《中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》課件第6章 英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則

1、中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則第六章 英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則1 學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，你應(yīng)當(dāng)深刻理解或掌握：（1）VS1職業(yè)守則與道德規(guī)范。（2）VS6評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容及估價(jià)報(bào)告的最低內(nèi)容。（3）GN 1評(píng)估的不確定性。（4）UKVS 4以監(jiān)管為目的的評(píng)估。（5）UKGN 7以慈善為目的的評(píng)估。你應(yīng)當(dāng)了解：（1）紅皮書(shū)的制定與演進(jìn)過(guò)程。（2）第七版紅皮書(shū)的主要術(shù)語(yǔ)及其含義。2 知識(shí)結(jié)構(gòu)圖 準(zhǔn)則的制定RICS紅皮書(shū)演進(jìn)地位與影響結(jié)構(gòu)體系主要術(shù)語(yǔ)主要改變職業(yè)守則與道德規(guī)范約定條款價(jià)值類型評(píng)估指南調(diào)查評(píng)估報(bào)告附錄評(píng)估的不確定性個(gè)體經(jīng)營(yíng)相關(guān)物業(yè)的評(píng)估投資組合與組合資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)產(chǎn)評(píng)估廠房及設(shè)備基于重置成本法的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的

2、的評(píng)估對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的評(píng)估以財(cái)務(wù)報(bào)表為目的的評(píng)估-特定應(yīng)用住宅物業(yè)評(píng)估以管理為目的的評(píng)估全球評(píng)估準(zhǔn)則及附錄制定、演進(jìn)及結(jié)構(gòu)與術(shù)語(yǔ)全球評(píng)估指南英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則及附錄英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則（The Red Book）基于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的土地和房屋租賃攤派分類歐盟與評(píng)估相關(guān)的指令及法規(guī)以資本收益稅、遺產(chǎn)稅、印花稅、土地稅為目的的評(píng)估檢查和考慮因素地方政府出售土地不到最佳代價(jià)商業(yè)租賃交易分析以慈善為目的的評(píng)估英國(guó)評(píng)估指南3 案例導(dǎo)入英國(guó)是工業(yè)革命的發(fā)源地。資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，第一次工業(yè)革命催生了市場(chǎng)交易的頻率不斷提高，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)的需求。第二次工業(yè)革命則使資產(chǎn)評(píng)估的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，并伴隨著工業(yè)革命一起

3、對(duì)德國(guó)、法國(guó)、美國(guó)等國(guó)家的資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生重要影響。同時(shí)，兩次工業(yè)革命帶來(lái)的科技發(fā)展、技術(shù)革新、社會(huì)觀念轉(zhuǎn)變等，也為資產(chǎn)評(píng)估在理論和方法上提供了保障。英國(guó)資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生與發(fā)展的軌跡，充分證明了一個(gè)顛撲不破的規(guī)律，資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展是反應(yīng)性的。生產(chǎn)愈發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估越重要；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)，資產(chǎn)評(píng)估越重要。資產(chǎn)評(píng)估之所以在英國(guó)實(shí)現(xiàn)由經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段到科學(xué)評(píng)估階段的發(fā)展，這絕不是偶然的，而是生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系協(xié)調(diào)的結(jié)果，有著深刻的歷史背景、政治前提、社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提和科學(xué)技術(shù)前提。同時(shí)，英國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的理論、方法對(duì)英聯(lián)邦國(guó)家、歐洲以及國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則產(chǎn)生了巨大而深遠(yuǎn)的影響。 第一節(jié) 英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的制定與演進(jìn) 一、英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的

4、制定（一）英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS） （二）英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則 二、英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的演進(jìn) 1868年英國(guó)測(cè)量師學(xué)會(huì)成立1976年制定了第一部評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估與估價(jià)指南1991年紅皮書(shū)由指導(dǎo)性轉(zhuǎn)為強(qiáng)制性的規(guī)定2006年紅皮書(shū)與IVS 接軌1964年正式啟用RICS名稱1981年第二版1990年第三版1996年第四版2003年第五版2009年第六版2012年第七版三、英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的歷史地位和影響（一）奠基 （二）全球一致性標(biāo)準(zhǔn)近年來(lái)，隨著評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)進(jìn)行了改組，向綜合化方向發(fā)展，其評(píng)估準(zhǔn)則也在不斷修訂和完善，采用了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值的定義等。紅皮書(shū)描述了全球一致的標(biāo)準(zhǔn)

5、，并被譯為12種語(yǔ)言，在全球不同國(guó)家或地區(qū)有著廣泛應(yīng)用。第二節(jié) 英國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系與主要術(shù)語(yǔ)一、結(jié)構(gòu)體系2012年第七版紅皮書(shū)包括引言、術(shù)語(yǔ)、全球評(píng)估準(zhǔn)則（6個(gè)）、全球評(píng)估附錄（9個(gè)）、全球評(píng)估應(yīng)用指南（6個(gè)）、英國(guó)本土評(píng)估準(zhǔn)則（4個(gè)）、英國(guó)本土評(píng)估附錄（14個(gè)）、英國(guó)本土評(píng)估指南（7個(gè)）、RICS其他出版物、RICS索引、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011、IVS索引等12個(gè)部分。根據(jù)內(nèi)容，進(jìn)一步可劃分為全球評(píng)估準(zhǔn)則、英國(guó)本土評(píng)估準(zhǔn)則和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011等部分。具體結(jié)構(gòu)如圖6-3所示。 引言術(shù)語(yǔ)評(píng)估準(zhǔn)則附錄評(píng)估指南RICS其他出版物RICS索引國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則20111對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的評(píng)估 2以財(cái)務(wù)報(bào)表為目

6、的的評(píng)估-特定應(yīng)用3住宅物業(yè)評(píng)估 4以監(jiān)管為目的的評(píng)估1FRS15和SSAP19應(yīng)用的會(huì)計(jì)概念和術(shù)語(yǔ) 2公司賬戶的資產(chǎn)分類3與審計(jì)師的關(guān)系 4根據(jù)英國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則計(jì)量的折舊及攤銷5地方政府資產(chǎn)評(píng)估 6評(píng)估報(bào)告公開(kāi)引用舉例7英國(guó)金融服務(wù)管理局（FSA）上市規(guī)則 8公司收購(gòu)及合并9集體投資計(jì)劃 10住房抵押估價(jià)規(guī)范11住宅抵押估價(jià)規(guī)范有關(guān)目的的應(yīng)用 12蘇格蘭委聘條款的意見(jiàn)13注冊(cè)的社會(huì)住房提供商股票抵押貸款目的的估值14可負(fù)擔(dān)租金與市場(chǎng)租金1基于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的土地和房屋租賃攤派分類2歐盟與評(píng)估相關(guān)的指令及法規(guī)3以資本收益稅、遺產(chǎn)稅、印花稅、土地稅為目的的評(píng)估4檢查和考慮因素 5地方政府出售土

7、地不到最佳代價(jià)6商業(yè)租賃交易分析 7以慈善為目的的評(píng)估1保密性、對(duì)獨(dú)立性和客觀性 5以商業(yè)擔(dān)保貸款為目的的評(píng)估的威脅、利益沖突 6評(píng)估報(bào)告最少內(nèi)容2簽訂約定條款 7評(píng)估報(bào)告公開(kāi)引用舉例3假設(shè) 8歐洲擔(dān)保聯(lián)盟抵押貸款價(jià)值文獻(xiàn)4特殊假設(shè) 9 RICS專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則和IVS的比較1評(píng)估的不確定性 2個(gè)體經(jīng)營(yíng)相關(guān)物業(yè)的評(píng)估3投資組合與組合資產(chǎn)評(píng)估 4動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 5廠房及設(shè)備6基于重置成本法的以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估1職業(yè)守則與道德規(guī)范 2約定條款 3價(jià)值類型4評(píng)估指南 5調(diào)查 6評(píng)估報(bào)告評(píng)估準(zhǔn)則附錄評(píng)估指南英國(guó)紅皮書(shū)的基本結(jié)構(gòu)全球評(píng)估準(zhǔn)則英國(guó)本土評(píng)估準(zhǔn)則（一）引言引言部分由準(zhǔn)則制定的目的、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（IV

8、S）、出版發(fā)行、準(zhǔn)則編排、修訂及征求意見(jiàn)稿、生效日期等六部分構(gòu)成。 （二）術(shù)語(yǔ) 術(shù)語(yǔ)中定義了紅皮書(shū)使用的、有特殊或受限制含義的有關(guān)術(shù)語(yǔ)。當(dāng)一個(gè)術(shù)語(yǔ)在準(zhǔn)則中按照定義使用時(shí)，它將以斜體字來(lái)標(biāo)識(shí)。 （三）全球評(píng)估準(zhǔn)則面向全球的評(píng)估準(zhǔn)則旨在闡釋基本的評(píng)估概念和原則、陳述職業(yè)操守法則、定義評(píng)估價(jià)值類型、提供評(píng)估不同種類物業(yè)的指南、提供用于不同目的評(píng)估的指南。由評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估指南及附錄組成，適用于會(huì)員在所有國(guó)家承辦評(píng)估業(yè)務(wù)，共包括6個(gè)評(píng)估準(zhǔn)則、9個(gè)附錄、6個(gè)評(píng)估指南。 （四）英國(guó)本土評(píng)估準(zhǔn)則英國(guó)本土評(píng)估準(zhǔn)則是面向英國(guó)等國(guó)家的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，由評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估指南及附錄組成。共包括4個(gè)評(píng)估準(zhǔn)則、14個(gè)附錄和7個(gè)評(píng)估

9、指南。英國(guó)本土評(píng)估準(zhǔn)則一般主要應(yīng)用于英國(guó)、香港、愛(ài)爾蘭、荷蘭以及法國(guó)。 （五）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則經(jīng)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)的授權(quán)，將國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011的全部準(zhǔn)則作為一個(gè)獨(dú)立的部分收錄在紅皮書(shū)之中。（六）其他其他部分由RICS其他出版物、RICS索引、IVS索引等構(gòu)成，它為應(yīng)有和研究紅皮書(shū)提供了支持或捷徑。二、主要術(shù)語(yǔ)（詞匯表） 第三節(jié) 全球評(píng)估準(zhǔn)則及附錄 全球評(píng)估準(zhǔn)則的基本結(jié)構(gòu)為“準(zhǔn)則條文+注釋”，注釋部分是對(duì)準(zhǔn)則條文提供額外的信息，以進(jìn)一步對(duì)該準(zhǔn)則的解釋和應(yīng)用。附錄部分提供了有助于會(huì)員理解特定評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容的背景資料，或支持特定準(zhǔn)則進(jìn)一步的詳細(xì)資料。一、職業(yè)守則與道德規(guī)范 （一）基本結(jié)構(gòu)與內(nèi)容RICS職

10、業(yè)道德準(zhǔn)則基本結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 相關(guān)內(nèi)容核心職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)（1）表現(xiàn)的令人尊敬。絕不要把你的個(gè)人利益凌駕于委托方的利益之上，并需要考慮社會(huì)利益。（2）誠(chéng)實(shí)正直。你所做的一切都要值得信賴決不能故意誤導(dǎo)，無(wú)論是隱瞞還是扭曲信息。（3）公開(kāi)和透明。讓委托方知道全部事實(shí)，盡可能做的簡(jiǎn)單易懂。（4）對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)。對(duì)自己的行為承擔(dān)全部責(zé)任，且在出錯(cuò)的時(shí)候不要去責(zé)怪他人。（5）清楚局限性。明白自己能力和權(quán)限的范圍，并在此范圍內(nèi)工作；永遠(yuǎn)不要承諾能力范圍之外的事情。（6）永遠(yuǎn)客觀公正。給予清晰和恰當(dāng)?shù)慕ㄗh；絕不能因?yàn)榍楦泻屠孀笥夷愕呐袛?。?）尊重他人。不得歧視他人。（8）發(fā)揮模范作用。謹(jǐn)記無(wú)論是你的公眾形象還

11、是私人行為都會(huì)影響RICS和其他會(huì)員的聲譽(yù)。（9）要有反抗的勇氣。當(dāng)你懷疑有風(fēng)險(xiǎn)或是有任何不當(dāng)行為的時(shí)候，準(zhǔn)備好行動(dòng)。（10）遵守法律法規(guī)。避免任何會(huì)帶來(lái)壞名聲的行為。（11）避免利益沖突。對(duì)相關(guān)當(dāng)事人說(shuō)明潛在的個(gè)人或職業(yè)的利益沖突。（12）保密。保證你委托方信息的機(jī)密性，除非在必要的時(shí)候不得向他人泄露。針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)（1）職業(yè)行為。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持誠(chéng)實(shí)正直，盡可能避免利益沖突，并避免任何違背職業(yè)道德的行為。（2）專業(yè)勝任力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)采用適當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和技能勤勉地進(jìn)行評(píng)估執(zhí)業(yè)，并給予應(yīng)有的關(guān)注。（3）服務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)迅速且恰當(dāng)?shù)赝瓿稍u(píng)估業(yè)務(wù)。（4）培訓(xùn)和保持職業(yè)發(fā)展（CPD）。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確保其員

12、工得到良好的鍛煉并能勝任他們的工作。（5）投訴處理。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行投訴處理程序，并編寫(xiě)投訴日志。投訴處理程序應(yīng)當(dāng)包括由RICS監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)的賠償機(jī)制。（6）委托方利益。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中保證委托方的財(cái)產(chǎn)安全。（7）職業(yè)彌償保險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)要確保先前和最近的評(píng)估執(zhí)業(yè)都受到合適恰當(dāng)?shù)穆殬I(yè)彌償保險(xiǎn)的保護(hù)。（8）廣告宣傳。評(píng)估機(jī)構(gòu)只能以真實(shí)和負(fù)責(zé)的方式宣傳其專業(yè)服務(wù)。（9）償付能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)要確保其財(cái)務(wù)狀況健康良好。（10）對(duì)單獨(dú)從業(yè)者失去評(píng)估能力或死亡的安排。如果是個(gè)人獨(dú)資的評(píng)估機(jī)構(gòu)，則應(yīng)對(duì)其死亡或失去評(píng)估能力等情況做好妥善安排。（11）向RICS提交信息。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)地向RICS提交其

13、工作信息。（12）與RICS合作。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)積極地與RICS雇員合作。針對(duì)評(píng)估師（1）道德表現(xiàn)。評(píng)估師應(yīng)保持誠(chéng)實(shí)正直，盡可能避免利益沖突，并避免任何違背職業(yè)道德的行為。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)披露或拒絕業(yè)務(wù)的例子如：在同一交易中，為買方和賣方服務(wù)；為同一競(jìng)爭(zhēng)中的兩方或多方服務(wù)；為債權(quán)者提供服務(wù)，評(píng)估建議同樣提供給債務(wù)者；以前為另一客戶評(píng)估過(guò)的同一資產(chǎn)。（2）專業(yè)勝任力。評(píng)估師應(yīng)采用適當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和技能勤勉、謹(jǐn)慎地進(jìn)行評(píng)估執(zhí)業(yè)，并給予應(yīng)有的關(guān)注。為勝任評(píng)估工作，會(huì)員應(yīng)當(dāng)具備足夠的當(dāng)?shù)氐?、?guó)家的、世界的特定市場(chǎng)的知識(shí)。（3）服務(wù)。評(píng)估師應(yīng)迅速且恰當(dāng)?shù)赝瓿稍u(píng)估業(yè)務(wù)。（4）保持職業(yè)發(fā)展（CPD）。評(píng)估師應(yīng)計(jì)劃、開(kāi)展

14、、記錄和評(píng)價(jià)保持職業(yè)發(fā)展的活動(dòng)，并應(yīng)向RICS提供其保持了職業(yè)發(fā)展的證據(jù)。（5）償付能力。評(píng)估師應(yīng)確保其財(cái)務(wù)狀況健康良好。（6）向RICS提交信息。評(píng)估師應(yīng)及時(shí)地向RICS提交其工作信息。（7）與RICS合作。評(píng)估師應(yīng)積極地與RICS雇員合作。 （二）附錄（附錄1.1 機(jī)密性、對(duì)獨(dú)立性和客觀性的威脅以及利益沖突）1保密義務(wù)。 2對(duì)獨(dú)立性和客觀性的威脅。 所謂的“隔離墻”是指，在分隔為“互相沖突”客戶工作的各位顧問(wèn)時(shí)，RICS在各機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采用的最低標(biāo)準(zhǔn)方面有嚴(yán)格的要求。任何“隔離墻”的設(shè)置都應(yīng)當(dāng)足夠牢靠，在它面前，任何信息都沒(méi)有機(jī)會(huì)穿透。 3管理利益沖突。 4第三方。 二、約定條款（一）基本結(jié)構(gòu)

15、與內(nèi)容 （二）附錄 1確立約定條款。 2假設(shè)。 3特殊假設(shè)。附錄“假設(shè)”的主要內(nèi)容 章節(jié)基本內(nèi)容1.簡(jiǎn)介1.1 假設(shè)被認(rèn)為是真實(shí)的推定。它包括影響估價(jià)對(duì)象或估價(jià)方法的事實(shí)、條件或狀況，無(wú)需評(píng)估師對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)證。評(píng)估師無(wú)需專門調(diào)查即可合理認(rèn)定為真實(shí)的某些事項(xiàng)可作為假設(shè)。1.2 假設(shè)通常與評(píng)估師應(yīng)進(jìn)行的詢問(wèn)或調(diào)查范圍的限制有聯(lián)系。因此，應(yīng)當(dāng)就可能包含在估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)與客戶達(dá)成一致并將其包含在約定條款中。1.3 市場(chǎng)價(jià)值的定義結(jié)合了各種假設(shè)，所以此附錄涉及會(huì)員可能希望做出的其他假設(shè)。1.4 如果在經(jīng)過(guò)勘查或調(diào)查后，評(píng)估師認(rèn)為此前與客戶達(dá)成一致的一項(xiàng)假設(shè)被證明是不適當(dāng)?shù)?，或者?yīng)該成為一項(xiàng)特殊假設(shè)，在完

16、成估價(jià)和交付估價(jià)報(bào)告之前應(yīng)當(dāng)與客戶討論以對(duì)假設(shè)和方法進(jìn)行修訂。2.有關(guān)假設(shè)的信息和說(shuō)明針對(duì)下列假設(shè)給出信息和指導(dǎo)：（a）物權(quán)；（b）建筑物狀況；（c）各項(xiàng)服務(wù)；（d）規(guī)劃（分區(qū)）；（e）污染和危險(xiǎn)物質(zhì)；（f）環(huán)境事項(xiàng)。此表并非排它性，并且應(yīng)注意確認(rèn)任何應(yīng)當(dāng)做出的假設(shè)以便能夠完成一項(xiàng)特定的估價(jià)委托。并不存在無(wú)需說(shuō)明的“標(biāo)準(zhǔn)”假設(shè)。（a）物權(quán)。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知道所估價(jià)權(quán)益必要細(xì)節(jié)的信息。其形式可能是從客戶或第三方獲得的概要或相關(guān)文件的副本。然而，除非客戶的律師提供了有關(guān)物權(quán)的最新的詳細(xì)報(bào)告，否則評(píng)估師應(yīng)當(dāng)注明所依據(jù)的信息和所做出的假設(shè)，例如，除所提供的信息中披露的任何事情外，假定物權(quán)沒(méi)有障礙。 為了幫

17、助在需要進(jìn)行估價(jià)或評(píng)估的處境下的客戶，評(píng)估師可能不得不對(duì)有關(guān)法律文件的解釋做出假設(shè)。但是，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，對(duì)法律文件的解釋是律師的任務(wù)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)注明所做出的假設(shè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)客戶的法律顧問(wèn)的檢查，并且對(duì)于客戶對(duì)物業(yè)的法定權(quán)利的真實(shí)解釋不負(fù)任何責(zé)任或義務(wù)。若不這樣做，而且他又提供了明確或隱含的法律意見(jiàn)，評(píng)估師將承擔(dān)和法律賦予稱職的律師一樣沉重的責(zé)任。附錄“假設(shè)”的主要內(nèi)容 章節(jié)基本內(nèi)容2.有關(guān)假設(shè)的信息和說(shuō)明（b）建筑物狀況。即使能夠勝任，評(píng)估師通常將不會(huì)對(duì)建筑物進(jìn)行測(cè)量以確定任何建筑缺陷或失修。然而，評(píng)估師忽略可能影響價(jià)值的明顯缺陷的做法也是錯(cuò)誤的，除非就該影響的特殊假設(shè)達(dá)成了一致。因此，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)清

18、楚地注明，勘查將不是一次建筑測(cè)量，并定義將適用于評(píng)估師對(duì)結(jié)構(gòu)或任何缺陷進(jìn)行調(diào)查并發(fā)表意見(jiàn)的責(zé)任的限制。還應(yīng)注明，將做出這個(gè)（這些）建筑除特別指出的任何缺陷之外均修繕良好的假設(shè)。（c）各項(xiàng)服務(wù)。建筑物的各項(xiàng)服務(wù)的存在和有效性以及任何相關(guān)的廠房及設(shè)備通常對(duì)價(jià)值有重要的影響。詳細(xì)的調(diào)查通常將超出估價(jià)的范圍，評(píng)估師在承辦估價(jià)過(guò)程中將需要確定可獲得的信息來(lái)源以及這些信息來(lái)源的可依賴程度。常見(jiàn)的做法是就各項(xiàng)服務(wù)以及任何相關(guān)的控制或軟件運(yùn)轉(zhuǎn)正?；驘o(wú)缺陷的假設(shè)達(dá)成一致。（d）規(guī)劃（分區(qū)）。評(píng)估師需要確定，該物業(yè)是否有針對(duì)當(dāng)前的建筑物及其用途的必要的法定同意書(shū)，以及是否有來(lái)自法定權(quán)威機(jī)構(gòu)的可能對(duì)價(jià)值有正面或負(fù)面

19、影響的任何政策或提議。該信息通常易于獲得，但在其他情況下，在獲得確定的信息的過(guò)程中可能造成延遲或花費(fèi)。若在該估價(jià)的情況下對(duì)信息進(jìn)行驗(yàn)證不切實(shí)際，評(píng)估師應(yīng)注明意見(jiàn)進(jìn)行哪些調(diào)查或?qū)⒆龀瞿男┘僭O(shè)。（e）污染和危險(xiǎn)物質(zhì)。評(píng)估師通常不能勝任對(duì)污染或危險(xiǎn)物質(zhì)的性質(zhì)或風(fēng)險(xiǎn)或消除它們所需的任何費(fèi)用提出意見(jiàn)。然而，若評(píng)估師對(duì)該地點(diǎn)以前有所了解，并有所估價(jià)物業(yè)類型方面的經(jīng)驗(yàn)，可以合理地期待他們對(duì)污染存在的可能性及其對(duì)價(jià)值和可銷售性的影響發(fā)表意見(jiàn)。因此，評(píng)估師將有必要注明對(duì)將承辦調(diào)查的限制以及所依據(jù)的任何信息來(lái)源或假設(shè)。有關(guān)污染的進(jìn)一步說(shuō)明，參見(jiàn)RICS出版物污染和環(huán)境事項(xiàng)-它們對(duì)物業(yè)專業(yè)人員的含義。（f）環(huán)境事項(xiàng)

20、。有些物業(yè)將受環(huán)境因素的影響，這些因素或者是物業(yè)本身的內(nèi)在特征，或者是周邊區(qū)域，它們可能影響物業(yè)權(quán)益的價(jià)值。實(shí)例包括歷史性采礦活動(dòng)或電力傳輸設(shè)備。盡管對(duì)它們的影響的贅述將超出評(píng)估師的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)范疇，但是評(píng)估師通?？稍诠纼r(jià)勘查過(guò)程中通過(guò)正常的詢問(wèn)和憑借對(duì)當(dāng)?shù)氐牧私獯_定它們的存在或潛在存在。評(píng)估師應(yīng)該注明對(duì)調(diào)查范圍適用的限制以及對(duì)有關(guān)環(huán)境因素所做出的假設(shè)。附錄“特殊假設(shè)”的主要內(nèi)容 章節(jié)基本內(nèi)容1.簡(jiǎn)介1.1 本附錄包含有關(guān)特殊假設(shè)的信息。1.2 適合做出特殊假設(shè)的情況包括以下實(shí)例：（1）來(lái)自一個(gè)特殊購(gòu)買者的投標(biāo)已做出或可做出合理期待的情況；（2）環(huán)境條件意味著所估價(jià)的權(quán)益無(wú)法自由和公開(kāi)地在市

21、場(chǎng)上報(bào)價(jià)的情況；（3）物業(yè)物理狀況中的一項(xiàng)過(guò)去的變更，其中，評(píng)估師不得不假定這些變更未發(fā)生；（4）物業(yè)物理狀況中的一項(xiàng)即將發(fā)生的變更，例如建造了一個(gè)新的建筑物和現(xiàn)存的建筑物被重新裝修或被拆除；（5）物業(yè)占有或經(jīng)營(yíng)模式預(yù)期的變更。 1.3 一些特殊假設(shè)的實(shí)例有：（1）規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)已經(jīng)或?qū)⒁鷾?zhǔn)在物業(yè)處進(jìn)行開(kāi)發(fā)（包括用途變更）；（2）按照限定的計(jì)劃和規(guī)格完成了一個(gè)建筑物或其他提議的開(kāi)發(fā)；（3）物業(yè)已按限定的方式進(jìn)行了變更（例如，拆除工藝設(shè)備）；（4）物業(yè)應(yīng)為空置，而實(shí)際上物業(yè)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為被占用；（5）物業(yè)按照限定的條款租出，而實(shí)際上物業(yè)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為空置；（6）各方之間進(jìn)行了交換，其中，一方或多方具有

22、特殊權(quán)益，并且這些權(quán)益的合并產(chǎn)生了附加價(jià)值或“結(jié)合價(jià)值”。2.反映一項(xiàng)實(shí)際的或預(yù)期的市場(chǎng)限制的估價(jià)2.1 妨礙物業(yè)公開(kāi)地或充分地在市場(chǎng)上進(jìn)行展示的內(nèi)在性物業(yè)特征的實(shí)例包括：（1）被估價(jià)的權(quán)益受第三方權(quán)益控制，并且無(wú)法保證該第三方在任何銷售中進(jìn)行合作；（2）被估價(jià)的權(quán)益可能受特定的地役權(quán)或使其無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)銷售的限制性契約限制，例如，對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；（3）可能應(yīng)當(dāng)在短時(shí)間內(nèi)將廠房及設(shè)備從租賃物業(yè)中拆除，因?yàn)樽饧s將被終止或剝奪。2.2 不應(yīng)將市場(chǎng)限制與強(qiáng)制銷售混淆。一項(xiàng)限制可能導(dǎo)致強(qiáng)制銷售，但限制也可存在而并不發(fā)生所有者被迫銷售的情況。因此，在對(duì)任何特殊假設(shè)進(jìn)行確認(rèn)和措詞的過(guò)程中須謹(jǐn)慎。

23、 2.3 與在異常情況下不同，強(qiáng)制銷售所有權(quán)物業(yè)只可能發(fā)生在，若物業(yè)未能在一定期限內(nèi)得到處置，一個(gè)特定的賣家將遭受某些財(cái)務(wù)處罰，而由于該期限太短而無(wú)法確保適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推銷。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面地了解該處罰的性質(zhì)或賣家所受的其他商業(yè)限制，方能對(duì)可獲得的價(jià)格可能受到的影響提供合理的意見(jiàn)。由于此價(jià)格將反映賣家的特定情況，它是對(duì)所有值的一個(gè)評(píng)價(jià)，而不是一個(gè)估價(jià)。2.4 一個(gè)普遍的誤解是，在滯銷或價(jià)格趨跌的市場(chǎng)環(huán)境中，很少有“自愿賣家”，因此市場(chǎng)中的多數(shù)交易為“強(qiáng)制銷售”的結(jié)果。因此，可能要求評(píng)估師在此基礎(chǔ)上提供強(qiáng)制銷售意見(jiàn)。此觀點(diǎn)幾乎不具有什么價(jià)值，因?yàn)樗ㄗh評(píng)估師忽略市場(chǎng)中正在發(fā)生的事情的證據(jù)。對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的

24、注釋清楚地說(shuō)明，鼓勵(lì)自愿賣家在適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷后，無(wú)論價(jià)格如何，按照可獲得的最好條件出售。評(píng)估師應(yīng)該小心不要接受以此為基礎(chǔ)的估價(jià)委托，并且應(yīng)該向客戶解釋，在缺乏影響物業(yè)或賣家的一項(xiàng)確切限制的情況下，市場(chǎng)價(jià)值才是適當(dāng)?shù)幕鶞?zhǔn)。附錄“特殊假設(shè)”的主要內(nèi)容 章節(jié)基本內(nèi)容2.反映一項(xiàng)實(shí)際的或預(yù)期的市場(chǎng)限制的估價(jià)2.5 在一個(gè)蕭條的市場(chǎng)中，銷售的很大比例可能來(lái)自被迫銷售的賣家，例如清算人和接收人，但是這樣的賣家通常有義務(wù)獲得當(dāng)時(shí)情況下的最佳價(jià)格，并且不能按自己的意愿施加不合理的市場(chǎng)推銷條件或限制。這些銷售通常將符合市場(chǎng)價(jià)值的定義。3.已損壞的物業(yè) 3.1 在物業(yè)已經(jīng)被損壞的情況下，特殊假設(shè)可能包括：（1）將

25、物業(yè)看作已恢復(fù)（反映任何保險(xiǎn)索賠）；（2）按清空的現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)，假定可有用于現(xiàn)有用途的開(kāi)發(fā)許可；（3）重新裝修或重新開(kāi)發(fā)以用于不同用途，該用途反映了獲得必要開(kāi)發(fā)許可的前景。4.商業(yè)物業(yè) 4.1 在商業(yè)物業(yè)的情況下，特殊假設(shè)可能包括：（1）預(yù)期的購(gòu)買者無(wú)法獲得或無(wú)法依據(jù)經(jīng)營(yíng)的賬目或記錄；（2）該生意在開(kāi)張營(yíng)業(yè)，而實(shí)際上并非如此；（3）該生意已關(guān)閉，而實(shí)際上在該物業(yè)中經(jīng)營(yíng)；（4）庫(kù)存已被移除或被認(rèn)為存在，而實(shí)際上并非如此；（5）在該物業(yè)中經(jīng)營(yíng)所需的許可證、同意書(shū)、證書(shū)和/或準(zhǔn)許書(shū)被丟失或處于危險(xiǎn)中；（6）該生意將在其現(xiàn)有條件下繼續(xù)營(yíng)業(yè)，包括關(guān)于飲料、游戲機(jī)或其他商品和服務(wù)的供應(yīng)與業(yè)主的任何關(guān)系；（7）

26、該估價(jià)反映了對(duì)于被估價(jià)權(quán)益所有人來(lái)說(shuō)替代該物業(yè)服務(wù)潛力的所有因素的最低成本，它可以包括從有關(guān)系的商品批發(fā)供應(yīng)或服務(wù)供應(yīng)中得到的差價(jià)。5.一般事項(xiàng)5.1 在處理租賃期間完成的變更或改進(jìn)的情況下，使其有理由采用一項(xiàng)特殊假設(shè)。5.2 采用這些特殊假設(shè)中的某些假設(shè)可能限制對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義的應(yīng)用。他們特別適用于當(dāng)客戶為貸方時(shí)，這時(shí)特殊假設(shè)被用于表明變更的情況對(duì)作為抵押品的物業(yè)的價(jià)值的潛在影響。5.3 在為財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)備估價(jià)的情況下，正常的價(jià)值基準(zhǔn)將排除任何歸因于特殊假設(shè)的附加價(jià)值。然而，如果做出了這樣一項(xiàng)特殊假設(shè)，則應(yīng)當(dāng)在任何公開(kāi)的引用中提及此假設(shè)。三、價(jià)值類型四、調(diào)查 五、評(píng)估報(bào)告（一）VS6評(píng)估報(bào)告的

27、基本內(nèi)容 （二）附錄1估價(jià)報(bào)告的最低內(nèi)容。 2對(duì)估價(jià)報(bào)告公開(kāi)引用的實(shí)例。 RICS估價(jià)報(bào)告的最低內(nèi)容 結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容總則估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)以一種不模棱兩可、不誤導(dǎo)或造成錯(cuò)誤印象的方式清晰準(zhǔn)確作出一個(gè)估價(jià)的結(jié)論。基本內(nèi)容（1）確認(rèn)客戶。估價(jià)報(bào)告必須呈送客戶或客戶的代表。必須注明估價(jià)委托的來(lái)源和客戶的身份，如果他們不同于收件人。（2）估價(jià)目的。必須清楚且確切地注明估價(jià)的目的。（3）估價(jià)對(duì)象。在對(duì)若干項(xiàng)物業(yè)估價(jià)時(shí)，將它們列出在一個(gè)識(shí)別出每個(gè)估價(jià)單元的一覽表中會(huì)很方便。當(dāng)估價(jià)包含針對(duì)工廠與設(shè)備的單獨(dú)估價(jià)時(shí)，也可以將其包含在一覽表中，其中應(yīng)識(shí)別出與客戶達(dá)成一致的各物件。（4）被估價(jià)的權(quán)益。應(yīng)注明每項(xiàng)物業(yè)中的法定

28、權(quán)益。如果需要，也應(yīng)說(shuō)明已經(jīng)有的或可能有的空置物業(yè)的程度。（5）物業(yè)類型及客戶對(duì)其使用方式或分類方式。為了某些目的，物業(yè)的用途、種類或類別將已經(jīng)與客戶達(dá)成一致。若不需要正式協(xié)議，建議在估價(jià)報(bào)告中包含對(duì)這些事項(xiàng)的一個(gè)簡(jiǎn)要描述。（6）一個(gè)或多個(gè)價(jià)值基準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明評(píng)估的價(jià)值類型及其定義。（7）估價(jià)基準(zhǔn)日。RICS估價(jià)報(bào)告的最低內(nèi)容 結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容總則估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)以一種不模棱兩可、不誤導(dǎo)或造成錯(cuò)誤印象的方式清晰準(zhǔn)確作出一個(gè)估價(jià)的結(jié)論?；緝?nèi)容（8）對(duì)任何重要參與事項(xiàng)的披露及之前沒(méi)有任何重要參與事項(xiàng)的聲明。（9）若有要求，估價(jià)師身份的說(shuō)明。估價(jià)師應(yīng)說(shuō)明他或她是否作為一名內(nèi)部估價(jià)師或是一名外部估價(jià)師。必須對(duì)

29、特定的指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)聲明該估價(jià)師符合這些指標(biāo)。在某些國(guó)家，國(guó)家協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)可能要求在估價(jià)師的身份方面進(jìn)行附加的披露。（10）適用時(shí)，已采用的貨幣。如果某些估價(jià)已轉(zhuǎn)換為物業(yè)所在國(guó)之外的一種貨幣，必須注明所采用的匯率以及來(lái)源。（11）任何假設(shè)、特殊假設(shè)、保留、任何特殊指示或背離。當(dāng)假設(shè)在不同的國(guó)家不同時(shí)，估價(jià)報(bào)告必須對(duì)此解釋清楚。必須進(jìn)行聲明，對(duì)處置時(shí)可能發(fā)生的納稅責(zé)任（無(wú)論是實(shí)際的或想象的）是否已做出了任何折扣，以及估價(jià)是否反映了采購(gòu)或變現(xiàn)的成本。在某些國(guó)家，增值稅或類似稅、采購(gòu)和銷售成本可能巨大。（12）會(huì)員的調(diào)查范圍。估價(jià)報(bào)告必須記錄勘查的日期及范圍，包括提及對(duì)物業(yè)的任何部分無(wú)法接近。若做出估價(jià)時(shí)沒(méi)有機(jī)會(huì)執(zhí)行適當(dāng)?shù)目辈?，估價(jià)師必須對(duì)之說(shuō)明RICS估價(jià)報(bào)告的最低內(nèi)容 結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容基本內(nèi)容（13）會(huì)員所依據(jù)信息的性質(zhì)和來(lái)源。估價(jià)師必須在估價(jià)報(bào)告中表明是否（如果可行）需要對(duì)作為估價(jià)基礎(chǔ)的任何信息或假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證，或是否尚未提供認(rèn)為重要的信息。如果任何這類信息或假設(shè)對(duì)于估價(jià)的金額很重要，估價(jià)師必須解釋清楚，因有待驗(yàn)證，不可依據(jù)此估價(jià)。（14）對(duì)外公布的任何同意或限制。當(dāng)要求在公布中包含一個(gè)聲明時(shí)，它應(yīng)作為單獨(dú)的文件提供，可附加到估價(jià)報(bào)告中。當(dāng)估價(jià)師基于一項(xiàng)特殊假設(shè)提供了估價(jià)或者做出了與任何估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的一項(xiàng)