上海某寫字樓項目的市場咨詢和定位報告

1、1上海某寫字樓項目的市場咨詢和定位報告2客戶定位分析宏觀政策分析寫字樓市場分析項目定位分析項目競爭分析項目設計建議3靜安區(qū)控制性詳細規(guī)劃南京西路、威海路規(guī)劃新頒布的房地產(chǎn)政策法規(guī)宏觀政策分析宏觀政策分析寫字樓市場分析項目競爭分析項目定位分析客戶定位分析項目設計建議4靜安區(qū)控制性詳細規(guī)劃宏觀政策分析5規(guī)劃指導思想明確其作為中心城區(qū)內(nèi)的“雙高區(qū)”定位： 高品位的商業(yè)商務區(qū)、高品質(zhì)的生活居住區(qū)。進一步推進以南京路為主體的“一軸兩翼”和七大分區(qū)功能的完善，推進靜安南京路高品位的商務辦公、商業(yè)服務區(qū)的形成和南北兩翼高品質(zhì)生活居住區(qū)的形成 合理地進行全區(qū)中小學、菜場集市、幼托、老年設施、社區(qū)衛(wèi)生保健中心、

2、社區(qū)服務中心、社區(qū)活動中心、公共綠地廣場等配置，構筑高品質(zhì)生活居住區(qū)的基本框架。 進一步提升靜安高品質(zhì)中心城區(qū)的環(huán)境形象 ，并成為改善城市投資環(huán)境、吸引中外企事業(yè)單位和居民入駐、促進房地產(chǎn)市場興旺的重要抓手。優(yōu)化總體布局,促進經(jīng)濟發(fā)展明確發(fā)展目標確定總體規(guī)模 重塑社區(qū)結構,完善設施配置推進環(huán)境建設,提升環(huán)境品質(zhì)保護保留體現(xiàn)靜安歷史文脈的傳統(tǒng)建筑和街區(qū)，展示靜安以及上?，F(xiàn)代化建設豐厚的傳統(tǒng)文化底蘊；同時，加強對高層建筑布點的梳理工作，以形成高品質(zhì)的城市風貌空間體系。 維護建筑特色,優(yōu)化空間設計規(guī)劃期限2010年6上海中心商業(yè)區(qū)的重要部分上海國際經(jīng)濟、金融和貿(mào)易中心區(qū)的主體組成之一上海城市東西發(fā)展

3、景觀主軸（陸家嘴-外灘-靜安寺-虹橋）的重要窗口城區(qū)用地分配與建筑總量規(guī)模 居住用地占全區(qū)用地比重為 41商業(yè)、辦公、文化娛樂服務用地占 21科研教育衛(wèi)生體育用地占 9城市道路停車場用地占 20公共綠地占 4市政、水域、特殊用地等其他占 4.4工業(yè)倉儲用地占 0.6全區(qū)建筑總量達到1640萬平方米，其中：住宅建筑: 900萬平方米商務貿(mào)易辦公建筑: 360萬平方米商業(yè)服務娛樂業(yè)建筑: 230萬平方米科教體衛(wèi)建筑: 130萬平方米市政設施及其它設施: 10萬平方米工業(yè)倉儲: 10萬平方米城區(qū)發(fā)展定位與配比“雙高”定位高品位的商業(yè)商務區(qū)高品質(zhì)的生活居住區(qū)7處于上海城市東西發(fā)展主軸上（虹橋機場-靜安

4、寺-外灘-陸家嘴），靜安城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的主軸線和黃金走廊。本案城區(qū)總體布局 “兩翼”南翼地區(qū)：延安路威海路以南北翼地區(qū)：愚園路北京路以北是靜安高品質(zhì)的生活居住區(qū)“一軸”靜安南京路沿線地區(qū)約180萬商務辦公建筑和80萬商業(yè)建筑面積是靜安高質(zhì)量的商務商業(yè)區(qū)南翼：面積0.96平方公里。地屬上海十個近代建筑風貌保護區(qū)之一，是以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體的高檔居住區(qū)和辦公區(qū)。北翼：面積3.86平方公里。由大片老工業(yè)區(qū)和危棚簡住宅改造而成的現(xiàn)代化高層住宅集中地區(qū)。8城區(qū)總體布局 西分區(qū) 靜安寺地區(qū)全區(qū)及上海中心城區(qū)西部最重要的綜合型中心商業(yè)區(qū)和文化娛樂旅游賓館區(qū)。上海西區(qū)主要的綜合交通換乘樞紐之

5、一。以靜安古寺和靜安公園為核心的上海重要景觀旅游軸線和休閑集會中心。反映中西文化合璧特征的近代歷史風貌集中的文化窗口地區(qū)。東分區(qū) 王家沙上海電視臺地區(qū) 面積0.96平方公里 全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)之一 老字號、專業(yè)街、專業(yè)商廈密集分布區(qū)之一以上海電視臺、文匯報業(yè)集團為主體的文化傳媒領先區(qū)和信息服務貿(mào)易區(qū)全區(qū)主要的居住區(qū)之一和近代居住風貌保留地區(qū)之一。中分區(qū) 上海商城梅龍鎮(zhèn)廣場地區(qū)全區(qū)高級商務活動中心區(qū)和全市四大高級商務辦公寫字樓區(qū)之一。全市高檔時尚商品消費中心區(qū)和國際型商業(yè)區(qū)之一。全市政治活動、外事接待和大型展覽活動的重要地區(qū)之一。近代建筑風貌和現(xiàn)代都市建筑景觀結合最為完美的地區(qū)之一。9北西分區(qū)

6、:曹家渡武寧南路地區(qū) 面積1.29平方公里 現(xiàn)代高層居住區(qū) 以區(qū)際綜合商業(yè)服務為特色的曹家渡地區(qū)商業(yè)中心組成區(qū)之一 以武寧南路為主體的商貿(mào)辦公及文化娛樂密集地帶。北中分區(qū) 昌平路常德路地區(qū)) 面積1.16方公里 現(xiàn)代高層居住區(qū) 全區(qū)的居住分布重心 以昌平路為主體的全區(qū)北翼主要的商業(yè)服務業(yè)中心和行政、文化、體育、科技活動中心北東分區(qū) 江寧路蘇州河沿線地區(qū) 面積1.41平方公里 現(xiàn)代高層居住區(qū) 蘇州河濱水居住及旅游觀光地帶 以江寧路為主體的商業(yè)服務貿(mào)易區(qū)和文化公共活動區(qū)城區(qū)總體布局 南分區(qū)全市三大賓館區(qū)之一重要的市級醫(yī)療、文化單位分布區(qū)。全區(qū)高檔外銷公寓及中小型外銷寫字樓集中分布地區(qū)。全區(qū)最集中的

7、花園住宅、新式里弄分布區(qū)和上海近代歷史風貌保護地區(qū)之一。10南京西路商業(yè)街隸屬全市商業(yè)布局“四街四城”的主框架特色：以高級商務區(qū)、賓館區(qū)、公寓區(qū)為依托并輻射全市的國際性的高檔商業(yè)區(qū)和時尚商品消費中心四大商業(yè)業(yè)態(tài)相組合:現(xiàn)代化大型商業(yè)廣場、專業(yè)特色商廈、潮流品牌專賣店、傳統(tǒng)“老字號”特色店布局：靜安寺地區(qū)、南京西路地區(qū)兩大商業(yè)中心。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局商業(yè)南京西路地區(qū)商業(yè)中心帶狀商業(yè)區(qū)商業(yè)建筑總量達40萬平方米 靜安寺地區(qū)商業(yè)中心 塊狀商業(yè)區(qū) 建筑總量達40萬平方米規(guī)劃：對梅龍鎮(zhèn)、恒隆、中信泰富、亞細亞四大510萬平方米商業(yè)廣場進行平臺或地道串接 北側預留大型立體停車場用地。上海最為流行、高檔的時

8、尚商業(yè) 消費中心街區(qū)和國際化商業(yè)區(qū)滬西地區(qū)最大和最靚麗的商業(yè)購物文化旅游休閑中心。11產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局商業(yè)五大支柱行業(yè)百貨業(yè)(高檔為主)服裝業(yè)(時裝為主)食品業(yè)服務業(yè)(文化、娛樂、中介業(yè)為主)旅游業(yè)新的增長點汽車貿(mào)易業(yè)家居裝潢業(yè)電腦家電業(yè)形成區(qū)域經(jīng)濟的重要支撐商業(yè)經(jīng)濟總量發(fā)展速度年遞增10。以構造靜安南京路市級重點商業(yè)圈(含靜安寺、南京西路兩大商業(yè)中心)為重點，形成層次化、特色化、規(guī)模化的國際性商業(yè)區(qū)域，同時要拓展周邊區(qū)域商業(yè)布點。建設威海路、陜西路、石門路、愚園路等十條左右的專業(yè)特色商業(yè)街區(qū)。強化商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，鞏固和提高國際知名百貨店、購物中心和品牌專賣店在靜安商業(yè)業(yè)態(tài)的核心地位拓寬連鎖商

9、業(yè)網(wǎng)點建設，超市、便利店、專賣店等網(wǎng)點總量達到500個，年營業(yè)額35億元 規(guī)劃12位居上海中心城區(qū)的中心以南京路沿線為代表并延伸到延安路、威海路及江寧路南段.總量規(guī)模:240萬平方米已經(jīng)成為上海市中心區(qū)最成規(guī)模、檔次最高的商務辦公區(qū)堅持強化優(yōu)勢、推進招商、控制增量的三大發(fā)展策略。在中心城區(qū)內(nèi)保持對淮海路、徐家匯商務區(qū)的領先優(yōu)勢，并與浦東外灘中央金融貿(mào)易區(qū)、虹橋涉外商務區(qū)錯位互補發(fā)展，共同形成上海多中心的商務貿(mào)易辦公區(qū)的分布格局。加強靜安南京路沿線商務樓盤招商為龍頭，推進對沿線60余幢外資和中資樓盤的整體招商策劃和市場細分。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局商務辦公地理位置居中，高檔商業(yè)組合， 中介服務完善，空

10、間環(huán)境優(yōu)雅，主力樓盤聲譽好 以政策區(qū)位、金融業(yè)、交易市場為優(yōu)勢先發(fā)規(guī)模、外貿(mào)展館、 毗鄰領館，外商居住重心虹橋外貿(mào)商務區(qū)陸家嘴外灘中央商務區(qū)靜安商務區(qū)三分天下 各具特色 互補發(fā)展規(guī)劃13南京路沿線并包括延安路沿線地區(qū)總量控制在250萬平方米(留有10萬平方米可能的上海展覽中心等商務場館增量)在成都路高架以及武寧南路、江寧路沿線總量不超過40萬平方米產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局商務辦公引導一批與商務配套的中介服務企業(yè)的率先入駐強化靜安商務區(qū)綜合服務便捷的特色優(yōu)勢所在近年來市級文化傳媒和信息服務機構紛紛移駐靜安報業(yè)電視文藝展覽咨詢廣告策劃靜安規(guī)劃商務辦公建設總量上基本不再增加14產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局旅游娛樂三

11、大賓館群全市三大高級賓館分布區(qū)之一上海中心城區(qū)內(nèi)最大的旅游住停中心規(guī)劃期末（2010年底）： 全區(qū)中高級賓館數(shù)達到38所 建筑面積達到100萬平米 擁有12000間客房和700萬人次以上的接待能力。 規(guī)劃靜安寺(希爾頓、貴都、上賓、靜賓、4507、航站、百樂門)上海商城 (波特曼麗絲卡爾頓、錦滄文華、香格里拉與)石門路(四季南洋、地鐵假日、海港)壯大南京路商業(yè)購物、文化娛樂、餐飲休閑功能的發(fā)展 推進愚園路、吳江路、華山路等文化娛樂餐飲街和旅游風情街的形成 建設靜安寺地區(qū)旅游觀光線 ，開發(fā)歷史文化建筑旅游觀光線 利用航站樓和地鐵車站的通達優(yōu)勢和靜安區(qū)位居全市中心的地理位置，大力引進旅行社等旅游服

12、務機構 在靜安寺地區(qū)和南京西路地區(qū)設置兩個旅游咨詢服務中心 15產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局工業(yè)加大工業(yè)結構調(diào)整 靜安工業(yè)要呼應“建設上海工業(yè)新高地”的全市發(fā)展目標，堅持走商辦工業(yè)品牌化、大工業(yè)配套化之路 形成總部在靜安、生產(chǎn)基地在郊縣、銷售市場在國內(nèi)外的靜安工業(yè)發(fā)展新格局。城區(qū)北翼預留都市型工業(yè)發(fā)展備用地調(diào)整改造的主要方向是住宅、商業(yè)、綠化、市政和道路廣場用地， 集中布置諸如電子、食品、服裝、商務印刷、辦公用品等都市工業(yè)或企業(yè)設計總部，合計占地面積約4.3萬平方米 大力發(fā)展服裝制衣、食品、電子信息、商務印刷、辦公用品和旅游工藝品等六類都市型工業(yè)， 積極培育通信電纜、精細化工、冶金設備等有基礎的配套型工

13、業(yè)，并在生物醫(yī)藥、環(huán)保節(jié)能等行業(yè)開發(fā)一些現(xiàn)代高新技術產(chǎn)業(yè)項目 16產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與布局住宅發(fā)展拆除破舊低層住宅110萬平方米進行住宅建設改造新建建筑面積220萬平方米，拆建比為1：2。曹家渡社區(qū)靜安寺社區(qū)南京西路社區(qū) 占地1.62平方公里 規(guī)劃人口約4.4萬人 石門二路社區(qū) 占地1.09平方公里 規(guī)劃人口約4 .8萬人 江寧路社區(qū) 占地1.84平方公里 規(guī)劃人口約8.4萬人 合計住宅總量達到900平方米，其中：高層住宅550萬平方米多層住宅230萬平方米低層住宅120萬平方米規(guī)劃17衛(wèi)生區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀有市屬醫(yī)院7家，企業(yè)醫(yī)院3家，醫(yī)、教、研綜合發(fā)展基礎突出。每23個居委會設置一個社區(qū)衛(wèi)生服務站，從而建

14、立起現(xiàn)代化的完善社區(qū)衛(wèi)生服務體系。 文化上海市級文化資源分布最為富集的區(qū)之一，區(qū)內(nèi)市級文化機構密布，發(fā)展文化事業(yè)基礎雄厚 。力爭在“十五”期間內(nèi)建成靜安北區(qū)文化中心(含文化館、群藝館和圖書館部分功能)，改變北翼居住密集區(qū)缺乏文化設施的薄弱環(huán)節(jié)。科技創(chuàng)造良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ，引進和扶植民營科技企業(yè)發(fā)展，使之成為區(qū)域發(fā)展新的經(jīng)濟增長點之一?！笆濉逼谀?005年），民營科技企業(yè)數(shù)量達到1500戶。 科教與社會事業(yè)發(fā)展布局教育靜安區(qū)是上海市基礎教育的先進區(qū)之一，基礎教育水平在全市處于領先地位。靜安教育事業(yè)要堅持“一流城區(qū)建設一流教育”的奮斗目標，切實確立教育作為先導性、全局性、基礎性知識產(chǎn)業(yè)地位，

15、建設好靜安“教育高地” 18環(huán)境景觀規(guī)劃綠化建設與公共綠地 “三橫四縱”的綠化體系：推進以昌平路、北京路、延安路和成都路、江寧路、常德路富民路、武寧南路為主體的綠化帶的形成在各軸線交會處規(guī)劃控制10組圈狀對景綠化節(jié)點的形成，并與西南蘇州河路、華山路巨鹿路等林蔭大道和遍地分布的透墻綠化、建筑物綠化相結合，構成遍布全區(qū)的綠化體系。 城市公共廣場 規(guī)劃設置靜安寺廣場、玫瑰園廣場、王家沙廣場、廣電大廈廣場、恒隆商業(yè)廣場、協(xié)和商業(yè)廣場、曹家渡商業(yè)廣場、體育中心廣場、北區(qū)文化廣場和蘇州河濱河廣場等城市公共活動廣場10處，總面積約為15000平方米.19城市空間景觀建設 “多島多帶”對北翼廣大居住開發(fā)地帶內(nèi)

16、而言，采用“島”式理論，進行高層建筑相對集中的布置方式，其間安排一系列的多層建筑地帶進行阻隔，形成錯落有致、空間豐富的現(xiàn)代化中心城區(qū)住宅區(qū)的合理形態(tài)。 “一軸一環(huán)、多島多帶”“一軸”南京路高層、超高層建筑分布連帶軸，為全市性東西主軸和商務商業(yè)、公共活動軸線，成為全區(qū)的制高走廊。“一環(huán)”一個低層、低多層建筑分布環(huán)帶，環(huán)繞南京路高層建筑軸分布并對之進行高層建筑延伸的阻隔。 規(guī)劃對這一地帶不再允許新開發(fā)高層建筑的出現(xiàn)，并嚴格控制環(huán)內(nèi)現(xiàn)狀存在的10個左右的高層組團的進一步擴大。20道路交通綜合規(guī)劃市級主干路在區(qū)內(nèi)有4條,市級次干路18條，全區(qū)道路規(guī)劃合計63條，道路面積率由14提高到21.5劃定南京西

17、路作為機動客車專用道劃定延安路等主次干路作為機動車專用道，在西蘇州河路南蘇州河路、吳江路、青海路等道路根據(jù)道路通行情況，適時設置全步行或半步行道路。 根據(jù)全市軌道交通規(guī)劃，靜安區(qū)共有五條地鐵線和一條輕軌線經(jīng)過，分別是已建的地鐵1號線和地鐵2號線、選線論證中的地鐵4號線、遠期預留的地鐵9號線、地鐵11號線、輕軌DD線。 靜安寺地區(qū)建設了上海浦東國際機場城市航站樓(CAT)，成為全市空中客運的延伸服務口岸。規(guī)劃結合蘇州河整治工程的進展，在康定東路的北側開發(fā)建設蘇州河水上旅游碼頭，作為全市旅游活動的重要節(jié)點和全區(qū)水上觀光進出的口岸，其南、西側各預留相應的文化娛樂公共設施用地，作為開發(fā)旅游延伸功能的備

18、用地。軌道交通規(guī)劃21歷史風貌保護計劃靜安區(qū)是上海近代歷史文化風貌的重點保護地區(qū)之一，保護規(guī)劃風貌分區(qū)和保護方向是：南風貌組群：位于延安路華山路以南以東地區(qū)，包括9個相連的街坊，建筑歷史風貌最為濃郁和完整，是以環(huán)境優(yōu)雅著稱的近代法租界高檔居住區(qū)的代表區(qū)域之一。中風貌組群：江寧路膠州路北京路新閘路圍合地區(qū)，包括4個相連的街坊，是上海近代公共租界(西區(qū))的代表性區(qū)域之一。東風貌組群：石門路銅仁路延安路南京路圍合地區(qū)，包括4個相連的街坊，是上海近代公共租界(西區(qū))另一類代表性區(qū)域。 西風貌組群：烏北路鎮(zhèn)寧路之間的愚園路兩側地區(qū)，包括2個相連街坊，是上海西部華界區(qū)的代表區(qū)域之一，并反映了地處三界交會的

19、中西文化交融的特色氛圍。四大風貌保護組群合計占地面積約172萬平方米，內(nèi)有歷史建筑約109萬平方米，空間組合上呈犄角之勢，圍繞靜安寺及南京西路地區(qū)輻射展開。22宏觀政策分析南京西路、威海路規(guī)劃23規(guī)劃目標至2010年，將靜安南京路建設成集國際性商務活動、高品級商業(yè)購物、時尚性生活消費、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現(xiàn)代化國際大都市的標志性中心城區(qū)。 以創(chuàng)造優(yōu)良的城市中心區(qū)的生活品質(zhì)(Quality of Life)為基準，建構豐富的具有多樣化及可選擇性(Diversity and Choice)的城市中心區(qū)生活氛圍和交流魅力，使中心城區(qū)形成為一個生機勃勃的居住、工作和娛樂綜合地

20、域(Live-Work-Play)，獨具特有的氛圍和魅力。 Live-Work-Play標志性中心城區(qū)24功能及市場戰(zhàn)略以英美領事商務簽證中心為依托，擴大對跨國公司總部的吸引；以現(xiàn)有現(xiàn)代服務業(yè)最為發(fā)達的優(yōu)勢，強化客戶聚類現(xiàn)象，形成現(xiàn)代服務業(yè)的中心；利用地處浦西幾何中心的位置，吸引各大銀行開設浦西支行或代表處；利用上海新聞媒體聚集靜安的基礎，吸引海內(nèi)外媒體集團、信息內(nèi)容產(chǎn)業(yè)企業(yè)和廣告業(yè)巨子，形成國際媒體、廣告、內(nèi)容產(chǎn)業(yè)之谷。打造上海乃至中國的媒體娛樂業(yè)的中心，成為中國的“時代廣場(Times Square)”。甲級辦公樓仍應作為靜安南京路的主力業(yè)態(tài)來進行發(fā)展規(guī)劃辦公樓的建筑面積：242萬平方米，

21、其中：甲級寫字樓總量達到130萬平方米，比例為54%乙級寫字樓總量達到 32萬平方米，比例為13%規(guī)劃未來發(fā)展形成若干副區(qū)域：會議展覽區(qū)外國領事區(qū)金融辦公分中心區(qū)跨國公司及現(xiàn)代服務業(yè)公司總部區(qū)媒體區(qū)（包括電視及電影制作、出版業(yè)、廣告公司）25功能及市場戰(zhàn)略進一步擴大高檔商業(yè)中心的規(guī)模，在梅泰恒地區(qū)和靜安寺地區(qū)繼續(xù)發(fā)展一批高檔百貨、品牌專賣中心和頂級街鋪，發(fā)揮靜安南京路作為上海國際大都市中高檔品牌尤其是服裝品牌展示和銷售中心為主的商業(yè)功能。加大對靜安寺、石門路、協(xié)和城地區(qū)商業(yè)中心的培育，應著力進行差異化投入及缺陷補充，補充商業(yè)斷層，形成多層次的商業(yè)中心體系，如靜安寺地區(qū)涵蓋中高檔商業(yè)和旅游購物概

22、念、石門路地區(qū)為前衛(wèi)、時尚購物區(qū)，協(xié)和城則引入國際風情主題化、卡通化購物區(qū)和品牌折扣店為主。大力發(fā)展沿街商業(yè)街鋪和支馬路街鋪，形成特色專業(yè)店、品牌旗艦店、概念店、系列店群，發(fā)揮街鋪在形成品牌專賣店和專業(yè)店中的主力作用。加大對文化娛樂休閑業(yè)和餐飲業(yè)的引進力度，開發(fā)商用裙房、會所俱樂部、小型博物館以及獨立街鋪，形成餐飲、酒吧、影視、演出、娛樂、歌舞、休閑、健身等現(xiàn)代消費業(yè)群，發(fā)展銅仁路、青海路、吳江路等一批國際風情休閑街。同時，運用靜安南京路地區(qū)國際國內(nèi)大型旅行社集中的優(yōu)勢條件，擴大旅游交易、旅游推介等功能。圍繞靜安南京路的靜安寺以及富有文化氛圍的老建筑、老弄堂風情，形成都市特色旅游功能。高檔商業(yè)

23、街區(qū)將作為靜安南京路的特色定位進一步擴大規(guī)劃商業(yè)娛樂建筑面積：96萬平方米，其中：高檔主力購物中心達到8個：建筑面積39萬平方米。26功能及市場戰(zhàn)略繼續(xù)發(fā)揮靜安南京路五星級酒店的總體經(jīng)營狀況在全市處于的領先位置優(yōu)勢，參考全市8%的年度增長率，保持適度的增長規(guī)模和新盤投入，維護好年發(fā)展成型的商務環(huán)境，發(fā)展浦西香格里拉等一批高星級商務賓館。依托便捷的交通配套及完善的商業(yè)基礎設施，抓住上海未來國際及國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的機遇，著力發(fā)展一批旅游星級賓館，并為帶動區(qū)域內(nèi)餐飲、購物、娛樂等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的客源；凸現(xiàn)上海展覽中心其地處市中心唯一的上規(guī)模的會展場地的優(yōu)勢，適時進行二期擴大建設。按照“北會南展”的功

24、能格局，會議與展示功能的結合，側重房產(chǎn)展、珠寶展、各類品牌發(fā)布會、品牌推介會等。同時，上海展覽中心還應同靜安南京路的高檔賓館、高級商務樓聯(lián)動，共同拓展商務功能?？紤]到會展業(yè)對中心辦公區(qū)商務活動量、物流量的提升作用，在新建的中心辦公區(qū)，尤其是商辦綜合體或大型酒店內(nèi)中，設置一定比例的會展設施，以增加商務活動氣氛和滿足商務活動需求。酒店服務設施和會展設施是鞏固和發(fā)展靜安中心辦公區(qū)的重要支柱規(guī)劃酒店建筑面積：72萬平方米，客房數(shù)為4430個，其中：商務賓館面積：55萬平方米，客房數(shù)為3400個商辦綜合體或大型酒店內(nèi)會展面積比例按平均5計算，約在5.6萬平方米左右。27功能及市場戰(zhàn)略加強以靜安南京路南北

25、兩側二線地區(qū)高檔次服務式公寓，尤其是A、B和B類公寓的建設，提升靜安南京路的高品質(zhì)生活居住功能，并以由此產(chǎn)生的高標準生活消費、高質(zhì)量生活需求再有效刺激了靜安南京路商業(yè)、商務功能的發(fā)展。啟動對沿線一大批歷史住宅，尤其是相當數(shù)量的保護性近代公寓、新里、花園洋房的居民置換和保護性改造工作。利用市場機制，引入各類資金，作為服務式公寓進行置換發(fā)展。以解決好由于年久失修、加之實際居住人口過密帶來的保護建筑屢受損害和群眾居住始終難以改善的問題，并形成以保留歷史風貌的老建筑為主體的靜安南京路兩翼典雅、高尚的近代風貌型居住生活街區(qū)。特別是沿華業(yè)公寓、靜安別墅、茂北石庫門等一帶，可形成受海外歸來人士、致富人士以及

26、外籍人士的親睞的富有歷史文化底蘊老靜安領事公寓概念地區(qū)。 現(xiàn)代高檔公寓住宅的強化是建設市中心型的商務區(qū)和歷史風貌保護區(qū)的重要內(nèi)容28梅泰恒地區(qū) 茂名北路至陜西北路西康路，長約0.3公里，占地面積30公頃。該地區(qū)得名于位于南京西路上的三個標志性的頂級購物中心和甲級寫字樓梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場和恒隆廣場。匯集了全上海80的世界級知名品牌，是滬上最高檔的購物中心。 推進亞細亞大廈等停工樓盤的盡早復工，推進恒隆二期等甲級寫字樓的盡快開工，推進梅隴鎮(zhèn)東側地塊等招商工作，形成梅泰恒地區(qū)頂級寫字樓可持續(xù)的發(fā)展勢頭以43街坊的保護性改造為主體，推動中安名品街鋪的雙向發(fā)展，形成街坊內(nèi)側的一批世界級名牌的旗艦店

27、，擴大梅泰恒地區(qū)的品牌購物中心功能。在43街坊內(nèi)建設以近代歷史風貌保護區(qū)為載體的綜合性的時尚休閑消費區(qū)，根本改變靜安南京路休閑娛樂時尚消費發(fā)展不盡同步的局面。對梅泰恒三大廣場及亞細亞大廈、各二期地塊進行跨街區(qū)空中連接或地下商業(yè)空間連接，并研究其與地鐵二號線石門一路站體連接的方案，減少地面商業(yè)人流對城市道路的干擾和形成與軌道交通的便捷聯(lián)系。 規(guī)劃建筑總量為88萬平方米商務辦公建筑41萬平方米商業(yè)建筑31萬平方米居住建筑11萬平方米公共設施3萬平方米定位商務辦公、時尚休閑、品牌購物中心。頂級的商務辦公，最有號召力的時尚購物中心本地區(qū)未來主要推進的工作為29石門路地區(qū)從成都北路至茂名北路，長約0.8

28、公里，占地面積50公頃。該地區(qū)分布有：上海電視臺和廣電大廈、IT公司聚集的甲級寫字樓南證大廈和招商局廣場分布地，具有得天獨厚的信息傳媒業(yè)的發(fā)展基礎。推進恒基中心、興業(yè)廣場、武術館基地和石門二路轉(zhuǎn)角基地等商辦基地向信息傳媒性寫字樓的發(fā)展，結合青海路綠地的廣場化改造和岳陽醫(yī)院建筑的置換改造，形成信息傳媒的主體發(fā)展區(qū)。以吳江路步行街永久性建設和石門路林蔭廣場的形成為基礎，結合石門路對接工程和預留未來地鐵三站的商業(yè)通道，形成靜安南京路又一令人耳目一新的標志性的公共空間。努力推動以張家花園石庫門群、西王花園里弄小區(qū)、同孚大樓、德義大樓、公益醫(yī)院為代表的歷史建筑保護性改造工作，形成歷史風情濃郁又能適應現(xiàn)代

29、生活功能的特色商業(yè)娛樂街區(qū)和酒店服務公寓。規(guī)劃建筑總量為159萬平方米商務辦公建筑70萬平方米居住建筑52萬平方米商業(yè)建筑21萬平方米賓館建筑10萬平方米公共設施6萬平方米定位信息傳媒、公共活動和綜合服務區(qū)未來主要推進的工作市中心的中心，未來的信息傳媒區(qū)30人民廣場地區(qū) 既是上海市的行政文化中心，又是上海最重要和最具傳統(tǒng)與歷史意義的公共活動中心。人民廣場地區(qū)將強化行政文化功能，依托文化娛樂資源集中的優(yōu)勢，發(fā)展具有海派文化與高雅文化和諧共存的多層次文化休閑娛樂業(yè)，并進一步完善上海交通樞紐功能，改造道路交通設施，建設公交、地鐵換乘中心。 黃浦區(qū)規(guī)劃金融 IT,信息服務 貿(mào)易物流（10大船運，6家在

30、黃浦） 專業(yè)服務（咨詢，會展，廣告） 市級機關向人民廣場集中。 逐漸發(fā)展成為上海的行政，文化，交通樞紐。政策扶持：發(fā)展趨勢：31金帆大廈市級機關辦公集中化金帆大廈位于人民廣場西南角，原設計為國泰君安證券的總部大廈，由國泰君安與建設銀行共同投資建設。后由于國泰君安的資金和債務問題，2001年被信達資產(chǎn)管理公司收購其股權。在委托高偉物業(yè)整幢出售近一年，仍舊沒有成交。根據(jù)可靠消息，現(xiàn)市政府機關事務局正與業(yè)主進行洽談，很有可能將其作為人民廣場地區(qū)第二個市級機關辦公集中地，以滿足人民大廈的機構的擴充和原在其他地區(qū)的部門搬遷至此的寫字樓需求。32宏觀政策分析房地產(chǎn)政策法規(guī)33市級機關向財政部、國家稅務局關

31、于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅（2003）16號-單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時不管理 是否辦理項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權”項目征收營業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。-房地產(chǎn)政策法規(guī)34-單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以

32、折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。(三)單位和個人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。(二十)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。- 房地產(chǎn)政策法規(guī)35中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知 銀發(fā)2001195號 -規(guī)范個人商業(yè)用方貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用方抵押貸款的

33、抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用方應為現(xiàn)房。-關于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知滬房地資市200340號-自2003年3月1日起，取消本市國有土地上的各類非居住房屋的租售對象限制（但國家和本市有特殊規(guī)定的除外），全面建立開放、統(tǒng)一的商品房交易市場-：一、取消本市國有土地上的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等各類非居住房屋 （以下簡稱各類非居住房屋）租售對象內(nèi)、外銷之分，境內(nèi)外單位、個人均可購買和租賃。 二、在建的各類非居住房屋應按規(guī)定取得商品房預售許可證后，境內(nèi)外單位、個人方可預購和預租。-房地產(chǎn)政策法規(guī)36上海市地方稅務局關于加強個人非居住用房出售、租

34、賃行為稅收征管理工作通知 滬地稅流(2002) 603號-對個人出售辦公房、商業(yè)用房、生產(chǎn)用房等非自己居住用房(以下簡稱非居住用房)，應按規(guī)定全額繳納營業(yè)稅 、按規(guī)定繳納土地增值稅、各種附加和個人所得稅。二、對個人出租非居住用房，應按規(guī)定全額征收5%的營業(yè)稅，按規(guī)定繳納12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。（約為16%）三、個人出租非居住用房的租金收入低于本市營業(yè)稅征收標準的，免征營業(yè)稅，但仍應按規(guī)定繳納12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。四、對個人出租非居住用房，在本市城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。-房地產(chǎn)政策法規(guī)37宏觀政策分析寫字樓市場分析項目競爭分析項目定位分析客戶定位分析項目

35、設計建議寫字樓市場分析上海市甲級寫字樓市場分析靜安區(qū)甲級寫字樓市場分析寫字樓用戶市場趨勢分析38上海市甲級寫字樓市場分析寫字樓市場分析39靜安沿南京西路，以“梅恒泰”為核心，跨國綜合客戶。長寧以虹橋及延安西路為中心，客戶多為展覽、貿(mào)易、物流類。徐匯以徐家匯商圈為核心，目前規(guī)模不大，客戶多為科技類。盧灣樓盤沿淮海中路分布，客戶多為跨國綜合類客戶。陸家嘴陸家嘴樓盤品質(zhì)高，客戶多為金融機構。黃浦樓盤分布在人民廣場周邊、外灘及延安東路，客戶特征不明顯上海甲級寫字樓的分布區(qū)域40本區(qū)域甲級寫字樓最為聚集的虹橋在未來幾年甲級寫字樓供應量很少。 中山公園地區(qū)IT企業(yè)的集聚效應正在形成。 上海經(jīng)濟重心東移的趨

36、勢對長寧地區(qū)寫字樓的市場帶來了負面影響。 徐匯區(qū)甲級寫字樓比例在現(xiàn)有6個CBD區(qū)域最低。 徐家匯、淮海中路西段、肇嘉浜路將成為本區(qū)域未來35年甲級寫字樓主要聚集區(qū)域。 數(shù)量少、分布分散的特征將導致徐匯區(qū)CBD在新一輪的競爭中處于相對劣勢。長寧徐匯上海甲級寫字樓區(qū)域市場特征虹橋中山公園淮海路徐家匯肇嘉浜路41目前靜安CBD主要甲級寫字樓分布在南京西路東段(成都路到銅仁路)，和盧灣CBD一起保持著浦西最高的租金水平和入住率。 未來的35年，南京西路西段(銅仁路到鎮(zhèn)寧路)沿線，將成為浦西國際甲級寫字樓最為集中供應的地區(qū)。 南京西路將成為浦西最頂級的甲級寫字樓街區(qū)。盧灣CBD主要沿淮海中路分布，目前與

37、靜安南京路共同扮演著浦西甲級寫字樓市場的主要角色。 未來35年，本區(qū)域?qū)⒊蔀槟壳?個CBD中新供應量最少的地區(qū)。 較少的未來供應量將使本區(qū)域在新一輪CBD競爭中落后于其他區(qū)域。靜安盧灣上海甲級寫字樓區(qū)域市場特征淮海路太平橋地區(qū)南京西路42黃浦CBD甲級寫字樓主要分布在人民廣場、延安東路沿線、外灘沿線。 未來35年，人民廣場地區(qū)將有大量寫字樓供應，此地區(qū)將成為大量政府機構辦公的聚集地。 外灘金融區(qū)的功能將被加強，外灘附近的一些街區(qū)將被改造為具有上海歷史特色的商務區(qū)。 受益于國家金融中心的定位和上海經(jīng)濟中心東移的趨勢，陸家嘴CBD成為目前上海甲級寫字樓供應量最大的CBD。 未來35年，陸家嘴甲級寫

38、字樓供應量仍將保持全上海新供應量的第一位。大連路隧道及復興東路隧道的建成以及陸家嘴地區(qū)商務配套設施的進一步完善，將使陸家嘴CBD對于金融類為主的公司更具吸引力。陸家嘴黃浦上海甲級寫字樓區(qū)域市場特征小陸家嘴人民廣場延安東路沿線外灘43上海甲級寫字樓供應量44上海甲級寫字樓供應分析（區(qū)域劃分）45上海甲級寫字樓市場供應量介紹注：此預測數(shù)據(jù)僅供參考未來5年的甲級寫字樓供應量將超過此前10年供應量總和的倍。46上海歷年甲級寫字樓（部分）1996 之前上海商城上海國貿(mào)中心 東海商業(yè)中心一期仲盛金融中心華都大廈1996船舶大廈二百永興瑞安廣場招商局廣場港泰大廈港陸廣場1997東海商業(yè)中心二期上海證券大廈蘭

39、升大廈百富勤大廈梅龍鎮(zhèn)廣場1998嘉里中心百騰大廈中區(qū)廣場香港廣場上海廣場美羅大廈匯豐大廈世界廣場1999中環(huán)廣場金鐘廣場金貿(mào)大廈浦項商務廣場中國保險大廈2000中信泰富廣場中銀大廈中海大廈大上海時代廣場恒隆廣場1大部分的發(fā)展商來自東南亞地區(qū)。2.在金融危機期間，由于部分樓盤的停工，市場供應量有所減少。2001虹橋上海城一期中國電信大廈仙樂斯廣場2002中欣大廈外灘中心海洋大廈虹橋上海城二期浦發(fā)大廈萬都中心海通證券大廈香港新世界大廈472003年供應量編號項目名稱區(qū)域?qū)懽謽墙娴燃?航新大廈徐匯區(qū)29,279A-2萬泰大廈靜安區(qū)21,000A-3中商大廈陸家嘴55,000A-4海通證券大廈黃浦

40、區(qū)61,000A5長春藤大廈靜安區(qū)14,704A-6均瑤大廈徐匯區(qū)60,000A-7震旦大廈陸家嘴66,000A-8來福士大廈黃浦區(qū)87,733A+9兆豐大廈長寧區(qū)55,000A-10輕科大廈徐匯區(qū)11,000A-11白渡路商辦樓黃浦區(qū)20,000A-12埃力生國際大廈黃浦區(qū)19,502A-13企業(yè)大道盧灣區(qū)77,000A-總計577，218由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考186795341011122141348編號項目名稱區(qū)域?qū)懽謽墙娴燃?銀峰大廈陸家嘴33,101A-2天安中心黃浦區(qū)45,000A3華敏翰尊國際長寧區(qū)136,000A4大正三角地廣場虹口區(qū)31,952A-5新京大廈靜

41、安區(qū)25,000A-6黃浦104地塊黃浦區(qū)40,952A7建誼大廈閘北區(qū)34,485A-8華爾登廣場二期徐匯區(qū)74,000A+9財富廣場陸家嘴35,000A10上海國際商城陸家嘴20,000A-11元海大廈靜安區(qū)39,000A總計5144904625837110119由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考2004年新供應量49編號項目名稱區(qū)域?qū)懽謽墙娴燃?虹橋綠丹蘭大廈虹橋36,000A2印尼黃金置地大廈陸家嘴75,000A+3平安金融廣場徐匯區(qū)42,618A4上海嘉華中心徐匯區(qū)66,000A5上海銀行大廈陸家嘴85,000A+6花旗集團大廈陸家嘴89,000A+7中融世紀廣場陸家嘴89,00

42、0A+8晶采世紀大廈靜安區(qū)28,771A-9港匯廣場二期徐匯區(qū)125,000A+總計607389918327654由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考2005年新供應量50編號項目名稱區(qū)域?qū)懽謽墙娴燃?平安保險大廈陸家嘴90,000A+2中融壁玉藍天大廈陸家嘴100,000A+3高寶金融中心陸家嘴79,106A+4GIC大廈陸家嘴60,000A+5大中里項目靜安區(qū)71,000A6中金廣場徐匯區(qū)30,000A7越洋大廈靜安區(qū)101,865A+8匯德豐廣場靜安區(qū)112,075A+總計631,56587653421由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考2006年新供應量51編號項目名稱區(qū)域?qū)懽謽墙?/p>

43、等級1開開項目寫字樓靜安區(qū)100,000A+2嘉里中心二期靜安區(qū)67,000A+3萬都淮海路項目徐匯區(qū)75,000A+4廖創(chuàng)興金融中心大樓黃浦區(qū)85,000A5新梅聯(lián)合廣場陸家嘴85,000A-6益來國際大廈陸家嘴30,000A-7招商集團陸家嘴項目陸家嘴100,000A+8正大集團總部陸家嘴50,000A+9光大銀行大廈陸家嘴62,300A10伊藤忠開發(fā)大廈陸家嘴38,700A11協(xié)和廣場二期靜安區(qū)76,000A+12恒成廣場靜安區(qū)48,000A13新鴻基美食城靜安區(qū)300,000A+14恒隆廣場二期靜安區(qū)70,000A+15北外灘中心（世貿(mào)）虹口區(qū)150,000A16環(huán)球金融中心陸家嘴24

44、0,000A+總計1,542,00071015985142112431113166710由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考其他新供應量52 未來35年原有六大CBD區(qū)域甲級寫字樓將迎來供應高峰，CBD地位日益鞏固。 靜安CBD、小陸家嘴CBD將分別成為浦西、浦東最具競爭力的CBD區(qū)域。北外灘、世博園區(qū)將成為新興CBD地區(qū) 樓宇經(jīng)濟對于區(qū)域財政及經(jīng)濟的促進作用導致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動寫字樓項目，這些新興區(qū)域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形成不同規(guī)模的“衛(wèi)星商務區(qū)”SBD(Satellite Business District )今后35年上海甲級寫字樓供應總體趨勢53今后

45、35年上海甲級寫字樓供應區(qū)域分布特征分析北外灘世博園 原有六大CBD區(qū)域?qū)懽謽侨詫⒋罅考?供應，CBD地位日益鞏固。 小陸家嘴將在2007年前完成所有地塊的 啟動開發(fā)，南京西路主要商務地塊也將 在近23年內(nèi)全部啟動。 北外灘、世博園區(qū)將成為新興CBD地區(qū) 樓宇經(jīng)濟對于區(qū)域財政及經(jīng)濟的促進作 用導致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動寫字樓項目，這些新興區(qū) 域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形 成不同規(guī)模的“區(qū)域商務中心” DBC(District Bussiness Centre) 今后35年上海寫字樓供應將出現(xiàn)如下局面： “時間集中、地區(qū)分散、主體多元” 市場風險加劇。項目寫字樓營銷期

46、及竣工交付期將面臨大量項目,多層次的競爭54上海今后35年寫字樓投資市場形勢預測1. 大量亞洲金融危機期間停建寫字樓樓盤、地塊于近年復工2. 東南亞知名開發(fā)商在上海加大商業(yè)地產(chǎn)項目投資力度3. 大量不具備房地產(chǎn)運作經(jīng)驗的投資公司介入商業(yè)房地產(chǎn)領域4.通過住宅開發(fā)發(fā)展壯大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入寫字樓開發(fā)領域5.商業(yè)房地產(chǎn)內(nèi)外銷并軌將刺激信息不對稱的開發(fā)商加速寫字樓開發(fā)6.樓宇經(jīng)濟對于財政及經(jīng)濟的拉動作用將促使各區(qū)加速寫字樓開發(fā)預 測多種因素的協(xié)同效應將在寫字樓開發(fā)上產(chǎn)生合力，上海以甲級寫字樓為主的寫字樓市場已經(jīng)迎來新的供應高峰。上海甲級寫字樓將在今后35年內(nèi)大量供應市場，吸納被市場廣為看好的需求量

47、55上海甲級寫字樓空置率趨勢 56上海甲級寫字樓入住率分析57上海甲級寫字樓市場租金分析與預測58截至2002年第四季度上海各區(qū)域甲級寫字樓平均租金叫價59上海甲級寫字樓入駐率分析截至2002年第四季度比照美國紐約、中國香港、新加坡和日本東京的甲級寫字樓市場，上海甲級寫字樓的入駐率相對令人滿意60上海寫字樓售價與租金回報率分析目前寫字樓租金回報率呈穩(wěn)中上升趨勢，保持在910%之間這同樣是市場接受的租金回報率范圍，可作為本項目定價提供參考依據(jù)。截至2002年第四季度61項目名稱區(qū)域入駐率租金1恒隆廣場靜安 96%0.50-0.852嘉里中心靜安98%0.50-0.853中信泰富廣場靜安98%0.

48、50-0.854上海商城靜安93%0.60-1.205金茂大廈陸家嘴90%0.50-0.906中銀大廈陸家嘴90%0.50-0.907匯豐大廈陸家嘴92%0.60-1.208中環(huán)廣場盧灣95%0.50-0.759力寶廣場盧灣90%0.50-0.7510瑞安廣場盧灣95%0.60-0.80最高品質(zhì)，擁有最佳表現(xiàn) 12345687910上海十大國際甲級寫字樓排位不分前后62寫字樓市場分析靜安區(qū)甲級寫字樓市場分析63靜安區(qū)甲級寫字樓租金和入駐率靜安區(qū)呈現(xiàn)上海甲級寫字樓市場的最高租金靜安區(qū)呈現(xiàn)上海甲級寫字樓市場的最高入駐率 在上海國際甲級寫字樓供應量中占重要比重上海甲級寫字樓市場最好的租戶組合 上海地

49、區(qū)最好的基礎建設和便利設施i 64南京西路甲級寫字樓規(guī)模效應南證大廈梅龍鎮(zhèn)廣場已動工或規(guī)劃項目匯德豐廣場112,075越洋大廈89,384嘉里二期67,000開開項目100,000恒隆廣場 二期 70,000協(xié)和廣場76,000上海商城嘉里中心中信泰富廣場恒隆廣場中欣廣場現(xiàn)有項目66,00095,00071,29933,13580,00025,00036,00065南京西路現(xiàn)有甲級寫字樓33,135南證大廈梅龍鎮(zhèn)廣場上海商城嘉里中心中信泰富廣場恒隆廣場中欣廣場66,00095,00071,29980,00025,00036,000靜安區(qū)現(xiàn)有的大多數(shù)甲級寫字樓都集中分布在南京西路沿線，有良好的租

50、金回報和入駐率，并且擁有優(yōu)質(zhì)的跨國企業(yè)租戶組合。恒隆廣場、中信泰富廣場和嘉里中心在業(yè)界被譽為上海浦西地區(qū)最成功的甲級寫字樓。1989年建成的上海商城是上海最早的甲級寫字樓之一，大量優(yōu)質(zhì)的跨國公司、駐滬代表處和使領館駐扎其中，使之變成上海 涉外商務和外事活動最頻繁的地點。在這些高素質(zhì)的甲級寫字樓互相輝映下，靜安區(qū)已成為上海最成功的核心商務區(qū)之一。上海市外事辦66南京西路國際甲級寫字樓未來新供應量匯德豐廣場112,075越洋大廈89,384嘉里二期67,000開開項目100,000恒隆廣場 二期 70,000協(xié)和廣場76,000 浦西地區(qū)絕大多數(shù)新的國際甲級寫字樓都會在南京西路呈現(xiàn)。所有在規(guī)劃的國

51、際甲級寫字樓都是由知名發(fā)展商參與，并會按國際先進水準進行設計和施工建設。預計在3-4年內(nèi)上述項目將陸續(xù)落成。隨著這些項目的交付使用，靜安區(qū)將成為上海的核心CBD之一。67上海甲級寫字樓租戶分析上海甲級寫字樓主要租戶傳統(tǒng)制造，金融機構，專業(yè)咨詢，IT 68 靜安 盧灣 長寧 陸家嘴 黃浦企業(yè)區(qū)域分布IT、傳統(tǒng)制造業(yè)、專業(yè)服務、零售、貿(mào)易和物流業(yè)依次是靜安和黃浦區(qū)目前的主力行業(yè)。69金融機構專業(yè)咨詢部分知名企業(yè)客戶70制藥業(yè)律師行部分知名企業(yè)客戶71傳統(tǒng)制造業(yè)廣告業(yè)部分知名企業(yè)客戶72資訊科技業(yè)CNC 中國網(wǎng)通消費品、貨運業(yè)部分知名企業(yè)客戶73日資企業(yè)部分知名企業(yè)客戶74 租賃面積在300-140

52、0平方米建筑面積的中型租戶，平均占所有前述現(xiàn)有六幢寫字樓可租賃面積的44%，在五年內(nèi)，加入WTO對中國特別是上海經(jīng)濟的正面刺激作用將發(fā)揮至最大，這些在亞洲和大中國地區(qū)的業(yè)務也將會有良好的發(fā)展，人員編制將會大幅擴充。客戶面積需求統(tǒng)計分析75梅龍鎮(zhèn)廣場物業(yè)概況大樓硬件設施76梅龍鎮(zhèn)廣場主要租戶77盡管有許多跨國的貿(mào)易、信息和廣告公司，但都無法承受過高的租金在南京西路寫字樓中最矮的凈層高機電系統(tǒng)很難升級主要零售租戶-伊詩丹帶來過多的人流影響寫字樓的專業(yè)形象周邊車道以單行道為主，租戶的進出非常不便使梅龍鎮(zhèn)廣場南京西路上入駐率最高的寫字樓，同時可能是租金投資回報最低的寫字樓梅龍鎮(zhèn)廣場的市場表現(xiàn)78恒隆廣

53、場Building HardwareGeneral Information物業(yè)概況大樓硬件設施79恒隆廣場的主要租戶80目前浦西最高和最有氣勢的國際甲級寫字樓許多位列財富500強的跨國企業(yè)入駐其中 物業(yè)交付標準非常高先進的樓宇智能化機電設施國際知名一線零售品牌帶來名氣方便的租戶日常設施順暢的交通動線布局使恒隆廣場成為南京西路上取得租金投資回報最高的甲級寫字樓恒隆廣場的市場表現(xiàn)81寫字樓市場分析寫字樓用戶市場趨勢分析82宏觀經(jīng)濟 國民生產(chǎn)總值資料來源：上海市統(tǒng)計年鑒 20世紀90年代，上海緊緊抓住開發(fā)開放浦東這一歷史性的發(fā)展機遇，深化改革，擴大開放，積極開拓，奮力拼搏，使國民經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)快速健

54、康發(fā)展，經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性和抗波動能力大大提高。1991年以來，上海經(jīng)濟已連續(xù)10年保持兩位數(shù)增長。國民生產(chǎn)總值從1991年的105億美元激增至2002年的660億美元。伴隨著上海經(jīng)濟的騰飛，人民生活也已步入小康生活。隨著中國加入世界貿(mào)易組織及2010年世界博覽會的成功，上海經(jīng)濟的未來將一片光明。83 (第三產(chǎn)業(yè)比重增加)將導致寫字樓需求結構性增加！產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結構性調(diào)整84原有寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模的擴大對寫字樓的需求增加1998年GE ChinaShartex Center2002年GE LightingNan Zheng BuildingGE MedicalInternational Trade

55、CenterGE PlasticsGE EnginesGE Turbo SystemsGE Special MaterialsGE IndustrialUnited PlazaGE CorporateGE CapitalPlaza 6685370萬平方米上海750萬平方米1900萬平方米2600萬平方米547萬平方米新加坡倫敦東京2900萬平方米紐約香港上海甲級寫字樓擁有 廣闊的市場發(fā)展空間86宏觀政策分析寫字樓市場分析項目競爭分析項目定位分析客戶定位分析項目設計建議項目競爭分析主力競爭分析潛在競爭分析優(yōu)劣勢分析87項目競爭分析主力競爭分析88晶采世紀大廈交付日期: 2005 年第一季度總面積

56、 : 36190 平方米建筑面積總樓層 : 26層標準層面積: 1120-1200 平方米建筑面積凈層高 : 待確認地板: 待確認電梯數(shù) : 6停車位 : 待確認實用率 : 70% 發(fā)展商臺灣鼎集團。在長寧區(qū)新華路有其發(fā)展的第一個住宅項目晶采名人大廈，取得過一定的成功。晶采世紀大廈是鼎集團在上海的第二個地產(chǎn)項目。沒有上海寫字樓項目發(fā)展經(jīng)驗。89設計理念美國F+A建筑事務所在中國沒有其他設計案例。本項目的概念以新歐洲文藝復興風為引導，主題是綠化，營造花園式街區(qū)：將人們所追求的公園式街景移至“晶采世紀大廈”方圓約100米內(nèi)，其間布置有綠樹，路燈，花園式休閑座椅，地磚藝術，使之成為靜安區(qū)特色街景之一

57、。晶采世紀大廈大堂設計用挑高3層空間吸納南向陽光，將地下一層的咖啡吧和二樓的藝術展示廳相連接。并在大堂入口處設置與街燈相輝映的特殊燈筒。90營銷策略寫字樓標準房型設計參照臺灣的通用概念，中央?yún)^(qū)域分布大量承重柱，對整層或大型租戶的空間設計布局帶來嚴重障礙。此等設計吸引的應該是以中小型用戶為主。發(fā)展商對寫字樓營銷比較陌生，市場推廣的態(tài)度不夠積極，非常保守。至今未委托任何物業(yè)咨詢機構對其進行專業(yè)的市場推廣，租售和價格策略一直不明朗。以賣住宅的老思想來賣寫字樓。晶采世紀大廈花園概念與周圍環(huán)境較協(xié)調(diào)四季酒店和大中里項目有正面迭加效應 發(fā)展商回報期望值太高 房型落后，實用率較低 地理位置難顯標志性 臺灣商

58、人固有之反復和拖沓作風項目劣勢項目優(yōu)勢91天安中心交付日期: 2004 年第三季度總面積 : 48000 平方米建筑面積總樓層 : 30 層標準層面積: 約 1300-1650 平方米建筑面積凈層高 : 待確認地板: 待確認電梯數(shù) : 8+1停車位 ： 180實用率 : 75%發(fā)展商天安中國投資有限公司，在上海曾發(fā)展過黃浦區(qū)的住宅項目河濱豪園和臨近世紀公園的天安花園 。天安中心是其在上海的第一個寫字樓項目。該公司擁有自己的物業(yè)管理公司。市場總經(jīng)理是何志康，到任該項目之前主理新鴻基的中環(huán)廣場的市場推廣。管理風格“獨特”，難以和市場溝通。92設計理念該大廈的建筑和結構設計方安在亞洲金融危機前已完成

59、，因此在很多方面顯得比較落后，包括承重柱的分布，弧型的外立面設計等。在市場推廣概念上沒有什么創(chuàng)新，沿用以往的傳統(tǒng)賣點，是香港背景的發(fā)展商固用手法。天安中心93營銷策略寫字樓標準房型設計為弧型，承重柱大。影響整層或大型用戶的空間設計布局。獨家銷售代理為第一太平。該公司在上海銷售型寫字樓的市場推廣上沒有任何代理經(jīng)驗。而且沒有固定的市場營銷策劃和項目現(xiàn)場代理團隊。目前其在市場上叫價美金3000/平方米建筑面積，且沒有任何新的概念作為支撐，脫離市場實際承接力。天安中心發(fā)展商回報期望值太高房型落后，實用率較低缺乏專業(yè)團隊的支持與配合，難有良好形象地理位置優(yōu)越，交通便利周圍環(huán)境和景觀理想，視野開闊附近市級

60、商業(yè)、文化設施完備項目優(yōu)勢項目劣勢94華敏翰尊國際預計交付日期: 2004 年第二季度總面積 : 127，900 平方米建筑面積總樓層 : 28 層標準層面積: 2500 平方米建筑面積地板 : 水泥地電梯數(shù) : 16+2停車位 : 500實用率 : 75% 發(fā)展商臺灣蔡-家族，發(fā)展過長寧區(qū)住宅項目華敏世紀廣場。華敏翰尊國際是其在上海的第一個寫字樓項目。該公司擁有自己的物業(yè)管理公司。之前沒有任何上海寫字樓發(fā)展經(jīng)驗。公司治理有濃厚的家族管理風格。95設計理念及宣傳賣點華敏翰尊國際建筑外觀及內(nèi)部公共空間的設計以古典風格為主，建筑元素上突出“帝王”的主題，力求營造大氣、尊榮、豪華的氛圍。 宣傳賣點上