土地出讓法律制度課件

1、土地法學嚴金明 編著土地法學21世紀土地資源管理系列教材第1頁，共19頁。目錄81土地出讓制度82土地出讓程序83土地出讓條件84土地出讓要求85土地出讓續(xù)期第2頁，共19頁。8.1土地出讓制度第3頁，共19頁。8.1.1土地出讓的內涵土地出讓是土地使用權出讓的簡稱,一般是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。土地使用權出讓的實質是國家按照土地所有權與使用權分離的原則,把國有土地以約定的面積、價格、使用期限、用途和其他條件,讓與土地使用者占有、使用、經營和管理。第4頁，共19頁。8.1.2土地出讓的特征土地使用權出讓必

2、須服從國家主權土地使用權出讓的主體是政府土地使用權出讓的客體是國有土地使用權土地使用權出讓是有償?shù)耐恋厥褂脵嗟某鲎屖怯衅谙薜牡?頁，共19頁。8.1.3土地出讓政策進展1949年以后,我國就確立了土地的社會主義公有制,但直至1982年,我國憲法仍規(guī)定:“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地?！边@形成了當時我國國有土地使用制度的主要特征:一是土地無償使用,二是無限期使用,三是不得轉讓。第6頁，共19頁。8.2土地出讓程序第7頁，共19頁。8.2.1協(xié)議出讓協(xié)議通常是指國家、政府、政黨、團體或個人間就一定問題經談判、協(xié)商后而達成的共同決定,通常用文件形式來體現(xiàn)。協(xié)議出讓國

3、有土地使用權,是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。第8頁，共19頁。8.2.2招標出讓招標是在一定范圍內公開物品、工程或服務采購的條件和要求,邀請眾多投標人參加投標,并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。招標出讓國有建設用地使用權是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標,根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。具體適用招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定。第9頁，共19頁。8.2.3拍賣出讓拍賣

4、也稱競買,是商業(yè)中的一種買賣方式,賣方把商品賣給出價最高的人。拍賣出讓國有建設用地使用權,是指出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。第10頁，共19頁。8.2.4掛牌出讓掛牌交易是在交易市場組織下,買方或賣方通過交易市場現(xiàn)貨掛牌電子交易系統(tǒng),將可供需商品的品牌、規(guī)格等主要屬性和交貨地點、交貨時間、數(shù)量、價格等信息對外發(fā)布要約,由符合資格的對手方提出接受該要約的申請,按照“時間優(yōu)先”原則成交并通過交易市場簽訂電子購銷合同,按合同約定進行實物交收的一種交易模式。它分為買掛牌交易和賣掛牌交易。掛牌出讓國有建設用地使用權是指出讓人發(fā)布掛牌

5、公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。掛牌出讓主要適用于招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定。第11頁，共19頁。8.3 土地出讓條件第12頁，共19頁。8.3.1 協(xié)議出讓國有土地使用權的條件協(xié)議出讓國有土地使用權范圍協(xié)議出讓國有土地使用權的原則制定協(xié)議出讓土地方案協(xié)議出讓爭議裁決 法律責任第13頁，共19頁。8.3.2 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權條件招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權范圍招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權原則招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權方案招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權文件編制法律責任第14頁，共19頁。8.4 土地出讓要求第15頁，共19頁。合同要求 土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府國 土管理部門與土地使用者簽訂。出讓方應當按照合同規(guī)定,提供出讓的土地使用權。 責任要求第16頁，共19頁。8.5 土地出讓續(xù)期第17頁，共19頁。土地出讓續(xù)期問題由來現(xiàn)有觀點的總結與評析續(xù)期是否有償續(xù)期年限如何確定需要厘清的若干問題房地分離,其權利不能混為一談租稅本質不同,