萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理分析與啟發(fā)DOC

1、湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） II I湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作者指導(dǎo)教師二O年月曰摘要隨著國(guó)家政策的推行和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變遷，房地產(chǎn)行業(yè)近些年變化劇烈，許多小型房地產(chǎn)公司頗有種風(fēng)雨飄搖的態(tài)勢(shì)。在這種情況下，萬(wàn)科依舊保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和發(fā)展速度。本文通過(guò)對(duì)于萬(wàn)科企業(yè)的建立和發(fā)展過(guò)程進(jìn)行描述，以萬(wàn)科的幾項(xiàng)經(jīng)典項(xiàng)目為例簡(jiǎn)要講述萬(wàn)科在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的數(shù)次戰(zhàn)略變革，對(duì)萬(wàn)科的戰(zhàn)略進(jìn)行分析，最后得出從萬(wàn)科戰(zhàn)略當(dāng)中得到的啟示。關(guān)鍵詞：萬(wàn)科；戰(zhàn)略；啟示湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）iiiiiiAbstractAlongwiththechan

2、gesofnationalpolicyandthedevelopmentofsocialeconomy,therealestateindustryinrecentyears,dramaticchanges,manysmallRealEstateCompanyisaprecarioussituation.Inthiscase,theVankestillmaintainedastablegrowthanddevelopmentspeed.Inthispaper,throughtheestablishmentanddevelopmentofChinaVankeisdescribed,withseve

3、ralclassicalprojectsVankeforseveralstrategicchangewerebrieflyaboutVankeintheprocessofenterprisedevelopment,thediplomaticstrategytocarryontheanalysis,finallydrawsinspirationfromdiplomaticstrategy.Keywords:Vanke;strategy;enlightenment湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） IV #目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK

4、 l bookmark2 o Current Document 摘要II HYPERLINK l bookmark4 o Current Document AbstractIII HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第一章緒論1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 1研究背景與目的1 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 2研究?jī)?nèi)容與方法1 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 2.1研究?jī)?nèi)容1 HYPERLI

5、NK l bookmark16 o Current Document 2.2研究方法1 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 3國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)綜述1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)1 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)2 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 4基本概念界定2 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 4.1

6、戰(zhàn)略2 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 4.2戰(zhàn)略管理2 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第二章萬(wàn)科的基本情況及經(jīng)營(yíng)環(huán)境3 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 1萬(wàn)科的基本情況3 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 2萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)環(huán)境32.1內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境3 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境4 HYPERLINK l bookmark56

7、 o Current Document 第三章萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理分析5 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 1萬(wàn)科實(shí)行的基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略5 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 1.1成本領(lǐng)先戰(zhàn)略51.2差異化戰(zhàn)略5 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 目標(biāo)集聚戰(zhàn)略7 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 1.4多元化戰(zhàn)略8 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 3萬(wàn)科的

8、戰(zhàn)略實(shí)施9 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 3.1專注住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)9 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 3.2注重優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理9看重品牌戰(zhàn)略9 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 第四章萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理給我們的啟發(fā)10 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 1根據(jù)環(huán)境變化進(jìn)行戰(zhàn)略選擇10 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 2與時(shí)俱進(jìn)地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型10 HY

9、PERLINK l bookmark90 o Current Document 3戰(zhàn)略實(shí)施應(yīng)有自身特色10 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 4依靠堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行能力導(dǎo)向事業(yè)成功10 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第五章結(jié)論10 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 參考文獻(xiàn)11 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 致謝12湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）

10、 第一章緒論1研究背景與目的在房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈變化的今天通過(guò)研究萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以有效地為其他企業(yè)提供新的發(fā)展思路。在面對(duì)不斷變化的環(huán)境和來(lái)自各方面的競(jìng)爭(zhēng)，研究萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理，讓我們學(xué)會(huì)分析其他行業(yè)甚至更多的方面，在重大問(wèn)題上如何做出抉擇，同時(shí)學(xué)會(huì)用歷史的觀點(diǎn)和戰(zhàn)略的眼光分析事物。另外，通過(guò)對(duì)萬(wàn)科戰(zhàn)略管理的分析，其中的結(jié)論數(shù)據(jù)可以作為教學(xué)案例，也可作為投資人的重要參考與價(jià)值預(yù)判等。萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)及民營(yíng)企業(yè)的典型代表，研究萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略能夠了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大致情況，了解民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的歷程與方向，對(duì)創(chuàng)業(yè)者更是具有學(xué)習(xí)等重要實(shí)際意義。2研究?jī)?nèi)容與方法2.1研究?jī)?nèi)容本文主要通過(guò)對(duì)萬(wàn)科的概況進(jìn)行簡(jiǎn)單

11、的介紹，對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展過(guò)程、企業(yè)環(huán)境和發(fā)展戰(zhàn)略等方面進(jìn)行分析，并最終得出啟示。2.2研究方法一般研究方法舉例法：針對(duì)自己所寫的內(nèi)容，舉出一些例子，使其對(duì)主題思想予以解釋說(shuō)明，提出自己的看法；引用法：引用相關(guān)資料，使文中更具可讀性；分析法：分析文章相關(guān)內(nèi)容，使文章更透徹。具體研究方法調(diào)查研究法：對(duì)萬(wàn)科戰(zhàn)略管理各方面情況進(jìn)行調(diào)查和研究，從而提出自己的看法；綜合分析法：對(duì)關(guān)于萬(wàn)科房地產(chǎn)行業(yè)方面的資料進(jìn)行綜合分析，吸取精華部分；文獻(xiàn)研究法：對(duì)關(guān)于萬(wàn)科戰(zhàn)略管理相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行研究。3國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)綜述3.1國(guó)外研究動(dòng)態(tài)波特教授在他的著作競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中首次提出房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的理論。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的核心

12、能力是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何在企業(yè)戰(zhàn)略的定位過(guò)程中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，波特認(rèn)為主要考慮兩個(gè)因素：一是企業(yè)自身所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的盈利能力，即產(chǎn)業(yè)本身所具備的吸引力；二是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)所處的競(jìng)爭(zhēng)地位。同一時(shí)期，CK普勒赫德(CKPrahald)和加里哈默爾(GaryHamel)通過(guò)研究世界上在不同領(lǐng)域都處于領(lǐng)先地位的企業(yè)得出了以下結(jié)論：管理層通過(guò)合并企業(yè)所掌握的生產(chǎn)技能和技術(shù)使得各個(gè)業(yè)務(wù)可以迅速的隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化，使企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展的能力，這也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的根本所在。國(guó)外最先將企業(yè)戰(zhàn)略管理理論運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)是美國(guó)的PulteHome公司，它通過(guò)制定有效的戰(zhàn)略方針和戰(zhàn)略目標(biāo)，使企業(yè)保持了5

13、3年的連續(xù)盈利。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和自身資源的分析，實(shí)時(shí)調(diào)整自身的戰(zhàn)略方針，來(lái)保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.2國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)國(guó)內(nèi)有很多學(xué)者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理做出比較認(rèn)真的研究，黨紅娟在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究中認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略研究還處在初期階段，并分析了全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)期長(zhǎng)的問(wèn)題，提出對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境進(jìn)行微觀和宏觀分析的新理念。4基本概念界定4.1戰(zhàn)略所謂戰(zhàn)略，起初主要是指國(guó)家軍事方面的策略。戰(zhàn)略最大的特征是發(fā)現(xiàn)智謀的綱領(lǐng)，西方國(guó)家的戰(zhàn)略一詞最初起源于希臘語(yǔ)，意思是軍事將領(lǐng)或地方行政長(zhǎng)官。后來(lái)經(jīng)過(guò)發(fā)展，戰(zhàn)略也就逐漸變成了一種軍事方面的術(shù)語(yǔ)，意思是軍隊(duì)長(zhǎng)官在指揮軍隊(duì)打仗時(shí)使用

14、的計(jì)謀。在中國(guó)，戰(zhàn)略二字出現(xiàn)的非常早，戰(zhàn)略二字，前者指代戰(zhàn)爭(zhēng)，后者指代謀略、計(jì)謀。早在春秋時(shí)代，我國(guó)著名的軍事家孫武就編著過(guò)孫子兵法，這也是我國(guó)第一次對(duì)于戰(zhàn)略進(jìn)行全局籌劃的書(shū)籍。4.2戰(zhàn)略管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展而言，戰(zhàn)略往往都是以計(jì)劃的形式表現(xiàn)的。從企業(yè)過(guò)去發(fā)展情況來(lái)看，戰(zhàn)略就像是一種模式。從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看，戰(zhàn)略主要作為定位系統(tǒng)，從企業(yè)角度來(lái)看，戰(zhàn)略就是一種觀念。另外，戰(zhàn)略也可以稱為是企業(yè)在詭變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所使用的謀略。這些都是人們對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略的不同看法，也可以被稱為是5P模型。戰(zhàn)略管理是什么？它是企業(yè)決策者對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的管理，主要有戰(zhàn)略制定和戰(zhàn)略管理兩部分組成。戰(zhàn)略管理是由企業(yè)決策者開(kāi)始依次向下級(jí)員工

15、遞進(jìn)的過(guò)程，因而對(duì)于企業(yè)高層管理人員的能力和素質(zhì)要求就比較高了。第二章萬(wàn)科的基本情況及經(jīng)營(yíng)環(huán)境1萬(wàn)科的基本情況萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)。萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),1993年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。過(guò)去二十年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為314%，凈利

16、潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.2%；公司在發(fā)展過(guò)程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行

17、全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)環(huán)境2.1內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境1優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和組織結(jié)構(gòu)對(duì)于一個(gè)公司而言，它的成功與否主要看公司戰(zhàn)略，公司戰(zhàn)略成功與否主要看治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)。在這一點(diǎn)上，萬(wàn)科擁有著巨大的優(yōu)勢(shì)。作為第一次股份化改制和上市的企業(yè)，兼之萬(wàn)科股權(quán)比較分散，這些都導(dǎo)致了萬(wàn)科的股東、董事會(huì)以及管理層之間的職責(zé)和權(quán)限規(guī)定的十分清晰。更重要的一點(diǎn)，萬(wàn)科最早的一批創(chuàng)業(yè)者在早期就將自己轉(zhuǎn)變?yōu)槁殬I(yè)經(jīng)理人-。這樣一來(lái)，萬(wàn)科就不會(huì)出現(xiàn)因創(chuàng)始人、合伙人之間意見(jiàn)不合造成的沖突，企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)更加穩(wěn)定。2萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)世界頂尖企業(yè)里面房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量非常至少，而萬(wàn)科就是其中之一。由此可見(jiàn)，萬(wàn)科在世界上擁有

18、著非常好的知名度和良好的聲譽(yù)。作為國(guó)內(nèi)最大的幾家房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科的品牌覆蓋率應(yīng)該是全國(guó)第一。這樣全國(guó)范圍的覆蓋，既造就了它知名的品牌，也為湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 它日后的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。3萬(wàn)科的創(chuàng)新制度萬(wàn)科在轉(zhuǎn)型之前屬于國(guó)營(yíng)企業(yè)，后來(lái)經(jīng)過(guò)股份制改革，再后來(lái)就是上市，更換股東。每一次改制都走在了國(guó)內(nèi)同行的最前列，職業(yè)經(jīng)理人制度，萬(wàn)科也是最早實(shí)行的。想要判斷一個(gè)企業(yè)如何，主要看兩點(diǎn)。第一點(diǎn)是管理構(gòu)架，第二點(diǎn)是業(yè)務(wù)構(gòu)架。管理構(gòu)架上面萬(wàn)科有著如上幾點(diǎn)創(chuàng)新的制度，在業(yè)務(wù)構(gòu)架上面，萬(wàn)科則走的是一條多元化的道路。4萬(wàn)科內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)雖然萬(wàn)科內(nèi)部環(huán)境有

19、著諸多的優(yōu)勢(shì)，然而它的劣勢(shì)也是不可避免的。首先，萬(wàn)科本身沒(méi)有深厚的政府背景，與地方政府之間的關(guān)系也是一般。這樣一來(lái)，他們?cè)讷@取建筑用地以及公關(guān)方面都有不足。其次，萬(wàn)科的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)也不盡相同。在國(guó)內(nèi)所有城市中，北京市的萬(wàn)科用戶對(duì)于萬(wàn)科的評(píng)價(jià)最低，而深圳市的萬(wàn)科用戶則給予萬(wàn)科以最高的評(píng)價(jià)。第三，財(cái)務(wù)壓力過(guò)大。因?yàn)槿f(wàn)科一直行使快速開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略模式，以至于它每年的資金投入量都非常大，從而導(dǎo)致資金缺口也非常大。另外，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率、速動(dòng)比率以及流動(dòng)比率之類的財(cái)務(wù)指標(biāo)幾年來(lái)一直處于下降狀態(tài)。2.2外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境1供應(yīng)商的議價(jià)能力萬(wàn)科應(yīng)該是目前中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)了，巨大的規(guī)模和極強(qiáng)的盈利能力都是它實(shí)力的

20、象征。因此，萬(wàn)科在于供應(yīng)商談判方面，無(wú)論是從拿地還是購(gòu)買一些建筑材料，都擁有著極大的優(yōu)勢(shì)。除此之外，現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)也直接導(dǎo)致了供應(yīng)商在商議價(jià)格方面處于弱勢(shì)地位，這些都是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。2購(gòu)買者的議價(jià)能力由于國(guó)家政策的緣故，購(gòu)買者的購(gòu)買行為往往會(huì)變得有些盲目。對(duì)于房屋而言，在中國(guó)人傳統(tǒng)思想里面這是生活穩(wěn)定的象征。因此，很多購(gòu)買者在買房的時(shí)候都會(huì)加倍的小心，絕大多數(shù)購(gòu)買者都是在觀望了很長(zhǎng)一段時(shí)間后，確定未來(lái)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度，之后才會(huì)決定購(gòu)買。所以，購(gòu)買者的議價(jià)能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言影響巨大。3潛在的進(jìn)入者分析潛在的進(jìn)入者能否進(jìn)入，主要取決于行業(yè)進(jìn)入的壁壘，通常包括：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差別化、資

21、金的需求、轉(zhuǎn)換成本、分銷渠道、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素。萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對(duì)萬(wàn)科不會(huì)造成很大的威脅，而且萬(wàn)科在資金以及在融資以及價(jià)格各方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)潛在進(jìn)入者造成威脅。4萬(wàn)科產(chǎn)品的替代品對(duì)于萬(wàn)科房產(chǎn)而言，它的替代品主要有如下幾種。第一是經(jīng)濟(jì)適用房，但這種類型的房子數(shù)量比較少，而且只供給一少部分特殊身份的人。第二種是廉價(jià)出租房，這種房子對(duì)于短期內(nèi)無(wú)購(gòu)房能力的人而言是極為重要的，然而絕大多數(shù)有能力買房的人一般都不會(huì)選擇這種。第三種是業(yè)主團(tuán)購(gòu)地皮，第四種是戶主自建，大多發(fā)生在農(nóng)村里。以上幾種，只有業(yè)主團(tuán)購(gòu)地皮對(duì)萬(wàn)科房產(chǎn)的沖擊力相對(duì)較大，其余三種都不能很好的作為萬(wàn)科的

22、替代品。5房地產(chǎn)同行之間的競(jìng)爭(zhēng)2007年9月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心等部門共同發(fā)布了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力包括跨地區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力、資源占有與規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)力、品牌競(jìng)爭(zhēng)力及融資競(jìng)爭(zhēng)力。其中，萬(wàn)科地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)拔得頭籌。在這次研究報(bào)告中，萬(wàn)科，綠城集團(tuán)以及招商局地產(chǎn)被評(píng)為是最具有跨區(qū)發(fā)展能力的房地產(chǎn)企業(yè)；而萬(wàn)科，中海地產(chǎn)以及新世界地產(chǎn)則被評(píng)為資源比較強(qiáng)規(guī)模比較大的房產(chǎn)企業(yè)；新世界地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和萬(wàn)科被評(píng)為是融資能力最強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)；萬(wàn)科，富力地產(chǎn)和中海地產(chǎn)被評(píng)為是品牌競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)。通過(guò)這次報(bào)告可以看出，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的排名當(dāng)屬第一，

23、其后是北京首開(kāi)，富力地產(chǎn)，中海地產(chǎn)等等。再看中國(guó)企業(yè)納稅排行榜，其中萬(wàn)科排名第49，納稅額一年增加了一倍還要多，遠(yuǎn)超過(guò)它營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增幅。另外，萬(wàn)科在納稅總額上面也是遠(yuǎn)勝于同行們，它本年的納稅總量為53億人民幣，屬于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅前十強(qiáng)。另外，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將矛頭指向了商業(yè)地產(chǎn)。與此不同的是，萬(wàn)科房產(chǎn)依然牢牢地緊盯著住宅開(kāi)發(fā)的模塊，其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在商業(yè)地產(chǎn)上面廝殺的時(shí)候，萬(wàn)科在住宅開(kāi)發(fā)方面所受到的競(jìng)爭(zhēng)也就越小，逐漸拉開(kāi)了與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們之間的差距。而且隨著萬(wàn)科戰(zhàn)略目標(biāo)堅(jiān)定實(shí)施，它的財(cái)務(wù)模塊也逐漸變得穩(wěn)健起來(lái)，企業(yè)短板正在逐漸被補(bǔ)平。第三章萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理分析1萬(wàn)

24、科實(shí)行的基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1成本領(lǐng)先戰(zhàn)略萬(wàn)科發(fā)展至今，宏大的規(guī)模和持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)都使得它擁有非常強(qiáng)的可靠性。如此一來(lái)，在與供應(yīng)商談判的時(shí)候就可以占據(jù)有利位置，企業(yè)成本花費(fèi)自然也就大大降低了。1.2差異化戰(zhàn)略1產(chǎn)品形象、企業(yè)聲譽(yù)的差異化萬(wàn)科擁有一套金色系列代表作，那就是金域華府項(xiàng)目。該項(xiàng)目擁有著卓越的地理優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源。項(xiàng)目坐落在杏林大橋的橋東南面，僅僅靠著全世界最大的水上園博園和長(zhǎng)達(dá)8里地的人造沙灘。從杏林大橋和成功大橋走，不到半小時(shí)就可以體驗(yàn)到廈門島的豐富生活。另外，金域華府還有著百年集美文教的優(yōu)勢(shì)，杏林大橋東側(cè)30年的積淀，還有兩萬(wàn)五千米龐大商業(yè)體，該區(qū)域未來(lái)的前景不可限量。在未來(lái)

25、，杏林灣這里將會(huì)有接近一百五十萬(wàn)平米的建筑拔地而起，屆時(shí)可容納足足五萬(wàn)人。優(yōu)越的地理位置和良好的發(fā)展前景以及完善的配套設(shè)施使得該項(xiàng)目擁有不輸于瑞景和中山路生活圈的強(qiáng)大配置。居住在這里，完全可以享受到最好的都市生活。說(shuō)起萬(wàn)科森林度假公園項(xiàng)目，這是唯一一家坐落在大學(xué)城里的房產(chǎn)項(xiàng)目。它周遭是長(zhǎng)江商學(xué)院、三亞理工學(xué)院等等各式各樣的高級(jí)知名學(xué)府，該項(xiàng)目充滿著濃郁的人文氣息。另外，該項(xiàng)目附近規(guī)劃了三亞市政府以及當(dāng)?shù)伢w育中心等大型重量級(jí)設(shè)施，引來(lái)了不少高端人士的入住，因而該項(xiàng)目區(qū)也是三亞最高素質(zhì)人才的集中區(qū)域。該項(xiàng)目一期規(guī)劃指標(biāo)：總建面約7萬(wàn)平方米；樓高度：公寓12-16層；別墅層高：3米；凈空2.8米，建

26、筑密度（覆蓋率）約：20%。單房36平方米，雙房68平方米，別墅（洋房）戶型三種，均為125平方米左右。萬(wàn)科的進(jìn)駐將為三亞賦予城市靈魂。萬(wàn)科房產(chǎn)一直都走現(xiàn)代化高端化產(chǎn)品道路，鮮明的將自身產(chǎn)品和其他同行重點(diǎn)操作的經(jīng)濟(jì)適用房以及商品房區(qū)分開(kāi)來(lái)。這樣專精于高端化、現(xiàn)代化，也就使得萬(wàn)科建造的產(chǎn)品都屬于第一流的高端產(chǎn)品，擁有著良好的品質(zhì)和客戶服務(wù)，給客戶帶來(lái)與眾不同的感覺(jué)和享受。萬(wàn)科的房產(chǎn)價(jià)位相較于同行來(lái)說(shuō)是比較高的，然而廣大消費(fèi)者卻并不在意這點(diǎn)。因?yàn)樗鼜?qiáng)大的質(zhì)量，良好的服務(wù)以及不一樣的舒適度就值這個(gè)價(jià)格。同時(shí)，用戶們對(duì)其高質(zhì)量的品牌人丁，也使得萬(wàn)科的品牌得到進(jìn)一步加強(qiáng)。想要建造高端產(chǎn)品，需要擁有非常大

27、的規(guī)模和相當(dāng)強(qiáng)的資本。現(xiàn)今隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平也在逐步提高。越來(lái)越多的人開(kāi)始在考慮選擇擁有良好品質(zhì)和舒適度的高端產(chǎn)品，相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房之類的低端產(chǎn)品只對(duì)那些無(wú)力購(gòu)房的人有吸引力，對(duì)于像萬(wàn)科這樣只做精品房高端別墅房的企業(yè)而言是不具有太大競(jìng)爭(zhēng)力的。雖然高端用房一般成交數(shù)量不如低端房，然而高端用房卻有著低端房所不具備的巨大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)。2產(chǎn)品特色差異化萬(wàn)科對(duì)于專業(yè)化永無(wú)止境的追求讓人感到佩服，在萬(wàn)科所有產(chǎn)品之中，情景洋房事最有特色的。這項(xiàng)新穎產(chǎn)品目前已經(jīng)獲得了國(guó)家專利。該項(xiàng)目每一層都有一個(gè)花園或露臺(tái)，可以讓人很好地感受到自己貼近大自然，居住舒適度也就大為提升。萬(wàn)科還有另

28、一項(xiàng)專利產(chǎn)品，那就是花園別墅，這也是萬(wàn)科目前為止所營(yíng)造的最成熟最標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)申請(qǐng)專利的產(chǎn)品，堪稱中國(guó)房產(chǎn)專利之祖?；▓@別墅用中央景觀軸做中心，在兩側(cè)進(jìn)行布局建筑，它使用的設(shè)計(jì)模式是是3+1模式，利用平層花園跳躍式復(fù)合結(jié)合方式使得獨(dú)立的住戶可以擁有獨(dú)立的私人空間，這樣巨大的附加價(jià)值可以使得住戶在喧囂的城市中享受到親地的別墅生活。萬(wàn)科的城市花園是在周圍十萬(wàn)人以及梅溪湖的國(guó)際規(guī)劃依托下精心設(shè)計(jì)建造的第一個(gè)河西商業(yè)區(qū)建筑，它采用情景式校園商業(yè)一條街，總占地面積約一萬(wàn)五千平米，各個(gè)商鋪的空間布局都十分合理，面積也出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。這里有二十平米到四十平米不等的小型店鋪，也有兩層的

29、露臺(tái)街區(qū)店鋪，還有超大空間的LOFT產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的不同面積大小，還有完善的框架布局結(jié)構(gòu)都使得不同程度的投資和自營(yíng)需求得到滿足。萬(wàn)科各式各樣的特色產(chǎn)品可以滿足各式各樣要求的顧客，無(wú)論是普通人收入人群還是富人們，萬(wàn)科都有相應(yīng)的配套建筑。萬(wàn)科企業(yè)最具創(chuàng)新性的文化和超卓越的技術(shù)以及高質(zhì)量的可靠產(chǎn)品質(zhì)量和最完善的原料供應(yīng)，這些都是它得以發(fā)展至今成為中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的原因。1.3目標(biāo)集聚戰(zhàn)略一直以來(lái)，萬(wàn)科都將住宅開(kāi)發(fā)作為自己的主要戰(zhàn)略。這么些年，隨著其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展中心轉(zhuǎn)向商業(yè)區(qū)商品房，萬(wàn)科依然堅(jiān)守著住宅開(kāi)發(fā)這一塊，并取得了巨大的成效。2010年3月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積50.7萬(wàn)平方米，銷售金額63.1億

30、元，分別比09年同期減少29.8%和增加2.8%.前三月公司累計(jì)銷售面積124.2萬(wàn)平方米，銷售金額150.9億元。此外，3月公司新增加項(xiàng)目6個(gè)，全部位于二三線城市。具體情況如下：東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青路項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青南路。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約萬(wàn)平方米，容積率3.3,計(jì)容積率建筑面積約25.0萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益，需支付地價(jià)款10.04億元?；葜蓦p月灣后期項(xiàng)目用地。該項(xiàng)目位于惠州市惠東縣平海鎮(zhèn)南門海地段。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約32.7萬(wàn)平方米，容積率1.5,計(jì)容積率建筑面積約47.6萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目67%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.62億元。天津港保稅區(qū)航運(yùn)二期項(xiàng)目。該項(xiàng)目位

31、于天津市天津港保稅區(qū)國(guó)際貿(mào)易與航運(yùn)服務(wù)區(qū)，東海路東側(cè)。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約15.0萬(wàn)平方米，容積率2.5,計(jì)容積率建筑面積約萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目60%權(quán)益，需支付地價(jià)款4.85億元。大連魅力之城C區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于大連市甘井子區(qū)辛寨子街道前革村。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約5.0萬(wàn)平方米，容積率2.0,計(jì)容積率建筑面積約10.0萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益，需支付地價(jià)款2.35億元。南昌朝陽(yáng)洲D(zhuǎn)15-02項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于南昌市西湖區(qū)朝陽(yáng)洲，濱江輔路以東、云錦路以南、江韻路以西、規(guī)劃一路以北。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約2.2萬(wàn)平方米，容積率3.5,計(jì)容積率建筑面積約7.6萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目50%權(quán)益，需

32、支付地價(jià)款1.34億元。貴陽(yáng)洛解村項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)洛解村。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約萬(wàn)平方米，容積率1.8,計(jì)容積率建筑面積約58.1萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目51%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.78億元。創(chuàng)業(yè)初期，萬(wàn)科也像許多其他企業(yè)集團(tuán)一樣走多元化發(fā)展道路，但是事實(shí)證明這條道路危險(xiǎn)重重，沒(méi)有相當(dāng)實(shí)力是無(wú)法再這樣一條道路上堅(jiān)持下去。萬(wàn)科八十年代以做貿(mào)易起家，之后，經(jīng)營(yíng)范圍越來(lái)越廣，貿(mào)易、加工、文化、房地產(chǎn)等。九十年代中期，萬(wàn)科開(kāi)始由多元化向?qū)I(yè)化調(diào)整。1992年，住宅業(yè)占萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)份額的25,到2000年底住宅業(yè)上升到96.5。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開(kāi)工面

33、積來(lái)看，萬(wàn)科占得比例并不高。橫向比較，從銷售額上看萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同在八十年代的海爾、康佳、三九等國(guó)內(nèi)大型企業(yè)。多元化經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)構(gòu)架的覓食，使萬(wàn)科走了彎路。所以萬(wàn)科在接下來(lái)的幾年一直在做“減法”從多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。而事實(shí)證明，從最初的多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型是萬(wàn)科在發(fā)展初期必須也是最好的選擇，集中公司所有的人力、物力、財(cái)力資源主攻住宅業(yè)，一方面打開(kāi)市場(chǎng)占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，另一方面提高萬(wàn)科的企業(yè)知名度，創(chuàng)造出屬于自己的知名品牌，無(wú)形之中也可積累無(wú)形資源，比如商譽(yù)。1.4多元化戰(zhàn)略1集中性多元化戰(zhàn)略萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)化的專業(yè)化轉(zhuǎn)型過(guò)程中主要走了三步極具創(chuàng)新精神的穩(wěn)步道路。第一步，萬(wàn)

34、科領(lǐng)導(dǎo)人明確表示，萬(wàn)科將來(lái)只做房地產(chǎn)，絕不涉足其他行業(yè)，這是萬(wàn)科集中行業(yè)發(fā)展的第一步。第二部，在接近二十一世紀(jì)時(shí)，萬(wàn)科果斷地拋棄了除了住宅產(chǎn)品之外的所有產(chǎn)品，將絕大多數(shù)經(jīng)歷都投入到住宅開(kāi)發(fā)上面。另外，萬(wàn)科的主要攻占地區(qū)也做了集中，集中到了長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲以及京津唐地區(qū)等經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)。以集中化為戰(zhàn)略導(dǎo)向，六七年的不懈努力后，萬(wàn)科以最快的速度占領(lǐng)了中國(guó)住宅房產(chǎn)市場(chǎng)，成為全國(guó)最大的住宅房產(chǎn)建設(shè)公司。2004年之后，萬(wàn)科第三步開(kāi)始走起。這一次它要在住宅專業(yè)化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住宅精細(xì)化、住宅產(chǎn)業(yè)化以及住宅工業(yè)化。萬(wàn)科在提升業(yè)務(wù)集中度的情況下不斷調(diào)整著企業(yè)的發(fā)展方向，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)重視，

35、也開(kāi)發(fā)了很多和房地產(chǎn)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)。2橫向發(fā)展多元化戰(zhàn)略萬(wàn)科建立的萬(wàn)客會(huì)俱樂(lè)部自從建立之初就開(kāi)始制定了許許多多的制度為會(huì)員們進(jìn)行全方位的服務(wù)，會(huì)員們定期會(huì)接收到來(lái)自萬(wàn)科企業(yè)的最新樓盤資料，也可以享受到優(yōu)先看房?jī)?yōu)先選房的權(quán)限。另外，他們可以決定是否參加由萬(wàn)客會(huì)俱樂(lè)部所舉辦的各式各樣的社會(huì)公眾活動(dòng)，同時(shí)享有萬(wàn)客會(huì)俱樂(lè)部以及與其合作的商家所提供的購(gòu)物打折以及優(yōu)惠價(jià)產(chǎn)品服務(wù)。在讓會(huì)員享受到各式各樣增值服務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科也會(huì)定期向業(yè)主提供一些高質(zhì)量的服務(wù)，如房屋保修及其它生活服務(wù)，使得業(yè)主獲得遠(yuǎn)超自己期望的優(yōu)秀服務(wù)。3萬(wàn)科的戰(zhàn)略實(shí)施3.1專注住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)萬(wàn)科目前最主要的發(fā)展方向依舊是住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面，在

36、住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面，他們采取了如下的戰(zhàn)略方針。第一，注重城市住宅開(kāi)發(fā)。在萬(wàn)科決策人看來(lái)，城市里面的中等偏上的住宅是最有發(fā)展?jié)摿Φ?，因?yàn)橹袊?guó)最有能力數(shù)量也最多的購(gòu)房人群正是那些普通白領(lǐng)們。在這一點(diǎn)上萬(wàn)科牢牢地抓住了這些白領(lǐng)的購(gòu)買欲望，使其成為自己的重視客戶。第二，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。萬(wàn)科創(chuàng)新性的引入了國(guó)外的建筑設(shè)計(jì)思想，拋開(kāi)老舊的兵營(yíng)式房屋排列方式，一方面降低了容積率，另一方面也營(yíng)造出大量的綠化空間。第三，持續(xù)創(chuàng)新。萬(wàn)科的產(chǎn)品一直都處于不斷創(chuàng)新的狀態(tài)，這也是為什么它可以發(fā)展至今而不顯頹勢(shì)，為什么它在壯大之后就一直處于中國(guó)房產(chǎn)的前列。3.2注重優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理萬(wàn)科優(yōu)秀的物業(yè)管理系統(tǒng)也是它發(fā)展至今功不可沒(méi)的元

37、素之一，萬(wàn)科主要有以下幾種優(yōu)秀的物業(yè)管理模式。第一，住宅配套完善。在消費(fèi)者購(gòu)房之后，萬(wàn)科依舊為其提供良好的售后服務(wù)，大力在住處附近投資設(shè)立幼兒園和學(xué)校。第二，服務(wù)專業(yè)化、人性化。萬(wàn)科以提供最安全、最干凈、最舒適的小區(qū)環(huán)境為己任，針對(duì)以上三點(diǎn)做了大量的工作，使得業(yè)主享受到最高品質(zhì)的小區(qū)生活。第三，建立社區(qū)文化。良好的社區(qū)文化一方面可以提升社區(qū)居民的素質(zhì)，另一方面也可以使他們對(duì)于社區(qū)產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同感。第四，規(guī)范運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科物業(yè)管理也如同企業(yè)管理一樣規(guī)范，擁有著國(guó)際化的管理水平，保證了專業(yè)優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。3.3看重品牌戰(zhàn)略1萬(wàn)科品牌定位萬(wàn)科的品牌定位在中等和高等收入人群，主要是白領(lǐng)人群。另外，還有專

38、門為富人推出的超高端產(chǎn)品以及適應(yīng)收入相對(duì)較低人群的廉價(jià)房。前者為主，后兩者為輔。2萬(wàn)科品牌發(fā)展萬(wàn)科品牌得以發(fā)展壯大至今，主要是因?yàn)橐韵聨讞l因素。第一，以企業(yè)文化來(lái)鑄就企業(yè)品牌。萬(wàn)科將自身企業(yè)的文化注入到企業(yè)品牌建設(shè)中，逐漸形成了具有自己特色的企業(yè)品牌。第二，用品牌產(chǎn)品來(lái)打造企業(yè)品牌全國(guó)各地都有帶有萬(wàn)科獨(dú)立特色的萬(wàn)科品牌產(chǎn)品，如萬(wàn)科城市花園和萬(wàn)科四季花城等等，這些品牌產(chǎn)品建成后，也為萬(wàn)科企業(yè)品牌起到了巨大的宣傳作用。第三，良好的企業(yè)售后服務(wù)打造品牌現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度加劇，隨著人們生活水平的提升，大家越來(lái)越傾向于品牌化產(chǎn)品。萬(wàn)科在這一點(diǎn)上走到了同行的前列，它以良好的企業(yè)售后服務(wù)營(yíng)造了良好的企業(yè)形象和企業(yè)品牌。第四章萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理給我們的啟發(fā)1根據(jù)環(huán)境變化進(jìn)行戰(zhàn)略選擇萬(wàn)科在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中有三步創(chuàng)新變革行為，每一步變革都是順應(yīng)著當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出的戰(zhàn)略判斷和戰(zhàn)略選擇。從這點(diǎn)上來(lái)看，我們可以得知企業(yè)要根據(jù)不同的環(huán)境變化來(lái)進(jìn)行不同的戰(zhàn)略選擇。2與時(shí)俱進(jìn)地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型隨著時(shí)代的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提升，對(duì)于產(chǎn)品