蘇州太倉高爾夫湖濱花苑市場(chǎng)分析報(bào)告-116-30M

1、.PAGE ：.；高爾夫湖濱花苑市場(chǎng)分析報(bào)告報(bào)告單位：東恒置業(yè)報(bào)告日期：二00五年七月址：南京市中華路50號(hào)目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc108234960 前 言 PAGEREF _Toc108234960 h 4 HYPERLINK l _Toc108234961 一、太倉宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc108234961 h 5 HYPERLINK l _Toc108234962 一區(qū)劃人口 PAGEREF _Toc108234962 h 5 HYPERLINK l _Toc108234963 二城市經(jīng)濟(jì) PAG

2、EREF _Toc108234963 h 7 HYPERLINK l _Toc108234964 三城市建立與規(guī)劃 PAGEREF _Toc108234964 h 12 HYPERLINK l _Toc108234965 二、太倉宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc108234965 h 26 HYPERLINK l _Toc108234966 一房地產(chǎn)投資市場(chǎng) PAGEREF _Toc108234966 h 26 HYPERLINK l _Toc108234967 二土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc108234967 h 27 HYPERLINK l _Toc108234968 三

3、拆遷市場(chǎng) PAGEREF _Toc108234968 h 39 HYPERLINK l _Toc108234969 四商品房市場(chǎng) PAGEREF _Toc108234969 h 40 HYPERLINK l _Toc108234970 1、供需分析 PAGEREF _Toc108234970 h 40 HYPERLINK l _Toc108234971 2、銷售分析 PAGEREF _Toc108234971 h 45 HYPERLINK l _Toc108234972 3、價(jià)錢分析 PAGEREF _Toc108234972 h 51 HYPERLINK l _Toc108234973 4、

4、產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc108234973 h 58 HYPERLINK l _Toc108234974 5、客群分析 PAGEREF _Toc108234974 h 68 HYPERLINK l _Toc108234975 五二手房市場(chǎng) PAGEREF _Toc108234975 h 70 HYPERLINK l _Toc108234976 三、別墅市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc108234976 h 79 HYPERLINK l _Toc108234977 1、供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc108234977 h 80 HYPERLINK l _Toc108234978

5、2、銷售分析 PAGEREF _Toc108234978 h 81 HYPERLINK l _Toc108234979 3、價(jià)錢分析 PAGEREF _Toc108234979 h 82 HYPERLINK l _Toc108234980 4、產(chǎn)品特征 PAGEREF _Toc108234980 h 83 HYPERLINK l _Toc108234981 5、客群分析 PAGEREF _Toc108234981 h 86 HYPERLINK l _Toc108234982 四、本案所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc108234982 h 89 HYPERLINK l _Toc1

6、08234983 一總體特征描畫 PAGEREF _Toc108234983 h 89 HYPERLINK l _Toc108234984 二市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況描畫 PAGEREF _Toc108234984 h 90 HYPERLINK l _Toc108234985 1、供需情況 PAGEREF _Toc108234985 h 90 HYPERLINK l _Toc108234986 2、價(jià)錢變化 PAGEREF _Toc108234986 h 92 HYPERLINK l _Toc108234987 3、產(chǎn)品特征 PAGEREF _Toc108234987 h 93 HYPERLINK l _

7、Toc108234988 4、客群特征 PAGEREF _Toc108234988 h 94 HYPERLINK l _Toc108234989 六、本工程現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc108234989 h 96 HYPERLINK l _Toc108234990 一銷售與價(jià)錢現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc108234990 h 96 HYPERLINK l _Toc108234991 二客群現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc108234991 h 97 HYPERLINK l _Toc108234992 三競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案解析 PAGEREF _Toc108234992 h 101 HYPERLI

8、NK l _Toc108234993 七、本工程SWOT分析 PAGEREF _Toc108234993 h 110 HYPERLINK l _Toc108234994 八、工程市場(chǎng)建議 PAGEREF _Toc108234994 h 113前 言一系列宏觀房地產(chǎn)政策的的陸續(xù)出臺(tái)，使得目前整體市場(chǎng)出現(xiàn)較大的動(dòng)搖。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)地域影響尤其艱苦，大部分原先方案購買、投資的消費(fèi)者，不是延后購房方案，就是等待張望。整個(gè)市場(chǎng)不僅購房者迷茫，而且開發(fā)商也同樣對(duì)市場(chǎng)存在疑慮和張望，究竟市場(chǎng)是如何往下走，是大家都在思索的問題。因此，針對(duì)太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，進(jìn)展針對(duì)性的研討與市場(chǎng)分析，以及對(duì)本案的市場(chǎng)

9、進(jìn)展深化的了解，以期望對(duì)本工程有所協(xié)助 與參考，為下一步?jīng)Q策提供市場(chǎng)根據(jù)。本報(bào)告是經(jīng)過實(shí)地采集太倉各樓盤數(shù)據(jù)、與政府的溝通以及上網(wǎng)查找部分宏觀數(shù)據(jù)的方式進(jìn)展撰寫，數(shù)據(jù)的真實(shí)與準(zhǔn)確很大程度上依賴被采集方的準(zhǔn)確度和調(diào)查者對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確判別，因此不排除數(shù)據(jù)有能夠被被采集方有所夸張或減少的能夠，能夠存在約3%的誤差，但我們將對(duì)市場(chǎng)的總體方向進(jìn)展有效把握和分析，得出真實(shí)的市場(chǎng)結(jié)論，給出正確的判別，如有不實(shí)之處，敬請(qǐng)指正！一、太倉宏觀環(huán)境分析一區(qū)劃人口1、區(qū)劃隸屬于蘇州市太倉位于江蘇省東南部，隸屬于蘇州市管轄。總面積為822.9平方公里，市區(qū)面積約126.7平方公里。2003年未，全市轄7個(gè)鎮(zhèn)、219個(gè)行政

10、村、3796個(gè)村民小組、49個(gè)民居民委員會(huì)。境內(nèi)有太倉港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2、人口低生育率，人口較少2003年，全市戶籍人口45.11萬人，人口出生率為6.2，死亡率為8.76，自然增長(zhǎng)率為-2.56?？?cè)丝谥校r(nóng)業(yè)人口25.84萬人，百農(nóng)業(yè)人口19.27萬人，市區(qū)人口約13.69萬人。至2004年，全市戶籍人口45.45萬人，人口出生率為6.13，自然增長(zhǎng)率為-1.23，人口總量繼續(xù)有效控制，人民生活程度進(jìn)一步提高。方案生育率99.6%，人口增長(zhǎng)繼續(xù)穩(wěn)定在低生育程度。二城市經(jīng)濟(jì)1、經(jīng)濟(jì)總量國民經(jīng)濟(jì)總體開展趨勢(shì)良好，但增幅略有回落，低于江蘇省增長(zhǎng)幅度，經(jīng)濟(jì)后勁略顯缺乏太倉2003年國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增

11、長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總值GDP210億元，按可比價(jià)錢計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.0。人均消費(fèi)總值到達(dá)46644元折合約5636美圓，比上年添加6550元。2004年國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總值GDP248.22億元，按可比價(jià)錢計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5。人均消費(fèi)總值到達(dá)54815元折合約6623美圓，比上年添加8172元。近兩年太倉國民經(jīng)濟(jì)整體開展趨勢(shì)良好，上升勢(shì)頭明顯，但2004年增幅略低于2003年，回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，與江蘇省GDP增長(zhǎng)率比較，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)后勁略低缺乏。 2、物價(jià)程度上升正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)堅(jiān)持安康、穩(wěn)定的勢(shì)頭2003年全年居民消費(fèi)價(jià)錢總程度比上年上升1.9。其中

12、，食品類價(jià)錢上升2.4，居住類價(jià)錢上升7.1，文娛教育文化用品及效力類價(jià)錢上升2.7，醫(yī)療保健及個(gè)人用品類價(jià)錢上升0.5,穿著類價(jià)錢與上年持平。除此以外，煙酒及用品類價(jià)錢下降2.6，家庭設(shè)備用品及維修效力類價(jià)錢下降4.6，交通和通訊類價(jià)錢下降0.9。2004年全年居民消費(fèi)價(jià)錢總程度比上年上升4.5。其中，食品類價(jià)錢上升14.7，居住類價(jià)錢上升6.1，而家庭設(shè)備及用品價(jià)錢下降6.0，醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)錢下降5.0, 交通和通訊價(jià)錢下降3.9，穿著價(jià)錢下降3.6，煙酒價(jià)錢下降0.5，文娛教育文化用品及效力價(jià)錢下降0.3。3、固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)被有效遏制，但仍堅(jiān)持一定的增長(zhǎng)，投資熱情未減，未來開

13、展趨勢(shì)良好2003年全年完成固定資產(chǎn)投資111.18億元，比上年增長(zhǎng)85.2，增幅比上年提高48.1個(gè)百分點(diǎn)。至2004年固定資產(chǎn)投資總量再創(chuàng)歷史新高，全年完成固定資產(chǎn)投資.63億元，比上年增長(zhǎng)24.7。從近兩年的固定資產(chǎn)投資增幅來看，2003年增長(zhǎng)迅猛，因此，2004年遭到宏觀政策的影響，固定資產(chǎn)投資增幅迅速回落，太倉增幅回落快于江蘇全省，闡明增長(zhǎng)速度得到有效遏制，但從目前的增長(zhǎng)率來看，增長(zhǎng)仍堅(jiān)持一定的增長(zhǎng)幅度，投資熱情未減，未來開展趨勢(shì)良好。4、人均收入程度收入程度高于全省平均程度，闡明生活程度較高，居民相對(duì)富有 根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，太倉人均收入程度較高，明顯高于全省平均程度，2004年城鄉(xiāng)居民

14、收入程度不斷提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14558元，比上年增長(zhǎng)12.3%。，闡明太倉居民生活程度較好，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。與全省的人均收入增長(zhǎng)幅度相比，略低于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)速度有所放緩。5、消費(fèi)程度購買力較強(qiáng)，消費(fèi)程度不斷提高從2004年太倉與江蘇全省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出目的對(duì)比圖顯示，太倉2004年的消費(fèi)性支出到達(dá)8432元，高于全省1100元，比去年上漲18.5%，同比全省增幅高出9.3個(gè)百分點(diǎn)，闡明太倉的消費(fèi)程度較高，購買力較強(qiáng)，未來具有較大的開展?jié)摿ΑＨ鞘薪⑴c規(guī)劃1、城市化程度城市化率較高，城市開展快速經(jīng)過與江蘇全省的城市化程度進(jìn)展比較顯示，太倉的城市化率較高

15、，城市化進(jìn)程較快，高于全省8個(gè)百分點(diǎn)。太倉隸屬于蘇州，又緊鄰上海，因此，受兩地經(jīng)濟(jì)開展與城市開展的影響，不僅經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，而且城市開展快速，城市化率到達(dá)56%，接愛中等興隆地域的規(guī)范，未來城市開展?jié)摿^大。2、城市建立發(fā)送城區(qū)環(huán)境,并以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和太倉港為建立龍頭,加快了城市的建立與開展城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程全面啟動(dòng)。大力推進(jìn)城鄉(xiāng)綠化建立，新增林地、綠地833公頃。創(chuàng)建全國社區(qū)建立示范市任務(wù)繼續(xù)推進(jìn)，建成了市社區(qū)效力中心。城鄉(xiāng)環(huán)境不斷優(yōu)化，愛國衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)深化開展。順利經(jīng)過了全國生態(tài)示范區(qū)驗(yàn)收和國家衛(wèi)生城市復(fù)查。環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)77.6分,城鎮(zhèn)人均擁有道路面積26平方米。城市綠化覆蓋率41.2%。

16、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)江蘇省人民政府同意為省級(jí)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積為25平方公里，分三期由西向東開發(fā)。首期開發(fā)面積為7.1平方公里，由北向南依次為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，金融商貿(mào)公建效力區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和旅游度假區(qū)。 截止1998年底，已根本完成一期規(guī)劃區(qū)5.2平方公里以道路、供水、供電、通訊、供熱為主的根底設(shè)備配套建立，引進(jìn)各類工程167只，總投資62億元人民幣，其中外資企業(yè)109只，總投資7.2億美圓，合同利用外資5.8億美圓，已有103個(gè)工程建成投產(chǎn)。投資總額在1000萬美圓以上的工程有10只。進(jìn)區(qū)投資的外商日本、美國、英國、德國、韓國、新加坡、臺(tái)灣和香港等十多個(gè)國家和地域。構(gòu)成了以電子、機(jī)械

17、、食品、輕工、紡織、冶金等工業(yè)工程為主，以房地產(chǎn)、旅游文娛、生活效力等三產(chǎn)工程為輔的投資構(gòu)造。日、德2個(gè)外資工業(yè)小區(qū)已初具規(guī)模，其中德資工業(yè)小區(qū)已有10只德國投資工業(yè)工程落戶開業(yè)，總投資4420萬美圓。太倉港太倉港港口開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積約180平方公里，岸線規(guī)劃分為生活、旅游和高新技術(shù)區(qū)岸線、石化工業(yè)區(qū)岸線、中遠(yuǎn)國際城區(qū)岸線、能源及根底原資料工業(yè)區(qū)岸線、預(yù)留開展區(qū)岸線五類。陸域規(guī)劃分為中遠(yuǎn)國際城區(qū)、石化工業(yè)區(qū)、能源及根底原資料工業(yè)區(qū)和生活旅游及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)等四個(gè)功能區(qū)。目前，四個(gè)功能小區(qū)的開發(fā)建立已全面啟動(dòng)。至1998年上半年，進(jìn)入港區(qū)的工程35只，投資總額11.5億美圓。太倉港正以其獨(dú)有的

18、魅力，吸引著一批批國際著名跨國公司和中外客商競(jìng)相參與開發(fā)建立，展現(xiàn)出非常寬廣的開展前景。建立進(jìn)度加快，05年總投資達(dá)2992563萬元2005年度太倉市重點(diǎn)建立工程表序號(hào)工程稱號(hào)(建立單位)企業(yè)性質(zhì)建立內(nèi)容建立周期總投資資金來源2005年度工程籠統(tǒng)進(jìn)度工程責(zé)任單位一、農(nóng)業(yè)及水利工程249001蕩茜河拓寬改造一期工程國有河道土方工程、河口控制建筑物、橋梁工程2004年5月-2005年10月14900政府投資完成任務(wù)量70%水利局2寶利來糧油加工企業(yè)私營廠房及設(shè)備2004年10月-2005年12月10000企業(yè)自籌開工投產(chǎn)瀏河鎮(zhèn)二、工業(yè)工程18559353華能電廠二期工程內(nèi)資2*600MW機(jī)組工程

19、2003年10月-2006年4月450000自籌3號(hào)機(jī)組開工發(fā)電,4號(hào)機(jī)組根本安裝完成港區(qū)4太倉港環(huán)保電廠三、四期工程合資三期2*300MW機(jī)組、四期2*600MW機(jī)組2003年5月-2005年12月740000自籌一季度三期開工發(fā)電，年底四期試運(yùn)轉(zhuǎn)港區(qū)5玖龍紙業(yè)二期工程工程外資3.5萬噸煤碼頭泊位、3.5萬噸件雜貨泊位、2*50MW發(fā)電機(jī)組、一條50萬噸高強(qiáng)瓦楞紙消費(fèi)線工程2004年4月-2005年4月200000自籌4月開工投產(chǎn)港區(qū)6中集集裝箱一期工程工程合資年產(chǎn)15萬規(guī)范箱2004年11月-2005年4月24700自籌4月開工投產(chǎn)港區(qū)7萬榮氨綸一期工程工程合資年產(chǎn)5000噸氨綸2003年

20、11月-2005年9月24700自籌9月開工投產(chǎn)港區(qū)8煙草薄片一期工程工程內(nèi)資年產(chǎn)5000噸煙草薄片2004年11月-2005年7月16000自籌7月開工投產(chǎn)港區(qū)9華蘇20萬噸PVC擴(kuò)產(chǎn)工程合資25萬噸PVC粉2005年1月-2006年10月24485自籌2006年10月開工投產(chǎn)港區(qū)10依納工業(yè)園工程外資根底設(shè)備及部分廠房2005年-2021年149400自籌在建新區(qū)11中科國際消費(fèi)廠房工程外資廠房及設(shè)備2005年24700自籌開工新區(qū)12大名電動(dòng)自行車消費(fèi)工程外資建立年產(chǎn)200萬輛電動(dòng)自行車消費(fèi)流水線2004年1月-2005年12月33200自籌完成任務(wù)量50%陸渡鎮(zhèn)13申久化纖二期工程工程

21、民營40萬噸熔體長(zhǎng)絲2003年12月-2005年12月000根據(jù)銀企協(xié)議以65：35籌備全面開工投產(chǎn)璜涇鎮(zhèn)14蘇州海得力實(shí)業(yè)變壓器工程民營消費(fèi)變壓器工程2005年4月-2006年12月10000自籌完成任務(wù)量50%雙鳳鎮(zhèn)15凱大綜合紡織(蘇州)一期工程工程外資建造廠房,安裝設(shè)備2005年1月-2006年6月20750自籌一期工程土建、設(shè)備安裝終了沙溪鎮(zhèn) 三、效力業(yè)和社會(huì)事業(yè)工程60768316太倉港保稅物流中心合資載體建立2005年-2007年200000內(nèi)、外資完成6萬平方米海關(guān)監(jiān)管及商務(wù)買賣平臺(tái)主體工程，建成5萬平方米保稅倉庫、5萬平方米件雜貨堆場(chǎng)港區(qū)17太倉廈門寶龍廣場(chǎng)合資酒店、大賣場(chǎng)、

22、生活中心、寫字樓2005年3月-2007年80000自籌完成土建30%新區(qū)18新區(qū)五星級(jí)賓館民營賓館用房2005年3月-2007年8月20000自籌完成土建50%新區(qū)19新區(qū)美國超市工程外資超市2005年-2007年24900自籌完成工程量30%新區(qū)20五洋商貿(mào)城二期工程民營占地420畝,總建筑面積30萬平方米,首期建筑面積15萬平方米2005年1月-12月50000自籌完成土建城廂鎮(zhèn)21中國生殖安康家庭保健培訓(xùn)中心用房國有建筑面積18840平方米，層高5層，投資預(yù)算6526萬元2004年10月-2005年10月6526財(cái)政撥款2005年4月完成土建，6月根本完成裝飾，8月根本完工，10月開工

23、投入運(yùn)用計(jì)生委22健雄職業(yè)技術(shù)學(xué)院一期工程工程全民校舍一期2005年1月-2005年9月10000財(cái)政撥款、銀行貸款開工工程全面開工教育局23鄭和公園工程合資占地300畝2005年-2006年6月15257自籌土建根本終了港區(qū)、瀏河鎮(zhèn)24南洋(太倉)房地產(chǎn)置業(yè)開展“南洋麗都廣場(chǎng)商住小區(qū)工程總建筑面積22萬平方米2005年5月-2007年6月75000自籌住宅部分全面開工建立規(guī)劃建立局25長(zhǎng)三角國家高技藝人才培訓(xùn)中心一期工程工程年培訓(xùn)30000人2005年-2007年85000企業(yè)自籌、銀行貸款征地，完成工程量20%左右勞動(dòng)社保局、教育局26新香花橋廣場(chǎng)私營農(nóng)副產(chǎn)品零售買賣市場(chǎng)2004年11月-

24、2005年12月16000企業(yè)自籌開工投運(yùn)新區(qū)27果蔬零售市場(chǎng)私營農(nóng)副產(chǎn)品及果蔬零售市場(chǎng)2005年2月-2006年6月10000企業(yè)自籌一期工程開工城廂鎮(zhèn)28糧油零售買賣市場(chǎng)私營糧油買賣市場(chǎng)用房，配套生活用房2004年10月-2005年12月15000企業(yè)自籌開工投運(yùn)糧食局四、根底設(shè)備建立工程50404529中化國際化工碼頭工程合資建立1個(gè)5萬噸級(jí)化工碼頭及儲(chǔ)罐2005年-35000自籌開工建立港區(qū)30太倉港二期工程合資5#-8#集裝箱碼頭建立2003年9月-2006年158181自籌及部分貸款水工部分完成港區(qū)31太倉市渣滓熄滅發(fā)電工程民營年處置渣滓400萬噸2004年11月-2005年12月

25、2300030%自籌，70%銀行貸款完成任務(wù)量90%城管局32水利水務(wù)投資開展水廠三期城區(qū)污水處置廠二期工程工程國有二水廠三期供水工程廠區(qū)部分10萬噸/日、城區(qū)污水廠二期工程2萬噸/日2004年12月-2006年5月12000企業(yè)自籌二水廠三期供水工程年內(nèi)開工4000萬元、污水廠二期完成5000萬元水利局33南郊新城根底設(shè)備建立股份公司五縱五橫道路及外環(huán)路建立；中央湖公園景觀建立2004年11月-2006年150000自籌開工建立規(guī)劃建立局34339省道復(fù)線昆太段國有新建5.83km雙向六車道一級(jí)公路2004年3月-2005年12月12500BT工程開工通車交通局35錫太公路太倉段國有新建2.

26、7km及互通雙向四車道一級(jí)公路2004年-2005年12月11000蘇州市交通局開工通車交通局36G204拓寬工程蘇昆太互通-葛隆段國有拓寬改建12.8Km雙向八車道2004年12月-2006年12月88730BT工程征地、拆遷、路基、橋涵交通局37協(xié)星路國有新建3.37Km雙向四車道，農(nóng)業(yè)生態(tài)園公路2005年3月-2006年12月8170BT工程征地、拆遷、路基、橋涵交通局38岳新路國有新建2005年3月-2006年6月5464BT工程征地、拆遷、路基、橋涵交通局合計(jì)2992563注:外資工程美圓投資按1:8.3折合為人民幣3、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃重點(diǎn)開放、開發(fā)太倉港區(qū)、太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是太倉城鎮(zhèn)規(guī)劃

27、的重中之重市區(qū)含新區(qū)、港區(qū)：太倉市區(qū)含新區(qū)和港區(qū)為一級(jí)增長(zhǎng)極。此增長(zhǎng)極的空間形狀呈啞鈴型。市區(qū)是啞鈴型的一端。要拓展市區(qū)規(guī)模，添加市區(qū)人口，按照加快建成20萬人口、23Km2的中等城市目的，老區(qū)和新區(qū)一致規(guī)劃，加強(qiáng)城市開展活力，把市區(qū)建立成為功能鮮明、規(guī)劃合理、運(yùn)作高效、生態(tài)優(yōu)美的政治、貿(mào)易、科教、文化、信息、商住中心。港區(qū)是啞鈴型的另一端，主要功能在于最大限制地滿足和效力港口運(yùn)輸業(yè)務(wù)，培育與開展港口型經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)群和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的構(gòu)成，十五期間，建成區(qū)面積爭(zhēng)取到達(dá)10-12Km2。規(guī)劃中，太倉港區(qū)將建成上海國際航運(yùn)中心的配套干線港、江蘇重要的集裝箱中轉(zhuǎn)港和能源、石油化工、根底原資料基地。

28、太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將建成高新技術(shù)示范區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū)，“十五期間，建成區(qū)面積方案向東拓展5平方公里，構(gòu)成以高新技術(shù)為先導(dǎo)的現(xiàn)代加工制造基地和生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的休閑度假園區(qū)。按“做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美的指點(diǎn)思想，大力推進(jìn)現(xiàn)代化中等城市建立步伐“做大，就是要拓展市區(qū)規(guī)模，添加市區(qū)人口，老區(qū)和新區(qū)一致規(guī)劃，加強(qiáng)城市開展活力?！白鰪?qiáng)，就是要完善城市的綜合效力功能和根底設(shè)備的支撐力，構(gòu)成一致開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市級(jí)調(diào)控體系和要素供應(yīng)、信息商務(wù)、政策支持、法律保證、社會(huì)環(huán)境的效力網(wǎng)絡(luò)。“做優(yōu)，就是要優(yōu)化城市空間規(guī)劃，配套各類根底設(shè)備，提高城市承載才干；加強(qiáng)城市管理。“做美，就是要按照建立“林中城、城中園的要求，加快外

29、圍綠化帶和市區(qū)綠化景點(diǎn)建立，提高市區(qū)綠化程度；繼續(xù)推進(jìn)市區(qū)亮化工程，主要街道和對(duì)外接壤的各主要交通干線要進(jìn)一步提高亮化程度；大力提高城市文化檔次，增設(shè)雕塑和文化景觀，構(gòu)成太倉城市的文化特征；努力添加城市現(xiàn)代化氣味，加快重點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃建立，構(gòu)成集中表達(dá)太倉城市現(xiàn)代化程度的特征地段。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要按照城市現(xiàn)代化、鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化的總體要求，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、合理規(guī)劃、完善體系、有序推進(jìn)、適度超前的原那么，加快城市建立，構(gòu)成以市區(qū)為中心、中心鎮(zhèn)為紐帶、小城鎮(zhèn)為根底，規(guī)劃合理、功能完善、富有特征和時(shí)代氣味的城鎮(zhèn)格局。到2005年，城市化程度到達(dá)59%。根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃的現(xiàn)狀以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的態(tài)勢(shì)，太倉區(qū)

30、域經(jīng)濟(jì)空間可采用點(diǎn)軸開發(fā)方式為主，綜合運(yùn)用梯度推移和網(wǎng)絡(luò)開發(fā)方式,以臨江、沿滬兩條產(chǎn)業(yè)帶為中心內(nèi)容，構(gòu)建三個(gè)層次組成的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系。 構(gòu)成以中心城鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)、三個(gè)城鎮(zhèn)圈和一條沿江城鎮(zhèn)聚合帶為網(wǎng)絡(luò)的城鎮(zhèn)空間組織構(gòu)造市區(qū)城鎮(zhèn)圈：市區(qū)建立成為功能鮮明、規(guī)劃合理、運(yùn)作高效、生態(tài)優(yōu)美的政治、金融、商貿(mào)、信息、科教、文衛(wèi)和商住中心，新區(qū)及城廂鎮(zhèn)所轄四區(qū)、陸渡鎮(zhèn)、雙鳳鎮(zhèn)等分別構(gòu)成優(yōu)勢(shì)明顯的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化功能區(qū)，構(gòu)成構(gòu)造多元、組團(tuán)間隔的新格局。沙溪城鎮(zhèn)圈：重點(diǎn)將沙溪鎮(zhèn)建立成為工業(yè)大鎮(zhèn)、商貿(mào)重鎮(zhèn)、歷史文化旅游名鎮(zhèn)。璜涇城鎮(zhèn)圈：建立成為區(qū)域性特征經(jīng)濟(jì)中心。沿江城鎮(zhèn)聚合帶：建立成為以國際航

31、運(yùn)和石化、能源、再生資源為主的臨江特征產(chǎn)業(yè)基地。沿江城鎮(zhèn)聚合帶依托長(zhǎng)江岸線、滬浮璜公路及其它交通干線，共包括瀏河、瀏家港、浮橋、金浪、璜涇、鹿河等六鎮(zhèn)。加快構(gòu)成五大居住區(qū)太倉規(guī)劃居住用地構(gòu)成五個(gè)居住區(qū)：舊城居住區(qū)、南郊居住區(qū)、城北居住區(qū)、新區(qū)居住區(qū)、板橋居住區(qū)。舊城區(qū)、北郊等居住區(qū)居住用地重點(diǎn)是在配置綠化、根底設(shè)備方面加大力度。南郊、板橋等現(xiàn)狀居住區(qū)需求改造，以提高檔次。新區(qū)規(guī)劃要建立高起點(diǎn)、高規(guī)范小區(qū)，同時(shí)要新建一些環(huán)境優(yōu)美、配套完備、檔次較高的別墅區(qū)，吸引上海、昆山外地客的進(jìn)入融入大上海格局以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快。太倉所處的長(zhǎng)江三角洲地域，位于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶

32、交匯點(diǎn)，已開展成為我國目前規(guī)模最大、最具實(shí)力和活力的都市連綿區(qū)，正在構(gòu)成以上海為中心、各市縣橫向結(jié)合及深層浸透的開展格局。上海將以促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化開展為目的，努力提供融資、技術(shù)、設(shè)計(jì)、管理效力，探求與長(zhǎng)江三角洲根底設(shè)備銜接、支柱產(chǎn)業(yè)配套、新興產(chǎn)業(yè)共建、普通產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的分工協(xié)作體系。太倉將充分發(fā)揚(yáng)緊臨上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，呼應(yīng)上海的戰(zhàn)略思緒，自動(dòng)在港口開發(fā)建立、產(chǎn)業(yè)協(xié)作配套、融資、技術(shù)開發(fā)、跨區(qū)域的根底設(shè)備建立等方面接受輻射，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)，力爭(zhēng)融入上海開展的大格局之中。市場(chǎng)結(jié)論城市人口較少，不利于城市長(zhǎng)久開展，但緊鄰大上海，城市未來開展存在一定潛力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后勁略顯缺乏，但國民經(jīng)濟(jì)總體堅(jiān)持安康、穩(wěn)

33、定的良好開展趨勢(shì)固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)被有效遏制，但仍堅(jiān)持一定程度的增長(zhǎng)，有利于經(jīng)濟(jì)安康穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)人均收入與消費(fèi)才干處于較高程度城市化程度不斷提高，建立投入加大，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為建立重點(diǎn)太倉市區(qū)含新區(qū)和港區(qū)為城市經(jīng)濟(jì)一級(jí)增長(zhǎng)極新區(qū)居住區(qū)成為五大居住區(qū)之一對(duì)太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較少的人口將影響本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展空間與后勁，但緊鄰上海又同時(shí)具有一定的開展?jié)摿α己玫暮暧^環(huán)境，將使本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)開展對(duì)新區(qū)的重點(diǎn)建立與規(guī)劃，將進(jìn)一步促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展與提升,為新區(qū)的房地產(chǎn)開展提供良好的開展空間二、太倉宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資放量，增長(zhǎng)迅

34、猛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速開展2003年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資6.08億元，比上年增長(zhǎng)89.8； 2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19.1億元，比上年增長(zhǎng)214。2003至2004年太倉房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，高于同期的固定資產(chǎn)投資增幅，闡明投資者對(duì)本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，同時(shí)也將促進(jìn)太倉未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展。二土地市場(chǎng)1、人口相對(duì)較少，土地供應(yīng)面積相對(duì)過大，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)、穩(wěn)定、安康的開展2003-2005年上半年土地供應(yīng)一覽表年份2003年萬2004年萬2005年萬合計(jì)土地建筑面積供應(yīng)462.6389.95103.54656.12太倉總?cè)丝诩s45萬，市區(qū)人口不到14萬，而從

35、2003年至2005年上半年太倉共出讓土地建筑面積約656.12萬平方，假設(shè)按50%的住宅供應(yīng)比例來計(jì)算，也將有328萬平方，再按每套平均100平米以及一戶三人來計(jì)算，將至少需求3.2萬住戶來消化目前的住宅供應(yīng)，換算成人口將到達(dá)9.6萬人，至少占到市區(qū)人口的70%，占到總?cè)丝诘?1%，也就是說每10個(gè)人里就有7人要來享用目前所供應(yīng)的住房或者是每10個(gè)中的兩人。這對(duì)于太倉房地產(chǎn)而言，將加快本區(qū)住宅供應(yīng)的飽和度，同時(shí)也使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加猛烈，容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，如變相降價(jià)等已有所出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)、穩(wěn)定、安康的開展。2、出讓地域呈現(xiàn)老城與新區(qū)兩個(gè)集中，闡明城市改造開展與造城運(yùn)動(dòng)的開場(chǎng)，為太

36、倉房地產(chǎn)市場(chǎng)開展發(fā)明良好空間經(jīng)過對(duì)2003-2005年太倉土地出讓區(qū)域?qū)Ρ葓D的分析發(fā)現(xiàn)，在近幾年的土地出讓中呈現(xiàn)出老城與新區(qū)兩個(gè)集中的景象。這闡明城市舊城改造的加快和新區(qū)造城運(yùn)動(dòng)的開場(chǎng)。城廂鎮(zhèn)原先就是太倉老城的中心，因此，這一地域的土地出讓將大大加快舊城改造的速度，加快老城區(qū)的房地產(chǎn)的開展，而新區(qū)的大量土地出讓，不僅是城市化進(jìn)程的進(jìn)一步擴(kuò)張，而且將使太倉城市開展更加快速，對(duì)于房地產(chǎn)而言，新區(qū)的開發(fā)建立將為太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)明良好的開展空間。3、土地主要供應(yīng)以商業(yè)與住宅混合用地為多，商業(yè)與住宅出讓比例各占據(jù)一半，這將促進(jìn)城市改造與造城運(yùn)動(dòng)的快速開展從目前的土地出讓用途情況來看，商業(yè)和住宅各占據(jù)了半

37、壁江山，而從出讓的地塊情況來看，大多數(shù)是商業(yè)與住宅混合出讓，這闡明城市化開展的加快。一些本來相對(duì)偏遠(yuǎn)的地域如港區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在各方面配套上都不理想，因此，出讓地塊的用途以商業(yè)與住宅為主，一方面表達(dá)了城市的外延，造城運(yùn)動(dòng)的加快，另一方面，商業(yè)等相關(guān)配套的建立也將使新的城市區(qū)域在功能上更加完善，符合城市化的要求，也符合居住的要求。而其他用途如辦公、商住等，仍未成氣候，這與本來太倉的辦公、商貿(mào)氣氛不理想有關(guān)，在城市化開展的階段，未來必將需求更多的辦公用地來完善整個(gè)城市的功能。4、小高層占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)主流，多層、高層以及低密度住宅供應(yīng)相對(duì)平衡，闡明現(xiàn)階段市場(chǎng)需求分化并不明顯如下圖,當(dāng)前太倉房地產(chǎn)土地市

38、場(chǎng)供應(yīng)的物業(yè)類型以小高層為主，占到總供應(yīng)的53%，而多層、高層以及低密度住宅土地供應(yīng)量分別為21%、15%和11%，三者所占比例差距并不大，闡明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這三種不同類型物業(yè)都有一定程度的需求，市場(chǎng)需求分化并不明顯，而小高層的需求量相對(duì)較大。5、成交價(jià)高于起始價(jià)56%，從側(cè)面反映對(duì)太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好從2003年太倉土地出讓起始價(jià)與成交價(jià)對(duì)比顯示，總體比起始價(jià)上漲了56%，這從一個(gè)側(cè)面反映出投資者、開發(fā)者對(duì)太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。太倉市2003年公開出讓國有土地情況一覽表序號(hào)競(jìng)投時(shí)間地塊稱號(hào)面積用途公開出讓方式供地情況容積率起始價(jià)(萬元)成交價(jià)(萬元)成交均價(jià)溢價(jià)競(jìng)得者平方米畝元/萬元/畝1

39、1月16日經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)常勝北路東側(cè)65.6620.95綜合(效力)掛牌*凈地1.1400700501.2233.41300蘇州金百順紡織21月20日瀏河鎮(zhèn)新東街16號(hào)地塊540.000.81商住掛牌*毛地現(xiàn)狀1.62041759.0050.6221太倉市長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)31月28日開發(fā)區(qū)濱河路南、婁江路東側(cè)422381.30633.57居住(別墅)掛牌凈地1.21837518675442.1329.48300太倉市軒麟置業(yè)41月28日開發(fā)區(qū)東亭路南，濱河路北側(cè)186.80202.78居住(商住)掛牌凈地1.059806080449.7430.00100太倉港環(huán)保發(fā)電52月18日瀏河鎮(zhèn)滬浮璜公路東，

40、瀏太公路北410676.60616.01居住(商住)掛牌毛地1.677507800189.9312.6650常州高成房地產(chǎn)開發(fā)62月18日瀏河鎮(zhèn)電訊廠西側(cè)，白沿河北側(cè)238175.90357.26居住掛牌毛地1.645004530190.2012.6830蘇州市政綜合開發(fā)72月20日城廂鎮(zhèn)南郊醫(yī)院東側(cè)4649.006.97商業(yè)(超市)掛牌*毛地1.5100275591.5239.44175太倉市南園房地產(chǎn)開發(fā)82月25日太倉市區(qū)太平路原水廠地塊30276.6345.41居住掛牌*毛地3.0061102021.06134.544750太倉市美豪房產(chǎn)開發(fā)華聯(lián)集團(tuán)吉買盛購物中心93月18日太倉市歸莊

41、鎮(zhèn)玄恭街14667.0022.00掛牌*凈地1.5220310211.3514.0990蘇州盛邦房產(chǎn)開發(fā)104月7日太倉市城廂鎮(zhèn)長(zhǎng)春路23號(hào)15981.823.97居住掛牌毛地1.696036002252.56150.192640蘇州盛邦房產(chǎn)開發(fā)114月7日太倉市陸渡鎮(zhèn)長(zhǎng)橋村12871.93商業(yè)掛牌凈地/401401087.872.54100太倉市榮鑫房地產(chǎn)開發(fā)124月7日太倉市浮橋鎮(zhèn)中路北2913.34.37居住掛牌凈地1.580105360.4124.0335太倉市新城房地產(chǎn)開發(fā)134月7日太倉市浮橋鎮(zhèn)興業(yè)路873.91.31居住掛牌凈地1.52572823.8954.9647太倉市東方房

42、地產(chǎn)開發(fā)145月28日太倉市歸莊鎮(zhèn)玄恭街840012.6商業(yè)掛牌凈地0.9180190226.1915.0810太倉市華夏房地產(chǎn)開發(fā)156月6日太倉市城廂鎮(zhèn)上海西路18號(hào)原地毯廠29745.244.62居住、商業(yè)拍賣凈地1.6380077502605.46173.773950常熟市建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司166月10日太倉市城廂鎮(zhèn)洛陽路南、桃園路東6308.19.46居住拍賣毛地1.555013302108.4140.59780太倉市建工房地產(chǎn)開發(fā)公司176月16日太倉市城廂鎮(zhèn)人民北路23號(hào)63899.58居住拍賣凈地1.570018902958.2197.291190太倉市振興房地產(chǎn)開發(fā)186月2

43、6日太倉市璜涇鎮(zhèn)新華村22379.233.57商業(yè)掛牌凈地0.84501320589.8339.32870太倉市天熙房地產(chǎn)開發(fā)197月8日太倉市陸渡鎮(zhèn)向東島1016705.61525.06居住、綜合掛牌凈地居住1.5綜合1.01800030000295.0719.6712000江蘇永嘉置業(yè)207月10日太倉市浮橋鎮(zhèn)戚浦塘南、東環(huán)路西118871.52178.31商業(yè)、居住掛牌凈地1.532003300277.6118.51100太倉康來特房地產(chǎn)開發(fā)218月6日太倉市沙溪新北街東首原太倉農(nóng)具五金廠11486.117.23商業(yè)、居住掛牌凈地1.445014801288.5185.91030太倉市中

44、鑫房地產(chǎn)開發(fā)228月8日港區(qū)新港花園內(nèi)、濱洋路東側(cè)6907.8210.36商業(yè)市場(chǎng)掛牌凈地1.2160660955.4463.71500太倉市振興房地產(chǎn)開發(fā)238月12日開發(fā)區(qū)東倉路西、上海路北、東城河?xùn)|、郵政局南27870.5841.81綜合寫字樓掛牌凈地312501600574.0838.27350上海原潮置業(yè)248月28日瀏河鎮(zhèn)閘北路113號(hào)原寶瀏公司辦公樓859.41.29商業(yè)掛牌毛地按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求4555639.9842.6410太倉市華夏房地產(chǎn)開發(fā)258月28日瀏河鎮(zhèn)閘北路原龍盛包裝廠1027.21.54居住掛牌毛地1.65070681.4645.4520太倉市順龍房地產(chǎn)開發(fā)268

45、月28日城廂鎮(zhèn)新華西街北、二0四國道東西門改造A地塊44127.766.19居住拍賣凈地2600082001858.24123.892200太倉市華僑房地產(chǎn)開發(fā)279月8日太倉市城廂鎮(zhèn)長(zhǎng)春北路東側(cè)、北城河北側(cè)33328.444.99居住拍賣凈地1.8450069002070.31.032400江蘇羅氏置業(yè)、昆山銀洲房地產(chǎn)開發(fā)289月20日太倉市城廂鎮(zhèn)城北東路452號(hào)內(nèi)原植物園2577.93.87居住掛牌毛地1.52706502521.43167.96380太倉市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)2910月10日太倉市浮橋鎮(zhèn)思崖山路南、時(shí)興路西4507.56.76商業(yè)賓館掛牌凈地1.6120130288.4119.

46、2310太倉金橋工業(yè)園區(qū)開發(fā)3010月18日城廂鎮(zhèn)人民路西側(cè)二招地塊2765141.47商業(yè)賓館掛牌凈地3.5410095003435.68229.085400昆山市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3111月20日城廂鎮(zhèn)鄭和路南側(cè)、北城河北、長(zhǎng)途汽車站東側(cè)29633.244.45居住掛牌凈地1.6400058001957.26130.481800溫州恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3212月10日太倉市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)朝陽路南側(cè)、常勝路西側(cè)237163.9355.75居住拍賣凈地1.615000320001349.2789.9517000上海天源房地產(chǎn)開展3312月16日太倉市雙風(fēng)鎮(zhèn)北路沿街3764956.47

47、商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)掛牌凈地商業(yè)2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1.212502900770.2751.351650昆山振鹿建筑安裝實(shí)業(yè)3412月28日太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上海路南、東倉路東側(cè)41457.162.18商業(yè)五星級(jí)酒店掛牌凈地2620670161.6110.7850溫州大商港投資開展3512月28日太倉市城區(qū)鄭和路北側(cè)、古塘街東側(cè)。鹽鐵塘西側(cè)37857.156.78商業(yè)、居住拍賣凈地1.6540074001954.71130.332000江蘇華中置業(yè)投資合計(jì)3044477.414561.6810990517223362338注：*指由掛牌買賣轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)拍賣。太倉市2004-2005年土地出讓信息表地塊編號(hào)位置土地面積

48、用途出讓年限容積率建筑密度綠化率供地情況買賣起始價(jià)萬元TCXQ2005-14太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)朝陽路南側(cè)、常勝路東側(cè)221636商業(yè)住宅40701.630%40%凈地30000TCLH2005-13太倉瀏河鎮(zhèn)B路東側(cè)、白沿河南側(cè)21985.4商業(yè)402.030%30%凈地1650TCLH2005-12太倉瀏河鎮(zhèn)B路西側(cè)、醫(yī)院北側(cè)35752.4商業(yè)菜場(chǎng)及配套用房401.2含大棚40%含大棚25%凈地2700TCGQ2005-9太倉港港口開發(fā)區(qū)濱江大道東側(cè)、北環(huán)路北側(cè)87784商務(wù)綜合502.535%35%凈地2500TCSX2005-6太倉沙溪鎮(zhèn)沙南公路北側(cè)，榴苑一期東側(cè)25758商業(yè)住宅40701

49、.330%40%凈地1700TCFQ2005-5太倉浮橋鎮(zhèn)滬浮璜公路西側(cè)，新港公路北側(cè)198438.8商業(yè)住宅市場(chǎng)4070401.5145%28%50%20%30%20%凈地5500TCXQ2005-4太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)興業(yè)路東側(cè)、蘇州路南側(cè)28888.7商業(yè)401.535%35%凈地2600TCXQ 2005-3太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路南側(cè)、大半涇西側(cè)8675.2商業(yè)住宅40701.535%30%凈地1300TCHJ2004-32太倉璜涇鎮(zhèn)新華村姚塘河西側(cè)，園區(qū)路北側(cè)30798.7商業(yè)401.130%25%凈地1150TCFQ2004-31太倉浮橋鎮(zhèn)滬浮璜牌樓市南組12510商業(yè)住宅40701.23

50、0%30%凈地380TCXQ2004-29太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路北側(cè)、印染廠西側(cè)66654住宅701.330%40%設(shè)置不小400的集中綠地凈地10000TCXQ2004-18太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上海南側(cè)、東倉西側(cè)23322.5商業(yè)寫字樓、文娛效力402.230%35%凈地2000TCCX2004-15太倉城廂鎮(zhèn)柳園路東側(cè)，洛陽路北側(cè)18594商業(yè)住宅40701.530%40%凈地2800TCHJ2004-13太倉璜涇鎮(zhèn)東影村32708商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)40150%25%凈地1100TCCX2004-11太倉城廂鎮(zhèn)西郊240962.1商業(yè)住宅40701.630%40%凈地33300TCGQ2004-2太倉港

51、港口開發(fā)區(qū)濱江大道西、通港路南33333.3商住綜合501.235%40%毛地500TCCX2004-1太倉城區(qū)府南地塊人民路東側(cè)，致和塘南側(cè)、體育路北側(cè)98613.2商業(yè)住宅40701.61.840%30%35%40%凈地22200注：以上數(shù)據(jù)來源于太倉國土資源局三拆遷市場(chǎng)拆遷放量，進(jìn)一步加快了城市改造與城市化進(jìn)程的步伐，促進(jìn)了太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開展 從2001-2004年太倉拆遷面積漲幅圖可以看出，2001年太倉拆遷面積僅2.31萬，而從2002年開場(chǎng)，雖然拆遷量沒有超越10萬，但拆遷面積增長(zhǎng)267%，增幅驚人，預(yù)示著城市改造與城市化進(jìn)程開場(chǎng)拉開維幕。以后，2003和2004年不斷堅(jiān)持著

52、較為快速的增長(zhǎng)，2004年拆遷總量到達(dá)30萬，是2001年的12.9倍，闡明太倉已進(jìn)入快速的城市開展階段，四年合計(jì)拆遷量到達(dá)59.06萬，拆遷人口占到市區(qū)總?cè)丝诮?0%，這一部分的剛性需求將為太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的開展注：數(shù)據(jù)來源于太倉城建開發(fā)辦四商品房市場(chǎng)1、供需分析01-03年供求相對(duì)平穩(wěn)， 04年供應(yīng)迅速猛增，大于需求放量，供求拐點(diǎn)顯現(xiàn)，出現(xiàn)供大于求的局面如圖顯示，從2001年開場(chǎng)新開工面積、開工面積與銷售面積都相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)量穩(wěn)定在20萬左右，而銷售量比供應(yīng)量略有上升，而至2004年新開工面積迅速猛增，到達(dá)107萬，比去年上漲416%，雖然04年需求也有所放量，到達(dá)35萬，上漲51%但與

53、供應(yīng)量相比，卻是“小巫見大巫，供求拐點(diǎn)顯現(xiàn)，呈現(xiàn)供大于求的局面。04年供需比到達(dá)3.07：1，而2001-2004年總體供需比到達(dá)1.54：1，將一定程度上影響當(dāng)前太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展。2001-2004年太倉房地產(chǎn)新開工面積一覽表年度住宅萬商業(yè)萬綜合萬2001年21.563.360.552002年20.042.190.162003年20.8217.57-2004年107.1510.624.38合計(jì)169.5733.745.092001-2004年太倉房地產(chǎn)開工面積一覽表年度住宅萬商業(yè)萬綜合萬2001年20.515.220.252002年26.983.560.362003年21.923.22-

54、2004年20132合計(jì)89.41252.61注：數(shù)據(jù)來源于太倉城建開發(fā)辦2001-2004年太倉房地產(chǎn)銷售面積一覽表年度住宅萬商業(yè)萬綜合萬2001年20.961.940.252002年30.963.591.562003年23.137.79-2004年35152合計(jì)110.0528.323.81注：數(shù)據(jù)來源于太倉城建開發(fā)辦當(dāng)前供需依然處于供大于求的局面，未來市場(chǎng)銷售壓力較大從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來分析，太倉市區(qū)房地產(chǎn)的總體供應(yīng)量在185萬平方左右，當(dāng)前供應(yīng)量到達(dá)84萬平方左右，而當(dāng)前去化量在54萬平方，占到當(dāng)前供應(yīng)量的64%，而后期仍有108萬平方需求推出，同時(shí)，需求仍未有較大提升。因此，供大于求的

55、局面依然存在，未來商品房銷售壓力將較大。名詞釋義：總體供應(yīng)量：是指該樓盤一共所擁有的總建筑面積。當(dāng)前供應(yīng)量：是指該樓盤當(dāng)前所推出的建筑面積。當(dāng)前去化量：是指該樓盤當(dāng)前所推面積中已銷售的部分。未來供應(yīng)量：是指除去當(dāng)前去化量和前期曾經(jīng)去化的量,未來所剩余的量?？傮w去化率：是指該樓盤到目前為止一共銷售的建筑面積。太倉市區(qū)樓盤供需情況一覽表樓盤稱號(hào)總體供應(yīng)量萬當(dāng)前供應(yīng)量萬當(dāng)前去化量萬未來供應(yīng)量萬總體去化率金色江南552.12943%香榭麗景三期2828151353%君悅豪庭1212853570%上?；▓@884450%彩虹天下63312363%太倉人家66580296%世紀(jì)苑四期23184184無100

56、%東泰水韻苑49未售無49無萬鴻城市華庭331.51550%萬鴻城市銀座272711737%華源上海城第一階段第一二波4074.635411%世紀(jì)廣場(chǎng)88552568%寶龍廣場(chǎng)30未售無30無華僑花園3325151860%合計(jì)1847843533108258%2、銷售分析總體銷售去化速度較為理想經(jīng)過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，太倉市區(qū)內(nèi)的大多數(shù)樓盤總體銷售去化速度較為理想，根據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，每月平均銷售32.8套。其中銷售去化排在前三位的是君悅豪庭、華源上海城和華僑花園五洋。太倉市區(qū)各樓盤月平均銷售套數(shù)一覽表樓盤稱號(hào)每月平均銷售數(shù)據(jù)套金色江南43.7香榭麗景17.8君悅豪庭63上?；▓@25世紀(jì)苑四期16.9彩虹

57、天下19.6萬鴻城市華庭25.3華源上海城第一階段第一二波52.9世紀(jì)廣場(chǎng)25.7太倉東海高爾夫別墅一期2華僑花園銘成27.2華僑花園五洋44.4合計(jì)32.8注：除太倉東海高爾夫別墅，數(shù)據(jù)截止至2005年6月17日當(dāng)前銷售速度出現(xiàn)明顯滑坡，銷售情況不容樂觀，后市有待張望目前，由于遭到宏觀政策的影響以及市場(chǎng)供大大高于求的局面的出現(xiàn)，太倉市銷售速度大不如前，很多售樓處都冷冷清清，門庭冷落。日平均接待人數(shù)也明顯下滑，由原來日平均接待10組以上下降到目前的日接待量只需2-3組。而銷售情況更加不容樂觀，至6月中旬成交量寥寥無幾，市場(chǎng)反響平淡，后市有待張望。4-6月市區(qū)部分樓盤接待量變化一覽表樓盤稱號(hào)4月

58、客戶接待數(shù)量日/組5月客戶接待數(shù)量日/組6月15日前客戶接待數(shù)量日/組金色江南154-52-3香榭麗景-5-102-3君悅豪庭13-153-43-4萬鴻城市華庭105-72-3華源上海城第一階段第一二波108-103-44-6月各樓盤銷售進(jìn)度一覽表樓盤稱號(hào)4月銷售數(shù)據(jù)套5月銷售數(shù)據(jù)套6月15日前銷售數(shù)據(jù)套金色江南100多預(yù)定4-54香榭麗景-20無君悅豪庭5010以上無上?；▓@23無東泰水韻苑未售未售未售彩虹天下1552萬鴻城市華庭-100左右集中簽約無萬鴻城市銀座-60-70套預(yù)定華源上海城第一階段第一二波50-6010-20-世紀(jì)廣場(chǎng)-無數(shù)據(jù)截止至2005年6月17日打折銷售景象嚴(yán)重，樓市

59、熱溫開場(chǎng)回落，市場(chǎng)在不景氣邊緣彷徨近期，由于銷售情況并不理想，太倉市區(qū)各家樓盤都紛紛開場(chǎng)優(yōu)惠促銷活動(dòng)，而打折銷售景象也頻繁出現(xiàn)，有越演越烈之勢(shì)，最低的華僑花園打到94折，這闡明本來熾熱的樓市開場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)彷徨在不景氣邊緣，市場(chǎng)相對(duì)低迷，彌漫著低沉的氣氛。部分樓盤打折一覽表樓盤稱號(hào)打折范圍金色江南99折香榭麗景96折君悅豪庭98折太倉人家98折華僑花園94折萬鴻城市華庭98折華源上海城第一階段第一二波98折平均合計(jì)97折數(shù)據(jù)截止至2005年6月17日多層銷售去化相對(duì)較好，小高層、高層銷售進(jìn)度緩慢根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查得知，在目前的太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)上，多層銷售速度相對(duì)較快，到達(dá)80.9

60、%。而小高層和高層的銷售速度只需50%多，銷售速度相對(duì)較緩，這跟目前多層供應(yīng)量相對(duì)較少，總價(jià)又相對(duì)較低等緣由有關(guān)。當(dāng)前太倉市區(qū)各樓盤物業(yè)銷售進(jìn)度一覽表樓盤稱號(hào)多層小高層高層總體去化量金色江南75%無12%43.5%香榭麗景99%30%無64.5%君悅豪庭無無72%72%上海花園無50%無50%彩虹天下95%30%無62.5%太倉人家無95%無95%世紀(jì)苑四期98%無無98%東泰水韻苑未售未售未售無萬鴻城市華庭65%-80%72.5萬鴻城市銀座37%-37%華源上海城第一階段第一二波80%40%78%66%世紀(jì)廣場(chǎng)無無70%70%寶龍廣場(chǎng)未售未售未售無華僑花園銘成80%無20%50%華僑花園華僑