西安市房地產(chǎn)市場分析

1、.：.；【西安市房地產(chǎn)市場分析】一土地市場1、土地成交情況2021年12月，西安市土地市場迎來一次集中成交，合計成交土地面積為119.1萬平方米，土地成交金額合計到達(dá)188889萬元。成交地塊中住宅用地所占比重最大，占比為62.7%；其次是工業(yè)用地，面積占比30.54%；商業(yè)用地面積僅占4.62%。12月，西安市成交面積最大的地塊位于航開路以南，神舟三路以東，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面積為15.03萬平方米，由西安增源房地產(chǎn)開發(fā)以2.93億元競得。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 1：2021年12月西安市土地出讓情況匯總單位：萬平方米 萬元土地位置土地面積土地用途成交金額

2、土地運用權(quán)人西安市高新區(qū)星源路0.67住宅用地1710西安京津房地產(chǎn)開發(fā)公司西安市碑林區(qū)南大街157號0.05商業(yè)用地260中國工商銀行股份西安南大街支行灞河以西，安村以東，戰(zhàn)備公路以北，繞城高速公路以南6.39住宅用地16115西安泰豐房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃路以東、朱雀大街以西，規(guī)劃路以南，南三環(huán)以北5.46住宅用地6050西安大方置業(yè)神舟三路以東，飛天路以北2.40工業(yè)用地1190聯(lián)強國際中國投資位于支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以東9.68居住用地14300航天時代置業(yè)開展航天大道以南，神舟三路以東，航開路以北8.11居住用地15495陜西天宇實業(yè)投資西安閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)

3、基地創(chuàng)新三路以南5.90居住用地6910西安榮華集團(tuán)航天中路以南15.14工業(yè)用地7200中電投西安太陽能電力神舟三路以東0.71工業(yè)用地360西安恒達(dá)微波技術(shù)開發(fā)公司航天大道以南2.55教育科研2000陜西省核工業(yè)地質(zhì)局航天中路以南4.74工業(yè)用地2315西安電子工程研討所碑林區(qū)文藝南路49號0.40住宅用地2070西安市含光物業(yè)總公司神舟四路中段西側(cè)1.19工業(yè)用地600西安航天基地實業(yè)開展航拓路西段南側(cè)0.68工業(yè)用地340西安航天基地實業(yè)開展神舟二路以西，東長安街以北5.10工業(yè)用地3291陜西省煙草公司西安市公司神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以東，飛天路以南3.77工業(yè)用地18

4、10西安航天基地效力外包產(chǎn)業(yè)園神舟三路以東，工業(yè)二路以南2.64工業(yè)用地1330西安陽光能源科技神舟五路以西，航天中路以北，貯藏地塊以東，飛天路以南2.99住宅用地5480西安航天基地實業(yè)開展神舟四路以西，飛天路以南1.43住宅用地2970西安恒豐泰投資有限責(zé)任公司航開路以南，神舟三路以東，航拓路以北，神舟四路以西15.03住宅用地29300西安增源房地產(chǎn)開發(fā)航開路以北，神舟四路以西，航天大道以南10.13住宅用地19780西安航天基地實業(yè)開展東長安街以北，貯藏用地以西，工業(yè)二路以南，雁塔南路以東1.30商業(yè)金融用地3080西安科為航天科技集團(tuán)飛天路以南，神舟三路以西1.12商業(yè)金融、住宅21

5、20西安新航昇投資開展曲江新區(qū)慈恩西路以西，陜西省西安植物園以東0.32商業(yè)配套用地1050陜西春盛房地產(chǎn)開發(fā)曲江新區(qū)芙蓉西路以東，南三環(huán)以北，陜西新開廣廈房地產(chǎn)以西，陜西香榭實業(yè)以南0.32商業(yè)1260陜西新開廣廈房地產(chǎn)開發(fā)曲江新區(qū)芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè)8.49住宅35637西安華僑城投資錦業(yè)路以南、丈八六路以東2.39商業(yè)4866陜西班博資料新技術(shù)數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局 銀聯(lián)信整理2、土地出讓公告分析圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 2：2021年12月西安市土地出讓公告情況匯總單位：平方米 萬元地籍編號土地位置土地面積土地用途保證金HT01-15-5神舟四路

6、中段西側(cè)11919.4工業(yè)300HT01-06-5-1航拓路西段南側(cè)6756.6工業(yè)用地65HT01-13-5-1黑河維護(hù)帶50955.3工業(yè)用地500HT01-13-5-20.7HT01-16-1-2神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以東，飛天路以南37727.2工業(yè)400HT01-15-15-1神舟三路以東，工業(yè)二路以南26358.9工業(yè)300HT01-16-1-3神舟五路以西，航天中路以北，貯藏地塊以東，飛天路以南29924.7居住1000HT01-15-4神舟四路以西，飛天路以南14321.9居住500HT01-06-3-3航開路以南，神舟三路以東，航拓路以北，神舟四路以西15033

7、0.2居住5400HT01-06-3-5航開路以北，神舟四路以西，航天大道以南101285.2居住4500HT01-14-4-1東長安街以北，貯藏用地以西，工業(yè)二路以南，雁塔南路以東12992.8商業(yè)金融700HT01-14-7-2飛天路以南，神舟三路以西11161.5商業(yè)金融、住宅用地600LH7-21-59-1西安市蓮湖區(qū)廟后街香米園北巷8號3662.0居住、商業(yè)150BL10-3-53-1碑林區(qū)大學(xué)東路72號2279.3住宅200LH4-1-37西安市蓮湖區(qū)農(nóng)興路6號9233.4居住500QJ1-9-13-1曲江新區(qū)雁南二路北側(cè)7281.0住宅1000GXIII-2-6錦業(yè)路以南、丈八六

8、路以東23897.5商業(yè)、辦公3000LT08-3-3臨潼區(qū)行者街道辦事處55338.2住宅4000BL9-13-53-2碑林區(qū)長安北路21號2874.4商業(yè)、住宅300QJ11-2-5-1QJ11-2-5-10八府莊北路14號149512.8商業(yè)、住宅10000BL10-10-4-3朱雀大街6號1401.7商業(yè)200YT1-99-33-5八路以西，富有路以南，魚斗路以北43066住宅3000YT1-99-33-69506.9商業(yè)、住宅YT1-99-33-45672.7商業(yè)、住宅數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局 銀聯(lián)信整理2021年12月份，西安市國土資源局合計推出24宗地塊。這些地塊中，住宅用地占

9、到9幅，工業(yè)用地及商業(yè)用地各6宗，商業(yè)辦公用地3宗，商業(yè)住宅綜合用地6宗。2021年12月份，西安市土地出讓面積合計為76.75萬平方米，競買投保保證金金額合計為36615萬元。其中住宅用地面積41.31萬平方米，占全部土地出讓面積的53.82%。從出讓地塊的類型來看，住宅用地的推出不斷是西安市國土資源局土地出讓的重中之重。其中推出土地面積最大的一塊位于航開路以南，神舟三路以東，航拓路以北，神舟四路以西的一塊居住用地，面積到達(dá)15.03萬平方米。而工業(yè)用地推出普通位于神舟路附近為主。二商品房市場概略11月份，西安房地產(chǎn)市場繼續(xù)放量上行，商品房及普通住宅成交面積再創(chuàng)今年以來的市場新高，樓市火爆勢

10、頭未現(xiàn)明顯減退。 2021年11月西安商品房成交面積152.58萬平方米，成交套數(shù)15556套，成交金額82.90億元，成交均價5433元/平方米。商品住宅方面，11月成交面積141.34萬平方米，同比增長239.51%，環(huán)比增長8.04%，成交套數(shù)14697套，成交均價5242元/平方米。 圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 3：2021年11月份西安市各物業(yè)銷售比例圖數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理樓市繼續(xù)上沖，并堅持高位運轉(zhuǎn)，與9月以來市場推貨活潑、購房者追漲的置業(yè)心思有關(guān)，加上臨近年底，遭到政策欲收緊的預(yù)期影響，不少購房者自動出手，推高了市場成交，也進(jìn)一步拉高了房價。11月份商品房的成交量中，住

11、宅、辦公、商業(yè)三種物業(yè)類型成交比例與10月相比辦公所占比例上漲1%，住宅類占比減少1個百分點。從年度成交量的走勢來看，整個年度表現(xiàn)為繼續(xù)攀升走勢。11月以來，大量新推案入市、以及在房貸優(yōu)惠政策調(diào)整的不確定性影響下，置業(yè)者搭乘“優(yōu)惠末班車等多方面要素影響下，商品房成交量再次到達(dá)峰值。三商品住宅市場1、整體供銷情況分析2021年11月，西安住宅供應(yīng)量為.03萬平方米，環(huán)比上月大幅上升，升幅為353.74%。僅次于今年9月的140.22萬平方米。隨著年底翹尾行情的火爆，開發(fā)商加大推盤力度，以期更好的業(yè)績。 圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 4：2021年1-11月份西安市商品房供應(yīng)量單位：萬平方

12、米數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理11月，全市住宅成交量為144.43萬平方米，環(huán)比增長7.82%。傳統(tǒng)的市場淡季，成交量忽然井噴，消費者瘋狂搶購之勢遠(yuǎn)超07年。通脹預(yù)期的不斷加劇誘使改善、保值增值需求的積極入市；而政策末班車效應(yīng)不斷激發(fā)剛需、投資客戶的購買熱情，推進(jìn)本月樓市成交再創(chuàng)新高，直逼150 萬平方米大關(guān)，培育了西安樓市從未有過的瘋狂局面。11月，西安市商品住宅均價為5194元/平方米，環(huán)比上漲2.75%。市場的供不應(yīng)求局面促成了房價的非理性上漲，提早完成年度銷售義務(wù)的房企也自信心滿滿的坐地起價，11個月來房價延續(xù)上漲。11月成交均價環(huán)比上漲112元，與今年1月比上漲幅度高達(dá)845元/平方米?？焖?/p>

13、上漲的樓市促使大量投資型需求的涌入，而投資型需求的放大一方面加快了房價的上漲步伐，同時也緊縮了占西安樓市絕對主體的剛需客戶購買空間。近期中央頻繁發(fā)出對投機性購房行為將進(jìn)展調(diào)控的信號，隱現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場逐漸“收緊的信號。11月市場成交的主力價錢區(qū)間比例繼續(xù)向上浮動。本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米區(qū)間段比例相當(dāng)，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅添加1個百分點，6000-8000元/平方米區(qū)間大幅添加3個百分點，8000元/平方米以上成交占比同樣添加3%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 5：2021年11月份西安市商品

14、住宅成交價錢分布單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理受政策末班車效應(yīng)影響，11月成交面積區(qū)間向小戶型遷移，剛需產(chǎn)品及投資性小戶市場受寵，70平方米以下占比上升2個百分點；70-90平方米占比上升1個百分點； 90-125平方米區(qū)間仍是目前西安市場的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交減弱，125-144平方米面積段占比下降3個百分點；高端房源成交穩(wěn)定。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 6：2021年11月份西安市商品住宅各面積段成交比例單位：平方米數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理3、區(qū)域住宅市場運轉(zhuǎn)情況簡述2021年11月，西安市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量大幅添加。其中城北區(qū)以47.29萬平方米的

15、供應(yīng)量排名西安市第一，海璟國際、文景觀園和海璟藍(lán)寓均有大量新增供應(yīng)；城南區(qū)以30.37萬平方米排名第二，根本都分布于曲江、電子城板塊；城東區(qū)新增供應(yīng)26.28萬平方米，中新浐灞半島、浐灞新城及翠屏灣均有新增供應(yīng)；高新區(qū)楓葉新都市、高新新區(qū)新盤較多，11月供應(yīng)量為24.49萬平方米；城西區(qū)新增供應(yīng)7.3萬平方米，分別為蔚藍(lán)花城、蔚藍(lán)領(lǐng)寓及高新左岸。從區(qū)域分布占比來看，西安市各區(qū)均有積極供應(yīng)。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 7：2021年11月份西安市各區(qū)域供應(yīng)面積比例圖數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理11月，西安市住宅市場依然火爆，六城區(qū)成交量全線飄紅。城北區(qū)房源充足，剛性需求集中，住宅成交40.58

16、萬平方米，大幅上升8.46%，延續(xù)三月排名第一；城南區(qū)11月成交反彈，共成交32.04萬平方米，環(huán)比大幅上升8.2%；城東區(qū)中新浐灞半島放量，成交大幅上升14.19%，為26.48萬平方米；城西區(qū)繼上月恒大城工程放量拉高后，天朗系蔚藍(lán)花城、蔚藍(lán)領(lǐng)寓、蔚藍(lán)國際三盤放量，帶動城區(qū)成交上揚1.76%，再創(chuàng)22.24萬平方米的區(qū)域新成交記錄，排名西安市第四；高新區(qū)新增供應(yīng)穩(wěn)定放量，以21.2萬平方米排名第五；城內(nèi)區(qū)萬達(dá)民樂園廣場、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89萬平方米，環(huán)比上升37.85%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 8：2021年11月份西安市各區(qū)域銷售面積比例圖數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信

17、整理圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 9：2021年11月份西安市各區(qū)域銷售均價對比圖單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理11月，西安市住宅均價最高的依然是城內(nèi)區(qū)，城南、高新區(qū)分列第二、三位，城西區(qū)超越城東位居第四，城北區(qū)成交均價依然為全市最低。城南區(qū)均價繼續(xù)上揚，漲幅為2.79%；城東區(qū)中新浐灞半島A4組團(tuán)成交放量，區(qū)域成交均價小幅上漲1.56%；城北區(qū)量價齊升，均價上漲2.32%；高新區(qū)中鐵繽紛南郡、高科尚都及融僑城繼續(xù)放量，價錢大幅上漲5.17%；城西區(qū)上月精裝工程恒大城集中成交拉高區(qū)域均價，11月正?；芈?.21%，是獨一下跌的區(qū)域；城內(nèi)區(qū)宏府嘉惠公寓集中簽約，均價大幅上漲12.6

18、6%，為西安市最高。4、二手房市場分析從買賣量上來看，2021年11月，西安市二手房成交面積17.15萬平方米，環(huán)比增長62.01%。住宅成交面積為13.10萬平方米，環(huán)比增長了67.83%。從2021年的買賣量來看，11月二手房的成交量增長的幅度較大，創(chuàng)下了目前成交量第二位的記錄。估計這與二手房優(yōu)惠政策即將到期而引發(fā)的“搶購行為有很大的關(guān)系。2021年11月份，西安市二手房市場待售房源掛牌價錢為3435元/平方米，與上個月相比上漲0.17%；本月求購價錢為3213元/平方米，與上個月相比上漲了4.32%。傳統(tǒng)的“金九銀十曾經(jīng)逝去，迎來的是傳統(tǒng)的“淡季，但是，今年的淡季在二手房優(yōu)惠政策的影響下

19、，并未出現(xiàn)平淡的跡象。面對樓市整體穩(wěn)步上升的走勢，買賣雙方的心思價位均有所提升。與此同時，二手房的優(yōu)惠政策即將到期，置業(yè)者們紛紛開場搶搭優(yōu)惠的“末班車。11月出租價錢為14.90元/月/平方米，環(huán)比增長0.68%；求租價錢為13.00元/月/平方米，環(huán)比增長1.56%。與樓市的調(diào)整與升溫相比，租賃市場略顯的“乏力。年關(guān)將至，房主將好的房源握在手中，等待年后在租房的頂峰期再出手，租賃市場依然堅持著平穩(wěn)的走勢。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 10：2021年11月份西安市二手房成交面積區(qū)間比例圖單位：平方米數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理從戶型上來看，11月中小戶型依然使市場的主力，90平方米以下的房源

20、源成交量占總成交量的54.9%。90-144平方米面積區(qū)間的戶型成交量占總成交量的35.32%；而144平方米以上大戶型房源成交量占總成交量的9.78%。從目前市場上來看，90平方米以下的房源依然是二手房市場的主流，但較上月，90平方米以下的房源出現(xiàn)了減少的趨勢，而90-120平方米之間的大戶型悄然添加。二手房市場除了應(yīng)于剛性需求之外，改善型與投資型的置業(yè)者處于添加的態(tài)勢。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 11：2021年11月份西安市二手房建筑類型分布比例圖數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理2021年11月，西安市二手房成交建筑類型中，多層仍是西安市二手房市場上的主導(dǎo)，占成交總量的69.6%；小高層的

21、建筑物成交量占成交總量的15.88%；高層的成交占有率為12.52%。在本月的二手房成交量中，城東占據(jù)了很大的一部分。位于浐灞、咸寧路東段等區(qū)域的房源以多層為主，充任著市場的主力軍。其他城區(qū)也一樣，2000年之前的房源大多是多層，而隨著成交量的添加，小高層、高層也更多的走向市場。從區(qū)域來看，高新區(qū)漸漸成為置業(yè)熱點區(qū)域。高新區(qū)起步比其他城區(qū)稍晚一些，二手房源根本上都比較新，房價也比傳統(tǒng)區(qū)域要高。經(jīng)過近些年開展，眾多大型企業(yè)落戶高新，高新區(qū)的住宅開展也日新月異，宏大的開展?jié)摿ψ尯芏嘀脴I(yè)者看好這里。11月，紅葉大廈、楓葉新新家園、錦園小區(qū)、楓葉新都市、紫薇臻品等工程房源均有添加。從長久思索，許多的置

22、業(yè)者選擇了高質(zhì)量、升值潛力大的高新區(qū)。三辦公樓市場運轉(zhuǎn)情況圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 12：2021年10月西安市辦公樓銷售金額排行前十單位：平方米 元/平方米排名工程稱號區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交均價1匯鑫IBC高新區(qū)72844660382望庭國際高新區(qū)64105149313旺座國際城高新區(qū)51702273854天地時代廣場城北區(qū)51533852755西高智能大廈高新區(qū)29014165536綠地世紀(jì)城高新區(qū)27771458707都市之門高新區(qū)1512876718財富中心高新區(qū)1059557549唐灃國際廣場高新區(qū)7895636110領(lǐng)先心城高新區(qū)65144428數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理2

23、021年11月，辦公樓市場成交量出現(xiàn)反彈，成交量為4.07萬平方米，環(huán)比上漲54.53%，同比去年下降32.20%。11月，西安市辦公樓市場成交均價為5877元/平方米，環(huán)比下降5.80%，同比上漲89.29%。成交價最高的是瑞麟君府花園，成交均價為10800元/平方米；最低的是位于高新區(qū)的旺座現(xiàn)代城，均價為4186元/平方米。2021年11月，高新區(qū)成交量繼續(xù)第一，成交面積為3.08萬平方米，占到西安市成交量的76%，主要工程依然為匯鑫IBC、望庭國際、旺座國際城等工程。城北位列第二，成交面積為0.52萬平方米；城內(nèi)、城南區(qū)分別為0.41萬平方米和0.06萬平方米，城東和城西均無成交。四商業(yè)地產(chǎn)市場2021年11月，西安市商業(yè)類物業(yè)成交量為4.08萬平方米，環(huán)比10月份下降9.65%；商業(yè)近期成交量穩(wěn)定，動搖不大。西安市由