高鐵新城的總體設計規(guī)劃方法論-以長沙高鐵東部新城為例

1、-PAGE . z.高鐵新城的城市規(guī)劃方法論以高鐵東部新城為例寶民朱昌宏作者介紹 寶民市新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理,清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授朱昌宏城市勘察設計研究院二所所長博士摘要：作者通過考察國多個新城開發(fā)建立,發(fā)現(xiàn)了新區(qū)城市開展動力不清晰,過分依靠房地產(chǎn)拉動,城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)的問題，提出了城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃以及旅游規(guī)劃相互結合的新思想,在高鐵新城的規(guī)劃籌劃中得到了貫徹落實。作者在效勞高鐵新城和綜合體工程的過程中,創(chuàng)造性地將土地一級籌劃和城市設計結合，將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和工程聯(lián)動籌劃，這些工程包括已經(jīng)投資80多億元的國際會展中心，黃興大市場以及即將建立的站前高鐵綜合體,受到了

2、地方政府和老百姓的歡送。關鍵詞：城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 旅游規(guī)劃 主題文化The new method urban planning for high-speed railway new citythe case of Changsha Abstract By visiting various new cities in China, the Authorproposed several questions:what is the motivationbehind urban development;what are the reasons for the over-dependen

3、ce on real estate; what are the problems ofthe separationbetween urban planningand mercial site planning.The Authorsuggested a new ideato bineurban planning, mercial site planning,industry planningand tourist planningall together.This method has been used in theplanning of the high-speed railway new

4、 city in Changsha before.In the process of servicingthe high-speed railway and ple* events in Changsha, the Authorcreatively link land level planning with urban design,also he bine industry planning withproject development, these projects include Changsha International Convention and E*hibition Cent

5、er, Huang*ing Produce Market, Urban Fair ple*ahead ofChangsha high-speed railway station. The investment of these projects is more than 80,00000000RMB in total. More importantly, the projects have a high popularity among the local governments and citizens.一、新城規(guī)劃存在的問題和新摩爾公司在的籌劃與招商結合的成功實踐我國依法行政處于起步期，城

6、市規(guī)劃修訂經(jīng)常表達城市現(xiàn)任行政官員的個人意志，由于缺乏對城市規(guī)劃法規(guī)的尊重,我國城市規(guī)劃的持續(xù)實施意識遠遠低于西方興旺國家。作者在2008年前后調查了局部新城，大局部新城存在著嚴重的與原有城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃相脫節(jié)問題，例如，既無明確的商圈規(guī)劃，又無新城中心商圈開展需要的土地。在美國引發(fā)的全球金融危機中，我國主要依靠房地產(chǎn)為動力的新城大局部處于停滯狀態(tài)。局部城市領導上任后不顧現(xiàn)有情況，缺乏前期充分的論證規(guī)劃和決策，盲目上馬新城工程，形成一個地級市無序開發(fā)多個新城的混亂格局，導致新城從政績工程變成了爛尾工程，農(nóng)民失地，地方財政虧空，社會不穩(wěn)定因素加劇。因此，用科學規(guī)劃的思想引領新城建立已刻不容緩，

7、省級政府應該嚴格審批新城開發(fā)。國家四縱、四橫客運專線規(guī)劃的出臺，使我國區(qū)域經(jīng)濟跨越開展進入加速跑道，而武廣、京滬、滬昆線高鐵的開通及高鐵即將全線通車，標志著我國已經(jīng)進入高速鐵路時代。高鐵所帶來的巨大價值已引起各地方政府的高度重視，紛紛以新火車站作為依托，加快城市化建立步伐，打造高鐵新城，借此帶動新城市區(qū)域的開展。高鐵新城一般有兩種類型，一種是在高鐵建立之前就建立的新城，另外一種是高鐵站點開工之后，根據(jù)城市開展的客觀需要建立的新城，例如，西部新城。2010年縣黃興鎮(zhèn)政府委托新摩爾公司籌劃48平方公里的高鐵東部新城，寶民先生提出的新型城市規(guī)劃理論得到系統(tǒng)應用和貫徹。2011年縣黃興鎮(zhèn)政府委托新摩爾

8、公司籌劃黃興鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和城市統(tǒng)籌規(guī)劃的總體思路。同年新摩爾公司中標萬元的北站高鐵區(qū)域土地一級開發(fā)工程，積累了豐富的土地一級開發(fā)與城市設計實踐經(jīng)歷。2012年8月,根據(jù)省政府和市政府對國際會展中心工程的總體安排,縣政府委托新摩爾公司對國際會展中心及其周邊5000畝土地核心區(qū)的開發(fā)進展整體規(guī)劃。2013年新摩爾公司承受縣委托效勞空港綜合保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,還同時研究用于高鐵東部新城的融資用地4170畝。2015年新摩爾公司系統(tǒng)研究高鐵新城東西核心區(qū)4平方公里土地的一級半開發(fā)籌劃,深化了對區(qū)域開展方向認識。同年寶民先生應邀指導了高鐵站前長途汽車站與批發(fā)市場綜合體工程商業(yè)規(guī)劃與建筑籌劃,提出了基于最正確盈

9、利模式的高鐵站前長途汽車站商業(yè)綜合體立體設計模型。2015年-2016新摩爾公司效勞雷宜鋅文化創(chuàng)意園總體籌劃和概念性規(guī)劃設計,該工程成為獲獎工程。2016年月新摩爾公司應邀指導了高鐵站前西側臺商總裁大廈綜合體工程商業(yè)規(guī)劃與建筑籌劃，提出了主題文化超高層綜合體模型，突出節(jié)能環(huán)保和創(chuàng)新的構造設計思想。2016年黃興大市場和國際會展中心全部成功對外開業(yè),八十多億元的投資帶動了高鐵東部新城的開展,黃興鎮(zhèn)成為東部最重要的會展商貿(mào)特色小鎮(zhèn)。2016年寶民教師承受天茂集團華中區(qū)域委托系統(tǒng)指導了大河西產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,重點研究梅溪湖西區(qū)產(chǎn)業(yè)開展和土地一級開發(fā)參謀。2017年10月初期寶民先生調研和指導了銅官窯古鎮(zhèn)旅游

10、規(guī)劃和招商,這是新華聯(lián)集團在城北投資百億的文化旅游和度假地產(chǎn)重大工程。新摩爾公司今后繼續(xù)效勞土地一級開發(fā)和各類重大產(chǎn)業(yè)和商業(yè),田園綜合體工程籌劃和規(guī)劃設計以及招商運營效勞。二、我國高鐵新城開展特點我國高鐵開展迅猛,2014年運營里程到達1.6萬公里,2015年規(guī)劃到達1.8萬公里長度。我國高鐵站點規(guī)劃考慮城市交通功能的外延性、未來擴容能力及輻射帶動能力，采用新老站點別離方式，大多處于城市郊區(qū)，具有如下特點：1、區(qū)域開展處于起步階段，綜合配套均有待改善；2、衛(wèi)星城、副城市中心規(guī)劃開展成為各地方政府努力的主要方向；3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃開展滯后，產(chǎn)業(yè)開展同質化嚴重，時序相對混亂；4、新城高鐵開展加速城市

11、升級擴容等城市化進程，并帶動房地產(chǎn)業(yè)的開展；5、新城的成功案例缺乏可借鑒性，我國在新城功能布局及城市運營管理上的科學論證與方法目前處于探索階段。我們首先應明確并非所有高鐵站點周圍都適合開展新城，如法國有些高鐵站點周邊是以環(huán)境保護為主的旅游區(qū)。高鐵新城的開展要具備如下根本條件：1城市人口超負荷，舊城已經(jīng)沒有空間容納人口的迅速增長和產(chǎn)業(yè)開展，必須建立新城，保障可持續(xù)開展；2、新城的開展要有明確的主導產(chǎn)業(yè)和開展動力，不能完全依靠政府搬遷和房地產(chǎn)帶動，也不能把新城規(guī)劃建立作為普通的政績工程；3、政府財政狀況良好，具有可支配財力用于新城的根底設施配套建立，不能完全依靠借債來開發(fā)新區(qū)。三、高鐵新城規(guī)劃開展

12、思路1區(qū)位定位一是高鐵新城適合作為衛(wèi)星城建立，高鐵作為未來帶動城市開展的新引擎之一，將帶動周邊新興區(qū)域的開展；二是在功能上與舊城區(qū)或主城區(qū)形成互補，起到城市升級擴容作用。依托高鐵和機場重大根底設施,高鐵東部新城定位為未來市開展的主導區(qū)域,核心區(qū)域規(guī)劃為會展城。2產(chǎn)業(yè)定位高鐵新城應結合高鐵的便利性、高效性所帶來的大量客流、物流、信息流等進展產(chǎn)業(yè)定位，適合開展休閑娛樂、商貿(mào)、金融、商務酒店、中介咨詢等現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)；影視娛樂、會展會議、動漫游戲、設計規(guī)劃等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、觀光旅游等新興產(chǎn)業(yè)。3人口規(guī)劃在人口規(guī)劃上，一是規(guī)劃控制人口規(guī)模，通過產(chǎn)業(yè)及物業(yè)功能規(guī)劃配套調節(jié)常住人口與流動人口構造比例

13、；二是高鐵新城現(xiàn)代效勞業(yè)集中，是城市高素質人才的聚集地，白領階層將占主導地位；三是結合區(qū)域生活本錢及就業(yè)情況，通過統(tǒng)一安置與自愿選擇的方式調整原住地居民的人口比例。與人口規(guī)劃配套的是，要優(yōu)先建立優(yōu)質的學校和醫(yī)院，為新城居民提供教育和醫(yī)療方面的便利條件。4. 拆遷居民的安置開發(fā)安置事關民生大計，各級政府應充分考慮失地農(nóng)民的利益，為他們提供工作崗位和職業(yè)教育，為他們的子女提供良好的教育時機。5生態(tài)與文化生態(tài)與文化建立既是高鐵新城的存在根底，又是新城的精神歸屬和依托。高鐵新城和主城區(qū)之間必須規(guī)劃綠化帶或保存局部農(nóng)田，形成節(jié)能、環(huán)保、優(yōu)美的生態(tài)之城。主題文化是新城建立的靈魂，以高鐵東部新城為例，我們在

14、旅游景點規(guī)劃上遵循生態(tài)保護的同時重點挖掘瀏陽河文化，此外，提煉黃興以及許光達大將的生平典故等歷史人文元素，形成新城的文化風格。四、高鐵新城規(guī)劃創(chuàng)新城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及城市主題文化五結合2008年寶民先生總結了中外城市規(guī)劃的理論與實踐，第一個獨創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結合，從2009年開場就將該理論用于25平方公里經(jīng)開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設計和總體籌劃，取得圓滿成功。2010年，寶民先生總結新城規(guī)劃的實際經(jīng)歷，明確提出在三結合的根底上，城市新區(qū)規(guī)劃還必須和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結合。中國的城市規(guī)劃理論落后于實踐,出現(xiàn)了大多數(shù)城市千城一面的可怕局面,城市缺乏文化個性,缺

15、乏總體特色。2012年,寶民先生認真研究了城市開展戰(zhàn)略和城市主題文化的現(xiàn)狀,提出城市開展戰(zhàn)略是指引城市開展的方向,城市主題文化是城市開展的靈魂,城市的規(guī)劃必須主題文化先行,在城市規(guī)劃的各個環(huán)節(jié)表達城市的主題文化。明確城市開展戰(zhàn)略,確定城市主題文化商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃旅游規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市規(guī)劃設計任務書城市總體規(guī)劃修訂重要區(qū)域城市設計圖1城市規(guī)劃五結合理論的流程圖城市規(guī)劃應與商業(yè)規(guī)劃結合，不僅需要考慮商業(yè)網(wǎng)點的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃。比方，福田CBD新區(qū) 在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規(guī)劃方面就是個反面案例。規(guī)劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等

16、公共設施集中在深南大道北側，而購物中心等商業(yè)集中在南側，人氣和商業(yè)的割裂導致購物中心開業(yè)后的蕭條。因此城市規(guī)劃部門和，應反思傳統(tǒng)，從以人為本的角度將商業(yè)和人流規(guī)劃納入城市規(guī)劃理論體系。城市規(guī)劃還應與旅游規(guī)劃以及生態(tài)建立密切結合?，F(xiàn)代人除生活的根本需求外，還有生活品質的要求，生態(tài)休閑的旅游空間已成為普遍的追求。城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更應是牢不可破的密切結合，產(chǎn)業(yè)擔負著城市開展的造血功能，是城市生生不息的動力來源，產(chǎn)業(yè)的成功為城市帶來人口、財富、進步和文明；而產(chǎn)業(yè)的失敗和衰落留下的往往是滿目瘡痍的城市廢墟。因此產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應成為城市規(guī)劃中的重中之重。因此，新型城市規(guī)劃理論要結合商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)，四規(guī)劃同步

17、進展，形成表達和諧開展的新型理論，并從法律上規(guī)城市規(guī)劃的實施，提升城市的品質。五、新摩爾公司效勞高鐵東部新城的案例簡析作者帶著新摩爾公司和城市勘察核心團隊深入黃興鎮(zhèn)區(qū)，結合東城CBD、經(jīng)開區(qū)生活效勞園區(qū)籌劃方案及多年來積淀的規(guī)劃經(jīng)歷，對高鐵東部新城的規(guī)劃開展進展了深入調研和嚴密論證，提出了創(chuàng)新性、前瞻性的籌劃思路。1明晰高鐵東部新城與周邊的關系圖2大東城區(qū)開展戰(zhàn)略圖 引自中國城市規(guī)劃院從圍上說，高鐵東部新城是指黃興鎮(zhèn)48平方公里土地,由武廣新城、黃興鎮(zhèn)、星沙開發(fā)區(qū)、黃花空港形成大東城空港。1高鐵東部新城與老城的關系武廣新城位于雨花區(qū)東部，總用地面積約18.92平方公里，其中核心區(qū)面積8平方公里

18、，中央商務區(qū)面積3平方公里；其整體定位為中部區(qū)域性核心交通樞紐，城市開展副中心，輻射長株潭城市群的城市商務中心，規(guī)劃居住人口約40萬。 黃興鎮(zhèn)位于高鐵站點瀏陽河以東，占地84平方公里，其中繞城高速以50平方公里，是今后東部最重要的區(qū)域之一，也是本次籌劃的重點。我們希望發(fā)揮武廣與滬昆雙高鐵樞紐以及空港多種優(yōu)勢，將三環(huán)以48平方公里規(guī)劃為我國中部最現(xiàn)代化的高鐵新城，將長株潭中央商務區(qū)與生態(tài)宜居城市有效結合，重點聚集年人均收入10萬元以上的高素質居民，規(guī)劃在20年到達15萬-20萬人口。因此，新摩爾公司結合地緣關系及瀏陽河獨特資源，把黃興鎮(zhèn)三環(huán)以48平方公里圍定位為高鐵東部新城簡稱東部新城，將高鐵東

19、部新城與武廣新城看作是一個大東城概念，是長株潭城市群的城市副中心，其與老城關系猶如同浦東陸家嘴之于的關系，在開展規(guī)劃上高鐵東部新城與武廣新城應科學統(tǒng)籌、統(tǒng)一規(guī)劃。2高鐵東部新城與黃花空港的關系高鐵東部新城與黃花空港同屬東部，是兩大重要經(jīng)濟增長極，黃花空港具備開展保稅區(qū)的有利條件，高鐵東部新城黃興鎮(zhèn)與空港共同形成市乃至長株潭城市群的客流、物流、信息流聚集的中心，由交通樞紐區(qū)域進而形成市東部副中心城區(qū)。3高鐵東部新城與縣城的關系高鐵東部新城位于縣下屬黃興鎮(zhèn)區(qū)域。縣城所在地的星沙依托經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動開展優(yōu)勢，已成為市的商業(yè)副中心區(qū)，并將帶動黃興鎮(zhèn)逐步成為長株潭的核心商務區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及旅游開

20、展示區(qū)。相對老縣城，高鐵東部新城是南部開展區(qū)，今后將聯(lián)合形成大東城。(4)高鐵新城規(guī)劃設計創(chuàng)新需要考慮與主城區(qū)的關系高鐵東部新城重點和高鐵西側為主的武廣新城對接,通過東西公路和南北公路以及地鐵與主城區(qū)對接。*高鐵東部新城圖3東部高鐵新城與武廣新城區(qū)域圖圖4 南站西側武廣新城總平面彩圖圖5南站西側武廣新城城市設計(英國H&D公司設計)高鐵武廣新城城市設計圍占地面積18.9平方公里，核心區(qū)4.4平方公里，以高鐵南站為核心，基地以瀏陽河和磨盤洲作為最大的景觀資源。形成東西景觀軸心，結合主要站點，打造地標建筑，沿著主要干道建立良好的綠化聯(lián)系，并將周邊的濱水資源合理利用，使得瀏陽河濱水魅力得以充分展現(xiàn)。

21、城市設計延續(xù)城市規(guī)劃中東西向開放的空間軸線，與主城區(qū)和黃興鎮(zhèn)相互照應，重點安排商業(yè)，文化，商務和居住等功能。 高鐵新城的規(guī)劃需要創(chuàng)新,借鑒前海規(guī)劃設計的創(chuàng)新經(jīng)歷,適合把握交通和生態(tài)紅線,實現(xiàn)立體交通模式,包括多車道的并行出租車設計,合理利用地下空間規(guī)劃車行和人行,減少高鐵交通樞紐和高密度開發(fā)區(qū)域的車輛擁堵,考慮立體人行系統(tǒng),為居民和商務辦公人群留下較多休閑公共空間,提升區(qū)域品質。合理把握高鐵新城的彈性,借鑒新加坡規(guī)劃的白地,可以以30-50公頃作為單元,控制單元容積率和高度控制,辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)總體比例,單元地塊的指標具有彈性。高鐵武廣新城靠近主城區(qū)局部優(yōu)先開發(fā),新城區(qū)靠后開發(fā),同時考慮借鑒

22、1.5級開發(fā)經(jīng)歷,加快區(qū)域的培育周期。5高鐵東部新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路黃興鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)已經(jīng)具有良好根底。2002年以來，黃興鎮(zhèn)黨委屢次組織學習考察，優(yōu)化農(nóng)業(yè)規(guī)劃，常年蔬菜種植面積達20000畝，花卉苗木2000畝?，F(xiàn)在每天供給市的蔬菜占據(jù)馬王堆市場本地蔬菜的三分之一。其中傳統(tǒng)菜東山光皮辣椒、杜家河的蘿卜遠銷港澳，其花木亦銷往周邊和江浙一帶。針對高鐵東部新城特點，基于黃興鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)根底，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位以金融業(yè)，商貿(mào)旅游業(yè)，自主創(chuàng)新高科技產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)為主。武廣新城產(chǎn)業(yè)定位：一是現(xiàn)代效勞業(yè)，為長株潭地區(qū)提供高品質的商貿(mào)、會展、金融、咨詢等效勞；二是商業(yè)，主要為規(guī)劃區(qū)效勞，開展局部高端商業(yè)為長株潭區(qū)

23、域效勞；三是休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，包含文化活動、游樂；四是住宅開發(fā)，為規(guī)劃區(qū)的就業(yè)人員提供居住空間。建議高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))首先開展會展、旅游業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和商貿(mào)物流，其次重點開展高科技和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，再后開展金融效勞業(yè)。綜合保稅區(qū)*高鐵東部新城圖6空港與高鐵區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局概念圖底圖引自中國城市規(guī)劃研究院文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場物流軟件等高科技生產(chǎn)效勞業(yè)榔梨鎮(zhèn)區(qū)文化產(chǎn)業(yè)與生態(tài)示*區(qū)黃興公園長沙高鐵旅游產(chǎn)業(yè)瀏陽河風光帶生產(chǎn)效勞業(yè)會展業(yè)黃興鎮(zhèn)區(qū)教育區(qū)域金融商務會議醫(yī)療產(chǎn)業(yè)生態(tài)居住區(qū)安康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)地鐵4號延長到大市場磁懸浮軌道線路苗木觀光區(qū)圖7高鐵東部新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖8國際會展中心效果圖工程總用

24、地面積約800畝，設12個單層展館、2個登陸廳，展覽面積約26萬平方米，可提供8652個展位。 2012年新摩爾公司在寶民教師帶著下繼續(xù)籌劃東部高鐵新城與黃興鎮(zhèn)區(qū)的龍頭工程-國際會展中心,該工程總投資約60億元，擬分兩期建立。目前一期工程已經(jīng)完成投資4.6億元，水、電、路、氣、通訊、景觀燈等配套工程同步推進。一期工程也正式啟動了主 體工程建立，預計2016年10月底竣工，屆時展覽面積約為20.2萬平方米，可提供室展位近6000個，成為第一、中部一流的綜合性展館。 圖9 在國際會展中心舉辦的國際軌道交通產(chǎn)業(yè)博覽會獲獎開業(yè)后的國際會展中心舉辦在全國具有重大影響的軌道交通會展,在全國產(chǎn)業(yè)了巨大反響。

25、2高鐵東部新城的旅游規(guī)劃1黃興的旅游根底黃興人文資源豐富，擁有辛亥革命元勛黃興故居和解放軍大將許光達故居。黃興鎮(zhèn)的兩個名人故居和農(nóng)業(yè)觀光旅游具有良好的根底。目前已形成瀏陽河九道灣生態(tài)農(nóng)莊、黃興故居、許光達故居、磨盤洲生態(tài)公園、沿江山與榔梨的公廟以及黎托的潭陽半島濱江樂園旅游線路。瀏陽河是聞名全國的河流,是湖湘文化的代表性標志,瀏陽河最美就在九道灣,瀏陽河生態(tài)旅游與文化旅游值得大力開發(fā)。潭陽半島生態(tài)公園和度假村磨盤洲生態(tài)島陶公廟旅游中心圖10 高鐵東部新城黃興旅游規(guī)劃圖2旅游規(guī)劃籌劃要點根據(jù)黃興鎮(zhèn)旅游根底及未來開展趨勢，新摩爾公司提出了黃興鎮(zhèn)的旅游規(guī)劃需要跳出鎮(zhèn)級規(guī)劃的傳統(tǒng)思路，站在高鐵東部新城

26、和瀏陽河整體旅游的高度認識旅游產(chǎn)業(yè)的開展。在現(xiàn)有線路根底上，重點規(guī)劃瀏陽河旅游經(jīng)濟帶，包括兩岸的旅游景點，高品質酒店和生態(tài)旅游空間，形成完整的東部游覽線路。其中，經(jīng)濟型連鎖品牌和四星以上酒店建立列入優(yōu)先啟動工程，距離黃興故居等距離要較近。將酒店、旅游接待中心和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光工程結合，形成酒店餐飲娛樂旅游綜合體。酒店特色景觀為瀏陽河風光、生態(tài)農(nóng)業(yè)風光與眺望偉人故居有機結合。結合黃興鎮(zhèn)瀏陽河臨近高鐵站點的優(yōu)勢，建議在現(xiàn)有旅游規(guī)劃根底上需要進一步完善：一是在黃興中央生態(tài)公園打造民歌廣場，作為瀏陽河旅游宣傳的舞臺；二是在黃興鎮(zhèn)打造一個花木花事花季休閑園區(qū)，這可以借鑒東部華僑城的生態(tài)旅游經(jīng)歷進展專題設計；

27、三是建立沿河生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和旅游接待中心，開展生態(tài)餐廳和農(nóng)家樂等，與黃興故居以及許光達故居嚴密聯(lián)系。結合黃興故居的文物保護,建議周邊作為文化創(chuàng)意公園，在三環(huán)線與瀏陽河穿插地段可以規(guī)劃大型旅游工程用地；四是注意保護濕地和生態(tài)護岸建立。3高鐵東部新城的商業(yè)規(guī)劃1零售商業(yè)建議規(guī)劃控制在15萬平方米以，包括以下局部：中央商務區(qū)集中規(guī)劃6萬平方米購物中心(鼓勵建立綜合體含酒店，公寓，辦公樓)、商業(yè)街區(qū)3萬平方米。黃興鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃5萬平方米商業(yè)綜合體(2萬平方米商業(yè)，2萬平方米四星酒店，1萬平方米公寓)社區(qū)商業(yè)，相關居民點根據(jù)人口規(guī)模配置1000-5000平方米社區(qū)商業(yè)。2批發(fā)業(yè)規(guī)劃建議建立5000畝現(xiàn)代

28、市場群通過系統(tǒng)考察了馬王堆市場，三湘大市場，農(nóng)產(chǎn)品市場，結合規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品市場以及論證全國規(guī)模最大的水產(chǎn)市場經(jīng)歷，并吸收法國翰吉斯公司對總體布局的建議，根據(jù)縣黃興鎮(zhèn)特點，寶民先生代表新摩爾公司提出現(xiàn)代市場群規(guī)劃要點,并與黃興鎮(zhèn)黨委和政府一起在縣委縣政府支持下舉辦了大市場專業(yè)論壇。配合農(nóng)產(chǎn)品公司立項和申請工程所需要的千畝土地指標。圖11 寶民2009年2月27日出席黃興大市場專業(yè)論壇規(guī)劃圍與目標：位于縣黃興鎮(zhèn)黃江公路兩側，用地面積5300畝。注重節(jié)約使用土地和提前考慮生態(tài)建立，立體化的規(guī)劃設計與合理布局，發(fā)揮5300畝現(xiàn)代市場群落的作用。規(guī)劃理念為先進的第三代批發(fā)市場：是設施先進、功能完善、管理科學

29、、主動承當社會責任的現(xiàn)代化市場，它具有監(jiān)控食品質量平安，管理現(xiàn)代化，效勞周密化，市場品牌化，廠商合作化等方面的特點。東部新城商業(yè)中心鎮(zhèn)級商業(yè)中心現(xiàn)代市場群旅游商業(yè)社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心大型會展綜合體購物中心商業(yè)街區(qū)超五星酒店和國家會議中心圖12 高鐵東部新城商業(yè)規(guī)劃圖通過新摩爾公司的總體籌劃，指導設計公司完成了控制性規(guī)劃。圖13 黃興大市場控制性規(guī)劃初步方案圖14黃興大市場和海吉星農(nóng)產(chǎn)品市場黃興海吉星市場規(guī)劃占地面積1001畝，總建筑面積64.3萬平方米，跟馬王堆蔬菜市場相比，黃興海吉星國際農(nóng)產(chǎn)品物流園整整擴大了5倍。據(jù)透露，新市場2016年4月建成開業(yè)后，場經(jīng)營客戶可到達4000多家，日進

30、出場交易車輛達10000輛以上，日均農(nóng)產(chǎn)品吞吐量達20000噸以上，年交易總量可達700萬噸以上，可輻射整個中南地區(qū)，成為中南第一、全國一流的綠色、平安、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。圖152017年 12月 31日作者到黃興海吉星市場考察開業(yè)后經(jīng)營4.高鐵東部新城的城市規(guī)劃與城市設計的思考1以黃興中央公園作為中心,以國際會展中心和國際會議中心以及超五星酒店作為兩翼。根據(jù)黃興三面環(huán)河以及大壩高于地面的特點，在景觀設計上形成東西中央公園主軸線和局部南北主軸線，以東西軸線為主。2充分考慮環(huán)境友好型的城市設計原則，建議充分利用地勢低洼的條件，建立小型湖泊濕地，以生態(tài)公園水系穿插在不同的功能區(qū)。3在建

31、筑布局中，高層建筑要離開大壩100米外，其他建筑要離開大壩200米之外，利用大壩建立環(huán)形道路和森林綠化帶景觀4在景觀規(guī)劃中，不僅要有草坪綠地，還要將森林和生態(tài)農(nóng)業(yè)作為景觀設計的重要組成局部，盡量減少農(nóng)田占用，不要完全毀壞農(nóng)田建立綠地的方式，要充分考慮瀏陽河沖積平原的土質特點和黃興鎮(zhèn)農(nóng)民未來的出路。5. 高鐵東部新城48平方公里布局初步設想1用地空間比例根據(jù)生態(tài)文明與主題文化并重的原則,結合東部副中心開展成為現(xiàn)代效勞業(yè)為主的副中心城區(qū)原則,我們提出了一個根本用地空間比例。中央商務區(qū)CBD3平方公里其中覆蓋率最多在45%公園和森林綠地10平方公里考慮森林覆蓋率接近20%，規(guī)劃兩個重點生態(tài)公園，黃興

32、生態(tài)公園和柞山河濕地公園居住區(qū)13平方公里降低居住密度，提高居住質量，滿足外來高素質白領人群和本地居住要求旅游觀光與文物保護區(qū)5平方公里重點以瀏陽河旅游為主,文物保護以黃興故居區(qū)域為主現(xiàn)代市場群3.3平方公里其中黃江公路以南,濕地公園以西商貿(mào)物流園區(qū)1平方公里生態(tài)農(nóng)業(yè)13.7平方公里要考慮國家土地法規(guī)和耕地保護政策(2) 高鐵東部新城核心區(qū)域土地利用建議包括640畝軌道車輛段，421畝道路用地為4804畝實際用地圍。圖16 方案 1選址圍 5865畝 方案1圍是勞動西路和高塘坪路以及黃江公路和東路包圍地段，包括安置區(qū)400畝以及地鐵二號線光達站區(qū)域。 方案1 北側為規(guī)劃2571畝國際醫(yī)療城，實

33、際供給土地可能為1000畝，今后將配備醫(yī)院，南側今后建議配套建立四星酒店和游客接待中心。國際會展中心建議選址在中軸線和黃江大道以及濱江路包圍的555畝圍，依據(jù)是可以充分利用現(xiàn)有交通線路搞建立，對保護生態(tài)環(huán)境有利，具有較好的預留開展空間。會展中心用地以會展中心，酒店、寫字樓為主，配置少量酒店公寓。會展中心用地虧損，在其他地塊土地取得回報。會展中心室展館留出200米空間廣場到瀏陽河大堤，超五星酒店和磨盤洲一體化，后者作為附屬生態(tài)用地。廣場標高和瀏陽河堤壩一樣，至少保存超五星酒店西側瀏陽河邊100米道路綠化帶。到黃花機場磁懸浮鐵路42室外會展文化創(chuàng)意園區(qū) 態(tài)居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)國際學校黃江大道文化創(chuàng)意娛

34、樂產(chǎn)業(yè)園含三星酒店生態(tài)居住區(qū)辦公，商業(yè)四星酒店，旅游接待中心勞動路辦公，商業(yè)長沙南站會展中心，五星酒店綜合體會展廣場辦公樓，四星酒店，購物中心，商業(yè)街區(qū)中 央 公 園商業(yè)街區(qū)辦公樓，四星酒店，商場綠地綠地居住區(qū)醫(yī)院居住區(qū)地鐵車輛段640畝黃興大橋高塘坪路生超五星酒店國際會議中心圖17方案1 4804畝功能分區(qū)初步建議新城規(guī)劃必須考慮旅游景點的建立,注重特色旅游線路的打造,此外,要注重公共空間的旅游元素,結合高鐵東部新城的實際,我們需要把旅游規(guī)劃與會展中心建立需要密切結合。圖18高鐵東部新城和會展中心周邊城市設計初步方案(新摩爾公司與城市勘察設計)圖19市規(guī)劃完成的土地利用提升規(guī)劃圖3高鐵新城的

35、土地一級開發(fā)創(chuàng)新策略通過高鐵北站與高鐵西站核心區(qū)總體籌劃和城市設計與招商的經(jīng)歷積累,借鑒前海土地1.5級開發(fā)經(jīng)歷。結合高鐵武廣新城核心區(qū)與高鐵東部新城要求,新摩爾商業(yè)管理公司認為首先要研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和城市設計,對核心區(qū)不同地塊的功能進展明確定位,在土地大規(guī)模出讓之前,探索土地合理利用土地的思路。思路1 要把生態(tài)規(guī)劃和區(qū)域文化特色擺放到突出位置,確定區(qū)域文化主題,在城市設計中和詳細建筑設計中表達區(qū)域文化特色。根據(jù)城市規(guī)劃設計要求美化環(huán)境,優(yōu)先建立綠化帶(重視區(qū)域氧氣含量和空氣指標)和主題文化公園以及臨近的醫(yī)院,中小學學校,搞好教育醫(yī)療配套。思路2 根據(jù)城市設計和商業(yè)規(guī)劃,優(yōu)先開發(fā)文化體育設施與

36、餐飲休閑娛樂,預留核心商業(yè)街區(qū)在成熟時候開發(fā),聚集區(qū)域人氣,加速區(qū)域成熟,帶動已經(jīng)出讓土地的開發(fā)步伐。思路3 對于對區(qū)域氣氛影響較大的商業(yè)與文化體育綜合體可以采取合作開發(fā)模式,政府重點負責具有公共性質的文化和體育設施,企業(yè)重點負責商業(yè)開發(fā),共享人流,統(tǒng)一規(guī)劃建立核心商圈,加快聚集人氣。(4)高鐵東部新城開發(fā)順序與土地增值策略一期開發(fā)5000畝現(xiàn)代市場群配套居住區(qū)和商務配套建立，黃興大道南延至鹿芝嶺互通，黃江公路拓寬黃興大橋至長株高速段配合軌道公司建立磁懸浮線路延伸到黃花機場二期開發(fā)道路交通，勞動東路東延至高塘村與黃興大道、泉沿公路相連，泉沿公路拓寬勞動路至三環(huán)線段，規(guī)劃建立湘府路到三環(huán)線鹿芝嶺

37、互通道路，規(guī)劃建立長株高速榨山互通，建立現(xiàn)代市場群東南榨山互通至三環(huán)鹿芝嶺互通的輔道。啟動國際會展中心建立,2016年建成開業(yè)三期啟動長株潭CBD建立,建立黃興中央生態(tài)公園綠化帶，磨盤洲生態(tài)旅游工程作為重點四期重點建立高水平學校和醫(yī)院五期建立生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)區(qū)圖20 國際會展中心方案及其開業(yè)后相片年國際會展中心投入運營,極大帶動了省會展業(yè)開展,為城市開展帶來新的動力,開業(yè)后實踐證明選址在瀏陽河東側的高鐵東部新城是完全正確的。6高鐵東部新城規(guī)劃的政策研究1開發(fā)規(guī)劃新城的利益分配思考中國的新城建立必須要解決好失地農(nóng)民的開展問題，不能以簡單的補償和安置為主，農(nóng)民是黃興鎮(zhèn)的主體，我們在城市規(guī)劃中應該充

38、分考慮農(nóng)民的長遠利益和近期利益。黃興鎮(zhèn)新城開發(fā)將獲得較大的土地收益，許多農(nóng)民將失去土地，解決好失地農(nóng)民的教育問題和生活問題，是新城建立成敗的重要課題。簡單地給予貨幣補償只是解決了眼前問題，從長遠角度思考我們應該采取如下措施。成立黃興鎮(zhèn)農(nóng)民子女教育基金，對于失地的農(nóng)民的子女給予重點資助，一直到大學畢業(yè)。開展農(nóng)民素質教育和農(nóng)業(yè)，旅游，商貿(mào)等相關職業(yè)教育，鼓勵農(nóng)民掌握技能，在城市化浪潮中把握自己的命運。在黃興鎮(zhèn)，在解放前就非常重視職業(yè)教育和農(nóng)民教育。出色的革命教育家徐特立，縣五美鄉(xiāng)人。他在榔梨鎮(zhèn)創(chuàng)辦梨江高小期間，常常在黃興鎮(zhèn)鹿芝嶺的白果山莊深入群眾，留下徑接藍田秀，花開白果香的名句。2關于黃興鎮(zhèn)行政

39、體制的變革鑒于高鐵東部新城的開發(fā)趨勢，結合城市化開展需要，建議將黃興鎮(zhèn)升級為副縣級或者副市級的高鐵東部新城管委會，下設三至四個街道辦，分別為黃興、高塘、仙人市和光達街道辦。3高鐵東部新城黃興鎮(zhèn)招商政策的建議突出主業(yè)招商和以商引商相結合，重點開展產(chǎn)業(yè)鏈招商，積極推介缺鏈環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)配套。建立產(chǎn)業(yè)協(xié)作機構及行業(yè)協(xié)會，促進產(chǎn)業(yè)鏈之間的供需溝通，挖掘配套潛力，提高綜合配套率。制定招商引資鼓勵政策，提高行政效能，簡化工程審批流程，形成順暢的運營機制，引導投資工程與區(qū)域資源要素有機結合，促進投資工程獲益。建立招商管理效勞平臺，組織共性資源、通用設施的配置使用，優(yōu)化效勞工程，為投資工程提供全程效勞的支撐載體。成立新城企業(yè)投資擔保公司和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投風險基金，為新城區(qū)域投資提供高水平的金融效勞。4高鐵東部新城招商引資目標建議重點招商工程列表國際會展中心占地555畝,國際會展中心建筑面積25萬平方米，可以配套1000多畝作為BT方式建立會展中心的回報總投資25億元超五星酒店和國家會議中心以及下一代