首屆業(yè)主大會會議議程

1、首屆業(yè)主大會會議流程一、申請：物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的由占總?cè)藬?shù)5%乂上或者專有部分占建筑總面積 5 %以上的業(yè)主向街道辦事處提出書 面申請成立業(yè)主大會。（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿兩年的；（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的；二、組建籌備組：街道辦事處自接到申請之日起 60日內(nèi)，指定 代表擔(dān)任籌備組組長，組織業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位成立首次業(yè)主大 會會議籌備組。三、制定相關(guān)文件并公示：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完 成籌備工作，制定并公示：1、籌備組成員名單（籌備組自成立之日起公示）；2、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)

2、生辦法、業(yè)主委員會委員選舉辦 法；3、業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；4業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；5、管理規(guī)約（草案）；6、業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡歷等事項。7、業(yè)主大會會議通知公示時間：會前15日四、召開首次業(yè)主大會會議：會議內(nèi)容包括：選舉業(yè)主委員會成 員、表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案） 等事項。五、備案：業(yè)主大會會議題表決通過后，由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員 會在30日內(nèi)，持相關(guān)材料到麒麟?yún)^(qū)住建局備案。（備案資料詳見備案 登記表填寫說明）業(yè)主委員會備案通知在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。六、刻章：業(yè)主委員會備案后，持麒麟?yún)^(qū)住建局出具的備案通知 向區(qū)公安分局申請

3、刻制印章。業(yè)主委員會換屆改選工作流程業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)在街道辦事處的指導(dǎo)下，成立 換屆改選籌備組，組織召開業(yè)主大會會議進行換舉。一、申請業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，向所在地街道辦事處提出換屆申 請。二、組建籌備組：街道辦事處自接到申請之日起 60日內(nèi)，指導(dǎo)成立換屆改選籌備 組。換屆改選籌備組由業(yè)主委員會成員、 業(yè)主代表及街道辦事處代表 組成。三、制定相關(guān)文件并公示：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個月內(nèi)完成籌備工作，制定并公示：1、籌備組成員名單（籌備組自成立之日起公示）；2、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、3、業(yè)主委員會委員選舉辦法；4、業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；5、業(yè)主大會議事規(guī)則（修

4、訂草案）；6、管理規(guī)約（修訂草案）；7、業(yè)主委員會委員候選人建議名單及簡歷等事項。8、業(yè)主大會會議通知公示時間：會前15日四、召開業(yè)主大會會議：會議內(nèi)容包括：選舉新一屆業(yè)主委員會成員、 表決通過業(yè)主大 會議事規(guī)則（修訂草案）；和管理規(guī)約（修訂草案）等事項。五、備案：業(yè)主大會議題表達通過后，由選舉產(chǎn)生的新一屆業(yè)主 委員會在30日內(nèi)，持相關(guān)材料到麒麟?yún)^(qū)住建局備案。（備案資料詳見 備案登記表填寫說明）業(yè)主委員會備案通知在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公布。六、交接。業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日 內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的文件資料、印章及其它屬于業(yè)主大 會的相關(guān)財物移交

5、新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作相關(guān)參考范本示范文本1:關(guān)于成立XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告XX小區(qū)全體業(yè)主：收到XX小區(qū)向我街道（或社區(qū)）提報的關(guān)于成立XX小區(qū)業(yè)主 大會的申請后，我街道（或社區(qū)）對 XX小區(qū)情況進行了審核：XX 小區(qū)由XX開發(fā)建設(shè)，建成于XX年，首批業(yè)主入住時間為 XX年XX 月，總建筑面積XX平方米，共XX戶，目前已入住XX戶，入住率為 XX%,入住面積xx平方米，已入住面積比例為 xx,符合云南省 物業(yè)管理規(guī)定第八條規(guī)定，符合召開首次業(yè)主大會會議的條件， 擬 成立小區(qū)業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?，F(xiàn)就成立小區(qū)業(yè)主大會籌備組 事項公告如下：一、籌備組成員組成XX街道（或社區(qū)）

6、、建設(shè)單位（名稱）、業(yè)主代表組成。二、籌備組成員要求遵紀(jì)守法、有參加業(yè)主大會籌備工作的時間、 身體健康、模范遵 守業(yè)主義務(wù)三、籌備組報名時間及地點報名時間：年 月日 時至 年 月 日時。報名地點：XX小區(qū)物業(yè)管理辦公室或 XX社區(qū)居委會XX房 間。請關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)主（應(yīng)攜帶身份證、房屋產(chǎn)權(quán) 證書）踴躍報名參加。聯(lián)系人：聯(lián)系電話:XX街道辦事處（或社區(qū)）年 月日示范文本2:XX小區(qū)業(yè)主大會成立籌備組人員（業(yè)主）推薦表根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)XX街道辦事處（或XX社區(qū)）組織，在本小區(qū)業(yè)主推薦 棟 單元 室 （XX業(yè)主）參加業(yè)主大會籌備組工作，推薦人如下：以下業(yè)主共同推薦（

7、XX業(yè)主）為業(yè)主大會籌備組成員房號姓名產(chǎn)權(quán)證號/合同號聯(lián)系方式示范文本3XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組成立公示XX小區(qū)全體業(yè)主：首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、 建設(shè)單位代表、鎮(zhèn)人民政 府、街道辦事處代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表 人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府、街道辦 事處指定代表擔(dān)任。XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組由下列人員組成：組長：（街道辦事處指定代表擔(dān)任）副組長：組員：籌備組主要職責(zé)：1、擬定小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、擬定業(yè)委會委員 候選人推薦辦法及業(yè)委會委員選舉辦法，選舉辦法中必須明確票權(quán)； 3、確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會

8、務(wù)準(zhǔn) 備工作；4、確認(rèn)業(yè)主的身份及其在業(yè)主大會的投票權(quán)數(shù)；5其他籌備工作。聯(lián)系人：聯(lián)系電話：XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組辦公地點：公示時間；年 月日一-年 月 日（七日）XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組（街道或社區(qū)黨組織代章）年 月 日示范文本4:XXX/J、區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單公示表根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例、建設(shè)部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則等法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)成立 XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組，具體名單如下：序號姓名性別房號年齡政治面貌學(xué)歷123456789小區(qū)業(yè)主對上述籌備人員如有異議，請 年月日之前 與街道辦事處（或社區(qū)）聯(lián)系，聯(lián)系電話 聯(lián)系地址 提出公示XX小區(qū)業(yè)主大會籌備組（街道或社區(qū)黨

9、組織代章）年 月 日示范文本5:業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中 華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，制定本業(yè)主 大會議事規(guī)則。第一章 總則第一條（業(yè)主大會的組成）本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。本業(yè)主大會設(shè)立的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定。第二條（業(yè)主大會宗旨）本業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管 理活動中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護本物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，努力創(chuàng)建“管理有序、環(huán)境整潔、治安 良好、人際關(guān)系和諧的專業(yè)市場類社區(qū)” O第三條（與相關(guān)部門和居民委員會的關(guān)系）業(yè)主大會、業(yè)主委員會自

10、覺接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、 房地產(chǎn)管理部門、居民委員會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)， 依法 履行職責(zé)，規(guī)范運作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合公安機關(guān)， 與居民委員會相 互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合相關(guān)居 民委員會依法履行自治管理職責(zé)， 支持居民委員會開展工作， 弁 接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，主動告知相 關(guān)的居民委員會，弁認(rèn)真聽取居民委員會的建議。第四條（物業(yè)管理區(qū)域基本情況）一、業(yè)主大會名稱：業(yè)主委員會辦公地址：二、物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至及附圖）：三、物業(yè)類型： （住宅、辦公樓、商業(yè)用房

11、、廠房、倉庫、其他類型物業(yè)）四、物業(yè)管理區(qū)域概況：占地面積：平方米，房屋總建筑面積： 平方米，其中住宅 平方米，套，非住宅 平方米，套。第二章業(yè)主大會第五條（業(yè)主大會議事內(nèi)容）（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（三）決定專項維修資金使用方案和續(xù)籌方案；（四）決定業(yè)主大會訴訟事宜；（五）選舉、罷免業(yè)主委員會委員；（六）審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和活動經(jīng)費；（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報告；（八）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案；（九）審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè) 備的使用

12、、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（十）改變和撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定；（十一）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十二）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。業(yè)主大會決定籌集和使用維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他事項的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半 數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出違反法律、法規(guī)的決定， 不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定， 不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活 動，不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。業(yè)主大會應(yīng)尊重物業(yè)服務(wù)企

13、業(yè)的合法權(quán)益，涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)就有關(guān)事項進行事前協(xié)調(diào)。業(yè)主大會形成的決議、作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第六條（業(yè)主大會會議形式）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式， 也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。采用集體討論方式，按照以下程序進行：1、業(yè)主委員會就業(yè)主大會會議召開的目的、召集情況及業(yè)主到會情況等進行說明；2、業(yè)主委員會就本次會議需要表決的事項進行說明；3、參加會議的業(yè)主投票表決；4、業(yè)主委員會公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性作出說明，宣布表決事項是否通過；5、業(yè)主委員會就表決事項的執(zhí)行作

14、出說明。采用書面征求意見方式，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：1、在決定有關(guān)事項15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告擬表決 事項的內(nèi)容、方法、程序和時間安排；2、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在表決前將業(yè)主大會會議表決票送達業(yè)主；3、業(yè)主按照規(guī)定的時間、地點、方式投票，并經(jīng)業(yè)主本人 簽字；4、業(yè)主委員會組織業(yè)主監(jiān)督票數(shù)統(tǒng)計活動。由業(yè)主委員會 成員負(fù)責(zé)唱票、計票，非業(yè)主委員會成員的業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)票， 并對 統(tǒng)計結(jié)果簽字確認(rèn)；5、在3日內(nèi)，由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投票 結(jié)果。第七條（業(yè)主大會表決形式）本業(yè)主大會采用以下第 一種形式進行表決：（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱， 由業(yè)主自行 將個人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)

15、主委員會（換屆工作小組）統(tǒng)計 匯總，公布表決結(jié)果。（二）專人送達、回收意見：由業(yè)主委員會（換屆工作小組） 組織有關(guān)人員逐戶投寄或派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會（換 屆工作小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。（三）通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā) 送電子郵件。（四）傳真。已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提 出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為同意。視為同意或者反對的, 不適用于差額選舉業(yè)主委員會委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 等情形。第八條（業(yè)主代表投票）業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主 大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的， 業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加 業(yè)主大會

16、會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其 所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán) 的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反 映。第九條（表決票的送達）鑒于物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，各業(yè)主同意屬下列情形之一 的，均為表決票已送達：（一）當(dāng)面領(lǐng)取或送達，并由業(yè)主簽收；（二）按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送；（三）投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱或者房屋內(nèi)。屬前款第（二）、（三）項的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以 上的業(yè)主或者居民委員會證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情 況。表決票按上述約定送達全體業(yè)主。第十條（業(yè)主投票權(quán)的確定）業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，

17、 按照國家、省、市有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。業(yè)主身份以及專有部分面積的確定， 以不動產(chǎn)登記薄或者其 他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按1人計算。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用、不交存維修資金的，不享有業(yè)主大 會會議上的投票權(quán)。第十一條（業(yè)主大會會議與會業(yè)主的計算）業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的， 與會業(yè)主以實到業(yè) 主以及采取委托代理方式的業(yè)主計算。業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業(yè)主以表決票送達的業(yè)主計算。第十二條（業(yè)主大會定期會議）業(yè)主大會每 年召開一次定期會議。第十三條（業(yè)主大會臨時會議）下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨

18、時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積 20蛆上且占總?cè)藬?shù)20% 以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。屬第一項情形的，應(yīng)符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事 項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；隨附提議人房地產(chǎn)權(quán)證和身份 證復(fù)印件。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議之日起30日內(nèi)對是否召開業(yè)主大會會議作出決定，認(rèn)為有必要核實的可以對簽名的真實 性和有效性等進行核實， 決定不召開的，應(yīng)說明事實、理由和依 據(jù)，弁在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 逾期未作出決定的，視為提 議有效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出召開業(yè)主大會會議決定之日起 15日內(nèi)（未作出決定

19、的在收到提議之日起45日內(nèi)），召開業(yè)主大會會議，就提議事項征求業(yè)主意見弁表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。屬第二、三項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)在 30日內(nèi)召開業(yè)主大 會會議。業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的， 物業(yè)所在地的 區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開； 逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地 的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織 召開。第十四條（召開業(yè)主大會會議的議程）業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備工作業(yè)主委員會（換屆改選小組）做好開會前的準(zhǔn)備工作，根據(jù) 業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（

20、選票） 、核 實業(yè)主情況。（二）發(fā)布公告業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會（換屆改選小組） 將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè) 主公告，同時邀請居民委員會派員參加， 并認(rèn)真聽取其意見和建 議。（三）征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的， 業(yè)主委員會（換屆改選小組）應(yīng) 在投票日期3日前發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大 會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或投票表決。（四）回收統(tǒng)計意見業(yè)主委員會（換屆改選小組）根據(jù)第十條的規(guī)定回收業(yè)主意 見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計。（五）通報大會議事決定業(yè)主委員會（換屆改選小組）在公告欄及網(wǎng)上業(yè)主論壇通報 征詢意見或投票

21、統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會（換屆改選小組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果 形成業(yè)主大會的議事決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及 網(wǎng)上業(yè)主論壇公告。業(yè)主委員會（換屆改選小組）應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記 錄弁存檔。第十五條（業(yè)主、業(yè)主代表的代理）業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具 他業(yè)主或者使用人參加，但受委托人代理份額不能超過物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的 % 。（二）業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大 會會議或者業(yè)主委員會。業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為應(yīng) 符下列約定：1、具有完全

22、民事行為能力的業(yè)主；2、代理人是本單元的業(yè)主。第十六條（提議再次召開業(yè)主大會會議的限制）業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)作出決定的， 業(yè)主在 六 個月內(nèi)不 得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進行表決。第三章業(yè)主委員會第十七條（業(yè)主委員會職責(zé)）業(yè)主委員會除依法履行職責(zé)外，同時履行下列職責(zé)：（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案；（二）擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報 業(yè)主大會決定；（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定；（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定；（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報

23、業(yè)主大會決定；（六）擬訂專項維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定；（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主 大會決定；（八）對違反管理規(guī)約的行為進行處理。第十八條（業(yè)委會委員條件）業(yè)委會委員由七十周歲以下、 模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益 事業(yè)、責(zé)任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)委會委員：（一）違反物業(yè)使用規(guī)約有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；（四）拒交物業(yè)服務(wù)費的；（五）拒交維修資金的；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)使用禁止行為的。第十九條（業(yè)主委員會組成和任期）業(yè)主委員會設(shè)委員 名，其中主任 名

24、，副主任名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期 年，委員可以連選連任。第二十條（業(yè)主委員會會議）業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開：（一）業(yè)主委員會每 個月召開一次例會，經(jīng)三分之一 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。（二）會議由主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能召集的，由副主 任負(fù)責(zé)召集。主任、副主任均因故不能召集的， 由三分之一以上 的委員聯(lián)合召集。（三）委員因故不能參加會議的， 提前一日向業(yè)主委員會召 集人說明。（四）提前七日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員。（五）會議有過半委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半 數(shù)以上同意。（六）做好

25、會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。第二十一條（業(yè)主委員會委員的資格終止）業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：已不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的；在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工 作的；以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的；嚴(yán)重違反有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)或者拒不履行業(yè) 主義務(wù)的。屬于第（一）、（二）、（三）項情形的，委員資格自然終止， 業(yè)主委員會將委員資格終止的情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 屬于（五）（六）（七）項情形的

26、，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，具委員 資格終止。屬于第（四）項情形，非全體委員辭職的，業(yè)主委員 會應(yīng)將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在下一次業(yè)主大會召開時補選委員；業(yè)主委員會委員全體辭職的， 在新一屆 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下， 代行業(yè)主委員會的職 責(zé)。第二十二條（業(yè)主委員會主任、副主任不履行職責(zé)和資格 終止的處理）業(yè)主委員會主任或副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及 時召開會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會、業(yè)主委員 會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)。第

27、二十三條（印章的使用管理）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。 業(yè)主大會印章、業(yè) 主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保 管，弁按印章管理制度使用。第二十四條（信息公告）下列事項應(yīng)當(dāng)在 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主委員會決定；（二）業(yè)主大會會議決定；第二十五條（業(yè)主大會檔案資料管理）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案資料管理制度。 業(yè)主大會檔案資料， 由業(yè)主委員會指定專人保管。第二十六條（資料和財務(wù)移交）業(yè)主委員會換屆改選的，在選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日 起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo) 規(guī)則第四十八條的規(guī)定移交其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬

28、于業(yè)主大會所有的財務(wù)。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其 保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財務(wù)移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員拒不履行正常移交義務(wù)的， 業(yè) 主委員會或業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟， 造成損害的, 由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第二十七條（業(yè)務(wù)培訓(xùn)）業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)加強相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)， 積極參加相關(guān)部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高依法履職的能力。第二十八條（業(yè)主委員會活動經(jīng)費）（待討論）業(yè)主委員會活動經(jīng)費用于下列開支：（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支，計 元/年;（二）必要的日常辦公等費用，計 元/月；（三）有關(guān)人員津貼，共計費

29、用 元/月。業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費來源于全體業(yè)主均攤或者共有 部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益。經(jīng)費收支賬目由 代為管理，經(jīng)費收支賬目每 個 月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四章業(yè)主委員會的換屆改選第二十九條（改選原則）各業(yè)主自覺接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、房地產(chǎn)管理部門、 居民委員會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)， 依法有序開展業(yè)主委員 會換屆改選工作。第三十條（起動換屆程序）業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地鎮(zhèn) 人民政府、街道辦事處，積極配合做好換屆選舉工作。第三十一條（成立換屆改選小組）各業(yè)主由居民委員會牽頭， 通過組織召開居民座談會、 樓組長會議等方式成立業(yè)主委員會

30、換屆改選小組（以下簡稱“換屆改選小組”）業(yè)主委員會換屆改選小組成員條件同業(yè)主委員會委員條件。第三十二條（業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生）業(yè)主委員會候選人由換屆改選小組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議，直接聽取業(yè)主意見，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生， 弁按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公式、公告。第三十三條（換屆改選小組不履行職責(zé)的處理）換屆改選小組不依法履行組建業(yè)主大會職責(zé)的，業(yè)主可以請求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正。第三十四條（業(yè)主委員會不能及時換屆選舉的處理）因客觀原因不能及時換屆選舉的，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，

31、代行業(yè)主委員會的職責(zé)。第五章附則第三十六條（業(yè)主大會議事規(guī)則的生效）本議事規(guī)則經(jīng) 年 月日業(yè)主大會會議討論 通過。本議事規(guī)則由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后 的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主大會補充。 業(yè)主大會通過的有關(guān)本議事規(guī)則的決定為本議事規(guī)則的組成部分。示范文本6:管理規(guī)約（示范文本）為了維護 （以下簡稱“物業(yè)”）全體業(yè) 主、使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更以及業(yè)主委員會依法有序 換屆改選，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法 、物業(yè)管理條例 等規(guī)定，結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況制定本規(guī)約。本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域

32、內(nèi)的各業(yè)主和使用人具有約束力。第一章物業(yè)的使用第一條（業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)）業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定享受相應(yīng)的權(quán) 利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第二條（相鄰關(guān)系）各業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度，按照有利于 物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、 通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾、裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等 方面的相鄰關(guān)系。第三條（物業(yè)的使用原則）各業(yè)主在物業(yè)使用中，嚴(yán)格遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定， 以及 本物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝等管理制度和 約定；在物業(yè)使用中不發(fā)生法律、 法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī) 定的

33、禁止性行為。第四條（物業(yè)的裝飾裝修）業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定裝飾、裝修物業(yè)：（一）需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并 與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 遵守裝飾裝修的注意事項， 不 從事裝飾裝修的禁止行為。（二）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占有共有部分和公共場所。施工期間應(yīng)采取有效措施， 減輕或避免 施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間6時至次日上午8時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán) 重噪聲的施工。（三）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分、 共用設(shè)施設(shè)備的 安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的， 應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（四）安裝

34、空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計預(yù)留的位置安裝，未預(yù)留位置的，按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝。（五）合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改。第五條（物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項）居住房屋租賃，應(yīng)當(dāng)遵守國家、本市關(guān)于房屋租賃的有關(guān)法 律法規(guī)和政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危機住宅物業(yè)的安全， 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 無論出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應(yīng)承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。居住房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承 租面積標(biāo)準(zhǔn)。不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉(zhuǎn)租，或?qū)N房、衛(wèi)生間、不分門進出 的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，須將本規(guī)約作為

35、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或 者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人須將物業(yè) 轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。違反本條第一款、第二款約定出租或者轉(zhuǎn)租房屋的， 業(yè)主委 員會可書面責(zé)成業(yè)主或承租人限期改正；出租或轉(zhuǎn)租房屋的行為 損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的， 業(yè)主或使用人可以向人民法 院提起訴訟。第六條（物業(yè)的用途）業(yè)主、使用人按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。 擅自改變物業(yè)使 用性質(zhì)的，損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的， 業(yè)主或使用人可 以向人民法院提起訴訟。第七條（違法搭建處置）各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中， 不應(yīng)發(fā)生違法搭建建筑

36、物、構(gòu)筑物的行為。業(yè)主、使用人有違法搭建行為的， 其他業(yè)主、使用人可以向 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門報告。 受侵害的相關(guān)業(yè)主、使 用人可以依法向人民法院提起訴訟。第八條（物業(yè)使用的其它約定）業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應(yīng)遵守下列約定：（一）車輛停放：車輛應(yīng)在相應(yīng)停放區(qū)域有序停放，不得混放;（二）電梯使用：（三）寵物飼養(yǎng)：寵物不得在公共部位圈養(yǎng),不得放犬隨處排泄;（四）陽臺封閉：（五）曬衣架安裝：（六）禁止擅自安裝衛(wèi)星電視接受設(shè)施；（七）;（八）;（九）;第九條（物業(yè)的維修養(yǎng)護）業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：（一） 對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。因維修養(yǎng)護物

37、業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部 分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。相關(guān)業(yè)主阻擾維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的， 應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。因維修物業(yè)或者公共利益、確需臨時占用、挖掘道 路、場地的，須向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請之日起 日內(nèi)作出 是否同意的決定；逾期不作出決定的，視為同意。業(yè)主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定時間 內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公 共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時應(yīng)急維修； 責(zé)任人不履行 或無法履行應(yīng)急維修義務(wù)， 且需進入

38、物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的， 物業(yè) 服務(wù)企業(yè)可在公安機關(guān)或者居委會到場見證下具體實施，維修中發(fā)生的費用由負(fù)責(zé)人承擔(dān)。（五）建設(shè)單位應(yīng)按國家的保修期和保修范圍承擔(dān)物業(yè) 的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題由建設(shè)單位及時解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的， 業(yè)主可以自行或者委托 他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。第十條（業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù)）業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息 的，物業(yè)管理

39、活動中的相關(guān)資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報 箱、房屋內(nèi)或者按原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達。第十一條（利用物業(yè)共有部分的歸屬）利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有 關(guān)手續(xù)。獲取的收益，按下列第 種方式處理：金賬戶;每季度末予以結(jié)算，弁于次月 5日前納入專項維修資；第十二條（未按規(guī)定交付有關(guān)費用的責(zé)任）業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務(wù)費的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不交付的 ，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)費收交繳情況，弁注明欠交費用的業(yè)主室號進行催討；仍不交付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

40、可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。第十三條（業(yè)主違反物業(yè)使用禁止行為的處理）業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域的措施予以制止。第二章物業(yè)服務(wù)的選聘第十四條（啟動選聘程序）發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大 會會議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘事宜：（一）物業(yè)服務(wù)合同屆滿前 個月；（二）因其他原因物業(yè)服務(wù)合同終止的。第十五條（表決選聘方式）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見。 選聘方式

41、為續(xù)聘或者招投標(biāo)。 各業(yè)主 同意另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式。第十六條（表決選聘標(biāo)準(zhǔn)）業(yè)主委員會結(jié)合住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主對物業(yè)管理的要求等，制定具體選聘標(biāo)準(zhǔn)，并在業(yè)主大會召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。選聘標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下內(nèi)容：擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況；物業(yè)服務(wù)收費內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；（三）物業(yè)服務(wù)合同期限。第十七條（做出選聘決定）業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則統(tǒng)計表決結(jié)果，符合法定條件的，形成業(yè)主大會關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十八條（實施選聘工作）業(yè)主委員會應(yīng)本著維護物業(yè)管理區(qū)域廣大業(yè)主利益出發(fā)，依照業(yè)主大會決議，公開、公平、公

42、正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 相關(guān)工作，并代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù) 合同。選聘工作完成后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選聘結(jié)果和合同主要內(nèi) 容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢。第十九條（不能及時選聘的處理）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，業(yè)主大會無法及時另聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，業(yè)主委員會可以請求 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門指定物業(yè)服務(wù)企 業(yè)臨時代管，業(yè)主委員會與代管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂臨時物業(yè)服 務(wù)合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費。第三章附則第二十條（矛盾糾紛的調(diào)處）業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中產(chǎn)生矛盾糾紛時， 本著互諒互讓 的原則，同意

43、由業(yè)主委員會或者居委會、 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事 處設(shè)立的人民調(diào)解委員會居間調(diào)解處理。第二H一條（違約處理）業(yè)主違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令行為人改正，拒不改正的，業(yè)主委員會可以向人民法院提起訴訟。第二十二條（連帶責(zé)任）物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。第二十三條（生效和修改）本規(guī)約經(jīng) 年一月日業(yè)主大會會議討論通過。本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議通過之日起生效。本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充， 業(yè)主大會通過的有關(guān)本規(guī) 約的決定為本規(guī)約的組成部分。示范文本7:XX小區(qū)業(yè)主委員會選舉辦法第一章總則第一條 根據(jù)我國國務(wù)院物業(yè)管理條例、住建部業(yè)主

44、 大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則等有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。第二條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、 建設(shè)單位代 表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù) 的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第二章投票權(quán)數(shù)第三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的， 暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列

45、方法認(rèn)定業(yè)主人 數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按 一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分， 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)按照前項的統(tǒng)計總和計算。根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車庫、附屬于住宅套房， 不單獨擁有投票權(quán)。第四條 投票前須確認(rèn)業(yè)主身份，形成業(yè)主投票權(quán)清冊； 符合業(yè)主投票權(quán)清冊的業(yè)主方可投票。第三章業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生和選舉第五條 業(yè)主委員會的組成根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素， 確定業(yè)主委員會委員候選人名單（參照住建部業(yè)主大會和業(yè)主 委員會指導(dǎo)規(guī)則第十四條），小區(qū)業(yè)主委員會暫定

46、由 X人組成（XX區(qū)域X名委員，XX區(qū)域X名委員，XX區(qū)域X名委員），在XX區(qū)域業(yè)主共同決議不進行推選的情況下，名額可以由別的XX區(qū)域進行推選。第六條 小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生及確定業(yè)主委員會委員、候補委員按照預(yù)定名額和得票順序當(dāng)選。本屆候選人定為X人。業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自 薦（參照住建部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第十四條）。 建議業(yè)主委員會委員候選人確定方式定為：如果獲得推薦的候選 人不足X人，可以從自薦名單中推選；如果人員仍然不足，可考 慮延期補充推選；如果獲得推薦的候選人剛好 X人，直接進入候 選人公示階段；如果獲得推薦的候選人超過 X人，根據(jù)推選人數(shù) 的多少，按

47、候選人所代表的 XX區(qū)域從高向低，同時考慮物業(yè)規(guī) 模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性之后由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確定名單。推薦業(yè)主資格由籌備組進行確認(rèn)核實、公示， 如公示期間業(yè)主有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)調(diào)解，詳見 XX 小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法。第七條業(yè)主委員會委員條件業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金等;（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有必要的工作時間和一定組織能力；（六）本人及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)

48、企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單位內(nèi)任職；（七）業(yè)主大會確定的其他條件。第八條業(yè)主大會籌備組應(yīng)對候選人進行資格審查，經(jīng)審查 合格的候選人應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開個人的基本資料。第九條 為確保業(yè)主利益，根據(jù)本小區(qū)實際情況，確定業(yè)主 委員會委員候選人 XX區(qū)域X名委員候選人，XX區(qū)域X名委員候 選人,XX區(qū)域X名委員候選人。第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的各項事項在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公示，公示時間為15日。業(yè)主對上述公示事項有異議的， 應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)予以答復(fù)。第十一條籌備組應(yīng)當(dāng)確定選票的發(fā)放人、唱票人、計票人 和監(jiān)票人各若干人。為保證“公開、公平、公正”的原則，選票 的發(fā)放和回收

49、由街道辦事處、 居民委員會派人擔(dān)當(dāng)，業(yè)主委員會 委員候選人每人提出一名監(jiān)票人。必要時也可邀請公證處、律師 或其他公信力高的人士參與和監(jiān)督。第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開 15日前向全體 業(yè)主公示業(yè)主大會召開的必要文件及會議公告。公告應(yīng)寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)及工作人員名單等。第十三條候選人在投票前可以進行競選演說，但在投票開 始后，必須停止任何個人競選和助選活動。候選人在競選時不得發(fā)表針對其他候選人的人身攻擊言論。 候選人本人或慫恿他人采 用誹謗、身體傷害等方式攻擊其他候選人的，業(yè)主大會籌備組經(jīng) 核實后須取消該候選人資格

50、。第十四條 候選人采用非法手段獲得業(yè)主委員會委員資格 的籌備組不得宣布該候選人當(dāng)選，籌備組須將有關(guān)證據(jù)材料移交 新當(dāng)選的業(yè)主委員會，并由業(yè)主委員會進行處理。第四章 業(yè)主大會召開程序、投票、唱票和計票第十五條業(yè)主委員會選舉投票采取記名投票，業(yè)主投票時 須出具身份證，為便于核對已投票權(quán)數(shù)，業(yè)主大會籌備組發(fā)放、 回收選票的工作人員須記錄業(yè)主已投票情況，經(jīng)在唱票時核對業(yè)主投票權(quán)清冊后為有效票的計為投票。第十六條業(yè)主大會召開程序(1)大會籌備組介紹大會籌備情況；(2)大會籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、名 單及候選人情況；(3)業(yè)主委員會委員候選人向業(yè)主大會做競選感言；(4)業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主

51、委員會委員；(5)業(yè)主大會籌備組介紹召開業(yè)主大會注意事項；在業(yè)主戶數(shù)與專有面積“雙過半”的情況下，召開業(yè)主大會才能視為有效；在“雙過半”的情況下，投票的各項結(jié)果才有 效。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會采用現(xiàn)場表決及書面征求意見相結(jié)合的形式進 行，現(xiàn)場表決票現(xiàn)場回收封存， 書面征求意見的選票在召開現(xiàn)場 大會后規(guī)定期限內(nèi)匯集到籌備組， 在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的 監(jiān)督下，進行匯集整理投票結(jié)果。審議決定其他物業(yè)管理重大事項。物業(yè)管理重大事項是指 涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑、構(gòu)筑物建設(shè)，房屋改造、加層、大

52、 修、專項維修資金不足時再次籌集的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會經(jīng)費的籌 集方式、來源、標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 的監(jiān)督方式、辦法等事項。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主雙 1/2以上所持投票權(quán)通過。業(yè)主大會作出專項維修資金使用、續(xù) 籌方案、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大決定時，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主 2/3以上所持投票權(quán)通過。業(yè)主大會作 出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。業(yè)主大會現(xiàn)場會議表決結(jié)果在街道、社區(qū)的監(jiān)督下進行封 存和限期內(nèi)書面征求意見的結(jié)果匯總后，在小區(qū)進行唱票（業(yè)主 可以現(xiàn)場監(jiān)督），并擇

53、日將唱票結(jié)果在小區(qū)公示 7天，有異議的 由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和籌備小組進行解釋。第十七條 投票箱應(yīng)設(shè)在公開、醒目的地方，投票前應(yīng)進行 空箱公開檢查，然后封箱。投票箱應(yīng)有兩名以上工作人員看管。第十八條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。 業(yè) 主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權(quán)。單個 物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。第十九條 業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的其它業(yè)主或者物業(yè)使用人投票。 書面委托書有業(yè)主大會籌 備組統(tǒng)一制作，委托書應(yīng)說明委托人、代理人的詳細(xì)情況和委托 事項、投票權(quán)數(shù)，并由雙方簽字確認(rèn)。業(yè)主書面委托他人進行投 票

54、，代理人須出示書面委托書、本人身份證和委托人身份證原件。 此時表決票上內(nèi)容由代理人填寫， 業(yè)主簽名欄由代理人簽署。 代 理人只能接受一個業(yè)主的委托。第二十條 業(yè)主投票后，書面委托書由業(yè)主大會籌備組收回 并妥善保存。第二十一條 投票人對候選人可以投贊成票，可以投反對票, 可以棄權(quán)，但必須做出選擇，否則認(rèn)定為無效票。任何人無權(quán)強 迫業(yè)主選或不選某人。第二十二條 如果在規(guī)定的投票時間內(nèi)，收回的票數(shù)不足，業(yè)主大會籌備組可以決定延長投票時間，但須進行公告并說明延長投票時間的原因第二十三條 投票結(jié)束后，由唱票人、計票人和監(jiān)票人在任 何業(yè)主均可以公開監(jiān)督的情況下清點收回的票數(shù)， 收回的票數(shù)等 于或少于發(fā)出的

55、票數(shù)，本次投票才能有效。第二十四條 票數(shù)清點完畢，由唱票人、計票人和監(jiān)票人在 任何業(yè)主均可以公開監(jiān)督的情況下進行唱票。第二十五條 收回的有效選票中，所代表的投票權(quán)數(shù)大于全 體業(yè)主投票權(quán)數(shù)的50%寸，本次業(yè)主委員會選舉有效。第二十六條 業(yè)主委員會委員候選人的當(dāng)選應(yīng)滿足以下條 件：（一）獲得全體業(yè)主雙過半票權(quán)的候選人可當(dāng)選。獲得雙過半票權(quán)的候選人超過應(yīng)選名額的，以得票多的當(dāng)選。（二）在滿足以上條款的前提下， 為確保業(yè)主利益，根據(jù)本 小區(qū)實際情況，XX區(qū)域X名委員候選人，XX區(qū)域X名委員候選 人，XX區(qū)域X名委員后選人，在 XX區(qū)域業(yè)主共同決議、不進行 推選的情況下，候選委員及當(dāng)選名額可以由別的XX

56、區(qū)域進行推選，票數(shù)高的當(dāng)選。（三）若兩名或兩名以上候選人得票數(shù)相同，其個人在本小區(qū)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)面積多的，優(yōu)先當(dāng)選。第二十七條參加投票的候選人獲得“雙過半”的人數(shù)不足 X人，或未滿足本辦法第二十六條的，應(yīng)當(dāng)另行選舉征集；另行 選舉時，根據(jù)第一次投票為當(dāng)選的候選人的得票多少順序繼續(xù)征集有效票，直至達到“雙過半”的條件，以征得有效票多的當(dāng)選。第五章附則第二十八條 業(yè)主委員會受全體業(yè)主的監(jiān)督， 業(yè)主大會有權(quán) 終止業(yè)主委員會委員資格。20%Z上業(yè)主可以聯(lián)名向業(yè)主委員會 提出召開臨時業(yè)主大會會議進行討論。 業(yè)主委員會委員資格終止， 須經(jīng)有選舉權(quán)的業(yè)主半數(shù)通過成立。第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日

57、起7日內(nèi)召開首次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名、副主任X名；業(yè)主大會依法成立后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會成立事項 向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。第三十條業(yè)主大會會議選舉出業(yè)主委員會后，籌備組的職 責(zé)自行終止。第三H一條業(yè)主委員會的任期為X年（不超過5年），時 限以業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)委會時間為準(zhǔn)。業(yè)主委員會任期屆滿前3個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)報告鎮(zhèn)人民政府、 街道辦事處，開 展換屆選舉工作。第三十二條 本選舉辦法由業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)解釋。示范文版8:XX小區(qū)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法一、小區(qū)業(yè)主委員會的組成小區(qū)業(yè)主委員會由 人組成（按照小區(qū)代表性 進行推薦），任期一年，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)

58、生。二、小區(qū)業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生1、本屆業(yè)主委員會候選人共 人（候選人數(shù)= 應(yīng)選人數(shù)+應(yīng) 選人數(shù)x差額比例，采取四舍五入，保留小數(shù)點后兩位）。業(yè)主委員會委員候選人采取業(yè)主聯(lián)名推薦與業(yè)主個人自薦相結(jié)合的辦法產(chǎn)生，每戶業(yè)主只能推薦一名候選人， 業(yè)主聯(lián)名可 以推薦一名候選人。業(yè)主委員會委員候選人的確定，應(yīng)綜合考慮 候選人工作能力，所處物業(yè)類型及其布局比例。 業(yè)主聯(lián)名推薦候 選人，應(yīng)當(dāng)在籌備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦無效。業(yè)主候選人報名表的填寫務(wù)必真實、 完整，如有不符合實際 者，一經(jīng)查實，取消報名資格。1、 業(yè)主委員會委員候選人的確定如果獲得推薦的候選人不足 人，可以從自薦名單中推選，如人員還不

59、足，可考慮延期補充推選；如果獲得推薦的候選人剛好 人，直接進入候選人公示階段；如果獲得推薦的候選人超過人，根據(jù)推選人數(shù)的多少，按 候選人所代表區(qū)域從高向低， 同時考慮物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委 員的代表性和廣泛性之后確定名單。被推薦候選人的資格由鎮(zhèn)人 民政府、街道辦事處和籌備組進行確認(rèn)、核實、公示，如公示期 間業(yè)主有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。3、業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)是本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 業(yè)主，并符合以下條件：(1)具有完全民事行為能力；(2)遵紀(jì)守法；(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按 時交納物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金；(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔