某房地產(chǎn)項目招商策劃報告

1、金鵝福地項目 招商策劃報告致：廣西柳州市祥運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目錄12345商圈概述項目周邊分析及調(diào)查結(jié)果項目分析項目規(guī)劃建議品牌資源及優(yōu)勢Part 1商圈概述1. 商圈概述1.1 調(diào)查背景1.2 商圈的現(xiàn)狀概述1.3 商圈的未來概述1.4 商業(yè)物業(yè)的價值概述1.1 調(diào)查背景1、項目用地所處區(qū)域是柳州市城區(qū)，周邊有火車站、汽車站、配套設(shè)施相對齊全，道路交通便捷，人氣旺盛，眾多的商業(yè)經(jīng)營業(yè)主紛紛看好項目所在地段的市場發(fā)展前景。2、本項目建議引進SHOPPING MALL的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計、市場定位適應(yīng)市場發(fā)展的需求，擬建成柳州市標(biāo)志性的商業(yè)體。1. 商圈概述1.1 調(diào)查背景1.2 商圈的現(xiàn)狀

2、概述1.3 商圈的未來概述1.4 商業(yè)物業(yè)的價值概述1.2 商圈的現(xiàn)狀概述1、現(xiàn)在沿飛鵝路兩側(cè)共有約占柳州市各類市場近10%,專業(yè)批發(fā)市場近50%，已經(jīng)形成桂中地區(qū)最大的商品集散地。包括：金鵝市場（項目地）、飛鵝商城、新時代商業(yè)港、紅星美凱龍、飛龍新城、華豐商場等專業(yè)市場。2、在飛鵝路商業(yè)飛速發(fā)展的同時，可以看到，飛鵝路的這些市場同時也成為了柳州市中低檔消費的代名詞。由于這些商場修建的時間長短不一，規(guī)劃設(shè)計也存在著較大的缺陷：1）規(guī)模偏小（除新時代商業(yè)港、飛鵝商城等具有一定規(guī)模外）；2）規(guī)劃差（樓層或者區(qū)域業(yè)態(tài)不明顯）；3）經(jīng)營商品檔次低，長期處于低層次的竟?fàn)幃?dāng)中，局限了起長遠的發(fā)展；4）混亂

3、無序、沒有充分考慮客戶消費購物的需求，不能適應(yīng)未來商業(yè)的發(fā)展。1. 商圈概述1.1 調(diào)查背景1.2 商圈的現(xiàn)狀概述1.3 商圈的未來概述1.4 商業(yè)物業(yè)的價值概述1.3 商圈的未來概述目前柳州商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)存在一些“病癥”：1.商業(yè)總體布局無序、規(guī)劃不明、定位不清；2.市場規(guī)模小、檔次低；3.新型業(yè)態(tài)比重??；4.具有開拓創(chuàng)新的現(xiàn)代經(jīng)營管理人才儲備嚴(yán)重不足。這些“病癥”已形成一個瓶頸，扼住柳州商貿(mào)業(yè)的咽喉，導(dǎo)致城市核心競爭力不強，商業(yè)格局的重新定位已迫在眉睫，將整合、提高原有服裝、小商品、百貨、布匹、燈具、裝飾材料等行業(yè)和檔次，承襲原有的批發(fā)零售商業(yè)業(yè)態(tài)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾懈邫n零售為主，兼顧規(guī)模量販，

4、休閑、娛樂、餐飲兼?zhèn)涞捏w驗式購物中心。1. 商圈概述1.1 調(diào)查背景1.2 商圈的現(xiàn)狀概述1.3 商圈的未來概述1.4 商業(yè)物業(yè)的價值概述1.4 商業(yè)物業(yè)的價值概述商圈的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在基本以大型商場分割成小攤位各自分散經(jīng)營為主，所劃分的鋪面較小主要在8-15這一范圍內(nèi)(新時代商業(yè)港除外），并輔以部分臨街鋪面。這一路段的單位面積租金已直追五星商業(yè)街一帶，而單位面積的產(chǎn)值已遠遠超過黃金商圈，其商業(yè)價值及發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?；但是這一路段商場內(nèi)部規(guī)劃差、人流組織混亂，經(jīng)營無序、檔次低。Part 2項目周邊分析及調(diào)查結(jié)果2. 項目周邊分析及調(diào)查結(jié)果2.1 飛鵝商圈商場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2

5、.1飛鵝商圈商場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析區(qū)域商業(yè)以低端及中端批零消費為主，中高檔賣場相對匱乏。從現(xiàn)有的商場業(yè)態(tài)看，服飾、小百貨占據(jù)了主要地位。從商圈目前規(guī)模最大的新時代商業(yè)港來看，商圈的業(yè)態(tài)及檔次都有不斷提升的需要。2. 項目周邊分析及調(diào)查結(jié)果2.1 飛鵝商圈商場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2.1 商鋪的經(jīng)營范圍從調(diào)查結(jié)果可以看出，服裝、鞋帽、小百貨等日常消費品大多消費者大都選擇檔次較高的商店、商場購買。所以本項目的經(jīng)營品類在商業(yè)策劃時應(yīng)該盡可能地滿足消費者的需求。2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2.2 經(jīng)營方式根據(jù)本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該商圈現(xiàn)有經(jīng)營方式以批發(fā)兼零售為主，調(diào)查的數(shù)

6、據(jù)表明，該商圈還是比較容易接受批發(fā)，本項目的量販批發(fā)將給有這方面需求的客戶提供一個更大的發(fā)展空間。2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2.3 商鋪的經(jīng)營面積從上表可以看出，在商圈內(nèi)現(xiàn)有的商鋪經(jīng)營面積在15-30居多，比較適合大眾，其他的面積比例也有一定數(shù)量，以經(jīng)營業(yè)主的經(jīng)營品類決定面積的需求。2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2.4 商鋪租金可以看出，在被調(diào)查的經(jīng)營業(yè)主中，鋪面租金在5000-7000這個區(qū)間的最多，表明該商圈的商業(yè)繁榮，經(jīng)營業(yè)主對鋪面的要求也較高，因此，本項目對該商圈的商業(yè)是有一定的沖擊力。2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2.5 商鋪經(jīng)營狀況從以上結(jié)果可以看出，大多業(yè)主對經(jīng)營現(xiàn)狀和市場狀況表示基本認可，表

7、明整個業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍尚呈良好形勢。本項目是一個輻射大西南的純商業(yè)項目，需要一個較為成熟的市場氛圍，更需要在這個成熟的市場氛圍中凸顯自己的特色來滿足更多的客戶需求。2.2 周邊調(diào)查結(jié)果2.2.6 經(jīng)營時間以上圖例表明，約有50%以上的經(jīng)營業(yè)主有著5年以上的經(jīng)營經(jīng)驗。據(jù)市場信息反饋，一個經(jīng)營者經(jīng)過5年左右的市場渲陶，其基本具備對市場發(fā)展上有一定的看法、對資金有一定的沉淀、在經(jīng)營上已有著自己的獨道見解，他們往往把目光放得更遠，尋求機會更上一個臺階。本項目的規(guī)劃、前景正給這部分客戶群體提供了一個良好的經(jīng)營場所和市場氛圍。2.2 周邊調(diào)查結(jié)果從本次市場調(diào)查的總體結(jié)果看，在柳州市飛鵝商圈建設(shè)一個休閑購物、娛

8、樂、量販為一體的大型商業(yè)房地產(chǎn)項目，其可行性比原先估計的應(yīng)樂觀些。各種方面的了解顯示，柳州市廣大商鋪的經(jīng)營業(yè)主期待著飛鵝路上出現(xiàn)一個代表柳州商業(yè)新形象的大型商業(yè)項目，柳州市沒有出現(xiàn)價格性能比能達到他們期望值的好的投資項目。如何利用這一市場空缺，以略高于人們期望值的設(shè)計方案適時推出樓盤，將是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)條件。Part 3項目分析3. 項目分析 3.1 項目SWOT分析3.2 項目經(jīng)營定位與必要性3.3 業(yè)態(tài)定位的可行性3.1 項目SWOT分析商圈氛圍濃厚，是廣西地區(qū)知名的服裝鞋帽小百貨批發(fā)市場；區(qū)域人流量大，存在龐大的消費市場；隨著老城區(qū)的不斷改建，商業(yè)物業(yè)格局必然需要改變；交通便利，有火

9、車站、汽車站等重要交通樞紐以及多路公交車往返穿梭；周邊為傳統(tǒng)的批零集散地，但普遍檔次較低，難以滿足周邊日益增長的需求。優(yōu)勢分析（STRENGTH）劣勢分析（WEAKNESS）商圈氛圍濃厚，是廣西地區(qū)知名的服裝鞋帽小百貨批發(fā)市場；區(qū)域人流量大，存在龐大的消費市場；隨著老城區(qū)的不斷改建，商業(yè)物業(yè)格局必然需要改變；交通便利，有火車站、汽車站等重要交通樞紐以及多路公交車往返穿梭；周邊為傳統(tǒng)的批零集散地，但普遍檔次較低，難以滿足周邊日益增長的需求。 機會點分析（OPPORTUNITY）威脅點分析（THREAT）飛鵝商圈可供投資的中高檔商業(yè)物業(yè)非常稀缺，存在非常大的投資市場；區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加

10、；區(qū)域市場處于商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型重整階段；商用物業(yè)未來升值空間看好。柳州的商業(yè)格局，已經(jīng)初步形成各具特色的3大商圈。本項目的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營定位，是商業(yè)物業(yè)租賃價格的高低決定性因素；本項目在成熟的飛鵝商圈上，商圈對項目的商業(yè)經(jīng)營有一定的輻射影響作用。項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇，不能與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)完全重疊，但也不能游離于商圈之外，否則后期經(jīng)營租賃很大，因此，必須走錯位經(jīng)營，專業(yè)市場的道路，形成自己的經(jīng)營特點，與飛鵝商圈其它商場形成互補，互相支撐，共同發(fā)展.開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)填補市場空白，發(fā)揮自身優(yōu)勢以特色開發(fā)，錯位經(jīng)營應(yīng)對市場競爭的威脅。3. 項目分析 3.1 項目SWOT分析3.2 項目經(jīng)營定位與必要性3.3 業(yè)態(tài)

11、定位的可行性3.2 項目經(jīng)營定位與必要性3.2.1 項目經(jīng)營定位通過對項目的調(diào)查分析，從目前整個商圈的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，以滿足區(qū)域性生活配套和市場需要為基本，項目定位遵循下述原則： 一部分商業(yè)用來滿足商圈傳統(tǒng)批發(fā)零售的基本需求； 以“樂活小鎮(zhèn)”為經(jīng)營主題，體現(xiàn)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活特點，引入集生活服務(wù)、體驗休閑為一體的經(jīng)營理念； 建筑內(nèi)以主題經(jīng)營的形式來體現(xiàn)，營造輕松、休閑的購物環(huán)境。 休閑化、生態(tài)化、體驗式；項目核心要素 區(qū)域的、全新的、中高檔次的商業(yè)模式； 中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的。3.2 項目經(jīng)營定位與必要性3.2.2 項目

12、定位的必要性 項目主題的定位是保證項目租賃售的條件之一。沒有主題就不會有鮮明的個性，也就自然不會吸引商戶的注意力。無法提升租賃價格。3. 項目分析 3.1 項目SWOT分析3.2 項目經(jīng)營定位與必要性3.3 總體業(yè)態(tài)定位分析3.3 總體業(yè)態(tài)定位分析隨著國民經(jīng)濟實力及消費意識的提高，餐飲、休閑娛樂已經(jīng)進入一個較高的消費層次。目前，項目周邊還沒有出現(xiàn)以餐飲、休閑娛樂為主的綜合商業(yè)體，在該商圈有很大的發(fā)展空間。本項目所在區(qū)域的商鋪正好面臨飛鵝路，為需要看中品牌展示的商家提供了極好的空間和位置。餐飲、休閑娛樂項目對商鋪外在的形象的設(shè)置要較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，這也正好與本項目建筑風(fēng)格相一致。從以上幾個方面分析

13、來看，在本項目的商業(yè)做餐飲、休閑娛樂街區(qū)具有很大的可能性。Part 4項目規(guī)劃建議4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.1 項目市場定位4.1.1 項目定位依據(jù) 1. 商圈優(yōu)勢項目所在商圈是柳州市傳統(tǒng)的批零商業(yè)核心；居民消費潛力巨大，中高檔消費群體需求日益增大；柳州商業(yè)發(fā)展勢頭突出，相對于廣西其他主要城市，還具有一定的發(fā)展空間；3. 項目特征項目原址為金鵝市場，是有名的小百貨批零集散地；揚長避短，在業(yè)態(tài)布局上注重與建筑自身條件的匹

14、配，以更好地引入優(yōu)質(zhì)商戶；注重項目整體形象塑造，扭轉(zhuǎn)長久以來的低端的形象，給予市場信心需進行合理的規(guī)劃設(shè)計，以符合現(xiàn)代商業(yè)模式。2. 物業(yè)市場發(fā)展應(yīng)抓住商圈升級機遇，突出中高端、時尚、個性化消費，注重合理的業(yè)態(tài)組合；提高娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的比例，以滿足消費需求；注重品牌商家的引進及形象推廣，努力爭取商圈內(nèi)中高端消費者的份額。定位依據(jù)定位方向規(guī)避自身不足，捕捉市場發(fā)展趨勢4.1 項目市場定位4.1.2 項目市場定位 樂活小鎮(zhèn)主題式購物中心品味市場生活舞臺延續(xù)項目外觀設(shè)計及前期推廣概念；與區(qū)域其他項目走差異路線。挖掘自身特點，突出自我風(fēng)格4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3

15、 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.2 項目檔次定位5000080000150000規(guī)模（）檔次低檔中檔高檔紅星美凱龍 新時代商業(yè)港飛鵝商城 項目定位中檔偏高的購物中心飛龍新城 4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位4.3.1 整體功能定位項目整體功能集購物、休閑、娛樂等多功能于一體；打造以“樂活小鎮(zhèn)”為主題

16、，面對中端偏高收入人群及家庭消費的購物中心目標(biāo)消費群需求主力目標(biāo)消費者對品牌消費、家庭消費和娛樂休閑消費有較大的需求，其中，家庭消費包括餐飲、娛樂休閑等。購物：46%餐飲：34%娛樂：14%配套： 6%4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位4.3.2 分層功能定位/1層精 品1F餐 飲配 套首層為項目展示性最佳，是項目價值最高體現(xiàn)的位置；應(yīng)以國內(nèi)外中高檔時尚品牌店及知名潮流品牌旗艦店為特色，以提高項目競爭力和標(biāo)識度；營造項目購物特色，滿足消費者對品牌和品質(zhì)的消費需求。4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位4.3.2 分層功能定位/2層精 品2F餐 飲配 套娛 樂此樓層建議面向家庭消費者，結(jié)合項目硬件條件及定位方向，建議引

17、入精品店以聚集人流的作用，既能滿足家庭對日日常生活的需求，亦能放松調(diào)理身心，又能與三五知己小酌怡情。4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位4.3.2 分層功能定位/3層3F餐 飲酒店此層主要針對原來項目頂層設(shè)置大型中餐、特色餐廳、大型自助餐廳、美食廣場等，打造以主題美食為特點的美食總匯，在滿足區(qū)域居住消費同時，帶動外圍消費人流，擴大項目輻射力。4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.4 項目商戶組合建議建議項目適當(dāng)引入一些目前商圈沒有的新進品牌，

18、以與周邊同類型商業(yè)，提高項目競爭為，項目周邊聚集多個大型商業(yè)項目，商圈商業(yè)品牌應(yīng)進一步豐富，引入檔次及品牌度較高的商戶。 重點引入最受追捧的熱銷品牌； 引進能讓消費者長時間滯留的業(yè)態(tài)（如超市、電玩等）； 引進品牌餐飲。4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.5 項目招商運營方式建議1. 租賃優(yōu)勢簡單、好操作，不容易產(chǎn)生糾紛只要按照租賃合同約定做好管理即可，不需要幫商戶招聘、辦理證件、收銀等現(xiàn)金流較為流暢回籠資金迅速，促使現(xiàn)金流通加速

19、，增加項目可操作性。2. 租賃缺點前期招商難度大，商戶質(zhì)量不高管理難度大，很難突出檔次商業(yè)項目進入成熟期后，難以賺取商戶的高利潤。A. 聯(lián)營優(yōu)勢易于招商，把握招商質(zhì)量易于提高項目知名度，打造檔次，針對目標(biāo)人群便于管理，所有商家統(tǒng)一運營管理、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一促銷等等。風(fēng)險低，收益比較穩(wěn)定B. 聯(lián)營缺點操作比較復(fù)雜，招商、財務(wù)、運營、客服等等全部需要涉及。前期投入大，需要一次性大量投入人員、設(shè)備等等。根據(jù)本項目的實際情況，建議采取租賃的形式操作4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招

20、商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.6 項目各樓層租金均價建議4. 項目招商建議4.1 項目市場定位4.2 項目檔次定位4.3 項目功能業(yè)態(tài)定位 4.6 項目各樓層租金均價建議4.7 項目招商租賃條件建議 4.5 項目招商運營方式建議 4.4 項目商戶組合建議 4.7 項目招商租賃條件建議根據(jù)市場各類型客戶招商條件匯總及行業(yè)經(jīng)驗，項目各業(yè)態(tài)/業(yè)種招商條件建議如下：Part 5品牌資源及優(yōu)勢5. 品牌資源及優(yōu)勢5.1 福臨商家品牌資源5.2 公司優(yōu)勢5.1 福臨商家品牌資源展示5.1.1 餐飲品牌展示5.1 福臨商家品牌資源展示5.1.2 會所品牌展示5.1 福臨商家品牌資源展示5.1.3 咖啡西點品牌展示5.1 福臨商家品牌資源展示5.1.4 大賣場品牌展示5.1 福臨商家品牌資源展示5.1.5 服裝品牌展示5.1 福臨商家品牌資源展示5.1.6 銀行品牌展示5. 品牌資源及優(yōu)勢5.1 福臨商家品牌資源5.2 公司簡介及優(yōu)勢5.2 公司