射陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、射陽(yáng)市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2008年11月20日目錄 TOC o 1-2 u 第一部分前言概要 PAGEREF _Toc210306300 h 3第二部分江蘇省農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)格局 PAGEREF _Toc210306301 h 4一、江蘇省農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)分布情況 PAGEREF _Toc210306302 h 4第三部分射陽(yáng)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易需求研究 PAGEREF _Toc210306303 h 6一、射陽(yáng)的農(nóng)業(yè)概況 PAGEREF _Toc210306304 h 6二、射陽(yáng)當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)介紹 PAGEREF _Toc210306305 h 6三、射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)需求 P

2、AGEREF _Toc210306306 h 8第四部分項(xiàng)目介紹 PAGEREF _Toc210306307 h 9一、項(xiàng)目概述 PAGEREF _Toc210306308 h 9二、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc210306309 h 10三、可行性總結(jié) PAGEREF _Toc210306310 h 14第五部分項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)方式 PAGEREF _Toc210306311 h 15一、項(xiàng)目目標(biāo) PAGEREF _Toc210306312 h 15二、項(xiàng)目目的 PAGEREF _Toc210306313 h 15三、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc210306314 h 15四

3、、項(xiàng)目規(guī)劃及布局構(gòu)成 PAGEREF _Toc210306315 h 16五、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc210306316 h 16附件一 項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc210306317 h 18一、基本情況 PAGEREF _Toc210306318 h 18二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc210306319 h 19三、農(nóng)業(yè)投資的政策環(huán)境 PAGEREF _Toc210306320 h 20前言概要中國(guó)是一個(gè)擁有13億人口的泱泱大國(guó)。作為中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口接近9億，占全國(guó)人口70；農(nóng)業(yè)人口達(dá)7億人，占產(chǎn)業(yè)總?cè)丝诘?0.1。中國(guó)政府把包括農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)村在內(nèi)的“

4、三農(nóng)”問(wèn)題的解決把發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入，作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。中國(guó)面積近1000萬(wàn)平方公里，氣候類型復(fù)雜多樣；中國(guó)有2.3億農(nóng)戶，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具有規(guī)模小且分散的特點(diǎn)。同時(shí)中國(guó)又是一個(gè)消費(fèi)大國(guó)，人口眾多、飲食多樣，從而農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)呈現(xiàn)分散化、多樣化、個(gè)性化特征。因此，中國(guó)是典型的“小生產(chǎn)、大流通”，急需要批發(fā)市場(chǎng)來(lái)發(fā)揮其集散功能。中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)起步晚，需求大，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，目前正處快速發(fā)展黃金階段的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)，批發(fā)市場(chǎng)帶動(dòng)著600多個(gè)城市消費(fèi)。2004年農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)占整個(gè)農(nóng)產(chǎn)品流通的73.7，而大中城市這一比例已接近80%。根據(jù)目前中國(guó)商業(yè)部、農(nóng)業(yè)部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，我國(guó)計(jì)

5、劃在三年內(nèi)培育 2000個(gè)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。本項(xiàng)目正在當(dāng)前國(guó)家和地方政府重點(diǎn)推進(jìn)農(nóng)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)階段應(yīng)運(yùn)而生，并得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。本?xiàng)目的建成，目標(biāo)成為射陽(yáng)、蘇北地區(qū)乃至上海北面具有較強(qiáng)集散功能的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心，為實(shí)現(xiàn)射陽(yáng)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品走向蘇北地區(qū)乃至上海而努力。江蘇省農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)格局江蘇省農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)分布情況“十五”期間，江蘇省全省初步形成了經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大、專業(yè)分工逐步明確、區(qū)域布局比較合理、運(yùn)行機(jī)制趨于規(guī)范的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，為農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步建設(shè)提供了良好的基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省現(xiàn)有各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)1081家，年交易額近1206.2億元，其中年成交額

6、1億元以上的專業(yè)市場(chǎng)202家，農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)22家。農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)情況表市場(chǎng)名稱主營(yíng)品種2005年交易額（億元）南京白云亭市場(chǎng)發(fā)展（集團(tuán)）蔬菜、干貨、調(diào)味品31江蘇南京水產(chǎn)中心批發(fā)市場(chǎng)水產(chǎn)品、家禽127南京農(nóng)貿(mào)中心股份（南京果品中心批發(fā)市場(chǎng)）干鮮果品、炒貨原料、蔬菜2067無(wú)錫朝陽(yáng)股份蔬菜、水果2023宜興市瑞德食品生豬屠宰及白肉配送、批發(fā)交易18無(wú)錫市豬肉批發(fā)交易市場(chǎng)豬肉及其副產(chǎn)品、牛羊肉、家禽、咸臘制品567徐州市準(zhǔn)海蔬菜批發(fā)交易蔬菜、果品、干貨、調(diào)味品15徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)果品、蔬菜、干果、調(diào)味品、水產(chǎn)品、禽蛋、糧油、炒貨、種子、農(nóng)資22江蘇呂四港水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)水產(chǎn)品9江蘇鹽城阜寧古

7、河糧油批發(fā)市場(chǎng)糧油12江蘇海門(mén)實(shí)成農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)蔬菜、干果、干貨、調(diào)味品3江蘇凌家塘市場(chǎng)發(fā)展各類農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)7528常州市武進(jìn)夏溪花木市場(chǎng)發(fā)展花卉苗木、盆栽植物17蘇州市南環(huán)橋農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)82江蘇華東苗禽市場(chǎng)禽蛋8江蘇建湖縣水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)水產(chǎn)品6連云港市農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)蔬菜、水果、肉禽副食品、調(diào)味品、水產(chǎn)品26淮安市清江農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)蔬菜127江蘇聯(lián)宜農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)蔬菜、南北貨、副食品、家禽批發(fā)、凈菜配送、冷凍食品、瓜果、集貿(mào)零售等305興化市糧食交易市場(chǎng)糧食213泰興市蘇中蔬菜批發(fā)市場(chǎng)蔬菜、蓄禽產(chǎn)品、魚(yú)、食品18注：常州宣塘橋水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)已并入江蘇凌家塘農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，

8、因此表中所列為21家。從以上22家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)的地理分布來(lái)看，蘇南有10家，蘇北有11家，在數(shù)量上持平。從年交易額來(lái)看，蘇南年總交易額274.35億元，蘇北年總交易額159.3億元，單個(gè)市場(chǎng)年交易額上15億元的，蘇南有6家，占蘇南總量的60%，蘇北有5家，占蘇北總量的45%。由此可以看出，蘇南的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力要大于蘇北的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。結(jié)合蘇北的土地資源優(yōu)勢(shì)，蘇北在農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方面有更大的潛力。以下是江蘇省規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)的分布圖。從圖中我們可以看出，蘇南地區(qū)除鎮(zhèn)江外，南京和蘇錫常地區(qū)都有專業(yè)市場(chǎng)，南京有4家，蘇錫常各有3家。蘇北除宿遷外，其他各市均有專業(yè)市場(chǎng)，但市場(chǎng)分

9、布的密集度明顯低于蘇南。由此也說(shuō)明了蘇北的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)還將有巨大的發(fā)展空間。射陽(yáng)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易需求研究射陽(yáng)的農(nóng)業(yè)概況 射陽(yáng)物產(chǎn)豐饒，是全國(guó)重要的商品糧棉和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，形成棉花、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、蒜薹、水產(chǎn)品等十大特色產(chǎn)業(yè)，先后獲得全國(guó)農(nóng)村綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣、棉花生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、糧食生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、水產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、中國(guó)蒜薹之鄉(xiāng)、中國(guó)藥材之鄉(xiāng)、全國(guó)果蔬十強(qiáng)縣、無(wú)公害水果基地縣等稱號(hào)。主要農(nóng)副產(chǎn)品都是外銷。農(nóng)產(chǎn)品資源射陽(yáng)是糧食生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣，射陽(yáng)大米聞名全國(guó)，常年保持年產(chǎn)量36萬(wàn)噸；射陽(yáng)是全國(guó)棉花狀元縣，正常年產(chǎn)量達(dá)7.5萬(wàn)噸，2004年達(dá)到10萬(wàn)噸；射陽(yáng)是全國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)蒜薹生產(chǎn)基地，種植面積達(dá)20萬(wàn)畝

10、大蒜，年產(chǎn)量達(dá)15萬(wàn)噸；射陽(yáng)是全國(guó)聞名的中藥材之鄉(xiāng)，種植面積達(dá)10萬(wàn)畝。射陽(yáng)已形成15萬(wàn)噸食用菌投料、10萬(wàn)畝梨果、近6000戶規(guī)模畜禽戶、年產(chǎn)18.6萬(wàn)噸水產(chǎn)品的規(guī)模?！懊钫Z(yǔ)”牌蜂蜜、“甘露”牌菊花等農(nóng)產(chǎn)品暢銷全國(guó)，走向世界,目前，全縣共有無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品55個(gè)、綠色食品25個(gè)、有機(jī)食品2個(gè)，進(jìn)超市農(nóng)產(chǎn)品66個(gè)，其中綠色食品總數(shù)列全國(guó)縣級(jí)之首。水產(chǎn)品資源射陽(yáng)沿海盛產(chǎn)紫菜、文蛤、海蜇、對(duì)蝦、螃蟹等水產(chǎn)品，是得天獨(dú)厚的海洋資源寶庫(kù)。土地及農(nóng)村勞動(dòng)力資源土地資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。射陽(yáng)地域遼闊，土地面積列全省第一，是江蘇省面積最大、最具潛力的縣，全縣海岸線長(zhǎng)103公里，耕地面積12萬(wàn)公頃，灘涂面積7萬(wàn)公頃，

11、每年還以600公頃的成陸速度向大陸延伸，是國(guó)際重要濕地，同時(shí)，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)存量土地優(yōu)勢(shì)明顯。射陽(yáng)人口104萬(wàn)，具有充足的、穩(wěn)定的、較高素質(zhì)的勞動(dòng)力資源，可為外商投資企業(yè)提供充足用工需要。農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化水平加快生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐。建成40萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)稻基地，7.1萬(wàn)畝南美白對(duì)蝦無(wú)公害養(yǎng)殖基地、10000公頃主導(dǎo)果品基地和全國(guó)面積最大的蒜薹基地，24個(gè)產(chǎn)品被認(rèn)定為綠色食品。提升生態(tài)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化水平。制定20多個(gè)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程，其中菊花、丹參2個(gè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)成為省級(jí)地方性標(biāo)準(zhǔn)，出口蒜薹被編制為江蘇省出口產(chǎn)品專項(xiàng)地方標(biāo)準(zhǔn)。推廣生態(tài)型集約化養(yǎng)殖。推廣魚(yú)、蝦、蟹、稻立體種養(yǎng)殖模式，改單一養(yǎng)殖為多品種混

12、養(yǎng)，改普通養(yǎng)殖為特水養(yǎng)殖實(shí)行種養(yǎng)殖結(jié)合。發(fā)展農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)。全縣秸稈綜合利用率達(dá)到91.41%，農(nóng)田薄膜回收率達(dá)98%，化肥、農(nóng)藥使用強(qiáng)度分別為272.1公斤/公頃和2.13公斤/公頃，受保護(hù)基本農(nóng)田面積的比例為90.81%。形成沿海特色林業(yè)體系。大力發(fā)展沿海生態(tài)防護(hù)林、農(nóng)田林網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)林果、風(fēng)景林、種苗開(kāi)發(fā)五大林業(yè)體系，全縣現(xiàn)有林地總面積48.2萬(wàn)畝，形成意楊、梨果、銀杏、蠶桑四大林業(yè)特色產(chǎn)業(yè)基地。射陽(yáng)當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)介紹射陽(yáng)當(dāng)前有兩個(gè)相對(duì)集中的農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)所。分別是糧食批發(fā)市場(chǎng)和蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。這兩個(gè)市場(chǎng)，是射陽(yáng)市現(xiàn)有的規(guī)模較大的市場(chǎng)，但與江蘇同類市場(chǎng)相比，市場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)類別、成交量、交

13、易水平、配套服務(wù)等方面，都顯示出較大的差距，從硬件和軟件環(huán)境上都有待進(jìn)一步提升。目前射陽(yáng)地區(qū)具有相對(duì)綜合規(guī)模的專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)還很匱乏。射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)需求建設(shè)更現(xiàn)代的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是射陽(yáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的需求作為全國(guó)重要的商品糧棉和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，射陽(yáng)擁有豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源，但相對(duì)落后的農(nóng)產(chǎn)品交易形式，制約了射陽(yáng)農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)需要更現(xiàn)代、更具規(guī)模的綜合性批發(fā)市場(chǎng)的出現(xiàn)，來(lái)解決這一矛盾。建設(shè)更現(xiàn)代的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是射陽(yáng)市政府的工作重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系的中心，是連接農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費(fèi)最重要的橋梁和紐帶，多年來(lái)在引導(dǎo)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收、保障城鄉(xiāng)居民的農(nóng)產(chǎn)品

14、消費(fèi)等方面，發(fā)揮了不可替代的作用。在我國(guó)，由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)起步較晚，雖然在數(shù)量和規(guī)模上發(fā)展較快，但在市場(chǎng)建設(shè)方面仍面臨著整體基礎(chǔ)設(shè)施不健全、不規(guī)范，服務(wù)功能不夠完善等問(wèn)題。因此，在“十一五”期間，加大對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的支持力度，幫助其升級(jí)改造，有利于改變批發(fā)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能不配套的狀況，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)與現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)的逐步對(duì)接，加快構(gòu)建順暢的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，更好地服務(wù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。（摘自農(nóng)市發(fā)200718號(hào)農(nóng)業(yè)部、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的通知）興辦重點(diǎn)實(shí)事工程是堅(jiān)持執(zhí)政為民、造福城鄉(xiāng)百姓的重要載體，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的重要途徑，

15、是“奮戰(zhàn)四年達(dá)小康，全面建設(shè)新射陽(yáng)”的重要保證。經(jīng)研究，射陽(yáng)縣政府決定2008年興辦八大類30項(xiàng)重點(diǎn)實(shí)事工程。 其中重點(diǎn)實(shí)事工程之一，加強(qiáng)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，在縣城規(guī)劃建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)資交易配送中心，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)；發(fā)揮道口和港口優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建設(shè)大型物流區(qū)。（摘自射政發(fā)20081號(hào)射陽(yáng)縣人民政府關(guān)于2008年興辦八大類30項(xiàng)重點(diǎn)實(shí)事工程的意見(jiàn)）建設(shè)更現(xiàn)代的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是農(nóng)民增收的重要途徑近年來(lái)，射陽(yáng)的農(nóng)民年均純收入雖然呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但相對(duì)城鎮(zhèn)居民的年均收入，農(nóng)民年均收入仍然很低，農(nóng)民增收的需求迫切，而建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)能更好、更快的實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值，為農(nóng)民增收創(chuàng)造條件。項(xiàng)目的建成，

16、將為射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品導(dǎo)入蘇北及上海，走向全國(guó)，創(chuàng)造條件。本項(xiàng)目將以射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品向蘇北、蘇中及上海集散為目標(biāo)，通過(guò)大力招商，實(shí)現(xiàn)最大化的集散功能。項(xiàng)目介紹項(xiàng)目概述地塊情況項(xiàng)目目的打造射陽(yáng)地區(qū)有機(jī)綠色農(nóng)副產(chǎn)品名片：通過(guò)整合推廣，聯(lián)系境內(nèi)大型批發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人，塑造射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品品牌。項(xiàng)目規(guī)模擬建中的射陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心總占地150畝，規(guī)劃建筑面積6萬(wàn)平方米?？偼顿Y1.5億元。將建成射陽(yáng)首屈一指的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心。項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中一期占地100畝，擬建成4萬(wàn)平方米批發(fā)市場(chǎng)；二期占地50畝，建設(shè)2萬(wàn)平方米加工、冷藏、物流及配送中心、展示中心、配套商業(yè)等項(xiàng)目。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析經(jīng)營(yíng)區(qū)域配比（一期與二期）一

17、期分區(qū)二期分區(qū)區(qū)域建筑面積區(qū)域建筑面積蔬菜區(qū)14000農(nóng)產(chǎn)品展示會(huì)展中心4000果品區(qū)6000農(nóng)資種業(yè)區(qū)2000糧油葷食品區(qū),其中:12000倉(cāng)庫(kù)區(qū)5000糧油1500包裝加工區(qū)1000副食品5000冷庫(kù)保鮮區(qū)2000冷凍2500生鮮配貨中心2000鮮肉1500物流汽配區(qū)2000禽蛋1500 水產(chǎn)品區(qū)6000 服務(wù)類商業(yè)設(shè)施2000服務(wù)類商業(yè)設(shè)施2000Total(一期)40000Total(二期)20000測(cè)算依據(jù)成本類土地成本單價(jià)單位備注土地單價(jià)150000元/畝建筑成本門(mén)面建筑成本單價(jià)800元/按實(shí)際面積計(jì)算停車場(chǎng)建筑成本單價(jià)260元/按實(shí)際停車場(chǎng)面積計(jì)算大棚建筑成本單價(jià)700元/跨度3

18、6米,高度12米,單層鋼結(jié)構(gòu)配套成本綠化成本單價(jià)30元/按實(shí)際面積計(jì)算排雨排污設(shè)施單價(jià)40元/按總建筑面積計(jì)算水電配套費(fèi)單價(jià)150元/按總建筑面積計(jì)算道路單價(jià)260元/按實(shí)際道路面積計(jì)算營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用5%按建筑費(fèi)用（土建+配套工程費(fèi)）計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%按建筑費(fèi)用（土建+配套工程費(fèi)）計(jì)算交政府稅費(fèi)城市綜合配套費(fèi)單價(jià)10元/按總建筑面積計(jì)算收入類門(mén)面租金單價(jià)單位備注展示中心租金（二期）450元/年蔬菜大棚門(mén)面租金（一、二期）36000元/間年合3000元/月蔬菜精品門(mén)面租金（一、二期）30000元/間年合2500元/月果品大棚門(mén)面租金（一期）30000元/間年合2500元/月果品精品門(mén)面租金（一

19、期）24000元/間年合2000元/月糧油葷食品區(qū)門(mén)面租金（一、二期）24000元/間年合2000元/月農(nóng)資種業(yè)區(qū)門(mén)面租金（二期）20000元/間年或按3000元/m2出售倉(cāng)庫(kù)租金（二期）12000元/間年合1000元/月包裝加工區(qū)租金（二期）360元/年冷庫(kù)保鮮區(qū)租金（二期）2400元/噸年合200元/噸月生鮮配貨中心租金（二期）360元/年物流汽配區(qū)租金（二期）20000元/間年或按3000元/m2出售商務(wù)寫(xiě)字樓租金（二期）450元/年或按3000元/m2出售水產(chǎn)區(qū)門(mén)面租金（一期）36000元/間年合3000元/月一期財(cái)務(wù)測(cè)算成本測(cè)算（一期）總投資/費(fèi)用萬(wàn)元數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）（一）

20、土地成本2250 1、土地150畝1500002250 （二）土建成本合計(jì)4236 1、蔬菜區(qū)大棚8000400320 門(mén)面6000600360 停車場(chǎng)8000150120 2、果品區(qū)大棚3200400128 門(mén)面2800600168 停車場(chǎng)600015090 3、糧油葷食品區(qū)門(mén)面12000600720 倉(cāng)庫(kù)08000 停車場(chǎng)8000150120 4、水產(chǎn)品區(qū)門(mén)面6000600360停車場(chǎng)600015090 5、服務(wù)類商業(yè)設(shè)施200008001600 6、配套物業(yè)設(shè)施行政管理配套用房100080080物業(yè)機(jī)電用房100080080 （三）道路等配套工程費(fèi)11511、道路150001502252

21、、綠化3000200603、排雨排污設(shè)施66600402664、水電配套費(fèi)40000150600（四）設(shè)施投資300 1、信息系統(tǒng)100 2、監(jiān)控系統(tǒng)100 3、計(jì)費(fèi)系統(tǒng)100 （五）其他費(fèi)用1350 1、設(shè)計(jì)費(fèi)100 2、招投標(biāo)、辦證等費(fèi)用503、管理費(fèi)用*7500萬(wàn)5%375 4、財(cái)務(wù)費(fèi)用500 5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用*7500萬(wàn)5%375 （六）上繳政府150 1、土地契稅2250萬(wàn)4%90 2、城市綜合配套費(fèi)等600001060 3、營(yíng)業(yè)稅及所得稅收入（一期）項(xiàng)目第一年合計(jì)2444萬(wàn)元（二）門(mén)面租金數(shù)量單位租金第一年蔬菜大棚門(mén)面租金80間36000288蔬菜精品門(mén)面租金100間3000030

22、0果品大棚門(mén)面租金32間24000768果品精品門(mén)面租金70間20000140糧油葷食品區(qū)門(mén)面租金200間24000480水產(chǎn)區(qū)門(mén)面租金100間36000360商業(yè)服務(wù)區(qū)租金3000360108綜合上述結(jié)論：項(xiàng)目一期總建設(shè)面積40000平方米，投資額約9437萬(wàn)元；項(xiàng)目預(yù)期前年租金收入金額為2444萬(wàn)元；收支相抵，第四年可收回投資；本項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上，具有切實(shí)的可行性。可行性總結(jié)本項(xiàng)目的建成，不僅完全符合射陽(yáng)市城市建設(shè)規(guī)劃要求，而且滿足了射陽(yáng)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易的需求；隨著該項(xiàng)目的建設(shè)，將打造一個(gè)射陽(yáng)地區(qū)產(chǎn)品展示的舞臺(tái)：在三至五年內(nèi)，把項(xiàng)目建成本地農(nóng)產(chǎn)品及加工品銷售的主要渠道，最終將射陽(yáng)品

23、牌農(nóng)產(chǎn)品推向整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)和全國(guó)；將為射陽(yáng)市塑造一個(gè)窗口形象，豎立起標(biāo)志性建筑，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極作用。同時(shí)該項(xiàng)目的啟動(dòng)既可帶動(dòng)起其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還提高了稅收，完全符合國(guó)家及省、市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益， 是切實(shí)可行的。 注：如果采取商鋪銷售，以每平方3800元出售那回收將更快，只需售24800平方就可回收本錢(qián)，剩下的市場(chǎng)出租。項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)方式項(xiàng)目目標(biāo)打造射陽(yáng)地區(qū)有機(jī)綠色農(nóng)副產(chǎn)品名片：通過(guò)整合推廣，聯(lián)系境內(nèi)大型批發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人，塑造射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品品牌。射陽(yáng)地區(qū)產(chǎn)品展示的舞臺(tái)：在三至五年內(nèi)，把項(xiàng)目建成本地農(nóng)產(chǎn)品及加工品銷售的主要渠道，最終將射陽(yáng)品牌農(nóng)產(chǎn)品推

24、向整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)和全國(guó)。項(xiàng)目目的按照立足射陽(yáng)、服務(wù)蘇北、輻射長(zhǎng)三角地區(qū)的要求，以大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易物流中心的新概念，在射陽(yáng)投資興建“射陽(yáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心”（暫定名稱），擬建成江蘇省現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心的亮點(diǎn)。項(xiàng)目將建成射陽(yáng)地區(qū)產(chǎn)品對(duì)外輻射的窗口，服務(wù)射陽(yáng)農(nóng)業(yè)，提升當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目將建成輻射射陽(yáng)周邊地區(qū)、集農(nóng)產(chǎn)品加工、冷藏、物流、凈菜配送于一體的標(biāo)志性工程。項(xiàng)目定位總體定位：立足射陽(yáng)，服務(wù)蘇北，輻射包括上海在內(nèi)的長(zhǎng)江以北地區(qū)。產(chǎn)品產(chǎn)地定位：首選射陽(yáng)地區(qū)；其次蘇北地區(qū)；目標(biāo)市場(chǎng)定位：在滿足本地消費(fèi)基礎(chǔ)上，服務(wù)蘇北，并借助地域交通優(yōu)勢(shì)，輻射至上海及長(zhǎng)江以北地區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃及布局構(gòu)成整

25、個(gè)批發(fā)交易中心將建成九大區(qū)域：蔬菜水果交易區(qū)水產(chǎn)品交易區(qū)農(nóng)資種業(yè)交易區(qū)糧油副食交易區(qū)鮮肉及冷凍產(chǎn)品交易區(qū)畜禽產(chǎn)品交易區(qū)冷庫(kù)保鮮區(qū)包裝加工區(qū)生鮮配貨區(qū)其他配套服務(wù)功能，除上述外，本項(xiàng)目提供以下設(shè)施/機(jī)構(gòu)：農(nóng)產(chǎn)品展示會(huì)展中心電子結(jié)算中心交易服務(wù)：信息中心、客服中心生活服務(wù)：旅社、餐飲、銀行、公交車站安全機(jī)構(gòu)：保安監(jiān)控中心、護(hù)衛(wèi)中隊(duì)公信服務(wù)機(jī)構(gòu)：公秤處、農(nóng)藥檢測(cè)中心政府行政服務(wù)機(jī)構(gòu)：車管所、工商所、派出所、稅務(wù)所、衛(wèi)生防疫站項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目將依賴專業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，集合國(guó)內(nèi)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以一流農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心模式，打造國(guó)內(nèi)最現(xiàn)代的交易中心和服務(wù)中心，成為國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目的樣板。具體包括：營(yíng)銷推廣服務(wù)。與國(guó)

26、內(nèi)機(jī)構(gòu)執(zhí)行射陽(yáng)產(chǎn)品的聯(lián)合推廣，將射陽(yáng)產(chǎn)品作為整體品牌進(jìn)行整合推廣，對(duì)外打射陽(yáng)牌，提升射陽(yáng)農(nóng)產(chǎn)品的整體形象，增加知名度和附加值。交易全程一卡通，與銀行金融機(jī)構(gòu)共同推出方便快捷的結(jié)算、轉(zhuǎn)帳、查詢服務(wù)。在設(shè)計(jì)階段，邀請(qǐng)國(guó)際專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，科學(xué)組織項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流、車流及物流動(dòng)線，并在建成后定期實(shí)施流量監(jiān)測(cè)。環(huán)保自然。除按規(guī)定集中垃圾處理、污水處理外，在交易全程貫徹環(huán)保概念。例如：蔬菜垃圾-作為混合肥料供應(yīng)給附近農(nóng)場(chǎng)泡沫塑料-循環(huán)利用水產(chǎn)類垃圾-處理后作為飼料循環(huán)利用半地下式冷庫(kù)-節(jié)約大量電能水產(chǎn)用水-處理后作為循環(huán)水利用生活家園式的配套服務(wù)。盡一切所能為入駐商戶提供家園式的全程服務(wù)，包括食、住、行、子女教

27、育、醫(yī)療、便利購(gòu)物等整套服務(wù)。附件一 項(xiàng)目背景基本情況地理位置射陽(yáng)地處蘇北平原中部，為鹽城5個(gè)下轄縣之一，東瀕黃海，相傳因精衛(wèi)填海而成陸，因后羿射日而得名?？偯娣e2795平方公里，總?cè)丝?04.3萬(wàn),轄19個(gè)鎮(zhèn)(區(qū))269個(gè)村(居)委員會(huì)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)外向 HYPERLINK :/ wzbm /wzbm/sheyang/ditu.htm t _blank 型農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，4個(gè)省屬農(nóng)、鹽場(chǎng)。自然地理?xiàng)l件資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。射陽(yáng)地域遼闊，土地面積列全省第一，全縣海岸線長(zhǎng)103公里，耕地面積12萬(wàn)公頃，灘涂面積7萬(wàn)公頃，每年還以600公頃的成陸速度向大陸延伸，是國(guó)際重要濕地，世界珍禽丹頂

28、鶴有60%在境內(nèi)的國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)越冬。射陽(yáng)物產(chǎn)豐饒，是全國(guó)重要的商品糧棉和特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，形成棉花、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、蒜薹、水產(chǎn)品等十大特色產(chǎn)業(yè)，先后獲得全國(guó)農(nóng)村綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣、棉花生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、糧食生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、水產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣、中國(guó)蒜薹之鄉(xiāng)、中國(guó)藥材之鄉(xiāng)、全國(guó)果蔬十強(qiáng)縣、無(wú)公害水果基地縣等稱號(hào)。儲(chǔ)備資源豐富，境內(nèi)儲(chǔ)量達(dá)200多億立方米的石油天然氣已初步開(kāi)發(fā)利用，射陽(yáng)港電廠年發(fā)電量10億度，二期工程投產(chǎn)，總裝機(jī)容量達(dá)55萬(wàn)千瓦，三期260萬(wàn)千瓦項(xiàng)目開(kāi)始申報(bào)。人口特征射陽(yáng)人口104萬(wàn)，具有充足的、穩(wěn)定的、較高素質(zhì)的勞動(dòng)力資源，可為外商投資企業(yè)提供充足用工需要?？h內(nèi)明達(dá)技術(shù)學(xué)院和多種技術(shù)學(xué)?？?/p>

29、為企業(yè)培訓(xùn)定向的基礎(chǔ)人才。交通條件 隨著射陽(yáng)海陸空立體式交通網(wǎng)絡(luò)的形成，開(kāi)發(fā)區(qū)與世界接軌的進(jìn)程進(jìn)一步加快，更有條件和能力迎接海內(nèi)外客商投資創(chuàng)業(yè)。港口射陽(yáng)河口有國(guó)家二類開(kāi)放口岸射陽(yáng)港，現(xiàn)已開(kāi)通至上海港，連云港，青島港等內(nèi)貿(mào)集裝箱支線，并與港澳、日韓及歐美地區(qū)通航，年吞吐量達(dá)500萬(wàn)噸。陸路近年來(lái)，隨著國(guó)家和地方的大力投資，射陽(yáng)逐步構(gòu)建了四通八達(dá)的陸路交通網(wǎng)，特別是即將建成的國(guó)家重點(diǎn)工程同三高速公路貫穿射陽(yáng)境內(nèi)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)正處于道口咽喉。該高速建成后，射陽(yáng)就可融入“上海三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。航空航空條件的改善，拉近了射陽(yáng)與世界的距離。鹽城機(jī)場(chǎng)距射陽(yáng)縣城只有45公里，射陽(yáng)有專門(mén)的機(jī)場(chǎng)路與之相通。目前鹽

30、城機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州等大城市都有航線開(kāi)通，并與韓國(guó)首都漢城之間開(kāi)通了直達(dá)的國(guó)際路線。鐵路縱貫江蘇的新長(zhǎng)鐵路距射陽(yáng)的垂直距離只有30公里，射陽(yáng)人正規(guī)劃籌建到達(dá)射陽(yáng)港的鐵路支線，從而使射陽(yáng)港實(shí)現(xiàn)海陸連運(yùn)，大大提高港口的倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)能力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境射陽(yáng)地處蘇北平原中部，東瀕黃海。改革開(kāi)放以來(lái)，射陽(yáng)人民搶抓機(jī)遇，真抓實(shí)干，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2004年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值116.53億元,同比增長(zhǎng)13.8%，提前一年完成“十五”目標(biāo)；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為26.8：43.5：29.7，1999年二產(chǎn)、2003年三產(chǎn)比重首次超過(guò)一產(chǎn)；財(cái)政收入6.86億元，增長(zhǎng)16.2%(同口徑增長(zhǎng)31

31、.6%)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資35.87億元,增長(zhǎng)48.2%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額57.2億元，在崗職工年平均工資10388元，農(nóng)民人均年純收入4623元，是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量增幅最高、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化最快、城鄉(xiāng)環(huán)境改善最為顯著、群眾得到實(shí)惠最多的年份。農(nóng)業(yè)投資的政策環(huán)境中央高度重視農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展近年來(lái)中央相繼出臺(tái)多項(xiàng)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的鼓勵(lì)政策:2004年，國(guó)家發(fā)改委就提出了，“安排一部分中央預(yù)算內(nèi)專項(xiàng)資金，支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)”的方案；2005年，商務(wù)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委發(fā)出關(guān)于開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化工作的通知指出，“用三年左右的時(shí)間培育2000個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理的

32、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”，“中央財(cái)政安排專門(mén)資金，支持標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)”。2006年，商務(wù)部、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步支持農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)的通知，提出對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)實(shí)施專項(xiàng)貸款支持，用于“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”和“雙百市場(chǎng)工程”為主要內(nèi)容的農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)，其中就包括大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和改造，除此之外，商務(wù)部還將對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)項(xiàng)目給予一定的補(bǔ)助。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)納入與地方政府信用合作范圍的農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)項(xiàng)目給予利率下浮優(yōu)惠。2007年商務(wù)部財(cái)政部發(fā)出繼續(xù)實(shí)施“雙百市場(chǎng)工程”的通知，延續(xù)了2006年的政策。地方政府積極推動(dòng)落實(shí)中央對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持政策江蘇省政府積極推動(dòng)落實(shí)各項(xiàng)農(nóng)業(yè)扶持政策。從稅收、規(guī)費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼等多方面支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化