8米位置：由于項目工程原因，樣板房設(shè)置在第五園九期用地上，整體立面為蘇州園林的建筑風格樣板房分析（1/2）4樣板房營銷中心竹子 樣板房入口 樣板房之間通道 盆栽 分析：由于工程原因，加之內(nèi)部園林沒做好，如將樣板房設(shè)置在項目里面，將會給客戶造成不好印象，影響成交。所以通過在另外地塊打造，而留住誠意客戶。內(nèi)部：采用現(xiàn)代主義簡約裝修風格，與項目整體的東方現(xiàn)代建筑風格相契合4主臥客廳次臥

16、次臥書房樣板房分析（2/2）廚房衛(wèi)生間分析：樣板房的層高3米，采用現(xiàn)代主義簡約裝修風格，整體感覺舒適、簡潔，又不失奢華感，色彩搭配合理、明快，與項目的外體建筑風格形成相互統(tǒng)一、相互契合的作用。用材：迎合市場需求，A級裝修標準，國際品牌精裝匯集，大大升級項目其奢豪力度4科勒漢斯格雅大金中央空調(diào)西門子西蒙開關(guān)生活家地板樣板房分析（3/2）分析：樣板房精裝標準為6000元/平米。通過采用部分國際品牌的裝修，其目的在于迎合市場需求，同時升級奢華力度Part 3.3園林景觀分析呈帶狀分布于各棟之間，并由銀湖山自然景觀呈L型環(huán)繞項目景觀布局1內(nèi)景景觀分布風格：項目宣稱借鑒日本皇家園林虹溪諾雅，尊選春、夏、

17、秋、冬極美花卉植被，打造四季分明，層次立體的園林意境。采用日本園林的原因：日本園林中有采用木材為特點，而樓體應用竹木材料，所以建筑、園林達到了相互呼應、統(tǒng)一。分析：經(jīng)實地踩盤發(fā)現(xiàn)，由于工程進度原因，實質(zhì)上內(nèi)部的園林并沒有成型。所以目前基本上只能由銷售口頭給客戶描述未來園林景觀，同時借助現(xiàn)有的自然景觀資源。內(nèi)景選取的植被由主景樹與基調(diào)樹組成，打造其園林景觀層次感植被選取2分析：由于項目緊鄰坂雪崗大道，環(huán)境吵雜，為了加強其業(yè)主的私密性，同時凸顯其高端性，宣稱沿小區(qū)主入口種植300米長，5-7米高、12米寬的香樟樹。香樟樹水蒲桃秋楓樹主景樹基調(diào)樹紅竹小葉紫薇Part 3.4微觀分析小結(jié)項目的產(chǎn)品定位

18、、形象定位打造準確，從而提升項目在片區(qū)內(nèi)的價值微觀分析總結(jié)分析一分析三 分析四 分析二項目打造成東方現(xiàn)代建筑風格。并與第五園蘇州園林風格形成鮮明對比，也就是現(xiàn)代與古典的對比，從而拉升項目的形象及高端品質(zhì)感。以170-220平米的平層大宅為主力戶型，所占項目總比的95%。戶型布置方正實用，布局合理，功能區(qū)區(qū)間分明，南北通透，并享受山體景觀。項目借鑒日本皇家園林虹溪諾雅，由主景樹與基調(diào)樹組成，打造其園林景觀層次感及立體感。由于工程原因，樣板房設(shè)置于第九期用地?，F(xiàn)代主義簡約裝修風格，A級裝修標準，國際品牌精裝匯集，大大升級項目其奢豪力度。微觀分析小結(jié)14總結(jié)321項目概括微觀分析宏觀分析xx在宏觀層面