板式小高層的環(huán)境考慮

1、板式小高層已經(jīng)從重面積、重舒適性，發(fā)展到現(xiàn)在的舒適性、經(jīng)濟(jì)性與靈活性并重的階段。但是如果把它生硬地塞進(jìn)一個不適宜的大環(huán)境中，就有可能給你帶來無盡的麻煩。收益：相對于板式多層:視野更開闊。板式小高層擁有多層住宅的優(yōu)點，通常也是一梯兩三戶，基本戶戶朝南，面寬大，進(jìn)深小，采光、通風(fēng)均十分理想。而且隨著新技術(shù)、新材料的采用，墻體厚度變薄，房間使用面積提升，得房率與板式多層住宅不相上下。同時，板式小高層可以在原有板式多層住宅的基礎(chǔ)上增多層數(shù)，以節(jié)省土地。建筑周邊可留出更多的空地用于綠化，使多層住宅難以解決的景觀及視線問題也得以改善。而且小高層住宅建筑間距較大，為住宅群的環(huán)境創(chuàng)造了更多的可塑空間。由于單位

2、面積的住戶較多，所以無論是智能化系統(tǒng)、還是公共物業(yè)所分?jǐn)偟馁M(fèi)用都會有所下降。相對于塔式高層：使用率高。板式小高層中的一戶可占兩三個面寬，房間的朝向比較理想，戶型均好性強(qiáng)、而且采光、通風(fēng)效果好。它摒棄了塔式住宅一梯八戶、甚至一梯十二戶的設(shè)計，改為一梯兩戶、三戶或兩梯三戶，使家庭生活的私密性得到保障。同時將噪音污染、視線干擾降低到了最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。板式小高層住宅多采用壁式框架結(jié)構(gòu)和輕質(zhì)墻體材料，這為大開間設(shè)計創(chuàng)造了可能。居住者可根據(jù)自身需要隨意組合戶型，分隔房間，從而賦予了空間一定的靈活性。板式小高層雖具有種種天然優(yōu)勢，但是面對有些項目，仍然不能掉以輕心。風(fēng)險：進(jìn)深比例不合理有

3、些板式小高層進(jìn)深太長，單套總面積擴(kuò)大，而總面寬不擴(kuò)大，促使房間各部件縱向排列，致使光照、通風(fēng)均受到影響，構(gòu)成了健康的隱患。板式小高層的進(jìn)深最好以1213米為宜，至多不要超過1718米。當(dāng)然，如果是200平方米以上的大戶型，大進(jìn)深的設(shè)計才能使各個房間有良好的分布。區(qū)域規(guī)劃過于密集板式小高層的居住密度低于塔式住宅，所以為了彌補(bǔ)住戶相對少的問題，有些項目通過縮小樓間距的手段追求更大的效益。那些規(guī)模較小、有多排板式住宅的小區(qū)，因樓間距過近造成的遮擋問題尤為突出。而足夠的間距、合理的布局卻非常重要，它直接決定著你能享受的日照時間和家中空氣的暢通。從日照和遮擋方面考慮，板式小高層住宅之間至少要做到1.61

4、.7米的間距才能解決住宅之間的遮擋問題。別忘了它也是“高層”有些板式小高層的配套設(shè)施存在問題。因為在設(shè)計時忽略了它作為高層的某些特點，很多細(xì)節(jié)考慮不周就會對生活造成很多不便。這其中供水問題表現(xiàn)得尤為明顯。有些項目頂層沒有安裝水箱，或者沒有專門的高壓水泵，住在高層的住戶經(jīng)常會因水壓不足而受到水量過小甚至斷水的困擾。車位問題凸顯高層住宅意味著在單位面積里要容納更多的人。在私家車日益普遍的今天，高層住宅的車位一般會比較緊張。如果小區(qū)沒有足夠的車位，那么每日給愛車找泊位能讓你郁悶無比。 小高層住宅開發(fā)的優(yōu)點一般情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和

5、超高層。通常人們把樓房為層稱低層、層為多層、層為小高層、層以上為高層、總高度為米以上為超高層。按規(guī)定層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。小高層作為一種特有的住宅建筑，不論在開發(fā)或者平面設(shè)計中均有其獨特的優(yōu)點，表現(xiàn)如下：、小高層住宅開發(fā)的優(yōu)點小高層住宅正越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)商及廣大住戶的青睞，究其原因，主要有以下幾個方面：、節(jié)約用地我國歷來有地大物博的美譽(yù)，但與其占世界人口總數(shù)四分之一的人口相比較，我們的國土，尤其是特大城市人均占地面積極其有限。既節(jié)約用地又創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，是我們國家建設(shè)發(fā)展的項基本國策。而在居住區(qū)開發(fā)中，小高層

6、住宅既可以達(dá)到一定的建筑容積率，同時又較多層住宅極大地減少了建筑占地面積，從而以更多的土地用于綠化環(huán)境，創(chuàng)造舒適的居住外部空間。、符合人體尺度小高層住宅一般都在層左右，這一高度也正在人的視野內(nèi)。高度達(dá)米的高層建筑通常給人一種過于高大、缺乏人情味的感覺。小高層住宅從底層入口到頂部的造型設(shè)計可以做得更有機(jī)統(tǒng)一，細(xì)部設(shè)計清晰可見。結(jié)合總體環(huán)境可創(chuàng)造出更為宜人的居住空間。、提高生活檔次如今，中國進(jìn)入老齡化社會，為老人及行動不便的傷殘人服務(wù)的無障礙設(shè)計，作為住宅設(shè)計中以人為本的宗旨的重要內(nèi)容，正越來越受到社會各界的關(guān)注。小高層住宅由于采用了電梯組織豎向交通，為行動不便的人們創(chuàng)造了一個方便、舒適的生活空間

7、。、利于開發(fā)小高層住宅，由于只需要配置一部消防樓梯，可有效節(jié)約交通面積，提高實用面積比例。同時結(jié)構(gòu)也較高層住宅簡單，建設(shè)周期短，便于資金周轉(zhuǎn)，所以越來越為房地產(chǎn)開發(fā)商所接受，也使小高層的快速發(fā)展成為可能。、小高層住宅平面設(shè)計的優(yōu)點優(yōu)點一、住宅內(nèi)部功能分區(qū)更趨合理住宅依其使用特點，一般可分為動、靜兩個區(qū)域。起居室、客廳、餐廳，作為家庭活動、接待客人的區(qū)域自成一體；餐廳與廚房緊密，可分可合，使用極其方便；臥室、書房等作為家庭成員休息、學(xué)習(xí)場所相對獨立，不受起居室、客廳的干擾，符合現(xiàn)代要求。優(yōu)點二、布局合理大多數(shù)小高層住宅采用一梯兩戶的板式單元組合，每一個單元一部電梯、組成小高層的垂直交通樞紐。建筑

8、平面布局緊湊，而又實用、方便，有效地控制了每戶建筑面積，同時又滿足各主要功能空間的基本使用的尺度要求。起居室開間一般在米左右，主臥室開間一般在米左右，主臥室基本上配有獨立的衛(wèi)生間，且主臥室及起居室均通風(fēng)采光。優(yōu)點三、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的有機(jī)組合許多房型設(shè)計中在入口處一般設(shè)置些過渡空間，功能上可作為入室換鞋的區(qū)域。臥室區(qū)域則通過空圈、獨立走廊與起居、客廳空間相連，空間既連續(xù)使用又獨立，住宅空間更有層次感。與高層住宅的優(yōu)勢很明顯一樣，它的缺點同樣是一目了然。高層住宅由于建筑成本高等原因，價格不便宜，而且物業(yè)管理費(fèi)比較高。同時，傳統(tǒng)的點式小高層部分套型的采光也比較差。此外，高層住宅的電梯、消防等問題都是影

9、響老百姓購房的重要因素。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從城市的發(fā)展來看，高層住宅的生存空間正變得越來越廣闊，但開發(fā)商也要意識到市場的競爭同樣越來越激烈。央行規(guī)定，高層住宅總投資必須完成2/3之后才可以辦理貸款，因此開發(fā)商高開發(fā)層住宅的資金壓力比較大，樓盤的銷售周期比較長，風(fēng)險也就隨之加大。因此開發(fā)商在決定建高層時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析自身的經(jīng)濟(jì)實力和地塊特點，不能僅僅為了追逐利潤而輕易做出決定。此外，由于高層住宅可能帶來一些社會問題，如交通堵塞、熱島效應(yīng)、影響城市天際線等等，規(guī)劃部門也應(yīng)當(dāng)在建筑總量和具體分布上對高層住宅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，以避免高層住宅開發(fā)的無序狀態(tài)。小高層專題 前言 小高層住宅應(yīng)運(yùn)而生并能夠逐漸流行起

10、來是與它自身獨有的優(yōu)勢是分不開的。小高層住宅摒棄了高層住宅的一些弱勢，同時很好保持了多層住宅的優(yōu)點；可以說它既符合現(xiàn)行的國家技術(shù)設(shè)計規(guī)范，又有利于開發(fā)建設(shè)，同時又適應(yīng)了現(xiàn)在購房者的實際購買水平。 但是消費(fèi)者原先固有思維導(dǎo)致（喜歡住多層）這一轉(zhuǎn)變需要一個過程，如何克服消費(fèi)者舊有思想，引導(dǎo)消費(fèi)者傾向于購買小高層建筑，是房地產(chǎn)業(yè)界一項重要研究課題。 第一部分：市場上的小高層特點 “小高層”是高層的一個分支，一般由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。其特點如下： 1、通風(fēng)良好、戶戶朝陽效果受到人們喜愛 2、樓層較高，空氣質(zhì)量、噪音

11、污染情況較多層占有優(yōu)勢 3、建筑風(fēng)格較多層具有領(lǐng)先性 4、容積率較高層小、視野開闊 5、入口集中便于安全保衛(wèi) 6、多是一梯兩戶，私密性較好 7、空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化 8、相對高層，公攤面積少，使用率高 第二部分：小高層與普通多層、高層的比較 1、與普通多層住宅相比較，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面： 1）節(jié)約用地，尺度適宜。 小高層住宅也是一種高層住宅，因此同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。在相同的容積率條件下，小高層的建筑密度大約是多層的60%，這樣就大大增加了其組團(tuán)的綠地率，能夠更好的創(chuàng)造環(huán)境，保護(hù)環(huán)境。而以觀賞角度看，不僅都市感強(qiáng)，而且又比較接近自然，不太壓抑。 2）戶型優(yōu)越，具有

12、良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。 以板式為例，小高層住宅同多層住宅相比，一般南北通透或東西通透，因而通風(fēng)好，室內(nèi)空氣的流通性強(qiáng)。其次，進(jìn)深較小，采光日照質(zhì)量較好，因此出現(xiàn)黑房間的幾率小。 3）電梯配置，提高了生活質(zhì)量。 在小高層住宅的設(shè)計、施工和管理中，規(guī)定電梯從四層開始?？?，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及居民搬運(yùn)重物等帶來極大方便，提高了生活質(zhì)量。就標(biāo)準(zhǔn)而言，基本達(dá)到歐美國家四層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定。 4）得房率不輸于多層。 隨著一些新技術(shù)、新材料的采用，比如無梁樓板技術(shù)、異行技術(shù)等等，墻體厚度變薄，房間使用面積還可以提升。目前，許多住宅項目小高層的得房率和多層可謂是不分

13、上下，普遍都能達(dá)到80%上； 5）建筑質(zhì)量高，抗震、防災(zāi)系數(shù)高； 小高層多采用壁式框架結(jié)構(gòu)，即全部或部分采用L形、T形和十字形等非矩形截面柱的框架結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)具有便于提高有效面積比、房間使用質(zhì)量高、室內(nèi)空間靈活布局、有利于抗震及降低地基基礎(chǔ)處理費(fèi)用等許多優(yōu)點。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高層住宅具有高層建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢： 6）硬件配套設(shè)施強(qiáng) 一般配備高效供水、供電系統(tǒng)，供應(yīng)有保障； 7）家庭生活的私密性好 一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。 8）建筑密度小、間距大，有利于通風(fēng)采光、空氣清新、視野開闊，還可

14、以避免室外街面噪音和污染； 9）住宅出入口集中，便于安全保衛(wèi)，并保持建筑外觀整潔系統(tǒng)； 10）大部分小高層，一般在底層設(shè)有獨立車庫，及地下室配備有停車場，這是一般多層所無法能具備的； 11）建筑外觀上克服了多層住宅客觀存在的一些缺點； 由于設(shè)計和建筑的工藝定性，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。 12）底層采用商鋪或架空層，人性化方面優(yōu)于多層。 2、與高層住宅相比較，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面： 1、環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢，較高層有“地氣”生理學(xué)表明，當(dāng)人們居住達(dá)到一定高度時，往往在視覺上、產(chǎn)生對地面人物、景物失去明確特征的感覺，高層上下交通完

15、全依賴電梯，距離尺度甚遠(yuǎn)，使人感到壓抑、不自然。與之相比，小高層俯視地面、觀看景物、照看兒童戶外活動等均為適宜，使人感到親切而不失舒展，結(jié)合總體環(huán)境可創(chuàng)造出更宜人的居住空間。 2、朝向良好。 塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想，沒有陽光的臥室和起居室使人難以接受。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通風(fēng)良好，能充分滿足居民采光的要求。 、得房率高。 一般而言，高層由于須設(shè)置兩座防煙樓梯、兩臺電梯、前室友、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在左右。而小高層一般可采用一臺電梯、一座樓梯，無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達(dá)到以上。 、容

16、積率相對合理。 在一定條件下，綠化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集約度；容積率相同，則可較大地減少建筑占地面積，增大綠化空間。在此方面，小高層好于高層。 、有利于開發(fā)建造和室內(nèi)裝修。 小高層采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好；室內(nèi)承重墻少，便于重新布局裝修室內(nèi)空間，具有較強(qiáng)的適用性。而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動，給裝修帶來諸多不便。結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高； 7、投資少、工期短、難度低。 由于小高層住宅層數(shù)較低、結(jié)構(gòu)體系較簡單，抗風(fēng)、抗震要求都不如一般的高層建筑嚴(yán)格； 故綜合效益上好于高層。 第二

17、部分：小高層綜合效益 大體來說，小高層住宅產(chǎn)生的效益可歸納為三種： 一是環(huán)境效益，這里指可持續(xù)發(fā)展概念下的環(huán)境效益，即要把環(huán)境概念從狹義的居住區(qū)擴(kuò)大到資源利用和減少環(huán)境污染的全方位和全過程。 這里的環(huán)境不僅限于一個居住區(qū)的空氣、噪音、綠化等方面，而是一個城市、國家乃至全球的環(huán)境。 目前，小高層住宅采用輕型框架結(jié)構(gòu)后，墻體采用的是適合的非粘土墻體圍護(hù)材料，如粉煤灰加氣混凝土制品、石膏制品、玻璃纖維增強(qiáng)水泥制品等，都是充分利用了工業(yè)附屬產(chǎn)品，并具有可重復(fù)利用性。還有，在相同的容積率條件下，小高層的建筑密度大約是多層的60%，這樣就大大增加了其組團(tuán)的綠地率，能夠更好的創(chuàng)造環(huán)境，保護(hù)環(huán)境。 二是長期效益，即以最少的能源和資源消耗換取最長時間的利益。目前的住宅建設(shè)既要服務(wù)于當(dāng)前，又要服務(wù)于未來。 小高層住宅采用壁式框架結(jié)構(gòu)和輕質(zhì)墻體材料，為大開間創(chuàng)造了可能，居住者可根據(jù)自身需要分隔房間，從而賦予空間一定的靈活性，還可以為熱水集中供