商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法

1、.：.；商業(yè)地產(chǎn)謀劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)謀劃的根底性任務(wù)，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)謀劃所需求的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)運(yùn)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深化，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專題討論，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類 商業(yè)地產(chǎn)謀劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目的、義務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按任務(wù)義務(wù)分：根底普查、專題研討調(diào)查、工程定位調(diào)查 2、按任務(wù)規(guī)模分：全地段全面調(diào)查、典型代表調(diào)查、個(gè)案深化調(diào)查 3、按操作方法分：實(shí)地調(diào)查調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

2、 4、按調(diào)查方式分：系統(tǒng)分工調(diào)查、集中快速調(diào)查、自在遨游調(diào)查 二、市調(diào)預(yù)備 無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分預(yù)備，才干有的放矢，提高效率，防止脫漏。 預(yù)備任務(wù)普通有： 1、明確義務(wù)-明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、方式、時(shí)間、質(zhì)量等要求； 2、團(tuán)隊(duì)分工-明確團(tuán)隊(duì)任務(wù)小姐人員組成、義務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、任務(wù)方案-Why、What、Where、When、Who、How、Money5wlhlm； 4、資料預(yù)熱-有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位商圈、工程的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具-預(yù)備好調(diào)查表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等； 6、調(diào)查線路-前往調(diào)查區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺?/p>

3、入口、行走方向、重要節(jié)點(diǎn)、出口等的估計(jì)、判別及分工協(xié)作安排； 7、時(shí)間安排-市調(diào)時(shí)段的安排平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚，調(diào)查時(shí)間長(zhǎng)短的估算，調(diào)查工程、地段的時(shí)序安排等。 三、根本概念了解與運(yùn)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)謀劃中常用到如下根本術(shù)語(yǔ)、名詞、需求有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的相互聯(lián)絡(luò)的概念。 區(qū)位帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市地域中所處的空間位置。 板塊住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，普通指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊

4、、工業(yè)大道板塊等。 商圈零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)到達(dá)某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)間隔 為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈普通按層次分為中心商圈離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍、次級(jí)商圈吸納15-25%顧客的范圍、邊緣或輻射商圈吸納5-25%顧客的范圍。 顯然，“商圈現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目的顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們運(yùn)用時(shí)，假設(shè)有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)

5、確涵義。 商業(yè)中心規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈稱法接近，普通分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。 地段傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。 節(jié)點(diǎn)規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指察看者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，根本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形狀的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段步行街常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。 地標(biāo)與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，察看者普通不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在客觀、俯視、瞭望的視覺(jué)必性，如超高層公共建筑、鐘樓

6、、塔頂、廣告招牌、山頂。 運(yùn)用：上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，明晰界定市調(diào)范圍； 上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，根本是從大到小陳列，應(yīng)根據(jù)特定義務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 出書面正式報(bào)告，應(yīng)運(yùn)用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也運(yùn)用此術(shù)語(yǔ)。 業(yè)態(tài)指細(xì)分市局面向某類目的顧客購(gòu)買程度與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形狀，特征是“怎樣變。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。 業(yè)種指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外興隆國(guó)家更多，難以勝數(shù)。 運(yùn)用：謀劃商業(yè)地產(chǎn)，必需熟習(xí)業(yè)態(tài)

7、業(yè)種分類及其特征、典型商戶等根本功； 市調(diào)必需分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)展表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別根本情況進(jìn)展比較分析； 傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)方式運(yùn)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種； 零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)方式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、游覽社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和調(diào)查次序 商業(yè)地產(chǎn)開展定位謀劃，最常見(jiàn)的市調(diào)是根底普查、全地段重點(diǎn)調(diào)查，其次是專項(xiàng)調(diào)查分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別，再次是定點(diǎn)調(diào)查類似工程、競(jìng)爭(zhēng)工程、新興與特征工程，前者普通會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地調(diào)查前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)

8、居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和詳細(xì)細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈區(qū)位比面要大些，線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。 商圈的根本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要經(jīng)過(guò)“面察看。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形狀及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、效力店等，經(jīng)過(guò)“線察看。 購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特征店、新開店、大型飲食、文娛、休閑廣場(chǎng)等，經(jīng)過(guò)“點(diǎn)察看。 調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工巧定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： 商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、質(zhì)量、產(chǎn)地

9、、品牌，重點(diǎn)商戶運(yùn)營(yíng)概貌； 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或短少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段； 客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的、消費(fèi)愿望與消費(fèi)程度瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間； 路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的溫馨度、平安度、興趣性； 交通干道及出入口，消費(fèi)者根本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外銜接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛次序及對(duì)行人的干擾性

10、； 商圈內(nèi)寫字樓、酒店、文娛、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、效力對(duì)象、運(yùn)營(yíng)情況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度； 商圈商用物業(yè)供求與租售概略單價(jià)程度及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等； 在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治程度等。 五、市調(diào)方式方法 目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、適用的方式方法： 1、實(shí)地察看法 經(jīng)過(guò)目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈根本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)察看、體驗(yàn)才有意義。 2、訪談法 經(jīng)過(guò)個(gè)別面談、小組座談，較深化了解本地零售運(yùn)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商、商圈內(nèi)效力從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。 3、問(wèn)卷法 經(jīng)過(guò)街頭欄截式問(wèn)卷填寫、問(wèn)卷填寫、訪談問(wèn)卷填寫、問(wèn)卷置留填寫等